【(부동산경매) <매수신청의 대리>】 매수신청의 대리는 변호사가 아닌 자도 법원의 허가 없이 할 수 있을까? 법무사나 공인중개사도 ‘매수신청 또는 입찰신청의 대리’를 할 수 있을까? 【윤경 변호사 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<매수신청의 대리는 변호사가 아닌 자도 법원의 허가 없이 할 수 있을까? 법무사나 공인중개사도 ‘매수신청 또는 입찰신청의 대리’를 할 수 있을까?>
● 매수신청의 대리
1. 법정대리인
가. 행위무능력자의 경우
미성년자, 피한정후견인, 피성년후견인 등 소송무능력자인 경우 법정대리인에 의하여서만 매수신청을 할 수 있다(대법원 1967. 7. 12.자 67마507 결정).
실무에서는 법정대리인의 경우에는 가족관계증명서 등을 제출받고 있다.
나. 친권자 중 1인의 대리행위에 의한 미성년자의 매수신고의 효력
부동산매각기일에 미성년자인 아들(甲)을 대리해서 아버지(乙)가 매수신고를 하였는데, 가족관계증명서에 의해 아버지임을 확인할 수는 있었지만 미성년자의 어머니(丙)가 존재하는 것이 밝혀진 경우 부가 단독으로 대리행위를 하였으므로 공동대리원칙에 반한다(민법 909②).
미성년자에 대하여는 친권자인 부모가 공동으로 법정대리인이 되므로(민법 909②), 집행법원은 미성년자의 甲의 대리행위를 한 아버지 乙의 처로 기재되어 있는 丙이 甲의 친모로서 공동대리관계에 있는지를 확인해야 하고, 만일 丙이 甲의 친모가 아니라면 乙이 단독으로 한 매수신고는 당연히 유효하다.
만일 丙이 甲의 친모로서 공동대리인이 맞다면, 공동대리인 중의 1인이 단독으로 대리행위를 한 경우는 원칙적으로 권한을 초월한 무권대리로서 무효라고 보는 것이 원칙일 것이나, 공동대리인의 의사표시는 반드시 동시에 행하여져야 하는 것은 아니고 그 중 1인이 다른 대리인의 수권 없이 대리행위를 한 경우에도 본인(다만 이 사안에서는 미성년자인 본인이 추인을 할 수 없으므로 공동대리인 丙의 추인만이 문제된다) 또는 다른 공동대리인 전원이 추인을 하는 때에는 소급적하여 유효한 대리행위가 된다(민법 133).
부적법한 매수신청은 무시하고 매각절차를 진행해야 하는 것이 원칙이지만, 능력 또는 자격의 흠이 제거될 가망이 있는 때에는 민사집행법 123조 2항 단서의 취지에 따라 매각결정기일 이내의 한도에서 상당한 시간을 정하여 보정을 명하고 그 매수신청을 잠정적으로 허가해도 무방하므로, 이러한 경우 입찰표에 기재된 乙의 전화번호로 연락을 하여 甲의 가족관계증명서와 丙의 확인서(위 입찰의 대리행위에 동의한다는 내용)를 매각결정기일까지 제출하도록 하고, 그러한 서류가 보완된다면 유효한 입찰로 보아 매각허가결정을 하고, 보완되지 않는다면 매각불허가결정을 해야 한다.
2. 임의대리인
(가) 매수신청은 임의대리인에 의해서도 할 수 있다.
즉, 매수신청은 민사소송법 87조에서 말하는 재판상의 행위라고는 할 수 없으므로, 매수신청의 대리인은 변호사가 아니더라도 무방하며 법원의 허가를 얻을 필요도 없다(대법원 1985. 10. 12.자 85마613 결정).
(나) 대리인은 그 대리권을 증명할 서면을 집행관에게 제출해야 하고(규칙 62④·71·72④), 집행관은 대리인이 매수신청을 하는 때에는 대리권의 유무를 확인해야 한다(재민 2004-3 제30조).
(다) 입찰의 경우 대리권의 증명은 본인의 위임장과 인감증명을 입찰표에 첨부하는 방법으로 한다.
위임장에는 사건번호, 대리인의 이름, 주소, 위임내용과 위임자의 이름·주소를 기재하고 인감도장을 날인한다.
(라) 절차안정의 요청상 대리인에 의한 매수신청의 경우에는 서면에 의하여 대리권을 증명해야 하고(민집 23①·민소 89①), 임의의 조건이나 기한을 부가하는 것도 허용되지 않는다.
대리인을 시켜 입찰을 하고도 대리권을 증명하는 문서를 제출하지 않았으면 그 입찰은 무효이다.
임의대리의 경우 위임장이 첨부되어 있으나, 첨부된 위임장이 사문서로서 인감증명서가 첨부되어 있지 않거나 위임장과 인감증명서의 인영이 틀린 경우도 마찬가지이다(재민 2004-3 제33조 제4항 별표3).
(마) 당사자가 변호사에게 입찰대리를 위임하였는데 실제 매각기일에 변호사가 아닌 사무장이 나와 입찰을 하였고, 매각기일 종료시까지 그 사무장은 변호사 또는 입찰본인으로부터 복대리권 또는 대리권을 위임받은 바도 없는 경우 사무장의 입찰행위는 무효로 처리해야 한다.
당사자의 입찰행위를 대리하는 것은 변호사이지 변호사 사무장이 아니고, 변호사 사무장을 변호사 내지 당사자의 사자 혹은 이에 준하는 자로 취급한다 하더라도 경매법정에서 이루어지는 입찰행위가 청약이라는 법률행위의 성격을 가지는 이상 사자는 이를 행할 권한이 없기 때문이다.
(3) 법무사
법무사는 다른 사람이 위임한 민사집행법에 의한 경매사건과 국세징수법 그 밖의 법령에 의한 공매사건에서의 ‘재산취득에 관한 상담’, ‘매수신청 또는 입찰신청의 대리’를 할 수 있다(법무사법 2①ⅴ)[법무사법 제2조(업무) ① 법무사는 다른 사람이 위임한 다음 각호의 사무를 행하는 것을 업무로 한다. 1. 법원과 검찰청에 제출하는 서류의 작성, 2. 법원과 검찰청의 업무에 관련된 서류의 작성, 3. 등기 기타 등록신청에 필요한 서류의 작성, 4. 등기·공탁사건의 신청대리, 5. 민사집행법에 의한 경매사건과 국세징수법 그 밖의 법령에 의한 공매사건에서의 재산취득에 관한 상담, 매수신청 또는 입찰신청의 대리, 6. 제1호 내지 제3호에 의하여 작성된 서류의 제출대행. ② 법무사는 제1항 제1호 내지 제3호에 규정된 서류라 하더라도 다른 법률에 의하여 제한되어 있는 것은 이를 작성할 수 없다.].
(4) 공인중개사
공인중개사도 민사집행법에 의한 경매 및 국세징수법 그 밖의 법령에 의한 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 할 수 있다(공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 14②)[공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제14조(중개업자의 겸업제한 등) ② 중개업자는 민사집행법에 의한 경매 및 국세징수법 그 밖의 법령에 의한 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 할 수 있다. ③ 중개업자가 제2항의 규정에 따라 민사집행법에 의한 경매대상 부동산의 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 하고자 하는 때에는 대법원규칙이 정하는 요건을 갖추어 법원에 등록을 하고 그 감독을 받아야 한다].
매수신청대리인이 되고자 하는 중개업자는 중개사무소(중개법인의 경우에는 주된 중개사무소를 말한다)가 있는 곳을 관할하는 지방법원의 장에게 매수신청대리인 등록을 해야 한다(공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙 4)[중개업자가 법원에 등록하지 않고 매수신청대리 업을 하면서 수수료를 지급받기로 약정하는 것은 강행법규에 위배되어 무효이므로, 약정에 따른 수수료를 지급할 의무가 없다].
(5) 하자의 치유
매각허가결정 확정 후에는 매수신청대리권의 흠을 주장하여 매각허가의 효과를 뒤집을 수 없다.
(6) 매수신고대리인 명단의 작성
집행관은 매월 5일까지 전월 1개월간 실시된 매각기일에 매수신청의 대리를 한 사람의 성명, 주민등록번호, 주소, 직업, 본인과의 관계, 본인의 성명, 주민등록번호, 매수신청 대리를 한 횟수 등을 적은 매수신청대리인 명단(전산양식 A3370)을 작성하여 법원에 제출해야 한다.
