<판례평석> 법정지상권이 성립한 후에 구 건물을 개축․증축하거나 재축․신축한 경우 법정지상권의 범위【대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결】(윤경변호사 / 민사소송전문변호사 / 부동산경매변호사)
【대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결】
◎[요지]
[1] 토지 또는 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 그 건물 또는 토지가 매매 기타의 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 그 건물을 철거한다는 조건이 없는 이상 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권을 취득하는 것이고, 자기의 의사에 의하여 건물만의 소유권을 취득하였다고 하여 관습상의 법정지상권을 취득할 수 없는 것은 아니다.
[2]민법 제280조 제1항 제1호가 정하는 견고한 건물인지의 여부는 그 건물이 갖고 있는 물리적, 화학적 외력, 화재에 대한 저항력 및 건물해체의 난이도 등을 종합하여 판단하여야 한다.
[3]민법 제366조소정의 법정지상권이나 관습상의 법정지상권이 성립한 후에 건물을 개축 또는 증축하는 경우는 물론 건물이 멸실되거나 철거된 후에 신축하는 경우에도 법정지상권은 성립하나, 다만 그 법정지상권의 범위는 구건물을 기준으로 하여 그 유지 또는 사용을 위하여 일반적으로 필요한 범위 내의 대지 부분에 한정된다.
[4] 점유가 순차로 승계된 경우에 취득시효의 완성을 주장하는 자는 자기의 점유만을 주장하거나 자기의 점유와 그 이전 점유자의 점유를 아울러 주장할 것인지의 여부를 임의로 선택할 수 있으나, 당초 동일인의 소유에 속하던 토지와 그 지상 건물 중 어느 하나의 소유권이 다른 사람에게 이전됨으로써 그 소유자가 다르게 된 경우에 토지와 건물이 동일인의 소유에 속하고 있던 기간 동안의 토지 소유자의 자기 소유 토지에 대한 점유는 취득시효의 기초가 되는 점유가 될 수 없고, 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 때로부터 비로소 취득시효의 기초로서의 점유가 개시되는 것으로 보아야 하므로, 동일인의 소유에 속하던 토지와 그 지상 건물 중 건물만을 양수하여 점유하는 자나 그로부터 이를 순차로 양수하여 점유하고 있는 자가 그 토지를 시효취득함에 있어서는 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 이후의 건물 소유자의 그 토지에 대한 점유만을 주장할 수 있을 뿐이고, 토지 및 건물을 같이 소유하고 있던 전 소유자의 점유까지 함께 주장할 수는 없다.
제목 : 법정지상권이 성립한 후에 구 건물을 개축․증축하거나 재축․신축한 경우 법정지상권의 범위
1. 법정지상권의 성립요건
관습법상 법정지상권의 요건은, ① 토지와 건물이 동일인의 소유에 속하였을 것, ② 매매 기타의 사유로 토지와 건물의 소유자가 다르게 되었을 것, ③ 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없을 것이다.
위 ③을 요건으로 하는 것은 그러한 특약이 없을 때라야만 토지와 건물의 소유자가 달라진 후에도 건물소유자로 하여금 그 건물의 소유를 위하여 토지를 계속 사용케 하려는 묵시적 합의가 당사자 사이에 있는 것으로 볼 수 있고, 따라서 관습법상 법정지상권을 인정할 수 있기 때문이다(대법원 1984. 9. 11. 선고 83다카2245 판결 등). 대법원 1992. 10. 27. 선고 92다3984 판결 등은 동일인의 소유에 속하였던 토지와 건물 중 건물만을 매도하면서 따로 건물을 위하여 대지에 대한 임대차계약을 한 경우에는 건물매수인이 관습법상 법정지상권을 포기한 것으로 보아야 한다고 판시하고 있다. 이러한 특약이 있었다는 점에 관한 주장․입증책임은 법정지상권의 성립을 다투는 쪽에 있다(대법원1988. 9. 27. 선고 87다카279 판결 등){김명수, “건물을 철거하고 그 지상에 새로운 건물을 신축하기로 하는 내용의 합의가 관습법상의 법정지상권의 발생을 배제하는 “철거의 특약”으로 볼 수 있는지 여부(소극)“, 대법원판례해설 34호(2000.11) 94쪽 참조}. 철거의 특약을 소극적 요건으로 한 취지는 그러한 특약이 없을 때라야만 토지와 건물의 소유자가 달라진 후에도 건물소유자로 하여금 그 건물의 소유를 위하여 토지를 계속 사용케 하려는 묵시적 합의가 당사자 사이에 있는 것으로 인정할 수 있다는 것이므로 그 반대의 경우 즉, 철거의 특약이 있는 경우는 당사자 사이에 그 건물의 소유를 위하여 토지를 계속 사용케 하려는 의사가 당사자 사이에 없음이 명백하기 때문에 법정지상권을 인정할 필요가 없다고 할 것이다.
2. 관습법상 법정지상권의 존속기간(= 제1 쟁점)
관습법상 법정지상권의 존속기간은 존속기간이 약정되지 않은 것이므로, 민법 제281조 제1항(계약으로 전세권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 민법 제280조의 최단존속기간으로 한다)에 의하여 민법 제280조가 정하는 최단존속기간, 즉 석조 등 견고한 건물의 경우에는 30년, 그 밖의 건물의 경우에는 15년이 된다(대법원 1986. 9. 9. 선고 85다카2275 판결 등).
목조 블럭조 스레트지붕 또는 블럭조 스레트지붕은 특별한 사정이 없는 한 견고한 건물로서 그 지상권의 존속기간은 30년이다(대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2404 판결, 1995. 7. 28. 선고 95다9075, 95다9082(반소) 판결 참조).
3. 법정지상권이 성립한 후에 구 건물을 개축․증축하거나 재축․신축한 경우 법정지상권의 범위(= 제2 쟁점)
관습법상 법정지상권이 성립한 후에는 건물을 개축 또는 증축하는 경우는 물론 건물이 멸실되거나 철거된 후에 신축하는 경우에도 법정지상권은 성립하나, 다만 그 법정지상권의 범위는 구건물을 기준으로 하여 그 유지 또는 사용을 위하여 일반적으로 필요한 범위 내의 대지 부분에 한정된다(대법원 1990. 7. 10. 선고 90다카6399 판결, 1991. 4. 26. 선고 90다19985 판결 등).
4. 취득시효의 기산점(= 제3 쟁점)
판례 중에는, 대상판결과는 사안은 비록 다르나, 소유자인 원고가 토지를 20년 이상 소유하다가 특조법에 의하여 피고 명의로 소유권이전등기가 경료되었는데 원고가 피고 명의로 소유권이전등기가 경료된 때로부터 기산하여 취득시효가 완성되었다고 주장한 사안에서, 원심이 취득시효의 기산점을 시효취득을 주장하는 자가 임의로 선택할 수 없고 점유가 개시된 때를 그 기산점으로 하여야 한다는 이유로 피고 명의로 소유권이전등기가 경료된 때를 시효취득의 기산점으로 주장할 수 없다고 판단한 것에 대하여, 취득시효의 기산점은 그 점유를 개시한 날이 되어야 하고 시효취득을 주장하는 자가 임의로 정할 수는 없다고 할 것이나, 자기 소유의 부동산을 점유하고 있는 상태에서 다른 사람 명의로 소유권이전등기가 된 경우 자기 소유 부동산을 점유하는 것은 취득시효의 기초로서의 점유라고 할 수 없고, 그 소유권의 변동이 있는 경우에 비로소 취득시효의 기초로서의 점유가 개시되고, 따라서 그 점유가 자주점유라면 취득시효의 기산점은 소유권의 변동일(소유권이전등기일)이 되어야 한다고 판시한 것이 있다(대법원 1989. 9. 26 선고 88다카26574 판결).
점유가 순차로 승계된 경우에 취득시효의 완성을 주장하는 자는 자기의 점유만을 주장하거나 자기의 점유와 그 이전 점유자의 점유를 아울러 주장할 것인지의 여부를 임의로 선택할 수 있다고 할 것이나, 당초 동일인의 소유에 속하던 토지와 그 지상 건물 중 어느 하나의 소유권이 다른 사람에게 이전됨으로써 그 소유자가 다르게 된 경우에 토지와 건물이 동일인의 소유에 속하고 있던 기간 동안의 토지 소유자의 자기 소유 토지의 점유는 취득시효의 기초가 되는 점유가 될 수 없고, 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 때로부터 비로소 취득시효의 기초로서의 점유가 개시되는 것으로 보아야 할 것이므로, 동일인의 소유에 속하던 토지와 그 지상 건물 중 건물만을 양수하여 점유하고 있는 자로부터 이를 순차로 양수하여 점유하고 있는 자가 그 토지를 시효취득함에 있어서는 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 이후의 건물 소유자의 그 토지에 대한 점유의 승계만을 주장할 수 있을 뿐이고, 토지 및 건물을 같이 소유하고 있던 자의 점유의 승계까지 함께 주장할 수는 없다.
