【민사집행법전문변호사(부동산경매) 미등기건물에 대한 강제경매】<미등기건물에 대한 경매신청방법> 미등기건물에 대한 경매를 신청할 때는 즉시 채무자의 명의로 등기할 수 있음을 증명할 서류를 제출하여야 하는데, 그 서류란 무얼까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<미등기 부동산에 대한 경매를 신청할 때는 즉시 채무자의 명의로 등기할 수 있음을 증명할 서류를 제출하여야 하는데, 그 서류란 무얼까?>
● 미등기건물에 대한 경매신청방법
1. 미등기건물에 대한 일반적인 집행방법
(1) 완공이 된 건물뿐 아니라, 완공되지 않아 보존등기가 경료되지 않았거나 사용승인되지 않은 건물이라고 하더라도, 채무자의 소유로서 건물로서의 실질과 외관을 갖추고 그의 지번·구조·면적 등이 건축허가 또는 건축신고의 내용과 사회통념상 동일하다고 인정되는 경우에는 이를 부동산경매의 대상으로 삼을 수 있다(대법원 2005. 9. 9.자 2004마696 결정).
미등기 건물에는 무허가 건물과 아직 사용 승인을 받지 못하였으나 사회통념상 이미 건물의 실체를 갖추고 있는 신축 건물이 있다.
미등기 건물에 대하여 경매를 청구하는 경우에는 건물이 채무자의 소유임을 증명하는 서류로서 부동산등기법 65조에서 정한 서면을 붙여야 한다(대법원 1995. 12. 11.자 95마1262 결정).
건물소유권보존등기를 함에 있어서는 일반적으로 건물의 표시를 증명하는 건축물대장등본 또는 기타의 서면을 붙여야 하며 구분건물의 일부에 대하여 소유권보존등기를 신청하는 경우에는 1동의 건물의 소재도, 각층의 평면도와 구분한 건물의 평면도를, 건물 대지상에 여러 개의 건물이 있는 때에는 신청서에 그 대지상의 건물의 소재도를 붙여야 하므로(부등규칙 121)[(1) 등기기록 기재사항：등기기록의 표시란에 등기를 함에는 신청서 접수의 연월일, 신청서에 기재된 사항으로서 부동산의 표시에 관한 사항을 적어야 하며 구분건물에 대지권이 있을 때에는 그 권리의 표시에 관한 사항을 기재함(부등법 34).
(2) 등기신청서 기재사항(부등규칙 43)：등기신청서에는 부동산의 소재와 지번, 건물의 종류, 구조와 면적을 기재하고 1필지 또는 수필지상에 여러 개의 건물이 있는 때에는 그 번호를, 부속건물이 있는 때에는 그 종류, 구조와 면적을 각 적어야 함. 구분건물의 경우에는 1동의 건물의 소재·지번·종류와 구조 및 면적을 기재하고 1필지 또는 수필지상에 수동의 건물이 있는 때에는 그 번호를, 구분건물에 집합건물법 2조 6호의 대지사용권으로서 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것(대지권)이 있을 때에는 그 권리의 표시를 적도록 함], 건물에 관하여는 건축물대장 등이 채무자의 명의로 등기할 수 있음을 증명할 서류에 해당한다.
(2) 건축물관리대장에 의하지 않고 보존등기하는 경우 부동산등기법 65조 4호[부동산등기법 제65조(소유권보존등기의 신청인) 미등기의 토지 또는 건물에 관한 소유권보존등기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청할 수 있다. 1. 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인 2. 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자 3. 수용(收用)으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자 4. 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자(건물의 경우로 한정한다)] 의 ‘특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 확인서’(이에 해당하기 위해서는 건물의 소재와 지번, 건물의 종류, 구조 및 면적 등 건물의 표시 및 건물의 소유자의 이름이나 명칭과 주소나 사무소의 소재지 표시가 기재되어야 한다)가 필요하다.
(3) 부동산등기법 65조 4호 소정의 소유를 증명하는 ‘특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 확인서’에 해당하기 위해서는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)이 발급한 증명서로서 다음 의 요건, 즉 “① 건물의 소재와 지번, 건물의 종류, 구조 및 면적 등 건물의 표시 및 ② 건물 소유자의 성명이나 명칭과 주소나 사무소의 소재지 표시”를 모두 구비해야 한다.
(4) 어떤 서면이 부동산등기법 65조 4호의 서면에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서는 위 (3)항 소정의 요건을 기준으로 해야 한다.
어떠한 서면이 그 서면에 해당하는지 여부는 당해 등기신청을 받은 등기관이 구체적으로 판단할 사항이나, ① 지방세기본법 63조 2항에 의하여 교부받은 지방세기본법 시행규칙 별지 23호 서식의 납세증명서(대법원 1999. 10. 8. 선고 97다45266 판결), 민원사무처리에 관한 법률에 의하여 교부받은 세목별과세증명서, 재산세납세증명이나 납세완납증명서, 지방세세목별과세증명서(대법원 1999. 10. 8. 선고 97다45266 판결), ② 건축법 22조 2항에 의하여 교부받은 건축법 시행규칙 별지 제18호 서식의 건축물 사용승인서(등기예규 제1427호), ③ 임시사용승인서, 착공신고서, 건물현황사진, 공정확인서, 현장조사서, 사실확인서(대법원 1992. 12. 28.자 92그32 결정), ④ 사실조회회보, 건축허가서, 공사시방서, 도면(대법원 1985. 4. 1.자 85마105 결정), ⑤ 사업계획변경승인서, 건축허가대장, 질의회신 및 감정도면(대법원 1984. 11. 13.자 84마81 결정), ⑥ 건축허가자를 상대로 소유권을 확인한 판결, 건물에 대하여 국가를 상대로 소유권을 확인한 판결(등기예규 제1427호) 등은 위 서면에 해당하지 않는다.
다만 시장 등이 발급한 사실확인서로서, 건물의 소재와 지번, 건물의 종류, 구조, 면적 등 건물의 표시와 소유자의 표시 및 그 건물이 완성되어 존재한다는 사실이 기재되어 있고, 특히 집합건물의 경우에는 1동 건물의 표시 및 1동의 건물을 이루는 모든 구분건물의 표시가 구체적으로 기재되어 있다면 위 서면에 해당할 수 있을 것이다(등기예규 제1427호 미등기부동산의 소유권보존등기 신청인에 관한 업무처리지침).
2. 미등기건물에 대한 민사집행법 81조 1항 2호 단서에 따른 집행방법
가. 개설
종전에는 신청인이 전항에서 말한 서면을 제출하는 것은 사실상 어렵기 때문에, 실무상 미등기 부동산에 대한 경매는 거의 이루어지지 않았고, 미등기 신축건물에 대한 집행 또한 할 방법이 없었는데, 민사집행법 81조 1항 2호 단서의 신설로 미등기 신축건물에 대한 경매가 가능하게 되었다.
그렇지만, 위 규정의 신설로 모든 미등기 건물에 대한 경매가 가능하게 된 것이 아니므로, 주의해야 한다. 만일 건축허가나 건축신고를 하지 않은 무허가 건물에 대해서도 부동산집행을 허용함으로써 이를 위한 보존등기가 가능하게 되면 불법건축물이 양산되어 건축물 관리의 근본취지가 크게 훼손될 뿐 아니라, 절차적인 측면에서도 이러한 건물의 경우에는 그 소유권자를 확인하기 어려운 문제가 있으므로, 신설조항은 적법하게 건축허가나 건축신고를 마친 건물이 사용승인을 받지 못한 경우에만 부동산 집행을 위한 보존등기를 할 수 있게 함으로써 경매를 가능하게 한 것이다[미등기 건물에 대한 집행의 필요성이 인정된다 하더라도 남용의 가능성이 있다. 즉, ① 편법을 이용한 등기(불법 건축물의 등기 후 경매취하) 및 현황과 다른 등기를 할 가능성이 있고, ② 건축물대장 작성과 관련하여 현재 구분건물의 실질심사에 의하여 등기한 후 등기필 통지에 의하여 대장을 작성하도록 하고 있는 규정이 있음에도 대장소관청에서 이를 이행하고 있지 않는 실정 하에서 대장작성의 근거규정이 없는 보존등기 실행으로 인하여 차후 소유권행사에 불편이 가중될 수 있고, 위 등기와 별도로 대장 작성에 의한 등기실행으로 사실상 중복등기가 발생할 우려도 있다. 따라서 집행법원은 이러한 남용이나 악용을 방지하기 위하여 미등기 건물에 대한 강제집행개시결정에 함에 있어 요건을 엄격히 심사하는 등 신중을 기해야 한다].
신설조항은 완공이 된 건물뿐 아니라 완공되지 않아 보존등기가 경료되지 않았거나 사용승인되지 않은 건물이라고 하더라도 채무자의 소유로서 건물로서의 실질과 외관을 갖추고 그의 지번·구조·면적 등이 건축허가 또는 건축신고의 내용과 사회통념상 동일하다고 인정되는 경우에는 이를 부동산경매의 대상으로 삼고 있다(대법원 2005. 9. 9.자 2004마696 결정).
신설조항이 완공되지 않은 건물에 대한 경매를 인정하고 있기는 하지만 최소한 건축허가의 내역과 같은 층수의 골조공사가 완공되고, 주벽과 기둥 등의 공사 이루어져 건축허가의 내역과 같은 건물로서의 외관은 갖춘 건물로 인정될 수 있는 정도의 공사가 이루어진 경우에만 이를 경매의 대상으로 삼을 수 있다 할 것이다[대법원 2003. 7. 15.자 2003마353 결정, 대법원 2004. 10. 14.자 2004마342 결정].
또한 민사집행법 81조 1항 2호에서 말하는 ‘채무자의 소유로 등기되지 않은 부동산’이라고 함은 미등기부동산을 말하는 것으로서 제3자 명의로 등기가 마쳐진 부동산은 이에 해당하지 않으므로, 민사집행법 244조 2항에 정한 권리이전명령은 같은 법 81조 1항 2호에 정한 서류가 될 수 없고, 제3자 명의로 등기되어 있는 부동산에 관하여는 사실상 그 부동산이 채무자의 소유라고 하더라도 채무자 명의로 등기가 회복되지 않는 한 경매신청을 할 수 없다(대법원 2007. 5. 22.자 2007마200 결정).
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
