【판례<필요비와 유익비의 구별, 유익비상환청구권의 포기약정, 필요비와 월 차임의 동시이행관계>】《임대인이 필요비상환의무를 이행하지 않는 경우 임차인이 지출한 필요비 금액의 한도..

【판례<필요비와 유익비의 구별, 유익비상환청구권의 포기약정, 필요비와 월 차임의 동시이행관계>】《임대인이 필요비상환의무를 이행하지 않는 경우 임차인이 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있는지 여부(원칙적 적극)(대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 판결의 요지 : [임대인이 임차인을 상대로 2기 이상의 차임을 연체하였다는 이유로 건물인도 등을 청구하는 사건]

 

【판시사항】

 

[1] 사실의 인정, 증거의 취사선택과 평가가 사실심 법원의 전권사항인지 여부(원칙적 적극)

 

[2] 민법 제626조 제1항에서 정한 ‘필요비’의 의미 / 임대인이 필요비상환의무를 이행하지 않는 경우, 임차인이 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있는지 여부(원칙적 적극)

 

【판결요지】

 

[1] 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과를 참작하여 자유로운 심증으로 논리와 경험의 법칙에 따라 사실주장이 진실한지 아닌지를 판단한다(민사소송법 제202조). 사실의 인정, 증거의 취사선택과 평가는 자유심증주의의 한계를 벗어나지 않는 한 사실심 법원의 전권사항이다.

 

[2] 임대차는 타인의 물건을 빌려 사용·수익하고 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 계약이다(민법 제618조). 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다(민법 제623조). 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.

 

임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 상환을 청구할 수 있다(민법 제626조 제1항). 여기에서 ‘필요비’란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다. 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고, 이러한 의무와 관련한 임차물의 보존을 위한 비용도 임대인이 부담해야 하므로, 임차인이 필요비를 지출하면, 임대인은 이를 상환할 의무가 있다. 임대인의 필요비상환의무는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.

 

2. 사안의 개요 및 쟁점 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.192-193 참조]

 

가. 사실관계

 

⑴ 원고는 피고와 영화관 임대차계약(월 차임 800만 원)을 체결하였다.

 

⑵ 영화관의 위층에서 화재가 발생하였고, 피고는 화재로 훼손된 영화관의 보수 공사비 1,500만 원을 지출하였다.

 

⑶ 원고는 2기 이상의 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지하고, 영화관의 인도를 구하는 소를 제기하였다.

 

⑷ 원심 및 대법원은 피고가 지출한 비용은 필요비로서 임대인인 원고에게 즉시 상환을 청구할 수 있는데, 연체 차임 2,700만 원 중 1,500만 원에 대해서는 필요비의 상환과 동시이행을 주장할 수 있어 그 지급을 연체할 것으로 볼 수 없고, 연체한 차임은 1,200만 원에 불과하여 피고가 2기 이상의 차임을 연체한 것이 아니므로 원고의 임대차계약 해지는 부적법하다는 이유로 원고의 청구를 기각하였다.

 

나. 쟁점 : [필요비와 월 차임의 동시이행관계]

 

⑴ 위 판결의 쟁점은, 임차인이 필요비를 지출하면 지출한 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있는지 여부(적극)이다.

 

⑵ 임대차는 타인의 물건을 빌려 사용·수익하고 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 계약이다(민법 제618조). 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다(민법 제623조). 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.
임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 상환을 청구할 수 있다(민법 제626조 제1항). 여기에서 ‘필요비’란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다(대법원 1980. 10. 14. 선고 80다1851, 1852 판결 등 참조). 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고, 이러한 의무와 관련한 임차물의 보존을 위한 비용도 임대인이 부담해야 하므로, 임차인이 필요비를 지출하면, 임대인은 이를 상환할 의무가 있다. 임대인의 필요비상환의무는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.

 

⑶ 대법원은, 임대인이 임차인을 상대로 2기 이상의 차임을 연체하였다는 이유로 임대차계약을 해지한다고 하면서 건물인도 등을 청구하였지만, 임차인은 보수공사비를 지출하여 필요비상환청구권이 있고 위 금액에 해당하는 차임의 지급을 거절할 수 있어 2기 이상의 차임을 연체한 것으로 볼 수 없으므로 임대인의 임대차계약 해지는 부적법하다고 판단하여 임대인의 상고를 기각하였다.

 

3. 임차인의 유익비상환청구권(민법 제626조)

 

가. 임차인의 유익비상환청구권(민법 제626조)의 의미

 

⑴ 임차인이 임차물에 개량을 가하여 그 가액을 증가시키고 이 때문에 비용이 들어 갔을 때 본래 임차인은 임차물을 원상회복하여 반환하는 것이 원칙이나, 개량의 결과가 물리적․경제적으로 분리 불가능한 경우 이러한 원칙을 관철하는 것은 불합리하고, 나아가 임대인이 그 비용을 상환하지 않고 개량의 이익을 향수함은 형평에 반하고 부당이득이 되기 때문에 유익비상환청구권이 인정된다(부당이득에 관한 특칙).

 

⑵ 이는 임대인의 임차인에 대한 건물명도청구소송에서 임차인의 항변 또는 반소로 행사되는 것이 보통이다.

 

나. 유익비상환청구권의 행사시기

 

⑴ 임차인이 유익비를 지출한 때에는 필요비를 지출한 경우와 달리 즉시 그 상환을 청구할 수 없으며, 임대차가 종료하여야(갱신된 때에는 갱신된 임대차가 종료하여야) 비로소 청구할 수 있다.

 

유익비상환청구권이 양도된 경우도 마찬가지이다.

 

⑵ 임대차의 종료원인을 묻지 않으므로 임차인의 차임연체를 이유로 임대차가 해지된 경우에도 인정된다.

 

⑶ 임차인이 임대인에게 목적물을 반환한 경우에는 그 반환한 날로부터 6월 내에 상환청구를 하여야 하며(제654조, 제617조), 이는 제척기간으로 본다.

 

다만, 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있고(제626조 제2항 후문), 이 경우에는 그 기간이 경과한 때로부터 6월의 기간이 기산된다.

 

다. 유익비상환청구의 상대방

 

⑴ 전차인의 임대인에 대한 청구

 

① 임대인의 동의를 받아 적법하게 전대차가 이루어진 경우 전차인이 전대인에 대하여 유익비상환청구를 할 수 있음은 물론이나, 임대인에 대한 관계에서 전차인은 전대차 상의 의무만 부담할 뿐 권리는 갖지 못하기 때문에 유익비상환청구를 할 수 없다.

 

② 다만, 전대차의 기초가 된 임대차계약이 종료하여 전차인이 임대인에게 목적물을 반환하는 경우 전차인이 점유자와 회복자에 관한 민법 제203조의 일반규정에 의하여 임대인에게 비용상환청구를 하는 것은 별개의 문제이다(반대설 있음). 무단전대가 이루어진 경우에도 전차인은 임대인에 대하여 민법 제626조의 유익비상환청구는 불가능하고 민법 제203조의 적용 여부가 문제될 뿐이다.

 

⑵ 신소유자에 대한 청구

 

임차인의 유익비 지출 후에 임대물의 소유자가 변동된 경우 임차권이 대항력이 있는 때에는 신소유자가 임대인의 지위를 승계하므로 그에 대하여 상환청구를 할 수 있다. 다만, 이 때 전임대인도 상환의무를 지는가 하는 문제가 있다(부정설이 일본의 다수설이다).

 

임차권이 대항력이 없는 경우에는 임차인은 신소유자에 대하여 임대차관계를 주장할 수 없으므로 전임대인만이 상환의무를 지는 것이며, 다만 임차인은 신소유자에 대하여 민법 제203조의 일반규정에 의한 비용상환청구만이 가능하다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결).

◎ 대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결 : 민법 제203조 제2항 에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립되는 것으로서, 이 경우 점유자는 그 비용을 지출할 당시의 소유자가 누구이었는지 관계없이 점유회복 당시의 소유자 즉 회복자에 대하여 비용상환청구권을 행사할 수 있는 것이나, 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용되는 것이어서, 점유자는 그 계약관계 등의 상대방에 대하여 해당 법조항이나 법리에 따른 비용상환청구권을 행사할 수 있을 뿐 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조 제2항 에 따른 지출비용의 상환을 구할 수는 없다.

 

라. 유익비의 해당 여부

 

⑴ 필요비, 부속물과의 구별

 

임차인이 지출한 비용이 ① 필요비, ② 유익비, ③ 부속물매수청구의 대상 중 어느 것에 해당하느냐 하는 문제에 관하여, 이론상으로는

① 임차물의 보존을 위한 것은 필요비{물건의 보존․관리를 위하여 지출한 비용, 물건을 통상의 용법에 알맞은 상태로 보존하기 위한 비용 : 보존비, 수리비, 지붕의 기와를 갈아 잇기 위하여 지출한 비용, 동물사육비, 본래 임대인이 납부하여야 할 공조공과(재산세 등)},

② 임차물의 객관적 가치를 증가시키며 임차물에 부합되어 독립성이 없는 것은 유익비(구성부분으로 된 것),

③ 임차물로부터 분리가능하나 그러할 경우 경제적으로 가치가 손상되는 것은 부속물매수청구의 대상(건물에 부속된 물건으로서 임차인 소유에 속하고 건물의 구성부분으로는 되지 않은 것으로서 건물의 사용에 객관적으로 편익을 가져오게 하는 것)으로 된다고 설명하고 있으나, 실제로는 그 구분이 명백하지 않다. 또한, 그 구분을 함에 있어서 임차물의 원래 용도를 고려하여야 한다.

 

⑵ 구체적 사례의 검토

 

① 유익비는 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이다.

 

② 따라서 임차인의 주관적 취미나 특수한 목적을 위하여 지출한 비용은 포함되지 않는다.

 

③ 다만, 객관적 가치의 증가를 위하여 반드시 임차물 자체에 대하여 직접적으로 비용을 지출할 것을 요하지는 않는다.

예컨대, 가옥의 임차인이 도로의 포장비용을 지출한 때에도 가옥의 가치를 증가시킨 한도에서 유익비가 될 수 있다(통설).

 

④ 임차인에 의한 임차건물의 증․개축부분은 특별한 사정이 없는 한 건물 자체의 구성부분을 이루어 부합의 법리에 따라 임대인의 소유로 되므로 그것이 현존하는 한 유익비상환청구의 대상이 된다(대법원 1983. 2. 22. 선고 80다589 판결).

 

⑤ 반면, 임차물의 사용․수익 그 자체를 위하여 지출한 비용, 즉 임차건물에서 영업(건물용도가 임차목적과 다른 경우)을 하기 위하여 한 시설개수비용이나 부착한 물건의 비용 등은 목적물 개량의 결과가 생기더라도 유익비에 해당하지 않는다.

 

예컨대 ⒜ 음식점을 경영하기 위한 도배, 장판, 칸막이(철거비와 공사비 모두), 신발장, 주방인테리어, 도색비용이나 부착한 간판비용(대법원 1980. 10. 14. 선고 80다1851, 1852 판결, 1994. 9. 30. 선고 94다20389, 20396 판결), ⒝ 임차한 점포에서 카페영업을 하기 위한 공사를 하고 카페의 규모를 확장하면서 내부시설공사를 하는데 지출한 비용(대법원 1991. 8. 27. 선고 91다15591, 15607 판결), ⒞ 사무실로 사용하던 건물부분을 임차한 후 삼계탕집을 경영하기 위하여 보일러, 온돌방, 방문 틀, 주방, 가스시설, 전등 등을 설치하고 페인트칠을 하는데 지출한 비용(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 25745 판결, 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결) 등은 모두 임차인의 영업을 위한 비용일 뿐 유익비에 해당하지 않는다(일본의 판례에 의하여 유익비로 인정된 사례는 가옥 임차인의 돌담 축조비, 재래식 변소를 수세식 변소로 개조한 비용, 가옥과 일체가 된 냉․난방 설비 비용, 꽃전등 시설 비용, 하수 및 도로의 개통설비 비용, 점포 임차인의 출입구 수선 비용, 임차주택의 증축비용, 공장부지 임차인의 낮은 토지 성토비용 등이다).

 

마. 유익비상환청구권 배제 특약의 효력과 해석

 

⑴ 본조는 강행규정이 아니므로 당사자 사이의 특약으로 유익비상환청구를 포기하거나 제한하는 것이 가능하다.

 

거래의 실제도 필요비나 유익비 상환청구를 배제하는 특약을 두는 경우가 대부분이고, 이러한 약정은 원칙적으로 유효한 것으로 인정된다.

 

⑵ 건물의 임차인이 임대차관계 종료시에 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 보는 것이 보통이다(대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389 판결, 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결).

 

⑶ 또한, 임차인이 임차건물을 증․개축하였을 때는 임대인의 승낙 여부를 불문하고 그 부분이 무조건 임대인의 소유로 귀속된다고 하는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함되었다고 해석한다(대법원 1983. 2. 22. 선고 80다589 판결).

 

예컨대 토지임대차계약에서 임차인이 토지 위에 정구장 시설 및 그 부대시설을 임차인의 비용으로 설치․건축하여 정구장을 운영하되 임대차가 종료하였을 때에는 시설물을 임대인에게 증여하기로 약정한 사실이 인정된다면 이는 유익비상환청구를 할 수 없다는 취지를 약정한 것으로 본다(대법원 1983. 5. 10. 선고 81다187 판결).

 

⑷ 한편, 유익비상환청구 포기 약정에 관하여 그 효력 범위를 제한한 독특한 사례가 있다.

대법원 1998. 10. 20. 선고 98다31462 판결은, 임야 상태의 토지를 임차하여 대지로 조성한 후 건물을 건축하여 음식점을 경영할 목적으로 임대차계약을 체결한 경우, 비록 임대차계약서에는 필요비 및 유익비의 상환청구권은 그 용도를 묻지 않고 전부 포기하는 것으로 기재되었다 하더라도 계약당사자의 의사는 임대차목적 토지를 대지로 조성한 후 이를 임차목적에 따라 사용할 수 있는 상태에서 새로이 투입한 비용 만에 한정하여 임차인이 그 상환청구권을 포기한 것이고, 대지조성비는 상환청구권 포기의 대상으로 삼지 않은 취지로 약정한 것으로 보았다.

 

바. 상환청구액과 주장, 입증책임

 

⑴ 유익비는 임차인이 지출한 금액과 현존하는 증가된 가액 중 임대인이 선택한 것을 상환하여야 한다. 현존가액의 산정시점은 임차물의 반환시로 본다(반대설 있음).

 

⑵ 따라서, 임차인은 유치권 주장의 전제로서, 임대인이 선택 가능하도록 지출금액과 현존 증가액 양자에 대하여 주장입증을 하여야 하고(대법원 1993. 12. 28. 선고 93다30471, 30488 판결. 유익비상환청구권은 인정되나 임차인이 상환액에 관하여 입증을 하지 않는 경우에는 이를 이유로 바로 배척할 것이 아니라, 석명권을 행사하여 상환액에 관한 입증을 촉구하여야 한다), 임차인의 주장입증이 있으면 임대인은 그 중 액수가 적은 것을 선택하게 된다.

 

⑶ 다만, 지출금액을 입증하면서 현존 증가액이 지출금액과 동일하다고 주장함에 대하여 임대인이 특히 다투지 않는 경우에는 그 선택권이 임차인에게 이전하여(민법 제381조 제2항 참조) 지출금액에 대한 상환청구권이 인정된다는 일본의 학설과 하급심 판례가 있다.

 

사. 유익비상환청구권 행사의 효과

 

⑴ 유치권

 

① 임차인은 유익비상환청구권에 관하여 유치권을 갖는다.

따라서 건물임차인은 종전과 같이 임차건물에 거주하면서 이를 사용할 수 있다.

 

② 다만, 필요비와 달리 유익비상환청구권은 임대차가 종료해야 발생하므로 차임 지급의무와 사이에 동시이행의 문제는 생기지 않는다.

 

그러나 차임 지급의무와 상계는 할 수 있다고 본다.

 

③ 유치권이 인정되는 이상 임차인은, 임대인은 물론 양도나 경매에 의하여 임차물의 소유권을 이전받은 제3자에 대하여도 비용을 상환받기 전까지 인도를 거부할 수 있다.

 

그 결과 법원으로서는 신소유자의 인도청구에 대하여 유치권의 피담보채권의 지급과 상환으로 이행하도록 판결하면 된다.

 

④ 또한, 유익비상환청구권에 기하여 유치물을 점유하던 중 소유자가 변동된 후 계속 점유하는 것은 유치물에 대한 보존행위에 해당하고, 이 때 유치물에 관하여 지출한 비용은 민법 제325조(유치권자의 상환청구권)에 의하여 비용상환청구가 가능하므로 소유권 양도 또는 경락 후에 새로 지출한 비용에 관해서도 유치권행사가 가능하다고 본다(대법원 1972. 1. 31. 선고 71다2414 판결).

 

⑤ 다만, 경락인의 인도청구에 대하여 유치권이 행사된 경우 민사집행법 제91조 제5항(구민사소송법 제608조 제3항)에 의하여 청구기각 판결을 해야 한다는 견해가 있다.

 

⑥ 그러나 이와 달리 기존의 유치권이 인정된 바 없는 상태에서 차임지체를 이유로 임대차계약이 해지된 다음, 혹은 임대차가 종료한 후 임차인이 권원 없이 점유하는 동안에 지출한 비용의 상환청구에 대해서는, 점유가 불법행위로 인한 경우에는 유치권이 생기지 않으므로(제320조 제2항) 이를 유추하여 유치권이 성립하지 않는다고 본다(다만, 이 경우 임차인이 임대차의 종료 사실을 모르고 점유하면서 비용을 지출하였다면 유치권을 인정하여야 한다는 견해도 유력하다).

 

⑵ 부당이득

 

유익비상환청구권을 갖는 임차인은 임대차 종료 후 유치권에 기하여 임차물을 계속 점유․사용할 수 있으므로 그 점유가 불법점유에 해당하지 않는다 하더라도, 차임 상당액은 부당이득(실질적인 이익을 의미한다)으로 임대인 또는 제3취득자에게 반환하여야 한다.

 

4. 필요비와 유익비의 구별 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.192-193 참조]

 

가. 개념

 

⑴ 필요비는 임대인의 의무인 임대차목적물을 사용․수익하게 할 의무와 관련된 비용이다.

 

⑵ 유익비는 임대차목적물의 가치를 높이는 비용이다.

 

나. 이행기(민법 626조)

 

● 민법 제626조(임차인의 상환청구권)

① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.

② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

 

⑴ 필요비 : 지출한 때 (민법 626조 1항)

 

(비교) 점유자의 회복자에 대한 필요비 상환청구는 “점유물을 반환할 때”(민법 203조)

 

⑵ 유익비 : 임대차 종료되고 가치가 남아 있는 경우 (투입비와 잔존 가치 중 작은 금액)

 

이 사안에서 ‘유익비’는 이행기가 도래하지 아니하여 차임지급의무와 동시이행관계가 아니다.

 

다. 필요비·유익비 상환청구권의 포기 약정

 

⑴ 필요비·유익비 상환청구권 포기 약정은 유효

 

필요비 상환 포기의 위험을 임차인이 부담하더라도 차임을 저렴하게 할 수 있으므로 유효하다.

위와 같은 포기 약정이 무효라는 사정은 임차인이 입증해야 한다.

 

⑵ 판례는 “원상회복약정”을 “필요비·유익비 상환청구권 포기 약정”으로 해석한다.

 

건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2012다3609 판결).

 

⑶ 대상판결의 경우 : 이 사안에서 “원상회복약정”이 있다면 “필요비 상환청구권 포기 약정”으로 볼 수 있는지 여부

 

필요비 상환청구권 포기에 관한 증명책임은 임대인이 부담한다.

법률행위 해석의 문제다.

일상적인 보수공사 등을 위한 비용을 포기한 것일 뿐, 화재로 인한 보수공사를 위한 비용까지 포기한 약정으로 해석할 수는 없다.

 

5. 임차인의 비용상환청구권(제626조)에 대한 판례의 법리  [이하 민법교안, 노재호 P.1056-1061 참조]

 

가. 필요비상환청구권

 

⑴ 의의

 

임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고(제623조), 이러한 의무와 관련한 임차물의 보존을 위한 비용도 임대인이 부담해야 하므로, 임차인이 목적물의 보존에 관하여 필요비를 지출한 때에는 당연히 임차인에게 그 비용을 상환할 의무를 진다(제626조 제1항).

 

⑵ 요건

 

㈎ 임대차목적물의 보존에 관하여 비용을 지출할 것

 

㈏ 임대인이 부담할 비용일 것

 

① 임차인이 임대차목적물의 보존에 관하여 비용을 지출하였다 하더라도 그것이 임대인의 수선의무의 범위에 속하지 않는 경우에는 임대인에게 그 비용의 상환을 청구할 수 없다. 예를 들어 주택임대차의 경우 주택에 파손이 생겼다 하더라도 그것이 임차인이 주거로 사용하는 데 지장이 없는 정도에 불과한 경우에는 임대인이 이를 수선해야 할 의무는 없기 때문에, 비록 임차인이 그 파손 부분을 수리하여 비용을 지출한 경우에도 임대인에게 그 비용의 상환을 청구할 수 없는 것이다.

 

② 한편 이미 사용·수익에 알맞은 상태에 있는 임대차목적물의 사용·수익 그 자체에 필요한 비용(예를 들어 청소비, 관리비, 수도료, 전기료 등)은 당연히 임차인이 부담해야 하기 때문에 임대인에게 그 비용의 상환을 청구할 수 없다.

 

㈐ 필요비의 지출에 임대인의 동의가 있을 것을 요하지 않으며, 임대인이 그로 인하

여 이득을 얻을 것을 요하지도 않는다.

 

⑶ 효과

 

① 임차인은 필요비를 지출한 즉시 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있다. 그리고 만일 필요비를 상환 받지 못한 채 임대인에게 임대차목적물을 인도한 때에는 원칙적으로 그로부터 6개월 내에 임대인에게 그 상환을 청구해야 한다(제654조, 제617조). 임차인은 필요비의 현존 여부와 상관없이 임대인에게 지출한 비용 전액을 청구할 수 있다.

 

② 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다. 임대인의 필요비상환의무도 특별한 사정이 없는 한 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다(대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결 : 임대차계약 해지 요건인 2기 이상의 차임 연체에 해당하는지 문제 된 사안).

 

③ 그리고 임차인은 필요비상환청구권에 기초하여 임대차목적물에 관하여 유치권을 갖는다. 필요비상환청구권은 임대차목적물에 관하여 생긴 채권이기 때문이다.

 

⑷ 포기특약

 

임대인의 수선의무에 관한 규정은 임의규정이기 때문에(제652조 참조) 수선의무 면제특약 또는 필요비상환청구권의 포기 특약은 유효하다. 다만 판례는 위 특약에서 면제의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 이로써 임차인이 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 소규모의 수선에 한한다고 하므로, 이러한 특약이 있는 경우에도 만일 임차인이 대규모의 수선(대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분의 교체 등)을 한 경우에는 임대인에게 그 비용의 상환을 청구할 수 있을 것이다.

 

나. 유익비상환청구권

 

⑴ 의의

 

① 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다(제626조 제2항).

 

② 임차인이 그의 비용으로 임대차목적물의 객관적 가치를 증가시켰고 그 결과가 임대차계약이 종료한 때 남아 있어 임대인의 차지가 된다면 임대인은 임차인의 노력과 재산으로 이득을 얻은 반면 임차인은 그 상당의 손해를 입었기 때문에 임대인은 임차인에게 그 비용을 상환해 주는 것이 타당하다.

 

⑵ 요건

 

㈎ 임대차목적물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 지출한 비용일 것

 

① 임차인의 주관적 취미나 특수한 목적을 위하여 지출한 비용은 이에 해당하지 않는다.

예를 들어 임차인이 사무실로 사용하던 건물을 임차하여 삼계탕 음식점을 경영하기 위하여 보일러, 온돌방, 주방, 가스시설 등을 설치하는 데 비용을 지출했다 하더라도 이러한 시설들은 임대인이 장차 그 건물에서 음식점을 경영할 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 아무런 이익이 되지 않기 때문에 거기에 들어간 비용은 유익비에 해당하지 않는 것이다.

 

② 그리고 반드시 임대차목적물 자체에 대하여 직접적으로 비용을 지출할 것을 요하지는 않기 때문에 예를 들어 상가건물의 임차인이 도로의 포장비용을 지출한 때에도 상가건물의 객관적 가치를 증가시킨 한도에서는 유익비가 될 수 있다. 임차인이 토지의 지목을 임야에서 공장용지로 변경한 경우 이를 위해 납부한 토지개발부담금도 유익비에 포함된다(대법원 2021. 2. 10. 선고 2017다258787 판결).

 

㈏ 임차인이 지출한 결과가 임대차목적물의 구성부분으로 될 것

 

임차인이 지출한 결과가 임대차목적물의 구성부분이 되지 않고 독립성을 유지하면 그것은 유익비가 아니라 부속물이 되기 때문에 부속물매수청구권의 대상이 된다. 예를 들어 상가건물의 유리출입문과 새시는 상가건물로부터 이를 분리하는 것이 가능하고 또한 독립적으로 거래의 대상이 될 수 있기 때문에 임대차목적물의 구성부분이 아니어서 유익비상환청구권의 대상이 되는 것이 아니라 부속물매수청구권의 대상이 된다.

 

㈐ 가액의 증가가 현존할 것

 

㈑ 유익비의 지출에 임대인의 동의가 있을 것을 요하지 않는다.

 

⑶ 효과

 

① 임차인은 임대차계약이 종료한 때(종료의 원인은 묻지 않는다) 비로소 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있다. 그리고 만일 유익비를 상환 받지 못한 채 임대인에게 임대차목적물을 인도한 때에는 원칙적으로 그로부터 6개월 이내에 임대인에게 그 상환을 청구해야한다. 다만 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다(제626조 제2항 2문).

 

② 임차인은 그가 지출한 금액과 현존하는 증가된 가액 중 임대인이 선택한 것을 임대인에게 청구할 수 있다. 따라서 임차인인 피고로서는 임대인인 원고의 선택권을 위하여 실제로 지출한 비용과 현존하는 증가액 모두에 대한 주장·증명책임을 진다(대법원 2002. 11. 22. 선고 2001다40381 판결, 대법원 1987. 4. 14. 선고 86다카2342 판결).

 

③ 유익비상환청구권이 인정된다면 그 상환액에 관한 증명이 없더라도 법원은 이를 이유로 유익비상환청구를 배척할 것이 아니라 석명권을 행사하여 점유자에 대하여 상환액에 관한 증명을 촉구하는 등 상환액에 관하여 심리판단 하여야 한다(대법원 1993. 12. 28. 선고 93다30471,93다30488 판결 : 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구 사안).

 

④ 임차인은 유익비상환청구권에 기초하여 유치권을 갖는다. 그리고 실무상으로는 동시이행의 항변권도 인정하고 있다. 그래서 임차인의 유익비상환청구권이 압류·전부되어 유치권이 소멸한 경우에도, 임차인은 원래의 동시이행의 항변으로 임대인의 임대차목적물 인도 청구에 대항할 수 있다.

 

⑷ 포기특약의 효력

 

㈎ 문제점

 

임대차계약서에 ‘임차인이 임차건물을 증·개축하였을 때에는 임대인의 승낙 여부를 불문하고 그 부분은 무조건 임대인의 소유로 귀속한다.’(대법원 1996. 8. 20. 선고 94다44705 판결 : 건물 임차인이 자신의 비용을 들여 증축한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 하는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함된 것으로서 특별한 사정이 없는 한 유효하므로, 그 약정이 부속물매수청구권을 포기하는 약정으로서 강행규정에 반하여 무효라고 할 수 없고 또한 그 증축 부분의 원상회복이 불가능하다고 해서 유익비의 상환을 청구할 수도 없다) 또는 ‘임차인은 임대차계약이 종료한 때 임대인에게 임대차목적물을 원상으로 회복하여 인도한다.’ 등의 조항이 있는 경우, 이러한 약정은 임차인이 유익비상환청구권을 포기하는 취지로 해석되는바, 이러한 포기특약은 유효한지가 문제된다.

 

㈏ 판례의 태도

 

① 판례는 임대차계약서의 위와 같은 조항은 임차인이 미리 유익비상환청구권을 포기하는 취지의 약정이라고 하면서 그 효력을 인정하고 있다(다만 포기의 범위를 제한적으로 해석하는 경우도 있다. 대법원 1998. 10. 20. 선고 98다31462 판결 : 임야 상태의 토지를 임차하여 대지로 조성한 후 건물을 건축하여 음식점을 경영할 목적으로 임대차계약을 체결한 경우, 비록 임대차계약서에서는 필요비 및 유익비의 상환청구권은 그 비용의 용도를 묻지 않고 이를 전부 포기하는 것으로 기재되었다고 하더라도 계약당사자의 의사는 임대차 목적 토지를 대지로 조성한 후 이를 임차 목적에 따라 사용할 수 있는 상태에서 새로이 투입한 비용만에 한정하여 임차인이 그 상환청구권을 포기한 것이고 대지조성비는 그 상환청구권 포기의 대상으로 삼지 아니한 취지로 약정한 것이라고 해석하는 것이 합리적이다).

 

② 제652조가 강행규정의 범위에 유익비상환청구권에 관한 제626조를 포함시키지 않고 있는 이상 특별한 사정이 없는 한 당사자들의 유익비상환청구권 포기특약의 효력을 인정할 수밖에 없다.

 

다. 비용상환청구의 상대방

 

⑴ 전차인의 임대인에 대한 청구 가부

 

전차인이 전대인 즉 임차인에게 비용상환청구를 할 수 있음은 당연한데, 나아가 임대인의 동의를 받아 적법하게 전대차가 이루어진 경우 임대인에 대하여도 비용상환청구를 할 수 있는지 여부가 문제된다.

 

전차인은 임대인에게 의무만을 부담할 뿐 권리를 갖지는 못하므로(제630조 제1항 1문) 전차인은 임대인에게 비용상환청구를 할 수 없다고 해석해야 할 것이다.

 

⑵ 새로운 소유자에 대한 청구 가부

 

임차권에 대항력이 있는 경우에는 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하기 때문에 임차인은 새로운 소유자에게 비용 상환을 청구할 수 있으나, 대항력이 없는 경우에는 종전의 소유자에게 비용 상환을 청구할 수 있을 뿐 새로운 소유자에게는 비용 상환을 청구하지 못한다. 후자의 경우 제203조 제2항에 의해서도 새로운 소유자에게 유익비의 상환을 청구하지 못한다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결).

 

라. 유익비상환청구권의 인정 범위(대법원 2023. 4. 27. 선고 2022다273018 판결)

 

⑴ 이 사건의 쟁점은, ① 유치권 목적물과의 견련관계가 인정되지 않는 채권을 임차인과 임대인 사이의 약정을 근거로 유치권의 피담보채권으로 인정할 수 있는지 여부(소극), ② 인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 제거되어 각 구분건물이 구조상 및 이용상 독립성을 상실하였으나, 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 그것이 복원을 전제로 한 일시적인 것으로서 복원이 용이한 경우, 그 구분건물에 관한 등기의 효력(= 유효)이다.

 

⑵ 유치권은 점유하는 물건으로써 유치권자의 피담보채권에 대한 우선적 만족을 확보하여 주는 법정담보물권이다(대법원 2022. 6. 16. 선고 2018다301350 판결 등 참조). 민법 제320조 제1항은 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.”고 규정하고 있으므로, 유치권의 피담보채권은 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’이어야 한다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다96208 판결 등 참조). 민법 제185조는 “물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다.”라고 정하여 물권법정주의를 선언하고 있다. 물권법의 강행법규성에 따라 법률과 관습법이 인정하지 않는 새로운 종류나 내용의 물권을 창설하는 것은 허용되지 않는다(대법원 2021. 12. 30. 선고 2018다40235, 40242 판결 등 참조).

 

⑶ 인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 제거됨으로써 각 구분건물이 구분건물로서의 구조상 및 이용상 독립성을 상실하게 되었다고 하더라도, 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것일 뿐만 아니라 복원이 용이한 것이라면, 각 구분건물이 구분건물로서의 실체를 상실한다고 쉽게 단정할 수는 없고, 아직도 그 등기는 구분건물을 표상하는 등기로서 유효하다고 해석해야 한다(대법원 1999. 6. 2.자 98마1438 결정, 대법원 2022. 12. 29.자 2019마5500 결정 등 참조).

 

⑷ 원고가 임대인과의 약정에 따른 유익비상환채권을 갖게 되었고 이를 피담보채권으로 하는 유치권이 존재한다고 주장하면서, 경매절차에서 이 사건 각 호실을 취득한 피고를 상대로 유익비상환채권을 피담보채권으로 하는 유치권 존재 확인을 구하였다.

 

⑸ 원심은, 원고가 이 사건 각 호실 중 1개 호실을 임차하면서 임대인과 ‘임차인이 뷔페영업을 위하여 투입한 총 공사비의 70%를 반환한다’는 취지의 공사비 반환 약정을 하였다고 인정한 다음, ① 민법 제626조는 임의규정이므로 유치권의 피담보채권으로서 원고의 유익비상환채권의 존부 및 범위는 위 약정의 내용에 따라 정해지고, ② 이 사건 각 호실은 원고의 경계벽 철거 등의 공사로 인하여 구조상․이용상 독립성을 상실하여 원고는 이 사건 각 호실 전체에 대하여 유치권을 주장할 수 있다고 판단하였다.

 

⑹ 대법원은, ① 유치권의 목적물과 견련관계가 인정되지 않는 채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 인정한다면 법률이 정하지 않은 새로운 내용의 유치권을 창설하는 것으로서 물권법정주의에 반하여 허용되지 않고, 원고가 공사에 지출하였다고 주장하는 비용에는 물건의 가치를 객관적으로 증가시키는 비용과 임차인인 원고의 주관적 이익이나 특정한 영업을 위한 목적으로 지출된 비용이 구분되어 있지 않다는 등 이유로, 공사비 반환 약정을 근거로 하여 민법상 유익비에 해당하지 않는, 건물의 객관적 가치 증가와 무관한 비용지출로서 유치권 목적물과의 견련관계가 인정되지 않는 부분까지 법정담보물권인 유치권의 피담보채권이 된다고 볼 수 없고, ② 이 사건 각 호실은 구조상․이용상 독립성을 갖추고 있었고 이후 기존 칸막이가 철거되었으나 건축물현황도 등으로 그 위치와 면적 등을 쉽게 특정할 수 있으며, 이 사건 각 호실이 원상태로 복원될 가능성이 없다거나 과다한 복원 비용이 소요될 것이라고 단정하기 어렵다는 등 이유로, 원고가 이 사건 각 호실 전체에 대하여 유치권을 주장할 수 없다는 취지로 판단하여, 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기․환송하였다.

 

6. 점유자와 회복자 사이의 관계  [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.847-848 참조]

 

가. 민법 제201조 내지 203조의 적용범위

 

⑴ 점유자와 회복자 사이에 대해 정한 민법 제201조 내지 제203조는, 양자 사이에 아무런 계약관계 등이 없이 소유자가 점유자를 상대로 물권적 청구권을 행사할 때 적용되는 규정이다.

 

⑵ 계약관계 등이 있는 경우에는 그 계약관계를 규율하는 법 규정이 적용된다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결).

◎ 대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결 : 민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립되는 것으로서, 이 경우 점유자는 그 비용을 지출할 당시의 소유자가 누구이었는지 관계없이 점유회복 당시의 소유자 즉 회복자에 대하여 비용상환청구권을 행사할 수 있는 것이나, 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용되는 것이어서, 점유자는 그 계약관계 등의 상대방에 대하여 해당 법조항이나 법리에 따른 비용상환청구권을 행사할 수 있을 뿐 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수는 없다.

 

⑶ 임대차계약이 종료된 경우에 임대인은 소유권에 기하여 물권적청구권의 행사로 임대목적물의 반환을 청구할 수도 있는 것이지만, 이 경우에도 임대차에 관한 규정(필요비, 유익비 의 반환 등)이 적용되는 것이고, 민법 제201조 내지 제203조의 규정은 적용되지 아니한다.

 

나. 악의점유자의 필요비상환청구권

 

⑴ 민법 제203조 제1항 단서는 점유자가 점유물 사용을 위해 지출한 통상의 필요비는 과실을 취득함으로써 모두 회수되는 것이므로 이를 별도로 구할 수 없다는 취지의 규정으로, ‘과실취득권’과 ‘통상의 필요비’가 상호 등가관계에 있다고 본 것이다.

 

따라서 과실취득권이 없는 점유자의 경우에는 필요비를 지출한 경우 이를 청구할 수 있다고 보는 것이 공평에 부합한다.

 

⑵ 민법 제201조 제1항, 제2항은 ‘선의의 점유자’만이 과실을 취득한다고 정하고 있으므로, 결국 악의의 점유자에게는 과실 취득권이 없고, 그렇다면 회복자에게 통상의 필요비를 청구할 수 있다고 보아야 한다.

‘선의의 점유자’에 관하여 판례는 선의·무과실을 요구한다(대법원 1981. 8. 20. 선고 80다2587 판결 참조).

◎ 대법원 1981. 8. 20. 선고 80다2587 판결 : 민법 제201조 제1항에 의하여 과실취득권이 있는 선의의 점유자 란 과실취득권을 포함하는 권원(소유권, 지상권, 임차권 등)이 있다고 오신한 점유자를 말하고, 그와 같은 오신을 함에는 오신할 만한 근거가 있어야 한다.

 

7. 점유자가 비용을 지출한 경우(제203조) 비용상환청구권 및 유치권에 대한 판례의 법리

 

선의 점유자와 악의 점유자를 구별하고 있지 않다. 그러나 제203조 제1항 단서는 악

의 점유자에 대해서는 적용되지 않는다(대법원 2021. 4. 29. 선고 2018다261889 판결).

 

가. 필요비·유익비 상환청구권

 

⑴ 의의

 

점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대하여 점유물을 보존하기 위하여 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다(제203조 제1항 본문). 그러나 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다(제203조 제1항 단서).

 

점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다(제203조 제2항).

 

⑵ 요건

 

㈎ 비용의 지출

 

① 필요비 : 점유물의 보존을 위하여 지출한 비용

 

② 유익비 : 점유물의 개량 기타 그 효용의 적극적인 증진을 위하여 지출한 비용

 

㈏ 비용지출자

 

① 유효한 도급계약에 기초하여 수급인이 도급인으로부터 제3자 소유 물건의 점유를 이전받아 이를 수리한 결과 그 물건의 가치가 증가한 경우, 도급인이 그 물건을 간접점유하면서 궁극적으로 자신의 계산으로 비용지출과정을 관리한 것이므로, 도급인만이 소유자에 대한 관계에 있어서 제203조에 의한 비용상환청구권을 행사할 수 있는 비용지출자라고 할 것이고, 수급인은 그러한 비용지출자에 해당하지 않는다고 보아야 한다(대법원 2002. 8. 23. 선고 99다66564 판결).

 

② 비용지출 후 점유가 승계된 경우, 신점유자는 구점유자가 지출한 비용에 대하여 상환을 청구할 수 있는지에 관하여 이를 긍정하는 견해도 있으나, 점유 승계의 효과로써 점유로 인한 법률효과까지 당연히 승계되는 것은 아니기 때문에 별도의 합의가 없는 한 이를 부정하는 것이 타당하다.

 

㈐ 점유물을 반환할 때

 

① 점유자가 점유물을 보존하거나 개량하기 위하여 지출한 필요비나 유익비에 관하여 제203조 제1항, 제2항은 ‘점유자가 점유물을 반환할 때’에 상환을 청구할 수 있도록 규정하고 있으므로, 그 상환청구권은 점유자가 회복자로부터 점유물의 반환을 청구받은 때에 비로소 이를 행사할 수 있는 상태가 되고 이행기가 도래한다[대법원 1969. 7. 22. 선고 69다726 판결, 대법원 1993. 12. 28. 선고 93다30471, 30488 판결 등 참조. 한편, 대법원 2011. 12. 13. 선고 2009다5162 판결은, 교회 건물의 소유자가 교회의 목사(대표자), 장로 등 개인을 상대로 건물의 인도를 청구한 사안에서, 그 형식은 개인에 대한 청구이지만 실질은 교회에 대하여 교회 건물의 인도를 청구하는 것과 다르지 않으므로, 교회가 점유자로서 가지는 필요비 및 유익비 상환청구권은 그 이행기가 도래하였다고 판단하였다].

 

② 유익비의 경우 법원은 회복자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다(제203조 제3항).

 

㈑ 유익비의 경우 가액의 증가가 현존할 것

 

㈒ 통상의 필요비의 경우 점유자가 과실을 취득한 경우가 아닐 것(제203조 제1항 단

서).

 

다만, 여기서 말하는 ‘점유자가 과실을 취득한 경우’란 점유자가 선의의 점유자로서 제201조 제1항에 따라 과실수취권을 보유하고 있는 경우를 뜻한다고 보아야 한다. 선의의 점유자는 과실을 수취하므로 물건의 용익과 밀접한 관련을 가지는 비용인 통상의 필요비를 스스로 부담하는 것이 타당하기 때문이다. 따라서 과실수취권이 없는 악의의 점유자에 대해서는 위 단서 규정이 적용되지 않는다(대법원 2021. 4. 29. 선고 2018다261889 판결).

 

⑶ 행사범위

 

㈎ 필요비 : 지출한 금액 전액

 

㈏ 유익비 : 회복자의 선택에 좇아 지출한 금액 또는 가액의 증가액

 

① 유익비의 상환범위는 ‘점유자가 유익비로 지출한 금액’과 ‘현존하는 증가액’ 중에서 회복자가 선택하는 것으로 정해진다. 위와 같은 실제 지출금액 및 현존 증가액에 관한 증명책임은 모두 유익비의 상환을 구하는 점유자에게 있다(대법원 2018. 6. 15. 선고 2018다206707 판결).

 

② 제203조 제2항에서 정한 점유자의 지출금액은 점유자가 ‘실제 지출한 금액’을 의미한다. 비용을 지출한 것은 명백하나 유익비를 지출한 때부터 오랜 시간이 지나 자료가 없어졌다는 이유로 실제 지출한 금액에 대한 증명이 불가능하여 가치 증가에 드는 비용을 추정하는 방법으로 지출금액을 인정해야 하는 경우 실제 비용을 지출한 날을 기준시점으로 하여 가치 증가에 드는 금액을 산정한 다음 그 금액에 대하여 물가상승률을 반영하는 등의 방법으로 현가한 금액을 지출금액으로 인정해야 한다(대법원 2018. 3. 27. 선고 2015다3914, 3921, 3938 판결 : 실제로 비용을 지출한 날이 아닌 감정 시점을 기준으로 산정한 개량 투입비용 감정결과를 채택하여 지출금액을 인정한 원심의 판단이 잘못되었다고 한 사례).

 

③ 점유자의 증명을 통해 실제 지출금액 및 현존 증가액이 모두 산정되지 아니한 상태에서 회복자가 ‘점유자가 주장하는 지출금액과 감정 결과에 나타난 현존 증가액 중 적은 금액인 현존 증가액을 선택한다’는 취지의 의사표시를 하였다고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 이를 곧바로 ‘실제 증명된 지출금액이 현존 증가액보다 적은 금액인 경우에도 현존 증가액을 선택한다’는 뜻까지 담긴 것으로 해석하여서는 아니 된다.

일반적으로 회복자의 의사는 실제 지출금액과 현존 증가액 중 적은 금액을 선택하겠다는 것으로 보아야 하기 때문이다(대법원 2018. 6. 15. 선고 2018다206707 판결).

 

나. 유치권

 

⑴ 점유물에 대한 필요비 및 유익비 상환청구권은 제320조 제1항에서 말하는 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’에 해당한다. 따라서 소유자가 점유자를 상대로 그 점유물의 반환을 청구하면, 앞서 본 바와 같이 그때 필요비 및 유익비 상환청구권의 변제기가 도래하므로, 제320조 제2항(‘그 점유가 불법행위로 인한 경우’에는 유치권이 성립하지 않는다는 취지로 규정하고 있다)의 유치권 배제사유에 해당하지 않는 한, 점유자는 유치권을 내세워 점유물의 반환을 거부할 수 있다.

 

⑵ 한편, 물건의 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정되고 점유자가 점유물에 대하여 행사하는 권리는 적법하게 보유하는 것으로 추정된다(제197조 제1항, 제200조). 따라서 점유물에 대한 필요비 및 유익비 상환청구권을 기초로 하는 유치권의 주장을 배척하려면 적어도 그 점유가 불법행위로 인하여 개시되었거나 점유자가 필요비 및 유익비를 지출할 당시 이를 점유할 권원이 없음을 알았거나 중대한 과실로 알지 못하였다고 인정할만한 사유에 대한 상대방 당사자의 주장‧증명이 있어야 한다(대법원 1966. 6. 7. 선고 66다600, 601 판결, 대법원 2011. 12. 13. 선고 2009다5162 판결).

 

다. 적용범위

 

⑴ 점유자의 비용 지출 이후에 소유자가 교체되더라도 점유자는 현재의 소유자에게 비용 상환을 청구할 수 있는 것이 원칙이다. 그러나 점유자가 점유물 반환 이외의 원인으로 물건의 점유자 지위를 잃어 소유자가 그를 상대로 물권적 청구권을 행사할 수 없게 되었다면, 그들은 더 이상 제203조가 규율하는 점유자와 회복자의 관계에 있지 않으므로, 점유자는 위 조항을 근거로 비용상환청구권을 행사할 수 없고, 다만 비용 지출이 사무관리에 해당할 경우 그 상환을 청구하거나(제739조), 자기가 지출한 비용으로 물건 소유자가 얻은 이득의 존재와 범위를 증명하여 반환청구권(제741조)을 행사할 수 있을 뿐이다(대법원 2022. 6. 30. 선고 2020다209815 판결(원고가 피고 종중으로부터 토지를 매수하여 소유권이전등기를 마친 후 공장용지로 개발하여 공장건물을 신축하였는데 토지 매매가 무효임이 밝혀져 피고 종중이 토지 소유권을 회복하고 공장건물은 경매로 제3자에게 소유권이 이전된 사안에서, 원고가 경매절차에 따른 공장건물의 매각으로 토지의 점유자 지위를 잃어 피고에게 이를 반환해 줄 수 없게 된 이상, 사무관리로서 지출한 비용을 상환청구하거나 피고가 얻은 이득에 대하여 부당이득반환청구를 할 수 있는지를 따로 논할 여지가 있을 뿐 민법 제203조에 따른 유익비 상환청구권을 행사할 수는 없다고 판단한 사례).

 

⑵ 그러나 예를 들어 대항력 없는 임차인이 유익비를 지출한 임차 건물에 관하여 경매절차가 진행된 끝에 제3자가 이를 낙찰 받아 소유권을 취득한 경우, 임차인은 낙찰인에게 그 건물을 인도하여야 하는바, 이때 제203조 제2항에 의하여 유익비의 상환을 청구할 수 있는지에 관하여, 대법원은 “민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립되는 것으로서, 이 경우 점유자는 그 비용을 지출할 당시의 소유자가 누구이었는지 관계없이 점유 회복 당시의 소유자 즉 회복자에 대하여 비용상환청구권을 행사할 수 있는 것이나, 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용되는 것이어서, 점유자는 그 계약관계 등의 상대방에 대하여 해당 법조항이나 법리에 따른 비용상환청구권을 행사할 수 있을 뿐 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수는 없는 것이다.”라고 판시하였다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결).

 

⑶ 따라서 임차인은 낙찰인에게 제203조 제2항에 의한 유익비의 상환을 청구할 수 없다. 다만 임대인에게 제626조 제2항에 의하여 유익비의 상환을 청구할 수 있고, 이를 피담보채권으로 하여 낙찰인에게 유치권을 주장할 수 있다.

 

⑷ 한편 사용대차에 있어서 차주의 유익비상환청구에는 제203조의 규정이 적용된다(제611조 제2항, 제594조 제2항)(대법원 2014. 3. 27. 선고 2011다101209 판결).

그러나 종중이 종중원에게 종중 소유 토지를 무상으로 사용하도록 하는 사용대차계약이 묵시적으로 성립했다고 볼 수 있는 경우 유익비상환청구권을 인정하는 것은 신중을 기해야 한다. 토지에 대한 장기간의 무상 사용대차계약은 종중과 종중원 관계가 아니라면 찾아보기 힘들 정도로 매우 이례적인 데다가, 토지를 장기간 무상으로 사용하면서 토지 사용이익을 향유한 종중원이 종중을 상대로 유익비상환청구를 하는 것은 형평에 어긋날 수 있기 때문이다. 따라서 이러한 경우에는 사용·수익에 충분한 기간이 지나면 종중의 반환 요청을 받은 종중원이 유익비를 지출하였더라도 그 상환을 청구하지 않고 토지를 그대로 반환한다는 묵시적 약정이 포함되어 있다고 보는 것이 당사자의 진정한 의사에 부합한다고 볼 수 있다(대법원 2018. 3. 27. 선고 2015다3914, 3921, 3938 판결).