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【(민사변호사) 해지 또는 해제로 인한 임대차의 종료】 임차목적물에 대한 소유권의 변동이 있는 경우 해지 또는 해제할 수 있는지 여부【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 임차목적물에 대한 소유권의 변동과 해지 또는 해제 대항력을 갖춘 주택임대차와 상가건물임대차를 제외한 경우 임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이므로 ..

【(민사변호사) 임차보증금반환채권의 성질】 정지조건의 성취여부 판단시기(= 정지조건의 성취시점에 따라 보증금반환의무와 목적물반환의무 사이의 동시이행관계 여부가 달라질 수 있고, 임대차 종료 후에 발생된 채권은 담보의 범위에 들어가는지 여부에서 차이가 나기 때문이다)【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 임차보증금반환채권의 성질(정지조건의 성취여부 판단시기) 【대법원 1977.9.28. 선고 77다1241,1242 전원합의체 판결】 ◎[요지] 임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금중 연체차임등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 동시이행의 관계가 있다. 제목 : 임차보증금반환채권의 성질(정지조건의 성취..

【(민사변호사) 경매절차의 개시와 임대차계약의 해지】 임차목적물에 대하여 경매절차가 개시된 경우 임대차계약의 해지 또는 해제 사유가 되는지 여부【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 임차목적물에 대하여 경매절차가 개시된 경우 해지 여부 임차목적물에 대하여 경매개시결정이 있음을 원인으로 하여 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있는지, 해지가 가능하다면 그 효력의 발생시기는 언제인지가 문제된다. (가) 먼저 주택임대차보호법에 의한 대항력을 갖춘 주택임대차의 경우, 주택임대차보호법 제3조의2에 규정된 우선변제권을 행사하기 위하여 임대차의 종료가 요건인가의 문제로 논의된다. 1999년 개정 전 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 단서는 ‘다만 임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 ..

【(민사변호사) 임대차소송> 임대인의 항변 중 공제항변의 주장책임과 입증책임】공제항변> 임차인의 보증금 반환청구에 대하여 임대인은 연체차임 등을 공제할 것을 항변할 수 있는지 여부 및 그 주장․입증책임을 누가 부담하는지 여부【윤경 변호사 더리드(The Lead)】 임차인의 보증금 반환청구에 대하여 임대인은 연체차임 등을 공제할 것을 항변할 수 있는지 여부 및 그 주장․입증책임을 누가 부담하는지 여부> ● 연체차임 및 관리비, 부당이득금, 손해배상금 등 임대차와 관련하여 발생한 금원의 공제항변의 주장․입증책임 임차인의 보증금 반환청구에 대하여 임대인은 연체차임 및 관리비, 부당이득금, 손해배상금 등 임대차와 관련하여 발생한 임차인의 채무를 공제할 것을 항변할 수 있다. 임차인은 위 채권의 소멸에 대한 재..

【(민사변호사) 임대인의 근저당권말소약정 위반과 해지】 임대인이 근저당권말소약정을 위반한 경우 임대차계약의 해지 또는 해제가 가능한지 여부【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 임대인의 근저당권말소약정 위반과 해지 또는 해제 쌍무계약에 있어 어느 일방이 상대방의 채무불이행을 이유로 적법하게 계약을 해제하기 위하여는 원칙적으로 상당한 기간을 정하여 상대방에게 이행을 최고하고 특히 자신의 채무를 일단 이행제공하여야 한다. 그러나 쌍무계약에서 당사자의 일방이 당사자 사이의 특약을 부인하는 등 미리 자기 채무를 이행하지 아니할 의사를 표명한 때에는 상대방은 이행의 최고나 자기 채무의 이행제공 없이 계약을 해제할 수 있다(대법원 1997. 11. 28. 선고 97다30257 판결). 따라서 임대인이..

【임대차소송】 임대차보증금 반환의무와 주택임대차보호법 제3조의3에 의한 임차권등기 말소의무가 동시이행관계에 있는지 여부 (= 소극)〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 ● 임대차보증금 반환의무와 주택임대차보호법 제3조의3에 의한 임차권등기 말소의무가 동시이행관계에 있는지 여부 (= 소극) 【대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결】 ◎[요지] 주택임대차보호법 제3조의3 규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 ..

【 화재로 인한 임차목적물의 멸실】 화재로 인하여 임차목적물의 멸실된 경우 임차인이 그 손해배상책임을 부담하는 걸까, 아니면 임대인이 부담하나? 〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 ● 화재로 인하여 임차목적물의 멸실된 경우 그 손해배상책임을 누가 부담하는지 여부 민법 제390조의 규정에 따라 채무자의 귀책사유가 없었다는 점은 채무자가 입증책임을 진다. 이에 따라 판례는 임차인의 임차목적물반환채무가 이행불능이 된 경우 임차인이 그 이행불능이 임차인의 귀책사유에 의하지 아니한 것임을 입증할 책임이 있으며, 임차물이 화재로 소실된 경우에 그 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 할 것이라고 한다[대법원 1994. ..

【(민사변호사) 타인의 명의로 임대차계약을 체결한 경우 당사자확정 문제】 임대차계약을 체결하는 행위자와 계약서에 기재된 임대인 또는 임차인 명의가 다를 경우 행위자 또는 명의인 중 누구를 계약당사자로 볼 것인지 여부(임대차보증금 반환청구소송과 관련하여 임대인을 누구로 볼 것인지 여부)【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 타인의 명의로 임대차계약을 체결한 경우 당사자확정 문제 1. 문제점 임대차계약을 체결할 때 계약을 체결하는 행위자와 계약서에 기재된 임대인 또는 임차인 명의가 다를 경우 행위자 또는 명의인 중 누구를 계약당사자로 볼 것인지가 문제인데, 특히 임대차보증금 반환청구소송과 관련하여 임대인을 누구로 볼 것인지가 실무상 주로 문제된다. 2. 판례의 태도 획일적으로 어떤 기준을 제시..

【 화재로 인한 임차목적물의 멸실】 임차건물이 원인불명 화재로 소실된 경우 그 귀책사유에 관한 입증책임을 누가 부담하나? 〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 ● 임차건물이 원인불명 화재로 소실된 경우 그 귀책사유에 관한 입증책임 【대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다57351 판결】 ◎[요지] 임차인의 임차물 반환채무가 이행불능이 된 경우 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있으며, 임차건물이 화재로 소훼된 경우에 있어서 그 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 한다. 제목 : 임차건물이 원인불..

【판례임대인의 항변 중 동시이행의 항변】임대인의 동시이행의 항변의 효과 및 임차보증금반환청구채권이 전부된 경우의 효력〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 ● 임대인의 동시이행의 항변 1. 동시이행관계 보증금반환채무와 임차물명도의무는 동시이행의 관계에 있다는 것이 통설, 판례이다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 전원합의체 판결). 임차보증금 반환채권은 임대차 종료시에 발생하고 바로 이행기에 도달하지만 그 반환액수는 명도시에 확정된다[대법원 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결(‘임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 ..