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【(민사변호사) 임대인의 항변 중 묵시적 갱신의 항변】 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간 및 보증금반환채권의 양도가 이루어진 경우에도 묵시적 갱신이 인정되는지 여부【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 묵시적 갱신의 항변 1. 민법상 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간 가. 기간의 정함이 없는 임대차 민법 제639조는 묵시적 갱신의 효과에 대하여, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보되, 당사자는 민법 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있도록 규정하고 있는데, 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간을 전 임대차와 동일하다고 볼 것인지, 아니면 민법 제635조가 규정하는 기간의 정함이 없는 임대차가 된다고 볼 것인지가 문제이다. 통설ㆍ판례는 후자의 견해를 취하고 ..

【(민사변호사) 보증금반환채권에 대한 추심명령이 있는 경우의 법률관계】 보증금반환채권에 대한 추심명령이 있는 경우 제3채무자(임대인)에 대하여 보증금반환청구를 제기할 당사자적격자는 누구일까? 임차인일까 추심권자일까?【윤경 변호사 더리드(The Lead)】 ● 보증금반환채권에 대한 추심명령이 있는 경우 제3채무자(임대인)에 대하여 보증금반환청구를 제기할 당사자적격자(=추심채권자) 【대법원 2000. 4. 11. 선고 99다23888 판결】 ◎[요지] [1] 일반적으로 채권에 대한 가압류가 있더라도 이는 가압류채무자가 제3채무자로부터 현실로 급부를 추심하는 것만을 금지하는 것이므로 가압류채무자는 제3채무자를 상대로 그 이행을 구하는 소송을 제기할 수 있고, 법원은 가압류가 되어 있음을 이유로 이를 배척할 수..

【(민사변호사) 임대인의 항변 중 공제항변】 임차인의 보증금 반환청구에 대하여 임대인은 연체차임 등을 공제할 것을 항변할 수 있는지 여부 및 연체차임과 연체관리비에 부과된 부가가치세 10%까지도 공제되어야 하는지 여부【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 연체차임 및 관리비, 부당이득금, 손해배상금 등 임대차와 관련하여 발생한 금원의 공제항변 1. 주장․입증책임 임차인의 보증금 반환청구에 대하여 임대인은 연체차임 및 관리비, 부당이득금, 손해배상금 등 임대차와 관련하여 발생한 임차인의 채무를 공제할 것을 항변할 수 있다. 임차인은 위 채권의 소멸에 대한 재항변을 할 수 있다. 연체차임 및 관리비에 대하여는 임대인이 차임 및 관리비 약정사실만을 입증하면 그 소멸사실은 임차인에게 입증책임이 있..

【(민사변호사) 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인의 부당이득반환의무】 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 보증금 중 일부만을 배당받은 후 임차목적물을 사용·수익한 경우에 부당이득반환의무가 발생할까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 보증금 중 일부만을 배당받은 후 임차목적물을 사용·수익한 경우 부당이득 여부 【대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결】 ◎[요지] [1] 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시된 경우 ..

【(민사변호사) 묵시적 갱신의 항변】 임차인의 기간만료 후 보증금반환청구와 임대인의 묵시의 갱신 주장 여부【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 묵시적 갱신의 항변 1. 임대차기간 (1) 주택임대차나 상가건물임대차도 기간의 만료로 종료된다. 그러나 주택임대차에 있어서 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 2년으로 보고, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(주임법 4①)[주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) ① 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대..

【(민사변호사) 건물명도청구소송】 건물명도청구사건에서 임대인은 어떤 사실을 주장․입증하여야 할까? 이에 대하여 임차인은 동시이행의 항변(보증금반환과의 동시이행, 부속물 매수대금지급과의 동시이행)과 유익비상환청구권에 기한 유치권항변 등을 할 수 있을까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 임대인은 건물명도청구소송에서 요건사실 및 항변사실 임대인은 건물명도청구소송에서 ① 임대차계약의 성립사실, ② 임차인에게 목적물을 인도한 사실, ③ 임대차의 종료원인사실을 주장․입증하여야 한다. 이에 대하여 임차인의 일반적 항변으로는 동시이행의 항변(보증금반환과의 동시이행, 매수청구권행사로 인한 지상물 또는 부속물 매수대금지급과의 동시이행)과 필요비 또는 유익비상환청구권에 기한 유치권항변을 들 수 있다. 목..

【(민사변호사) 이용보조자, 임차권의 양수인 또는 전차인에 대한 명도청구소송】 건물명도청구사건에서 이용보조자, 임차권의 양수인 또는 전차인에 대한 명도청구가 가능할까? 공동임차인이 임대인에 대하여 부담하는 목적물반환의무의 성격은?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 건물명도청구소송에서 공동임차인, 이용보조자, 전차인 등에 대한 청구 1. 상대방이 공동임차인인 경우 이 경우는 일반적인 임대차사건의 경우와 다를 것이 없지만, 그 채무의 성격이 문제된다. 공동임차인이 임대인에 대하여 부담하는 각 목적물반환의무는 불가분채무의 관계에 있는 것으로 보아 피고들은 “각자” 원고에게 명도의무를 부담한다고 보는 것이 통설 및 판례의 입장이다(대법원 1998. 8. 21. 선고 98다22765 판결). 공..

【(민사변호사) 임차인의 동시이행항변과 불법행위, 부당이득 성립 여부】 건물명도청구사건에서 임차인이 동시이행의 항변을 하면서 임차물을 계속 점유하고 있는 경우에 불법점유로 인한 손해배상책임이나 부당이득반환채무가 생기는 것일까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 임차인의 동시이행항변 1. 임차인의 동시이행항변의 의미 임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 모두 이행기에 도달하고 이들 의무상호간에는 동시이행의 관계가 있다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 전원합의체 판결). 임차주택의 양수인에 대하여 대항력을 갖춘 임차인으..

【(민사변호사) 동시이행항변권을 행사한 임차인의 불법점유 손해배상책임】 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 행사하여 건물을 계속 점유하는 경우 불법점유로 인한 손해배상의무를 부담하는 걸까?[윤경 변호사 더리드(The Lead)] ● 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 행사하여 건물을 계속 점유하는 경우 불법점유로 인한 손해배상 의무를 지기 위한 요건 【대법원 1995.7.25. 선고 95다14664,14671(반소) 판결】 ◎ [요지] 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 행사하여 건물을 계속 점유하는 경우, 불법점유로 인한 손해배상 의무를 지기 위한 요건 제목 : 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 행사하여 건물을 계속 점유하는 경우, 불법점유로 인한 손해배상 의무를 지기 위한 요건..

【 임대인에 대한 권리금청구 가능 여부】 임대인에게 권리금을 청구할 수 있을까? 상가임차인들은 권리금보호를 전혀 받을 수 없는 걸까?【윤경 변호사 더리드(The Lead)】 ● 차임증감청구권 1. 차임증감청구권 행사의 요건 이에 관하여 대법원 판결은 아직 없으나 하급심 판결에서는 전세보증금 증감청구권에 관하여 다음과 같은 기준을 제시하고 있다(서울지법 동부지원 1998. 12. 11. 선고 98가합19149 판결). 즉, 전세보증금 증감청구권의 인정은 이미 성립된 계약의 구속력에서 벗어나 그 내용을 바꾸는 결과를 가져오는 것인 데다가, 보충적인 법리인 사정변경의 원칙, 공평의 원칙 내지 신의칙에 터잡은 것인 만큼 엄격한 요건 아래에서만 인정될 수 있다. 그러므로 기본적으로 사정변경의 원칙의 요건인 ① 계..