【매각허가에 대한 이의】《매각결정기일의 개시 및 변경, 이해관계인의 진술, 매각허가결정(매각불허가결정)에 대한 이의사유》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【매각허가에 대한 이의】《매각결정기일의 개시 및 변경, 이해관계인의 진술, 매각허가결정(매각불허가결정)에 대한 이의사유》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《매각허가에 대한 이의 : 매각결정기일의 개시 및 변경 , 이해관계인의 진술, 매각허가결정(매각불허가결정)에 대한 이의사유》[이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.1364-1391 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.1238-1259 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(III) 부동산집행2 P.329-339 참조]

 

I. 매각결정기일의 개시

 

1. 의의

 

⑴ 매각결정기일이라 함은 집행법원이 매각기일의 종결 후 법원 내에서 매각허부의 결정에 관하여 이해관계인의 진술을 듣고 직권으로 법정의 이의사유가 있는지 여부를 조사한 후 매각의 허가 또는 불허가결정을 하는 기일이다.

 

⑵ 법원은 매각기일의 종료 후 미리 정해진 기일에 매각결정기일을 열어 매각허가 여부에 관하여 이해관계인의 진술을 듣고 직권으로 법정의 이의사유가 있는지 여부를 조사한 다음, 매각의 허가 또는 불허가결정을 선고한다.

 

2. 기일의 지정, 공고, 통지 및 개시

 

매각결정절차는 법원 안에서 진행하여야 한다(민사집행법 제109조 제2항).

매각결정기일은 매각기일과 함께 공고된다(민사집행법 제104조 제1항).

매각결정기일은 매각기일부터 1주 이내로 정하여야 한다(민사집행법 제109조 제1항).

이는 훈시규정이다.

법원은 매각결정기일을 이해관계인에게 통지하여야 한다(민사집행법 제104조 제2항)[공유지분의 경매 시에는 다른 공유자에 대하여 입찰기일을 통지하여야 하며, 이를 흠결하면 매각허가결정에 대한 항고사유가 된다(대법원 1998. 3. 4.자 97마962 결정)].

이 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소에 등기우편으로 발송할 수 있다(민사집행법 제104조 제3항, 민사집행규칙 제9조).

 

Ⅱ. 매각결정기일의 변경

 

1. 변경

 

⑴ 법원은 직권으로 매각결정기일을 변경할 수 있다.

 

⑵ 법원은 자유재량에 의하여 매각기일 전에 매각기일과 함께 매각결정기일을 변경하거나 또는 매각실시 후에 매각결정기일만을 변경할 수도 있고 또 매각결정기일을 개시한 후에 이를 연기할 수도 있다.

 

⑶ 매각결정기일은 매각의 실시에 앞서 지정되어 이해관계인에게 통지되며 일정한 방법으로 공고되지만(민사집행법 제104조 제1항, 제2항) 매각실시를 마친 뒤에 매각결정기일이 변경된 때에는 법원사무관 등은 최고가매수신고인·차순위매수신고인 및 이해관계인에게 변경된 기일을 통지하여야 한다(민사집행규칙 제73조).

그러나 변경된 기일을 공고할 필요는 없다(대법원 1966. 7. 29.자 66마125 결정, 1981. 1. 19.자 80마96 결정).

 

2. 통지

 

⑴ 매각실시를 마친 뒤에 매각결정기일이 변경된 때에는, 법원사무관등은 최고가매수신고인, 차순위매수신고인 및 이해관계인에게 변경된 기일을 통지하여야 한다(민사집행규칙 제73조 제1항).

여기서 말하는 매각결정기일의 변경은 종전 기일을 취소함과 동시에 새로운 기일을 정하는 협의의 변경 외에, 종전 기일을 취소한 후에 후일 별도로 새로운 기일을 지정하는 경우를 포함한다. 후자에 관하여는 구 기일을 취소한 시점에 그 취지를 통지할 필요는 없고, 새로운 기일이 지정되면 그 때 새로운 기일을 통지하면 된다.

통지를 받을 상대방은 최고가매수신고인·차순위매수신고인 및 이해관계인이다.

여기서 이해관계인은 민사집행법 제90조에 규정된 이해관계인을 의미한다.

 

⑵ 이 통지는 기록에 표시된 이해관계인등의 주소에 등기우편으로 발송할 수 있다(민사집행규칙 제73조 제2항).

새로 지정된 매각결정기일도 매각기일부터 1주 이내이어야 하나 이는 훈시규정이므로 1주 이후라도 위법은 아니다.

 

⑶ 매각결정기일을 변경하는 예로는, 매각기일이 종료되고 최고가매수신고인이 결정되었으나 매각불허가사유의 유무를 조사하는데 심문이 필요함에 따라 시간을 필요로 하는 때, 농지취득자격증명을 발급 받는데 시간이 소요되어 매각결정기일까지 제출할 수 없는 때와 같이 매각결정기일을 예정대로 열 수 없는 사정이 발생한 경우를 들 수 있다.

 

⑷ 매각실시 후 매각결정기일까지의 사이에 강제집행의 일시정지를 명하는 재판의 정본이 제출된 때(민사집행법 제49조 제2호)에는 일단 매각결정기일을 연 다음에 민사집행법 제121조 제1호 후단, 제123조 제2항에 의하여 매각불허가결정을 함이 상당하다.

 

Ⅲ. 이해관계인의 진술

 

1. 진술할 수 있는 이해관계인의 범위

 

⑴ 법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인에게 매각허가에 관한 의견을 진술하게 하여야 한다(민사집행법 제120조 제1항).

 

⑵ 여기서 이해관계인이라 함은 민사집행법 제90조의 이해관계인보다 넓은 개념으로서 같은 조가 규정하는 이해관계인뿐만 아니라 최고가매수신고인 또는 자기에게 매각을 허가할 것을 구하는 그 외의 매수신고인도 포함한다.

다만 자기가 최고가매수신고인으로서 매각허가를 받아야 한다고 주장하려는 자는 매수신고 시에 제공한 보증을 찾아가지 아니하고 맡겨둔 채로 있어야 하며 만일 이를 찾아간 경우에는 매각결정기일에 출석하여 의견진술을 할 자격을 상실한 것으로 보아야 한다.

 

⑶ 전의 매수인은 재매각의 매각결정기일에 이의진술권을 가지지 못한다.

다만 전의 매수인에 대한 매각대금지급기한의 통지가 부적법함에도 대금미납을 이유로 재매각명령을 한 경우 이와 같은 재매각명령의 위법은 민사집행법 제121조 제1호의 집행을 계속 진행할 수 없는 때에 해당하므로, 전의 매수인은 이를 이유로 재매각명령에 따른 매각결정기일에 이의를 하거나 매각허가결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있다(대법원 2001. 6. 4.자 2000마7550 결정).

 

2. 진술의 방법 및 시기

 

⑴ 이해관계인의 진술은 원칙으로 매각결정기일에 구술로 하여야 하나 서면으로 제출하여도 무방하다.

 

⑵ 이해관계인이 매각허가에 관한 의견을 진술할 수 있는 시기는 매각허가가 있기까지 즉 매각허가여부의 결정의 선고가 있기까지이다(민사집행법 제120조 제2항).

매각결정기일이 열렸으나 속행기일이 정하여진 경우에는 속행기일에 진술할 수 있음은 물론이다.

 

3. 진술의 내용

 

이해관계인의 진술에는 매각허가에 대한 이의 및 이에 대한 반대진술이 있다.

진술인은 진술이유를 증명하는 증거를 제출할 수 있다.

진술을 하지 아니한 자 또는 불출석자도 매각허가결정에 대한 즉시항고권을 상실하지 아니한다.

 

Ⅳ. 매각허가에 대한 이의

 

1. 의의

 

매각허가에 대한 이의라 함은 이해관계인이 민사집행법 제121조 소정의 이의사유에 기하여 매각을 허가하여서는 안 된다는 소송법상의 진술을 말한다.

이의신청이 서면으로 제출된 경우에는 문서건명부에 접수하여 경매사건기록에 시간적 접수순서에 따라 가철하며 인지는 첩부를 요하지 아니한다.

 

2. 이의사유

 

매각허가에 대한 이의사유는 민사집행법 제121조에 열거된 것에 한정되므로 그 이외의 사유(예컨대 민사집행법 제112조, 제116조 제2항)에 기하여 이의를 진술할 수는 없다.

최고가매수신고인이 사건번호를 잘못 알아 착오로 자신이 본래 매수신고를 하려던 사건의 매각대상 부동산이 아닌 다른 사건의 부동산에 매수신고를 하였다는 사유는 제121조 각 호의 어디에도 해당한다고 볼 수 없다(대법원 2004. 6. 8.자 2004마209 결정).

민사집행법 121조 소정의 이의사유는 다음과 같다.

 

가. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때(1호)

 

⑴ ‘강제집행을 허가할 수 없을 때’라 함은 강제집행의 요건, 강제집행개시의 요건, 강제경매신청의 요건이 흠결된 경우를 말한다.

집행권원의 부존재(대법원 1961. 11. 8.자 4294민재항567 결정, 1961. 12. 19.자 4292민재항617 결정), 집행력있는 정본의 부존재, 집행문의 부존재, 토지관할의 부존재, 당사자능력의 부존재(대법원 1959. 12. 30.자 4292민재항172 결정), 경매신청의 흠결(대법원 1966. 11. 7.자 66마896 결정), 판결정본송달의 흠결, 조건성취 또는 승계증명 송달의 흠결, 청구채권의 변제기 미도래, 담보나 반대급부의 불제공 등의 사유 또는 매각부동산의 부존재나 그 소유권의 부존재 등 또는 매각부동산이 법률상 양도할 수 없는 것일 경우(경매목적물인 부동산이 법률상 양도가 금지된 것이거나 또는 압류가 금지된 경우) 등의 사유가 이에 해당한다.

 

⑵ 강제집행에 있어서는 형식상의 강제집행요건이 존재하면 족하고 실체법상의 요건이 실질적으로 존재하는 것까지 확인할 필요는 없으므로, 실체법상 집행권원의 내용인 채권이 변제 기타의 사유로 이미 소멸하였다거나 또는 변제기가 유예되었다 하더라도 채무자가 그것을 이유로 본법 제44조의 청구이의의 소로써 집행권원의 효력을 배제하는 판결을 받아서 집행법원에 제출하기 전까지는 경매의 개시나 속행에 영향이 없다.

따라서 부동산에 대한 강제경매가 개시되기 이전에 또는 경매진행 도중에 채무가 변제되었다 하더라도 그것을 매각허가에 관한 이의신청사유로 주장할 수는 없다(대법원 1979. 9. 12.자 77마268 결정 등).

다만, 채권전액을 변제하고 채권자로부터 변제를 받았다는 증서를 받았거나 의무이행을 미루도록 승낙한 취지를 적은 증서를 받아서 매각결정기일 전에 경매법원에 제출한다면 경매법원은 민사집행법 제49조에 의하여 그 강제경매를 정지하거나 취소하여야 할 것이므로 그 경우에는 이를 매각허가에 대한 이의신청사유로 삼을 수 있다.

 

나아가 임의경매에서는 담보권의 부존재·소멸, 피담보채권의 불발생·소멸·이행기의 연기 등 실체상의 하자를 매각허가결정에 대한 항고사유로 삼을 수 있으므로(대법원 2008. 9. 11.자 2008마696 결정 등) 앞서 본 강제경매에 대한 내용이 적용될 여지가 없다.

 

⑵ ‘집행을 계속 진행할 수 없을 때’라 함은 ① 집행의 정지 또는 취소사유가 있을 때(민사집행법 제49조, 제50조), ② (개인)회생채권에 기한 강제경매에서 (개인)회생절차의 개시결정이 있거나(다만 개인회생채권의 경우 채권자목록에 기재된 경우에 한함), (개인)회생절차상 포괄적 금지명령이 발령된 경우, ③ (개인)회생절차상 중지·금지명령이 제출된 경우, ④ 파산채권이나 재단채권에 기한 강제경매에서 파산선고가 있는 때, ⑤ 경매신청이 취하(민사집행법 제93조)된 것을 간과하고 매각기일을 진행한 후 뒤늦게 발견한 경우, ⑥ 매각기일을 이해관계인에게 통지하지 않은 경우(대법원 1984. 9. 27.자 84마266 결정, 1999. 11. 15.자 99마5256 결정), ⑦ 경매개시결정이 채무자에게 송달되지 않은 경우(대법원 2005. 7. 19.자 2005마419 결정), ⑧ 공유물지분에 대한 경매를 진행하면서 다른 공유자에게 대한 통지가 누락된 경우(대법원 2007. 12. 27. 선고 2005다62747 판결) 등 집행절차 중에 집행법상 절차의 진행을 저해하는 사유가 발생한 경우를 말한다.

 

집행법원은 매각기일 및 매각결정기일을 이해관계인에게 통지하여야 하고(민사집행법 제104조 제2항), 이러한 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소(등기부 등본, 권리신고서 또는 배당요구신청서 상의 주소 등)에 등기우편으로 발송할 수 있는바(민사집행법 제104조 제3항, 민사집행규칙 제9조), 채무자는 민사집행법 제90조 제2호에 의하여 당연히 이해관계인이 된다.

여기서 말하는 이해관계인의 주소는 집행기록에 의하여 알 수 있는 주소 중 최근의 주소여야 하고(대법원 1993. 7. 6.자 93마549 결정), 이러한 송달방법은 우편송달에 해당하므로 그 발송 시에 송달의 효력이 있다.

그런데 채무자에게 매각기일과 매각결정기일의 통지를 하지 아니한 절차상 위법은 민사집행법 제121조 제1호의 사유가 되는 것이다(대법원 2005. 7. 19.자 2005마419 결정).

 

하지만 이해관계인이 기일 통지를 받지 못하였더라도 그 이해관계인이 매각기일을 스스로 알고 그 기일에 출석하여 매수에 참가함으로써 자신의 권리보호에 필요한 조치를 취할 수 있었다면, 그 이해관계인에 대한 매각기일 및 매각결정기일 통지의 누락은 특별한 사정이 없는 한 본조 제1호에서 정한 매각허가에 대한 이의신청사유인 ‘집행을 계속 진행할 수 없을 때’에 해당한다고 볼 수 없다(대법원 2002. 12. 24.자 2001마1047 결정).

 

조세, 그 밖의 공과금을 주관하는 공공기관에 대한 최고를 하지 않은 경우(대법원 1959. 5. 19.자 4292민재항2 결정), 매각기일공고에 기재되지 않은 다른 집행관이 경매를 실시한 경우(대법원 1996. 8. 19.자 96마1174 결정) 등은 본 호의 이의신청사유에 해당하지 않는다.

 

⑶ 나아가 집행권원이 일단 성립된 후에 실체적 청구권이 소멸하였더라도 청구이의의 소에 의하여 그 집행권원의 효력을 배제하기 전까지는 그 집행권원에 기한 강제집행을 할 수 있으므로 실체적 청구권이 소멸하였다는 사실은 본 호의 이의신청사유가 되지 않는다.

하지만 임의경매에서는 실체적 청구권의 부존재·소멸도 본 호의 이의신청사유가 되고, 경매개시 후에 채권이 변제 등의 사유로 소멸하였다는 사실은 본 호 후단의 이의신청사유가 된다(대법원 1992. 11. 11.자 92마719 결정).

 

나. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때(2호)

 

⑴ 부동산을 매수할 능력이 없는 때

 

‘부동산을 매수할 능력이 없는 때’라 함은 미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인과 같이 독립하여 법률행위를 할 수 있는 능력이 없는 경우를 의미하고, ‘부동산을 매수할 자격이 없는 때’는 법률의 규정에 의하여 매각부동산을 취득할 자격이 없거나 그 부동산을 취득하려면 관청의 증명이나 인·허가를 받아야 하는 경우를 의미하는 것으로서, 부동산을 매수할 경제적 능력을 의미하는 것이 아니다(대법원 2009. 10. 5.자 2009마1302 결정).

 

⑵ 부동산을 매수할 자격이 없는 때

 

㈎ ‘부동산을 매수할 자격이 없는 때’라 함은 법률의 규정에 의하여 매각부동산을 취득할 자격이 없거나 그 부동산을 취득할 때 필요한 관청의 증명이나 인·허가가 없는 경우를 말한다.

 

㈏ 매각부동산을 취득할 자격이 없는 경우에는 재매각에 있어서의 전의 매수인(민사집행법 제138조 제4항, 대법원 1978. 8. 30.자 마78 215 결정), 채무자(민사집행규칙 제59조), 매각절차에 관여한 집행관 또는 매각 부동산을 평가한 감정인(민사집행규칙 제59조) 및 그 친족(집행관법 제15조)등이 이에 속한다.

 

㈐ 매각부동산 취득에 관청의 증명이나 인·허가가 필요한 경우에는 ① 학교법인의 기본재산(사립학교법 제28조 제1항, 대법원 1994. 1. 25. 선고 93다42993 판결), ② 전통사찰 소유의 일정한 부동산(전통사찰의보존및지원에관한법률 제9조 제1항, 대법원 1999. 10. 22. 선고 97다49817 판결), ③ 향교재단법인의 부동산(향교재산법 제8조 제1항 제1호), ④ 공익법인의 기본재산(공익법인의설립·운영에관한법률 제11조 제3항), ⑤ 의료법인의 재산(의료법 제48조 제3항, 의료법시행령 제21조), ⑥ 사회복지법인의 기본재산(사회복지사업법 제23조 제3항), ⑦ 농지(농지취득자격증명 농지법 제8조 제1항), ⑧ 어업권(어업권이전의 인가, 수산업법 제19조) 등이 속한다

 

㈑ 따라서 매각부동산을 취득하기 위하여 최고가매수신고인이 그 허가나 증명을 받지 못하였다면 본 호의 이의신청사유가 된다(대법원 2014. 4. 3.자 2014마62 결정).

다만 이러한 증명 또는 허가는 매각허가여부의 결정 시까지 추후보완하면 이의신청사유가 되지 않는다(대법원 1968. 2. 22.자 67마169 결정).

 

㈒ 매각기일까지 이러한 증명이나 허가를 받지 못한 경우에는 본조 제2호에 정하여진 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 자격이 없는 경우로서 자격의 흠결이 제거되지 아니한 때에 해당하므로 집행법원은 법 제123조 제2항에 따라 직권으로 매각을 허가하지 아니하여야 한다(대법원 2003. 12. 17.자 2003마1669 결정).

 

㈓ 사회복지사업법 제23조 제3항은 강행규정으로서 부동산임의경매절차에서 사회복지법인의 기본재산인 부동산에 관한 낙찰에 대하여 주무관청의 허가가 없는 경우 기본재산의 소유권이 매수인에게 이전되지는 않는다(대법원 2003. 9. 26.자 2002마4353 결정).

사회복지법인의 기본재산에 대하여 실시된 부동산경매절차에서 최고가매수신고인이 그 부동산 취득에 관하여 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사의 허가를 얻지 못하였다면 민사집행법 제121조 제2호에 정한 ‘최고가매수신고인이 부동산을 매수할 자격이 없는 때’에 해당하므로 경매법원은 그에 대한 매각을 불허하여야 하고, 이는 사회복지법인이 시·도지사의 허가를 받아 토지 및 건물에 대하여 공동근저당권을 설정하였다가 건물을 철거하고 새 건물을 신축하여, 민법 제365조의 ‘저당지상 건물에 대한 일괄매각청구권’에 기하여 위 신축건물에 대한 경매가 진행된 경우라도 마찬가지이므로, 위 신축건물의 매각에 관하여 별도로 시·도지사의 허가가 없다면 최고가매수신고인에 대한 매각은 허가될 수 없다(대법원 2007. 6. 18.자 2005마1193 결정).

 

㈔ 경매대상 토지가 농지법 제2조 제1호의 농지에 해당하여 집행법원이 농지취득자격증명서 제출을 매각조건으로 정하였으나 최고가매수신고인이 매각결정기일까지 이를 제출하지 않은 경우, 이는 민사집행법 제121조 제2호의 매각불허가사유에 해당하고, 최고가매수신고인이 농지취득자격증명서의 발급에 필요한 모든 요건을 갖추었음에도 행정청이 부당히 위 증명서의 발급을 거부하여 이를 제출하지 못한 경우에도 마찬가지다(대법원 2014. 4. 3.자 2014마62 결정).

 

다. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때(3호)

 

위 제2호에 해당하는 사람이 탈법행위로서 제3자인 다른 사람의 명의를 빌려 매수신고를 함으로써 최고가매수신고인이 된 때를 의미한다.

즉 부동산을 매수할 자격이 없는 자가 위 제2호의 규정을 회피하기 위한 탈법행위로서 다른 사람의 명의를 빌려 매수신고를 하는 사례까지 방지하기 위하여, 제3자를 내세워 매수 신고를 하게 하는 경우를 매각이의사유 및 직권 매각불허사유로 하고 있다.

 

라. 최고가매수신고인 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 민사집행법 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때(4호)

 

집행관은 민사집행법 제108조 각 호의 1에 해당된다고 인정되는 자에 대하여는 매각장소에 들어오지 못하도록 하거나 매각장소에서 내보내거나 매수의 신청을 하지 못하도록 할 수 있는데, 이러한 제도적 장치에도 불구하고 제108조 각 호의 1에 해당하는 자가 최고가매수신고인이 되거나 그 대리인인 경우에는 매각허가에 대한 이의사유가 됨은 물론, 동조 각 호의 1에 해당하는 자가 그 규정을 회피하기 위하여 제3자를 내세워 매수 신고를 하게 하는 경우에도 매각이의사유 및 직권 매각불허사유가 된다.

 

마. 최저매각가격의 결정 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때(5호)

 

최저매각가격의 결정 내용 및 그 절차에 중대한 잘못이 있는 때(대법원 1998. 10. 28.자 98마1817 결정, 2000. 11. 2.자 2000마3530 결정 등), 일괄매각의 결정절차 또는 결정 자체에 중대한 위법이 있는 때, 매각물건명세서에 기재할 사항에 중대한 흠 또는 그 기재 내용에 중대한 오류가 있거나(대법원 1997. 10. 13.자 97마1612 결정, 2000. 1. 19.자 99마7804 결정 등), 현황조사의 생략 등 그 작성 절차에 중대한 하자가 있는 경우이다.

물건명세서의 사본을 비치하지 아니한 경우에도 매각허가에 대한 이의사유가 된다.

 

⑴ 최저매각가격 결정의 중대한 흠

 

① 최저매각가격이란 경매에서 매각을 허가하는 최저의 가격을 말하는데, 최저매각가격제도를 채택하고 있는 이유는 부동산이 그 실세보다 훨씬 저가로 매각되게 되면 이해관계인의 이익을 해치게 되므로 공정 타당한 가격을 유지하여, 부당하게 염가로 매각되는 것을 방지함과 동시에 매수신고를 하려는 사람에게 기준을 제시함으로써 매각이 공정하게 이루어지도록 함에 있다(대법원 1994. 11. 30.자 94마1673 결정, 1995. 7. 29.자 95마540 결정).

이는 집행당사자나 기타 이해관계인의 이익을 보장하기 위한 것으로 법정의 매각조건이며 이해관계인 전원의 합의에 의하여도 바꿀 수 없다(민사집행법 제110조 제1항).

이처럼 최저매각가격은 적정한 현금화의 전제가 되는 중요한 매각조건의 하나이므로 그 결정에 중대한 잘못이 있을 때는 매각허가에 대한 이의신청사유가 된다.

 

② ‘최저매각가격의 결정에 중대한 하자가 있는 때’라고 하려면 최저매각가격의 결정이 법에 정한 절차에 위반하여 이루어지거나 감정인의 자격 또는 평가 방법에 위법사유가 있어 이에 기초한 결정이 위법한 것으로 되는 등의 사정이 있어야 한다(대법원 2011. 11. 25.자 2011마1791 결정 등).

 

③ 단순히 감정인의 평가액과 이에 근거하여 결정한 최저매각가격이 시가에 비하여 저렴하다는 사유만으로는 여기에 해당한다고 볼 수 없지만(대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정 등), 감정에 의하여 산정한 평가액이 감정평가의 일반적 기준에 현저하게 반한다거나 사회통념상 현저하게 부당하다고 인정되는 경우에는 최저매각가격의 결정에 중대한 하자가 있는 것으로 될 수 있다(대법원 2000. 6. 23.자 2000마1143 결정, 2004. 11. 9.자 2004마94 결정).

 

④ 매각의 대상이 된 목적물의 일부를 누락하고 평가하여 최저매각가격의 결정에 중대한 하자가 생긴 경우(대법원 1998. 10. 28.자 98마1817 결정), 최저매각가격의 저감이 잘못된 경우 등도 여기에 해당한다.

 

이를 유형별로 분석해 보면 다음과 같다.

 

㈎ 감정평가방법, 절차에 문제가 있는 경우

 

판례는, ① 감정물건의 현황을 육안으로 확인한 후 평가하여야 함에도 건물 현황을 실제 파악하지 아니하고 등기부상의 표시에만 의존하여 평가한 경우(대법원 1968. 8. 26.자 68마798 결정), ② 매각부동산 중 창고의 가액을 평가함에 있어 창고의 면적을 실제보다 45.04㎡ 작게 잡아 평가액이 실제보다 11,034,800원이나 낮게 평가된 경우(대법원 1993. 9. 15.자 93마1065 결정), ③ 지상의 미등기건물이 같이 경매되는 경우와 그렇지 아니한 경우는 경매목적물인 그 부지의 평가액에도 영향이 있다 할 것인데, 집행법원이 미등기건물을 경매목적물에서 제외하면서 감정인에게 미등기건물이 제외된 경우의 토지평가액의 보정을 명하는 등의 조치를 취하지 아니하고 종전에 제출된 평가서의 미등기건물이 포함된 전체평가액에서 미등기건물의 가액만을 공제하고 최저경매가격을 정한 경우(대법원 1993. 9. 15.자 93마1065 결정), ④ 감정인이 건물의 용도를 착각하였을 뿐만 아니라 건물의 면적을 100㎡나 작게 잡아 평가한 경우(대법원 1991. 12. 16.자 91마239 결정), ⑤ 분필된 부동산 간에 10배의 차이가 나도록 평가되었음에도(분필된 토지 중 한 필지의 토지는 평당 1,000원으로, 다른 한 필지의 토지는 평당 100원으로 평가), 그 원인 등에 대해 심리하지 않고 단순히 오기에 불과하다고 본 경우(대법원 1964. 8. 25.자 64마546 결정), ⑥ 경매부동산에 관하여 환지예정지가 지정되어 있는데도 이를 간과한 채 평가한 가액을 최저매각가격으로 한 경우(대법원1974. 1. 8.자 73마683 결정) 위법하다고 하였다.

 

한편, 경매대상 부동산이 업무시설임을 전제로 가격평가를 하였으나 실제로는 근린생활시설인 사안에서, 이는 매각목적물의 평가를 실시함에 있어 부동산의 물적 상태나 그 용도 및 이에 대한 각종 규제 등을 실제와 다르게 적용하여 그 가격을 결정한 것으로서, 그러한 사유가 본 호(제5호) 소정의 매각허가에 대한 이의신청사유가 될 수 있음은 별론으로 하고, 이로써 매수인인 재항고인이 부동산의 소유권을 취득하지 못하거나 또는 부동산의 부담이 현저히 증가하여 재항고인이 인수할 권리가 중대하게 변동되었다고 할 수 없으므로, 위와 같은 사유는 본법 제127조 제1항에 의한 매각허가결정의 취소사유는 될 수 없다고 본 판례가 있다(대법원 2005. 8. 8.자 2005마643 결정).

 

㈏ 일부 경매대상 물건이 감정평가에서 누락된 경우

 

수목의 가액을 포함하여 경매대상이 된 임야의 가액을 평가하여야 함에도 불구하고 위 수목의 가액을 제외시킨 채 오직 토지가격만을 평가하여 이를 그대로 최저매각가격으로 결정한 것은 그 가격결정에 중대한 흠이 있는 경우에 해당한다(대법원 1998. 10. 28.자 98마1817 결정).

 

또한 지하굴착공사에 의한 콘크리트구조물(대법원 1994. 4. 22.자 93마719 결정), 건물의 부합물인 증축부분(대법원 1981. 6. 15.자 81마151 결정)에 대한 평가를 누락한 경우, 공장저당에 의한 경매에서 감정평가서상의 평가대상인 기계, 기구 등이 매각물건명세서상의 기재와 동일한지 여부 및 저당권의 효력이 미치는지 여부에 의심이 있는 경우(대법원 1993. 4. 6.자 93마116 결정)도 이에 해당한다.

 

한편, 일부 경매대상 물건이 감정평가에서 누락되었다 하더라도 감정인의 총평가액과 누락부분의 가액, 후순위 근저당권자의 배당가능성 등을 고려하여 그 누락부분이 매각을 허가하지 않아야 할 정도로 중대한 것인 경우에만 최저매각가격의 결정에 중대한 하자가 있는 것으로 판단될 수 있다.

즉, 선순위 근저당권자의 채권최고액이 합계 17억 2,500만 원이고 감정인의 총평가액은 929,596,000원인데, 누락된 기계기구의 담보제공 당시 가액이 311만 원에 불과한 경우에는 최저매각가격의 결정에 중대한 흠이 있는 경우에 해당하지 않는다(대법원 2000. 11. 2.자 2000마3530 결정).

반면, 공장공용물을 누락한 채 3,341,262,090원으로 평가된 공장부동산에 대하여, 1회 입찰기일 전에 그 누락사실이 발견되어 경매법원이 기일을 연기하고 보완감정을 실시한 결과 위 공장공용물이 1,026,742,060원으로 평가되었음에도 공장공용물이 누락된 매각물건명세서를 변경하지 않고 입찰기일공고에도 입찰목적물의 최저입찰가격을 위 3,341,262,090원으로 그대로 기재하여 진행된 입찰기일에서 35억 8,700만 원으로 입찰한 사람이 최고가매수신고인이 된 사안에서는 최저매각가격의 결정 및 매각물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있다고 보았다(대법원 2003. 9. 1.자 2003마754 결정).

 

㈐ 경매대상에 포함되지 않은 부합물 등을 감정평가에 포함시킨 경우

 

위 ㈏항과 같이 목적물을 누락한 채 평가하는 경우도 있지만, 매각대상이 아닌 목적물을 잘못 포함시켜 평가하는 경우도 있다.

이 경우도 정당한 평가액과의 차이가 크다면 중대한 흠이 있다고 보아야 한다.

판례도, 경매대상 토지(2,388.27㎡)와 이에 인접한 경매대상이 아닌 토지에 걸쳐서 지하구조물(3,334.52㎡)이 축조되어 있어, 위 지하구조물 중 경매대상 토지에 위치한 부분만 경매대상 토지에 부합되었다고 할 것임에도, 경매대상 토지에 위치한 부분을 포함한 위 지하구조물 전체 면적을 기준으로 가액을 평가하여 결과적으로 40-50억 원 정도가 많게 평가된 경우에는 최저매각가격 결정에 중대한 하자가 있다고 하였다(대법원 1995. 7. 29.자 95마540 결정).

 

㈑ 감정평가액이 현저하게 부당하다고 인정되는 경우

 

판례는, ① 평가 기준일로부터 5년여 전에 설정된 근저당권의 채권최고액이 이미 감정평가액을 초과하고 있고, 그 이후에도 수차에 걸쳐 그 평가액을 넘는 금액을 채권최고액으로 하는 근저당권이 추가로 설정되었으며, 개별공시지가에 따라 계산한 토지의 가격이 감정평가액의 수 배에 달할 뿐 아니라, 실제 매매 사례 또한 그 감정평가액을 훨씬 초과하는 경우(대법원 1995. 7. 12.자 95마453 결정), ② 감정인이 별다른 감정의 근거를 제시하지 아니한 채 경매부동산 전체를 일괄하여 2억 원이라고 평가하였는데 근저당권 채권최고액의 합계가 2억 5,300만 원으로 위 감정평가액을 넘고, 개별공시지가를 기초로 하더라도 경매부동산 중 토지의 가격이 501,580,585원이 되어 위 감정평가액을 훨씬 넘는 경우(대법원 1994. 2. 24.자 93마1934 결정), ③ 근저당권 채권최고액 합계액이 감정평가 금액의 수배에 달하는 경우(대법원 2000. 6. 23.자 2000마1143 결정) 평가액이 현저하게 부당하여 본 호의 사유가 된다고 하였다.

 

㈒ 가격 저감상의 하자

 

적법하게 결정된 최저매각가격을 아무런 이유 없이 저감하는 것은 허용되지 않지만, 매각기일에 매수신고가 없이 매각기일이 최종적으로 마감되었기 때문에 새 매각기일을 정하였을 때에는 최저매각가격을 상당히 낮출 수 있고(민사집행법 제119조), 새 매각기일에서도 매수가격의 신고가 없으면 매수가격의 신고가 있을 때까지 차례로 최저매각가격의 저감 및 새 매각기일의 지정 절차를 되풀이 할 수 있다.

다만, 이러한 가격저감은 어디까지나 전의 매각기일이 적법하게 열렸던 것을 전제로 하는 것이므로, 부적법한 기일에는 매수신고가 없더라도 최저매각가격을 저감할 수 없다.

 

이와 반대로 새 매각을 실시함에 있어서 최저매각가격을 저감하지 않았다고 하더라도 그것이 당연히 본 호의 이의신청사유가 되는 것은 아니다.

 

가격저감에 대하여는 독립된 불복방법이 없고, 본 호에 따라 매각결정기일에서 매각허가에 대한 이의 또는 매각허가결정에 대한 항고로 불복할 수 있다.

 

⑵ 일괄매각의 결정의 중대한 흠

 

‘일괄매각의 결정에 중대한 하자가 있는 때’라고 함은 일괄매각의 결정 절차 또는 결정 자체에 중대한 위법이 있는 경우를 말한다.

다음과 같은 경우들이 있을 수 있다.

 

㈎ 개별매각을 하여야 하는데 일괄매각을 한 경우

 

① 일괄매각을 하기 위해서는 매각목적물 사이에 이용상의 일체성 내지 견련관계가 있어야 한다.

그런데 부동산의 종류와 개수가 많고 그 사이에 이용상의 일체성 내지 견련관계가 없음에도 불구하고 일괄매각을 한다면 부동산의 이용방법 및 자금 등의 관계상 매수희망자가 한정되어 버릴 것이고 따라서 개별경매의 경우에 비하여 오히려 매수신고가격이 현저하게 떨어질 가능성이 있다.

그러므로 이러한 경우의 일괄매각결정은 위법하다고 보아야 하고, 본 호의 이의신청사유가 된다.

 

② 공장저당법에 정하여진 공장재단을 이루지 아니한 다수의 토지가 공장저당의 목적물이 된 경우에 있어서 그 중 일부의 토지 위에 공장에 속하는 건물이나 공장의 공용물 등이 설치되어 있지 아니하면 단순히 공동으로 공장저당의 목적물이 되었다는 이유만으로 다수의 토지 전부에 대하여 일괄매각을 하여야 하는 것은 아니고, 이러한 경우에도 그 토지들이 공장의 부지로 상용되고 있는 것으로 사회통념상 인정될 수 있는 경우에 한하여 이를 공장건물이 서 있는 토지와 마찬가지로 보아 그 토지 또는 건물 및 공장의 공용물 등과 분리하여 분할매각을 할 수 없다.

하지만 농지와 농지가 아닌 토지는 특별한 사정이 없는 한 그 상호간에 이용관계에 있어서 견련성이 없으며, 농지법상의 농지인 경우에는 매수인의 자격이 법령에 의하여 제한되므로 농지와 농지가 아닌 토지를 일괄하여 매각하게 되면 농지취득자격증명을 받을 수 없는 사람은 매수신고를 할 수 없게 되어 매수희망자를 제한하게 되므로 경매목적인 토지 중 일부 토지만이 농지에 해당하는 경우에는 일괄매각의 요건을 갖추지 못하였다고 보아야 한다(대법원 2004. 9. 24.자 2003마757 결정).

따라서 농지가 공장에 속하는 토지 또는 건물 및 공장의 공용물 등과 함께 공장저당의 목적물이 된 경우에 있어서 그 농지 위에 공장에 속하는 건물이나 공장의 공용물 등이 설치되어 있지 아니하면 단순히 공장저당의 목적물이 되었다는 이유만으로 그 농지에 대하여도 일괄매각을 할 수는 없다(대법원 2004. 11. 30.자 2004마796 결정).

 

③ 여러 개의 재산을 일괄매각하는 경우에 그 가운데 일부의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 재산의 매각은 허용되지 않는다(민사집행법 제101조 제3항 본문).

즉, 과잉매각이 되면 일괄매각이 허용되지 않는데 이러한 경우에 전체 토지를 일괄매각 결정한 경우 위법하다고 보아야 하고, 본 호의 이의신청사유가 된다.

 

④ 나아가 일괄매각을 하는 것보다 개별매각을 하는 것이 보다 고가로 매각될 수 있으리라고 예상되는 경우에도 일괄매각을 할 수 없는데, 이러한 경우에 일괄매각을 하게 되면 본 호에 해당한다.

 

㈏ 일괄매각을 하여야 하는데 하지 않은 경우

 

반대로 이용상의 일체성이 있어 일괄하여 매각하여야만 보다 고가로 경매될 수 있거나 개별매각으로는 매각 자체가 어려워지는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 일괄매각결정을 하여야 한다.

 

예컨대, 면적이 적어 합쳐야만 건축이 가능한 2개의 인접 토지 등과 같이 이를 일괄하여 동일인에게 귀속시켜 이용하게 하는 것이 경제적 효용성을 높여 고가로 매각할 수 있다고 예상되는 경우, 토지와 건물이 하나의 기업시설을 구성하고 있는 경우(대법원 1968. 12. 30.자 68마1406 결정), 2필지 이상의 토지가 개별매각에 의하여 일부토지만 매각되면 나머지 토지가 맹지(盲地)가 되어 값이 현저히 떨어지게 되는 경우 등 여러 개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 이를 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정되는 경우에는, 집행법원으로서는 일괄매각이 부당하다거나 일괄매각을 할 수 없다고 볼 사유가 없는 한 일괄매각의 방법에 의하여 경매절차를 진행하여야 한다.

 

이와 같은 경우에 개별 부동산별로 분할 매각하면 이는 집행법원의 재량권의 범위를 넘는 행위로서 본 호의 이의신청사유가 된다(대법원 2003. 8. 19.자 2003마803 결정).

 

민법 제365조의 일괄매각 및 공장저당법에 의한 일괄매각의 경우와 같이 무조건 일괄매각을 하여야 함에도 불구하고 개별매각을 한 경우에도 본 호에 따라 이의할 수 있다.

 

민사집행법 제101조 제3항 단서에 해당하는 경우 즉, 토지와 그 위의 건물을 일괄매각하는 경우나 재산을 분리하여 매각하면 그 경제적 효용이 현저하게 떨어지는 경우 또는 채무자의 동의가 있는 경우에 해당함에도 합리적인 이유 없이 일괄매각을 허용하지 아니하면 역시 본 호의 이의신청사유가 된다.

 

㈐ 일괄매각의 결정방법이나 절차, 시기 등에 잘못이 있는 경우

 

① 일괄매각의 결정을 하면서 결정문을 작성하지 않거나 일괄매각결정을 공고하지 않은 경우 또는 매각목적물에 대한 매각기일 이후에 매각결정을 한 경우에는 일괄매각결정 절차에 흠이 있는 것이 된다.

일괄매각결정 없이 일괄매각으로 절차를 진행하거나 또는 일괄매각결정을 하고도 개별매각으로 절차를 진행한 경우에도 마찬가지이다.

 

② 매각목적물에 따라 배당순위에 차이가 있음에도 따로 최저매각가격을 정하지 아니하고 일괄하여 최저매각가격을 정한 결과 민사집행법 제101조 제2항에 따른 재산별 대금액을 정할 수 없게 되었다면 매각불허가 사유에 해당하는 흠이 된다(대법원 1995. 3. 2.자 94마1729 결정).

 

㈑ 일괄매각결정 자체에 관한 흠이 아닌 경우

 

집행법원이 일괄매각을 명하지 아니하였는데도 집행관이 일괄매각의 방법으로 경매를 실시하였다든가 법원이 일괄매각을 명하였는데 집행관이 개별매각을 실시한 경우에는 본 호의 문제가 아니라 제7호의 ‘경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때’에 해당하므로 제7호에 의한 이의신청사유가 된다.

 

⑶ 매각물건명세서 작성의 중대한 흠

 

㈎ 명세서작성의 취지 및 법적 성격

 

① 민사집행법 제105조에서 집행법원은 매각물건명세서를 작성하여 현황조사보고서 및 평가서의 사본과 함께 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다고 규정하고 있는 취지는 경매절차에 있어서 매각대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 매각대상 부동산에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있다(대법원 2008. 6. 2.자 2006마807 결정).

 

② 매각물건명세서는 일반인들에게 매각부동산의 명세와 권리관계, 특히 매각 후의 부동산의 물적 부담을 명확히 공시하여 주기 위하여 집행법원이 작성하는 매각목적물건의 현황과 권리관계(매각조건)를 기재한 서면으로서 현재 매각기일의 진행과 매각허부의 결정은 매각물건명세서 작성의 정확성 여부와 그 하자 여부에 의하여 결정되고 있다고 할 만큼 경매절차에서 중요한 지위를 차지하고 있으나, 공신적 효력이 인정되지는 않는다(대법원 1994. 1. 15.자 93마1601 결정).

 

㈏ 중대한 하자의 판단 기준

 

① 매각물건명세서의 작성에 하자가 있더라도 매각의 결과에 영향을 미치지 아니할 정도의 하자가 있는 경우 이를 불허가사유로 삼을 수는 없는 것이고, ‘물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때’에 해당하는지의 여부는 그 하자가 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산경매와 매각물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 할 것이고, 이러한 법리는 경매에 갈음하는 입찰의 경우에도 마찬가지이다(대법원 2003. 12. 30.자 2002마1208 결정).

 

② 집행법원으로서는 만일 경매절차의 특성이나 집행법원이 가지는 기능의 한계 등으로 인하여 매각대상 부동산의 현황이나 관리관계를 정확히 파악하는 것이 곤란한 경우에는 그 부동산의 현황이나 권리관계가 불분명하다는 취지를 매각물건명세서에 그대로 기재함으로써 매수신청인 스스로의 판단과 책임 하에 매각대상 부동산의 매수신고가격이 결정될 수 있도록 하여야 할 것이다(대법원 2008. 1. 31. 선고 2006다913 판결).

제시 외 건물이 등기되지 않은 등으로 소유자가 명백히 밝혀지지 아니한 상태에서, 경매법원이 제시 외 건물을 경매목적물에서 제외한 후 ‘법정지상권 성립 여지 있음’이라고만 매각물건명세서를 작성하였더라도 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있다고 보기 어렵다(대법원 2008. 6. 2.자 2006마807 결정).

 

㈐ 매각물건명세서 작성상 중대한 하자가 인정된 경우

 

① 농지취득자격증명이 필요하지 않음에도 불구하고 이와 반대의 취지로 명세서가 작성된 경우(대법원 2003. 12. 30.자 2002마1208 결정)

 

② 임차인의 전입신고일자가 저당권 설정일자보다 뒤임에도 불구하고 앞선 일자로 잘못 기재된 경우(대법원1999. 9. 6.자 99마2696 결정)

 

③ 경매법원이 선순위 근저당권의 설정일자와 임차인이 아파트를 점유하고 있다는 것 및 선순위 근저당권 설정일자보다 앞선 주민등록 전입일자를 기재하고, 임차보증금액란은 공란으로 하여 매각물건명세서를 작성하였으나, 그 직후에 임차인이 확정일자를 갖춘 임대차계약서에 기한 권리신고 및 배당요구를 함으로써 매각기일을 기준으로 할 때에는 임차인의 임차권이 매각으로 인하여 소멸하게 되어 매수인이 이를 인수, 승계하지 아니하는 상태로 되었는데도, 종래의 명세서를 그대로 두고 변경하지 아니한 경우(대법원 1997. 10. 13.자 97마1612 결정)

 

④ 선순위근저당권자 보다 앞선 일자로 임차인의 전입신고가 되어 있음이 명백함에도, 임대차의 전입신고 여부가 ‘미상’ 또는 ‘동사무소에서 확인 안 됨’으로 기재되는 등 매각물건명세서가 임대차관계의 실체를 제대로 반영하지 않은 경우(대법원 1995. 11. 22.자 95마1197 결정)

 

⑤ 미등기건물을 목적물에서 제외할 경우에는 그 취지를 명확히 하여 매수희망자들로 하여금 그 취지를 알 수 있도록 하여야 함에도, 미등기건물을 매각목적물에서 제외하면서도 부동산 표시에 등기부상 목적물 외에 미등기건물이 있음을 아무 설명 없이 표시하여 마치 미등기건물이 목적물에 포함되어 있는 것처럼 기재하였고, 지상권의 개요 란에도 토지와 건물이 다른 사람에게 매각되면 지상권이 설정되는 것으로 보게 될 여지가 있다고만 기재한 경우(대법원 1991. 12. 27.자 91마608 결정)

 

㈑ 매각물건명세서 작성상 중대한 하자로 인정되지 않은 경우

 

① 물건명세서에 임차인의 배당요구나 그 통지에 관한 사항이 기재되지 않은 경우(대법원 2001. 9. 25. 선고 2001다1942 판결)

 

② 매수인이 임대인의 지위를 양수해야 하는 선순위 임차인과 그 부동산의 소유자가 부자관계에 있다는 사실을 매각물건명세서에 기재하지 않은 경우(대법원 2000. 1. 19.자 99마7804 결정)

 

③ 매각물건명세서에 선순위 임차인의 배당요구 사실이 기재되지 않은 경우(대법원 1999. 11. 15.자 99마4498 결정)

 

바. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 매각절차의 진행 중에 밝혀진 때(6호)

 

⑴ 매각대상 부동산이 천재지변이나 자기가 책임질 수 없는 사유로 물리적으로 현저하게 훼손되거나(대법원 1993. 9. 27.자 93마480 결정), 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 인수할 권리가 변동되는 것과 같이 중대한 권리관계의 변동이 매각절차 진행 중에 발생하거나 발견되는 경우에는 매각허가에 대한 이의사유 및 직권 불허가사유가 된다.

 

⑵ 매각허가에 대한 이의신청사유를 규정한 제121조 제6호에서 말하는 ‘부동산에 관한 중대한 권리관계의 변동’이라 함은 부동산에 물리적 훼손이 없는 경우라도 선순위 근저당권의 존재로 후순위 처분금지가처분(내지 가등기)이나 대항력 있는 임차권 등이 소멸하거나 또는 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 매각허가결정까지 받았으나 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 처분금지가처분(내지 가등기)이나 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경되거나 또는 부동산에 관하여 유치권이 존재하는 사실이 새로 밝혀지는 경우와 같이 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 또는 매각부동산의 부담이 현저히 증가하여 매수인이 인수할 권리가 중대하게 변동되는 경우를 말한다(대법원 2005. 8. 8.자 2005마마643 결정, 2005. 12. 9.자 2005마952 결정).

예컨대, 제1순위로 저당권이, 제2순위로 처분금지가처분 또는 가등기 이 등기되어 있는 경우에, 통상의 경우라면 매각에 의하여 제1순위 저당권이 소멸하므로 처분금지가처분등기(또는 가등기)도 함께 소멸하게 되나, 경매 진행 중 집행법원도 모르게 제1순위 저당권이 말소되는 경우에는 처분금지가처분(또는 가등기)이 가장 선순위가 되어 매각으로 인하여 말소되지 아니하고 매수인에게 인수되므로, 이는 매각부동산의 권리 관계에 중대한 변경을 초래하는 것이 된다(대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정).

경매대상 목적물에 예상외의 거액의 유치권이 붙어있는 경우도 마찬가지이다(대법원 2001. 8. 22.자 2001마2652 결정).

 

하지만, 담보가등기에 기한 본등기가 강제경매절차의 매각기일 후에 이루어지고, 가등기에 기한 본등기가 강제경매 신청 전에 청산절차를 거친 것이라는 증명이 없는 경우에는, 그 담보가등기권자는 그 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 없고, 그 가등기가 부동산의 매각에 의하여 소멸하되 다른 채권자보다 자기 채권을 우선변제 받을 권리가 있을 뿐인 이상, 가등기에 기한 본등기가 경료되었다는 사정만을 들어서 부동산에 관한 중대한 권리관계의 변동이 있다고 볼 수 없다(대법원 2010. 11. 9.자 2010마1322 결정).

 

⑶ 부동산 임의경매절차에서 매수신고인이 당해 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 이미 최고가매수신고인으로 정하여졌음에도 그 이후 매각결정기일까지 사이에 유치권의 신고가 있을 뿐만 아니라 그 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백하지 아니한 경우에도 장차 매수신고인이 인수할 매각부동산에 관한 권리의 부담이 현저히 증가하여 민사집행법 제121조 제4호가 규정하는 이의신청사유가 발생된 경우에 해당한다(대법원 2008. 6. 17.자 2008마459 결정).

 

사. 매각절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때(7호)

 

이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차위반의 사유는 매각허가에 대한 이의사유가 된다.

따라서 이해관계인의 이익을 침해하는 바 없는 경미한 하자만이 있는 경우에는 이의사유로 삼을 수 없다.

경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 경우로는 다음과 같은 경우들이 있다.

 

⑴ 무잉여임에도 경매절차를 진행한 경우

 

㈎ 최저매각가격이 압류채권자의 채권에 우선하는 채권과 절차비용에 미달하는데도 불구하고 집행법원이 이를 간과하고 민사집행법 제102조에서 정한 조치를 취하지 아니한 채 경매절차를 진행하였는데, 결과적으로 최고가매수신고인의 매수가액이 우선채권 총액과 절차비용에 미달하는 경우에는 즉시항고사유가 된다(대법원 1995. 12. 1.자 95마1143 결정).

 

㈏ 여러 개의 부동산을 경매하는 경우에는 각개의 부동산별로 무잉여 여부를 심사해야 하나, 수개의 부동산에 관한 일괄매각결정을 한 경우나 수개의 부동산이 공동담보를 목적으로 되어 있고 동시에 경매되는 경우에는 전체로서 판단하여 배당받을 가능성이 있으면 무잉여로 판단하지 않는다.

 

㈐ 항고법원이 무잉여에 해당하는지 여부를 판단함에 있어, 신청채권자나 우선채권자에게 배당될 금액이 조금이라도 있는지를 판단함에 그치는 것이 좋으며, 집행법원이 배당표를 작성하는 것과 같이 배당할 금액, 배당받을 채권자 및 채권액, 배당순위 등을 모두 확정하여 판단하는 것은 삼가는 것이 좋다.

이후 집행법원의 실제 배당절차에서 배당받을 채권자 및 채권액, 배당순위 등은 바뀔 가능성이 있기 때문이다.

 

⑵ 최저매각가격의 공고누락 또는 공고에서 부동산의 최저매각가격, 면적 등에 중대한 착오가 있는 경우

 

㈎ 매각기일의 공고가 법률의 규정에 위반한 경우에도 그 하자가 사소한 경우 예컨대 매각기일의 공고사항에 매각기일이나 매각결정기일의 시간의 기재가 빠졌다거나 부동산의 표시에 있어서 다소 다른 점이 있더라도 매각부동산의 동일성을 식별할 수 있는 정도라면 이의사유가 되지 못하지만(대법원 1999. 10. 12.자 99마4157 결정), 매각기일의 공고를 법률상 규정한 방법에 의하지 아니하거나, 민사집행규칙 제55조에 규정한 공고기간(2주전까지 공고하여야 함)을 두지 아니한 경우와 같이 그 정도가 중대한 때에는 매각허가에 대한 이의사유 및 직권 불허가사유가 된다(대법원 1960. 7. 19.자 4293민재항199 결정, 1961. 10. 14.자 4294민재항579 결정).

 

㈏ 따라서 매각부동산의 표시가 동일성을 식별하는데 지장을 주거나 평가를 그르치게 할 정도인 경우(대법원 1999. 10. 12.자 99마4157 결정), 최저매각가격의 기재가 누락되었거나 착오로 잘못 기재한 것이 사소한 것이 아닌 경우(대법원 1994. 11. 30.자 94마1673 결정)도 마찬가지이다.

 

㈐ 매각기일을 공고함에 있어서 부동산의 표시가 실제와 다른 점이 있더라도 매각부동산의 동일성을 식별하는 데 지장이 없을 정도라면 중대한 착오가 아니지만(대법원 1999. 10. 12.자 99마4157 결정), ① 실제 면적이 1,507㎡인 부동산을 15.7㎡로 잘못 표시하여 공고한 경우나(대법원 1999. 10. 12.자 99마4157 결정), ② 매각할 건물이 본가 이외에 부속건물이 2동이나 있는데 건물의 동수를 1동으로 하고 면적도 다르게 표시한 경우(대법원 1964. 10. 28.자 64마595 결정), ③ 제시 외 건물을 경매대상에 포함시켜 공고한 경우(대법원 1999. 8. 9.자 99마504 결정) 등과 같이 매각기일 공고 시 이해관계인에게 목적물을 오인하게 하거나 평가를 그르치게 할 정도로 부동산 표시를 잘못한 경우에는 매각허가결정에 대한 이의를 할 수 있다.

 

㈑ 하지만 매각허가 또는 불허가의 대상이 된 매수신고가 이루어진 당해 매각기일의 공고에 법규위반이 없는 이상 이전의 매각기일의 공고가 법률의 규정에 위반되었다고 하더라도 이를 매각불허가사유에 해당한다고 보아 매각불허할 것은 아니다(대법원 2001. 8. 30.자 99마7372 결정).

 

⑶ 매각기일 절차상의 하자

 

㈎ ① 집행관이 입찰표의 제출을 최고한 후 1시간이 지나지 아니하면 입찰을 마감하지 못하도록 되어있음에도(민사집행규칙 제65조 제1항) 이를 위반한 경우나, ② 최고가매수신고인이 있음에도 불구하고 집행관이 그의 이름과 가격을 부르고 매각의 종결을 고지하는 절차를 취함이 없이 추가매각을 실시한 경우(대법원 2000. 3. 28.자 2000마724 결정), ③ 매수신고를 하는 경우에는 보증금으로 최저매각가격의 10분의 1을 집행관에게 제공하여야 함에도 집행관이 이 규정에 위반하여 그 액수에 미달하는 보증금만을 받거나 또는 보증금을 받지 아니하고 매수를 허가한 경우(대법원 2008. 7. 11.자 2007마911 결정), ④ 최고가매수신고인의 이름과 가격을 부름이 없이 매각기일을 종결하든가, 적법한 차순위매수신고가 있는데도 그 이름과 가격을 부르지 않고 매각기일을 종결한 경우, ⑤ 집행법원이 매각기일 주 전까지 매각물건명세서 사본을 비치하지 아니하였거나 혹은 중대한 하자가 있는 매각물건명세서 사본을 비치하였다가 매각기일 5일 전에 이를 정정하였음에도 매각기일을 변경하지 아니한 채 그대로 경매절차를 진행하면서 그 정정내용을 일반 매수희망자들에게 따로 고지하지도 아니한 경우(대법원 2010. 11. 30.자 2010마1291 결정) 또한 매각허가결정에 대한 이의를 할 수 있다.

 

㈏ 하지만 매각기일공고에 게시되지 아니한 다른 집행관에 의하여 경매가 실시된 경우, 최고가매수신고인이 착오로 본래 기재하려고 한 입찰 가격보다 높은 가격을 기재한 경우(대법원 2010. 2. 16.자 2009마2252 결정), 최고가 매수인이 입찰표를 작성하면서 착오로 자신이 본래 기재하려고 한 입찰가액에 ‘0’을 하나 더 넣어 282,390,000원을 적을 것을 2,823,900,000원을 적은 경우(대법원 2010. 2. 19.자 2009마2006 결정), 적법한 차순위 매수신고를 한 자가 없는 경우에 집행관이 최고가매수신고인의 성명과 그 가격만을 부른 경우(대법원 1996. 8. 19.자 96마1174 결정)는 매각허가에 대한 이의사유가 되지 않는다.

 

㈐ 대법원예규에 의한 경매절차 진행 사실의 주택임차인에 대한 통지는 법률상 규정된 의무가 아니라 당사자의 편의를 위하여 주택임차인에게 임차 목적물에 대하여 경매절차가 진행 중인 사실과 소액임차권자나 확정일자부 임차권자라도 배당요구를 하여야 우선변제를 받을 수 있다는 내용을 안내하여 주는 것일 뿐이므로, 임차인이 그 권리신고를 하기 전에 임차 목적물에 대한 경매절차의 진행 사실에 관한 통지를 받지 못하였다고 하더라도 이는 매각허가결정에 대한 불복사유가 될 수 없다(대법원 1999. 8. 26.자 99마3792 결정, 2000. 1. 31.자 99마7663 결정). 임차인이 권리신고를 한 후 위 통지를 받지 못한 경우라면 매각허가결정에 대한 불복사유가 됨은 당연하다.

 

아. 집행법원이 매수신청의 보증금액을 최저매각가격의 10분의 1이 아닌 다른 금액으로 변경하는 ‘결정’ 없이 최저매각가격의 10분의 2에 해당하는 금액으로 매각기일공고를 한 채 매각을 실시한 경우 매각 불허가사유인 ‘경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때’(민사집행법 제121조 제7호, 제123조 제2항)에 해당하는지 여부(적극)(대법원 2023. 3. 10.자 2022마6559 결정)

 

⑴ 위 판결의 쟁점은, 집행법원이 매수신청의 보증금액을 최저매각가격의 10분의 1이 아닌 다른 금액으로 변경하는 ‘결정’ 없이 최저매각가격의 10분의 2에 해당하는 금액으로 매각기일공고를 한 채 매각을 실시한 경우 매각 불허가사유인 ‘경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때’(민사집행법 제121조 제7호, 제123조 제2항)에 해당하는지 여부(적극)이다.

 

⑵ 경매절차에서 매수신청인은 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하여야 하고(민사집행법 제113조), 기일입찰에서 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 10분의 1로 하되(민사집행규칙 제63조 제1항), 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 보증금액을 그와 달리 정할 수 있다(제63조 제2항).

 

⑶ 매수신청의 보증은 진지한 매수의사가 없는 사람의 매수신청을 배제하여 매각의 적정성을 보장하는 한편 매수인이 대금을 지급하지 않는 경우에는 보증금을 몰취하게 된다. 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 10분의 1로 정하는 경우는 물론, 이를 변경하는 경우에도 매각기일의 공고에 명시되어야 한다(민사집행규칙 제56조 제3호). 집행관은 매각기일에 입찰을 개시하기 전에 참가자들에게 매수신청보증의 제공방법(법원이 달리 정하지 아니한 이상 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금전 등이어야 한다는 것 포함) 등에 관하여 고지하여야 한다[「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3, 재판예규 제1728호) 제31조].

 

⑷ 매수신청인이 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금액으로 보증을 집행관에게 제공해야 하는 의무는 민사집행법령에 의하여 미리 정해진 법정매각조건이다. 법원은 재매각(민사집행법 제138조)의 경우는 물론 일반의 매각절차에서도 최저매각가격의 10분의 1이 아닌 다른 금액으로 보증금액을 정함으로써 매수신청인의 보증 제공의무에 관한 법정매각조건을 변경할 수 있으나(민사집행법 제111조 제1항, 민사집행규칙 제63조 제2항), 법원이 최저매각가격의 10분의 1이 아닌 다른 금액으로 보증금액을 정하려면 이러한 내용의 ‘결정’을 해야 한다.

 

⑸ 최저매각가격의 10분의 1이 아닌 다른 금액으로 보증금액을 정하는 ‘결정’ 없이 다른 금액으로 한 매각기일공고는 위법한 공고이고, 이를 간과한 채 매각을 실시한 경우 이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있으므로 특별한 사정이 없는 한 ‘경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때’로서 매각허가에 대한 이의신청사유 및 매각불허가사유(민사집행법 제121조 제7호, 제123조 제2항)가 된다. 따라서 법원은 위와 같은 위법한 공고를 간과하고 매각기일을 진행하였을 경우 형식상 유효한 최고가매수가격의 신고가 있었더라도 매각결정기일에 그 매각을 불허하는 결정을 하고 새 매각기일을 정하여 적법한 매각기일공고를 한 후에 매각을 실시하여야 한다.

 

⑹ 집행법원은 매각기일 및 매각결정기일을 공고하면서 매수신청의 보증금액을 최저매각가격의 10분의 1이 아닌 다른 금액으로 정하는 ‘결정’없이 매수신청의 보증금액을 최저매각가격의 10분의 2에 해당하는 가격으로 산정하여 공고하였고, 집행관은 매각기일마다 입찰 개시 전 참가자들에게 매수신청의 보증금액을 최저매각가격의 10분의 1로 고지하였는데, 유○○이 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 보증금을 제공하며 최고가매수신고를 하였고, 재항고인이 최저매각가격의 10분의 2에 해당하는 보증금을 제공하며 최고가보다 낮은 매수가격으로 매수신고를 하였다.

 

⑺ 집행법원의 사법보좌관은 매각결정기일에 위 최고가매수신고인 유○○에 대한 매각 및 재항고인에 대한 매각을 모두 불허가하는 결정을 하였고, 그중 재항고인에 대한 매각을 불허가하는 결정에 대하여 재항고인이 이의신청을 하였으나 제1심법원은 사법보좌관의 위 처분을 인가하는 결정을 하고, 원심도 제1심결정을 그대로 유지하였다.

 

⑻ 대법원은, 집행법원이 매수신청 보증금액을 10분의 1이 아닌 다른 금액으로 정하는 ‘결정’없이 매수신청의 보증금액을 최저매각가격의 10분의 1이 아닌 10분의 2에 해당하는 금액으로 매각기일공고를 한 채 매각을 실시하였으므로, 매각 불허가사유인 ‘경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때’(민사집행법 제121조 제7호, 제123조 제2항)에 해당한다고 판시하면서 원심결정을 수긍하여 재항고를 기각하였다.

 

 

3. 강제경매와 임의경매의 이의사유의 차이점

 

⑴ 강제경매의 경우에는 절차상의 하자만이 매각허가결정에 대한 이의신청사유가 되고, 집행채권의 부존재·소멸·이행기의 연기 등과 같은 실체상의 하자는 청구이의의 소로써만 이를 주장할 수 있고 매각허가결정에 대한 이의신청사유가 되지 못한다.

 

⑵ 반면 임의경매의 경우는 절차상의 하자 외에도 담보권 부존재·소멸, 피담보채권의 불발생·소멸·이행기의 연기 등 실체상의 하자를 매각허가결정에 대한 이의신청사유로 삼을 수 있다(대법원 1991. 1. 21.자 90마946 결정).

그러나 매각허가결정에 대한 항고기각의 결정이 고지된 후에 저당채무 및 집행비용을 변제하였다는 사유는 집행법원에 하는 경매개시결정에 대한 이의사유가 됨은 별문제로 하고 법률심인 상고심에 대한 적법한 재항고이유가 되지 못한다(대법원 1992. 6. 11. 92자356 결정).

 

4. 이의의 제한

 

⑴ 매각허가에 대한 이의는 이의진술자인 이해관계인 자신의 권리에 관한 이유에 의하여야 하고 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유로 신청하지 못한다(민사집행법 제122조).

민사집행법 제121조 각 호가 정한 이의사유는 이해관계인 개인의 권리와 관계없는 공익적 규정 위배인 경우와 개인의 권리에 관계되는 사익적 규정 위배인 경우로 나누어지고, 공익적 규정을 위배한 경우 이의가 없더라도 법원이 직권으로 참작하여 매각불허가의 결정을 하여야 하므로 이의의 제한은 의미가 없고, 사익적 규정을 위배한 경우 다른 이해관계인의 권리에 관한 위법을 가지고 이의사유를 주장하는 것은 이의진술자에게 아무런 이익이 없기 때문에 다른 이해관계인의 권리에 관한 사유로 이의를 진술하는 것을 금지하고 있는 것이다(대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정).

 

매각허가결정에 대한 항고는 민사집행법에 규정한 매각허가에 대한 이의신청사유가 있다거나, 그 결정절차에 중대한 잘못이 있다는 것을 이유로 드는 때에만 할 수 있으므로 민사집행법 제130조 제1항, 위 제122조의 규정은 매각허가결정에 대한 항고에도 그대로 적용이 된다(민사집행법 제131조 제3항).

 

따라서 다른 이해관계인에 대한 매각기일통지의 송달에 하자가 있음을 항고이유로 주장할 수 없다(대법원 1992. 1. 30.자 91마728 결정, 1997. 6. 10.자 97마814 결정).

반면, 채무자에 대한 경매개시결정의 고지 없이는 유효하게 매각절차를 속행할 수 없으므로 채무자에 대한 경매개시결정 송달의 흠을 매각허가결정에 대한 항고사유로 삼을 수 있다(대법원 1992. 1. 30.자 91마728 결정, 1997. 6. 10.자 97마814 결정).

 

⑵ 이의사유는 이해관계인 개인의 권리와 관계없는 공익적 규정위배인 경우와 이해관계인 개인의 권리에 관계되는 사익적 규정위배인 경우로 나눌 수 있는바, 전자의 경우에는 이의가 없더라도 법원이 직권으로 참작하여 매각불허의 결정을 하여야 하므로 이의의 제한은 별 의미가 없고, 사익적 규정위배인 경우에 다른 이해관계인의 권리에 관한 위법을 가지고 이의사유를 주장하는 것은 이의진술자에게는 아무런 이익이 없으므로 다른 이해관계인의 권리에 관한 사유로 이의를 진술하는 것을 금하는 것이다(대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정).

 

예컨대 남을 가망이 없는 경우에 민사집행법 제102조의 절차를 밟도록 한 것은 압류채권자나 우선채권자의 보호를 위한 것이므로 채무자는 위 절차를 거치지 아니하였다는 이유로 이의를 할 수 없고(대법원 1987. 10. 30.자 마87 861 결정 등), 또한 다른 이해관계인에게 매각기일의 통지가 없었음을 이유로 이의신청할 수 없으며(대법원 1997. 6. 10.자 97마814 결정). 법정매각조건의 변경에 합의한 이해관계인이 다른 이해관계인의 합의가 없다는 것을 이유로 이의를 할 수 없다.

 

5. 이의의 방법과 그 종기

 

⑴ 이해관계인의 이의진술은 말로 하여야 하고 매각허가결정이 선고되기 전까지 할 수 있다.

 

⑵ 매각허가결정이 확정된 뒤에 민사집행법 제121조 제6호의 사유가 밝혀진 경우에 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다(민사집행법 제127조 제1항).

 

6. 이의에 대한 재판

 

⑴ 법원은 이의신청이 정당하다고 인정한 때에는 매각을 허가하지 아니한다(민사집행법 제123조 제1항).

 

⑵ 매각허가에 대한 이의는 독립한 신청이 아니므로 정당하지 않다고 인정한 때에는 이의의 진술이 있었음을 매각조서에 기재함으로써 족하고 이의신청자체에 대하여 응답을 할 필요는 없으며 매각허가의 결정을 선고하면 된다.

 

⑶ 이의를 진술한 이해관계인도 이의가 받아들여지지 아니한 경우에 매각허가 결정에 대한 즉시항고를 할 수 있을 뿐 별도로 매각허가에 대한 이의가 받아들여지지 아니한데 대한 불복항고를 할 수 없다(대법원 1983. 7. 1.자 83그18 결정).