【(부동산경매) <입찰참가시 매수신청인의 자격제한>】 법인이 아닌 사단이나 재단이 입찰참가시 준비할 서류에는 어떤 것이 있을까? 외국인이 경매로 토지를 취득하는 경우 제한이 있을까? 매수신청(입찰참가)시 어떤 서류를 준비해야 할까? 【윤경 변호사 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<법인이 아닌 사단이나 재단이 입찰참가시 준비할 서류에는 어떤 것이 있을까? 외국인이 경매로 토지를 취득하는 경우 제한이 있을까? 매수신청(입찰참가)시 어떤 서류를 준비해야 할까?>
● 입찰참가시 매수신청인의 자격제한
1. 매수신청인의 자격
(1) 권리능력과 행위능력
매수신청은 권리능력과 행위능력이 필요하다(법 121ⅱ).
따라서 행위무능력자는 법정대리인을 통하여만 입찰에 참가할 수 있다(대법원 1967. 7. 12.자 67마507 결정).
자연인의 경우에 집행관은 매수신청인의 주민등록증 기타 신분을 증명하는 서면을 제출하게 하여 매수신청인이 본인인지의 여부 및 행위능력 유무를 확인해야 하고, 법인이 매수신청을 하는 때에도 같은 방법으로 매수신청인의 신분을 확인하고, 그 자격도 서면에 의하여 확인해야 한다(재민 2004-3 제30조).
법인은 대표자의 자격을 증명하는 문서를 집행관에게 제출해야 하므로(규칙 62③·72④), 구체적으로는 법인등기사항증명서를 제출하면 된다[대법원 2014. 9. 16.자 2014마682 결정(입찰절차에서 요구되는 신속성, 명확성 등을 감안할 때 법인등기사항증명서로 자격을 증명하는 원칙은 획일적으로 적용되어야 하므로, 경매절차에서 법인 대표자의 자격은 법인등기사항증명서에 의하여 증명해야지 법인 인감의 동일성을 증명하는 서류일 뿐 대표자의 자격을 증명하는 서류로 볼 수 없는 법인인감증명서로 증명할 수는 없다)].
(2) 법인이 아닌 사단이나 재단의 경우
법인이 아닌 사단이나 재단이라도 대표자나 관리인이 있으면 입찰에 응할 수 있다(민소 52, 부등법 26).
종중, 사찰, 교회 등 법인 아닌 사단이나 재단 명의로 입찰하려면 ① 정관 기타 규약, ② 대표자 또는 관리인임을 증명하는 서면, ③ 사원총회의 결의서(민법 276①), ④ 대표자 또는 관리인의 주민등록표 등의 서류를 제출해야 한다(부등규칙 48).
(3) 행정관청의 증명·허가(＝농지취득자격증명, 어업권이전의 인가 등)
경매목적물을 취득하는 데에 관청의 증명이나 허가를 필요로 하는 경우(예, 농지의 경우 농지취득자격증명, 어업권의 경우 어업권이전의 인가), 그 증명이나 허가는 매각허가결정시까지 보완하면 되므로 매수신청 시에 그 증명이나 허가가 있음을 증명할 필요는 없다.
따라서 지목이 농지인 경우에는 매각허가결정 전까지 농지취득자격증명(농지법 8①)을 제출하면 되고, 미제출시 직권으로 매각불허가결정을 한다(대법원 1999. 2. 23.자 98마2604 결정).
농지취득자격증명이 필요함에도 이를 간과한 채 이루어진 매각허가결정은 확정되더라도 효력이 없고, 그 결과 매수인은 매각대금을 완납하고 소유권이전등기를 하였더라도 그 소유권이전등기 역시 무효이다(대법원 2002. 7. 26. 선고 2000다65147 판결, 대법원 2012. 11. 29. 선고 2010다68060 판결).
(4) 매수자격의 제한결정
농지를 취득하고자 하는 자는 농지의 소재지를 관할하는 시장·구청장·읍장 또는 면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 하고(농지법 8①), 농지를 취득한 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명을 붙여야 한다(동조 ④).
어업권의 경우 이전인가를 받아야 한다(수산업법 19).
그런데 위와 같은 일정한 자격을 갖추지 못한 자가 매수신청을 하여 최고가매수신고인이 된 경우 법원은 매각불허가결정을 할 수밖에 없고(법 121ⅱ) 결국 매각절차는 무위에 돌아가게 되는데, 이를 악용하는 사례도 있으므로, 법원은 법령의 규정에 따라 취득이 제한되는 부동산에 관하여는 매수신청을 할 수 있는 사람을 정하여진 자격을 갖춘 사람으로 제한하는 결정을 할 수 있다(규칙 60).
여기서 ‘정하여진 자격’란 당해 법령에서 정하고 있는 자격을 말하는 것으로서, 법원이 다시 새로운 제한을 추가하는 것은 허용되지 않는다.
법원이 이러한 결정을 하면, 법원사무관 등은 매수신고를 할 수 있는 자의 자격제한을 매각기일의 공고 중에 명시해야 한다(규칙 56ⅱ).
집행관은 위와 같은 제한이 이루어진 경우에는, 매각을 실시함에 있어서 소정의 자격을 가지고 있는 자 이외의 자가 매수의 신고를 하게 해서는 안 된다.
(5) 외국인의 경우
외국인이 경매로 토지를 취득하는 경우 별다른 제한이 없다(외국인토지법 5).
(6) 토지거래허가구역상의 토지인 경우
토지거래허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권을 이전하는 계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하지만(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 118①), 민사집행법에 의한 경매의 경우에는 토지거래허가제의 적용을 받지 않으므로(같은 법 121②), 매각허가를 받기 위하여 토지거래허가가 있음을 증명할 필요는 없다.
2. 매수신청인의 자격증명 등
(1) 기일입찰의 경우
기일입찰에서는 집행관이 주민등록증, 그 밖의 신분을 증명하는 서면이나 대리권을 증명하는 서면에 의하여 매수신청인이 본인인지 여부, 행위능력 또는 정당한 대리권이 있는지 여부를 확인함으로써 매수신청인의 자격흠결로 인한 분쟁이 생기지 않도록 해야 한다(재민 2004-3 제30조).
법인이 매수신청을 하는 때에는 위의 예에 따라 매수신청을 하는 사람의 자격을 확인해야 한다.
집행관은 채무자와 재매각절차에서 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없음을 알려야 한다.
(2) 기간입찰의 경우
기간입찰에서는 매수신청인이 경매법정에 출석하지 않는 것을 전제로 하므로, 위와 같은 매수신청인의 자격을 확인하기 위해서는 일정한 서류를 첨부하여 제출하도록 할 필요가 있다.
따라서 개인이 입찰하는 경우 주민등록표등·초본, 법인의 대표자 등이 입찰하는 경우 법인등기사항증명서, 법정대리인이 입찰하는 경우 가족관계증명서, 임의대리인이 입찰하는 경우 대리위임장, 인감증명서(「본인서명사실 확인 등에 관한 법률」에 따라「인감증명법」에 의한 인감증명을 갈음하여 사용할 수 있는 본인서명사실확인서를 포함한다), 2인 이상이 공동입찰하는 경우 공동입찰신고서 및 공동입찰자목록을 기간입찰봉투에 기간입찰표와 함께 넣어 제출해야 한다(재민 2004-3 제19조).
위 서류 등은 기간입찰봉투에 기간입찰표와 함께 넣어 제출되어야 한다.
(3) 매수신청(기일입찰)시 준비서류 등
① 본인인 경우：신분증과 도장을 지참.
② 대리인인 경우：본인의 인감증명서, 위임장(본인의 인감도장이 찍힌 것), 대리인 도장, 대리인 신분증.
③ 법인(주식회사 등) 직원：법인인감증명서, 위임장(대표자의 인감도장이 찍힌 것), 법인등기사항일부증명서(대표이사), 직원의 도장, 직원의 신분증.
