【판례<공공건설임대주택의 임대사업자의 우선분양전환의무, 임대의무기간, 강행규정, 효력규정, 단속규정, 분양전환계약, 분양전환가격규정위반, 공공건설임대주택의 우선분양전환의무에 관한 구 임대주택법 규정이 강행규정(효력규정)인지 여부>】《부적법한 분양전환안내에 따른 우선분양전환권의 소멸 여부 및 우선분양전환대상자 이외의 자에 대한 분양전환의 효력(대법원 2021. 9. 30. 선고 2016다252560 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 판결의 요지 : [공공건설임대주택의 임대사업자가 우선분양전환권자가 아닌 제3자와 체결한 분양전환계약의 효력이 문제된 사건]
【판시사항】
[1] 구 임대주택법 제21조 제7항에 따라 임대사업자가 임대주택을 제3자에게 매각하기 위하여는 임차인이 임대사업자로부터 분양전환승인에 따라 분양전환신청을 할 것을 적법하게 안내받거나 통보받아야 하는지 여부(적극)
[2] 법률행위의 당사자에게 일정한 의무를 부과하거나 일정한 행위를 금지하는 법규에서 이를 위반한 법률행위의 효력에 관하여 명확하게 정하지 않은 경우, 그 법률행위의 효력을 판단하는 방법
[3] 공공건설임대주택의 임대사업자의 우선분양전환의무에 관한 구 임대주택법 제21조 제1항, 제2항이 강행규정인지 여부(적극) 및 이를 위반하여 임대사업자가 우선분양전환권이 있는 임차인이 있음에도 임대주택을 제3자에게 분양전환한 경우, 분양전환계약의 사법적 효력(무효)
【판결요지】
[1] 구 임대주택법(2014. 5. 28. 법률 제12704호로 개정되기 전의 것) 제21조 제7항은 ‘임대사업자가 분양전환승인을 받은 다음에도 임차인이 6개월 이상 분양전환에 응하지 않은 경우에는 임대사업자가 해당 임대주택을 분양전환가격으로 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각할 수 있다.’고 정하고 있다. 위 규정의 문언과 입법 취지 등을 고려하면, 분양전환승인일 이후로서 임차인이 임대사업자로부터 분양전환승인에 따라 분양전환신청을 할 것을 적법하게 안내받거나 통보받은 날부터 6개월이 지나도록 분양전환에 응하지 않은 경우에는 임차인의 우선분양전환권이 소멸하여 임대사업자가 해당 임대주택을 제3자에게 매각할 수 있으나, 그러한 요건을 갖추지 않은 경우에는 임차인의 우선분양전환권이 소멸하지 않는다.
[2] 계약 등 법률행위의 당사자에게 일정한 의무를 부과하거나 일정한 행위를 금지하는 법규에서 이를 위반한 법률행위의 효력을 명시적으로 정하고 있는 경우에는 그 규정에 따라 법률행위의 유ㆍ무효를 판단하면 된다. 법률에서 해당 규정을 위반한 법률행위를 무효라고 정하고 있거나 해당 규정이 효력규정이나 강행규정이라고 명시하고 있으면 이러한 규정을 위반한 법률행위는 무효이다.
이와 달리 이러한 규정을 위반한 법률행위의 효력에 관하여 명확하게 정하지 않은 경우에는 규정의 입법 배경과 취지, 보호법익과 규율대상, 위반의 중대성, 당사자에게 법규정을 위반하려는 의도가 있었는지 여부, 규정 위반이 법률행위의 당사자나 제3자에게 미치는 영향, 위반행위에 대한 사회적ㆍ경제적ㆍ윤리적 가치평가, 이와 유사하거나 밀접한 관련이 있는 행위에 대한 법의 태도 등 여러 사정을 종합적으로 고려해서 효력을 판단해야 한다.
[3] 구 임대주택법(2014. 5. 28. 법률 제12704호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)에 따르면, 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 공공건설임대주택을 분양전환할 때에는 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인 등에게 우선분양전환해야 한다(제21조 제1항). 나아가 임대사업자가 어음교환소의 거래정지처분을 받거나 국민주택기금 융자금 이자를 1년 6개월을 초과하여 연체한 경우 등 일정한 경우에는 임차인의 주택 소유 여부와 관계없이 분양전환 당시 해당 임대주택에 거주한 임차인에게 우선분양전환해야 한다(제21조 제2항). 임대사업자는 공공건설임대주택을 분양전환하고자 할 때에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 분양전환승인을 받아야 하고(제21조 제3항), 분양전환승인을 받은 이후에도 임차인이 6개월 이상 분양전환에 응하지 않은 경우에만 해당 임대주택을 분양전환가격으로 국토교통부령이 정하는 바에 따라 제3자에게 매각할 수 있다(제21조 제7항). 구 임대주택법 제21조를 위반하여 임대주택을 분양전환하면 형사처벌 대상이 된다(제41조 제4항 제6호).
구 임대주택법 제21조 제1항, 제2항은 임대사업자에게 임대주택을 임차인에게 우선분양전환할 의무를 부과하면서도, 임대사업자가 이를 위반하여 임대주택을 임차인 아닌 제3자에게 분양전환한 경우에 그 법률행위의 효력에 관하여 명확하게 정하지 않고 있다. 구 임대주택법의 입법 취지와 보호법익, 위반행위의 중대성과 비난가능성, 거래안전에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려하면, 공공건설임대주택의 임대사업자의 우선분양전환의무에 관한 구 임대주택법 제21조 제1항, 제2항은 강행규정에 해당하고, 이를 위반하여 임대사업자가 우선분양전환권이 있는 임차인이 있음에도 임대주택을 제3자에게 분양전환한 경우 그 분양전환계약은 사법적(사법적)으로 무효라고 보아야 한다.
2. 사안의 개요 및 쟁점
가. 사실관계
⑴ 피고 회사는 임대의무기간 5년의 공공건설임대주택인 이 사건 임대아파트를 건설하여 원고 甲에게 이 사건 1호실을, 원고 乙에게 이 사건 2호실을 각각 임대하였다.
⑵ 피고 회사는 분양전환승인 후 피고 A와 이 사건 1호실을, 피고 B와 이 사건 2호실을 각 분양전환하는 계약을 체결한 후 소유권이전등기를 마쳐 주었는데, 그 과정에서 아래와 같은 사정이 있었다.
① 원고 甲 : 피고 회사는 이 사건 1호실의 분양전환승인 전에 ‘분양전환승인절차를 개시할 예정이므로 신청서와 관련 서류를 구비하여 제출하라’고 안내하면서 제출기한을 지정하였고, 원고 甲은 그 기한 내에 아무런 응답을 하지 않았으며, 피고 회사는 분양전환승인 후 약 1개월도 지나기 전에 피고 A와 분양전환계약을 체결하였다.
② 원고 乙 : 피고 회사는 분양전환 당시 1년 6개월을 초과하여 국민주택기금 융자금의 이자를 납부하지 못한 상태였고, 원고 乙은 주택을 소유하고 있었다.
⑶ 원고들은 이 사건 1, 2호실에 관한 우선분양전환권이 있다는 이유로, 주위적으로는 피고 회사에 대하여, 예비적으로는 피고 A, B에 대하여 위 각 호실에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 이 사건 소를 제기하면서, 피고 A, B는 피고 회사의 우선분양전환의무를 승계하였다는 주장을 하였다.
⑷ 원심은, ① 원고 甲은 우선분양전환권을 상실하였다는 이유로 청구를 기각하였고, ② 원고 乙은 우선분양전환권이 있고 피고 B가 피고 회사의 임대사업자 지위 및 우선분양전환의무를 승계하였다는 이유로 그 청구를 인용하였다.
⑸ 대법원은, ① 원고 甲 부분은 분양전환안내절차가 부적법하여 우선분양전환권이 소멸되지 않았다는 이유로, ② 원고 乙 부분은 원고 乙에게 우선분양전환권이 있어 피고 B의 이 사건 2호실에 관한 분양전환계약은 무효이고 피고 B는 이 사건 2호실의 소유권을 취득하지 못하였으므로 피고 회사로부터 우선분양전환의무를 승계할 여지도 없다는 이유로 파기하였다.
나. 쟁점
⑴ 이 사건의 쟁점은, 임대사업자의 임차인에 대한 우선분양전환의무를 정한 구 임대주택법 규정이 강행규정인지 여부(적극) 및 이에 반하여 우선분양전환권자가 있음에도 제3자와 체결한 분양전환계약이 무효인지 여부(적극)이다.
공공건설임대주택에 관하여 우선분양전환권 있는 임차인이 있는데도 임대사업자가 이를 제3자에게 분양전환한 경우 그러한 분양전환계약이 유효한지와 그 경우 제3자가 임대사업자의 분양전환의무를 승계하는지 여부가 이 사건의 주된 쟁점이다.
⑵ 계약 등 법률행위의 당사자에게 일정한 의무를 부과하거나 일정한 행위를 금지하는 법규에서 이를 위반한 법률행위의 효력을 명시적으로 정하고 있는 경우에는 그 규정에 따라 법률행위의 유․무효를 판단하면 된다. 법률에서 해당 규정을 위반한 법률행위를 무효라고 정하고 있거나 해당 규정이 효력규정이나 강행규정이라고 명시하고 있으면 이러한 규정을 위반한 법률행위는 무효이다.
이와 달리 이러한 규정을 위반한 법률행위의 효력에 관하여 명확하게 정하지 않은 경우에는 규정의 입법 배경과 취지, 보호법익과 규율대상, 위반의 중대성, 당사자에게 법규정을 위반하려는 의도가 있었는지 여부, 규정 위반이 법률행위의 당사자나 제3자에게 미치는 영향, 위반행위에 대한 사회적․경제적․윤리적 가치평가, 이와 유사하거나 밀접한 관련이 있는 행위에 대한 법의 태도 등 여러 사정을 종합적으로 고려해서 효력을 판단해야 한다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결, 대법원 2018. 10. 12. 선고 2015다256794 판결 등 참조).
⑶ 구 임대주택법(2014. 5. 28. 법률 제12704호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)에 따르면, 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 공공건설임대주택을 분양전환할 때에는 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인 등에게 우선분양전환해야 한다(제21조 제1항). 나아가 임대사업자가 어음교환소의 거래정지처분을 받거나 국민주택기금 융자금 이자를 1년 6개월을 초과하여 연체한 경우 등 일정한 경우에는 임차인의 주택 소유 여부와 관계없이 분양전환 당시 해당 임대주택에 거주한 임차인에게 우선분양전환해야 한다(제21조 제2항, 대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다84335 판결 참조). 임대사업자는 공공건설임대주택을 분양전환하고자 할 때에는 시장․군수․구청장(이하 ‘시장 등’이라 한다)의 분양전환승인을 받아야 하고(제21조 제3항), 분양전환승인을 받은 이후에도 임차인이 6개월 이상 분양전환에 응하지 않은 경우에만 해당 임대주택을 분양전환가격으로 국토교통부령이 정하는 바에 따라 제3자에게 매각할 수 있다(제21조 제7항). 구 임대주택법 제21조를 위반하여 임대주택을 분양전환하면 형사처벌 대상이 된다(제41조 제4항 제6호).
⑷ 구 임대주택법 제21조 제1항, 제2항은 임대사업자에게 임대주택을 임차인에게 우선분양전환할 의무를 부과하면서도, 임대사업자가 이를 위반하여 임대주택을 임차인 아닌 제3자에게 분양전환한 경우에 그 법률행위의 효력에 관하여 명확하게 정하지 않고 있다. 구 임대주택법의 입법 취지와 보호법익, 위반행위의 중대성과 비난가능성, 거래안전에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려하면, 공공건설임대주택의 임대사업자의 우선 분양전환의무에 관한 구 임대주택법 제21조 제1항, 제2항은 강행규정에 해당하고, 이를 위반하여 임대사업자가 우선분양전환권이 있는 임차인이 있음에도 임대주택을 제3자에게 분양전환한 경우 그 분양전환계약은 사법적(私法的)으로 무효라고 보아야 한다.
⑸ 구 임대주택법상 공공건설임대주택인 이 사건 아파트의 임대의무기간(5년) 경과 후 임대사업자가 분양전환승인을 거쳐 일부 세대를 매수인들에게 일반분양전환하였다.
임차인들은 각 임차 세대에 관한 우선분양전환권이 있고 매수인들이 임대사업자 지위를 승계하였다고 주장하며, 매수인들을 상대로 분양전환을 원인으로 한 소유권이전등기청구를 하였다.
⑹ 대법원은 임대사업자가 매수인들과 분양계약을 체결한 세대에는 우선분양전환권이 있는 임차인들이 있으므로, 임대사업자가 매수인들과 체결한 각 분양전환계약은 강행규정인 구 임대주택법 제21조 제1항, 제2항에 반하여 무효이고, 매수인들은 임대주택의 소유권을 취득하지 못하였으므로 위 임대주택에 관한 피고 ○○주택의 우선분양전환에 관한 의무를 승계할 여지도 없다고 보아, 임차인들의 매수인들에 대한 소유권이전등기청구를 인용한 원심을 일부 파기환송하였다.
3. 공공건설임대주택의 매각에 관한 규제 [이하 대법원판례해설 제129호, 이지영 P.68-98 참조]
가. 구 임대주택법상 임대주택 제도 개관
⑴ 임대주택의 의미와 관계 법령
‘임대주택’은 임대주택법령의 규율을 받는 주택으로, 민법․주택임대차보호법과 주택법이 보충적으로만 적용된다. 제6조에 따라 해당 임대주택에 관하여 등록한 임대사업자만 규율대상이다. 임대사업자등록을 할 때에는 임대사업자의 인적사항과 함께 임대주택을 특정하여 기재해야 하고, 임대사업자 등록부와 등록증에도 이러한 내용을 모두 기재해야 한다.
임대의무기간(5년 이상), 임차인 자격 제한(무주택자 등), 매각에 대한 제한, 계약 갱신, 보증금액 등 많은 규제가 따른다. 그 대신 임대사업자에 대해 상당한 혜택이 있다(택지우선공급, 할인분양, 국민주택기금 장기저리 융자, 용적률 완화, 각종 세금 감면 등).
⑵ 임대주택의 종류: 공공건설임대주택, 민간건설임대주택 등
구 임대주택법은 임대주택의 종류에 따라 규율을 달리하는데, 공공건설임대주택인지 민간건설임대주택인지에 따라 규율이 매우 다르다.
① 공공건설임대주택은 임대사업자가 공공의 지원(재정․기금․택지)을 받아 건설하여 임대하는 주택으로 많은 규제를 받는다. 민간이 건설해도 공공의 지원을 받아 건설하면 공공건설임대주택에 해당한다. 종류에 따라 영구임대주택, 장기전세주택(20년), 30년․10년․5년 임대주택이 있다. 이 사건 아파트는 임대의무기간 5년의 공공건설임대주택에 해당한다.
② 민간건설임대주택은 민간임대사업자가 순수한 자기자금으로 건설하여 임대하는 주택이다. 공공건설임대주택에 비해 적은 규율을 받는다. 임차인 선정 및 보증금․임대료를 자유롭게 정할 수 있고 보증가입의무, 우선분양전환의무, 분양전환가격제한 등이 없다. 임대의무기간, 임대차갱신, 임대조건 신고의무, 표준임대차계약서 사용, 주택관리 등에 관한 규정은 적용된다.
③ 그 외 매입임대주택(임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대), 전세 후 임대주택(국가 등이 전세 방식으로 임차하여 임대), 준공공임대주택(국가 등 외의 민간임대사업자가 10년 이상 임대, 공공건설임대주택은 제외) 등이 있다.
나. 임대의무기간 내 임대주택의 매각에 대한 규제(구 임대주택법 제16조)
⑴ 원칙적 매각 제한
구 임대주택법은 1993년 전부 개정 전 구 임대주택건설촉진법 시절부터 임대의무기간 내 매각을 제한해 왔다. 공공건설임대주택, 민간건설임대주택 등 불문하고 모든 임대주택에 적용되고, 위반 시 형사처벌된다(제41조 제4항 제3호).
⑵ 예외적 허용
① 임대사업자 간 매매
임대주택을 다른 임대사업자에게 매각하더라도 임대주택으로 유지되어 계속하여 임대주택법령의 적용을 받고, 양수인이 기존 임대사업자의 지위(우선분양전환의무 등)를 모두 승계하여 임차인에게 별다른 불이익이 없으므로, 관할 행정청에 신고만 하면 매각 가능하다.
요건은 다음과 같다. ⓐ ‘임대사업자’ 사이의 매매여야 한다(제16조 제3항, 구 임 대주택법 시행령 제13조 제2항 제1호). ⓑ 매매계약서에 임대사업자의 지위를 승계 한다는 취지를 분명하게 밝혀야 한다(제16조 제2항). ⓒ 임대주택 매각신고를 하여 야 한다(구 임대주택법 시행령 제13조 제2항 제1호, 구 임대주택법 시행규칙 제6조 제1항)(대법원 2021. 9. 9. 선고 2017다48218 판결).
② 임차인에게 분양전환
원칙적으로 분양전환은 임대의무기간이 지나야 할 수 있으나 다음과 같은 예외적인 사정이 있는 경우에 임대의무기간 중에도 허용한다.
ⓐ 임대사업자가 부도, 파산 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우. 관할 행정청의 분양전환허가․승인이 필요하다(구 임대주택법 시행령 제13조 제2항 제2호).
ⓑ 5·10년 임대주택의 임대의무기간 1/2 경과 후 임대인․임차인 합의에 의한 분양전환을 하는 경우. 관할 행정청에 분양전환신고를 하면 된다(구 임대주택법 시행령 제13조 제2항 제3호).
당사자 간 분양전환 합의는 이루어졌으나 분양전환 신고만 없는 경우 분양전환(매 매)의 사법상 효력이 무효는 아니다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다59589, 59596 판결). 두 경우 모두 공공건설임대주택은 임대의무기간 후 분양전환과 마찬가지로 우선분양전환권이 있는 임차인에게 분양전환하여야 하고 가격산정기준에 따라야 한다(구 임대주택법 시행령 제13조 제2항 제3호, 제4항 내지 제6항).
⑶ 임대의무기간 내 매각 제한 규정을 위반한 매매의 효력(= 무효)
제16조는 강행규정으로 이에 위반한 매매는 사법적으로 무효이다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다11046 판결).
다. 임대의무기간 후 공공건설임대주택의 분양전환(구 임대주택법 제21조)
⑴ 분양전환의 의미
분양전환은 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다(제2조 제6호). 임차인에 대한 우선분양전환(제21조 제1항, 제2항), 임차인 아닌 자에 대한 분양전환(제21조 제7항)을 모두 포함한다. 분양전환이 이루어지면 임대주택의 성격을 상실한다. 앞서 본 제16조에 따른 임대사업자 간 매매(임대주택으로 유지되고 임대사업자의 지위가 승계된다)는 분양전환에 해당하지 않는다.
우선분양전환, 분양전환승인 등 규정은 공공의 재원이 투입된 공공건설임대주택에만 적용된다(제21조 제2항). 공공재원이 투입되지 않은 민간건설임대주택이나 매입임대주택은 제21조가 적용되지 않아 임대사업자가 임대의무기간만 지나면 자유롭게 매각할 수 있다(대법원 2021. 9. 9. 선고 2017다48218 판결).
⑵ 임차인에 대한 우선분양전환
우선분양전환 대상자는 국가기관, 법인 외에는 원칙적으로 무주택자인 거주임차 인이다(제21조 제1항)[임차인뿐만 아니라 임차인이 속한 세대의 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 경우여야 한다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2014다75462 판결). 임대차계약을 체결한 당사자를 의미하고 실질적 의미의 임차인은 포함하지 않는다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결)]. 예외적인 사유가 있으면 유주택자인 거주 임차인도 우선 분양전환을 받을 수 있다(제21조 제2항). 예외사유는 ① 임대사업자 부도 등(제2조 제7호. 거래정지처분, 국민주택기금 융자금 이자 18개월 초과 체납, 보증가입거절 후 6월 경과), ② 파산, ③ 전용면적 85㎡ 초과 주택이다. 이러한 예외사유가 없으면 유주택 임차인은 우선분양전환받을 권리가 없다(대법원 2018. 6. 28. 선고 2017다221150 판결).
제21조 제2항 문언은 제1항과 달리 ‘우선분양전환할 수 있다.’고 하여 재량규정 형식으로 되어 있으나 의무규정이다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다84335 판결). 분양전환가격 산정기준에 관하여는 법령에 상세히 규정되어 있다(구 임대주택법 시행규칙 제9조 [별표 1]).
⑶ 임차인 아닌 제3자에 대한 일반분양
우선분양전환 대상이었던 세대는 분양전환가격에 매각한다(제21조 제7항). 우선분 양대상자 임차인이 분양전환승인 후 6개월 이상 분양전환에 응하지 않은 경우 임차인이 아닌 제3자에게 매각할 수 있고, 이 경우에도 ‘분양전환가격’으로 매각하여야 한다. 이는 2008년 구 임대주택법 전부 개정으로 달라진 내용이다. ‘임차인이 분양전환승인 후 임차인이 6개월 간 분양전환에 응하지 않는 경우’의 의미에 관하여 대법원 2014. 6. 26. 선고 2014다4880, 4897, 4903 판결은 임대사업자의 신청에 따라 분양전환승인이 이루어진 경우 분양전환승인일로부터 6개월이 지나면 곧바로 임차인의 우선분양전환권이 소멸하여 임대사업자가 해당 임대아파트를 제3자에게 매각할 수 있는 것은 아니고, 분 양전환승인일 이후로서 임대사업자로부터 분양전환승인에 따라 분양전환신청을 할 것을 적법하게 안내 또는 통보받은 날부터 6개월이 지나도록 임차인이 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 임차인의 우선분양전환권이 소멸한다고 해석하였다. 대상판결도 이러한 법리를 확인하였다.
우선분양전환 대상이 아닌 세대는 임대사업자가 자유롭게 매각할 수 있다. ① 임차인이 유주택자이고 부도 등 예외적 사유도 없는 경우, ② 공실이어서 임차인이 없는 세대가 이에 해당한다. 제21조에서 이에 관해 특별히 정하지 않으므로 임대사업자가 자유롭게 상대방, 분양전환가격을 정하여 매각할 수 있다(대법원 2018. 6. 28. 선고 2017다221150 판결).
라. 공공건설 임대주택의 매각 제한 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.1571-1573 참조]
⑴ 관련 조항
● 민간임대주택에 관한 특별법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부 개정되기 전의 것) 제21조(건설임대주택의 우선 분양전환)
① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다.
1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인
2. 건설임대주택에 입주한 후 상속·판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 된 경우 분양전환 당시까지 거주한 자로서 그 주택을 처분하여 무주택자가 된 임차인
3. 제19조 단서에 따라 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인
4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인
5. 분양전환 당시 해당 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인
⑴ 위 규정의 취지
① 공공 재원이 투입되지 않은 ‘매입임대주택’이나 ‘민간건설임대주택’과 달리, 국민주택기금을 지원받거나 공공사업에 따라 조성된 택지에 건설한 ‘공공건설임대주택’은 임대의무기간이 지난 후라도 자유로운 매각(분양전환)이 제한된다(구 임대주택법 제21조).
② 구 임대주택법 제21조 제1항은 ‘분양전환의 상대방’을 제한적으로 규정하고 있다.
③ 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에 규정된 ‘분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인’이란 ‘해당 임대주택을 유일하고도 단일한 거주지로 하여 임대차계약기간 개시일 무렵부터 분양전환 당시까지 임차인 본인이 직접 거주하거나 당초 임차인과 동거하던 세대 구성원 일부가 그 기간 동안 계속 거주하는 경우의 그 임차인’을 의미한다.
◎ 대법원 2015. 2. 26. 선고 2014도14871 판결 : 구 임대주택법(2009. 3. 25. 법률 제9541호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로(제1조), 건설임대주택의 임차인의 자격·선정 방법·임대보증금·임대료 등 임대 조건에 관한 기준을 정하는 한편(제20조 제1항), 특별한 경우를 제외하고는 임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없다고 규정하며(제19조), 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 자나 법에 위반하여 임대주택의 임차권을 양도하거나 전대한 자를 형사처벌하도록 규정하고 있다(제41조 제1호, 제4호). 이와 같은 구 임대주택법의 입법 취지, 규정 내용과 형식 등에 비추어 볼 때, 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에 규정된 ‘분양전환 당시까지 무주택자인 임차인’이란 해당 임대주택을 유일하고도 단일한 거주지로 하여 임대차계약기간 개시일 무렵부터 분양전환 당시까지 임차인 본인이 직접 거주하거나 당초 임차인과 동거하던 세대 구성원 일부가 그 기간 동안 계속 거주하는 경우의 그 임차인을 의미한다.
마. 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에서 정한 ‘분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인’의 의미(대법원 2022. 1. 13. 선고 2021다269562 판결)
⑴ 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것)은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로(제1조), 임대주택의 임차인의 자격·선정 방법·임대보증금·임대료 등 임대 조건에 관한 기준을 정하는 한편(제20조 제1항), 특별한 경우를 제외하고는 임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없다고 규정하며(제19조), 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 자나 법에 위반하여 임대주택의 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대한 자를 형사처벌하도록 규정하고 있다(제41조 제4항 제1호, 제5호). 이와 같은 구 임대주택법의 입법 취지, 규정 내용과 형식 등에 비추어 볼 때, 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에 규정된 ‘분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인’이란 해당 임대주택을 유일하고도 단일한 거주지로 하여 임대차계약기간 개시일 무렵부터 분양전환 당시까지 임차인 본인이 직접 거주하거나 당초 임차인과 동거하던 세대 구성원 일부가 그 기간 동안 계속 거주하는 경우의 그 임차인을 의미한다.
⑵ 갑 주식회사와 공공건설 임대주택인 아파트에 관한 임대차계약을 체결한 을이 임대차계약 및 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것) 제21조 제1항 제4호에서 우선분양전환자격이 있는 경우로 정한 ‘분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인’에 해당하는지 문제 된 사안에서, 비록 을이 입주자카드를 작성하여 관리사무소장에게 제출하고 위 아파트에 전입신고를 한 이후 현재까지 주민등록상 주소를 변경하지 않고 있다 하더라도, 을이 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마칠 무렵부터 분양전환 당시까지 위 아파트에 실제로 거주하여 왔는지, 제3자에게 위 아파트를 무단 전대한 것은 아닌지 등에 관하여 상당한 의문이 제기되는 여러 사정이 있는데도, 그러한 사정에 관하여 추가로 필요한 심리를 진행하지 않고 을이 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인에 해당한다고 본 원심판단에는 자유심증주의 위반 등의 잘못이 있다고 한 사례이다.
바. 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정이 강행법규인지 여부(적극) 및 위 산정기준에 따른 금액을 초과하는 분양전환가격으로 체결된 분양계약의 효력(=초과하는 범위에서 무효)(대법원 2020. 8. 27. 선고 2017다211481 판결)
⑴ 이 사건의 쟁점은, ① 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정이 강행법규인지 여부(적극) 및 ② 위 산정기준에 따른 금액을 초과하는 분양전환가격으로 체결된 분양계약의 효력(=초과하는 범위에서 무효), ③ 분양전환가격 산정 시 최초의 감정평가에 이의신청이 있어 재평가를 한 경우 분양전환가격 산정의 기초가 되는 감정평가금액(=재평가금액)이다.
⑵ 공공 임대주택의 의무 임대기간 후 임대주택을 분양전환받은 임차인들이 임대사업자를 상대로 법령에 따른 정당한 분양전환가격을 초과하여 지급한 분양대금에 대해 부당이득 반환을 구하는 사건이다.
⑶ 갑 주식회사가 스스로 건설하여 을 등에게 임대하였다가 분양전환하는 임대아파트의 분양전환가격을 산정하면서 그 산정의 기초가 되는 ‘건설원가’의 한 요소인 ‘실제 건축비’를 위 아파트의 취득세 과세표준이 아닌 건축비 감정 결과를 토대로 인정할 수 있는지 문제 된 사안에서, 위 아파트와 같이 임대의무기간이 5년인 공공 임대주택의 분양전환가격은 ‘건설원가’와 ‘감정평가금액’을 산술평균한 가격을 기초로 하고, 여기서 ‘건설원가’는 ‘최초 입주자 모집 당시의 주택가격’에 ‘자기자금이자’를 더하고 ‘감가상각비’를 뺀 금액을, ‘최초 입주자 모집 당시의 주택가격’은 ‘건축비’와 ‘택지비’를 기준으로 입주자모집 승인권자가 산정한 금액을 말하며, 위 ‘건축비’는 특별한 사정이 없는 한 표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비를 의미하는데, 위 아파트에 관하여 신고·확정된 취득세 과세표준은 법인장부인 공사원가명세서(재료비, 설계비, 외주비 등 각종 비용 항목별로 지출금액이 상세히 기재되어 있다)를 기초로 한 것으로 실제 건축비를 반영하는 유력한 증거자료로 볼 수 있는 반면, 건축비 감정 결과는 아파트의 사용승인도면(자재의 구체적인 사양이나 단가가 전혀 기재되어 있지 않다)과 통계자료만을 기초로 공사비를 추정한 것이어서 실제 투입된 비용과는 차이가 있을 수밖에 없는 등 위 아파트의 취득세 과세표준보다 실제 건축비를 잘 반영하는 자료로 보기 어려우므로, 갑 회사가 위 아파트의 건축비로 실제 지출하였으나 취득세 과세표준에서 제외되거나 누락된 비용이 있다는 점이 밝혀진 경우 원칙적으로 취득세 과세표준에 그 제외되거나 누락된 비용만 추가하여 실제 건축비를 산정하는 것이 합리적인데도, 합리적인 근거 없이 위 아파트의 취득세 과세표준의 증명력을 전부 배척한 다음 건축비 감정 결과를 토대로 실제 건축비를 인정한 원심판단에는 자유심증주의의 한계를 벗어나 필요한 심리를 다하지 않은 위법이 있다고 한 사례.
⑷ 구 임대주택법(2012. 1. 26. 법률 제11242호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 등 관련 법령은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모하는 것을 입법 목적으로 하고 있고, 그 목적을 달성하기 위해 임대사업자에게 각종 지원을 하는 한편 각종 제한을 부과하고 있다. 특히 임대의무기간 경과 후 무주택 임차인에게 임대주택의 우선분양전환권을 인정하고 분양전환가격의 산정기준을 상세히 규정함으로써 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 합리적인 분양전환가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 하고 있다. 따라서 이러한 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정은 강행법규에 해당한다고 보아야 하고, 그 산정기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 분양계약이 체결되었다면 그 분양계약은 위 산정기준에 따른 정당한 금액을 초과하는 범위에서 무효라고 보아야 한다.
기존 임대주택법이 2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정됨에 따라 분양전환승인제도(제21조 제3항, 제4항)가 신설되어, 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사를 제외한 임대사업자(이하 ‘민간 임대사업자’라 한다)는 공공건설 임대주택을 분양전환할 때 시장·군수·구청장(이하 ‘시장 등’이라 한다)의 분양전환승인을 받아야 한다. 시장 등은 해당 임대주택이 임대의무기간 경과 등으로 분양전환 요건을 충족하는지 여부와 분양전환승인신청서에 기재된 분양전환가격이 임대주택법령의 규정에 따라 적법하게 산정되었는지를 심사하여 승인하여야 한다. 앞서 본 임대주택 분양전환계약에 관한 일부 무효의 법리는 이와 같이 민간 임대사업자가 시장 등의 분양전환승인을 거쳐 분양전환을 한 경우에도 마찬가지로 적용된다.
⑸ 구 임대주택법(2012. 1. 26. 법률 제11242호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제21조 제9항, 제10항, 구 임대주택법 시행령(2012. 2. 2. 대통령령 제23584호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제23조 제8항, 구 임대주택법 시행규칙(2012. 2. 3. 국토해양부령 제441호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항 [별표 1]에 따르면, 임대의무기간이 5년인 공공 임대주택의 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가격으로 하되, 분양전환 당시 산정한 주택가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 상한으로 하여야 한다(위 [별표 1]의 1. 나.). 이때 분양전환가격을 위한 감정평가는 시장 등이 감정평가법인 2곳을 선정·의뢰하여 시행한 감정평가액을 산술평균한 금액으로 하되(구 임대주택법 시행령 제23조 제1항, 위 [별표 1]의 2. 나.), 그 감정평가 결과에 대해 임대사업자나 임차인의 이의신청이 있고 그 감정평가가 관계 법령을 위반하여 이루어졌거나 부당하게 평가되었다고 인정되는 등 이의가 정당한 경우 시장 등은 1회에 한하여 재평가하게 할 수 있다. 이 경우 당초 감정평가한 곳과 다른 감정평가법인 2곳을 선정·의뢰하여야 한다(구 임대주택법 제21조 제9항, 구 임대주택법 시행령 제23조 제5항, 제6항).
위와 같은 관련 규정을 살펴보면, 분양전환가격 산정 시 최초의 감정평가에 대한 이의신청이 있고 이의사유가 인정되어 재평가를 한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 재평가된 금액을 기초로 분양전환가격을 산정하여야 한다.
⑹ 대법원은 피고(임대사업자)가 이 사건 아파트의 취득세를 신고·납부하면서 법인장부인 공사원가명세서를 첨부하여 과세표준을 신고하였고, 공사원가명세서에는 재료비, 설계비, 외주비, 급여, 건설자금이자, 안전관리비, 세금과 공과금을 비롯하여 각종 비용 항목별로 지출금액이 상세히 기재되어 있어 그 신고 과정에 오류나 탈루가 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 분양전환가격의 산정 요소인 실제 건축비를 인정함에 있어 도면과 통계자료로 추정한 감정 결과보다 증거가치가 훨씬 높다고 볼 수 있으며, 이 사건 아파트의 건축비로 실제 지출하였으나 취득세 과세표준에서 제외되거나 누락한 비용이 있다는 점이 밝혀진 경우 원칙적으로 취득세 과세표준에 그 제외되거나 누락한 비용만 추가하여 실제 건축비를 산정하는 것이 합리적임에도, 원심이 합리적인 근거 없이 이 사건 아파트의 취득세 과세표준의 증명력을 전부 배척하고 감정 결과를 토대로 실제 건축비를 인정한 것은 자유심증주의의 한계를 벗어나 필요한 심리를 다하지 않은 위법이 있다고 판단하였다.
⑺ 나아가 이 사건 아파트 단지의 시가에 대해서는 당초 감정평가가 이루어졌으나 당사자들이 이의신청을 하였고 그 이의가 받아들여져 재평가가 이루어졌음에도 원심이 별다른 이유를 제시하지 않은 채 1차 감정평가금액의 산술평균을 감정평가액으로 인정하여 위 금액을 기초로 분양전환가격을 산정한 것이 잘못이라고 보아 파기환송하였다.
2. 분양전환에 관한 규정에 위반한 분양전환의 사법상 효력 [이하 대법원판례해설 제129호, 이지영 P.68-98 참조]
임대사업자는 임대의무기간이 경과하여 임대주택을 매각할 때에는 위와 같이 ① 분양전환승인을 받은 후 ② 우선분양전환권자에게 ③ 적정가격에 분양전환하여야 한다. 이에 위반할 경우 형사처벌된다(제41조 제4항 제7호).
가. 강행규정(효력규정)과 단속규정의 구별기준
대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결은 단속규정과 효력규정의 구별 방법을 상세히 제시하고 있다.
“사법상(私法上)의 계약 기타 법률행위가 일정한 행위를 금지하는 구체적 법규정에 위반하여 행하여진 경우에 그 법률행위가 무효인가 또는 법원이 법률행위 내용의 실현에 대한 조력을 거부하거나 기타 다른 내용으로 그 효력이 제한되는가의 여부는 당해 법규정이 가지는 넓은 의미에서의 법률효과에 관한 문제의 일환으로서, 다른 경우에서와 같이 여기서도 그 법규정의 해석 여하에 의하여 정하여진다. 따라서 그 점에 관한 명문의 정함이 있다면 당연히 이에 따라야 할 것이고, 그러한 정함이 없는 때에는 종국적으로 그 금지규정의 목적과 의미에 비추어 그에 반하는 법률행위의 무효 기타 효력 제한이 요구되는지를 검토하여 이를 정할 것이다. 특히 금지규정이 이른바 공법에 속하는 것인 경우에는, 법이 빈번하게 명문으로 규정하는 형벌이나 행정적 불이익 등 공법적 제재에 의하여 그러한 행위를 금압하는 것을 넘어서 그 금지규정이 그러한 입법자의 침묵 또는 법흠결에도 불구하고 사법의 영역에까지 그 효력을 미쳐서 당해 법률행위의 효과에도 영향이 있다고 할 것인지를 신중하게 판단하여야 한다.
그리고 그 판단에 있어서는, 당해 금지규정의 배경이 되는 사회경제적․윤리적 상황과 그 추이, 금지규정으로 보호되는 당사자 또는 이익, 그리고 반대로 그 규정에 의하여 활동이 제약되는 당사자 또는 이익이 전형적으로 어떠한 성질을 가지는지 또 그 이익 등이 일반적으로 어떠한 법적 평가를 받는지, 금지되는 행위 또는 그에 기한 재화나 경제적 이익의 변동 등이 어느 만큼 반사회적인지, 금지행위에 기하여 또는 그와 관련하여 일어나는 재화 또는 경제적 이익의 변동 등이 당사자 또는 제3자에게 가지는 의미 또는 그들에게 미치는 영향, 당해 금지행위와 유사하거나 밀접한 관련이 있는 행위에 대한 법의 태도 기타 관계 법상황 등이 종합적으로 고려되어야 한다”(공인중개사 자격이 없는 자가 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급 약정이 무효라고 판단한 사안)
결국 금지규정 위반의 법률행위 사법적 효력에 관하여 명문규정이 없는 경우 ① 입 법취지(유효로 하면 규정의 입법 취지를 근본적으로 훼손하거나 입법목적을 달성할 수 없는지), ② 보호법익(법익 보호의 필요성이나 관련된 공공의 이익이 강할수록 무효로 볼 여지가 커짐), ③ 위반행위의 중대성․반사회성(당사자의 의도와 비난가능성), ④ 당사자․제3자에게 미치는 영향(당사자 간의 신의․공평, 거래안전 등) 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.
나. 분양전환가격 규정을 위반한 경우(= 초과하는 범위 내에서 일부 무효)
대법원 2004. 12. 10. 선고 2004다33605 판결 등은 분양전환가격 산정기준을 위반한 분양계약도 유효하고 그 가격이 지나치게 높아서 임차인의 우선분양권을 박탈하는 경우에만 예외적으로 무효라고 하였는데, 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다 97079 전원합의체 판결은 위 판례를 변경하여 분양전환가격 산정에 관한 규정은 강행법규이고 그 산정기준에 따른 대금을 초과하여 체결된 분양계약은 초과하는 범위 내에서 일부 무효라고 하였다. 위 판결은 분양전환승인제도 도입 전 법령이 적용되는 판결인데, 최근 대법원 2020. 8. 27. 선고 2017다211481 판결은 임대사업자들이 승인된 분양전환가격으로 분양전환을 한 경우에도 위 법리가 동일하게 적용된다고 판단하였다.
다. 우선분양전환권자가 아닌 제3자에게 분양전환을 한 경우
⑴ 우선분양전환권을 침해한 분양전환계약의 효력에 관하여 ① 단속규정설(유효설)과 ② 강행규정설(무효설)이 대립한다.
⑵우선분양전환권이 있는 임차인이 있는데도 임대사업자가 임대주택을 제3자에게 처분한 경우 대법원 1997. 6. 13. 선고 97다3606 판결은 그러한 계약이 사법적으로 유효하다고 하였다.
대법원 2021. 9. 30. 선고 2016다252560 판결은 위 판결 후 구 임대주택법상 우선분양전환에 관한 규정이 임차인의 권익을 강화하는 방향으로 수차례 개정된 점, 우선분양전환규정의 공익적 성격, 매수인이나 거래안전과의 이익형량, 임대주택법 관련 판례의 흐름 등을 고려하여, 공공건설임대주택의 우선분양전환에 관한 구 임대주택법 제21조가 강행규정이고, 이에 위반한 계약이 사법적으로 무효라고 판시하였다.
3. 구 임대주택법상 ‘우선 분양전환자격’ 대상자 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.2718-2723 참조]
가. 구 임대주택법상 ‘우선 분양전환자격’ 대상자 : 임차인(최초 임차인 or 임차권 양수인)
⑴ 관련 규정
● 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것)
제21조(건설임대주택의 우선 분양전환)
① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다.
1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인
2. 건설임대주택에 입주한 후 상속ㆍ판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 된 경우 분양전환 당시까지 거주한 자로서 그 주택을 처분하여 무주택자가 된 임차인
3. 제19조 단서에 따라 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 거
주한 무주택자인 임차인
4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차
인
5. 분양전환 당시 해당 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인
⑵ 위 규정의 취지
① 임대사업자는 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 ‘입주일 이후(제1호)’ 또는 ‘임차권양도일 이후(제3호)’부터 각 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인에게 임대주택을 우선 분양전환하여야 한다(구 임대주택법 제21조 제1항).
② 구 임대주택법 제21조 제1항은 ‘제1호’, ‘제3호’를 병렬적으로 규정(‘다음 각 호의 어느 하나에 해당하는’)하고 있다. 이는 최초로 임대차계약을 체결한 임차인은 제1호, 임차권 양수인은 제3호로 규율하기 위한 취지인 것으로 보인다.
③ 위 규정의 체계에 따르면, 임차권 양수인은 ‘제1호’에 따른 우선 분양전환자격의 취득을 주장할 수 없다.
나. 임차권 양수인은 ‘적법하게’ 임차권을 양수하여야 우선분양전환자격을 취득할 수 있음
⑴ 관련 규정
● 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것)
제19조(임대주택의 전대 제한) 임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대(전대)할 수 없다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우로서 임대사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다.
● 제41조(벌칙) ④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처한다.
5. 제19조를 위반하여 임대주택의 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대한 자 및 이를 알선한 자
● 구 임대주택법 시행령(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호 민간임대주택에 관한 특별법 시행령으로 전부 개정되기 전의 것)
제18조(임차권의 양도 등의 허용)
① 법 제19조 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 법 제16조 제1항 제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택 임차인의 세대구성원 모두가 임대주택 입주 후 다음 각 목의 어느 하나에 해당되어 무주택 세대구성원(민간건설임대주택 및 매입임대주택의 경우에는 임차인이 임의로 선정한 사람을 말한다)에게 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대하는 경우
가. 다음 1)부터 3)까지의 규정에 모두 해당하는 경우
1) 근무, 생업 또는 질병 치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우에 한정한다) 등의 사유로 주거를 이전할 것
2) 현재 거주하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구만 해당한다. 이하 같다)의 행정구역과 다른 시ㆍ군ㆍ구 로 주거를 이전할 것
3) 현재 거주지와 새로 이전하는 거주지 간의 거리(최단 직선거리를 말한다)가 40킬로미터 이상일 것. 다만, 출퇴근 거리 및 교통여건 등을 고려하여 해당 특별시, 광역시, 도 또는 특별자치도의 조례로 별도 기준을 정하는 경우에는 그에 따른다.
나. 상속 또는 혼인으로 소유하게 된 주택으로 이전할 경우
다. 국외로 이주하거나 1년 이상 국외에 머무를 경우
● 구 임대주택법 시행규칙(2015. 12. 29. 국토교통부령 제270호 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙으로 전부 개정되기 전의 것 )
제12조(공공건설임대주택의 임차인 자격 등)
② 영 제19조 제1항에 따른 공공건설임대주택의 임대사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 「주택공급에 관한 규칙」 제21조의2 제1항에 따라 주택소유 여부를 확인하여야 한다.
3. 영 제18조 제1항 각 호에 따른 임차권의 양도 또는 임대주택의 전대에 대한 동의
● 구 주택공급에 관한 규칙(2015. 12. 29. 국토교통부령 제268호로 전부 개정되기 전의 것)
제21조의2(주택의 전산검색 및 세대주 등의 확인)
① 사업주체(사업주체가 국가 또는 지방자치단체인 경우에는 시·도지사를 말한다. 이하 이 조에서 같다)가 주택의 입주자를 선정하거나 사업계획상의 입주자를 확정하려는 경우에는 입주대상자(예비입주대상자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)로 선정된 자 또는 사업계획상의 입주 대상자로 확정된 자에 대하여 「정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률」에 따라 구성된 주택전산망을 이용한 무주택기간 및 주택소유 여부 등의 전산검색을 국토교통부장관이 정하는 방법과 절차에 따라 국토교통부장관에게 의뢰하여야 한다. 이 경우 입주자저축취급기관이 제18조 제1항에 따라 청약접수 및 입주자선정업무를 대행하는 경우에는 입주자저축취급기관이 전산관리지정기관으로 하여금 국토교통부장관에게 전산검색을 의뢰하도록 요청하여야 한다.
⑵ 위 규정의 취지
① 구 임대주택법령은 ‘공공임대주택의 임차권 양도’를 원칙적으로 금지하고, 예외적으로 ‘무주택 세대구성원(양수인) + 임대사업자의 동의’를 요건으로 허용하고 있다(구 임대주택법 제19조, 동법 시행령 제18조 제1항).
② 대상판결은 위 ‘무주택 세대구성원(양수인)’ 요건과 관련하여, ㉠ ‘임차권 양도계약일 당시’(무주택자의 시점), ㉡ ‘민법상 소유권 개념(등기)’에 따른 무주택자(무주택자의 판단기준)일 것을 요구하고 있다.
③ 공공임대주택의 임차권 양도가 예외적으로 허용되는 경우에도, 임대사업자는 임차권양수인이 ‘무주택 세대구성원(세대주 및 세대원)’인지 여부를 미리 확인하여야 한다(구 임대주택법 시행규칙 제12조 제2항, 구 주택공급에 관한 규칙 제21조의2 제1항)
다. 공공임대주택의 임차권 양도에 관한 위 관련 법령 규정들은 ‘강행법규’임
위 요건을 갖추지 못한 임차권 양수인은 구 임대주택법상 우선 분양전환자격 취득하지 못한다.
라. 임차권을 적법하게 양도받지 못한 자가 임차권 양수인으로서 공공건설임대주택에서 실제 거주한 경우 우선분양전환자격을 취득할 수 있는지 여부(대법원 2022. 10. 27. 선고 2020다266535 판결)
⑴ 위 판결의 쟁점은, ① 구 임대주택법상 공공건설임대주택의 임차권을 양수받을 수 있는 ‘무주택 세대구성원’의 주택 소유 여부에 관한 판단기준(=임차권 양수 당시 건물등기부상 소유 여부), ② 무주택 세대구성원이 아닌 자와 기존 임차인이 체결한 공공건설임대주택의 임차권 양도 계약의 사법적 효력(무효), ③ 무주택 세대구성원이 아닌 자가 임차권을 양수한 이후 공공건설임대주택에 실제 입주하여 거주한 경우 구 임대주택법상 우선 분양전환 대상자의 자격을 취득할 수 있는지 여부(소극)이다.
⑵ 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다)은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로(제1조), 임대주택의 임차인 자격, 선정 방법, 임대보증금, 임대료 등 임대 조건에 관한 기준을 정하는 한편(제20조 제1항), 임대주택 임차인의 임차권 양도를 원칙적으로 금지하면서 예외적으로 구 임대주택법 시행령(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호 민간임대주택에 관한 특별법 시행령으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제18조 제1항이 정하는 근무, 생업 또는 질병 치료 등의 사유로 다른 시․군․구로 주거를 이전하는 등의 경우에 한하여 임대사업자의 동의를 얻어 ‘무주택 세대구성원’에게 임차권을 양도하는 것을 허용하고 있다(제19조 단서). 또 구 임대주택법 시행규칙(2015. 12. 29. 국토교통부령 제270호 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다)은 임대사업자가 구 임대주택법 시행령 제18조 제1항 각 호에 따른 임차권 양도에 대한 동의를 하는 경우에는 미리 주택공급에 관한 규칙 제21조의2 제1항에 따라 주택소유 여부를 확인하도록 규정하고(제12조 제2항), 구 주택공급에 관한 규칙(2015. 12. 29. 국토교통부령 제268호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다)은 사업주체가「정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률」에 따라 구성된 주택전산망을 이용한 주택소유 여부 등의 전산검색을 국토교통부장관이 정하는 방법과 절차에 따라 국토교통부장관에게 의뢰하도록 규정하고 있다(제21조의2 제1항). 나아가 구 임대주택법은 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받거나 임대받게 하는 행위, 위 법 제19조를 위반하여 임대주택의 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대하는 행위 등을 처벌하고 있다(제41조 제4항). 이와 같이 구 임대주택법 등 관련 법령이 원칙적으로 임대주택 임차인의 임차권 양도를 금지하되 예외적으로 임차권의 양도를 허용하면서 그 요건으로 양수인이 ‘무주택 세대구성원’일 것을 정하고, 이에 동의하는 임대사업자로 하여금 미리 양수인의 주택소유 여부를 확인하도록 정한 취지는 국민의 주거안정을 위해 공급되는 임대주택이 투기 또는 투자 목적으로 거래되는 것을 사전에 차단하여 실제 주거 수요를 충족시킴으로써 무주택 서민의 주거권을 확보하려는 데에 있다.
⑶ 따라서 구 임대주택법 제19조 단서 및 구 임대주택법 시행령 제18조 제1항에서 예외적으로 임차권의 양도를 허용하는 ‘무주택세대 구성원’이란 임차권 양도 당시 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 구성원을 의미한다고 할 것이다. 그리고 주택의 ‘소유’ 여부는 사회에서 통상적으로 이해되는 무주택자의 의미에 따라 보편타당하게 해석하여야 하고, 특히 구 임대주택법의 입법 목적이나 같은 법과 그에 따른 시행령, 시행규칙, 주택공급에 관한 규칙에서 정하고 있는 임차인 자격 및 선정방법에 관한 규정, 물권취득에 관하여 형식주의를 취하고 있는 우리의 법제, 임대사업자가 임차권 양도시 새로운 임차인의 주택 소유 여부를 미리 확인할 의무를 부담하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 원인무효이거나 다른 특별한 사정이 없는 한 건물등기부 등에 주택을 소유한 것으로 기재되어 있는지 여부에 따라 결정될 수 밖에 없다.
⑷ 이와 달리 무주택 세대구성원이 아닌 자가 공공건설임대주택의 임차권을 양도받는 것은 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키고자 하는 구 임대주택법의 입법 목적을 본질적으로 침해하는 것이므로, 이를 방지하기 위해서는 구 임대주택법 등 관련 법령에 정한 임차권의 양도 요건을 위반한 자에게 형사처벌을 가하는 것만으로는 부족하고, 임차 내지 분양전환에 의한 경제적 이익 등이 위반행위자에게 부당하게 귀속되는 것을 금지시킬 필요가 있다. 이에 따라 임차권의 양도에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당한다고 보아야 하고, 이를 위반한 임차권의 양도는 당사자들의 합의나 임대사업자의 동의 여부 등과 무관하게 사법적으로 그 효력을 인정할 수 없다. 나아가 임차권을 적법하게 양도받지 못한 자가 임차권 양수인으로서 공공건설임대주택에서 실제 거주하였더라도 우선 분양전환 대상자의 자격을 취득할 수 없다.
⑸ 원고가 소유하던 기존 주택을 매도하는 계약만 체결하고 그 소유권이전등기를 마쳐주지 않은 상태에서 구 임대주택법상 공공건설임대주택의 기존 임차인으로부터 임차권을 양도받아 실제 거주하면서 분양전환 대상자 자격을 취득하였음을 이유로 임대사업자인 피고를 상대로 위 임대주택의 소유권이전등기를 구한 사건에서, 원고가 임차권 양도 당시 기존 주택을 매도하는 계약을 체결하였더라도 소유권이전등기를 마쳐주지 않은 이상 공공건설임대주택의 임차권을 양수받을 수 있는 ‘무주택 세대구성원’ 요건을 충족하였다고 볼 수 없어 그 임차권 양도 계약의 효력을 인정할 수 없을 뿐만 아니라 원고가 임차권을 양수받아 실제 거주하였더라도 공공건설임대주택의 우선 분양전환 대상자 자격을 취득할 수도 없다고 보아, 임대사업자가 임차권 양도에 동의하였다는 등 사정만으로 원고의 임차권 양도 계약의 효력을 인정하여 피고가 원고에게 임대주택의 소유권이전등기를 마쳐줄 의무가 있다고 본 원심을 파기·환송한 사례이다.
4. 구 임대주택법의 규정 취지 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.1232-1237 참조]
가. 관련 규정
● 구 임대주택법(2013. 6. 4. 법률 제11870호로 개정되고 2015. 8. 28. 법률 제13499호로 명칭이‘민간임대주택에 관한 특별법’으로 변경되기 전의 것)
제1조(목적) 이 법은 임대주택의 건설·공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정하여 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 한다.
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
4. "임대사업자"란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다.
6. "분양전환"이란 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다.
● 제6조(임대사업자의 등록)
① 대통령령으로 정하는 호수(호수) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장·군수·구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
● 구 임대주택법 시행령
제7조(임대사업자의 범위 및 등록 기준 등)
① 법 제6조제1항에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수(호수) 또는 세대를 말한다.
1. 건설임대주택의 경우: 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대
2. 매입임대주택의 경우: 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대
② 법 제6조제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같으며, 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록하여야 한다. 다만, 등록신청일부터 과거 5년 이내에 임대주택사업에서 부도(부도 후 부도 당시의 채무를 변제하고, 임대주택사업을 정상화시킨 경우는 제외한다)의 발생사실이 있는 자(부도 당시 법인의 대표자나 임원이었던 자와 부도 당시 법인의 대표자나 임원 또는 부도 당시 개인인 임대사업자가 대표자나 임원으로 있는 법인을 포함한다)는 임대사업자로 등록할 수 없다.
1. 「주택법」 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자
2. 「주택법」 제10조제1항 및 제3항에 따라 임대를 목적으로 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자
3. 임대를 목적으로 주택을 건축하기 위하여 「건축법」 제11조에 따라 허가를 받은 자
4. 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자
5. 제14조 제4항 각 호의 어느 하나에 해당되는 회사 등
● 제8조(임대사업자의 등록절차)
① 법 제6조제1항에 따라 임대사업자로 등록하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 등록신청서를 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말하며, 이하 " 시장·군수 또는 구청장"이라 한다)에게 제출하여야 한다.
② 시장·군수 또는 구청장은 제1항의 등록 신청서를 접수하면 제7조제2항에 따른 등록 기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우에는 임대사업자 등록부에 이를 올리고 등록증을 신청인에게 발급하여야 한다.
● 구 임대주택법 시행규칙
제3조(임대사업자의 등록 등)
① 법 제6조제1항 및 「임대주택법 시행령」(이하 "영" 이라 한다) 제8조제1항에 따라 임대사업자로 등록하려는 자는 별지 제1호 서식의 임대사업자 등록신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 주소지(법인의 경우에는 주된 사무소의 소재지, 「재외국민등록법」 제2조에 따른 재외국민이나 「외국인토지법」 제2조에 따른 외국인인 경우에는 임대주택의 소재지를 말한다)를 관할하는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말하며, 이하 이 조 및 제3조의2에서 "주소지 관할 시장·군수 또는 구청장"이라 한다)에게 제출하여야 한다.
1. 「재외국민등록법」 제2조에 따른 재외국민인 경우에는 재외국민등록증 사본
2. 영 제7조제2항제2호에 해당하는 자는 주택건설에 관한 사업계획승인서 사본. 다만, 「주택법」 제9조에 따른 등록사업자는 제외한다.
3. 영 제7조제2항제4호에 따라 임대를 목적으로 주택을 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자(해당 주택의 소유권을 확보한 자는 제외한다)인 경우에는 임대하려는 주택의 매입에 관한 계약서(분양계약서를 포함한다) 사본
※ 임대사업자 등록을 신청할 때에는 임대사업자의 인적사항과 더불어 임대주택을 특정하여 기재하여야 하고, 임대사업자 등록부와 등록증에도 이러한 내용을 모두 기재하여야 함.
● 구 임대주택법 제16조(임대주택의 매각 제한 등)
① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.
1. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 50년
2. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년
2의 2. 장기전세주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 20년
3. 제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 제26조에 따라 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년
4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간
② 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 분명하게 밝혀야 한다. ③ 제1항에도 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각 요건 및 매각 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
● 구 임대주택법 제21조(건설임대주택의 우선 분양전환)
① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 「주택법」 제60조에 따라 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다.
1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인
2. 건설임대주택에 입주한 후 상속·판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 된 경우 분양전환 당시까지 거주한 자로서 그 주택을 처분하여 무주택자가 된 임차인
3. 제19조 단서에 따라 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인
4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인
5. 분양전환 당시 해당 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인
● 구 임대주택법 시행령
제13조(임대주택의 임대의무기간 등)
① 법 제16조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 해당 임대주택의 임대개시일부터 5년을 말한다.
② 법 제16조제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.
1. 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고한 후 다른 임대사자에게 매각하는 경우
● 구 임대주택법 시행규칙
제6조(임대주택의 매각신고)
① 영 제13조제2항제1호에 따라 임대주택을 다른 임대사업자에게 매각하려는 임대사업자는 별지 제9호서식의 임대주택 매각신고서를 시장·군수·구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 시장·군수 ·구청장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 임대주택의 등기사항증명서 및 임대주택을 매입하는 자의 임대사업자 등록증을 확인하여야 하며, 신고인이 임대사업자 등록증의 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 해당 서류를 첨부하도록 하여야 한다.
② 제1항에 따른 신고를 한 자는 신고서 처리일부터 30일 이내에 매매계약서 사본을 시장·군수·구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 담당 공무원은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 임대주택의 등기사항증명서 및 임대주택을 매각한 자와 매입한 자의 임대사업자 등록증을 확인하여야 하며, 신고인이 임대사업자 등록증의 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 해당 서류를 첨부하도록 하여야 한다.
③ 제1항에 따라 임대주택 매각신고를 받은 시장·군수·구청장은 즉시 해당 임대주택의 임차인에게 임대사업자가 변경된다는 것을 알려 주어야 한다.
나. 구 임대주택법 상 ‘임대사업자’의 법적 지위
임대사업자는 ‘주택임대사업을 하기 위해 구 임대주택법 제6조에 따라 등록한 자’로, 등록된 임대사업자인지 여부는 해당 임대주택별로 각각 판단한다.
다. 임대의무기간(임대 목적에 의무적으로 제공되어야 하는 기간) 내 임대주택의 매각 제한
⑴ 임대주택은 ‘임대의무기간’이 지나지 않으면 매각할 수 없다(구 임대주택법 제16조 제1항).
⑵ ‘구 임대주택법 제16조’는 강행법규이다. 임대의무기간 경과 전 임대주택을 매각하는 것은 강행법규위반으로 무효이다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다11046 판결).
◎ 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다11046 판결 : 구 임대주택건설촉진법(1993. 12. 27. 법률 제4629호로 전문 개정되기 전의 것) 제10조 또는 임대주택법 제12조에 위반하여 임대의무기간 경과 전에 임대주택을 매각하는 것은 국민주거생활의 안정을 도모하기 위하여 임대주택건설에 대한 각종 지원을 규정한 구 임대주택건설촉진법과 임대주택법의 입법 취지를 근본적으로 훼손하는 행위로서 사법상으로도 무효라고 보아야 한다.
⑶ 다만 임대사업자는 임대의무기간 중에도 시장 등에게 신고한 후 다른 ‘임대사업자’에게 임대주택을 매각할 수 있다.
임대사업자가 임대주택을 매각하더라도 매수인이 매도인의 임대사업자 지위를 승계하여 임대주택을 계속하여 임대 목적으로 제공하고 법령상 의무를 부담하는 경우에는 임대주택의 매각을 금지하는 취지에 반하지 않기 때문이다.
이때 매매계약서에는 임대주택의 매수인이 매도인의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 분명하게 밝혀야 한다.
⑷ 따라서 임대주택의 임대의무기간 중 매도인의 임대사업자 지위를 승계하여 임대사업을 하기 위하여 임대주택을 ‘매수’한 경우 매매계약은 유효하고, 다만 매수인은 임대주택에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다고 하더라도 구 임대주택법 제6조에 따른 임대사업자로 등록한 때부터 임대주택의 소유권을 취득한다.
이는 농지매매증명에 관한 대법원 2002. 7. 26. 선고 2000다65147 판결의 법리를 참조한 것이다.
◎ 대법원 2002. 7. 26. 선고 2000다65147 판결 : 구 농지개혁법 소정의 농지매매증명이 없는 농지매매계약은 채권계약으로서의 효력은 발생할 수 있을지언정 물권변동의 효과 즉, 소유권이전의 효과는 발생할 수 없고(대법원 1992. 10. 27. 선고 92다28921 판결, 1993. 10. 8. 선고 93다30747 판결 등 참조), 이와 같은 법리는 공매절차에 의한 매각의 경우에도 마찬가지라고 할 것인바, 구 농지개혁법 시행 당시의 공매절차에서 이 사건 부동산에 대한 매각결정과 대금납부가 이루어졌다고 할지라도 원고가 구 농지개혁법 소정의 농지매매증명을 얻지 못한 이상 그 소유권을 취득하지 못하였고, 그 이후에도 구 농지개혁법 소정의 농지매매증명이나 농지법 소정의 농지취득자격증명을 발급받지 못한 이상 여전히 소유권을 취득하지 못한 상태에 있었다고 보아야 하므로, 소외 1이 이 사건 부동산에 관한 소유권자였다고 할 것이어서 그로부터 피고 앞으로 경료된 위 소유권이전등기는 무권리자로부터 경료받은 무효의 등기라고 볼 수 없다.
라. 임대의무기간 경과 후 ‘공공건설임대주택’의 매각 제한
⑴ 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각(‘분양전환’)하는 경우, 그 주택은 임대주택으로서의 성질을 상실하며 더 이상 임대주택법령의 규율을 받지 않게 된다[구 임대주택법 제21조, 제41조 제4항 제6호, 구 임대주택법 시행령 제23조, 구 임대주택법 시행규칙 제13조, 제14조 등이 분양전환의 대상, 절차 등에 관하여 정하고 있음].
"분양전환"이란 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다(구 임대주택법 제2조 제6호)
⑵ 공공 재원이 투입되지 않은 매입임대주택이나 민간건설임대주택은 임대의무기간이 지나고 나면 매각을 제한하는 규정이 없다.
임대사업자는 상대방의 자격(임차인 또는 임대사업자 여부)이나 매매대금의 제한 없이 임대주택을 자유롭게 매각할 수 있다.
⑶ 그러나 국민주택기금을 지원받거나 공공사업에 따라 조성된 택지에 건설한 공공건설임대주택은 임대의무기간이 지난 후에도 자유로운 매각이 제한된다(구 임대주택법 제21조).
‘분양전환의 상대방’은 ① 무주택자 등 요건을 갖춘 임차인에게 우선 분양전환하여야 하고, ② 임차인이 분양전환에 응하지 않거나 우선 분양전환을 받을 사람이 없는 경우에만 제3자에게 분양전환 할 수 있다.
‘분양전환가격’은 법령에서 정한 기준에 따라 산정한다.
구 임대주택법 제21조를 위반하여 임대주택을 분양전환하면 형사처벌의 대상이 된다(구 임대주택법 제41조 제4항 제6호).
⑷ ‘임대의무기간이 지난 공공건설임대주택’의 경우에도 ‘임대사업자 간 매매(구임대주택법 제16조 제3항)’는 허용되고, 다만 매수인이 공공건설임대주택의 소유권을 취득하기 위하여는 구 임대주택법 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마쳐야 한다.
① 임대주택을 다른 임대사업자에게 매각하는 것은 위 제21조에서 규율하는 ‘분양전환’에 해당하지 않고, ② 임대주택의 매수인이 매도인의 임대사업자 지위를 승계하므로, 임대의무기간 경과 후 분양전환 등과 관련된 임차인의 이익을 해할 우려가 없기 때문이다.
마. 구 임대주택법상 임대사업자의 의미 및 임대주택의 임대의무기간 중 매도인의 임대사업자 지위를 승계하여 임대사업을 하기 위하여 임대주택을 매수한 경우 매수인이 임대주택의 소유권을 취득하기 위해서는 그 임대주택에 관하여 구 임대주택법 제6조에 따른 임대사업자등록을 마친 ‘임대사업자’이어야 하는지 여부(적극), 임대의무기간이 지난 공공건설임대주택의 경우에도 구 임대주택법 제16조 제3항에 따른 임대사업자간 매매가 허용되는지 여부(적극) 및 매수인이 공공건설임대주택의 소유권을 취득하기 위하여 구 임대주택법 제6조에 따른 임대사업자등록을 마쳐야 하는지 여부(적극)(대법원 2021. 9. 9. 선고 2017다48218 판결)
⑴ 이 사건의 쟁점은, ① 구 임대주택법상 임대사업자의 의미 및 임대주택의 임대의무기간 중 매도인의 임대사업자 지위를 승계하여 임대사업을 하기 위하여 임대주택을 매수한 경우 매수인이 임대주택의 소유권을 취득하기 위해서는 그 임대주택에 관하여 구 임대주택법 제6조에 따른 임대사업자등록을 마친 ‘임대사업자’이어야 하는지 여부(적극), ② 임대의무기간이 지난 공공건설임대주택의 경우에도 구 임대주택법 제16조 제3항에 따른 임대사업자간 매매가 허용되는지 여부(적극) 및 ③ 매수인이 공공건설임대주택의 소유권을 취득하기 위하여 구 임대주택법 제6조에 따른 임대사업자등록을 마쳐야 하는지 여부(적극)이다.
⑵ 임대의무기간 내 임대주택의 매각 제한
㈎ 구 임대주택법(2013. 6. 4. 법률 제11870호로 개정되고 2015. 8. 11. 법률 제13474호로 명칭이「민간임대주택에 관한 특별법」으로 변경되기 전의 것, 이하 같다) 제16조 제1항은 임대주택은 임대의무기간이 지나지 않으면 매각할 수 없다고 정한다. 임대사업자가 각종 지원과 혜택을 받고도 임대주택을 처분하여 그에 상응하는 의무를 부담하지 않을 수 있다면 장기간 거주 가능한 임대주택을 공급하여 국민 주거생활의 안정을 도모하려는 구 임대주택법의 입법취지가 근본적으로 훼손될 수 있기 때문이다. 임대주택의 매각을 제한하는 구 임대주택법 제16조는 강행법규로서 이에 위반하여 임대의무기간이 지나기 전에 임대주택을 매각하였다면 이는 사법(私法)상 무효이다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다11046 판결 참조).
㈏ 임대사업자가 임대주택을 매각하더라도 매수인이 매도인의 임대사업자 지위를 승계하여 임대주택을 계속하여 임대 목적으로 제공하고 법령상 의무를 부담하는 경우에는 위와 같이 임대주택의 매각을 금지하는 취지에 반하지 않는다. 이에 구 임대주택법 제16조 제3항, 구 임대주택법 시행령(2013. 12. 4. 대통령령 제24911호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제13조 제2항 제1호는 임대사업자는 임대의무기간 중에도 시장 등에게 신고한 후 다른 ‘임대사업자’에게 임대주택을 매각할 수 있다고 정한다. 위 규정의 위임에 따른 구 임대주택법 시행규칙(2013. 12. 5. 국토교통부령 제44호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제6조는, 임대사업자의 매각신고 시 시장 등이 임대주택을 매입하는 자의 임대사업자 등록증을 확인하여야 하고(제1항), 매도인은 매각신고서 처리일부터 30일 이내에 매매계약서 사본을 시장 등에게 제출하여야 하고 이때에도 담당 공무원은 임대주택을 매각한 자와 매입한 자의 임대사업자 등록증을 확인하여야 하며(제2항), 매각신고를 받은 시장 등은 임차인에게 해당 임대주택의 임대사업자가 변경된다는 것을 알려주어야 한다고 정한다(제3항). 또한 구 임대주택법 제16조 제2항은 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 분명하게 밝혀야 한다고 정한다.
㈐ 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 등 외에 구 임대주택법상 임대사업자가 되기 위하여는 시장 등에게 임대사업자등록을 신청하여야 한다(구 임대주택법 제2조 제4호, 제6조). 구 임대주택법 시행령은 임대사업자로 등록하기 위한 임대주택의 호수(戶數), 자격(임대주택을 소유하거나 건설·매입 등으로 이를 소유할 예정이어야 하고, 2인 이상이 공동으로 건설·소유하는 주택은 공동 명의로 등록하여야 한다), 일정 기간 내 부도 경력이 없을 것 등 등록 기준을 정하고(제7조), 시장 등은 위 기준에 적합한 경우에만 임대사업자로 등록하도록 정한다(제8조). 구 임대주택법 시행규칙 제3조는 임대사업자등록을 신청할 때에는 임대사업자의 인적사항과 더불어 임대주택을 특정하여 기재하여야 하고, 임대사업자 등록부와 등록증에도 이러한 내용을 모두 기재하도록 정하고 있다[별지 제1호 임대사업자 등록신청서, 별지 제2호 임대사업자 등록부, 별지 제3호 임대사업자 등록증 서식 참조]. 구 임대주택법 제6조 제2항, 구 임대주택법 시행령 제8조 제3항은, 임대사업자는 등록된 사항이 변경된 경우 30일 이내에 변경 사항을 신고하여야 한다고 하면서 임대주택을 변경신고 사항의 하나로 정하고 있다[별지 제4호 임대사업자 등록사항 변경신고서 서식 참조].
이러한 규정들을 종합하여 보면, 구 임대주택법 제6조에 따라 임대사업자로 등록하지 않은 사람은 구 임대주택법상 ‘임대사업자’라고 할 수 없고, 등록된 임대사업자인지 여부는 해당 임대주택별로 각각 판단하여야 한다.
㈑ 앞서 본 바와 같이 구 임대주택법이 임대의무기간 중 임대주택의 매각을 원칙적으로 금지하고 임대사업자간 매매를 예외적으로 허용하는 취지, 매각 신고 시 관할 행정청으로 하여금 매수인이 등록된 임대사업자인지 확인하도록 하는 점, 구 임대주택법상 임대사업자의 등록 기준을 갖추지 못하면 임대사업자로 등록할 수 없고 등록하지 않은 사람은 임대사업자가 아니며, 임대사업자등록을 하지 않은 사람이 임대주택을 취득할 수 있다면 임대사업자간 매매를 예외적으로 허용하는 임대주택법령의 취지에 반하고 임차인의 이익을 해할 우려가 있는 점 등을 종합해 보면, 임대주택의 임대의무기간 중 매도인의 임대사업자 지위를 승계하여 임대사업을 하기 위하여 임대주택을 매수한 경우 그 매매계약은 강행법규인 구 임대주택법 제16조에 반하지 않아 유효하지만, 매수인이 임대주택의 소유권을 적법하게 취득하기 위해서는 그 임대주택에 관하여 구 임대주택법 제6조에 따른 임대사업자등록을 마친 ‘임대사업자’일 것이 요구된다고 보아야 한다. 그 경우 임대주택을 매수한 사람이 소유권이전등기를 마쳤다고 하더라도 그 임대주택에 관하여 구 임대주택법 제6조에 따른 임대사업자등록을 하지 않았다면 임대주택의 소유권을 취득할 수 없고, 소유권이전등기 후 임대사업자등록을 마쳤다면 그때 비로소 임대주택의 소유권을 취득한다고 봄이 타당하다.
⑵ 임대의무기간 경과 후 공공건설임대주택의 매각 제한
㈎ 구 임대주택법 제2조 제6호는 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을 ‘분양전환’이라고 정의한다. 앞서 본 것처럼 임대사업자간 매매의 경우에는 매수인이 매도인의 임대사업자 지위를 승계하고 해당 임대주택을 임대 목적으로 제공하며 계속하여 임대주택법령의 적용을 받는다. 임대사업자간 매매에 관하여는 구 임대주택법 제16조 제2항, 제3항, 제41조 제4항 제3호, 구 임대주택법 시행령 제13조 제2항 제1호, 구 임대주택법 시행규칙 제6조 등이 적용된다. 한편 분양전환이 이루어지면 임대사업자가 아닌 사람이 그 주택의 소유권을 취득하고 그 주택은 임대주택으로서의 성질을 상실하며 더 이상 임대주택법령의 규율을 받지 않게 된다. 구 임대주택법 제21조, 제41조 제4항 제6호, 구 임대주택법 시행령 제23조, 구 임대주택법 시행규칙 제13조, 제14조 등이 분양전환의 대상, 절차 등에 관하여 정하고 있다.
㈏ 공공의 재원이 투입되지 않은 매입임대주택이나 민간건설임대주택은 임대 목적에 의무적으로 제공되어야 하는 기간, 즉 임대의무기간이 지나고 나면 매각을 제한하는 규정이 없다. 따라서 임대사업자는 임대의무기간이 지나면 상대방의 자격(임차인 또는 임대사업자 여부)이나 매매대금의 제한 없이 임대주택을 자유롭게 매각할 수 있다.
반면 국민주택기금을 지원받거나 공공사업에 따라 조성된 택지에 건설한 공공건설임대주택은 임대의무기간이 지난 후에도 자유로운 매각이 제한된다. 구 임대주택법 제21조에 따라 공공건설임대주택을 분양전환할 때에는 시장 등의 분양전환승인 절차를 거쳐 무주택자 등 요건을 갖춘 임차인에게 우선 분양전환하여야 하고, 임차인이 분양전환에 응하지 않거나 우선 분양전환을 받을 사람이 없는 경우에만 제3자에게 분양전환할 수 있으며, 법령에서 정한 기준에 따라 분양전환가격을 산정하여야 하고, 이러한 규정을 위반하여 임대주택을 분양전환하면 형사처벌의 대상이 된다(구 임대주택법 제41조 제4항 제6호).
㈐ 임대의무기간이 지난 공공건설임대주택에 관하여는 위와 같이 분양전환에 관한 구 임대주택법 제21조 외에 임대사업자간 매매에 관한 규정은 없다. 그러나 임대주택을 다른 임대사업자에게 매각하는 것은 위 제21조에서 규율하는 ‘분양전환’에 해당하지 않고, 구 임대주택법 제16조 제3항에 따른 임대사업자간 매매는 임차인의 이익을 해할 염려가 없어 임대주택의 매각이 엄격히 제한되는 임대의무기간 중에도 허용되는 점, 매수인이 매도인의 임대사업자 지위를 승계하여 임대의무기간 경과 후 분양전환 등과 관련된 임차인의 이익을 해할 우려가 없는 점을 고려하면, 임대의무기간이 지난 공공건설임대주택의 경우에도 구 임대주택법 제16조 제3항에 따른 임대사업자간 매매는 허용된다고 보아야 한다. 이 경우에도 앞서 본 것처럼 매수인이 공공건설임대주택의 소유권을 취득하기 위하여는 구 임대주택법 제6조에 따른 임대사업자등록을 마쳐야 한다.
⑶ 임대의무기간이 지난 공공건설임대주택인 이 사건 호실을 甲과 원고가 임대사업을 하기 위하여 순차 매수한 사안에서, 그러한 매매계약은 구 임대주택법상 임대사업자간 매매에 해당하여 유효하지만 甲과 원고가 임대주택의 소유권을 취득하기 위해서는 해당 임대주택에 관하여 구 임대주택법 제6조에 따라 임대사업자등록을 마쳐야 하는데, 甲과 원고가 이 사건 호실에 관한 임대사업자등록을 하였다는 사실을 인정할 증거가 없으므로 원고가 이 사건 호실의 소유권을 취득하였다고 볼 수 없다고 판단하여 상고기각한 사례이다.
3. 임대주택의 종류와 임차인의 보호 [ 이하 판례공보스터디 민사판례해설 홍승면 P.2156-2162 참조, 이하 대법원판례해설 제129호, 이지영 P.68-98 참조]
가. 임대주택의 종류
임대주택에는 ⑴ 매입임대주책과 ⑵ 건설임대주택이 있고, 건설임대주택에는 ① 민간건설임대주택과 ③ 공공건설임대주택이 있으며, 공공건설임대주택에는 ⓐ 국가 또는 지방쟈치단체의 재정으로 건설하는 임대주택, ⓑ 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설하는 임대주택, ⓒ 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택이 있다.
나. 임차인의 보호 제도로서의 우선분양전환권
⑴ 임대주택법은 입법목적을 달성하기 위하여 장려수단과 제재수단을 모두 규정하고 있다.
임대주택의 건설을 촉진하기 위하여, 임대사업자에게 각종 지원ㆍ혜택(장기ㆍ저리의 융자, 공공택지ㆍ미분양주택 우선공급, 용적률 완화, 세금 감면 등)을 부여하고 있다.
그로써 건설된 임대주택이 그 목적에 맞게 국민주거생활의 안정에 기여할 수 있도록, 임대사업자에게 의무를 부여하고 임차인을 보호하는 규정을 두고 있다.
① 보증금 및 임대료 제한 ② 임대기간 보호 ③ 우선분양전환권 등이 그것이다.
⑵ 우선분양전환권의 의의와 적용범위
㈎ 분양전환은 ① 임대주택을 분양주택으로 변경하겠다는 취지를 밝히는 행위 + ② 이에 뒤따르는 임차인과의 매매계약으로 이루어진다.
㈏ 임대의무기간은 최소한의 임대기간을 보장하는 것이므로, 임대사업자는 임대의무기간이 종료하였다고 하여 반드시 분양전환을 하여야 하는 것은 아니다.
㈐ 다만 분양전환을 한다면 당해 임대주택에 거주하고 있는 임차인에게 우선적으로 분양전환을 받을 권리를 부여하고 있고, 이를 ‘우선분양전환권’이라 한다.
㈑ 모든 임대주택에 우선분양전환권이 인정되는 것은 아니고, 공공건설임대주택 중 ‘주택도시기금의 자금을 지원받아 건설하는 임대주택’과 ‘공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택’에만 우선분양전환권이 인정된다.
⑶ 우선분양전환권의 요건
㈎ 임대의무기간 만료에 따른 분양전환의 경우, ‘분양전환 당시 당해 임대주택에 거주 중인 무주택 임차인’이 우선분양전환권을 갖는다.
대상판결의 실제 사안에서도 원고 丙은 분양전환 당시 다른 곳에 거주하면서 당해 임
대주택에는 장인이 거주하였던바, ‘당해 임대주택에 거주 중’이라는 요건의 불비를 이
유로 청구가 기각되었다.
㈏ 임대의무기간 만료 전에도, 임대사업자가 어음교환소의 거래정지처분을 받거나(부도) 국민주택기금 융자금 이자를 1년 6개월을 초과하여 연체한 때에는 분양전환을 할 수 있고, 이 경우 ‘분양전환 당시 당해 임대주택에 거주 중인 임차인’이 우선분양전환권을 갖는다.
임대의무기간 만료의 경우와 달리, 임대사업자의 부도 또는 국민주택기금 융자금 이자 연체에 따른 임대의무기간 만료 전의 우선분양전환권은 ‘무주택’ 요건을 별도로 요구하지 않는바, 위 우선분양전환권은 주택 소유와 관계없이 당해 임차인이 보장받았던 당초의 임대의무기간만큼의 거주를 확보하기 위하여 인정되는 것이기 때문이다.
다. 임대주택법상 임차인의 보호
⑴ 임대주택법(임대주택법은 2015. 8. 28. 법률 제13499호 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 전부 개정되었음)은 입법목적을 달성하기 위하여 장려수단과 제재수단을 모두 규정하고 있다.
임대주택의 건설을 촉진하기 위하여, 임대사업자에게 각종 지원ㆍ혜택(장기ㆍ저리의 융자, 공공택지ㆍ미분양주택 우선공급, 용적률 완화, 세금 감면 등)을 부여한다.
그로써 건설된 임대주택이 그 목적에 맞게 국민주거생활의 안정에 기여할 수 있도록, 임대사업자에게 의무를 부여하고 임차인을 보호하는 규정[① 보증금 및 임대료 제한 ② 임대기간 보호 ③ 우선분양전환권(형성권은 아니고, 임대사업자가 임대를 중단하고 분양을 할 때에 우선하여 분양받을 수 있는 권리임) 등]을 두고 있다.
대상판결(대법원 2022. 5. 26. 선고 2020다253515 판결) 사안은 그중 ‘① 보증금 및 임대료 제한’에 관한 것이다.
⑵ 그렇다고 하여 임대주택의 임대차계약이 공법적 법률관계인 것은 아니고, 통상적인 민법상 임대차계약으로서 사법상 법률관계에 해당한다.
임대주택법은 임대차계약에 효력을 ‘부여’하는 법령이 아니고, 강행법규인 특별법으로서 민법상 임대차계약에 따른 법률효과를 ‘제한’하는 법령이다.
라. 보증금 및 임대료 제한
⑴ 공공건설임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료
① 공공건설임대주택에 관한 임대차계약이 표준임대보증금이나 표준임대료를 초과하는 경우, 그 초과 부분은 사법상 효력이 없다(대법원 2010. 7. 22. 선고 2010다23425 판결).
② 표준임대보증금 = (건설원가 – 국민주택기금 융자금) × 50/100
㉠ 건설원가 : 건축비 + 택지비
㉡ 국민주택기금 융자금 : 대출약정에 따라 대출이 예정된 융자금 전액 (대상판결인 대법원 2022. 5. 26. 선고 2020다253515 판결)
③ 표준임대료 = 감가상각비 + 수선유지비 + 화재보험료 + 제세공과금 + 자기자금이자
임대보증금과는 무관한 방식으로 산정된다는 점이 특징이다.
⑵ 전환임대보증금 및 전환임대료
① 임대사업자의 필요에 따라서 임대보증금(임대료)을 높이는 것은 허용되나, 그에 맞추어 임대료(임대보증금)를 시중은행의 1년 만기 정기예금이율(전환이율)로 계산한 금액만큼 낮추어야 하고(상호전환), 이를 전환임대보증금 및 전환임대료라고 한다.
㉠ 임대보증금 변동액 = 임대료 변동액 × 전환이율
㉡ 임대보증금과 임대료를 상호전환하려면 임대주택법령이 정한 절차를 거친 임차인의 동의가 필요하고, 이를 거치지 않은 상호전환은 사법상 무효여서 표준임대보증금 및 표준임대료에 의한 임대차계약으로서의 효력만 인정된다(대법원 2016. 11. 18. 선고 2013다42236 전원합의체 판결).
표준임대보증금ㆍ표준임대료를 초과하여 상호전환된 금액은 부당이득으로 반환하여야 한다.
② 임대주택법에는 전환임대보증금 상한 규정이 있고 이는 강행법규인 효력규정이므로, 임대료를 제한 없이 임대보증금으로 전환할 수는 없다
㉠ 전환임대보증금 상한액 = 건설원가 – 국민주택기금 융자금 = 표준임대보증금 × 2
㉡ 전환임대보증금 상한액을 초과하는 임대보증금으로 체결된 임대차계약은 그 초과 범위에서만 무효로서, 전환임대보증금 상한액을 임대보증금으로 하는 임대차계약이 되고, 임대사업자는 초과된 임대보증금을 부당이득으로 반환하여야 한다(대상판결인 대법원 2022. 5. 26. 선고 2020다253515 판결).
그렇다고 하여 임차인이 무효로 된 임대보증금에 전환이율을 곱한 금액 상당의 임대료를 임대사업자에게 지급할 의무는 없다(대상판결인 대법원 2022. 5. 26. 선고 2020다253515 판결).
마. 임대료 없이 정당한 전환임대보증금을 초과하는 임대보증금만 지급하기로 약정한 공공건설임대주택 임대차계약에서 임대보증금의 무효 범위와 임대료 지급의무의 존부(대법원 2022. 5. 26. 선고 2020다253515 판결)
⑴ 위 판결의 쟁점은, 전환임대보증금 산정시 공제되는 국민주택기금 융자금의 범위 및 법률행위가 강행법규에 위반되어 무효가 되는 경우 민법 제138조에 따라 무효행위 전환을 인정하기 위한 요건이다.
⑵ 구 임대주택법(2013. 6. 4. 법률 제11870호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제20조, 구 임대주택법 시행령(2015. 6. 30. 대통령령 제26369호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제21조 등 공공건설임대주택의 최초 임대보증금 등에 대한 관련 규정의 문언 내용, 표준임대보증금 및 전환임대보증금(이하 ‘표준임대보증금 등’이라 한다)이 갖는 의미와 기능, 표준임대보증금 등 산정시 국민주택기금 융자금을 공제하는 취지, 국민주택기금 융자금의 운용방식 등을 종합하여 보면, 정당한 전환임대보증금의 산정을 위하여 건설원가에서 공제하는 국민주택기금 융자금은 대출약정에 따라 대출이 예정된 융자금 전액이라고 보아야 한다.
⑶ 법률행위가 강행법규에 위반되어 무효가 되는 경우에 그 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 구비하고 당사자 쌍방이 위와 같은 무효를 알았더라면 다른 법률행위를 하는 것을 의욕하였으리라고 인정될 때에는 민법 제138조에 따라 다른 법률행위로서 효력을 가질 수도 있다. 다만 이때 다른 법률행위를 하였을 것인지에 관한 당사자의 의사는 그 법률행위가 강행법규 위반으로 무효인 점을 고려하더라도 당시에 무효임을 알았다면 의욕하였을 것으로 평가할 수 있는 가정적 효과의사로서, 당사자가 법률행위 당시와 같은 구체적 사정 아래 있다고 상정하는 경우에 거래관행을 고려하여 신의성실의 원칙에 비추어 결단하였을 바를 의미한다. 이는 그 법률행위의 경위, 목적과 내용, 무효의 사유 및 강행법규의 입법 취지와 위반의 경위 등을 두루 고려하여 판단할 것이나, 그 결과가 한쪽 당사자에게 일방적인 불이익을 주거나 거래관념과 형평에 반하는 것이어서는 안 됨은 물론, 이러한 전환을 허용하는 것이 강행법규의 입법 취지 및 그 위반행위에 대한 제재의 의미를 전적으로 부정하거나 무력화시키는 것이어서는 안 될 것이다(대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다50308 판결, 대법원 2016. 11. 18. 선고 2013다42236 전원합의체 판결 참조).
⑷ 공공건설임대주택을 건설한 임대사업자인 피고가 임차인인 원고등(원고들 및 선정자들)과 임대료 없이 임대보증금만 지급받는 채권적 전세 조건으로 임대차계약을 체결하였는데, 그 임대차계약에서 정한 임대보증금은 관계법령에서 정한 정당한 전환임대보증금보다 높은 금액이었다.
⑸ 정당한 전환임대보증금은 건설원가에서 국민주택기금 융자금을 공제한 금액으로 산정되는데, 원심은 이때의 국민주택기금 융자금은 최초 입주자모집 내지 임대차계약 체결 당시를 기준으로 ‘실제 실행된 대출금액’에 의하여야 한다고 판단하였다.
그러나 대법원은 이와 달리 ‘대출약정에 따라 대출이 예정된 융자금 전액’을 공제하여야 한다고 보아 원심판결 중 해당 부분을 일부 파기환송하였다.
⑹ 또한 대법원은 임대차계약의 체결 경위, 목적, 내용, 이 사건 임대보증금 약정 중 일부가 무효가 된 사유, 전환임대보증금의 상한을 정한 입법취지 등을 고려할 때, 원고등이 임대보증금약정 중 일부가 무효임을 알았을 경우 그에 상응하는 임대료를 지급하는 내용의 임대차계약 체결을 의욕하였으리라고 인정하기 어렵고, 이와 같이 본다 하여 피고에게 일방적으로 불이익하거나 형평에 반한다고 보기 어렵고, 오히려 이러한 전환을 허용하는 것은 강행법규의 입법 취지 및 그 위반행위에 대한 제재의 의미를 사실상 부정하거나 무력화시키는 결과가 된다고 볼 여지가 많다는 이유로, 정당한 전환임대보증금을 초과하여 무효로 되는 임대보증금에 상응하는 임대료를 지급하는 내용으로의 무효행위 전환을 인정할 수 없다고 보아, 같은 취지의 원심을 수긍하였다.
4. 임대주택법상 임차인보호제도의 강행규정성 [이하 대법원판례해설 제129호, 이지영 P.68-98 참조]
가. 임대보증금과 임대료의 상한
⑴ 공공건설임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료
① 공공건설임대주택은 표준임대보증금과 표준임대료가 정하여져 있는바, 위 표준임대보증금이나 표준임대료를 초과하는 임대차계약을 체결한 경우, 그 임대차계약은 표준임대보증금이나 표준임대료를 초과하는 범위에서 사법상 효력이 없다(대법원 2010. 7. 22. 선고 2010다23425 판결).
◎ 대법원 2010. 7. 22. 선고 2010다23425 판결 : 구 임대주택법이 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모하기 위하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 하고 있고, 그 목적 달성을 위해 임대사업자에게 각종 지원과 더불어 제한을 하고 있는데, 임대사업자가 자의적으로 임대보증금과 임대료를 정하는 것을 방지하고 합리적인 임대보증금과 임대료로 임대주택을 공급하도록 하는 것이 국민주거생활 안정을 도모하는 근간이 된다고 할 것이므로, 구 임대주택법 제14조의 위임에 따라 구 임대주택법 시행령 제12조 제1항에서 같은 항 소정의 임대주택의 최초의 임대보증금 및 임대료는 건설교통부장관이 정하여 고시하는 표준임대보증금 및 표준임대료를 초과할 수 없다고 규정하고 이에 따라 이 사건 고시에서 표준임대보증금 및 표준임대료를 정한 다음 임대보증금과 임대료는 임대차계약시 임차인의 동의가 있는 경우에는 상호전환이 가능하도록 한 규정은 임차인의 동의 없는 상호전환의 사법적 효력을 제한하는 효력규정으로 봄이 상당하다. … 따라서 “임대보증금과 임대료는 임대차계약시 임차인의 동의가 있는 경우에는 상호전환이 가능”하도록 한 위 규정은 효력규정이어서 임차인의 동의 없이 정하여진 이 사건 각 임대차계약상의 임대보증금은 표준임대보증금을 초과하는 한도 내에서 무효라고 할 것이므로, 같은 취지의 원심의 판단은 옳고, 거기에 상고이유로 주장하는 효력규정이나 일부무효에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.
② 나아가, 표준임대보증금과 표준임대료를 상호전환할 수는 있으나 임대주택법령이 정한 절차를 거친 임차인의 동의가 필요하고, 임차인의 동의 절차를 적법하게 거치지 않은 상호전환은 사법상 무효이다. 표준임대보증금 및 표준임대료에 의한 임대차계약으로서의 효력이 인정된다. 상호전환된 금액 중 표준임대보증금이나 표준임대료를 초과한 부분은 부당이득으로 반환하여야 한다(대법원 2016. 11. 18. 선고 2013다42236 전원합의체 판결).
◎ 대법원 2016. 11. 18. 선고 2013다42236 전원합의체 판결 : 공공건설임대주택의 임대보증금과 임대료의 상한을 정한 규정은 법령 제정의 목적과 입법 취지 등에 비추어 그에 위반되는 약정의 사법적 효력을 제한하는 효력규정으로 보아야 한다. 그리고
건설교통부 고시에서 말하는 ‘임차인의 동의’란 임대주택을 공급받으려고 하는 사람이 표준임대보증금과 표준임대료로 임대차계약을 체결할 수 있는 상황에서 스스로 금액의 상호전환 여부를 선택하는 것을 의미한다. 가령 임대사업자가 임대보증금과 임대료를 임의로 상호전환하여 정한 임대차계약 조건을 제시하고 이를 그대로 받아들이거나 아니면 임대주택 청약을 포기하는 것 중에서만 선택할 수 있도록 한 경우에는 임차인에게 동의권이 부여되었다고 볼 수 없다.
나. 임대의무기간 경과 전 임대주택 매각 금지
⑴ 임대의무기간 경과 전의 임대주택 매각은 사법상 무효이다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다11046 판결).
◎ 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다11046 판결 : 구 임대주택건설촉진법(1993. 12. 27. 법률 제4629호로 전문 개정되기 전의 것) 제10조 또는 임대주택법 제12조에 위반하여 임대의무기간 경과 전에 임대주택을 매각하는 것은 국민주거생활의 안정을 도모하기 위하여 임대주택건설에 대한 각종 지원을 규정한 구 임대주택건설촉진법과 임
대주택법의 입법 취지를 근본적으로 훼손하는 행위로서 사법상으로도 무효라고 보아야 한다.
⑵ 다만 임대의무기간 경과 전이라도 임대사업자 상호간의 매매계약은 유효이나, 물권변동을 위하여는 소유권이전등기 외에 매수인의 당해 임대주택에 관한 임대사업자등록까지 필요하다(대법원 2021. 9. 9. 선고 2017다48218 판결). 농지취득자격증명의 경우와 같다.
◎ 대법원 2021. 9. 9. 선고 2017다48218 판결 : 임대주택의 임대의무기간 중 매도인의 임대사업자 지위를 승계하여 임대사업을 하기 위하여 임대주택을 매수한 경우 그 매매계약은 강행법규인 구 임대주택법 제16조에 반하지 않아 유효하지만, 매수인이 임대주택의 소유권을 적법하게 취득하기 위해서는 그 임대주택에 관하여 구 임대주택법 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마친 ‘임대사업자’일 것이 요구된다고 보아야 한다. 그 경우 임대주택을 매수한 사람이 소유권이전등기를 마쳤다고 하더라도 그 임대주택에 관하여 구 임대주택법 제6조에 따른 임대사업자 등록을 하지 않았다면 임대주택의 소유권을 취득할 수 없고, 소유권이전등기 후 임대사업자 등록을 마쳤다면 그때 비로소 임대주택의 소유권을 취득한다고 봄이 타당하다.
다. 분양전환가격의 제한
분양전환가격 산정기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격에 의한 분양계약은 위 산정기준에 따른 금액을 초과하는 범위에서 사법상 무효이다(대법원 2020. 8. 27. 선고 2017다211481 판결). 위 초과된 부분은 부당이득으로 반환하여야 한다.
◎ 대법원 2020. 8. 27. 선고 2017다211481 판결 : 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정은 강행법규에 해당한다고 보아야 하고, 그 산정기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 분양계약이 체결되었다면 그 분양계약은 위 산정기준에 따른 정당한 금액을 초과하는 범위에서 무효라고 보아야 한다
라. 우선분양전환의무 규정의 강행규정성
⑴ 우선분양전환권자가 아닌 제3자와의 분양전환계약 또한 사법상 무효이다.
⑵ 과거에 ‘우선매각대상자가 아닌 제3자에 대한 매각’이 사법상 무효가 아니라고 본 선례(대법원 1997. 6. 13. 선고 97다3606 판결)가 있었으나, 이는 법률의 변천에 따른 귀결일 뿐 판례의 변경으로 보기는 어렵다.
대상판결도 위 97다3606과의 간극을 설명함에 있어, ‘위 97다3606 이후에 법률이 개정되어 추가적으로 형사처벌 규정과 분양전환승인제도 등 우선분양전환권을 실질적으로 보장하기 위한 여러 규정들이 도입되었음’을 들고 있다.
핵심적인 원인은 분양전환가격 산정 방식의 변화로 보이는바, 위 97다3606 당시의 구 임대주택법 및 하위법규에는 임대사업자가 분양전환가격을 재량으로 정하여 공고할 수 있도록 규정되어 있었으므로, 건축원가 등으로 산정된 저렴한 가격이 아닌 그보다 훨씬 높은 가격으로 매각되었을 것이다. 즉, 당시 구 임대주택법의 규정 전반의 내용으로는, 임차인이 임대주택의 매각에 관하여 가지는 기대나 이익이 저조하였으므로, 임차인 이외의 제3자에 대한 매각이라 하여 그 사법상 효력까지 부인하기에는 부족하였으나, 현재는 분양전환가격이 통제되고 있으므로 임차인의 보호필요성이 현저히 높아졌다.
⑶ 임대주택법은 우선분양전환권에 관하여 선의의 제3자를 보호하는 규정을 두지 않고 있으나, 거래의 안전과 선의의 제3자 보호는 크게 문제되지 않는다.
주택을 매수하는 과정에서 매수희망자는, 거래관념상 현황을 확인하기 위하여 대상 주택을 실제로 방문하는 것이 당연하고, 그 방문 과정에서 거주 중인 임차인을 조우하기 마련이므로, 당해 주택이 임대주택이라는 사실을 알기가 매우 용이하다.
8. 대상판결의 내용 검토 [이하 대법원판례해설 제129호, 이지영 P.68-98 참조]
가. 우선분양전환권이 존속하고 있던 임차인들이 있었음
⑴ 원고 甲은 ‘분양전환승인 후 6개월 이상 분양전환에 응하지 않은 경우’가 아니다.
임대주택법(2014. 5. 28. 법률 제12704호로 개정되기 전의)은 임대사업자가 분양전환승인을 ‘받은 다음’에도 임차인이 6개월 이상 분양전환에 응하지 않은 경우에 우선분양전환권이 상실된다고 규정하였다(제21조 제7항. 현행 공공주택 특별법 제50조의3 제4항 제2호 참조).
원고 甲은 이 사건 1호실의 분양전환승인 ‘전’에 통지를 받고 응답하지 않던 중 분양전환승인 ‘후 약 1개월도 지나기 전’에 피고 회사가 피고 A와 분양전환계약을 체결하였다.
⑵ 원고 乙은 유주택자이더라도 우선분양전환권이 인정되는 경우였다.
임대주택법은 임대사업자가 어음교환소의 거래정지처분(부도)을 받거나 국민주택기금 융자금 이자를 1년 6개월을 초과하여 연체할 경우의 우선분양전환에 임차인의 주택 소유를 불문한다(제21조 제2항).
피고 회사가 이 사건 2호실을 분양전환할 당시 이미 1년 6개월을 초과하여 국민주택기금 융자금 이자를 연체 중이었다.
나. 이 사건 1, 2호실에 관한 피고 A, B와의 분양전환계약은 무효임
⑴ 원심은, 피고들의 이 사건 1, 2호실에 대한 분양전환계약이 유효하고 이에 따라 피고 A, B가 위 각 호실의 소유권을 취득하였음을 전제로, 피고 회사의 임대사업자 지위 및 이에 따른 원고들에 대한 우선분양전환의무를 승계하였다고 보았다.
⑵ 하지만, 임대사업자로 등록한 적도 없고 수분양자로서 이전등기를 마쳤음에 불과한 매수인에게, 임대사업자의 지위를 인정할 해석상 근거가 없다.
임대주택이 경매 등으로 전전 이전되는 경우에 임대사업자의 지위까지 함께 이전된다면 후속 분쟁을 다발적으로 야기할 우려가 있다.
분양전환계약 자체의 효력을 부인하는 것이 간명하고, 종전의 판례 경향에도 부합한다.
다. 대상판결은 공공건설임대주택의 우선분양전환에 관한 구 임대주택법 제21조가 강행규정이고, 이에 위반한 계약이 사법적으로 무효라고 판시하였다.
따라서 피고 A, B 명의의 소유권이전등기는 무효이므로, 원고들은 피고 회사로부터 분양전환을 받아 위 무효 등기를 말소시키고 소유권이전등기를 마쳐야 하다.
