【임차보증금반환채권의 우선변제권의 요건】《임차목적물의 인도(점유), 주민등록 전입신고 또는 사업자등록신청, 주민등록 또는 사업자등록신청 명의자, 주민등록할 주소 및 사업자등록..

【임차보증금반환채권의 우선변제권의 요건】《임차목적물의 인도(점유), 주민등록 전입신고 또는 사업자등록신청, 주민등록 또는 사업자등록신청 명의자, 주민등록할 주소 및 사업자등록할 사업장의 주소, 주민등록일(전입신고일)의 판단 기준, 상가건물임대차보호법상 대항력을 인정받기 위하여 사업자등록이 갖추어야 할 요건》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 임차목적물의 인도(점유)

 

⑴ 주택임차인의 경우에, 주택임대차보호법 3조 1항의 대항력은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있다(대판 2001. 1. 19. 2000다55645, 대판 2007. 11. 29. 2005다64255).

그러나 이 경우 후술한 주민등록전입신고와 관련하여 주의하여야 한다.

 

⑵ 한편 대법원은 앞서 본 바와 같이 주택임대차보호법상 소액임차인 등의 우선변제권의 요건인 주택의 점유(인도)와 주민등록은 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다는 입장이다(대판 2007. 6. 14. 2007다17475 등).

다만 주택임차권등기를 마친 후에는 그렇지 아니 하다.

 

⑶ 그리고 위의 요건은 주택임대차보호법 8조 1항의 소액보증금뿐 아니라 같은 법 3조의2 2항의 우선변제권에도 그대로 적용된다는 것이 통설인데, 상가건물임대차보호법 14조 1항의 소액보증금과 같은 법 5조 2항의 우선변제권에도 그대로 준용된다고 할 것이다(대판 2006. 1. 13. 2005다64002, 대판 2006. 10. 13. 2006다56299).

 

2. 주민등록전입신고 또는 사업자등록신청

 

가. 주민등록 또는 사업자등록신청 명의자

 

① 주민등록은 임차인 본인의 주민등록만이 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다(대판 1998. 6. 12. 98다5968, 대판 2002. 3. 29. 2001다84435 등).

이러한 법리는 재외국민이 임차인인 경우에도 마찬가지로 적용된다(대판 2016. 10. 13. 2015다14136, 대판 2016. 10. 13. 2014다218030, 218047).

 

② 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 그곳에 주민등록을 하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는, 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 충분히 공시될 수 있으므로, 임차인은 주택임대차보호법에 정한 대항요건을 적법하게 갖추있다고 볼 것이다(대판 1 988. 4. 25. 87다카2509, 대판 2007. 11. 29. 2005다64255 등).

 

주택임대차보호법 3조 1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다.

 

이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 3조의 2 2항 및 같은 법 8조 1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 3조의2 2항 및 같은 법 8조 1항에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다(대판 2010. 6. 10. 2009다101275).

 

③ 법인은 애당초 주택임대차보호법 3조 1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없는 점 등에 비추어 보면, 법인이 임차인이고 법인의 허락을 받은 자연인이 주민등록을 마쳤다 하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수는 없다(대판 1997. 7. 11. 96다7236, 대판 2004. 3. 11. 2003다50788 등).

 

그러나 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인(한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사, 지방공기업법 49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사)이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 대항력이 인정된다(주임 3조 2항, 주임령 2조).

 

중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우 해당 법인이 선정한 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우도 마찬가지이다(주임 3조 3항 전문).

 

다만 위와 같이 대항력이 인정되는 법인에 대하여는 우선변제권이 인정될 수 있으나 주임 3조의2 2항, 3조의3 5항 등), 소액보증금의 우선변제권은 인정되지 않는다는 점을 유의하여야 한다(주임 8조 1항 참조).

 

④ 출입국관리법에 따른 외국인의 외국인등록과 체류지 변경신고는 주민등록과 전입신고를 갈음하며(같은 법 88조의2 2항), ‘재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률’에 따른 외국국적동포의 거소신고 또는 그 이전신고도 마찬가지이다(같은 법 10조 4항).

 

한편 재외국민의 경우에는 말소된 주민등록을 다시 할 수는 없고 거소신고 또는 그 이전신고를 할 수 있었으나, 주민등록법이 2014. 1. 21 개정(2015. 1. 22. 시행)되면서 재외국민의 주민등록말소제도 및 국내 거소신고제도를 폐지하고 재외국민 주민등록제도를 도입함으로써 재외국민도 주민등록을 할 수 있게 되었다.

 

위 주민등록법 개정 전에 재외국민이 거소신고 또는 그 이전신고를 한 경우 재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률에는 출입국관리법 88조의 2 2항과 같이 주민등록과 전입신고를 갈음한다는 명문의 규정이 없어 주택임대차보호법상의 대항력 등을 인정할 수 있는지에 대해서 논란이 있있다.

 

판례는 재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률의 입법목적, 재외국민의 국내 거소신고 제도의 취지, 외국인의 외국인등록이나 외국국적동포의 국내거소신고에 관한 법적 규율 등에 비추어 볼 때 재외국민의 국내 거소신고나 거소이전신고에 대해서도 출입국관리법 88조의2 2항을 유추적용하여 주민등록이나 전입신고를 한 것으로 보아 주택임대차보호법에 따른 대항력을 취득할 수 있도록 하는 것이 형평에 부합한다고 판시하였다(대판 2019. 4. 11. 2015다254507).

 

⑤ 등기기록상 소유자로 되어 있던 자가 소유권을 양도한 후 임차권을 취득한 경우에 소유자로 등기된 상태에서는 주민등록이 주택임대차보호법 3조 1항의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고(대판 1999. 4. 23. 98다32939, 대판 2000. 3. 23. 99다67970), 이 경우 새로운 소유자인 임대인 명의의 소유권이전등기가 된 날에야 비로소 유효한 공시방법이 되므로 그 소유권이전등기일 다음 날부터 임차인으로서 대항력을 갖는다(대판 2000. 2. 11. 99다59306).

 

전차인이 임차인으로부터 전대가 금지된 임대아파트를 전차하여 전입신고를 마치고 거주하던 중 임차인(전대인)이 임대인으로부터 그 아파트를 분양받아 소유권이전등기를 마친 경우 혹은 경매절차에서 매수인이 주민등록은 되어 있으나 대항력은 없는 종전 임차인과의 사이에 새로 임대차계약을 체결한 경우, 위 전차인 혹은 종전 임차인의 주민등록은 이미 그 전입신고일로부터 제3자에 대하여 임대차관계를 공시하는 기능을 수행하고 있었으므로, 임차인(전대인) 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시(대판 2001. 1. 30. 2000다58026, 58033) 혹은 매수인이 매각대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시(대판 2002. 11. 8. 2002다38361, 38378, 대결 2005. 12. 23. 2005마754) 임차권의 대항력을 취득하게 된다.

 

같은 의미에서 임대인(위탁자)이 부동산담보신탁계약을 체결한 경우 임대권한은 특별한 약정이 없는 한 수탁자에게 있는 것이 일반적이지만, 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임차인과 임대차계약을 체결하였더라도 임차인이 전입신고 등 대항력 요건을 구비한 후 신탁종료를 원인으로 임대인이 다시 소유권을 취득한 경우에는 임차인은 임대인이 신탁종료를 원인으로 주택에 관한 소유권이전등기를 마친 즉시 대항력을 취득한다(대판 2019. 3. 28. 2018다44879, 44886).

 

반면 A가 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 B와 주택임대차계약을 체결한 후 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받있는데, 다음날 B가 매각대금을 완납하고 C에 근저당권설정등기를 마쳐준 경우, B가 최고가매수신고인이라는 것만으로는 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 수 없으므로 A는 우선변제권을 취득하였다고 볼 수 없다는 판례도 있다(대판 2014. 2. 27. 2012다93794 참조).

상가건물에 대한 사업자등록신청에 대하여도 위 각 판례의 취지를 원용할 수 있을 것이다.

 

⑥ 우선변제권의 요건인 주민등록의 존속기간에 관하여는 전술한 주택의 인도 부분의 그것과 같다.

 

다만 상가건물임차인의 경우 대항요건을 ‘사업지등록을 한 때’로 규정하지 않고 ‘사업자등록을 신청한 때’로 규정하고 있다.

 

신청이란 1회적인 행위이고 계속적인 행위나 상태를 의미하는 것이 아닌데다가, 부가가치세법 8조 1항은 신규로 사업을 개시한 지에게 사업장 관할세무서장에게 사업자등록을 신청하여야 할 의무를 부여하고 있어 특별한 사정이 없는 한 사업자등록신청을 한 자는 사업자등록을 하게 될 것이고, 단지 같은 법 8조 8항에 의하여 직권 말소될 수 있으므로, 사업자등록의 유지를 대항력의 존속요건으로 보는데 문제가 없을 것이다.

 

나. 주민등록할 주소 및 사업자등록할 사업장의 주소

 

⑴ 주민등록법 시행령 9조 4항 후문은 주택법에 따른 공동주택(주택법 2조 3호, 건축법 2조 2항 2호)의 경우에는 지번 다음에 건축물대장 등에 따른 공동주택의 이름과 동(陳)번호와 호(號)수를 적도록 규정하고 있으므로 공동주택은 위 방식에 따라 전입신고를 하여야 하고, 단독주택은 지번까지만 적으면 된다.

 

⑵ 2009. 8. 13. 주민등록법 시행령이 개정(2009. 10. 2. 시행)되면서 주민등록표 등 주민등록 관계 서류의 주소는 도로명주소법 시행령 3조에 따른 도로명주소의 표기방법으로 기록하되(주민등록법 시행령 9조 3항), 주민등록법 시행령 3항에도 불구하고 도로명주소법에 따른 도로명주소를 사용할 수 없는 경우에는 특별시·광역시·도·특별자치도, 시·군·자치구, 구(자치구가 아닌 구를 말한다), 읍·면·동(법정동 이름을 말한다), 리(법정리 이름을 말한다), 지번의 순으로 기록할 수 있고, 이 경우 주택법에 따른 공동주택은 지번 다음에 건축물대장 등에 따른 공동주택의 이름과 동 번호와 호수를 기록하도록 변경되었다(주민등록법 시행령 9조 4항).

 

⑶ 또한 건축법 시행령 별표 11호 다목에 따른 다가구주택 및 주택법 시행령 4조에 따른 준주택의 경우 본인의 신청이 있으면 같은 조 3항 및 4항에 따른 주소의 끝 부분에 괄호를 하고 그 괄호 안에 해당 건축물의 이름, 동 번호와 호수를 기록할 수 있다(주민등록법 시행령 9조 5항).

 

⑷ 실무상으로는 다세대주택은 공동주택으로(대판 1994. 11. 22. 94다13176), 다중주택(주택법 시행령 2조 2호) 및 다가구주택은 단독주택으로 취급한다(대판 1998. 1. 23. 97다47828 등).

 

⑸ 한편 상가건물이 구분소유의 대상인 경우에 사업자등록을 신청할 사업장의 주소에 관하여도 위와 같다고 볼 것이다.

 

다. 주민등록일(전입신고일)의 판단 기준

 

⑴ 주택의 경우, 전산처리되는 주민등록표 초·등본의 변동사유란에는 전입일란과 변동일란이 있는데, 구 주민등록법(법률 제4608호로 개정되어 1994. 7. 1. 시행되기 전의 법)하에서는 그중 변동일란에 적힌 일자가 전입신고일(전입일란에 적힌 일자는 전출신고일의 다음날)이고, 현행 주민등록법하에서는 그중 전입일란에 적힌 일자가 전입신고일(변동일란에 적힌 일자는 주민등록카드 정리일)이다.

 

한편 공동주택에 대한 전입시에 동·호수가 누락되었다가 특수주소변경에의 하여 비로소 주민등록표 초·등본에 동·호수가 적힌 경우에는, 그 특수주소변경은 어느 때 하는 것이고, 그 내용과 효력은 어떠한 지를 심리하여 판단하여야 한다(대판 1997. 2. 28. 96다46033, 46040 등 참조).

 

⑵ 특수주소변경의 경우 주민등록이 사실과 다르게 등재된 이유를 따져 ① 사실과 다른 주민등록이 주민등록의무자인 임차인의 잘못된 신고에 의한 경우에는 특수주소변경 등에 의하여 사실과 일치하는 주민등록이 정정된 때이지만(대판 1987. 11. 10. 87다카1573, 대판 1997. 7. 11. 97다10024), ② 신고인인 임차인이 사실과 일치하는 주민등록 전입신고를 하였으나 담당공무원의 실수로 사실과 다른 사항이 등록되었던 경우에는 특수주소변경의 방법 등에 의하여 사실과 일치하는 주민등록이 정정된 것을 전제로 당초의 주민등록 전입신고를 한 때로 소급한다(대판 1991. 8. 13. 91다1811 8).

 

⑶ 한편 임차인이 정확한 지번과 동, 호수로 주민등록 전입신고서를 작성·제출하였으나 담당공무원이 착오로 수정을 요구하여, 잘못된 지번으로 수정하고 동, 호수 기재를 삭제한 주민등록 전입신고서를 다시 작성·제출하여 그대로 주민등록이 된 경우, 그 주민등록은 임대차의 공시방법으로서 유효하지 않고 이후 특수주소변경 등으로 올바른 지번과 동, 호수로 등재된 일자를 기준으로 한다(대판 2009. 1. 30. 2006다17850).

 

따라서 특수주소변경의 경우로서 반드시 담당공무원의 실수로 사실과 다르게 되었다가 정정된 것인지 여부에 관한 자료가 제출되지 않은 경우에는 주민등록이 정정된 때(특수주소변경이 된 때)를 기준으로 대항력을 판단한다.

 

⑷ 주민등록의 신고는 행정청에 도달함으로써 바로 신고로서의 효력이 발생하는 것이 아니라 행정청이 수리한 경우에 비로소 그 효력이 발생한다.

 

따라서 신고인이 전입신고서를 행정청에 제출하였다가 행정청이 이를 수리하기 전에 그 전입신고서의 내용을 수정함으로써 그 수정된 전입신고서가 행정청에 의하여 수리되었다면 수정된 사항에 따라서 그 전입신고가 이루어졌다고 봄이 타당하고, 신고인이 담당공무원의 요구에 의하여 전입신고서를 수정하였다 하더라도 마찬가지로 보아야 한다(대판 2009. 1. 30. 2006다9255, 대판 2009. 1. 30. 2006다17850).

 

라. 상가건물임대차보호법상 대항력을 인정받기 위하여 사업자등록이 갖추어야 할 요건

 

⑴ 상가건물임대차보호법 4조와 그 시행령 3조의3 및 부가가치세법 8조 1항과 그 시행령 11조 3항 2호(소득세법 및 법인세 법상의 사업자등록에 준용), 상가건물임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙(법무부령) 5조에 의하면, 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차와 사업지등록에 관한 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있고, 사업자가 사업장을 임차한 경우에는 사업자등록신청서에 임대차계약서 사본을 첨부하도록 하여 임대차에 관한 사항의 열람 또는 제공은 첨부한 임대차계약서의 기재에 의하도록 하고 있다.

 

따라서 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기기록상의 표시와 불일치하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 사업자등록은 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다.

 

⑵ 또한 위 각 법령의 규정에 의하면, 사업자가 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에는 사업지등록신청서에 해당 부분의 도면을 첨부하여야 하고, 이해관계인은 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분 도편의 열람 또는 제공을 요청할 수 있도록 하고 있다.

 

따라서 건물의 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는 사업자등록신청 시에 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 한다(대판 2008. 9. 25. 2008다44238).

 

⑶ 다만 사업자등록이 상가건물 임대차에서의 공시방법으로 마련된 취지에 비추어 볼 때, 상가건물의 일부분을 임차한 사업자가 사업자등록 시 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하지는 않았지만, 예를 들어 상가건물의 특정 층 전부 또는 명확하게 구분되어 있는 특정 호실 전부를 임차한 후 이를 제3자가 명백히 인식할 수 있을 정도로 사업자등록사항 표시한 경우, 또는 그 현황이나 위치, 용도 등의 기재로 말미암아 도면이 첨부된 경우에 준할 정도로 임차 부분이 명백히 구분됨으로써 당해 사업자의 임차 부분이 어디인지를 객관적으로 명백히 인식할 수 있을 정도로 표시한 경우와 같이 일반 사회통념상 그 사업자등록이 도면 없이도 제3자가 해당 임차인이 임차한 부분을 구분하여 인식할 수 있을 정도로 특정이 되어 있다고 볼 수 있는 경우에는 그 사업자등록을 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법으로 볼 수 있다(대판 2011. 11. 24. 2010다56678).

 

⑷ 신규로 사업을 개시한 자가 휴업 또는 폐업하거나 사업개시일 전에 등록한 자가 사실상 사업을 시작하지 않게 되는 경우에는 지체 없이 관할세무서장에게 신고하여야 하고, 사업자가 폐업하거나 사업개시일 전에 등록한 자가 그 후 사실상 사업을 시작하지 않게 되는 경우에는 사업장 관할세무서장은 지체 없이 그 등록을 말소하여야 한다고 규정하고 있는 부가가치세법 8조 7항, 8항의 규정취지에 비추어 보면, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고(그 사업자가 폐업신고를 하였다가 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 하였다고 하더라도 상가건물임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권이 그대로 존속한다고 할 수 없다), 이 경우 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다(대판 2006. 1. 13. 2005다64002, 대판 2006. 10. 13. 2006다56299).

 

⑸ 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 가등기가 경료된 후에 상가건물 임대차보호법상 대항력을 취득한 임차인은 그 가등기에 기하여 본등기를 경료한 자에 대하여 임대차의 효력으로써 대항할 수 없다(대판 2007. 6. 28. 2007다25599).

 

⑹ 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물의 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다.

 

그리고 같은 법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 같은 법의 적용대상인 상가건물에 해당한다(대판 2011. 7. 28. 2009다40967, 임차인이 상가건물의 일부를 임차하여 도금작업을 하면서 임차부분에 인접한 컨테이너 박스에서 도금작업의 주문을 받고 완성된 도금제품을 고객에 인도하여 수수료를 받은 등 영업활동을 해 온 사안에서 상가건물로 인정함).