【민사집행법전문변호사(부동산경매) 미등기토지에 대한 강제경매】<미등기토지에 대하여 소유권보존등기하는 방법> 미등기토지에 대한 경매를 신청할 때는 즉시 채무자의 명의로 등기할 수 있음을 증명할 서류를 제출하여야 하는데, 그 서류란 무얼까?【윤경 변호사 더리드(The Lead)】
<미등기 부동산에 대한 경매를 신청할 때는 즉시 채무자의 명의로 등기할 수 있음을 증명할 서류를 제출하여야 하는데, 그 서류란 무얼까?>
● 미등기부동산에 대한 경매신청방법(미등기부동산에 대하여 소유권보존등기하는 방법)
1. 미등기 부동산에 대한 강제경매
미등기 부동산이라 하더라도 채무자의 소유이면 강제경매를 할 수 있다.
미등기 부동산에 관하여 경매개시결정을 하면 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하고[이 경우 국민주택채권매입필증을 징구할 수 없다(등기예규 제1410호 등기신청시 납부할 취득세 및 등록면허세 등에 관한 예규 6)] 경매개시결정등기를 하게 된다[미등기 부동산의 경우 그 부동산이 채무자의 소유임을 증명할 서류(부동산소유증명서)의 표시와 부합되도록 적어야 한다. 미등기의 경우에는 집행법원의 경매개시결정등기의 촉탁이 있으면 등기관은 직권으로 그 부동산의 소유권보존등기를 하고(부등법 66) 그 등기부에 강제경매신청의 등기를 하게 된다. 그러므로 미등기 부동산에 대하여 강제경매를 신청하는 경우에는 경매신청서 부동산표시란에 미등기라는 취지를 부기해야 한다].
등기기록이 멸실되고 아직 회복등기가 되어 있지 않은 부동산도 위와 마찬가지이다.
미등기 부동산에 대한 경매를 신청할 때는 즉시 채무자의 명의로 등기할 수 있음을 증명할 서류[‘즉시 채무자의 명의로 등기신청할 수 있음을 증명할 서류’란 채무자 단독으로 일방적으로 등기신청할 수 있는 증명서면을 의미한다] 즉, 채무자의 소유임을 증명하는 서면과 부동산의 표시를 증명하는 서면(부등규칙 121②)을 붙여야 한다[부동산등기규칙 제121조(소유권보존등기의 신청) ① 법 제65조에 따라 소유권보존등기를 신청하는 경우에는 법 제65조 각 호의 어느 하나에 따라 등기를 신청한다는 뜻을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공해야 한다. 이 경우 제43조 제1항 제5호에도 불구하고 등기원인과 그 연월일은 신청정보의 내용으로 등기소에 제공할 필요가 없다. ② 제1항의 경우에 토지의 표시를 증명하는 토지대장 정보나 임야대장 정보 또는 건물의 표시를 증명하는 건축물대장 정보나 그 밖의 정보를 첨부정보로서 등기소에 제공해야 한다. ③ 건물의 소유권보존등기를 신청하는 경우에 그 대지 위에 여러 개의 건물이 있을 때에는 그 대지 위에 있는 건물의 소재도를 첨부정보로서 등기소에 제공해야 한다. 다만, 건물의 표시를 증명하는 정보로서 건축물대장 정보를 등기소에 제공한 경우에는 그러하지 아니하다. ④ 구분건물에 대한 소유권보존등기를 신청하는 경우에는 1동의 건물의 소재도, 각 층의 평면도와 전유부분의 평면도를 첨부정보로서 등기소에 제공해야 한다. 이 경우 제3항 단서를 준용한다].
채무자 소유의 부동산이 무효의 원인에 의하여 제3자 명의로 등기되어 있는 경우에는 그 등기명의를 채무자에게 회복한 후가 아니면 채무자에 대한 강제집행으로서의 강제경매의 대상이 되지 않는다.
채무자가 아직 소유권을 취득하지 못하고 소유권이전등기청구권만 가지고 있는 부동산에 대하여도 채무자의 명의로 등기를 하기 전에는 부동산 자체에 대한 강제집행을 신청할 수 없다.
2. 미등기부동산에 대한 소유권보존등기 신청방법
가. 신청권자
부동산등기법 65조 1호에 의하여 미등기부동산의 소유권보존등기를 신청할 수 있는 자는 다음과 같다.
(1) 대장등본에 의하여 자기 명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있는 자
(가) 대장에 최초의 소유자로 등록된 자
① 대장등본에 의하여 소유권보존등기를 신청할 수 있는 자는 대장에 자기 또는 피상속인이 최초의 소유자로 등록되어 있음을 증명하는 자이어야 한다(대장상 소유자의 성명, 주소 등의 일부 누락 또는 착오가 있어 대장상 소유자 표시를 정정 등록한 경우를 포함한다).
② 대장에 소유명의인으로 등록된 후 성명복구(일본식 씨명이 군정법령 제122호인 조선성명복구령 또는 종전 호적 관련 법령이나 예규 등에 의하여 대한민국식 성명으로 종전 호적에 복구된 경우를 말한다), 개명, 전거 등으로 등록사항에 변경이 생긴 경우에는 대장등본 외에 제적등본, ｢가족관계의 등록 등에 관한 법률｣ 15조 1항 2호의 기본증명서, 주민등록표등본 등 변경사실을 증명하는 서면을 첨부하여 소유권보존등기를 신청할 수 있다.
(나) 대장에 최초의 소유자로 복구된 자
① 대장 멸실 후 복구된 대장에 최초의 소유자로 기재(복구)된 자는 그 대장등본에 의하여 소유권보존등기를 신청할 수 있다.
다만, 1950. 12. 1. 법률 제165호로 제정된 구 지적법(1975. 12. 31. 법률 제2801호로 전문개정되기 전의 것)이 시행된 시기에 복구된 대장에 법적 근거 없이 소유자로 기재(복구)된 자는 그 대장등본에 의한 소유권보존등기를 신청할 수 없다.
② 현재의 대장의 기초가 되었던 폐쇄된 구 대장의 기재내용 또는 형식으로 보아 대장 멸실 후 위 ①의 단서에 해당하는 시기에 소유자가 복구된 것으로 의심되는 경우(구 대장상 당해 토지를 일제시대에 사정받은 것으로 되어 있으나 소유자 표시란에 일제시대의 용어인 ‘씨명 우ハ 명칭’ 대신 ‘성명 우는 명칭’과 같이 우리나라식 용어인 ‘성명’이나 한글 ‘는’이 기재되어 있는 경우 등), 등기관은 소유자 복구 여부에 대하여 신청인으로 하여금 소명하게 하거나 대장 소관청에 사실조회를 할 수 있고, 그 소명 또는 사실조회 결과 대장상 최초의 소유자가 위 ①의 단서에 해당하는 시기에 법적 근거 없이 복구된 것으로 밝혀진 때에는, 그 대장등본에 의한 소유권보존등기를 신청할 수 없다.
(다) 대장상 소유권이전등록을 받은 자
대장상 소유권이전등록을 받은 소유명의인 및 그 상속인은 다음의 경우, 즉 ① 등기기록이 멸실되었으나 등기기록상의 소유자로서 멸실회복등기 기간 내에 회복등기신청을 하지 못한 경우 또는 ② 미등기 토지의 지적공부상 ‘국’으로부터 소유권이전등록을 받은 경우를 제외하고는 자기 명의로 직접 소유권보존등기를 신청할 수 없고, 대장상 최초의 소유자 명의로 소유권보존등기를 한 다음 자기 명의로 소유권이전등기를 신청해야 한다.
(2) ｢부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법｣(이하 ‘특별조치법’이라 한다)에 의한 신청권자
특별조치법(2005. 6. 25. 법률 제7500호로 제정, 2006. 12. 26. 법률 제8080호로 일부개정)에 의하여 변경등록 또는 복구등록된 대장상의 소유명의인은 직접 자기명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있으나, 같은 법의 유효기간(2007. 12. 31.)이 경과한 후에는 그 대장등본에 의하여 소유권보존등기를 신청할 수 없다.
다만, 위의 유효기간 중에 확인서의 발급을 신청한 부동산에 대하여는 유효기간 경과 후 6월까지는 등기를 신청할 수 있다.
나. 부동산등기법 65조 2호의 “판결”의 의미
(1) 소유권을 증명하는 판결에 있어서의 상대방
부동산등기법 65조 2호 소정의 소유권을 증명하는 “판결”(판결과 동일한 효력이 있는 화해조서, 제소전화해조서, 인낙조서, 조정조서를 포함한다. 이하 같다)은 ① 토지(임야)대장 또는 건축물대장상에 자기 또는 피상속인이 최초의 소유자로 등록되어 있는 자(대장상 소유자 표시에 일부 오류가 있어 대장상 소유자 표시를 정정등록한 경우의 정정등록된 소유명의인을 포함한다), ② 등기기록이 멸실되었으나 등기기록상 소유자로서 멸실회복등기 기간 내에 회복등기를 신청하지 못한 자, ③ 미등기 토지의 지적공부상 ‘국’으로부터 소유권이전등록 받은 자, ④ 토지(임야)대장상의 소유자 표시란이 공란으로 되어 있거나 소유자표시에 일부 누락이 있어 대장상의 소유자를 특정할 수 없는 경우에는 국가를 대상으로 한 것이어야 한다.
(2) 판결의 종류
(가) 소유권을 증명하는 판결은 보존등기신청인의 소유임을 확정하는 내용의 것이어야 한다.
그러나 그 판결은 소유권확인판결에 한하는 것은 아니며, 형성판결이나 이행판결이라도 그 이유 중에서 보존등기신청인의 소유임을 확정하는 내용의 것이면 이에 해당한다(대법원 1971. 11. 12.자 71마657 결정, 대법원 1994. 3. 11. 선고 93다57704 판결, 대법원 2011. 11. 24. 선고 2011다55023 판결).
① 당해 부동산이 보존등기신청인의 소유임을 이유로 소유권보존등기의 말소를 명한 판결이나 ② 토지대장상 공유인 미등기 토지에 대한 공유물분할의 판결(다만 이 경우에는 공유물분할의 판결에 따라 토지의 분필절차를 먼저 거친 후에 보존등기를 신청해야 한다.)은 부동산등기법 65조 2호의 판결에 해당한다.
그러나 ① 매수인이 매도인을 상대로 토지의 소유권이전등기를 구하는 소송에서 매도인이 매수인에게 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고 당해 토지가 매도인의 소유임을 확인한다는 내용의 화해조서, ② 건물에 대하여 국가를 상대로 한 소유권확인판결, ③ 건물에 대하여 건축허가명의인(또는 건축주)을 상대로 한 소유권확인판결은 부동산등기법 65조 2호의 판결에 해당하지 않는다.
(나) 부동산등기법 65조 2호에서 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자가 소유권보존등기를 신청할 수 있다고 규정한 것은, 건축물대장이 생성되어 있으나 다른 사람이 소유자로 등록되어 있는 경우 또는 건축물대장의 소유자 표시란이 공란으로 되어 있거나 소유자표시에 일부 누락이 있어 소유자를 확정할 수 없는 등의 경우에 건물의 소유자임을 주장하는 자가 판결이나 위 서면에 의하여 소유권을 증명하여 소유권보존등기를 신청할 수 있다는 취지이지, 아예 건축물대장이 생성되어 있지 않은 건물에 대하여 처음부터 판결에 의하여 소유권을 증명하여 소유권보존등기를 신청할 수 있다는 의미는 아니라고 해석함이 상당하므로, 건축물대장이 생성되지 않은 건물에 대한 소유권확인청구의 소는 당사자의 법률상 지위의 불안 제거에 별다른 실효성이 없는 것으로서 확인의 이익이 없어 부적법하고, 설령 판결을 받는다고 하더라도 그 판결은 부동산등기법 65조 2호의 판결이라고 할 수 없다(대법원 2011. 11. 10. 선고 2009다93428 판결).
3. 미등기 토지
(1) 채무자의 명의로 등기할 수 있음을 증명할 서류는 토지대장, 소유권확인판결, 수용증명서 등이다(부등법 65)[부동산등기법 제65조(소유권보존등기의 신청인) 미등기의 토지 또는 건물에 관한 소유권보존등기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청할 수 있다. 1. 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인 2. 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자 3. 수용(收用)으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자 4. 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자(건물의 경우로 한정한다)].
(2) 대장등본에 의하여 소유권보존등기를 신청할 수 있는 자는 원칙적으로 대장등본에 의하여 대장에 자기 또는 피상속인이 최초의 소유자로 등록되어 있음을 증명하는 자이어야 한다.
적법하게 토지대장(임야대장)상에 소유자로서 복구등록이 되지 않은 경우 즉, 토지대장등본에는 대장상의 소유자로서 기재되어 있으나 적법하게 소유자로 복구등록이 되지 않은 경우 그 대장상의 소유자[① 구(폐쇄)토지(임야)대장등본에는 소유자로 등록되어 있으나 신토지(임야)대장등본에는 소유자로 복구등록이 되어 있지 않은 자, ② 1975. 12. 31. 법률 제2801호로 전문개정된 지적법 시행 전에 소관청이 법적 근거 없이 복구한 구(폐쇄)토지(임야)대장등본에 소유자로 기재되어 신토지(임야)대장에 소유자로 기재된 경우(소유자 복구기재 여부를 불문한다)의 대장상 소유자 등을 말한다]는 직접 자기명의로 소유권보존등기를 할 수 없다(등기예규 제1427호).
(3) 부동산등기법 65조 2호 소정의 판결은 그 내용이 신청인에게 소유권이 있음을 증명하는 확정판결이면 충분하고, 그 종류에 관하여 아무런 제한이 없어 반드시 확인판결이어야 할 필요는 없고, 이행판결이든 형성판결이든 관계가 없으며, 또한 화해조서 등 확정판결에 준하는 것도 포함한다(대법원 1990. 3. 20.자 89마389 결정, 대법원 1994. 3. 11. 선고 93다57704 판결, 대법원 2011. 11. 24. 선고 2011다55023 판결).
