【임차인의 유익비상환청구권(민법 제626조), 점유자와 회복자 사이의 관계, 악의점유자의 필요비상환청구권, 점유자가 비용을 지출한 경우(제203조) 비용상환청구권 및 유치권】《유익비상환청구권 배제특약, 신소유자에 대한 청구, 전차인의 임대인에 대한 청구, 행사시기, 상환청구액과 주장·입증책임, 필요비와 유익비의 구별, 필요비·부속물과의 구별, 포기특약의 효력, 비용상환청구의 상대방, 비용상환청구권》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 임차인의 비용상환청구권(제626조)에 대한 판례의 법리 [이하 민법교안, 노재호 P.1056-1061 참조]
가. 필요비상환청구권
⑴ 의의
임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고(제623조), 이러한 의무와 관련한 임차물의 보존을 위한 비용도 임대인이 부담해야 하므로, 임차인이 목적물의 보존에 관하여 필요비를 지출한 때에는 당연히 임차인에게 그 비용을 상환할 의무를 진다(제626조 제1항).
⑵ 요건
㈎ 임대차목적물의 보존에 관하여 비용을 지출할 것
㈏ 임대인이 부담할 비용일 것
① 임차인이 임대차목적물의 보존에 관하여 비용을 지출하였다 하더라도 그것이 임대인의 수선의무의 범위에 속하지 않는 경우에는 임대인에게 그 비용의 상환을 청구할 수 없다. 예를 들어 주택임대차의 경우 주택에 파손이 생겼다 하더라도 그것이 임차인이 주거로 사용하는 데 지장이 없는 정도에 불과한 경우에는 임대인이 이를 수선해야 할 의무는 없기 때문에, 비록 임차인이 그 파손 부분을 수리하여 비용을 지출한 경우에도 임대인에게 그 비용의 상환을 청구할 수 없는 것이다.
② 한편 이미 사용·수익에 알맞은 상태에 있는 임대차목적물의 사용·수익 그 자체에 필요한 비용(예를 들어 청소비, 관리비, 수도료, 전기료 등)은 당연히 임차인이 부담해야 하기 때문에 임대인에게 그 비용의 상환을 청구할 수 없다.
㈐ 필요비의 지출에 임대인의 동의가 있을 것을 요하지 않으며, 임대인이 그로 인하
여 이득을 얻을 것을 요하지도 않는다.
⑶ 효과
① 임차인은 필요비를 지출한 즉시 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있다. 그리고 만일 필요비를 상환 받지 못한 채 임대인에게 임대차목적물을 인도한 때에는 원칙적으로 그로부터 6개월 내에 임대인에게 그 상환을 청구해야 한다(제654조, 제617조). 임차인은 필요비의 현존 여부와 상관없이 임대인에게 지출한 비용 전액을 청구할 수 있다.
② 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다. 임대인의 필요비상환의무도 특별한 사정이 없는 한 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다(대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결 : 임대차계약 해지 요건인 2기 이상의 차임 연체에 해당하는지 문제 된 사안).
③ 그리고 임차인은 필요비상환청구권에 기초하여 임대차목적물에 관하여 유치권을 갖는다. 필요비상환청구권은 임대차목적물에 관하여 생긴 채권이기 때문이다.
⑷ 포기특약
임대인의 수선의무에 관한 규정은 임의규정이기 때문에(제652조 참조) 수선의무 면제특약 또는 필요비상환청구권의 포기 특약은 유효하다. 다만 판례는 위 특약에서 면제의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 이로써 임차인이 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 소규모의 수선에 한한다고 하므로, 이러한 특약이 있는 경우에도 만일 임차인이 대규모의 수선(대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분의 교체 등)을 한 경우에는 임대인에게 그 비용의 상환을 청구할 수 있을 것이다.
나. 유익비상환청구권
⑴ 의의
① 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다(제626조 제2항).
② 임차인이 그의 비용으로 임대차목적물의 객관적 가치를 증가시켰고 그 결과가 임대차계약이 종료한 때 남아 있어 임대인의 차지가 된다면 임대인은 임차인의 노력과 재산으로 이득을 얻은 반면 임차인은 그 상당의 손해를 입었기 때문에 임대인은 임차인에게 그 비용을 상환해 주는 것이 타당하다.
⑵ 요건
㈎ 임대차목적물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 지출한 비용일 것
① 임차인의 주관적 취미나 특수한 목적을 위하여 지출한 비용은 이에 해당하지 않는다.
예를 들어 임차인이 사무실로 사용하던 건물을 임차하여 삼계탕 음식점을 경영하기 위하여 보일러, 온돌방, 주방, 가스시설 등을 설치하는 데 비용을 지출했다 하더라도 이러한 시설들은 임대인이 장차 그 건물에서 음식점을 경영할 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 아무런 이익이 되지 않기 때문에 거기에 들어간 비용은 유익비에 해당하지 않는 것이다.
② 그리고 반드시 임대차목적물 자체에 대하여 직접적으로 비용을 지출할 것을 요하지는 않기 때문에 예를 들어 상가건물의 임차인이 도로의 포장비용을 지출한 때에도 상가건물의 객관적 가치를 증가시킨 한도에서는 유익비가 될 수 있다. 임차인이 토지의 지목을 임야에서 공장용지로 변경한 경우 이를 위해 납부한 토지개발부담금도 유익비에 포함된다(대법원 2021. 2. 10. 선고 2017다258787 판결).
㈏ 임차인이 지출한 결과가 임대차목적물의 구성부분으로 될 것
임차인이 지출한 결과가 임대차목적물의 구성부분이 되지 않고 독립성을 유지하면 그것은 유익비가 아니라 부속물이 되기 때문에 부속물매수청구권의 대상이 된다. 예를 들어 상가건물의 유리출입문과 새시는 상가건물로부터 이를 분리하는 것이 가능하고 또한 독립적으로 거래의 대상이 될 수 있기 때문에 임대차목적물의 구성부분이 아니어서 유익비상환청구권의 대상이 되는 것이 아니라 부속물매수청구권의 대상이 된다.
㈐ 가액의 증가가 현존할 것
㈑ 유익비의 지출에 임대인의 동의가 있을 것을 요하지 않는다.
⑶ 효과
① 임차인은 임대차계약이 종료한 때(종료의 원인은 묻지 않는다) 비로소 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있다. 그리고 만일 유익비를 상환 받지 못한 채 임대인에게 임대차목적물을 인도한 때에는 원칙적으로 그로부터 6개월 이내에 임대인에게 그 상환을 청구해야한다. 다만 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다(제626조 제2항 2문).
② 임차인은 그가 지출한 금액과 현존하는 증가된 가액 중 임대인이 선택한 것을 임대인에게 청구할 수 있다. 따라서 임차인인 피고로서는 임대인인 원고의 선택권을 위하여 실제로 지출한 비용과 현존하는 증가액 모두에 대한 주장·증명책임을 진다(대법원 2002. 11. 22. 선고 2001다40381 판결, 대법원 1987. 4. 14. 선고 86다카2342 판결).
③ 유익비상환청구권이 인정된다면 그 상환액에 관한 증명이 없더라도 법원은 이를 이유로 유익비상환청구를 배척할 것이 아니라 석명권을 행사하여 점유자에 대하여 상환액에 관한 증명을 촉구하는 등 상환액에 관하여 심리판단 하여야 한다(대법원 1993. 12. 28. 선고 93다30471,93다30488 판결 : 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구 사안).
④ 임차인은 유익비상환청구권에 기초하여 유치권을 갖는다. 그리고 실무상으로는 동시이행의 항변권도 인정하고 있다. 그래서 임차인의 유익비상환청구권이 압류·전부되어 유치권이 소멸한 경우에도, 임차인은 원래의 동시이행의 항변으로 임대인의 임대차목적물 인도 청구에 대항할 수 있다.
⑷ 포기특약의 효력
㈎ 문제점
임대차계약서에 ‘임차인이 임차건물을 증·개축하였을 때에는 임대인의 승낙 여부를 불문하고 그 부분은 무조건 임대인의 소유로 귀속한다.’(대법원 1996. 8. 20. 선고 94다44705 판결 : 건물 임차인이 자신의 비용을 들여 증축한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 하는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함된 것으로서 특별한 사정이 없는 한 유효하므로, 그 약정이 부속물매수청구권을 포기하는 약정으로서 강행규정에 반하여 무효라고 할 수 없고 또한 그 증축 부분의 원상회복이 불가능하다고 해서 유익비의 상환을 청구할 수도 없다) 또는 ‘임차인은 임대차계약이 종료한 때 임대인에게 임대차목적물을 원상으로 회복하여 인도한다.’ 등의 조항이 있는 경우, 이러한 약정은 임차인이 유익비상환청구권을 포기하는 취지로 해석되는바, 이러한 포기특약은 유효한지가 문제된다.
㈏ 판례의 태도
① 판례는 임대차계약서의 위와 같은 조항은 임차인이 미리 유익비상환청구권을 포기하는 취지의 약정이라고 하면서 그 효력을 인정하고 있다(다만 포기의 범위를 제한적으로 해석하는 경우도 있다. 대법원 1998. 10. 20. 선고 98다31462 판결 : 임야 상태의 토지를 임차하여 대지로 조성한 후 건물을 건축하여 음식점을 경영할 목적으로 임대차계약을 체결한 경우, 비록 임대차계약서에서는 필요비 및 유익비의 상환청구권은 그 비용의 용도를 묻지 않고 이를 전부 포기하는 것으로 기재되었다고 하더라도 계약당사자의 의사는 임대차 목적 토지를 대지로 조성한 후 이를 임차 목적에 따라 사용할 수 있는 상태에서 새로이 투입한 비용만에 한정하여 임차인이 그 상환청구권을 포기한 것이고 대지조성비는 그 상환청구권 포기의 대상으로 삼지 아니한 취지로 약정한 것이라고 해석하는 것이 합리적이다).
② 제652조가 강행규정의 범위에 유익비상환청구권에 관한 제626조를 포함시키지 않고 있는 이상 특별한 사정이 없는 한 당사자들의 유익비상환청구권 포기특약의 효력을 인정할 수밖에 없다.
다. 비용상환청구의 상대방
⑴ 전차인의 임대인에 대한 청구 가부
전차인이 전대인 즉 임차인에게 비용상환청구를 할 수 있음은 당연한데, 나아가 임대인의 동의를 받아 적법하게 전대차가 이루어진 경우 임대인에 대하여도 비용상환청구를 할 수 있는지 여부가 문제된다.
전차인은 임대인에게 의무만을 부담할 뿐 권리를 갖지는 못하므로(제630조 제1항 1문) 전차인은 임대인에게 비용상환청구를 할 수 없다고 해석해야 할 것이다.
⑵ 새로운 소유자에 대한 청구 가부
임차권에 대항력이 있는 경우에는 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하기 때문에 임차인은 새로운 소유자에게 비용 상환을 청구할 수 있으나, 대항력이 없는 경우에는 종전의 소유자에게 비용 상환을 청구할 수 있을 뿐 새로운 소유자에게는 비용 상환을 청구하지 못한다. 후자의 경우 제203조 제2항에 의해서도 새로운 소유자에게 유익비의 상환을 청구하지 못한다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결).
라. 유익비상환청구권의 인정 범위(대법원 2023. 4. 27. 선고 2022다273018 판결)
⑴ 이 사건의 쟁점은, ① 유치권 목적물과의 견련관계가 인정되지 않는 채권을 임차인과 임대인 사이의 약정을 근거로 유치권의 피담보채권으로 인정할 수 있는지 여부(소극), ② 인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 제거되어 각 구분건물이 구조상 및 이용상 독립성을 상실하였으나, 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 그것이 복원을 전제로 한 일시적인 것으로서 복원이 용이한 경우, 그 구분건물에 관한 등기의 효력(= 유효)이다.
⑵ 유치권은 점유하는 물건으로써 유치권자의 피담보채권에 대한 우선적 만족을 확보하여 주는 법정담보물권이다(대법원 2022. 6. 16. 선고 2018다301350 판결 등 참조). 민법 제320조 제1항은 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.”고 규정하고 있으므로, 유치권의 피담보채권은 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’이어야 한다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다96208 판결 등 참조). 민법 제185조는 “물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다.”라고 정하여 물권법정주의를 선언하고 있다. 물권법의 강행법규성에 따라 법률과 관습법이 인정하지 않는 새로운 종류나 내용의 물권을 창설하는 것은 허용되지 않는다(대법원 2021. 12. 30. 선고 2018다40235, 40242 판결 등 참조).
⑶ 인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 제거됨으로써 각 구분건물이 구분건물로서의 구조상 및 이용상 독립성을 상실하게 되었다고 하더라도, 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것일 뿐만 아니라 복원이 용이한 것이라면, 각 구분건물이 구분건물로서의 실체를 상실한다고 쉽게 단정할 수는 없고, 아직도 그 등기는 구분건물을 표상하는 등기로서 유효하다고 해석해야 한다(대법원 1999. 6. 2.자 98마1438 결정, 대법원 2022. 12. 29.자 2019마5500 결정 등 참조).
⑷ 원고가 임대인과의 약정에 따른 유익비상환채권을 갖게 되었고 이를 피담보채권으로 하는 유치권이 존재한다고 주장하면서, 경매절차에서 이 사건 각 호실을 취득한 피고를 상대로 유익비상환채권을 피담보채권으로 하는 유치권 존재 확인을 구하였다.
⑸ 원심은, 원고가 이 사건 각 호실 중 1개 호실을 임차하면서 임대인과 ‘임차인이 뷔페영업을 위하여 투입한 총 공사비의 70%를 반환한다’는 취지의 공사비 반환 약정을 하였다고 인정한 다음, ① 민법 제626조는 임의규정이므로 유치권의 피담보채권으로서 원고의 유익비상환채권의 존부 및 범위는 위 약정의 내용에 따라 정해지고, ② 이 사건 각 호실은 원고의 경계벽 철거 등의 공사로 인하여 구조상․이용상 독립성을 상실하여 원고는 이 사건 각 호실 전체에 대하여 유치권을 주장할 수 있다고 판단하였다.
⑹ 대법원은, ① 유치권의 목적물과 견련관계가 인정되지 않는 채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 인정한다면 법률이 정하지 않은 새로운 내용의 유치권을 창설하는 것으로서 물권법정주의에 반하여 허용되지 않고, 원고가 공사에 지출하였다고 주장하는 비용에는 물건의 가치를 객관적으로 증가시키는 비용과 임차인인 원고의 주관적 이익이나 특정한 영업을 위한 목적으로 지출된 비용이 구분되어 있지 않다는 등 이유로, 공사비 반환 약정을 근거로 하여 민법상 유익비에 해당하지 않는, 건물의 객관적 가치 증가와 무관한 비용지출로서 유치권 목적물과의 견련관계가 인정되지 않는 부분까지 법정담보물권인 유치권의 피담보채권이 된다고 볼 수 없고, ② 이 사건 각 호실은 구조상․이용상 독립성을 갖추고 있었고 이후 기존 칸막이가 철거되었으나 건축물현황도 등으로 그 위치와 면적 등을 쉽게 특정할 수 있으며, 이 사건 각 호실이 원상태로 복원될 가능성이 없다거나 과다한 복원 비용이 소요될 것이라고 단정하기 어렵다는 등 이유로, 원고가 이 사건 각 호실 전체에 대하여 유치권을 주장할 수 없다는 취지로 판단하여, 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기․환송하였다.
2. 임차인의 유익비상환청구권(민법 제626조) [이하 민법교안, 노재호 P.1056-1061 참조]
가. 유익비상환청구권의 의미
⑴ 임차인이 임차물에 개량을 가하여 그 가액을 증가시키고 이 때문에 비용이 들어 갔을 때 본래 임차인은 임차물을 원상회복하여 반환하는 것이 원칙이나, 개량의 결과가 물리적․경제적으로 분리 불가능한 경우 이러한 원칙을 관철하는 것은 불합리하고, 나아가 임대인이 그 비용을 상환하지 않고 개량의 이익을 향수함은 형평에 반하고 부당이득이 되기 때문에 유익비상환청구권이 인정된다(부당이득에 관한 특칙).
⑵ 이는 임대인의 임차인에 대한 건물명도청구소송에서 임차인의 항변 또는 반소로 행사되는 것이 보통이다.
나. 유익비상환청구권의 행사시기
⑴ 임차인이 유익비를 지출한 때에는 필요비를 지출한 경우와 달리 즉시 그 상환을 청구할 수 없으며, 임대차가 종료하여야(갱신된 때에는 갱신된 임대차가 종료하여야) 비로소 청구할 수 있다.
유익비상환청구권이 양도된 경우도 마찬가지이다.
⑵ 임대차의 종료원인을 묻지 않으므로 임차인의 차임연체를 이유로 임대차가 해지된 경우에도 인정된다.
⑶ 임차인이 임대인에게 목적물을 반환한 경우에는 그 반환한 날로부터 6월 내에 상환청구를 하여야 하며(제654조, 제617조), 이는 제척기간으로 본다.
다만, 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있고(제626조 제2항 후문), 이 경우에는 그 기간이 경과한 때로부터 6월의 기간이 기산된다.
다. 임차인의 유익비상환채권의 발생 시기 (=임대차계약 종료 시)
⑴ 유익비상환청구권이 비용지출 시에 발생하고 임대차종료 시에 이행기가 도래하는 것인지, 아니면 임대차종료 시에 발생하는 것인지에 관하여는 견해대립이 있었다.
⑵ 대법원 2021. 2. 10. 선고 2017다258787 판결은 유익비상환청구권은 임대차종료 시에 발생한다고 보았다.
위 판결은 그 근거로, 민법 제626조 제2항은 “임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인 은 임대차종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다”고 규정하고 있는 점을 근거로 들고 있다.
라. 유익비상환청구의 상대방
⑴ 전차인의 임대인에 대한 청구
① 임대인의 동의를 받아 적법하게 전대차가 이루어진 경우 전차인이 전대인에 대하여 유익비상환청구를 할 수 있음은 물론이나, 임대인에 대한 관계에서 전차인은 전대차 상의 의무만 부담할 뿐 권리는 갖지 못하기 때문에 유익비상환청구를 할 수 없다.
② 다만, 전대차의 기초가 된 임대차계약이 종료하여 전차인이 임대인에게 목적물을 반환하는 경우 전차인이 점유자와 회복자에 관한 민법 제203조의 일반규정에 의하여 임대인에게 비용상환청구를 하는 것은 별개의 문제이다(반대설 있음). 무단전대가 이루어진 경우에도 전차인은 임대인에 대하여 민법 제626조의 유익비상환청구는 불가능하고 민법 제203조의 적용 여부가 문제될 뿐이다.
⑵ 신소유자에 대한 청구
임차인의 유익비 지출 후에 임대물의 소유자가 변동된 경우 임차권이 대항력이 있는 때에는 신소유자가 임대인의 지위를 승계하므로 그에 대하여 상환청구를 할 수 있다. 다만, 이 때 전임대인도 상환의무를 지는가 하는 문제가 있다(부정설이 일본의 다수설이다).
임차권이 대항력이 없는 경우에는 임차인은 신소유자에 대하여 임대차관계를 주장할 수 없으므로 전임대인만이 상환의무를 지는 것이며, 다만 임차인은 신소유자에 대하여 민법 제203조의 일반규정에 의한 비용상환청구만이 가능하다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결).
◎ 대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결 : 민법 제203조 제2항 에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립되는 것으로서, 이 경우 점유자는 그 비용을 지출할 당시의 소유자가 누구이었는지 관계없이 점유회복 당시의 소유자 즉 회복자에 대하여 비용상환청구권을 행사할 수 있는 것이나, 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용되는 것이어서, 점유자는 그 계약관계 등의 상대방에 대하여 해당 법조항이나 법리에 따른 비용상환청구권을 행사할 수 있을 뿐 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조 제2항 에 따른 지출비용의 상환을 구할 수는 없다.
마. 유익비의 해당 여부
⑴ 필요비, 부속물과의 구별
임차인이 지출한 비용이 ① 필요비, ② 유익비, ③ 부속물매수청구의 대상 중 어느 것에 해당하느냐 하는 문제에 관하여, 이론상으로는
① 임차물의 보존을 위한 것은 필요비{물건의 보존․관리를 위하여 지출한 비용, 물건을 통상의 용법에 알맞은 상태로 보존하기 위한 비용 : 보존비, 수리비, 지붕의 기와를 갈아 잇기 위하여 지출한 비용, 동물사육비, 본래 임대인이 납부하여야 할 공조공과(재산세 등)},
② 임차물의 객관적 가치를 증가시키며 임차물에 부합되어 독립성이 없는 것은 유익비(구성부분으로 된 것),
③ 임차물로부터 분리가능하나 그러할 경우 경제적으로 가치가 손상되는 것은 부속물매수청구의 대상(건물에 부속된 물건으로서 임차인 소유에 속하고 건물의 구성부분으로는 되지 않은 것으로서 건물의 사용에 객관적으로 편익을 가져오게 하는 것)으로 된다고 설명하고 있으나, 실제로는 그 구분이 명백하지 않다. 또한, 그 구분을 함에 있어서 임차물의 원래 용도를 고려하여야 한다.
⑵ 구체적 사례의 검토
① 유익비는 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이다.
② 따라서 임차인의 주관적 취미나 특수한 목적을 위하여 지출한 비용은 포함되지 않는다.
③ 다만, 객관적 가치의 증가를 위하여 반드시 임차물 자체에 대하여 직접적으로 비용을 지출할 것을 요하지는 않는다.
예컨대, 가옥의 임차인이 도로의 포장비용을 지출한 때에도 가옥의 가치를 증가시킨 한도에서 유익비가 될 수 있다(통설).
④ 임차인에 의한 임차건물의 증․개축부분은 특별한 사정이 없는 한 건물 자체의 구성부분을 이루어 부합의 법리에 따라 임대인의 소유로 되므로 그것이 현존하는 한 유익비상환청구의 대상이 된다(대법원 1983. 2. 22. 선고 80다589 판결).
⑤ 반면, 임차물의 사용․수익 그 자체를 위하여 지출한 비용, 즉 임차건물에서 영업(건물용도가 임차목적과 다른 경우)을 하기 위하여 한 시설개수비용이나 부착한 물건의 비용 등은 목적물 개량의 결과가 생기더라도 유익비에 해당하지 않는다.
예컨대 ⒜ 음식점을 경영하기 위한 도배, 장판, 칸막이(철거비와 공사비 모두), 신발장, 주방인테리어, 도색비용이나 부착한 간판비용(대법원 1980. 10. 14. 선고 80다1851, 1852 판결, 1994. 9. 30. 선고 94다20389, 20396 판결), ⒝ 임차한 점포에서 카페영업을 하기 위한 공사를 하고 카페의 규모를 확장하면서 내부시설공사를 하는데 지출한 비용(대법원 1991. 8. 27. 선고 91다15591, 15607 판결), ⒞ 사무실로 사용하던 건물부분을 임차한 후 삼계탕집을 경영하기 위하여 보일러, 온돌방, 방문 틀, 주방, 가스시설, 전등 등을 설치하고 페인트칠을 하는데 지출한 비용(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 25745 판결, 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결) 등은 모두 임차인의 영업을 위한 비용일 뿐 유익비에 해당하지 않는다(일본의 판례에 의하여 유익비로 인정된 사례는 가옥 임차인의 돌담 축조비, 재래식 변소를 수세식 변소로 개조한 비용, 가옥과 일체가 된 냉․난방 설비 비용, 꽃전등 시설 비용, 하수 및 도로의 개통설비 비용, 점포 임차인의 출입구 수선 비용, 임차주택의 증축비용, 공장부지 임차인의 낮은 토지 성토비용 등이다).
바. 유익비상환청구권 배제 특약의 효력과 해석
⑴ 본조는 강행규정이 아니므로 당사자 사이의 특약으로 유익비상환청구를 포기하거나 제한하는 것이 가능하다.
거래의 실제도 필요비나 유익비 상환청구를 배제하는 특약을 두는 경우가 대부분이고, 이러한 약정은 원칙적으로 유효한 것으로 인정된다.
⑵ 건물의 임차인이 임대차관계 종료시에 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 보는 것이 보통이다(대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389 판결, 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결).
⑶ 또한, 임차인이 임차건물을 증․개축하였을 때는 임대인의 승낙 여부를 불문하고 그 부분이 무조건 임대인의 소유로 귀속된다고 하는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함되었다고 해석한다(대법원 1983. 2. 22. 선고 80다589 판결).
예컨대 토지임대차계약에서 임차인이 토지 위에 정구장 시설 및 그 부대시설을 임차인의 비용으로 설치․건축하여 정구장을 운영하되 임대차가 종료하였을 때에는 시설물을 임대인에게 증여하기로 약정한 사실이 인정된다면 이는 유익비상환청구를 할 수 없다는 취지를 약정한 것으로 본다(대법원 1983. 5. 10. 선고 81다187 판결).
⑷ 한편, 유익비상환청구 포기 약정에 관하여 그 효력 범위를 제한한 독특한 사례가 있다.
대법원 1998. 10. 20. 선고 98다31462 판결은, 임야 상태의 토지를 임차하여 대지로 조성한 후 건물을 건축하여 음식점을 경영할 목적으로 임대차계약을 체결한 경우, 비록 임대차계약서에는 필요비 및 유익비의 상환청구권은 그 용도를 묻지 않고 전부 포기하는 것으로 기재되었다 하더라도 계약당사자의 의사는 임대차목적 토지를 대지로 조성한 후 이를 임차목적에 따라 사용할 수 있는 상태에서 새로이 투입한 비용 만에 한정하여 임차인이 그 상환청구권을 포기한 것이고, 대지조성비는 상환청구권 포기의 대상으로 삼지 않은 취지로 약정한 것으로 보았다.
사. 상환청구액과 주장·입증책임
⑴ 유익비는 임차인이 지출한 금액과 현존하는 증가된 가액 중 임대인이 선택한 것을 상환하여야 한다. 현존가액의 산정시점은 임차물의 반환시로 본다(반대설 있음).
⑵ 따라서, 임차인은 유치권 주장의 전제로서, 임대인이 선택 가능하도록 지출금액과 현존 증가액 양자에 대하여 주장입증을 하여야 하고(대법원 1993. 12. 28. 선고 93다30471, 30488 판결. 유익비상환청구권은 인정되나 임차인이 상환액에 관하여 입증을 하지 않는 경우에는 이를 이유로 바로 배척할 것이 아니라, 석명권을 행사하여 상환액에 관한 입증을 촉구하여야 한다), 임차인의 주장입증이 있으면 임대인은 그 중 액수가 적은 것을 선택하게 된다.
⑶ 다만, 지출금액을 입증하면서 현존 증가액이 지출금액과 동일하다고 주장함에 대하여 임대인이 특히 다투지 않는 경우에는 그 선택권이 임차인에게 이전하여(민법 제381조 제2항 참조) 지출금액에 대한 상환청구권이 인정된다는 일본의 학설과 하급심 판례가 있다.
아. 유익비상환청구권 행사의 효과
⑴ 유치권
① 임차인은 유익비상환청구권에 관하여 유치권을 갖는다.
따라서 건물임차인은 종전과 같이 임차건물에 거주하면서 이를 사용할 수 있다.
② 다만, 필요비와 달리 유익비상환청구권은 임대차가 종료해야 발생하므로 차임 지급의무와 사이에 동시이행의 문제는 생기지 않는다.
그러나 차임 지급의무와 상계는 할 수 있다고 본다.
③ 유치권이 인정되는 이상 임차인은, 임대인은 물론 양도나 경매에 의하여 임차물의 소유권을 이전받은 제3자에 대하여도 비용을 상환받기 전까지 인도를 거부할 수 있다.
그 결과 법원으로서는 신소유자의 인도청구에 대하여 유치권의 피담보채권의 지급과 상환으로 이행하도록 판결하면 된다.
④ 또한, 유익비상환청구권에 기하여 유치물을 점유하던 중 소유자가 변동된 후 계속 점유하는 것은 유치물에 대한 보존행위에 해당하고, 이 때 유치물에 관하여 지출한 비용은 민법 제325조(유치권자의 상환청구권)에 의하여 비용상환청구가 가능하므로 소유권 양도 또는 경락 후에 새로 지출한 비용에 관해서도 유치권행사가 가능하다고 본다(대법원 1972. 1. 31. 선고 71다2414 판결).
⑤ 다만, 경락인의 인도청구에 대하여 유치권이 행사된 경우 민사집행법 제91조 제5항(구민사소송법 제608조 제3항)에 의하여 청구기각 판결을 해야 한다는 견해가 있다.
⑥ 그러나 이와 달리 기존의 유치권이 인정된 바 없는 상태에서 차임지체를 이유로 임대차계약이 해지된 다음, 혹은 임대차가 종료한 후 임차인이 권원 없이 점유하는 동안에 지출한 비용의 상환청구에 대해서는, 점유가 불법행위로 인한 경우에는 유치권이 생기지 않으므로(제320조 제2항) 이를 유추하여 유치권이 성립하지 않는다고 본다(다만, 이 경우 임차인이 임대차의 종료 사실을 모르고 점유하면서 비용을 지출하였다면 유치권을 인정하여야 한다는 견해도 유력하다).
⑵ 부당이득
유익비상환청구권을 갖는 임차인은 임대차 종료 후 유치권에 기하여 임차물을 계속 점유․사용할 수 있으므로 그 점유가 불법점유에 해당하지 않는다 하더라도, 차임 상당액은 부당이득(실질적인 이익을 의미한다)으로 임대인 또는 제3취득자에게 반환하여야 한다.
3. 필요비와 유익비의 구별 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.192-193 참조]
가. 개념
⑴ 필요비는 임대인의 의무인 임대차목적물을 사용․수익하게 할 의무와 관련된 비용이다.
⑵ 유익비는 임대차목적물의 가치를 높이는 비용이다.
나. 이행기(민법 626조)
● 민법 제626조(임차인의 상환청구권)
① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
⑴ 필요비 : 지출한 때 (민법 626조 1항)
(비교) 점유자의 회복자에 대한 필요비 상환청구는 “점유물을 반환할 때”(민법 203조)
⑵ 유익비 : 임대차 종료되고 가치가 남아 있는 경우 (투입비와 잔존 가치 중 작은 금액)
다. 필요비·유익비 상환청구권의 포기 약정
⑴ 필요비·유익비 상환청구권 포기 약정은 유효
필요비 상환 포기의 위험을 임차인이 부담하더라도 차임을 저렴하게 할 수 있으므로 유효하다.
위와 같은 포기 약정이 무효라는 사정은 임차인이 입증해야 한다.
⑵ 판례는 “원상회복약정”을 “필요비·유익비 상환청구권 포기 약정”으로 해석한다.
건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2012다3609 판결).
라. 임대인이 필요비상환의무를 이행하지 않는 경우 임차인이 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있는지 여부(원칙적 적극)(대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결)
⑴ 위 판결의 쟁점은, 임차인이 필요비를 지출하면 지출한 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있는지 여부(적극)이다.
⑵ 임대차는 타인의 물건을 빌려 사용·수익하고 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 계약이다(민법 제618조). 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다(민법 제623조). 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.
임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 상환을 청구할 수 있다(민법 제626조 제1항). 여기에서 ‘필요비’란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다(대법원 1980. 10. 14. 선고 80다1851, 1852 판결 등 참조). 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고, 이러한 의무와 관련한 임차물의 보존을 위한 비용도 임대인이 부담해야 하므로, 임차인이 필요비를 지출하면, 임대인은 이를 상환할 의무가 있다. 임대인의 필요비상환의무는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.
⑶ 대법원은, 임대인이 임차인을 상대로 2기 이상의 차임을 연체하였다는 이유로 임대차계약을 해지한다고 하면서 건물인도 등을 청구하였지만, 임차인은 보수공사비를 지출하여 필요비상환청구권이 있고 위 금액에 해당하는 차임의 지급을 거절할 수 있어 2기 이상의 차임을 연체한 것으로 볼 수 없으므로 임대인의 임대차계약 해지는 부적법하다고 판단하여 임대인의 상고를 기각하였다.
4. 점유자와 회복자 사이의 관계 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.847-848 참조]
가. 민법 제201조 내지 203조의 적용범위
⑴ 점유자와 회복자 사이에 대해 정한 민법 제201조 내지 제203조는, 양자 사이에 아무런 계약관계 등이 없이 소유자가 점유자를 상대로 물권적 청구권을 행사할 때 적용되는 규정이다.
⑵ 계약관계 등이 있는 경우에는 그 계약관계를 규율하는 법 규정이 적용된다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결).
◎ 대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결 : 민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립되는 것으로서, 이 경우 점유자는 그 비용을 지출할 당시의 소유자가 누구이었는지 관계없이 점유회복 당시의 소유자 즉 회복자에 대하여 비용상환청구권을 행사할 수 있는 것이나, 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용되는 것이어서, 점유자는 그 계약관계 등의 상대방에 대하여 해당 법조항이나 법리에 따른 비용상환청구권을 행사할 수 있을 뿐 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수는 없다.
⑶ 임대차계약이 종료된 경우에 임대인은 소유권에 기하여 물권적청구권의 행사로 임대목적물의 반환을 청구할 수도 있는 것이지만, 이 경우에도 임대차에 관한 규정(필요비, 유익비 의 반환 등)이 적용되는 것이고, 민법 제201조 내지 제203조의 규정은 적용되지 아니한다.
나. 악의점유자의 필요비상환청구권
⑴ 민법 제203조 제1항 단서는 점유자가 점유물 사용을 위해 지출한 통상의 필요비는 과실을 취득함으로써 모두 회수되는 것이므로 이를 별도로 구할 수 없다는 취지의 규정으로, ‘과실취득권’과 ‘통상의 필요비’가 상호 등가관계에 있다고 본 것이다.
따라서 과실취득권이 없는 점유자의 경우에는 필요비를 지출한 경우 이를 청구할 수 있다고 보는 것이 공평에 부합한다.
⑵ 민법 제201조 제1항, 제2항은 ‘선의의 점유자’만이 과실을 취득한다고 정하고 있으므로, 결국 악의의 점유자에게는 과실 취득권이 없고, 그렇다면 회복자에게 통상의 필요비를 청구할 수 있다고 보아야 한다.
‘선의의 점유자’에 관하여 판례는 선의·무과실을 요구한다(대법원 1981. 8. 20. 선고 80다2587 판결 참조).
◎ 대법원 1981. 8. 20. 선고 80다2587 판결 : 민법 제201조 제1항에 의하여 과실취득권이 있는 선의의 점유자 란 과실취득권을 포함하는 권원(소유권, 지상권, 임차권 등)이 있다고 오신한 점유자를 말하고, 그와 같은 오신을 함에는 오신할 만한 근거가 있어야 한다.
5. 점유자가 비용을 지출한 경우(제203조) 비용상환청구권 및 유치권에 대한 판례의 법리
선의 점유자와 악의 점유자를 구별하고 있지 않다. 그러나 제203조 제1항 단서는 악
의 점유자에 대해서는 적용되지 않는다(대법원 2021. 4. 29. 선고 2018다261889 판결).
가. 필요비·유익비 상환청구권
⑴ 의의
점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대하여 점유물을 보존하기 위하여 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다(제203조 제1항 본문). 그러나 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다(제203조 제1항 단서).
점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다(제203조 제2항).
⑵ 요건
㈎ 비용의 지출
① 필요비 : 점유물의 보존을 위하여 지출한 비용
② 유익비 : 점유물의 개량 기타 그 효용의 적극적인 증진을 위하여 지출한 비용
㈏ 비용지출자
① 유효한 도급계약에 기초하여 수급인이 도급인으로부터 제3자 소유 물건의 점유를 이전받아 이를 수리한 결과 그 물건의 가치가 증가한 경우, 도급인이 그 물건을 간접점유하면서 궁극적으로 자신의 계산으로 비용지출과정을 관리한 것이므로, 도급인만이 소유자에 대한 관계에 있어서 제203조에 의한 비용상환청구권을 행사할 수 있는 비용지출자라고 할 것이고, 수급인은 그러한 비용지출자에 해당하지 않는다고 보아야 한다(대법원 2002. 8. 23. 선고 99다66564 판결).
② 비용지출 후 점유가 승계된 경우, 신점유자는 구점유자가 지출한 비용에 대하여 상환을 청구할 수 있는지에 관하여 이를 긍정하는 견해도 있으나, 점유 승계의 효과로써 점유로 인한 법률효과까지 당연히 승계되는 것은 아니기 때문에 별도의 합의가 없는 한 이를 부정하는 것이 타당하다.
㈐ 점유물을 반환할 때
① 점유자가 점유물을 보존하거나 개량하기 위하여 지출한 필요비나 유익비에 관하여 제203조 제1항, 제2항은 ‘점유자가 점유물을 반환할 때’에 상환을 청구할 수 있도록 규정하고 있으므로, 그 상환청구권은 점유자가 회복자로부터 점유물의 반환을 청구받은 때에 비로소 이를 행사할 수 있는 상태가 되고 이행기가 도래한다[대법원 1969. 7. 22. 선고 69다726 판결, 대법원 1993. 12. 28. 선고 93다30471, 30488 판결 등 참조. 한편, 대법원 2011. 12. 13. 선고 2009다5162 판결은, 교회 건물의 소유자가 교회의 목사(대표자), 장로 등 개인을 상대로 건물의 인도를 청구한 사안에서, 그 형식은 개인에 대한 청구이지만 실질은 교회에 대하여 교회 건물의 인도를 청구하는 것과 다르지 않으므로, 교회가 점유자로서 가지는 필요비 및 유익비 상환청구권은 그 이행기가 도래하였다고 판단하였다].
② 유익비의 경우 법원은 회복자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다(제203조 제3항).
㈑ 유익비의 경우 가액의 증가가 현존할 것
㈒ 통상의 필요비의 경우 점유자가 과실을 취득한 경우가 아닐 것(제203조 제1항 단
서).
다만, 여기서 말하는 ‘점유자가 과실을 취득한 경우’란 점유자가 선의의 점유자로서 제201조 제1항에 따라 과실수취권을 보유하고 있는 경우를 뜻한다고 보아야 한다. 선의의 점유자는 과실을 수취하므로 물건의 용익과 밀접한 관련을 가지는 비용인 통상의 필요비를 스스로 부담하는 것이 타당하기 때문이다. 따라서 과실수취권이 없는 악의의 점유자에 대해서는 위 단서 규정이 적용되지 않는다(대법원 2021. 4. 29. 선고 2018다261889 판결).
⑶ 행사범위
㈎ 필요비 : 지출한 금액 전액
㈏ 유익비 : 회복자의 선택에 좇아 지출한 금액 또는 가액의 증가액
① 유익비의 상환범위는 ‘점유자가 유익비로 지출한 금액’과 ‘현존하는 증가액’ 중에서 회복자가 선택하는 것으로 정해진다. 위와 같은 실제 지출금액 및 현존 증가액에 관한 증명책임은 모두 유익비의 상환을 구하는 점유자에게 있다(대법원 2018. 6. 15. 선고 2018다206707 판결).
② 제203조 제2항에서 정한 점유자의 지출금액은 점유자가 ‘실제 지출한 금액’을 의미한다. 비용을 지출한 것은 명백하나 유익비를 지출한 때부터 오랜 시간이 지나 자료가 없어졌다는 이유로 실제 지출한 금액에 대한 증명이 불가능하여 가치 증가에 드는 비용을 추정하는 방법으로 지출금액을 인정해야 하는 경우 실제 비용을 지출한 날을 기준시점으로 하여 가치 증가에 드는 금액을 산정한 다음 그 금액에 대하여 물가상승률을 반영하는 등의 방법으로 현가한 금액을 지출금액으로 인정해야 한다(대법원 2018. 3. 27. 선고 2015다3914, 3921, 3938 판결 : 실제로 비용을 지출한 날이 아닌 감정 시점을 기준으로 산정한 개량 투입비용 감정결과를 채택하여 지출금액을 인정한 원심의 판단이 잘못되었다고 한 사례).
③ 점유자의 증명을 통해 실제 지출금액 및 현존 증가액이 모두 산정되지 아니한 상태에서 회복자가 ‘점유자가 주장하는 지출금액과 감정 결과에 나타난 현존 증가액 중 적은 금액인 현존 증가액을 선택한다’는 취지의 의사표시를 하였다고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 이를 곧바로 ‘실제 증명된 지출금액이 현존 증가액보다 적은 금액인 경우에도 현존 증가액을 선택한다’는 뜻까지 담긴 것으로 해석하여서는 아니 된다.
일반적으로 회복자의 의사는 실제 지출금액과 현존 증가액 중 적은 금액을 선택하겠다는 것으로 보아야 하기 때문이다(대법원 2018. 6. 15. 선고 2018다206707 판결).
나. 유치권
⑴ 점유물에 대한 필요비 및 유익비 상환청구권은 제320조 제1항에서 말하는 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’에 해당한다. 따라서 소유자가 점유자를 상대로 그 점유물의 반환을 청구하면, 앞서 본 바와 같이 그때 필요비 및 유익비 상환청구권의 변제기가 도래하므로, 제320조 제2항(‘그 점유가 불법행위로 인한 경우’에는 유치권이 성립하지 않는다는 취지로 규정하고 있다)의 유치권 배제사유에 해당하지 않는 한, 점유자는 유치권을 내세워 점유물의 반환을 거부할 수 있다.
⑵ 한편, 물건의 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정되고 점유자가 점유물에 대하여 행사하는 권리는 적법하게 보유하는 것으로 추정된다(제197조 제1항, 제200조). 따라서 점유물에 대한 필요비 및 유익비 상환청구권을 기초로 하는 유치권의 주장을 배척하려면 적어도 그 점유가 불법행위로 인하여 개시되었거나 점유자가 필요비 및 유익비를 지출할 당시 이를 점유할 권원이 없음을 알았거나 중대한 과실로 알지 못하였다고 인정할만한 사유에 대한 상대방 당사자의 주장‧증명이 있어야 한다(대법원 1966. 6. 7. 선고 66다600, 601 판결, 대법원 2011. 12. 13. 선고 2009다5162 판결).
다. 적용범위
⑴ 점유자의 비용 지출 이후에 소유자가 교체되더라도 점유자는 현재의 소유자에게 비용 상환을 청구할 수 있는 것이 원칙이다. 그러나 점유자가 점유물 반환 이외의 원인으로 물건의 점유자 지위를 잃어 소유자가 그를 상대로 물권적 청구권을 행사할 수 없게 되었다면, 그들은 더 이상 제203조가 규율하는 점유자와 회복자의 관계에 있지 않으므로, 점유자는 위 조항을 근거로 비용상환청구권을 행사할 수 없고, 다만 비용 지출이 사무관리에 해당할 경우 그 상환을 청구하거나(제739조), 자기가 지출한 비용으로 물건 소유자가 얻은 이득의 존재와 범위를 증명하여 반환청구권(제741조)을 행사할 수 있을 뿐이다(대법원 2022. 6. 30. 선고 2020다209815 판결(원고가 피고 종중으로부터 토지를 매수하여 소유권이전등기를 마친 후 공장용지로 개발하여 공장건물을 신축하였는데 토지 매매가 무효임이 밝혀져 피고 종중이 토지 소유권을 회복하고 공장건물은 경매로 제3자에게 소유권이 이전된 사안에서, 원고가 경매절차에 따른 공장건물의 매각으로 토지의 점유자 지위를 잃어 피고에게 이를 반환해 줄 수 없게 된 이상, 사무관리로서 지출한 비용을 상환청구하거나 피고가 얻은 이득에 대하여 부당이득반환청구를 할 수 있는지를 따로 논할 여지가 있을 뿐 민법 제203조에 따른 유익비 상환청구권을 행사할 수는 없다고 판단한 사례).
⑵ 그러나 예를 들어 대항력 없는 임차인이 유익비를 지출한 임차 건물에 관하여 경매절차가 진행된 끝에 제3자가 이를 낙찰 받아 소유권을 취득한 경우, 임차인은 낙찰인에게 그 건물을 인도하여야 하는바, 이때 제203조 제2항에 의하여 유익비의 상환을 청구할 수 있는지에 관하여, 대법원은 “민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립되는 것으로서, 이 경우 점유자는 그 비용을 지출할 당시의 소유자가 누구이었는지 관계없이 점유 회복 당시의 소유자 즉 회복자에 대하여 비용상환청구권을 행사할 수 있는 것이나, 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용되는 것이어서, 점유자는 그 계약관계 등의 상대방에 대하여 해당 법조항이나 법리에 따른 비용상환청구권을 행사할 수 있을 뿐 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수는 없는 것이다.”라고 판시하였다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결).
⑶ 따라서 임차인은 낙찰인에게 제203조 제2항에 의한 유익비의 상환을 청구할 수 없다. 다만 임대인에게 제626조 제2항에 의하여 유익비의 상환을 청구할 수 있고, 이를 피담보채권으로 하여 낙찰인에게 유치권을 주장할 수 있다.
⑷ 한편 사용대차에 있어서 차주의 유익비상환청구에는 제203조의 규정이 적용된다(제611조 제2항, 제594조 제2항)(대법원 2014. 3. 27. 선고 2011다101209 판결).
그러나 종중이 종중원에게 종중 소유 토지를 무상으로 사용하도록 하는 사용대차계약이 묵시적으로 성립했다고 볼 수 있는 경우 유익비상환청구권을 인정하는 것은 신중을 기해야 한다. 토지에 대한 장기간의 무상 사용대차계약은 종중과 종중원 관계가 아니라면 찾아보기 힘들 정도로 매우 이례적인 데다가, 토지를 장기간 무상으로 사용하면서 토지 사용이익을 향유한 종중원이 종중을 상대로 유익비상환청구를 하는 것은 형평에 어긋날 수 있기 때문이다. 따라서 이러한 경우에는 사용·수익에 충분한 기간이 지나면 종중의 반환 요청을 받은 종중원이 유익비를 지출하였더라도 그 상환을 청구하지 않고 토지를 그대로 반환한다는 묵시적 약정이 포함되어 있다고 보는 것이 당사자의 진정한 의사에 부합한다고 볼 수 있다(대법원 2018. 3. 27. 선고 2015다3914, 3921, 3938 판결).
【점유자와 회복자의 관계, 소유자가 점유자를 상대로 물건 반환을 청구하지 않은 채 진정명의회복 소유권이전등기만 청구한 경우 민법 제203조의 비용상환청구권 발생 여부, 민법 제203조가 규율하는 ‘점유자와 회복자 관계’에서 부당이득반환청구에 관한 민법 제741조의 적용이 배제되는지 부>】《민법 제203조 비용상환청구권의 발생 시점 및 민법 제203조와 민법 제741조의 관계(대법원 2024. 12. 24. 선고 2020다275744, 275751 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 민법 제201조 내지 제203조 일반론 및 민법 제741조 내지 제748조와의 관계 [이하 대법원판례해설 제142호 조재헌 P.149-198 참조]
가. 관련 규정
● 민법
제203조(점유자의 상환청구권)
① 점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대하여 점유물을 보존하기 위하여 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다.
② 점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.
③ 전항의 경우에 법원은 회복자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
● 제213조(소유물반환청구권)
소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다.
● 제741조(부당이득의 내용)
법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에 게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.
● 제747조(원물반환불능한 경우와 가액반환, 전득자의 책임)
① 수익자가 그 받은 목적물을 반환할 수 없는 때에는 그 가액을 반환하여야 한다. ② 수익자가 그 이익을 반환할 수 없는 경우에는 수익자로부터 무상으로 그 이익의 목적물을 양수한 악의의 제삼자는 전항의 규정에 의하여 반환할 책임이 있다.
● 제748조(수익자의 반환범위)
① 선의의 수익자는 그 받은 이익이 현존한 한도에서 전조의 책임이 있다.
② 악의의 수익자는 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상 하여야 한다.
나. 민법 제201조 내지 제203조 일반론
⑴ 개관
㈎ 민법 제201조 내지 제203조는 소유자와 물건반환의무를 부담하는 점유자 사이의 법률관계를 규율하는데, 강학상 ‘점유자와 회복자의 관계’라는 이름으로 논의된다. 즉 민법 제201조 내지 제203조는 점유자가 점유물을 소유자(회복자)에게 반환하는 사안을 전제로 발생할 수 있는 법률문제 중 특히 과실의 귀속(민법 제201조), 멸실․훼손으로 인한 손해배상책임(민법 제202조), 비용상환(민법 제203조)에 관하여 특별한 규율을 정한 규정이다. 이는 소유물반환관계를 전제로 그에 부수적으로 행하여져야 할 소유자와 점유자 간의 이익조정을 내용으로 하므로, 민법 제213조의 부수규정으로 파악하는 것이 적합하다.
㈏ 즉 민법 제201조 내지 제203조는 언제나 소유물반환관계가 존재하는 경우에 그 소유자 기타 물권적 반환청구권자에 대한 관계에 대하여 적용될 뿐이다.
⑵ 법적 성질
㈎ 민법 제201조 내지 제203조에 의하여 인정되는 소유자의 청구권은 물권적 청구권이 아니라 소유물반환청구권의 행사로 인하여 발생하는 과실반환․손해배상․비용상환의 문제를 조정하는 부수적 청구권이다. 그러므로 이는 채권이며 그 성립이나 귀속에 있어서 반드시 소유권 그 자체에 종속하는 것은 아니다.
㈏ 그러므로 이들 권리는 물권적 청구권과 달리 소유권 양도에 따라 당연히 양수인에게 이전되지 않고, 따로 그 권리의 양도를 내용으로 하는 행위가 필요하며, 일단 발생한 권리는 이후 소유권 운명과는 무관하게 독자적으로 존속한다. 예컨대, 소유권 양도 전 악의 점유자가 취득한 과실은 이후 물건 소유권이 양도되더라도 기존 소유자에게 반환되어야 하며 새로운 취득자에게 반환되어야 하는 것이 아니다.
나. 민법 제201조 내지 제203조와 민법 제741조 내지 제748조의 관계 개관 (= 부당이 득 유형론에 입각하여 ‘민법 제201조와 제748조의 관계’ 위주로 논의되어 왔음)
⑴ 문제의 소재
㈎ 민법 제201조 내지 제203조가 규율하는 과실의 귀속 또는 반환(점유자의 이득 반환 국면), 비용의 상환(소유자의 이득 반환 국면) 문제는, 민법 제741조 이하에서 규율하는 부당이득반환의 문제와 경합할 수 있다. 즉 이들 규정은 중복되는 내용도 있고 일부 상충하는 내용도 있으므로 어느 규정을 우선할 것인지, 아니면 경합하여 적용할 것인지 문제 된다. 예컨대, 선의 수익자의 경우 민법 제201조 제1항이 적용되면 과실 자체를 반환할 필요가 없으나 제748조 제1항이 적용되면 현존이익을 반환해야 한다. 또한, 악의 수익자의 경우 민법 제201조 제2항이 적용되면 과실을 반환하고 대가를 보상해야 하는데, 민법 제748조 제2항이 적용되면 받은 이익에 ‘이자’도 붙여 반환해야 하는 차이가 있다.
㈏ 이에 민법 제201조 내지 제203조와 부당이득 관련 규정들의 관계에 관하여 상당한 논의가 축적되었는데, 학계에서는 보통 점유자와 회복자의 관계에 관한 민법 제201조 내지 제203조를 ‘포괄하여’ 부당이득반환 관련 규정과의 관계를 검토해 왔다. 기존 논의들을 자세히 살펴보면 ① 주로 부당이득에 관한 유형론에 입각하여 ‘급부부당 이득과 침해부당이득’을 준별하여 취급할 것인지 여부를 중점적으로 다루고 있고[부당이득 요건인 ‘법률상 원인 없이’라는 요건을 어떻게 이해할 것인지 문제에 관하여, 부당이득의 유형을 통일적으로 파악하려는 ‘통일설’과 이를 비판하고 부당이득을 급부부당이득, 침해부당이득 등으로 구분하여 유형별로 파악하려는 ‘유형론’의 견해 대립이 있어 왔다. 선례는 전통적으로 통일설(“부당이득제도는 이득 자의 재산상 이득이 법률상 원인을 결여하는 경우에 공평․정의의 이념에 근거하여 이득자에게 반환의무를 부담시키는 것으로서, 특정한 당사자 사이에서 일정한 재산적 가치의 변동이 생긴 경우에 그것이 일반적․ 형식적으로는 정당한 것으로 보이지만 그들 사이의 재산적 가치의 변동이 상대적․실질적인 관점에서 법의 다른 이상인 공평의 이념에 반하는 모순이 생기는 경우에 재산적 가치의 취득자에게 가치의 반환을 명함으로써 그와 같은 모순을 해결하려는 제도이다.”)에 입각한 판시가 많았으나 최근에는 유형론에 입각한 판시(대표적으로 대법원 2018. 1. 24. 선고 2017다37324 판결은 법률상 원인의 흠결 요건과 관련하여 급부부당 이득과 침해부당이득을 분별하여 침해부당이득에 있어서는 위 요건에 대한 증명책임이 수익자에게 있음을 판시하였음)도 늘어나고 있다], ② 구체적 분석은 대부분 ‘민법 제201조(점유자의 과실)와 민법 제748조(수익자의 반환범 위)의 관계’에 관한 논의에 집중되어 있었다.
㈐ 즉 이 사건처럼 정당한 권원 없이 물건을 점유한 점유자의 소유자에 대한 비용상환청구가 문제 되는 국면(이른바 비용부당이득 유형)에서, 민법 제203조와 부당이득 관련 규정의 관계를 정면으로 다룬 논의는 생각보다 찾아보기 어렵다. 이하에서는 ‘유형론’에 따라 부당이득의 각 유형별로 민법 제201조 내지 제 203조와의 관계에 대한 학설과 선례를 검토한다.
⑵ 급부부당이득 유형에서 민법 제201조 내지 제203조와 부당이득의 관계
급부부당이득이란 당사자 일방이 자신의 의사로 일정한 급부를 한 다음 급부가 법률상 원인 없음(예컨대 계약 무효․취소)을 이유로 반환을 청구하는 유형이다[대법원 2018. 1. 24. 선고 2017다37324 판결 등]. 이러한 유형에서 민법 제201조 내지 제203조가 적용되는지 여부는 논란이 있다.
예컨대, 甲이 乙에게 자전거를 매도하고 이행을 마쳤는데 매매계약이 무효이거나 취소된 경우, ① 甲이 乙에게 자전거의 반환(민법 제213조, 제741조) 외에 자전거의 사용이익을 과실로서 청구할 수 있는지(민법 제747조 제1항), 아니면 선의의 乙은 과실을 보유할 수 있는지(민법 제201조 제1항), ② 만약 선의의 乙이 자전거에 통상 필요비를 지출하였다면, 현존이익 상실로서 甲에게 주장할 수 있는지(민법 제748조 제1항) 아니면 스스로 부담해야 하는지(민법 제203조 제1항 단서) 등이 문제 된다.
종래의 다수설(통일설에 입각)은 급부부당이득 유형에도 민법 제201조 등이 적용된 다고 보았다. 즉 점유자는 소유물반환과 동시에 점유의 부당이득을 반환할 의무도 부담하게 되지만, 민법 제201조 내지 제203조의 규정은 부당이득의 특칙이므로 과실․ 비용 등의 문제는 오로지 민법 제201조 내지 제203조의 규정에 의해야 한다는 것이다. 반면 최근 유력설(유형론에 입각)은 급부부당이득 유형에서는 부당이득 관련 규정만 적용된다고 본다. 이는 당사자들의 사이에 급부관계가 존재하는 이상 당사자들 사 이의 과실반환이나 비용상환 등의 처리는 보다 특별한 법률관계라고 할 수 있는 부당이득의 법리에 의해야 함을 근거로 든다.
대법원은 종래의 다수설과 같이 급부부당이득 유형에서도 민법 제201조가 적용될 수 있다는 입장이라고 평가할 여지가 있다[“쌍무계약이 취소된 경우 선의의 매수인에게 민법 제201조가 적용되어 과실취득권이 인정되는 이상 선의의 매도인에게도 민법 제587조의 유추적용에 의하여 대금의 운용이익 내지 법정이자의 반환을 부정함이 형평에 맞다(대법원 1993. 5. 14. 선고 92다45025 판결).”, “(중략) 이사회결의부존재확인의 소가 확정된 이후에도 이 사건 각 부동산에 관한 피고의 점유를 선의의 점유라고 보아 과실반환의무가 없다고 한 원심판결에는 점유자의 과실반환의무에 관한 법리오해 등으로 인하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이므로, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다(대법원 2003. 2. 11. 선고 99다66427, 73371 판결 ➪ 사업양수법인 이 사업양도법인의 이사회결의부존재확인판결이 확정된 사실을 안 때에 사업양수로 인하여 취득한 부동산에 관한 자신의 점유가 권원없는 점유라는 사실을 알았다고 판단한 사례임. 참조조문으로 민법 제201조 명시)”].
다만 해당 판결들이 선고된 후 상당한 시간이 지났고 정면으로 민법 제201조와 급부부당이득의 관계를 판시한 것은 아니었으므로 현재 대법원이 종래의 다수설과 같은 입장이라고 단정하기는 어렵다.
⑶ 침해부당이득 유형에서 민법 제201조와 부당이득 관련 규정의 관계
㈎ 문제의 소재
침해부당이득이란 계약관계 없이 타인의 재산권 등을 침해하여 이익을 얻었음을 이 유로 부당이득반환을 구하는 유형이다(대법원 2018. 1. 24. 선고 2017다37324 판결 등). 침해부당이득 유형에서 민법 제201조 내지 제203조가 적용될 수 있다는 점 자체에는 이견이 없으나 해당 규정과 부당이득 관련 규정 중 무엇이 우선 적용되는지는 견해 대립이 있다. 특히 ‘민법 제201조(점유자의 과실)와 민법 제748조(수익자의 반환범위)의 관계’가 주로 문제 되는데[구체적으로 ① 선의 점유자의 경우 점유물의 과실을 취득한다는 민법 제201조 제1항과 선의 수익자는 현존 이익 한도에서 부당이득 반환책임이 있다는 민법 제748조 제1항의 관계, ② 악의 점유자의 경우 과실을 반환하고 대가를 보상하여야 한다는 민법 제201조 제2항과 악의 수익자는 받은 이익에 ‘이자’를 붙여 반환하고 손해가 있으면 배상해야 한다는 민법 제748조 제2항의 관계가 문제 된다], 특히 악의 수익자가 민법 제201조 제2항에 따라 사용이익(과실)을 반환할 때 민법 제748조 제2항에 따라 이자를 가산해야 하는지에 관하여 견해 대립의 실익이 있다.
㈏ 견해 대립
① 제1설(점유자의 선의․악의를 구별하는 견해) : 이 견해는 점유자가 선의인 경우 민법 제201조 제1항에 따라 과실수 취권이 인정되므로 민법 제748조 제1항의 적용은 배제되지만, 점유자가 악의인 경우 민법 제201조 제2항과 민법 제748조 제2항이 중첩 적용된다고 본다.
② 제2설(점유자 선의․악의를 불문하고 민법 제201조가 배타적으로 적용되고 부당이득 관련 규정의 적용은 배제된다는 견해) : 이 견해는 소유물반환 시 과실반환에 관하여는 민법 제201조가 배타적인 규정이므로 그 한도에서 침해부당이득은 성립하지 않는다고 본다. 다만 이 견해에서도 이자지급의무는 민법 제201조 제2항의 ‘반환해야 할 과실’에 관한 해석론으로 도출될 수 있다고 보므로 그 부분 결론은 제1설과 차이가 없다.
㈐ 판례의 태도 (= 제1설)
① 대법원은 민법 제201조와 제748조의 관계에 관하여 점유자의 선의․악의에 따라 민법 제748조와의 경합 여부를 달리 판단하는 제1설을 취한 것으로 평가된다.
② 즉 선의 점유자의 경우 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다44290 판결은 “민법 제201조 제1항에 의하면 선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다고 규정하고 있는바, 건물을 사용함으로써 얻는 이득은 그 건물의 과실에 준하는 것이므로, 선의의 점유자는 비록 법률상 원인 없이 타인의 건물을 점유․사용하고 이로 말미암아 그에게 손해를 입혔다고 하더라도 그 점유․사용으로 인한 이득을 반환할 의무는 없다.”라고 판시하여 민법 제748조의 경합을 부정하였다.
③ 반면 악의 점유자의 경우 대법원 2003. 11. 14. 선고 2001다61869 판결은 “타인 소유물을 권원 없이 점유함으로써 얻은 사용이익을 반환하는 경우 민법은 선의 점유자를 보호하기 위하여 제201조 제1항을 두어 선의 점유자에게 과실수취권을 인정함에 대하여, 이러한 보호의 필요성이 없는 악의 점유자에 관하여는 민법 제201조 제2항을 두어 과실수취권이 인정되지 않는다는 취지를 규정하는 것으로 해석되는바, 따라서 악의 수익자가 반환하여야 할 범위는 민법 제748조 제2항에 따라 정하여지는 결과 그는 받은 이익에 이자를 붙여 반환하여야 한다. 즉, 악의 점유자는 과실을 반환하여야 한다고만 규정한 민법 제201조 제2항이, 민법 제748조 제2항에 의한 악의 수익자의 이자지급의무까지 배제하는 취지는 아니기 때문에, 악의 수익자의 부당이득금 반환범위에 있어서 민법 제201조 제2항이 민법 제748조 제2항의 특칙이라거나 우선적으로 적용되는 관계를 이루는 것은 아니다. 그리고 위 조문에서 규정하는 이자는 당해 침해 행위가 없었더라면 원고가 위 임료로부터 통상 얻었을 법정이자상당액을 말하는 것이므로 악의 수익자는 위 이자의 이행지체로 인한 지연손해금도 지급하여야 할 것이다.”라고 판시하여 민법 제748조의 경합을 긍정하였다.
2. 소유자가 점유자를 상대로 물건 반환을 청구하지 않은 채 진정명의회복 소유권이전등기만 청구한 경우 민법 제203조의 비용상환청구권 발생 여부 [이하 대법원판례해설 제142호 조재헌 P.149-198 참조]
가. 문제의 소재
민법 제203조 제1항은 ‘점유물을 반환할 때’ 필요비상환청구권을 행사할 수 있다고 명시하였고, 이는 제2항 유익비상환청구권에도 마찬가지로 적용된다. 그런데 소유자 가 점유물 반환청구 없이 등기의 회복만을 청구하는 경우에도 민법 제203조의 비용상 환청구권을 행사할 수 있는지 여부가 문제 된다. 구체적으로 ① 청구권 자체가 발생하지 않은 것인지, 아니면 ② 청구권은 발생하되 이행기만 도래하지 않은 것인지 검토가 필요하다.
❏ 민법
제203조(점유자의 상환청구권)
① 점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대하여 점유물을 보존하기 위하여 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다.
② 점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.
나. 판례
⑴ 점유자가 ① 회복자로부터 점유물의 반환을 청구받거나 ③ 점유물을 반환한 때 비로소 민법 제203조의 비용상환청구권 ‘발생’하여 ‘이행기 도래’함
㈎ 대법원 1993. 12. 28. 선고 93다30471, 30488 판결은 “점유자가 회복자로부터 점유물의 반환을 청구받거나 회복자에게 점유물을 반환한 때에 비로소 회복자에 대하여 민법 제203조 제2항 소정의 유익비상환청구권이 발생한다.”라고 판시하였다.
㈏ 이후 대법원 2011. 12. 13. 선고 2009다5162 판결도 “점유자가 점유물을 보존하거나 개량하기 위하여 지출한 필요비나 유익비에 관하여 민법 제203조 제1항, 제2항은 ‘점유자가 점유물을 반환할 때’에 상환을 청구할 수 있도록 규정하고 있으므로, 그 상환청구권은 점유자가 회복자로부터 점유물의 반환을 청구받은 때에 비로소 이를 행사할 수 있는 상태가 되고 이행기가 도래한다고 할 것이다(대법원 1969. 7. 22. 선고 69다 726 판결, 대법원 1993. 12. 28. 선고 93다30471, 30488 판결 등 참조).”라고 판시하였다. 이 판결은 甲 교회 목사 乙이 교인총회에서 소속 교단을 탈퇴하기로 결의하고 독립교회인 丙 교회를 설립한 후 종전 교회건물을 丙 교회가 점유․사용하고 있었는데, 甲 교회가 乙을 비롯한 丙 교회 목사와 장로들을 상대로 교회건물 등에 대한 출입금지 등을 구한 사안이었다. 여기서 대법원은 丙 교회가 이 사건 교회건물 등의 증축 등에 지출한 필요비 및 유익비상환청구권을 담보하는 유치권이 성립하려면 점유의 반환을 청구받음으로써 위 상환청구권의 변제기가 도래한 것으로 인정되어야 하는데, 원고가 교회건물 등에 대한 출입금지 등을 구하는 상대방인 피고들 16명은 목사, 장로 등 중심적인 역할을 하는 구성원들이고 특히 피고 1은 독립교회의 대표자 지위에 있으므로, 위 피고들에 대하여 교회 출입금지 및 원고의 사용 방해 금지 등을 청구하는 것은 그 형식은 피고들 개인에 대한 청구이지만 실질은 독립교회에 대하여 이 사건 교회 등의 반환을 청구하는 것과 다르지 않다고 보아 필요비 및 유익비상환청구권의 이행기가 도래하였다고 판단하였다. 이 판결은 ‘이행기 도래’에 방점이 있지만 유치권 항변 요건이 주된 쟁점이었기 때문일 뿐 ‘발생 시기’를 기존과 달리 판단한 것이 아니었다. 이는 위 판결이 대법원 93다30471, 30488 판결을 인용한 점에 비추어 분명하다.
㈐ 이처럼 점유자가 스스로 물건을 반환하거나 소유자로부터 물건의 반환을 청구받은 때 청구권이 발생하고, 또 그때 이행기가 도래한다고 보는 판례의 법리에 관하여는 학계에서도 특별한 이론이 없다.
⑵ 소유자가 점유자 상대로 소유권이전등기 말소만 청구한 경우(실제로 말소된 경우 포함) : 민법 제203조의 비용상환청구권 발생하지 않음
㈎ 대법원 1969. 7. 22. 선고 69다726 판결은 민법 제203조 제2항의 유익비상환청구권은 점유자가 점유물을 반환할 때에 비로소 청구할 수 있다고 보면서, “원심이 같은 견해로 원고가 본건 토지를 아직 그 점유하여 두면서 위 유익비 상환청구를 함이 실당하다 하여 원고청구를 배척한 조치는 정당하며 점유자가 유익비 상환청구권에 관하여 점유물에 대한 유치권을 주장할 수 있다하여 위와 같은 해석에 지장을 주지 못한다 할 것인즉, 상고논지는 모두 이유 없다. (중략) 원고 앞으로 부동산 소유권 이전등기가 소론과 같이 원인무효로 말소등기 되었다하여 점유부동산의 점유를 소유자인 피고에게 회복된 것이라 할 수 없으므로 상고논지는 이유 없다.”라고 판시하였다.
㈏ 또한, 대법원 1976. 3. 23. 선고 76다172 판결은 “점유자의 유익비상환청구권은 점유자가 그 점유물을 반환할 때 비로소 회복자에 대해 발생하는 것이므로 소유권이전등기의 말소만을 구하는 본건에 있어 그 유익비상환청구권으로서 동시이행 또는 유치권행사의 항변을 할 수 없다.”라고 명시적으로 판단하였다.
㈐ 나아가 앞서 살펴본 대법원 2020다209815 판결도 같은 취지에 입각한 것으로 평가 할 수 있다. 즉 대법원 2020다209815 판결은 ① 소유자가 점유자 상대로 선행 소송에서 소유권이전등기 말소만을 구하여 승소하였고(등기 회복), ② 이후 점유자가 토지 점유를 상실했는데, ③ 점유자가 등기회복만으로도 민법 제203조 비용상환청구권 발생했다고 주장한 사안이었다. 여기서 대법원은 점유자가 점유물반환 이외의 원인으로 점유자 지위를 잃었다면 더 이상 민법 제203조를 근거로 비용상환청구권을 행사할 수 없다고 판시하였는바, 이러한 판단에는 ‘소유권이전등기 말소청구 및 등기 회복’만으로는 ‘점유물 반환청구 또는 점유물 반환’이 충족되지 않았다는 판단도 포함된 것으로 볼 수 있다.
다. 소결
⑴ 판례는 일관되게 점유자가 ① 점유물의 반환을 청구받거나 ② 점유물을 반환한 때 비로소 민법 제203조의 비용상환청구권 발생하여 이행기 도래한다고 판단하였다. 특히 판례는 ‘소유권이전등기 말소만 청구한 사안’에서 명시적으로 민법 제203조의 비용상환청구권이 발생하지 않는다고 보았다. 이러한 법리는 이 사건과 같이 ‘진정명의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기만 청구한 사안’에서도 마찬가지라고 볼 것이다.
⑵ 기본적으로 민법 제203조는 소유자가 소유물반환청구를 통하여 점유를 회복하는 사안에서의 비용 정산에 관한 규정이다. 점유는 ‘사실적 지배’에 관한 것인데, 등기의 말소 또는 진정명의회복을 청구하여 등기가 회복되었다는 사정만으로는 사실적 지배상태에 아무런 영향을 미치지 못한다는 점에서도 선례가 타당하다. 결국 이 사건처럼 ‘소유자가 점유자를 상대로 물건의 반환을 청구하지 않은 채 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기만 청구한 경우’ 민법 제203조의 비용상환청구권(필요비, 유익비 불문)은 발생하지 않는다고 보아야 한다.
⑶ 이러한 측면에서 원심이 ‘소유권이전등기절차 이행만을 구할 뿐 토지의 인도를 구하지 않으므로 유익비상환청구권의 이행기가 도래하지 않았다.’고만 판단한 것은 오해의 소지가 있다. 다만 이는 예비적 판단에 불과하고, 유익비상환청구권이 발생하지 아니하여 이유 없다는 결론에는 영향이 없다.
⑷ 그런데 원심은 유익비상환청구의 당부를 판단하기 이전에 주위적 청구원인인 부당이득반환청구에 관하여 유익비상환청구권과 ‘법조경합’ 관계라는 이유로 배제된다고 판단하였다. 결국 이 사건의 핵심 쟁점은 민법 제203조가 부당이득반환에 관한 민법 제741조의 특별규정으로서 민법 제203조가 적용되는 경우 민법 제741조의 적용이 배제되는지 여부 및 아직 민법 제203조의 비용상환청구권 발생 이전이라도 마찬가지로 볼 것인지 여부의 문제로 귀결된다.
3. 민법 제203조가 규율하는 ‘점유자와 회복자 관계’에서 부당이득반환청구에 관한 민법 제741조의 적용이 배제되는지 여부 [이하 대법원판례해설 제142호 조재헌 P.149-198 참조]
가. 문제의 소재
⑴ 앞서 본 것처럼 민법 제201조 내지 제203조와 민법 제741조 이하 규정의 포괄적 관계에 대하여는 상당한 논의가 축적되었고, 그중에서도 민법 제201조(점유자의 과실)와 민법 제748조(수익자의 반환범위)의 관계가 집중적으로 다루어져 왔다.
⑵ 반면 이 사건은 민법 제203조와 민법 제741조의 관계, 특히 민법 제203조의 배타적 적용 여부가 정면으로 문제 되는 사안이다. 유형론에 입각하면 이 사건은 소유자 관점에서는 침해부당이득, 점유자 관점에서는 비용부당이득 유형에 해당한다. 즉 이 사건은 점유자(피고)와 소유자(원고) 사이에 적법한 계약관계가 없었다는 측면에서는 침해부당이득 유형(물건 반환받으려는 소유자 관점)에 속하고 여기에 민법 제201조가 적용된다는 점은 이견이 없다. 그런데 다른 한편 이 사건은 점유자(피고)가 소유자(원고)를 상대로 물건에 지출한 비용의 상환을 구한다는 측면에서 비용부당이득(비용회수하려는 점유자 관점) 유형에 속한다. 즉 이 사건 쟁점인 ‘민법 제203조와 부당이득반환 관련 규정의 관계’에서 문제 되는 유형이 바로 ‘비용부당이득’이다.
☞ [비용부당이득의 개념 및 다른 개념들과의 구별] 비용부당이득이란 타인의 채무를 변제하거나 타인 소유의 물건에 비용을 지출하여 타인이 이득을 얻은 경우 등의 사안에서 비용지출자가 사무관리의 요건을 충족하지 못한 경우에 발생한다. 비용부당이득에 있어서는 비용의 지출이 손실자 자신에 의하여 행하여지기 때문에 그 지출행위가 급부로서의 성질, 즉 ‘의식적이고 목적지향적인 타인 재산의 증가’에 해당할 때에는 급부 부당이득이 성립하며 비용부당이득은 성립할 여지가 없다. 손실자가 자신의 출연행위를 통해 채무의 이행, 계약 체결을 목적으로 하는 사전적 급부 등 일정한 급부목적을 실현하려고 하였다면 비용부당이득은 문제 되지 않는 것이다. 한편 침해부당이득의 경우에는 배타적인 이익을 보유하는 타인의 권리 침해가 있었는지 여부가 중요한 반면, 비용부당이득은 타인의 생활영역에 대한 간섭이 있는 경우로 ‘침해부당이득이 성립하는 타인의 권리 침해’ 이외의 형태로 행하여진 간섭을 의미한다. 비용부당이득에 있어서 손실자가 수익자에 게 손실자에게 귀속된 재산을 출연하였다는 점에서 침해부당이득과 유사한 점이 있으나 비용부당이득에서는 손실자의 지출행위에 의하여 타인에게 유익한 ‘자발적 재산상의 지출’이 행하여졌다는 점이 침해부당이득과 다른 점이다.
⑶ 이러한 비용부당이득 유형에서 민법 제203조와 민법 제741조의 관계를 정면으로 다 룬 선례는 찾아보기 어렵다. 아래에서 보듯이 통설은 민법 제203조가 ‘특칙’에 해당한 다고 보고 있으나 민법 제741조의 적용이 ‘배제’되는지 여부 및 그 근거를 밝힌 문헌 은 생각보다 많지 않다. 따라서 이하에서는 민법 제203조의 해석론(문언, 입법 목적, 다른 규정과의 비교 등)을 기초로, 학계의 논의, 비교법적 검토 및 당사자들의 이해관 계에 미치는 영향(구체적 타당성) 등을 종합적으로 고려하여 민법 제203조가 적용되 는 경우 민법 제741조의 적용이 배제되는지 여부를 검토한다.
나. 민법 제203조와 민법 제741조, 제748조의 관계에 대한 일반론
30) 선의 수익자는 현존이익 반환의무(민법 제748조 제1항) vs 악의 수익자는 이익 + 이자 + 손해배상의무(민법 제748조 제2항). 다만 비용부당이득 관계에서 ‘소유자’가 악의인 경우(예컨대 점유자의 비용 지출을 알면서 도 이득을 얻기 위해 반환 구하지 않는 경우)는 드물 것으로 보인다.
31) 대법원 1993. 12. 28. 선고 93다30471, 30488 판결 등.
33) 현재의 점유자가 전점유자가 지출한 비용에 대한 상환까지 청구할 수 있는지 여부는 견해의 대립이 있다. 이와 관련하여 자신의 비용에 관해서만 민법 제203조에 기하여 상환청구를 할 수 있고, 전점유자는 일반규 정(사무관리, 부당이득)에 의하여 비용상환을 청구해야 한다는 견해가 유력하다고 한다.
34) 대법원 2014. 3. 27. 선고 2011다101209 판결 등.
35) 한편 수익자가 반환해야 할 부당이득 범위는 손실자가 입은 손해의 범위에 한정된다는 대법원 2008. 1. 18. 선고 2005다34711 판결 등에 의하면, 결과적으로 제203조와 차이가 없을 수 있다.
⑴ 민법 제203조 일반론
㈎ 민법제203조는 소유자가 소유물반환청구권에 의하여 점유를 회복하는 사안에서 발생하는 비용상환의 문제를 규율한다. 민법 제203조가 없다면 소유자와 점유자 사이의 비용상환은 계약관계가 있다면 그 계약관계에 따라, 계약관계가 없다면 사무관리나 부당이득으로 해결될 것이지만, 민법은 제203조를 두어 이 문제를 규율한다. 특히 선례는 소유자와 점유자 사이에 계약관계가 존재하는 사안에는 민법 제203조가 적용되지 않는다고 명시적으로 판단하였다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결 등).
㈏ 민법 제203조 비용상환청구권은 계약관계 없이(법률상 원인 없이) 점유자가 지출한 비용을 통하여 소유자가 얻은 이득의 반환을 구하는 권리이므로 기본적으로 부당이득반환청구권의 성질을 가진다(민법 제203조를 부당이득 관련 규정의 ‘특칙’으로 보는 통설은 민법 제203조 비용상환청구권의 성질이 기본 적으로 부당이득반환청구권임을 전제로 한다고 볼 수 있다). 민법 제203조의 가장 큰 특징은 점유자의 선의․악의를 불문하고 동일한 내용의 비용상환청구권을 인정하고 있다는 점이다.
㈐ 민법 제203조 비용상환청구권은 유치권과 결합하여 현실적으로 중요한 의미를 가진다. 즉 민법 제203조 비용상환청구권은 ‘물건에 관하여 생긴 채권’(민법 제320조 제1항)이므로, 점유자는 이를 기초로 유치권을 행사함으로써 비용을 상환받기 전까지 소유자에 대한 물건 반환을 거부함으로써 채권을 보전할 수 있다. 다만 유익비의 경우 소유자는 법원으로부터 유예기간을 허여 받음으로써(민법 제203조 제3항) 유치권 성립을 저지할 수 있다(민법 제320조 제1항). 한편 점유가 불법행위로 취득된 경우 유치권은 발생하지 않으므로(민법 제320조 제2항), 처음부터 타인 소유임을 알면서 점유를 취득하는 행위는 불법행위에 해당하여 유치권이 부정될 수 있다. 판례도 이러한 악의의 점유자에게는 유치권을 인정하지 않는 것으로 보인다[대법원 1967. 4. 4. 선고 67다5 판결, 대법원 2011. 12. 13. 선고 2009다5162 판결: 한편 판례 중에는 점유자가 (처음에는 선의였더라도) 비용 지출 시점에 악의(또는 중과실)이면 유치권은 성립하지 않는다는 판결(대법원 1966. 6. 7. 선고 66다600, 601 판결)도 있다].
⑵ 민법 제203조가 부당이득의 ‘특칙’이라는 통설은 타당하나, 민법 제203조가 적용되면 민법 제741조의 적용이 ‘배제’되는지 여부에 관하여는 추가 검토가 필요함
㈎ 국내 관련 문헌들은 일치하여 민법 제203조가 부당이득반환 관련 규정과의 관계에서 ‘특칙’에 해당한다고 본다.
먼저 민법주해는 민법 제203조 상환범위에 ‘강요된 이득’도 포함됨을 강조한다. 즉 부당이득반환청구의 경우 이른바 ‘강요된 이득’(예컨대, 건물소유자가 그 건물을 도괴하고 그 지상에 새로운 건물을 건축할 계획을 가지고 있기 때문에 현 존하는 건물을 유지하기 위하여 제3자가 비용을 지출한 것이 소유자의 주관적인 재산계획에 비추어 보면 전혀 무익한 것인 경우를 강요된 이득 사례로 볼 수 있다)은 객관적으로 물건 가치를 상승시켰더라도 반환을 청구할 수 없는 반면, 민법 제203조는 강요된 이득의 상환도 포함하므로, 부당이득보다 점유자를 우대한다고 평가한다.
다음으로 주석 민법(5판)은 침해부당이득 유형임을 전제로 “민법 제203조는 사무관리․부당이득에 대한 특칙으로, 점유자와 회복자 사이의 비용 상환에 관한 배타적 규율이라고 볼 것이다.”라고 서술한다. 이는 침해부당이득 유형 에서는 점유자와 회복자의 관계에 관한 민법 제201조 내지 제203조가 일괄적으로(즉 점유자의 선의, 악의 따지지 않고) 부당이득 관련 규정의 특칙에 해당한다는 견해에 입각하고 있다. 즉 이 견해는 ‘민법 제201조 제2항은 민법 제748조 제2항의 특칙이 아니라는 선례’도 함께 비판하면서 이자 문제 등도 민법 제201조 제2항 해석론으로 해결해야 한다고 본다.
㈏ 보건대, 민법 제203조 비용상환청구권의 취지와 법적 성질, 특히 민법 제203조와 부당이득 관련 규정의 차이점을 고려하면, 민법 제203조를 부당이득 관련 규정의 특칙으로 보는 통설은 타당하다고 보인다.
민법 제203조의 비용상환청구권은 법률상 원인 없이 점유자가 지출한 비용을 통하여 소유자가 얻은 이득의 반환을 구하는 것으로서 기본적으로 부당이득반환청구권의 성질을 가지는바, 민법 제203조는 그 규정이 없었다면 부당이득 관련 규정으로 규율하였을 법률관계에 대하여 별도로 마련된 규정이라는 측면에서 ‘특칙’에 해당한다. 더욱이 민법 제203조와 부당이득 관련 규정은 규율 내용이 다르고(앞서 본 비교표 참조), 판례가 있는 부분만 살펴보더라도 두 규정은 ① 채권의 발생 시점, 이행기 및 상환기간 유예 가능 여부, ② 반환의무자 등에서 중대한 차이가 있다. 이러한 측면에서 민법 제203조는 전체적으로 부당이득 관련 규정보다 소유자를 우대(예컨대, 소유자의 반환청구에 채권 성립 의존, 유익비 상환기간 허여 등)하는 특칙이라고 평가할 수 있다고 보인다.
㈐ 다만 민법 제203조가 ‘특칙’이라고 보는 통설적 견해들이 민법 제203조 적용 국면에서 부당이득반환 관련 규정의 적용이 ‘배제’된다는 입장이라고까지 단정하기는 어렵다. 예컨대, 대법원 2001다61869 판결(민법 제201조 제2항이 민법 제748조 제2항의 특칙이 아니라고 본 사례)의 판례해설은 ‘특칙에 해당하는지 여부’의 문제와 ‘일반규정의 적용이 완전 배제되는지 여부’의 문제를 구분하면서 결국 중요한 것은 ‘어느 정도의 범위까지 적용이 배제되는지 여부’라는 취지로 서술하였다.
결국 민법 제 203조를 부당이득에 대한 ‘특칙’으로 보는 통설을 수긍하더라도, 더 나아가 민법 제 203조 적용 국면에서 부당이득반환 관련 규정의 적용이 ‘배제’되는지 여부에 관하여는 추가로 구체적인 분석이 필요하다.
다. 민법 제203조로 규율되는 ‘점유자와 회복자 관계’에서 부당이득반환청구에 관한 민법 제741조의 적용이 배제되는지(즉 부당이득반환청구를 할 수 없는지) 여부
⑴ 판례 및 하급심판결 분석: 민법 제203조가 ‘특별규정’이라고 명시한 판례가 있고, 하급심판결 중에도 명시적으로 민법 제741조가 ‘배제’된다고 본 사례들 있음
㈎ 판례
① 대표적으로 대법원 1969. 7. 22. 선고 69다726 판결은 “민법 제203조는 물건의 점유자와 회복자(점유물의 반환을 청구하는 자)와의 사이에 정당한 법률관계가 없는 경우 에 점유물 반환 시에 점유자의 지출한 필요비 또는 유익비의 상환청구의 범위와 상환시기에 관하여 규정한 특별규정으로서 점유자의 유익비상환청구(제2항)도 회복자의 점유회복 시기에 그 가액이 현존하는 경우에 한하여 회복자의 선택에 쫓아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다는 취지로 해석될 뿐 아니라 점유자가 점유물의 점유 중 지출한 유익비로써 개량된 점유물에 의하여 이익을 받는 것이라 할 것이니 민법 제203조 제2항의 유익비 상환청구권도 점유자가 점유물을 반환할 때에 비로소 청구할 수 있다 할 것이다. 그러므로 원심이 같은 견해로 원고가 본건 토지를 아직 그 점유하여 두면서 위 유익비 상환청구를 함이 실당하다하여 원고청구를 배척한 조치는 정당하며 점유자가 유익비상환청구권에 관하여 점유물에 대한 유치권을 주장할 수 있다하여 위와 같은 해석에 지장을 주지 못한다 할 것인즉, 상고논지는 모두 이유 없다.”라고 판시하였다.
② 위 판결은 어떠한 규정과의 관계에서 민법 제203조가 ‘특별규정’인지 명확히 설시하지 않았으나, ‘정당한 법률관계 없이’라는 표현 등에 비추어 ‘부당이득반환 관련 규정과의 관계에서 특별규정’임을 밝힌 취지라고 평가할 여지도 있다. 다만 판시의 핵심은 “점유자가 아직 점유 중인 상태에서는 소유자를 상대로 민법 제203조에 의한 유익비상환청구를 할 수 없다.”라는 것이었고 ‘부당이득반환청구’가 배제되는지 여부까지 명시적으로 판단한 것은 아니었다.
㈏ 하급심판결
원심이 ‘법조경합’의 근거로 인용한 아래 하급심판결들은 민법 제203조 적용국면 에서 부당이득반환을 청구할 수 없다고 명시한 사례들이다(모두 그대로 확정).
① 서울고등법원 2008. 11. 25. 선고 2007나68604 판결(상고×확정) : “점유자가 민법 제213조에 따라 소유자에게 물건을 반환하여야 하는 법률관계가 존재하는 경우 점유자가 그 소유자의 물건을 개량하기 위하여 비용을 지출하였다면 점유자는 민법 제203조 제2항에 따라 선의 또는 악의를 불문하고 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자(소유자)의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 점유자의 유익비상환청구권에 관한 민법 규정은 부당이득반환에 관한 특별규정으로서 일반규정의 적용은 배제되므로, 점유자는 민법 제741조 및 제748조에 의하여 소유자에게 점유물에 지출한 비용이나 증가액의 상환을 청구할 수 없다.”
② 서울고등법원 2017. 12. 20. 선고 (춘천)2015나1920 판결(상고기각 확정. 대법원 2018. 6. 15. 선고 2018다206707 판결로 상고기각 확정되었는데, 법조경합 여부는 상고심 쟁점이 아니었고 명시적 판단도 없었다) : “원고는 유익비상환청구권과 부당이득반환청구권을 선택적 청구원인으로 주장하고 있다. 그러나 점유자와 회복자의 관계에서 점유자가 점유물에 지출한 비용상환의 문제에 관하여는 민법 제203조에 규정된 점유자의 상환청구권이 민법 제741조에 규정된 부당이득반환청구권의 특별규정에 해당하므로, 위 유익비상환청구권과 부당이득반환청구권은 법조경합관계라고 할 것이어서 청구의 선택적 병합으로 볼 수 없다. 따라서 민법 제203조 제2항에 규정된 유익비상환청구권의 존부에 관하여만 판단하기로 한다.”
③ 광주고등법원 2019. 11. 29. 선고 2019나23588 판결(상고×확정) : “민법 제203조 제1, 2항에서 규정하고 있는 필요비 또는 유익비 상환청구권은 사무 관리․부당이득에 대한 특칙으로서 점유자와 회복자 사이의 비용상환에 관한 배타적 규율이기 때문에 일반적인 부당이득에 관한 법리는 적용될 여지가 없을 뿐만 아니라 설령 이러한 부당이득반환청구권이 성립한다고 하더라도 원고의 이 사건 각 소유권이전등기의 말소청구와 동시이행의 관계에 있다고 볼 수도 없다.”
⑵ 구체적 검토 (= 민법 제203조가 적용되는 국면에서는 민법 제741조의 적용이 ‘배제’된다고 봄이 타당함)
점유자와 회복자의 관계에서 비용 상환 문제를 규정한 민법 제203조는 부당이득에 관한 ‘특별규정’에 해당하고, 여기에 민법 제741조의 적용은 ‘배제’되므로 점유자가 비용에 관한 부당이득반환청구권을 행사할 수는 없다고 봄이 타당하다.
4. 민법 제203조의 비용상환청구권이 아직 발생하지 않았더라도 소유자가 점유자를 상대로 물권적 청구권을 행사하여 물건의 반환을 구할 수 있는 경우, 민법 제741조의 적용이 배제되어 비용에 관한 부당이득반환청구를 할 수 없는지 여부 [이하 대법원판례해설 제142호 조재헌 P.149-198 참조]
가. 문제의 소재
앞서 살펴본 것처럼 점유자와 회복자의 관계에서 비용상환 문제를 규정한 민법 제203조는 부당이득의 특별규정이고 그 적용 국면에서 민법 제741조의 적용은 ‘배제’ 되므로, 점유자는 소유자를 상대로 비용에 대한 부당이득반환청구를 할 수 없다고 봄이 타당하다.
그런데 이 사건처럼 ‘아직 민법 제203조 비용상환청구권이 발생하지 않았지만 점유자가 물건을 계속 점유 중이어서 소유자가 물권적 청구권에 기한 물건 반환을 청구할 수 있는 경우’도 민법 제203조가 규율하는 ‘점유자와 회복자의 관계’에 해당하는지, 따라서 이 경우도 민법 제741조의 적용이 배제되어 점유자가 소유자를 상대로 비용에 관한 부당이득반환청구를 할 수 없는지 여부는 추가 검토가 필요하다.
나. 견해 대립
이에 관하여는 ① 부당이득반환청구 부정설(소유물반환청구의 부수규정인 민법 제203조의 성질상, 소유자가 점유자를 상대로 물권적 청구권을 행사할 수 있는 상태라면 민법 제203조가 규율하는 점유자와 회복자의 관계에 있다고 보아야 한다는 견해이다. 만약 민법 제203조 비용상환청구권이 아직 발생하지 않았다는 이유로 점유자와 회복자의 관계가 아니라고 보아 부당이득반환청구가 가능하다고 본다면, 앞서 민법 제203조를 제741조의 특별규정으로서 배타적으로 적용된다고 본 취지가 몰각된다는 점을 근거로 들 수 있다), ② 부당이득반환청구 긍정설, ③ 예외적 부당이득반환청구 긍정설이 대립한다.
다. 검토 (= 부당이득반환청구 부정설이 타당함)
⑴ 대법원 2020다209815 판결은 “점유자가 점유물 반환 이외의 원인으로 물건의 점유 자 지위를 잃어 소유자가 그를 상대로 물권적 청구권을 행사할 수 없게 되었다면, 그 들은 더 이상 민법 제203조가 규율하는 점유자와 회복자의 관계에 있지 않다.”라고 판시하였는데, 이를 반대 해석하면 여전히 점유자가 물건을 점유한다면 민법 제203조가 규율하는 관계에 있다고 볼 수 있다. 나아가 소유물반환을 전제로 한 부수규정인 민법 제203조의 성질에 비추어 보더라도 반환청구가 예정된 이상 여전히 점유자와 회복자의 관계로 보는 것이 자연스럽다.
⑵ 부당이득반환청구 긍정설은 민법 제203조의 취지에 반한다(앞서 민법 제203 조가 특별규정에 해당한다고 보는 근거들이 그대로 적용됨).
⑶ 부당이득반환청구를 당장 허용하지 않더라도 부당한 결과 발생하지 않는다.
5. 민법 제203조 비용상환청구권의 발생 시점 및 민법 제203조와 민법 제741조의 관계(대법원 2024. 12. 24. 선고 2020다275744, 275751 판결) [이하 대법원판례해설 제142호 조재헌 P.149-198 참조]
가. 대상판결(대법원 2024. 12. 24. 선고 2020다275744, 275751 판결)의 쟁점
⑴ 민법 제203조 비용상환청구권의 발생 시점 및 이행기 도래 시점
이 사건과 같이 소유자가 점유자 겸 등기명의자를 상대로 물건의 반환은 청구하지 않은 채 진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기절차의 이행만을 청구한 경우(소유자가 소유권이전등기의 말소등기절차 이행만을 청구하는 경우도 마찬가지일 것이다) 민법 제203조의 비용상환청구권이 발생하는지(아예 발생하지 않는지, 아니면 발생하지만 이행기가 도래하지 않은 것인지) 여부가 먼저 문제 된다.
⑵ 민법 제203조와 민법 제741조의 관계
㈎ 원심은 민법 제203조가 민법 제741조의 특별규정으로서 법조경합 관계이므로 이 사건의 경우 민법 제203조 비용상환청구권만이 문제 된다고 보았다. 반면 피고는 민법 제203조의 비용상환청구권이 아직 발생하지 않았으므로 법조경합이 문제될 수 없다고 다툰다. 즉 민법 제203조와 민법 제741조의 관계가 이 사건의 핵심 쟁점이다.
㈏ 쟁점을 해결하려면 먼저 민법 제203조와 민법 제741조에 관한 일반론을 살펴보고, 민법 제203조가 규율하는 ‘점유자와 회복자의 관계’에서 민법 제741조의 적용이 배제되는지 여부(즉 부당이득반환청구를 할 수 없는지 여부)를 검토하여야 한다.
㈐ 다음으로 이 사건 특유의 쟁점으로서 ｢민법 제203조의 비용상환청구권이 아직 발생하지 않았더라도, 소유자가 언제든 점유자를 상대로 민법 제213조에 따른 물권적 청구권을 행사하여 반환을 청구할 수 있다면 민법 제203조가 규율하는 ‘점유자와 회복자의 관계’에 해당하여 민법 제203조와 민법 제741조의 관계에 관한 논의가 그대로 적용되는지 여부｣도 함께 살펴볼 필요가 있다.
⑶ 이 사건의 해결 관련
만약 ① 소유자가 점유자를 상대로 물건의 반환을 청구하지 않고 점유자도 스스로 물건을 반환하지 않는 이상 민법 제203조 비용상환청구권은 발생하지 않는다는 견해, ② 민법 제203조가 이른바 ‘점유자와 회복자의 관계’에서 민법 제741조의 적용을 배제하는 특별규정이라고 보는 견해 및 ③ 아직 비용상환청구권이 발생하지 않았더라도 소유자가 물권적 청구권에 기하여 물건 반환을 청구할 수 있다면 여전히 민법 제203조가 규율하는 점유자와 회복자의 관계에 있다는 견해를 함께 취할 경우, 피고(점유자)는 원고(소유자)를 상대로 이 사건 토지에 투입한 비용에 관하여 현재로서는 어떠한 청구도 할 수 없다는 결과에 이른다. 과연 이러한 결과가 부당한지 살펴보고 향후 소유자와 점유자 사이의 바람직한 분쟁 해결 방안도 함께 검토할 필요가 있다.
나. 최근 대법원 2022. 6. 30. 선고 2020다209815 판결과의 쟁점 구별
⑴ 사안의 개요
원고는 피고 종중 소유의 이 사건 토지에 관하여 매매를 원인으로 소유권이전등기 를 마치고 이를 공장용지로 개발한 다음 지상에 이 사건 건물을 신축하였다(원고의 이 사건 토지 점유 개시). 피고는 원고를 상대로 이 사건 토지의 매매가 종중 총회 결의 없이 이루어져 원인무효임을 이유로 소유권이전등기 말소를 청구하여 승소 확정판결을 받았는데(원고 소유권이전등기 말소), 당시 토지 인도는 청구하지 않았다. 이후 이 사건 건물이 경매로 매각되어 소유권을 취득한 매수인이 건물 부지인 이 사건 토지를 점유하게 되었다(원고의 토지 점유 상실).
이 사건은 원고가 피고를 상대로 “이 사건 토지에 약 20억 원의 개발비용을 투입하여 공장용지로 개발하였고, 시가상승분이 934,291,000원에 달한다.”라고 주장하면서 민법 제203조 제2항에 따라 유익비상환을 청구한 사안이다.
⑵ 소송 경과와 상고이유 및 쟁점
원심은, 원고가 이 사건 토지 점유를 상실하였을 뿐 피고에게 이 사건 토지를 반환한 것이 아니므로 민법 제203조 제2항에 따른 유익비상환청구를 할 수 없다고 판단하였다. 이에 대하여 피고는 상고이유로, “원고가 소유권이전등기 말소를 통하여 토지 소유권을 회복하면서 이 사건 토지의 점유, 즉 사실적인 지배도 회복하였으므로, 피고는 원고에게 민법 제203조 제2항에 따른 유익비상환의무가 있다.”라고 주장하였다.
결국 해당 사건의 쟁점은 ‘점유자가 점유물 반환 이외의 원인으로 물건의 점유자 지 위를 잃어 소유자가 그를 상대로 물권적 청구권을 행사할 수 없게 된 경우에도 민법 제203조를 근거로 비용상환청구권을 행사할 수 있는지 여부’였다.
⑶ 대법원의 판단
대법원은 다음 법리를 설시하면서 민법 제203조 제2항 유익비상환청구를 할 수 없다고 본 원심을 수긍하여 상고를 기각하였다.
“물건의 소유자는 적법한 점유 권한 없는 점유자를 상대로 물권적 청구권을 행사하여 반환을 청구할 수 있고(민법 제213조), 점유자는 점유물을 반환하거나 그 반환을 청구받은 때에 회복자에 대하여 자기가 거기에 지출한 필요비나 유익비의 상환을 청 구할 수 있다(민법 제203조). 그러나 점유자가 점유물 반환 이외의 원인으로 물건의 점유자 지위를 잃어 소유자가 그를 상대로 물권적 청구권을 행사할 수 없게 되었다면, 그들은 더 이상 민법 제203조가 규율하는 점유자와 회복자의 관계에 있지 않으므로, 점유자는 위 조항을 근거로 비용상환청구권을 행사할 수 없고, 다만 비용 지출이 사무관리에 해당할 경우 그 상환을 청구하거나(민법 제739조), 자기가 지출한 비용으로 물건 소유자가 얻은 이득의 존재와 범위를 증명하여 반환청구권(민법 제741조)을 행사할 수 있을 뿐이다.”
⑷ 대상판결(대법원 2024. 12. 24. 선고 2020다275744, 275751 판결) 사건과의 비교
㈎ 공통점
이 사건과 대법원 2020다209815 판결 사안은 모두 토지 소유자가 점유자를 상대로 등기 관련 청구를 하였을 뿐 물건 반환을 청구하지 않았다는 공통점이 있다.
㈏ 차이점 : 점유자의 물건 계속 점유 여부
이 사건은 점유자(피고)가 토지를 계속 점유 중이므로 소유자(원고)의 물권적 청구권에 기한 물건 반환청구가 언제든지 가능하다. 반면 대법원 2020다209815 판결 사안에서의 점유자는 반환 이외의 원인(만약 점유자가 스스로 소유자에게 점유물을 반환하였다면 그 반환 시점에 민법 제203조 제2항의 유익비상 환청구권이 발생하였을 것이다)으로 토지의 점유를 상실하였고 이로 인하여 소유자가 점유자 상대로 반환청구를 할 여지가 없어졌다는 결정적인 차이가 있다. 이처럼 점유물 반환 이외의 원인으로 점유자 지위를 상실한 경우에 관하여 대법원은 “더 이상 민법 제203조가 규율하는 점유자와 회복자의 관계에 있지 않으므로 점유자는 위 조항을 근거로 비용상환청구권을 행사할 수 없다.”라고 판단한 것이다.
㈐ 쟁점의 구별
대법원 2020다209815 판결은 ‘점유자가 반환 이외의 원인으로 토지의 점유를 상실 한 경우’에는 더 이상 점유자와 회복자의 관계에 있지 않으므로 민법 제203조에 기한 비용상환청구권을 행사할 수 없다고 본 사안이다. 반면 이 사건은 점유자가 물건을 계속 점유 중이지만 소유자가 반환을 청구하지 않은 경우 민법 제203조와 민법 제741조 중 어느 규정에 따라 해결되어야 하는지 여부가 문제 된다.
다. 대상판결(대법원 2024. 12. 24. 선고 2020다275744, 275751 판결)의 결론 (= 결론적으로 피고의 반소청구를 기각한 원심 판단을 수긍할 수 있음)
⑴ 민법 제203조는 이른바 ‘점유자와 회복자의 관계’, 즉 정당한 법률관계가 없는 물건 점유자와 회복자 사이에서 점유물을 반환하는 경우 점유자가 지출한 필요비 또는 유익비의 상환청구 범위와 상환시기에 관하여 규정한 특별규정이다. 즉 민법 제203조가 적용되는 국면에서는 민법 제741조의 적용이 배제되므로 점유자가 소유자를 상대로 비용에 관한 부당이득반환을 청구할 수는 없다.
⑵ 그런데 이 사건은 소유자인 원고가 피고를 상대로 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구를 하였을 뿐 이 사건 토지의 반환을 청구하지 않았고 피고도 스스로 토지를 반환하지 아니하여 민법 제203조에 따른 비용상환청구권이 아직 발생하지 않았다는 특징이 있다. 그러나 이러한 경우도 소유자인 원고가 점유자인 피고를 상대로 언제든지 민법 제213조에 따른 물권적 청구권을 행사하여 물건의 반환을 구할 수 있는 이상 여전히 민법 제203조가 규율하는 ‘점유자와 회복자의 관계’라고 보아야 하고, 따라서 민법 제741조의 적용이 배제된다.
⑶ 결국 이 사건에서 피고는 이 사건 토지에 투입한 비용에 관하여 부당이득반환청구를 할 수 없고, 민법 제203조에 따른 비용상환청구권도 아직 발생하지 않았으므로, 실제 지출비용이 얼마인지에 관하여 나아가 심리할 필요 없이 피고의 반소청구는 받아들일 수 없다. 따라서 결론적으로 피고의 반소청구를 기각한 원심판단을 수긍할 수 있다(원심이 일단 권리가 발생하였음을 전제로 지출비용이 증명되지 않았다고 설시한 부분 및 가정적으로 이행기가 도래하지 않았다고 설시한 부분은 부적절하나 유익비상환청구를 기각한 결론에는 영향이 없다).
라. 향후 분쟁 해결 방향
⑴ 이 사건과 같이 원고(소유자)가 토지 반환을 청구하지 않고 피고(점유자)도 토지를 스스로 반환하지 않는 이상 민법 제203조 제2항의 유익비상환청구권이 발생하지 않고 피고가 원고를 상대로 부당이득반환도 청구할 수 없다. 다만 앞으로 피고로서는 ① 토지를 스스로 반환함으로써 유익비상환청구권을 발생시키고 바로 가압류 등 조치에 착수하는 방안(점유 상실로 인한 유치권 대항 불가 불이익 감수), 또는 ② 소유자의 반환청구가 있을 때까지 토지를 사용하지 않은 채 계속 점유하는 방안(유치권으로 대항 가능) 중 하나를 선택할 수 있을 것이다.
⑵ 이처럼 피고에게 선택권이 있음을 고려하면 이 사건 반소청구를 기각하더라도 특별히 부당한 결과라고 보이지 않는다. 이 판결은 ‘아직 민법 제203조 제2항의 유익비상환청구권이 발생하지 않았다.’는 취지이므로 향후 발생요건을 갖추면 피고로서는 언제든 다시 유익비상환청구권을 행사할 수 있다. 나아가 이 판결은 민법 제203조가 적용되는 국면에서 부당이득 관련 규정의 적용이 배제된다는 취지이므로, 민법 제203조가 더 이상 적용되지 않는 경우(예컨대, 대법원 2020다209815 판결 사안처럼 반환 이외의 원인으로 점유를 상실하거나, 점유자가 스스로 소유권 취득하는 경우 등)에는 향후 부당이득반환청구권을 행사하는 것도 가능하다.
⑶ 한편 이 사건처럼 소유자가 등기회복만을 청구하면서 반환을 청구하지 않고 점유자도 스스로 반환하지 않는 경우, 소유자는 물건의 사용이익을 얻을 수 없고 점유자는 비용을 상환받지 못하는 상태가 고착될 수 있다. 그러나 이는 자신들의 선택에 따른 결과이므로 특별히 부당한 상황이라고 보기 어렵다. 원고로서는 이 사건 토지의 사용이익을 얻거나 처분하고 싶다면, 피고를 상대로 이 사건 토지 반환을 청구하면서 비용상환 문제를 해결해야 할 것이다. 한편 피고로서는 이 사건 등기회복소송에서 패소함으로써 자신이 진정한 소유자가 아님을 알게 된 이후부터는 악의의 점유자가 되어 과실(사용이익)을 취득할 수 없게 되지만, 이는 피고가 소유자가 아니고 적법한 권원도 없는 이상 당연한 귀결이다. 결국 피고에게 문제 되는 상황은 투입비용을 당장 반환받지 못하는 것인데, 피고로서는 ① 토지를 스스로 반환함으로써 비용상환청구권을 즉시 행사하는 방안과 ② 계속 점유하면서 향후 원고의 반환청구 시 유치권으로 대항하는 방안 중 선택할 수 있으므로 특별히 부당하지 않다.
마. 대상판결(대법원 2024. 12. 24. 선고 2020다275744, 275751 판결)의 의의
⑴ 그동안 민법 제203조와 민법 제741조의 관계, 특히 민법 제203조 비용상환청구권이 아직 발생하지 않은 상태에서도 소유자가 점유자를 상대로 민법 제213조에 따른 물권적 청구권을 행사하여 물건의 반환을 구할 수 있는 경우 민법 제741조의 적용이 배제되어 점유자가 소유자를 상대로 비용에 관한 부당이득반환청구를 할 수 없는지 여부에 관하여는 명시적인 판례가 없었다.
⑵ 이에 관하여 대상판결(대법원 2024. 12. 24. 선고 2020다275744, 275751 판결)은 민법 제203조가 민법 제741조의 특별규정임을 분명히 하면서, 소유자가 점유자를 상대로 물권적 청구권에 기하여 물건 반환을 구할 수 있는 경우 점유자는 소유자를 상대로 민법 제203조에 따 라 ‘점유물을 반환할 때’ 비로소 비용상환청구권을 행사할 수 있을 뿐 민법 제741조에 따라 비용 반환을 구할 수는 없음을 최초로 명시하였다는 의미가 있다.
바. 민법 제203조 비용상환청구권의 발생 시점 및 민법 제203조와 민법 제741조의 관계(대법원 2024. 12. 24. 선고 2020다275744, 275751 판결)
점유자가 점유물을 보존하거나 개량하기 위하여 지출한 필요비나 유익비에 관하여 민법 제203조 제1항, 제2항은 점유자가 ‘점유물을 반환할 때’에 상환을 청구할 수 있도록 규정하고 있으므로, 그 상환청구권은 점유자가 회복자로부터 점유물 반환을 청구받거나 회복자에게 점유물을 반환한 때에 비로소 발생하여 점유자가 이를 행사할 수 있는 상태가 되고 이행기가 도래한다(대법원 1993. 12. 28. 선고 93다30471, 30488 판결, 대법원 2011. 12. 13. 선고 2009다5162 판결 등 참조).
민법 제203조는 정당한 법률관계가 없는 물건 점유자와 회복자 사이에서 점유물을 반환하는 경우 점유자가 지출한 필요비 또는 유익비의 상환청구 범위와 상환시기에 관하여 규정한 특별규정이므로(대법원 1969. 7. 22. 선고 69다726 판결 등 참조), 물건의 소유자가 적법한 점유 권원 없는 점유자를 상대로 민법 제213조에 따른 물권적 청구권을 행사하여 물건의 반환을 구할 수 있는 경우 점유자는 물건의 소유자를 상대로 민법 제741조에 따라 해당 비용의 반환을 구할 수는 없고 민법 제203조에 따라 ‘점유물을 반환 할 때’ 비로소 비용상환청구권을 행사할 수 있을 뿐이다.
