【계약갱신요구권, 임대인의 갱신거절에 대한 제한(임대주택법, 상가건물임대차보호법, 주택임대차보호법), 묵시의 갱신 또는 법정갱신, 즉시해지(차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우, 임대인의 지위가 임차인의 동의 없이 양도된 경우)】《임대차계약의 종료원인(존속기간의 만료, 임대인의 사용·수익케 할 의무의 이행불능으로 인한 당연 종료)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 임대차계약의 종료원인 및 임대인의 갱신 거절에 대한 제한 (= 계약갱신요구권) [이하 민법교안, 노재호 P.1048-1056 참조]
가. 종료원인
⑴ 존속기간의 만료
⑵ 해지의 통고(민법 제635조, 제636조, 제637조)
⑶ 즉시해지
⑷ 임대인의 사용·수익케 할 의무의 이행불능으로 인한 당연종료
나. 존속기간의 만료
존속기간이 만료되면 임대차는 종료하는 것이 원칙이다. 임대차기간 중의 해제·해지 의사표시에 어떠한 절차가 요구되거나 제한이 따른다고 하여 임대차기간 만료에 의한 임대차계약의 종료 시에도 당연히 그와 같은 제한이 적용된다고 확대해석하여서는 안되고, 기간만료로 인한 임대차계약의 종료에 어떠한 제한이 따른다고 하기 위해서는 그러한 내용의 법률 규정이나 당사자 사이의 별도의 명시적 또는 묵시적 약정이 있어야 한다.
임대차기간 등 용익권 설정계약의 기간이 경과한 후에는 소유자가 용익권 설정으로 인한 제한으로부터 벗어나 자유롭게 소유권을 행사할 수 있는 권리가 보장되어야 하기 때문이다(대법원 2014. 6. 26. 선고 2014다14115 판결).
다. 임대인의 갱신 거절에 대한 제한 (= 계약갱신요구권)
⑴ 임대주택법
임대주택법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 건설교통부령이 정하는 표준임대차계약서 제10조 제1항 각 호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 특별한 사정이 없는 한 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다8002 판결).
⑵ 상가건물임대차보호법
① 상가건물임대차보호법 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하여 상가건물 임차인에게 계약갱신요구권을 인정하고 있다.
● 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 각호
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 상가건물 임대차보호법에서 기간을 정하지 않은 임대차는 그 기간을 1년으로 간주하지만(제9조 제1항), 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차는 위 규정이 적용되지 않으므로(제2조 제1항 단서), 원래의 상태 그대로 기간을 정하지 않은 것이 되어 민법의 적용을 받는다.
민법 제635조 제1항, 제 2항 제1호에 따라 이러한 임대차는 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임차인이 그 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 생기므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 그 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권은 발생할 여지가 없다(대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 판결).
③ 갱신거절 사유 중 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’(제1호)의 취지는, 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다.
따라서 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다(대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결).
④ 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다(같은 조 제2항).
※ 원래 5년이었으나, 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되었다. 이는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다(대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결).
⑤ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.
다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다(같은 조 제3항).
임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 종전 임대차기간이 만료할 무렵 신규 임대차계약의 형식을 취한 경우에도 그것이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 두고 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것은 아니다(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결).
⑶ 주택임대차보호법
① 주택임대차보호법이 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정되어 주택임대차에 관하여도 임차인의 계약갱신요구권 제도가 도입되었다. 이는 2020. 7. 31. 시행되었는데, 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다(부칙 제2조 제1항).
◎ 대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다263229 판결 : 2020. 8. 15. 종료되는 임대차계약의 임차인이 2020. 7. 9. 및 2020. 7. 31. 임대인에게 계약갱신을 요구한 사안에서 다음과 같이 판단하였다. 개정법 제6조의3 제1항은 제6조 제1항 전단의 기간, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간(주택임대차보호법이 2020. 6. 9. 법률 제17363호로 개정되어 2020. 12. 10. 시행된 이후에는 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간’) 이내에 계약갱신을 요구할 경우 적용되는 것이므로, 피고들이 위 기간이 지난 후인 2020. 7. 31. 원고에게 계약갱신을 요구한 것은 그 효력이 없다. 또한 피고들이 위 기간 내인 2020. 7. 9. 원고에게 계약갱신을 요구한 것은 개정규정 시행 전의 사실행위로서 개정규정에 의한 계약갱신 요구로 볼 수 없다.
② 다만 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니한다(부칙 제2조 제2항).
③ 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다(제6조의3 제1항).
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
④ 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다(제6조의3 제2항).
갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다(제6조의3 제3항).
임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다(제6조의3 제4항, 제6조의2).
⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야한다(제6조의3 제5항).
⑥ 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다(제6조의3 제6항).
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2
각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 ‘환산월차임’이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
라. 묵시의 갱신 또는 법정갱신
⑴ 민법
① 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용·수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(제639조 제1항 본문).
② 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다(제639조 제1항 단서).
③ 이 경우에 전 임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보(예컨대 차임채무에 대한 보증채무)는 기간의 만료로 인하여 소멸한다(제639조 제2항).
⑵ 주택임대차보호법
① ‘임대인’이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 아니하거나 계약 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
‘임차인’이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다(제6조 제1항).
② 결국 임대인과 임차인 모두 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 갱신 거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우에 법정갱신이 된다.
그러나 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 이를 적용하지 아니한다(제6조 제3항).
③ 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보는데(제6조 제2항), 임대인은 이에 구속되지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고(제6조의2 제1항), 그 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다(제6조의2 제2항).
⑶ 상가건물 임대차보호법
① ‘임대인’이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(제10조 제4항 1문).
② 갱신되는 임대차의 존속기간은 1년으로 보는데(같은 항 2문), 임대인은 1년의 기간에 구속되나, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다(제10조 제5항).
③ 그리고 법정갱신 제도는 임차인의 갱신요구권 제도와 그 취지와 내용을 서로 달리하는 것이므로, 임차인의 갱신요구권에 관하여 전체 임대차기간을 10년으로 제한하는 제10조 제2항의 규정은 법정갱신에 대하여는 적용되지 아니한다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결 참조).
④ 한편, 주택임대차보호법과 달리 ‘임차인’의 갱신 거절 등의 권한에 관하여는 규정이 없어서, 예를 들어 임대인은 위 기간 내에 갱신 거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않았으나 임차인은 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 갱신 거절의 통지를 한 경우에 법정갱신이 되는 것인지 문제가 된다.
이를 긍정하면 임차인은 갱신 거절의 통지를 하였음에도 적어도 3개월간 추가로 임대차계약상 차임지급의무 등을 부담하게 된다.
상가건물 임대차보호법 제10조는 임차인의 안정적인 영업을 보장하기 위한 조항이고, 법정갱신제도는 당사자들의 묵시적인 갱신의사에 기초한 것이므로, 임차인의 명시적인 갱신 거절의 의사에 반해서까지 법정갱신을 인정하는 것은 부당하다. 다만, 임대차계약에서 임차인이 갱신 거절의 통지를 할 수 있는 기한을 정한 경우에는, 임차인의 갱신 거절에 관하여 주택임대차보호법과 달리 상가건물 임대차보호법에 명문의 규정이 없는 이상, 계약내용에 따르는 것이 타당하다.
예를 들어 ‘임차인이 임대차기간이 만료되기 3개월 전까지 임대인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다’는 조항이 있는 경우에는, 임대차기간이 끝나기 3개월 전까지 갱신 거절의 통지를 하여야 하므로 1개월 전에 갱신거절의 통지를 하였다면 임대차계약이 법정갱신된다고 보아야 한다.
2. 즉시해지 [이하 민법교안, 노재호 P.1048-1056 참조]
가. 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우(임차인, 제625조)
나. 목적물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실되어 그 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우(임차인, 제627조)
다. 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차권을 양도, 전대한 경우(임대인, 제629조)
라. 차임의 연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우(임대인, 제640조, 제641조)
⑴ 구체적인 의미
예를 들어 차임이 월 100만 원인데, 임차인이 첫 번째 달 50만 원 연체, 세 번째 달 70만 원 연체, 여섯 번째 달 80만 원 연체한 경우, 차임연체액 합계가 200만 원으로서 2기의 차임액에 이르렀기 때문에 임대인은 임차인의 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있다.
⑵ 상가건물 임대차의 경우
상가건물 임대차보호법이 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정되면서 제10조의8로 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라는 조항이 신설되었다.
이 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다(상가건물 임대차보호법 제15조).
마. 임대인의 지위가 임차인의 동의 없이 양도된 경우(임차인)
임대차계약에서 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다.
그러나 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정).
대항력이 있는 주택임대차에서 목적물이 양도된 경우, 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다. 그러므로 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임차인은 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다. 위의 경우 임차인에게 인정되는 해지권은 임차인의 사전 동의 없이 임대차목적물인 주택이 양도됨에 따라 임차인이 임대차의 승계를 원하지 아니할 경우에는 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이므로, 해지통고 즉시 그 효력이 생긴다고 보아야 할 것이다(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결).
바. 임대인의 사용·수익케 할 의무의 이행불능으로 인한 당연 종료
이 경우 임차인의 해지의 의사표시 여부와 관계없이 임대차계약은 장래를 향하여 종료한다.
임대차계약의 본질은 목적물을 사용·수익하는 것인데 그것이 불가능해진 이상 임대차계약을 존속시키는 것은 아무런 의미가 없기 때문이다.
① 임대차목적물이 화재 등으로 전부 멸실된 경우
② 임대차는 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 있을 것을
성립 요건으로 하고 있지 아니하므로 임대차계약이 성립된 후 그 존속기간 중에 임대인이 임대차목적물에 대한 소유권을 상실한 사실 그 자체만으로 바로 임대차에 직접적인 영향을 미친다고 볼 수는 없다. 하지만 임대인이 임대차목적물의 소유권을 제3자에게 양도하고 그 소유권을 취득한 제3자가 임차인에게 그 임대차목적물의 인도를 요구하여 이를 인도하였다면 임대인이 임차인에게 임대차목적물을 사용·수익케 할 의무는 이행불능이 되었다고 할 것이고 이러한 이행불능이 일시적이라고 볼 만한 특별한 사정이 없다면 임대차는 당사자의 해지 의사표시를 기다릴 필요 없이 당연히 종료되었다고 볼 것이지, 임대인의 채무가 손해배상 채무로 변환된 상태로 채권·채무관계가 존속한다고 볼 수 없다(대법원 1996. 3. 8. 선고 95다15087 판결 : 임차인의 임대차보증금반환채권의 소멸시효의 기산점이 문제된 사안).
3. 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권과 묵시적갱신
가. 계약갱신요구권
⑴ 「상가건물 임대차보호법」 제10조의 1항에 따르면 임차인은 임대차 종료 6개월 전부터 1개월 전까지, 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있다. 정확한 해당 상가의 주소지를 사업장으로 하여 사업자 등록을 하였다면 대항력을 취득해서, 새로운 건물주에게도 기존의 임대차 계약을 주장할 수 있고, 10년의 범위에서는 계약갱신을 요구할 수 있다.
⑵ 또 10년의 범위 내에서 임대차가 갱신되는 경우, 임대인이 증액 청구할 수 있는 보증금·월차임은 청구 당시 임대료의 5%이내로만 가능하다.
⑶ 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이나 계약상 의무를 위반한 사실 등의 특별한 사정이 없다면, 갱신요구에 의하여 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서, 이전 임대차기간과 동일하게 임대차기간이 갱신된다.
⑷ 주의할 점은 위의 갱신요구 가능한 기간을 준수하여 갱신요구를 해야 계약을 갱신시킬 수 있고, 참고로 사업자 등록과 상가건물 점유의 요건은 계속하여 충족하고 있어야만 취득한 대항력과 우선변제권이 유지된다.
기간을 준수하여 갱신요구를 하였음을 증명할 수 있도록 갱신요구는 내용증명 등을 통하여 하는 것이 바람직하다.
그리고 10년의 범위 내에서 임차인의 갱신요구로 임대차가 갱신되는 경우, 임대인은 5%의 범위 내에서만 임대료를 증액 청구할 수 있다. 다만, 5%의 증액 상한은 환산보증금 범위 내의 임대차인 경우만 적용이 된다.
⑸ 환산보증금은 "보증금+(월차임×100)"으로 산정한다. 예를 들어 보증금 1억 원에 월차임 200만 원이라면, 환산보증금은 1억 원+(200만 원×100) = 3억 원이 된다.
계약갱신요구권, 권리금 보호규정 등의 조항은 환산보증금 기준을 초과한 임대 차에도 적용되지만, 5% 증액 제한 규정, 묵시적 갱신 규정 등은 환산보증금 기준 이하인 임대차에만 적용된다.
서울특별시에 있는 위 예시 상가건물은 환산보증금이 3억 원이므로, 기준 금액인 9억 원 이내여서, 5% 증액 제한 규정, 묵시적 갱신 규정이 적용된다.
⑹ 지역별 환산보증금 기준 (상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항)은 다음과 같다.
1. 서울특별시 : 9억 원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시 : 6억 9천만 원(인천, 성남, 부천 등 수도권의 주요 지역을 의미)
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군 지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억4천만 원
4. 그 밖의 지역 : 3억7천만 원
나. 상가건물 임대차보호법상 묵시적 갱신 규정
⑴ 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제4항은 임대인이 임대차기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 동안 갱신거절이나 임대료 증액 등의 언급 없이 그 기간을 경과하면, 임대차기간 종료부터 다시 1년의 임대차기간이 묵시적으로 갱신되도록 규정하고 있다.
⑵ 이는 적어도 종료 1개월 이전에 임차인에게 통보를 해 주지 않고서, 이후 계약 갱신을 거절하게 되면, 임차인으로서는 점포 이전을 준비할 시간적 여유가 없다는 점, 계약이 갱신될 것을 신뢰한 임차인에게 불측의 손해를 입힐 우려가 있는 점을 고려하여, 임차인 보호를 위해 위와 같이 규정하고 있는 것이다.
⑶ 묵시적으로 1년간 임대차기간이 갱신되면, 임대인은 임차인에게 1년의 기간을 보장해 주어야 하지만, 임차인은 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제5항에 의하여 갱신된 기간 중 언제나 해지통고를 할 수 있고, 임대인이 해지통고를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 계약이 종료된다.
다. 사업시행계획 인가·고시를 받은 사정이 상가임대차계약 갱신거절사유에 해당하는지 여부(원칙적 소극)(대법원 2020. 11. 26. 선고 2019다249831 판결)
⑴ 이 사건의 쟁점은, 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업이 시행되는 경우, 그 지역 내 상가임대차계약 종료 시 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호 다.목에서 정한 임대인의 계약갱신 거절사유가 인정되기 위한 요건이다.
⑵ 상가임차인인 원고가 상가임대인인 피고를 상대로, 임대차계약 종료 무렵 피고가 정당한 사유 없이 원고가 주선한 임차인과의 임대차계약을 거절함으로써 원고의 권리금 회수를 방해하였다며 손해배상을 구한 사건에서, 피고는 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 다.목에서 정한 계약갱신 거절사유가 존재한다고 주장하였으나, 주택재개발정비사업시행인가가 고시되었다는 사정만으로는 이 사건 임대차가 종료될 무렵 피고에게 이 사건 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있었다고 보기 어렵다고 판단하여, 손해배상을 인정한 원심을 수긍한 사례다.
라. 계약갱신요구권의 행사기간을 연장한 개정 상가임대차보호법 부칙의 해석(대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결)
⑴ 이 사건의 쟁점은, 개정 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제2항은 임대의무기간을 5년에서 10년으로 변경하고, 부칙 제2조에서 위 규정은 ‘이 법 시행 후 갱신되는 임대차부터 적용한다’고 정하는바, 개정 법 시행 후 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간 5년이 경과한 경우에 임차인이 개정 법률에 따른 의무임대차기간 10년을 주장하면서 갱신을 요구할 수 있는지 여부(소극)이다.
⑵ 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)은 제10조 제1항과 제3항의 규정에서 갱신요구권에 관하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있다. 구 상가임대차법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것을 말하고, 위 법률로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가임대차법을 ‘개정 상가임대차법’이라고 한다) 제10조 제2항은 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하였는데, 개정 상가임대차법 제10조 제2항은 이에 대해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고, 그 부칙 제2조는 ‘제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다’고 정하고 있다.
위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 보면, 개정 상가임대차법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차 기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다.
⑶ 원고가 임대차계약의 기간만료를 원인으로 이 사건 건물의 인도를 청구함에 대하여, 피고는 2018. 10. 16. 개정된 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 10년 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수 있는데, 이 사건 임대차계약의 기간은 10년이 경과하지 않았으므로 피고의 갱신요구권 행사로 임대차계약이 종료하지 않았다고 다투는 사안에서, 개정 법률 시행 후 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간 5년이 이미 경과한 이상 피고는 더 이상 갱신을 요구할 수 없다는 이유로 피고의 주장을 배척하고 원고의 청구를 인용한 원심판단을 수긍하여 상고기각한 사례이다.
4. 주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것)상 임차인의 ‘계약갱신요구권’ [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.1537-1539 참조]
가. 관련 규정
● 주택임대차보호법
제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. [개정 2020.6.9.]
● 제6조의3(계약갱신 요구 등) [본조신설 2020.7.31]
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사 실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못 할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있 다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신 요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당 한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포 함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월 차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
● 주택임대차보호법 부칙 <제17470호, 2020. 7. 31>
제1조(시행일)
이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제8조의2제2항·제4항, 제14조제1항, 제16조제1항·제2항, 제21조제1항 및 제30조의 개정규정은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.
● 제2조(계약갱신 요구 등에 관한 적용례)
① 제6조의3 및 제7조의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다
나. 위 규정의 취지
⑴ 계약갱신요구권의 행사시점
임차인은 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
‘1개월 전까지’의 기간을 계산할 때에는 초일불산입원칙에 따라 계약만료일 1개월 전에 해당하는 날의 0시 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달하여야 한다.
예를 들어, 계약만료일이 ’20. 9. 30. 인 경우 1개월 전인 2020. 8. 30일 0시(2020. 8. 29일 24시) 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 한다.
임대인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절했으면서도, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑵ 계약갱신요구권의 행사횟수
계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
⑶ 적용범위
2020. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사하여야 한다.
2020. 12. 10. 시행(2020. 6. 9. 개정)되는 주택임대차보호법은 계약갱신요구권을 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사하도록 하였으며, 이 규정은 2020. 12. 10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용된다.
예를 들어, 2020. 12. 10일에 계약이 만료되는 경우, 계약만료 2개월 전까지 계약갱 신요구권을 행사해야 하는 것인지 여부 : 계약만료일이 2020. 12. 10일인 경우 현행과 같이 1개월 전인 2020. 11. 10. 0시(2020. 11. 9. 24시) 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 한다.
2020. 12. 10일에 새로운 임대차 계약을 체결하거나 묵시적 갱신되어 계약 만료일이 2022.12.10일인 경우. 계약만료 2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사해야 하는 지 여부 : 새로운 임대차 계약 또는 묵시적으로 갱신된 계약의 만료일이 2022.12.10일 이라면, 만료일 2개월 전인 2022. 10. 10일 0시(2022.10.9일 24시) 전까지 임대인 에게 계약갱신의 의사가 도달해야 한다.
⑷ 개정법 시행 당시 계약만료일까지 1개월이 안 남은 경우
개정법 시행 당시 계약만료일까지 1개월이 안 남은 경우 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지가 문제된다.
이경우 행사할 수 없다.
계약갱신요구권의 행사기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지이므로, 법 시행일인 2020. 7. 31.부터 ’20. 8. 31. 사이에 계약기간이 종료되는 임차인들은 계약갱신요구권을 행사할 수 없다.
⑸ 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우
임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있을까?
이 경우 행사할 수 없다.
이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신 요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 이미 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있다.
다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야 하며(계약금 수령 입증, 계약서 등), 임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다.
⑹ 4년 이상 임차 거주 중인 경우
법 시행 당시 이미 한 주택에서 4년 이상 임차 거주 중인 경우에도 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고, 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것이다.
따라서, 연장계약·묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 현재의 임대차계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있다.
⑺ 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지 여부
계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않는다.
계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정된다.
묵시적 갱신은 임대인, 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않은 경우 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보는 제도다. 갱신 요구를 거절할 수 없다.
⑻ 계약갱신요구권의 불행사 약정이 유효한지 여부
임대인과 임차인이 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정을 한 경우 유효한지 문제된다.
계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 사전 약정은 법에 따라 임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 임차인에게 불리한 약정이므로 법 제10조에 따라 효력이 없다.
* 주택임대차보호법 제10조(강행규정)
이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
⑼ 임차인이 나가기로 한 약속을 어기고 계약갱신청구권을 행사한 경우
임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 하였으나, 이를 번복하고 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지 문제가 되나, 행사할 수 있다.
임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 사전에 합의하였더라도, 6개월 전부터 1개월 전까지 간에 임대인에게 계약갱신을 요구(5% 범위 이내 증액)할 수 있다.
⑽ 법 시행 전, 임대인이 계약만료 6개월 전부 터 1개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱신거절 통지한 경우, 계약갱신요구를 행사 할 수 있는지 여부
행사할 수 있다.
⑾ 계약갱신요구권 행사 시 임차인은 향후 무조건 2년을 거주해야 하는지 여부
계약갱신요구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 할 필요는 없다.
계약갱신요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차의 존속 기간은 2년으로 보지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있다.
다만, 위 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후에 발생한다.
임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야 한다.
⑿ 계약기간이 1년이면, 반드시 1년만 거주하는지 여부
2년 미만으로 정한 임대차기간은 그 기간을 2년으로 보므로, 계약기간을 1년으로 정했어도 임대차기간 2년이 법에 의해 보장된다.
이 경우, 2년의 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
* 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
⒀ 계약갱신요구권 행사의 방식
계약갱신요구권 행사방식에는 특별한 제한이 없다.
구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만, 장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전하다.
다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항의 적용 범위와 요건(대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다263229 판결)
⑴ 계약갱신요구권
① 2020. 7. 31. 개정된 주택임대차보호법에 따르면, 임대인은 임차인이 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지’ 사이에 임대차계약의 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항, ‘개정규정’).
주택임대차보호법 제6조 제1항은 갱신통지 시기에 관하여, 2020. 6. 9. 개정 전에는 ‘임대차기간이끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지’로 규정하고 있었으나 위 개정에서 ‘6개월 전부터 2개월 전까지’로 변경하였고, 위 변경조항은 2020. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용된다.
② ‘개정규정’은 ① 개정법 공포일(2020. 7. 31.)부터 시행되며, ② ‘개정법 시행 당시 존속 중인 임대차’에 대하여도 적용된다(동법 부칙 제1조, 제2조 제1항).
⑵ 이 사건의 임대차계약은 ‘개정규정’에 의하여 갱신되었다고 볼 수 없음
① 이 사건 임대차계약은 2020. 8. 15. 종료되었다.
이 사건 임대차계약은 개정법 시행 당시(2020. 7. 31.) 존속 중인 임대차(동법 부칙 제2조 제1항)로서 이 사건 임대차계약에도 ‘개정규정’이 적용되다.
② 그러나 ‘개정규정’은 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지’의 기간(주택임대차보호법이 2020. 6. 9. 법률 제17363호로 개정되어 2020. 12. 10. 시행된 이후에는 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간’)(동법 제6조 제1항) 이내에 계약갱신을 요구할 경우 적용되는 것이다.
피고들의 2020. 7. 9.자 갱신요구는 개정규정 시행 전의 사실행위로서 개정규정에 의한 계약갱신 요구로 볼 수 없다.
피고들의 2020. 7. 31.자 갱신요구는 주택임대차보호법 제6조 제1항에서 정한 기간(2020. 2. 15.부터 2020. 7. 15.까지)이 경과한 후의 갱신요구이기 때문이다.
⑶ 판시 내용
2020. 8. 15. 종료되는 임대차계약의 임차인인 갑 등이 2020. 7. 9. 및 2020. 7. 31. 임대인에게 계약갱신을 요구하였는데, 이에 따라 임대차계약이 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 갱신요구로 갱신되었는지 문제 된 사안에서, 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 주택임대차보호법에서 신설한 제6조의3 제1항(이하 ‘개정규정’이라고 한다)은 부칙(2020. 7. 31.) 제2조 제1항에 따라 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용되므로 2020. 8. 15. 종료되는 위 임대차계약에도 개정규정이 적용되나, 개정규정은 제6조 제1항 전단의 기간, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 적용되는 것이므로, 갑 등이 위 기간이 지난 후인 2020. 7. 31. 계약갱신을 요구한 것은 효력이 없고, 위 기간 내인 2020. 7. 9. 계약갱신을 요구한 것은 개정규정 시행 전의 사실행위로서 개정규정에 따른 계약갱신 요구로 볼 수 없다고 한 원심판단을 수긍한 사례.
5. 주택임대차보호법 상 계약갱신의 거절사유(주임법 제6조의3제1항)
가. 거절사유
⑴ 1호 : 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
차임의 연체가 반드시 2기 연속될 것을 요하지 않고, 전후 합하여 연채액이 2기분에 달하기만 하면 된다.
예를 들어 ① 임차인이 1, 2월분 월세를 연속하여 연체한 경우, ② 1월 연체 후 2, 3월에 지급 하였다가 4월에 다시 연체한 경우를 말한다.
⑵ 2호 : 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우, 주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우 등을 말하다.
⑶ 3호 : 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
예를 들어 임대인이 임차인에게 소정의 보상 (이사비 등)을 실제 제공한 경우 등을 말하다.
단, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외한다.
⑷ 4호 : 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용ㆍ수익하게 한 경우를 말한다.
⑸ 5호 : 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우, 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우 등을 말한다.
⑹ 6호 : 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실한 경우이다.
⑺ 7호 : 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
① 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
② 주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
③ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
⑻ 8호 : 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
다만 법인이 임대인인 경우 직접 거주를 이유로 갱신거절이 불가능하다. 법인이 주택임대차보호법에 따른 실거주할 수 있는 대상으로 보기 어렵기 때문이다.
⑼ 9호 : 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우, 1호부터 8호까지 이외에 임차인의 임대차를 지속할 수 없는 경우 등을 말한다.
<임대인의 계약갱신거절 사유>
나. 갱신거절 후 3자에게 임대한 경우
임대인이 본인 또는 직계 존·비속의 직접 거주를 이유로 갱신 거절하였으나, 목적주택에 거주하다가 제3자에게 임대를 한 경우 어떻게 될까?
갱신요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신되었을 기간(2년)이 지나기 전에 제3자에게 임대한 경우 원칙적으로 임대인은 종전 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
다만, 예외적으로 정당한 사유가 존재하는 경우 손해배상책임을 면할 수 있다.
실거주를 이유로 갱신거절한 임대인이 제3자 에게 목적 주택을 임대한 경우 손해배상책임 을 면할 수 있는 정당한 사유란 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임 대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미한다.
가령 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 불가피한 사유를 말한다.
제3자에게 목적 주택 임대 시 손해배상액 산정은 다음과같은 방식으로 한다.
⑴ 임대인과 임차인 간 손해배상 예정
⑵ “⑴”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액
① 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액
② (임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료)의 2년 분에 해당하는 금액
③ 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해
다. 임대인의 직접 거주 사유를 확인하는 방법
임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우, 임차 인이 손해배상 청구를 위해 직접 거주가 허위 인 것을 확인할 수 있는 방법은 무얼까?
정부는 갱신거절 임차인이 해당 물건의 전입세대 또는 확정일자 열람을 통해 임대인의 직접거주 또는 제3자 임대 등의 사실을 확인할 수 있도록 할 예정이다.
갱신거절 임차인 임대차 정보 열람권 확대로는
① 주민등록 전입세대 열람범위 확대(주민등록법 시행규칙 제14조)
② 확정일자 등 열람범위 확대(주택임대차 보호법 시행령 제5조)
등이 있다.
라. 임대인의 직접거주위반으로 인한 손해배상책임
임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 주택을 공실로 비워둔 것이 실 거주 의사 없이 허위로 갱신거절한 것으로 판단될 경우에는 주택임대차보 호법 위반에 따른 민법 제750조 일반불법행위 책임을 지게 될 수 있다.
제3자에게 임대한 것은 아니므로 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 법정손해배상책임의 대상은 아니다.
다만, 집주인이 입주를 하기 위해 주택수선이나 인테리어 공사를 하는 경우, 거주하던 직계존속이 사망한 경우 등으로 불가피하게 일시적으로 공실로 둘 수밖에 없었던 경우 등에는 손해배상의 요건 중 위법성이 인정 되지 않아 손해배상책임을 면할 수 있을 것입이다.
마. 법인이 임대인인 경우 직접 거주를 이유로 갱신거절이 가능한지
법인이 임대인인 경우 직접 거주를 이유로 한 갱신절이 불가능하다. 법인은 주택임대차보호법에 따른 실거주할 수 있는 대상이 아니기 때문이다.
바. 임대인이 본인 또는 직계 존·비속의 직접 거주를 이유로 갱신 거절하였으나, 목적주택에 거주하다가 제3자에게 임대를 한 경우
⑴ 갱신요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신되었을 기간(2년)이 지나기 전에 제3자에게 임대한 경우 원칙적으로 임대인은 종전 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑵ 제3자에게 목적 주택 임대 시 손해배상액 산정은 다음과 같다. 다만, 예외적으로 정당한 사유가 존재하는 경우 손해배상책임을 면할 수 있을 것이다.
① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액
② “①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액
ⓐ 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환 율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액
ⓑ 「임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거 절 당시 월단위 임대료」의 2년 분에 해당하는 금액
ⓒ 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액
사. 실거주를 이유로 갱신거절한 임대인이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 손해배상책임을 면할 수 있는 정당한 사유
정당한 사유는 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임 대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미한다.
가령 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 불가피한 사유를 의미한다.
아. 임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 공실로 비워 둔 경우 주택임대차보호법 위반으로 손해배상책임을 부담하는지 여부
임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 주택을 공실로 비워둔 것이 실 거주 의사 없이 허위로 갱신거절한 것으로 판단될 경우에는 주택임대차보 호법 위반에 따른 민법 제750조 일반불법행위 책임을 지게 될 수 있다.
제3자에게 임대한 것은 아니므로 주택임대차보호법 제6조의3제5항의 법정손해배상책임의 대상은 아니다.
다만, 집주인이 입주를 하기 위해 주택수선이나 인테리어 공사를 하는 경우, 거주하던 직계존속이 사망한 경우 등으로 불가피하게 일시적으로 공실로 둘 수밖에 없었던 경우 등에는 손해배상의 요건 중 위법성이 인정 되지 않아 손해배상책임을 면할 수 있을 것이다.
6. 임대주택법이 적용되는 임대주택에서 임대차계약 갱신거절 등 사유
가. 임대주택의 매각제한과 임대보장
임대주택법이 적용되는 임대주택의 경우 임대의무기간 동안에는 매각이 제한되므로, 임대인은 임대의무기간 동안, 그리고 임대의무기간이 경과한 이후 계속 임대를 원하여 그 임대주택을 임대하는 동안에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 한 임대차계약을 해제, 해지하거나(다만 뒤에서는 보는 바와 같이 임차인의 의무위반을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있음은 당연하다) 또는 갱신거절 할 수 없음이 원칙이다.
다만 임대의무기간이 경과된 이후에는 임대인이 분양을 희망하는 경우 임차인의 우선분양권만 보장한다면 임차인의 임대차계약 갱신요청을 거절할 수 있으므로, 임차인이 당해 임대주택에 대한 분양계약의 체결을 거절하는 경우에는 임대인은 당해 임대주택을 다른 사람에게 분양하기 위하여 그 임대차계약을 해지할 수 있게 된다.
나. 임대인의 임대차계약 갱신거절 등 사유
⑴ 구 임대주택건설촉진법 시행 당시
임대주택법이 적용되는 임대주택에서 임대인이 임대차계약을 해제, 해지하거나 갱신을 거절할 수 있는 사유에 관하여 구 임대주택건설촉진법이 시행되던 때의 판례는, " 임대주택건설촉진법시행규칙 제9조에 의하면 임차인이 그 1 내지 6호의 1에 해당하는 경우에는 임대인은 당해 임대계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있다고 규정되어 있으므로, 임대주택건설촉진법의 적용을 받는 임대주택은 그 중의 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 때에는 임대인은 임대계약의 갱신을 거절할 수 없고, 당해 임대차계약은 갱신되는 것으로 보아야 할 것이다"라고 판시하고 있으므로(대법원 1994. 1. 11. 선고 93다27161 판결, 대법원 2001. 12. 27. 선고 2001다28442, 28459(병합), 28466(병합), 28473(병합) 판결),임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이의 갱신거절 통지 등으로 임대차관계를 종료시킬 수 있다는 주택임대차보호법상의 임대차계약 갱신거절에 관한 법리가 적용될 여지는 없었다.
⑵ 구 임대주택법 시행 당시
① 구 임대주택건설촉진법을 대체하여 1993. 12. 27. 전문개정 된 후 2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부개정되기 전까지 시행된 구 임대주택법, 동 시행령 및 시행규칙은 위와 같은 해제, 해지 또는 갱신거절제한 규정을 두지 않고 있었으나, 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하고자 하는 자는 국토해양부령이 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고( 구 임대주택법 제18조 제1항), 임대사업자와 임차인은 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약을 준수하여야 하는바( 구 임대주택법 제18조 제3항), 이러한 규정에 따라 제정된 표준임대차계약서는 제10항에서 구 임대주택건설촉진법 제9조와 같은 내용을 규정하고 있었다.
따라서 구 임대주택법 하에서도 당사자 간에 체결된 임대차계약에 따라 최소한 구 임대주택건설촉진법 시행 당시와 같은 수준의 해제, 해지 또는 갱신거절 제한이 여전히 유지되고 있다고 보아야 할 것이다.
② 구 임대주택법 시행 당시의 판례는 "임대주택법의 적용을 받는 임대인이 임대계약을 해지하지 못하거나 임차인의 임대계약의 갱신을 거절할 수 없는 것은 임대주택이 분양제한기간 내에 있거나 임대인이 임대주택의 분양제한기간이 만료되었음에도 임대주택을 분양하지 아니하고 계속하여 임대하는 것을 희망하는 경우에 한한다 할 것이고, 임대인이 임대주택의 분양을 희망하는 경우에 있어서는 그 분양제한기간이 만료되고 임차인의 우선애분양권만 보장한다면 임차인의 임대계약의 갱신을 거절할 수 있다고 보아야 하고, 임차인이 당해 임대주택에 대한 분양계약의 체결을 거절하는 경우에는 임대인은 당해 임대주택을 다른 사람에게 분양하기 위하여 그 임대차계약을 해지할 수 있다고 보는 것이 상당하다"고 판시하고 있는바(대법원 1999. 6. 25. 선고 99다6708, 6715 판결), 이는 임대주택법의 적용을 받는 임대인은 임대차계약을 임의로 해지하거나 갱신거절하지 못함을 당연히 전제하고 있는 것으로 보아야 할 것이다.
그 후 선고된 대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다8002 판결은 " 임대주택법 제18조 제1항, 제3항에 의하면 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 임대사업자와 임차인은 위 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약을 준수하여야 하는바, 위 조항에 따라 제정된 표준임대차계약서(법 시행규칙 제8조, 서식 제10호) 제10조 제1항은 임차인이 같은 항 각 호 중 하나에 해당하는 행위를 하였을 경우에는 임대인은 당해 임대계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있으므로, 임대주택법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 위 표준임대차계약서 제10조 제1항 각호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 특별한 사정이 없는 한 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다고 보아야 한다"라고 함으로써 이러한 취지를 명확히 하였다(대법원 2005. 7. 22. 선고 2004다45998 판결, 대법원 2005. 7. 22. 선고 2005다10302 판결, 대법원 2005. 7. 28. 선고 2004다45967 판결이 모두 같은 취지이다).
③ 다만 최근의 판례 중, 대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결은 국민주택관리기금의 지원을 받아 건축된 임대주택의 임대인인 원고가 각 5%씩 인상된 임대차보증금과 차임을 납부하지 않은 임차인인 피고에게 인상된 임대차보증금 및 차임을 남부한 후 새로운 임대차계약을 체결하되 만약 이를 납부하지 아니하면 임대차계약을 해지하고 임대주택에 대한 명도절차를 진행하겠다고 통지한 사안에서, "통지의 문언 및 원고가 그와 같은 통지를 하게 된 동기와 경위, 위 통지에 의하여 달성하려는 목적, 그리고 이 사건 아파트 임대차계약의 해지 및 명도절차 착수는 피고와의 위 아파트 임대차계약의 갱신을 하지 아니함을 전제로 한다는 점 등을 고려할 때, 위 통지는 기존의 임대차계약 기간 중의 계약해지를 의미하는 외에 장차 이 사건 아파트에 대한 기존의 임대차계약상의 임대차보증금과 차임을 인상하는 것으로 그 계약조건을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시까지 포함된 것으로 해석하여야 할 것이고,한편, 주택임대차보호법 제7조에서 '약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.'고 정하고 있기는 하나, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다고 할 것이므로, 위 통지 당시 그 임대차보증금 및 차임 인상분의 적정 여부는 원고의 이 사건 임대차계약 갱신거절의 의사표시 효력과는 아무런 관계가 없다 할 것이다."라고 판시하면서, 일방적인 임대차보증금 및 차임 인상에 따르지 않았다고 하여 임대차계약을 해지할 수 없고, 인상된 임대차보증금 및 차임을 납부하지 않으면 계약갱신을 거절하겠다는 일방적인 통지도 효력이 없다고 하여 원고의 건물명도청구를 기각한 원심판결을 파기하였다. 그 후 선고된 대법원 2003. 3. 28. 선고 2002다71337 판결도 동일한 원고가 다른 임차인을 상대로 한 건물명도 소송에서 같은 취지의 판단을 하고 있다.
위 판결은 공공임대주택의 경우에도 주택임대차보호법이 정한 갱신거절통지기간 내에 갱신거절의 통지를 하였다면 임차인이 계약갱신의 의사를 가지고 있더라도 기간만료로 임대차계약이 종료된다는 취지라고 볼 여지가 있어 위 대법원 2005다8002 판결 등과 배치되는 것이 아닌가 하는 의문이 있을 수 있다.
그러나 위 대법원 2002다23482 판결은 임대사업자와 임차인 사이에 체결된 임대주택에 대한 임대차계약이 구 임대주택법 제16조, 제18조, 법 시행령 제14조에 위반되었다고 하더라도 그 사법적 효력까지 부인할 수는 없다는 판례(대법원 2000. 10. 10. 선고 2000다32055, 32062 판결) 및 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)의 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차입 등의 증액된 경우에는 적용되지 않는다는 판례(대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결)를 근거로, 임대사업자의 임대보증금 및 월 차임 인상이 기존의 임대차계약 기간 동안에는 적법하지 않더라도 임대기간 종료 후 새로운 임대차계약을 체결하는 경우에는 사법상 유효하고, 임대사업자가 종전 임대보증금 등의 계약조건을 변경하지 않으면 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시를 한 이상 임차인이 이에 부합하는 임대보증금 등을 지급하지 않았다면 임대차계약은 갱신되지 않는다고 보아야 함을 전제로 하고 있을 뿐, 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 경우 표준임대차계약서 제10조 제1항 각 호가 정한 사유가 없는 한 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다는 판례까지 염두에 두지는 않은 것으로 보인다.
뿐만 아니라 위 대법원 2002다23482 판결은 임차인인 피고가 인상된 임대차보증금 및 월 차임에 관한 부당이득반환청구소송을 제기하여 승소판결까지 받음으로써 변경된 조건으로는 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 명백히 한 사안에 관한 것이어서, 임대주택법이 적용되는 임대주택에서 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 경우라도, 임대인이 임대차보증금 등을 인상하는 것으로 임대차계약 내용을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 주택임대차보호법이 정한 기간 내에 표시하였음에도 임차인이 이에 따르지 않았다면 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 할 수 없다는 점까지 명시한 것은 아니라고 봄이 상당하므로, 위 대법원 2005다8002 판결 등과 배치된다고 단정할 수는 없다.
⑶ 현행 임대주택법 시행 이후
현행 임대주택법은 '임대사업자는 해당 임대주택에 거주 중인 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다.'고 규정하고(법 제27조 제1항), 그 사유로 앞서 본 표준임대차계약서 제10항의 임대차계약 해제, 해지 또는 갱신거절 사유와 동일한 사유를 규정함으로써(법 시행령 제26조 제1항), 임대주택법의 적용을 받는 임대주택에서 임대차계약의 해제, 해지 또는 갱신거절 사유에 관한 논란을 상당부분 입법적으로 해결하였다. 이러한 사유가 제한적으로 열거된 것이라고 해석함이 타당하다. 다만 임차인이 임대차계약의 갱신을 거절하였다면 위와 같은 해제, 해지 또는 갱신거절의 제한이 적용될 여지가 없음은 당연하다(대법원 1997. 6. 13. 선고 97다3606 판결).
다. 구 「공공주택 특별법」 (2017. 8. 9. 법률 제14851호로 개정되기 전의 것)이 적용되는 임대차계약의 임차인이 임대차보증금반환채권을 양도하고 그 통지를 한 후에도 임대차계약이 유효하게 갱신되는지 여부(대법원 2022. 3. 31. 선고 2021다265171 판결)
⑴ 이 사건의 쟁점은, 구 「공공주택 특별법」 (2017. 8. 9. 법률 제14851호로 개정되기 전의 것)이 적용되는 임대차계약의 임차인이 임대차보증금반환채권을 양도하고 그 통지를 한 후에도 임대차계약이 유효하게 갱신되는지 여부이다.
⑵ 구 「공공주택 특별법」 (2017. 8. 9. 법률 제14851호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공공주택 특별법’이라고 한다) 제49조의2 제1항, 제2항에 의하면 공공임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 표준임대차계약서에는 공공주택사업자 및 임차인의 권리·의무에 관한 사항 등이 포함되어야 하며, 제49조의3 제1항에 의하면 공공주택사업자는 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공공임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다. 위 조항에 따라 구 「공공주택 특별법 시행령」 (2018. 2. 9. 대통령령 제28630호로 개정되기 전의 것) 제47조 제1항에서는 ‘거짓이나 그 밖의 부정한 방법’에 대하여 같은 항 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 규정하고, 구 「공공주택 특별법 시행규칙」 (2020. 10. 19. 부칙 제771호로 개정되기 전의 것) 제32조 서식 제5호, 제6호, 제7호 표준임대차계약서 제10조 제1항에서도 위 시행령 조항 각호 사유와 실질적으로 동일한 내용을 규정하고 있다.
따라서 구 공공주택 특별법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 위 법령 조항 및 표준임대차계약서 제10조 제1항 각호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 임대인은 특별한 사정이 없는 한 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다고 보아야 한다(대법원 2020. 5. 28. 선고 2020다202371 판결, 대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다223781 판결 등 참조).
특히 앞서 본 각 규정들은 임차인의 주거생활 안정을 보장하기 위하여 임대사업자가 공공임대주택에 관한 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 그 갱신을 거절하는 것을 제한하기 위한 것으로서 그 제정 목적과 입법 취지 등에 비추어 이에 위반되는 약정의 사법적 효력을 배제하는 강행규정으로 보아야 한다(위 2020다223781 판결 참조).
⑶ 임대인은 구 공공주택 특별법 시행령 또는 표준임대차계약서 해당 조문의 각호에서 정한 사유가 없는 한 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없고, 이에 반하는 채권양수인과 임차인 사이의 약정으로 위 규정의 적용을 배제할 수 없으므로 이 사건 임대인과 임차인 사이에서는 유효하게 임대차계약이 갱신되었다고 보아, 위 임대차계약이 2018. 12. 31. 기간만료로 종료되었음을 전제로 피고의 임대차보증금반환의무를 인정한 원심을 파기환송한 사례이다.
라. 구 임대주택법이 적용되는 임대주택의 경우 임차인의 채권자로부터 임대보증금반환청구권에 대한 압류 및 추심명령이 발령되었다는 사정이 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 특별한 사정에 해당하는지 여부(소극)(대법원 2020. 5. 28. 선고 2020다202371 판결)
⑴ 위 판결의 쟁점은, 구 임대주택법이 적용되는 임대주택의 경우 임차인의 채권자로부터 임대보증금반환청구권에 대한 압류 및 추심명령이 발령되었다는 사정이 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 특별한 사정에 해당하는지 여부(소극)이다.
⑵ 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 개정되기 전의 것, ‘이하 구 임대주택법’이라 한다) 제32조 제1, 3항에 의하면 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 임대사업자와 임차인은 위 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약을 지켜야 하는바, 위 조항에 따라 제정된 표준임대차계약서(같은 법 시행규칙 제21조, 서식 제20호) 제10조 제1항은 임차인이 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 한 경우에는 임대인은 당해 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있으므로, 구 임대주택법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 위 표준임대차계약서 제10조 제1항 각 호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 특별한 사정이 없는 한 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다고 보아야 한다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다8002 판결, 대법원 2018. 2. 8. 선고 2016다241805, 241812 판결 등 참조). 그리고 다음과 같은 사정을 모두 고려할 때 임차인의 채권자로부터 임대보증금반환청구권에 대한 압류 및 추심명령이 발령되었다는 사정은 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 특별한 사정에 해당한다고 보기 어렵다.
⑶ 구 임대주택법이 적용되는 임대주택의 임대인인 원고가, 임차인인 피고의 채권자가 임대차보증금반환채권에 대해 압류 및 추심명령을 받아 갱신중지요청을 하였다는 이유로, 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절하면서 기간만료를 이유로 인도를 구한 사안에서, 원고가 내세우는 사정은 표준임대차계약서 제10조 제1항 각 호의 사유에 해당하지 않을 뿐만 아니라 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 특별한 사정에도 해당하지 않는다고 판단하여 같은 취지의 원심판단에 대한 원고의 상고를 기각한 사례이다.
마. 공공임대주택의 임차인이 부득이한 사정으로 주택을 취득한 경우 통보일로부터 6개월 전 계약 만료시 갱신거절 가부(소극) 및 통보일로부터 6개월이 지난 후 계약해지 가부(적극)>(대법원 2022. 2. 10. 선고 2019다227732 판결)
⑴ 위 판결의 쟁점은, ① 확인의 소의 대상적격, ② 임차인이 계약기간 만료일 전 6개월 이내에 구「공공주택 특별법 시행령」(2018. 2. 9. 대통령령 제28630호로 일부 개정되기 전의 것) 제47조 제2항 제4호 가목에서 정한 통보를 받아 해당 주택의 처분 여부가 확정되지 않은 채로 계약기간 만료일이 도래해도 유예기간이 남아있는 경우에 공공주택사업자가 그 사유로 임대차계약 갱신을 거절할 수 있는지(소극), ③ 임대차계약이 갱신된 이후라도 위 통보를 받은 날부터 6개월이 지난 시점에도 여전히 임차인이 해당 주택을 처분하지 않은 경우에는 공공주택사업자는 임대차계약을 해제․해지할 수 있는지(적극) 여부이다.
⑵ 확인의 소는 원칙적으로 분쟁의 당사자 사이에 현재의 권리 또는 법률관계에 관하여 확정할 이익이 있는 경우에 허용되고 과거의 법률관계는 확인의 소의 대상이 될 수 없다(대법원 1996. 5. 10. 선고 94다35565, 35572 판결 등 참조).
⑶ 「공공주택 특별법」 제49조의3 제1항은 ‘공공주택사업자는 임차인이 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.’고 정하면서 그 제7호로 ’공공임대주택을 고의로 파손ㆍ멸실하는 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우‘를 들고 있다. 그 위임에 따라 구「공공주택 특별법 시행령」(2018. 2. 9. 대통령령 제28630호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 ’구 시행령‘이라 한다) 제47조 제2항 제4호는 ’공공임대주택을 고의로 파손ㆍ멸실하는 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우‘로서 ’공공임대주택의 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.‘고 정하면서 그 가목에서 ’상속ㆍ판결 또는 혼인 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우로서 임대차계약이 해제ㆍ해지되거나 재계약이 거절될 수 있다는 내용을 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분하는 경우‘를 들고 있다. 위와 같은 규정의 문언과 취지에 비추어 보면, 구 시행령 제47조 제2항 제4호 가목에서 정한 ‘통보받은 날부터 6개월’의 기간은 임차인을 보호하기 위해 특별히 부여한 법정유예기간에 해당한다. 따라서 임차인이 계약기간 만료일 전 6개월 이내에 위 통보를 받아 해당 주택의 처분 여부가 확정되지 않은 채로 계약기간 만료일이 도래해도 유예기간이 남아있는 경우에는 공공주택사업자는 그 사유로 임대차계약 갱신을 거절할 수 없다. 다만 임대차계약이 갱신된 이후라도 기존 통보를 받은 날부터 6개월이 지난 시점에도 여전히 임차인이 해당 주택을 처분하지 않은 경우에는 공공주택사업자는 임대차계약을 해제․해지할 수 있다고 보아야 한다.
⑷ 원심은, 공공임대주택의 임차인이 임대차계약기간 중 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 되었으나 구 공공주택 특별법 시행령 제47조 제2항 제4호 가목에서 정한 통보일로부터 6개월이 이내에 기간만료가 되는 경우에는 6개월이 지나기 전이라도 갱신거절을 할 수 있다고 보아, 갱신거절 의사표시 등의 무효확인을 구하는 원고의 청구를 기각하였다.
⑸ 대법원은 계약기간 만료일 전 6개월 이내에 위 법령상의 통보를 받아 해당 주택의 처분 여부가 확정되지 않은 채로 계약기간 만료일이 도래해도 유예기간이 남아있는 경우에는 임대차계약 갱신을 거절할 수 없다고 보면서도, 기존 통보를 받은 날부터 6개월이 지난 시점에도 여전히 임차인이 해당 주택을 처분하지 않을 경우 공공주택사업자는 임대차계약을 해제․해지할 수 있다고 판단하였다.
이에 따라 임차인이 주택을 계속 처분하지 않았음이 명백하고 이를 이유로 다시 적법하게 해지가 이루어진 이상, 과거에 있었던 갱신계약 거절의 의사표시 등의 무효확인을 구하는 것은 확인의 소의 대상이 될 수 없다고 보아 이를 각하하였다.
7. 공공임대주택의 임차인이 부득이한 사정으로 주택을 취득한 경우의 법정유예기간 6개월의 의미
가. 관련 규정
● 공공주택 특별법 제49조의3(재계약 거절 등)
① 공공주택사업자는 임차인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.
7. 공공임대주택을 고의로 파손·멸실하는 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우
● 공공주택 특별법 시행령 제47조(재계약의 거절)
② 법 제49조의3제1항제7호에서 “공공임대주택을 고의로 파손·멸실하는 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
4. 공공임대주택(전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)의 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
가. 상속·판결 또는 혼인 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우로서 임대차계약이 해제·해지되거나 재계약이 거절될 수 있다는 내용을 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분하는 경우. (후략)
나. 위 규정의 취지
⑴ 공공임대주택의 임차인이 임대차기간 중 주택을 취득하면 임대차계약의 해제ㆍ해지 또는 재계약 거절 사유가 된다(공공주택 특별법 제49조의3 제1항 제7호, 시행령 제47조 제2항 제4호 본문).
⑵ 다만 부득이한 사유(상속, 판결, 혼인 등)로 취득한 경우에는, 임대차계약이 해제ㆍ해지되거나 재계약이 거절될 수 있음을 ‘통보받은 날로부터 6개월’이 지나도록 주택을 처분하지 않아야 한다(시행령 제47조 제2항 제4호 단서 및 가목).
⑶ 대법원 2022. 3. 31. 선고 2021다265171 판결은 위 ‘통보 후 6개월’이 임차인 보호를 위하여 특별히 부여된 법정유예기간이라고 하여, 위 6개월이 경과하여야만 갱신거절 또는 해제ㆍ해지가 가능하다고 보았다.
⑷ 위 판결(대법원 2022. 3. 31. 선고 2021다265171 판결)에 의하면, 경우의 수는 다음과 같다.
① 임대차기간 만료 전 6개월이 되기 전에 통보
임대차기간 만료 당시에는 ‘통보 후 6개월’이 지났으므로 재계약 거절이 가능하다.
② 임대차기간 만료 전 6개월이 지나고 나서 통보
임대차기간 만료 당시에는 ‘통보 후 6개월’이 지나지 않았으므로 재계약을 거절할 수 없고, 임대차는 갱신된다.
다만 ‘통보 후 6개월’이 지난 시점에 갱신된 임대차계약에 대한 해제ㆍ해지권이 발생하다.
