【소액임차인】《소액보증금 한도의 변동과 선순위 담보물권과의 관계》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 소액보증금 한도의 변동과 선순위 담보물권과의 관계
⑴ 소액보증금의 우선변제권을 인정하는 법률이 제정되기 전에 이미 성립한 담보권에 대해서까지 우선변제권의 소급효가 미치는 것이 아님은 당연하다(대판 1990. 7. 10. 89다카13155 참조).
또한 주택임대차보호법 및 같은 법 시행령 부칙 2항은 위와 같이 소액보증금의 액수를 개정함에 있어 소액보증금 액수가 위와 같이 변동되기 전의 담보물권 취득자에 대하여는 종전의 규정에 의하도록 하는 경과규정을 두고 있다.
따라서 현행법하에서는 소액임차인에 해당하나 구법하에서는 소액임차인에 해당하지 아니하는데 담보물권은 구법하에서 발생한 경우에는 구법을 기준으로 소액임차인 여부를 판단하여야 하므로 그 담보물권자에 대하여는 소액임차인임을 주장할 수 없다(대판 1993. 9. 14. 92다49539, 대판 2002. 3. 29. 2001 다84824 참조).
⑵ 예를 들어 서울특별시 소재 주택에 2017. 1. 11. 설정된 근저당권의 권리자 甲, 2018. 10. l. 설정된 근저당권의 권리자 乙, 2018. 1. 11. 대항력을 갖춘 보증금 1억 원의 임차인 丙과 보증금 1억 1,000만 원의 임차인 丁이 있는 경우를 보면, 甲에 대하여 丙은 소액임차인임을 주장할 수 있으나 丁은 소액임차인임을 주장할 수 없고, 乙에 대하여는 丙, 丁 모두 소액임차인임을 주장할 수 있으므로 1순위는 丙(소액보증금 3,400만 원), 2순위는 甲, 3순위는 丙(소액보증금 증가분 300만 원), 丁(소액보증금 3,700만 원)이 된다.
그런데 위의 경우에 제2순위인 甲에게 배당하고 남은 잔액이 4,000만 원 미만이어서 丙과 丁의 동순위(3순위)채권을 동시에 만족시킬 수 없는 경우에는 丙과 丁에게 평등하게 배당하여야 하는데, 이 경우 구체적인 배당방법에 관하여는 견해가 나뉜다.
위의 예에서 甲의 2순위 채권에 배당하고 남은 잔액 이 3.800만 원이라고 가정하면, 하나는 그 3.800만 원을 丙의 300만 원과 丁의 3,700만 원의 비율로 안분하는 것인데(안분배당설), 이에 따르면 3순위에서 丙은 285만 원, 丁은 3,515만 원을 배당받게 되어 丙과 丁의 최종배당액은 丙은 3,685만 원, 丁은 3,515만 원이 된다.
다른 하나는, 배당순위가 같고 채권금액이 같다면 평등배당함이 원칙인데, 丙과 丁은 소액보증금 3,700만 원에 대한 동순위의 소액임차인이므로 펑등배당함이 원칙이지만, 다만 법과 시행령의 부칙 경과규정에 의하여 甲과 그 甲에게 우선하는 丙의 소액보증금 중 일부가 각각 丙과 丁의 3,700만 원인 소액임차인의 배당순위에 앞서게 된 것이므로, 丙과 丁이 3순위로 평등배당을 받되 丙은 그 어떤 경우에도 1순위로 우선배당받는 3,400만 원보다 적은 금액을 배당받는 일이 없어야 한다는 제한을 받을 뿐이라고 한다 (제한적 평등배당설).
따라서 이 견해에 의할 경우 3순위 배당을 할 때에, 丙이 1순위 배당받은 3,400만 원에 달할 때까지 丁에게 우선 3,400만 원을 배당하고, 남은 잔액 400만 원은 다시 丙과 丁의 3,700만 원에 미달하는 각 300만 원의 비율대로(즉 200만 원씩) 안분배당하게 되므로, 丙과 丁의 총 배당액은 각 3,600만 원씩이다.
⑶ 한편 위에서 말하는 담보물권에 저당권이나 가등기담보권, 전세권은 포함되나 조세(공과금)나 가압류는 포함되지 않는다.
따라서 조세(공과금)나 가압류채권에 대하여는 현재 시행되는 법령에 따른 소액보증금의 우선변제권을 주장할 수 있다.
확정일자를 갖춘 임차인이 포함되는지에 대하여는 견해가 나뉘나, 주택임대차보호법 3조의2 2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인에게 부동산담보권자에 유사한 권리를 인정한다는 취지이므로 이를 긍정하는 견해가 판례(대판 1992. 10. 13. 92다30597, 대판 2007. 11. 15. 2007다45562, 대판 2018. 2. 13. 2017다48300)와 다수설이다.
⑷ 상가건물임대차보호법 부칙 2항은 임차보증금의 우선변제에 관한 같은 법 5조, 4조의 규정을 위 법 시행 당시 존속중인 임대차에 대하여도 적용하되, 위법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 효력이 없다고 규정하고 있으므로, 주택임대차에 관한 위의 기술내용이 적용될 수 있을 것이다.
