【소액임차인】《소액보증금 해당 여부에 대한 판단기준》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【소액임차인】《소액보증금 해당 여부에 대한 판단기준》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 소액보증금 해당 여부에 대한 판단기준

 

⑴ 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고, 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 l인의 임차인으로 보아야 하므로(주임령 10조 4항) 이들의 각 보증금을 합산하여 소액임차인에 해당하는지 여부를 판단하여야 한다.

 

⑵ 한편 주택임대차보호법 3조의3 6항, 3조의4 1항은 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 되었거나 민법 621조에 의한 임차권등기가 된 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분에 한한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 권리가 없다고 규정하고 있고, 상가건물임대차보호법 6조 6항, 7조 l항도 위와 동일한 취지로 규정하고 있다.

 

⑶ 또한 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 매수인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 매각으로 인하여 소멸하는 것이므로 매각 후 새로 설정된 근저당권에 기한 제2 경매절차에서는 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다(대판 2001. 3. 27. 98다4552, 대판 2006. 2. 10. 2005다21166 등, 반대견해 있음).

이러한 법리는 상가건물임대차에도 적용된다고 할 것이다.

 

⑷ 주택의 경우 전대차가 적법하고 전대인(즉 임차인) 자신이 우선변제권 있는 소액임차인일 경우에 한하여 전차인도 소액임차인으로 본다(재민 84-10).

 

⑸ 공동임대인 중 일부의 공유지분이 경매되는 경우에, 공동임대인의 보증금반환채무는 성질상 불가분채무로 보므로(대판 1998. 12. 8. 98다43137, 대판 2010. 12. 23. 2009므3928 등) 공동임대인 중 1인의 공유지분에 대하여 경매절차가 진행되는 경우 소액임차인에 해당하는지 여부는 경매대상 공유지분에 상응하는 금액이 아니라 임차보증금 전액을 기준으로 하여 판단하여야 하고, 배당절차에서도 임차보증금 전액을 기준으로 배당하는 것이 실무이다.

 

⑹ 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄경매된 경우, 주택임대차보호법 3조의2 2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 8조 3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위 변경에 따른 경과조치’를 적용할 때에는 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 한다(대판 2010. 6. 10. 2009다101275).

 

참고로 주택임대차보호법 8조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이므로, 채무자가 채무초과 상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과 상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다는 것이 판례의 입장이다(대판 2005. 5. 13. 2003다50771, 대판 2012. 8. 23. 2012다20222).

 

⑺ 한편 주택임대차보호법 8조의 적용을 받는 임차인은 자신의 보증금회수에 관하여 상당한 신뢰를 가지게 되고, 따라서 임대인의 채무초과 상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 관하여 통상적인 거래 때보다는 주의를 덜 기울이게 될 것으로 보이나, 그렇다고 하여 수익자인 임차인의 악의 추정을 쉽게 번복할 것은 아니고, ㉠ 실제로 보증금이 지급되었는지, ㉡ 그 보증금의 액수는 적정한지, ㉢ 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과 상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, ㉣ 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단하여야 한다(대판 2005. 5. 13. 2003다50771, 대판 2015. 5. 28. 2015다2553 등 참조).