【(부동산경매) <집행절차상의 지위에 기한 매수신청의 제한>】 채무자, 매각절차에 관여한 집행관, 매각부동산을 평가한 감정인은 입찰에 참가할 수 없는 걸까? 집행관의 친족이나 감정인의 친족은 매수신청의 제한대상에 포함될까? 연대채무자, 연대보증인, 중첩적 채무인수인 등도 제한대상일까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<채무자, 매각절차에 관여한 집행관, 매각부동산을 평가한 감정인은 입찰에 참가할 수 없는 걸까? 집행관의 친족이나 감정인의 친족은 매수신청의 제한대상에 포함될까? 연대채무자, 연대보증인, 중첩적 채무인수인 등도 제한대상일까?>
● 집행절차상의 지위에 기한 매수신청의 제한(규칙 59)
1. 집행절차상의 지위에 기한 매수신청의 제한(규칙 59)
(가) 채무자, 매각절차에 관여한 집행관, 매각부동산을 평가한 감정인(감정평가법인이 감정인인 때에는 그 감정평가법인 또는 소속 감정평가사)은 매수의 신청을 할 수 없다(규칙 59).
여기서 매수의 신청을 할 수 없다고 하는 것은 자기 스스로가 매수인이 될 수 없다는 취지이므로, 다른 사람의 대리인으로서 매수신고를 하는 것은 허용된다.
반면, 실질적으로는 채무자 등이 매수하면서 다른 사람을 내세워 매수신고를 하는 것은 매각불허가사유가 된다(법 123②·121ⅲ).
집행관의 친족이나 감정인의 친족은 매수신청의 제한대상에 포함되지 않는다.
집행관법 15조 1항은 집행관 또는 그 친족은 그 집행관 또는 다른 집행관이 경매 또는 매각하는 물건을 매수하지 못하도록 규정하고 있고, 같은 조 2항은 민사집행법 200조의 규정에 의한 감정인 또는 그 친족은 집행관이 경매 또는 매각하는 물건을 매수하지 못하도록 규정하고 있는바, 이는 민사집행규칙 59조와 비교하여 볼 때 집행관이 집행기관인 유체동산매각절차에 관한 조항이며, 집행법원이 집행기관인 부동산매각절차에서는 적용되지 않는다고 봄이 타당하다[민사집행규칙해설, 189면; 제3판 주석 민사집행법(III), 586면; 실무제요 민사집행[II], 244면].
(나) 그 이외의 사람은 누구든지(채권자, 채무자 아닌 소유자, 경매신청채권자의 대리인, 담보권자, 제3취득자, 물상보증인 등) 매수신청이 가능하다.
타인의 채무를 대위변제한 자는 채권자의 담보와 채권을 행사할 수가 있고(임의대위의 경우는 채권자의 승낙 등 소정절차 필요), 물상보증인은 변제할 정당한 이익이 있는 자로서 당연히 채권자의 채권과 담보를 취득하게 되므로, 그 자격을 증명하여(대위변제로 인한 근저당권의 이전 등) 배당요구를 할 수가 있고, 배당받을 수 있는 채권액의 범위에서 매각대금의 차액지급신청도 가능하다.
(다) 집행관은 매수신고를 할 자격이 없는 사람이 매수신고를 하게 해서는 안 된다.
이것은 집행관의 직무상의 의무이므로, 집행관이 매수신고인이 채무자 등에 해당되는 사실을 안 때에는 그 매수신고는 무효로 처리하고 절차를 진행해야 한다.
개찰 후에 그 사실이 판명된 때에는 부적법한 입찰로서 취급해야 한다. 집행관이 채무자를 최고가매수신고인으로 정한 경우에는 법원은 매각불허가결정을 해야 한다.
2. 채무자(1호)
(가) 채무자는 적법한 매수인이 될 자격이 없다(규칙 59ⅰ)[대법원 2009. 10. 5.자 2009마1302 결정(갑이 남편인 을과 부동산을 공유하던 중 을이 사망하자 을의 재산을 상속한 후, 을이 생전에 위 부동산의 공유지분에 설정한 근저당권의 실행으로 매각절차가 진행되자 위 부동산의 공유자로서 우선매수신청을 한 사안에서, 갑은 위 매각절차에서의 채무자로서 매수신청이 금지된 자이므로 민사집행법 121조 2호에 정한 ‘부동산을 매수할 자격이 없는 자’에 해당한다고 한 사례)].
채무자가 부동산을 매수할 수 있는 돈이 있다면 압류채권자에게 변제하는 것이 옳을 것이고, 만일 변제할 돈이 없는 경우라면 매각대금도 지급하지 못할 가능성이 높다고 볼 수 있으며, 뿐만 아니라 채무자가 매수인이 되면 경매절차에서 만족을 얻지 못한 압류채권자가 같은 집행권원으로 다시 그 부동산을 압류할 수 있게 되어 강제집행절차가 복잡하게 될 우려가 있기 때문이다.
(나) 여기에서 말하는 채무자는 당해 강제경매절차에서 채무자로 취급되는 자만을 말한다.
즉, 강제집행의 상대방으로 표시된 자 즉, 집행권원에 부여된 집행문에 표시된 자를 의미한다.
채무자에 대하여 포괄승계든, 특정승계든 승계사실이 있어 승계집행문이 부여된 경우에는 본래 집행권원에 표시된 자는 여기서 말하는 채무자가 아니고, 승계집행문에 표시된 자만이 채무자가 된다.
집행권원에 표시된 채무자라고 하더라도 집행문을 부여받지 않은 이상 여기서 말하는 채무자가 아니다.
(다) 그러나 집행채무자라고 하여 반드시 무자력인 것은 아니고 그 매수신청이 경매의 법적성질에 반드시 반한다고 할 수도 없다.
금지하는 입법정책의 이유인 집행반복과 절차진행 저해의 우려를 완전히 불식하기는 어렵다고 하더라도, 현실적으로 스스로 혹은 자신의 계산으로 부담을 일소한 상태로 경매부동산을 매수함으로서 생활, 경제상의 근거를 유지하려는 채무자의 절실한 요구를 완전히 무시하는 것은 타당하지 않으므로, 해석상 여기서 말하는 ‘채무자’의 범위를 좁게 한정할 필요가 있는 것이다.
즉, ① 강제집행에서는 집행채무자에 한정된다.
경매절차상의 채무자와 동일한 급부의무를 부담하는 실체법상의 연대채무자, 연대보증인, 중첩적 채무인수인 등은 이에 해당되지 않고, 보증인, 친족 등도 마찬가지이다.
집행채무자와 동일인이라고 하더라도 한정승인을 한 상속인의 매수신청은 허용된다.
② 임의경매의 경우에는 채무자겸 소유자인 집행채무자에 한정되며, 물상보증인인 소유자, 실행 담보권 그 밖의 부동산상의 담보권의 피담보채권의 채무자, ‘채무자 아닌 소유자’는 다른 이해관계인을 불리하게 하는 바 없고 특별규정도 없으므로 매수신청인이 될 수 있다[대법원 1978. 2. 28. 선고 77다2314 판결은 허용하였으나, 이는 채무자의 매수신청을 금지한 구 민사소송규칙 제153조, 제119조 제정 전의 판례이다. 현행법 하에서는 여전히 허용된다.].
연대보증인, 담보부동산의 제3취득자(민법 363②), 절차상 채무자가 아닌 등기부상의 공동채무자는 여기에 포함되지 않는다고 해석된다.
③ 집행채무자를 대표이사로 하는 주식회사의 매수신청에 관하여도 법인격 부인의 법리가 적용되는 것은 별론, 매수신청이 허용된다.
(라) 채권자가 매수신청인이 될 수 있는 것은 민사집행법 143조에 의하여 명백하다.
경매신청채권자의 대리인, 담보권자도 매수신청인이 될 수 있다.
(마) 공유물분할판결에 기하여 공유물 전부를 경매에 붙여 그 매득금을 분배하기 위한 현금화의 경우와 같은 형식적 경매에 있어 신청채권자나 다른 공유자도 매수신청인이 될 수 있다.
3. 매각절차에 관여한 집행관(2호)
매각절차에 관여한 집행관은 매수인이 될 수 없다.
집행관은 집행법원이 정한 매각방법에 따라 매각기일을 진행하며(법 112), 미등기 부동산에 대한 조사(법 81④), 현황조사(법 85), 매각조건변경을 위한 부동산조사(법 111②) 등 매각절차 전반에 걸쳐 관여하게 된다.
이와 같은 매각절차에 관여한 집행관의 매수신청을 허용하는 것은 절차상 공정을 해칠 우려가 있기 때문이다.
한편, 집행관법 15조 1항은 집행관 또는 그 친족은 그 집행관 또는 다른 집행관이 경매 또는 매각하는 물건을 매수하지 못하도록 규정하고 있는바, 이 규정의 취지와 같은 조 2항의 문언 등에 비추어 볼 때 이는 집행관이 집행기관인 유체동산매각절차에 관한 조항이며 집행법원이 집행기관인 부동산매각절차에서는 적용되지 않는다고 해석된다.
4. 매각부동산을 평가한 감정인 등(3호)
매각부동산을 평가한 감정인은 매수신청을 할 수 없다. 법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 결정하게 되므로(법 97①), 부동산에 대한 평가결과는 매각절차의 진행에 중대한 영향을 미치게 된다.
또 당해 매각 부동산을 평가한 감정인은 그 부동산의 가치나 실상에 관하여 특별한 정보를 갖고 있을 가능성이 있을 뿐 아니라, 자신이 그 부동산을 매수하려는 의도를 가지고 있는 때에는 그 부동산에 대한 공정한 평가를 기대하기 어렵기 때문이다. 감정평가법인이 감정인인 때에는 그 감정평가법인 또는 소속 감정평가사는 매수신청을 할 수 없다.
한편, 집행관법 15조 2항은 민사집행법 200조의 규정에 의한 감정인 또는 그 친족은 집행관이 경매 또는 매각하는 물건을 매수하지 못하도록 규정하고 있는바, 이 규정 역시 집행관이 집행기관인 유체동산매각절차에 관하여 적용된다.
5. 기 타
(가) 집행법원의 법관, 사법보좌관과 참여사무관은 민사소송법상의 제척·기피조항(민소 41ⅰ･50, 사법보좌관규칙 9)이 유추적용 되어 매수신청이 금지된다.
(나) 재매각절차에서 전의 매수인도 매수신청을 할 수 없다(법 138④).
(다) 집행관이 매각장소의 질서유지를 위하여 매수의 신청을 금지한 자(법 108)도 매수가 제한된다.
(라) 그러나 외국인이 경매로 토지를 취득하는 경우에는 별다른 제한이 없다(외국인토지법 5).
