<판례평석> 매매계약에 있어서 매매대금 완납 후의 과실수취권의 귀속【대법원 1993. 11. 9. 선고 93다28928 판결】(윤경변호사 / 민사소송전문변호사 / 부동산경매변호사)

<판례평석> 매매계약에 있어서 매매대금 완납 후의 과실수취권의 귀속【대법원 1993. 11. 9. 선고 93다28928 판결】(윤경변호사 / 민사소송전문변호사 / 부동산경매변호사)

 

【대법원 1993. 11. 9. 선고 93다28928 판결】

 

◎[요지]

 

가. 특별한 사정이 없는 한 매매계약이 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속하나, 매매목적물의 인도 전이라도 매수인이 매매대금을 완납한 때에는 그 이후의 과실수취권은 매수인에게 귀속된다.

 

나. 농지개혁법 제19조 제2항에 규정된 소재지관서의 증명은 농지매매의 성립요건이 아니므로 반드시 매매계약체결 당시에 있어야만 하는 것은 아니고, 계약체결 당시 농지매매증명이 없다고 하여 채권계약인 매매가 무효로 돌아가는 것도 아니다.

 

다. 농지에 관하여 소유권이전등기가 마쳐진 경우에는 농지매매에 관한 소재지관서의 증명이 있었다고 추정이 되고 또 그 증명에 관한 사항은 직권조사사항이 아니므로 그 증명이 없었다는 사실은 이를 다투는 자에게 그 입증책임이 있다.

 

 

제목 : 매매계약에 있어서 매매대금 완납 후의 과실수취권의 귀속

 

1. 쟁 점

 

이 사건의 쟁점은, ① 매매계약에 있어서 매매대금 완납 후의 과실수취권의 귀속, ② 농지매매계약 체결 당시 소재지관서의 증명이 없는 경우 매매계약의 효력, ③ 농지에 대한 소유권이전등기가 마쳐진 경우 소재지관서의 증명 유무에 대한 입증책임이다.

 

2. 매매계약에 있어서 매매대금 완납 후의 과실수취권의 귀속(= 제1 쟁점)

 

민법 제587조에 의하면, 원칙적으로 매매계약이 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다.

 

그러나 매매목적물의 인도전이라도 매도인이 매매대금을 완납한 때에는 그 이후의 과실수취권은 매수인에게 귀속된다{우리나라 통설 및 일본판례의 견해, 日大判 昭和7. 3. 3. 民集11-274; 昭和16. 8. 20. 法學11-309).

 

☞ 민법 제587조 규정의 해석 및 이에 대한 판례의 법리에 관하여는, 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다14190 판결에 대한 천자평석 및 대법원 2004. 4. 23. 선고 2004다8210 판결에 대한 천자평석 참조.

 

3. 농지매매계약 체결 당시 소재지관서의 증명이 없는 경우 매매계약의 효력(= 제2 쟁점)

 

가. 소재지관서의 증명은 성립요건이 아닌 효력발생요건(제2 쟁점의 해결)

 

농지개혁법 제19조 제2항에 규정된 소재지관서의 증명은 농지매매의 성립요건이 아니므로 반드시 매매계약체결 당시에 있어야만 하는 것은 아니고, 계약체결당시 농지매매증명이 없다고 하여 채권계약인 매매가 무효로 돌아가는 것도 아니다(대법원 1987. 4. 28. 선고 85다카971 판결).

 

따라서 채권계약으로서의 이사건 매매가 유효한 이상 그 대금완납 이후의 과실수취권은 원고들에게 귀속된다.

 

나. 농지취득자격증명의 경우{윤경, “어업권이전의 인가를 받지 못한 낙찰자의 인도명령신청”, 인권과 정의 311호 (2002.07) 103-105쪽 참조}

 

⑴ 현행 농지법의 규정

 

농지개혁법은 농지법 부칙 제2조에 의하여 폐지되었는바, 현행 농지법{농지개혁법(1949년), 농지개혁사업정리에관한특별조치법(1968년), 농지의보전및이용에관한법률(1972년), 농지임대차관리법(1986년), 지력증진법(1969년) 등을 폐지하고 1995. 12. 22. 법률 제4817호로 흡수통합 제정되어 1996. 1. 1.부터 시행되었다} 제8조에 의하면 ‘소재지관서증명’ 대신에 ‘농지취득자격증명’을 발급받아야 하도록 규정하고 있다(제1항). 현행 농지법에서 특이한 것은 제8조 제4항에서 “제1항 본문 및 제2항의 규정에 의하여 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다”고 규정하고 있는 것이다. 즉 농지취득자격증명의 발급제출의 종기를 “등기신청시”로 규정하고 있다.

 

⑵ 농지취득자격증명의 법적 성질

 

① 종전의 판례 (‘소재지관서의 증명’ 또는 ‘농지매매증명’은 효력발생요건)

 

농지개혁법 제19조 제2항은 “농지를 소재지관서의 증명을 얻어 당사자가 직접 매매할 수 있다”고 규정하고 있으므로, 이에 대하여 종전의 판례는 소재지관서의 증명을 농지매매계약의 효력발생요건으로 보았다(대법원 1978. 3. 28. 선고 78다49 판결, 1984. 11. 13. 선고 84다75 판결, 1987. 4. 28. 선고 85다카971 판결, 1994. 12. 9. 선고 94다42402 판결, 1995. 10. 12. 선고 95다26872 판결).

 

② 현행 판례 (농지취득자격증명은 효력발생요건이 아니고, 등기요건임)

 

이에 반하여 농지법 제8조 제1항은 “농지를 취득하고자 하는 자는 농지취득자격증명을 발급받아야 한다”고 규정하고 있다{농지개혁법에서 농지매매증명을 받기 위하여는 원칙적으로 매도인과 매수인이 공동으로 서명 또는 날인한 농지매매증명신청서를 제출하여야 하였으나(농지임대차관리법시행규칙 제9조 제1항), 농지법에서는 농지취득을 하고자 하는 자가 단독으로 신청하게 변경되었다(농지법시행령 제10조 제1항)}.

 

위 취득자격증명은 농지매매 자체에 대한 증명이 아니고 단지 농지 취득의 자격증명에 불과하다(여기서의 취득은 ‘소유권의 취득’으로 볼 수 있다. 농지법은 농지개혁법과는 달리 취득원인인 매매를 위하여 농지취득자격증명을 요구하고 있는 것이 아니라, 취득 자체를 위하여 필요한 것으로 규정하고 있다. 따라서 매매계약 자체는 위 취득자격증명을 발급받았는지의 여부와 관계없이 완전하게 효력을 발생한다 할 것이다). 매매계약 자체는 효력을 발생하므로, 매매당사자는 매매를 원인으로 소유권이전등기를 구할 수 있고, 다만 당사자가 소유권이전등기를 하려면 위 판결만 가지고는 아니되고 농지취득자격증명이 첨부되어야만 한다(1998. 10. 13. 등기예규 제948호 농지의 소유권이전등기에 관한 사무처리지침){농지개혁법에서 농지매매증명을 받기 위하여는 원칙적으로 매도인과 매수인이 공동으로 서명 또는 날인한 농지매매증명신청서를 제출하여야 하였으나(농지임대차관리법시행규칙 제9조 제1항), 농지법에서는 농지취득을 하고자 하는 자가 단독으로 신청하게 변경되었다(농지법시행령 제10조 제1항)}.

 

그 결과 종전에 대법원은 구 농지개혁법 제19조 제2항 소정의 소재지관서의 증명에 대하여, “농지개혁법 제19조 제2항 소정의 소재지 관서의 증명이 농지매매의 효력발생요건이라는 취지가 매매로 인한 소유권이전의 효과를 발생할 수 없다는 것일 뿐 농지매매 당사자 사이에 채권계약으로서의 효력까지 발생하지 못한다는 것은 아니라고 할지라도, 소재지관서의 증명을 얻지 아니한 채 체결된 농지의 매매계약을 원인으로 하여 매수인이 매도인을 상대로 현재의 이행의 소로 무조건의 소유권이전등기절차의 이행을 청구하는 경우에는 적어도 사실심의 변론이 종결될 때까지는 소재지관서의 증명을 얻어야만 인용될 수 있다”고 판시하였다가{대법원 1991. 8. 13. 선고 91다10992 판결, 1992. 5. 12. 선고 91다33872 판결, 1992. 10. 27. 선고 92다28921 판결, 1994. 12. 9. 선고 94다42402 판결. 단 농지매매증명이 발급되는 것을 조건으로 미리 농지에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 있다는 판시도 있으나(대법원 1994. 7. 29. 선고 94다9986 판결), 사실심변론종결 당시까지 농지매매증명이 있어야 한다는 종전의 판례는 무조건으로 소유권이전등기청구를 한 경우에 관한 것이므로, 배치되는 판결이라고 보기 어렵다. 따라서 현재의 대법원 판례의 입장은, 소재지관서의 증명이 없는 경우(사실심 변론종결일 기준으로) 현재의 이행의 소로는 농지매매를 원인으로 하는 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수는 없지만, 장래 이행의 소로는 농지매매증명이 발급되는 것을 조건으로 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 있다는 것이라고 할 수 있다}, 현행 농지법 제8조의 농지취득자격증명에 대하여는, “① 농지법 제8조 제1항 소정의 농지취득자격증명은 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에 첨부하여야 할 서류로서(농지법 제8조 제4항), 농지를 취득하는 자에게 농지취득의 자격이 있다는 것을 증명하는 것일 뿐 농지취득의 원인이 되는 법률행위(매매 등)의 효력을 발생시키는 요건은 아니다. ② 농지에 대한 소유권이전등기절차이행의 소송에서, 비록 원고가 사실심변론종결시까지 농지취득자격증명을 발급받지 못하였다고 하더라도 민사소송절차의 종료 후 얼마든지 농지취득자격증명을 발급받아 농지의 소유권을 취득할 수 있으므로, 원고가 농지취득자격증명을 발급받은 바 없다는 이유로 그 청구가 배척되지는 않는다”고 판시하기에 이르렀다{대법원 1998. 2. 27. 선고 97다49251 판결. 이와 같은 판결은, 농지법이 구 농지개혁법과 달리 제8조 제4항과 같은 규정을 두었을 뿐만 아니라, 농지법이 종래의 耕者有田의 원칙을 보다 완화하고 있는 점(농업기술개발을 위한 시험, 연구를 하는 자, 종묘 기타 농업기자재를 생산하는 자, 농지의 전용허가를 받은 자 등에 대하여도 소유자격을 인정함. 농지법 제6조 제2항 1호 내지 9호 참조), 농지상한을 폐지하고 있는 점 등의 입법취지(대한민국법령연혁집 제19권 231면)를 고려한 것으로 보인다}.

 

4. 농지에 대한 소유권이전등기가 마쳐진 경우 소재지관서의 증명 유무에 대한 입증책임(= 제3 쟁점)

 

가. 직권조사사항이 아님(제3 쟁점의 해결)

 

농지에 관하여 소유권이전등기가 마쳐진 경우에는 농지매매에 관한 소재지관서의 증명이 있었다고 추정이 되고 또 그 증명에 관한 사항은 직권조사사항이 아니므로 그 증명이 없었다는 사실은 이를 다투는 자에게 그 입증책임이 있다(대법원 1987. 10. 28. 선고 87다카1312 판결, 1992. 12. 24. 선고 92다36403 판결).

 

나. 판례의 변천{윤경, “자백의 대상과 강행법규위반사실”, 법조 51권 1호 (통권 544호) (2002.01) 141-144쪽 참조}

 

농지소재지관서의 매매증명 등 농지개혁법실시에 관한 사항에 대하여는 이를 한 때 직권조사사항이라고 본 적이 있으나(대판 1955. 4. 21. 54민상144 판결집 2권 2집 민 16쪽, 대판 1956. 2. 18. 4288民上504 판결집 3권 2집 민 27쪽), 그 뒤 이를 변경하여 지금은 이를 직권조사사항이 아니라고 보고 있다(대법원 1992. 12. 24. 선고 92다36403 판결, 1992. 12. 8. 선고 91다42494 판결, 1992. 1. 21. 선고 91다33377 판결, 1991. 7. 12. 선고 90다8343 판결, 1991. 2. 26. 선고 90다8459 판결).

 

⑴ 초기의 판례(매매계약의 효력발생요건으로서의 증명)

 

농지개혁 후 초기의 판례는 소재지관서의 매매증명을 매매계약(채권계약)의 효력발생요건으로 판결하였다. 그래서 증명은 매매계약의 법정조건이며, 매매증명이 없으면 그 매매계약은 무효가 된다고 하였다(대판 1958. 11. 6, 4291민상46, 대판 1958. 10. 30, 4291민상281, 대판 1959. 8. 29, 4291민상737, 대판 1960. 9. 22, 4293민상374, 대판 1962. 2. 15, 4294민상829, 대판 1962. 4. 18, 4294민상1603, 대법원 1963. 1. 24. 선고 62다740 판결, 대법원 1964. 9. 8. 선고 64다290 판결).

 

⑵ 판례 변경

 

① 물권변동의 효력발생요건으로서의 증명

 

1964년부터 판례는 종래의 태도를 바꾸어 소재지관서의 증명을 물권변동의 효력발생요건으로 인정하기 시작하면서 ‘농지매매에 있어서 소재지관서의 증명이 없는 경우에는 매매에 의한 물권변동의 효과, 즉 소유권이전의 효과를 발생할 수는 없으나, 매매당사자 사이의 채권계약으로서의 매매계약은 유효히 성립될 수 있는 것이다’라고 판시하였다(대법원 1964. 10. 1. 64다563 전원합의체판결, 1987. 4. 28. 선고 85다카971 판결. 대법원 1967. 6. 27. 선고 66다2616 판결은 ‘매매증명은 물권변동의 효력발생요건으로서 농지소유권이전등기신청을 위한 한 가지의 서류에 불과하므로 그 증명이 없다하더라도 채권계약인 매매계약은 유효하고, 매도인은 채무이행으로서 매수인에게 농지를 인도할 의무가 있다’고 하였고, 대법원 1967. 6. 27. 선고 66다2616 판결은 ‘증명이 없으면 그 농지소유권이 적법하게 매수인에게 이전되는 효력이 생길 수는 없으나 매도인이 매수인에게 그 매매계약의 이행방법으로 점유를 이전하였다면 매수인의 점유는 그 매도인에 대한 관계에 있어서 권원 없는 점유라 할 수 없다’고 하였고, 대법원 1965. 9. 28. 선고 65다1641 판결은 ‘증명 없이 농지를 점유하여 경작하므로 인한 수익은 법률상 원인 없는 이득이라고 할 수 없다’고 판시하였다). 증명이 없으면 소유권이전등기를 신청할 수는 없으나 적법하게 점유하여 경작할 수 있다고 하여, 농민이 아닌 자도 농지를 취득하여 등기함이 없이 경작할 수 있는 길을 열어 주었다{김상용, “농지매매증명과 비농민의 농지소유 : 대법원판례를 중심으로”, 민사판례평석(1) 1995, 78-79쪽 참조}.

 

② 매매증명 여부는 직권조사사항이 아닌 공격방어방법

 

판례는 소송절차에 있어서 증명을 받았는지의 여부는 법원의 직권조사사항이 아니고 당사자의 공격․방어방법에 불과하다고 한다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다26872 판결, 1992. 12. 24. 선고 92다36403 판결, 1992. 12. 8. 선고 91다42494 판결, 1992. 1. 21. 선고 91다33377 판결, 1991. 7. 12. 선고 90다8343 판결, 1991. 2. 26. 선고 90다8459 판결, 1976. 7. 27 선고 75다2368 판결).

 

 

【매매목적물에 대한 과실수취권의 귀속】《상가집합건물의 구분점포에 대한 매매의 경우 실제 이용현황과 관계없이 집합건축물대장 등 공부에 따라 구조, 위치, 면적이 확정된 구분점포가 매매의 대상이 되는지 여부(원칙적 적극) 및 매매목적물에 대한 과실수취권의 귀속(대법원 2021. 6. 24. 선고 2021다220666 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 매매목적물에 대한 과실수취권의 귀속(= 부당이득반환청구 부분)  [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.1012-1014 참조]

 

가. 관련 규정

 

● 민법 제587조(과실의 귀속, 대금의 이자)

매매계약 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다. 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그러하지 아니하다.

 

나. 위 규정의 취지

 

⑴ 여기서의 ‘과실’에는 법정과실, 즉 목적물의 사용이익이 포함된다.

매매 목적물이 인도되지 않았다면, 매매대금을 모두 지급받기 전까지 매매 목적물의 과실수취권은 매도인에게 있다.

결국 위 규정은 ‘목적물의 사용이익’과 ‘매매대금의 이자’가 등가관계에 있다는 취지이다.

 

⑵ 주의해야 할 점은 매매대금의 지연손해금에 관한 문제이다.

 

원칙적으로 금전채무가 이행지체에 빠질 경우 지연손해금 지급의무를 부담하다.

통상 매매계약에서 목적물 인도의무와 잔금 지급의무가 동시이행관계에 있고, 매수인의 잔금 지급의무는 매도인이 이행제공 등을 하면서 최고한 경우에 이행지체에 빠지게 된다.

그러나 그 경우에도 매수인은 매매 목적물을 인도받지 않은 이상 잔금에 대하여는 지연손해금을 지급할 의무를 부담하지 아니하다.

 

다. 판례의 태도

 

⑴ 대법원 1981. 5. 26. 선고 80다211 판결은 ”특정물의 매매에 있어서 매수인의 대금지급 채무가 이행지체에 빠졌다 하더라도 그 목적물이 매수인에게 인도될 때까지는 매도인은 그 목적물에서 생기는 과실을 수취할 수 있는 한편 그 목적물의 관리 보존의 비용도 자기가 부담하여야 하는 것이고, 그 반면 매수인은 매매대금의 이자를 지급할 필요가 없는 것이므로 매도인은 매수인의 대금지급의무 이행의 지체를 이유로 하여 그 목적물의 인도가 이루어지기 이전의 기간 동안의 목적물의 관리보존의 비용의 상환이나 매매대금의 이자 상당액의 손해배상청구를 할 수 없다 할 것인바, 기록에 의하면 매매목적물인 이 사건 부동산이 매수인인 원고에게 인도되지 아니하고 있음이 명백하므로 매도인인 피고가 원고의 대금지급 의무 이행의 지체로 인하여 그 주장과 같은 손해를 입었다 하더라도 원고에게 그 배상청구를 할 수 없는 것이므로 원심이 위 손해배상청구권을 반대 채권으로 하는 피고의 동시이행항변을 배척한 것은 정당하고 논지는 이유없다“고 판시하고 있다.

 

⑵ 결국 매매대금 지급의무가 이행지체에 빠진 경우에도, 여전히 매수인은 매매 목적물의 인도와 동시에 ‘매매대금’ 및 ‘중도금에 대한 잔금 지급기일까지의 지연손해금’을 지급할 의무만을 부담하고, 잔금에 대하여는 지연손해금 지급의무를 부담하지 않는다.

 

라. 매매목적물에 대한 과실수취권의 귀속(대법원 2021. 6. 24. 선고 2021다220666 판결)[= 매매목적물의 인도 전이라도 매수인이 매매대금을 완납한 경우, 이후의 과실수취권이 매수인에게 귀속되는지 여부(적극)]

 

⑴ 특별한 사정이 없는 한 매매계약이 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속하나, 매매목적물의 인도 전이라도 매수인이 매매대금을 완납한 때에는 그 이후의 과실수취권은 매수인에게 귀속된다(대법원 1993. 11. 9. 선고 93다28928 판결 참조).

 

⑵ 위 사안에서 원고는 피고에게 이 사건 매매계약에 따른 매매대금을 완납하였다. 따라서 원고가 이 사건 매매목적물의 과실수취권을 갖는다. 피고가 원고에게 이 사건 상가 54호를 인도하여야 함에도 불구하고 인도를 거부하고 이를 점유하고 있으므로, 피고가 이 사건 상가 54호를 점유함으로써 원고의 과실수취권을 침해하고 이로 인하여 이익을 얻었다고 볼 수 있다.

 

2. 매매목적물의 특정  [이하 대법원판례해설 제127호, 이상엽 P.113-123 참조]

 

가. 매매목적물이 토지인 경우의 판례

 

⑴ 매매당사자에게 특별한 사정이 없는 한 현실의 경계와 관계없이 지적공부상의 경계와 지적에 의하여 확정된 토지를 매매의 대상으로 하는 것으로 보아야 한다.

매매당사자가 실제의 경계가 지적공부와 상이하다는 것을 모르고 매매하였다고 해도 마찬가지이다(대법원 2005. 3. 24. 선고 2004다71522, 71539 판결).

◎ 대법원 2005. 3. 24. 선고 2004다71522, 71539 판결 : 지적법에 의하여 어떤 토지가 지적공부에 1필지의 토지로 등록되면 그 토지의 소재, 지번, 지목, 지적 및 경계는 다른 특별한 사정이 없는 한 이 등록으로서 특정되고 그 소유권의 범위는 현실의 경계와 관계없이 공부상의 경계에 의하여 확정되는 것이어서, 토지에 대한 매매는 매매당사자가 지적공부에 의하여 소유권의 범위가 확정된 토지를 매매할 의사가 아니고 사실상의 경계대로의 토지를 매매할 의사를 가지고 매매한 사실이 인정되는 등 특별한 사정이 없으면, 현실의 경계와 관계없이 지적공부상의 경계와 지적에 의하여 확정된 토지를 매매의 대상으로 하는 것으로 보아야 할 것이고(대법원 1991. 2. 22. 선고 90다12977 판결 등 참조), 또한 매매당사자가 그 토지의 실제의 경계가 지적공부상의 경계와 상이한 것을 모르는 상태에서 당시 실제의 경계를 대지의 경계로 알고 매매하였다고 해서 매매당사자들이 지적공부상의 경계를 떠나 현실의 경계에 따라 매매목적물을 특정하여 매매한 것이라고 볼 수는 없다(대법원 1993. 5. 11. 선고 92다48918, 48925 판결 참조).

 

(2) 판례는 지적공부가 아닌 사실상의 경계대로의 토지를 매매한 사실이 인정되는 특별한 사정에 대하여 ① 기술적인 착오로 지적도상의 경계선이 진실한 경계선과 다르게 작성된 경우, ② 1필지 토지가 각 건물의 부지로 분필되면서 경계와 지적이 불일치되었고 전전매도 과정에서 당사자들이 경계대로의 토지를 매매할 의사를 갖고 거래를 한 경우를 예로 들고 있다(대법원 1991. 2. 22. 선고 90다12977 판결).

◎ 대법원 1991. 2. 22. 선고 90다12977 판결 : 토지에 대한 매매도 현실의 경계와 관계없이 지적공부상의 경계와 지적에 의하여 확정된 토지를 매매의 대상으로 하는 것으로 보아야 할 것이며, 다만 지적도를 작성함에 있어서 그 기점을 잘못 선택하는 등 기술적인 착오로 말미암아 지적도상의 경계선이 진실한 경계선과 다르게 작성되었다든가 또는 1필지의 토지 위에 수동의 건물을 짓고 건물의 경계에 담장을 설치하여 각 건물의 부지로 사실상 구획지워 어림잡아 매도한 후 그 분필등기를 하였기 때문에 그 경계와 지적이 실제의 것과 일치하지 않게 되었고, 그 부지들이 전전매도되면서도 당사자들이 사실상의 경계대로의 토지를 매매할 의사를 가지고 거래를 한 경우 등과 같은 특별한 사정이 있는 경우에 한하여 그 토지의 경계는 실제의 경계에 의하여야 한다고 할 것이다(대법원 1975. 11. 11. 선고 75다1080 판결, 대법원 1982. 6. 8. 선고 81다611 판결, 대법원 1986. 10. 14. 선고 84다카490 판결, 대법원 1986. 12. 23. 선고 86다카1380 판결, 대법원 1989. 1. 24. 선고 88다카8194 판결 참조).

 

⑶ 결국 위 판례에서 말하는 “특별한 사정”이 없는 한, 토지 매매계약의 목적물을 특정함에 있어서는 지적공부상의 경계나 지적에 의하여야 한다.

 

나. 매매목적물이 상가집합건물의 구분점포인 경우의 판례

 

⑴ 기본적으로 앞서 본 매매목적물이 토지인 경우와 마찬가지이다.

 

⑵ 매매당사자에게 특별한 사정이 없는 한, 실제 이용현황과 관계없이 집합건축물대장 등의 공부에 의해 구조, 위치, 면적에 의하여 확정된 구분점포를 매매의 대상으로 하는 것으로 보아야 한다.

매매당사자가 실제 이용현황이 집합건축물대장 등 공부와 상이하다는 것을 모르고 매매하였다고 해도 마찬가지이다(대법원 2012. 5. 24. 선고 2012다105 판결).

◎ 대법원 2012. 5. 24. 선고 2012다105 판결 : 집합건물법 제1조의2는 1동의 상가건물이 일정한 요건을 갖추어 이용상 구분된 구분점포를 소유권의 목적으로 할 수 있도록 하고 있는데, 구분점포의 번호, 종류, 구조, 위치, 면적은 특별한 사정이 없는 한 건축물대장의 등록 및 그에 근거한 등기에 의해 특정된다. 따라서 구분점포의 매매당사자가 집합건축물대장 등에 의하여 구조, 위치, 면적이 특정된 구분점포를 매매할 의사가 아니라고 인정되는 등 특별한 사정이 없다면, 점포로서 실제 이용현황과 관계없이 집합건축물대장 등 공부에 의해 구조, 위치, 면적에 의하여 확정된 구분점포를 매매의 대상으로 하는 것으로 보아야 하고, 매매당사자가 매매계약 당시 구분점포의 실제 이용현황이 집합건축물대장 등 공부와 상이한 것을 모르는 상태에서 점포로서 이용현황대로 위치 및 면적을 매매목적물의 그것으로 알고 매매하였다고 해서 매매당사자들이 건축물대장 등 공부상 위치와 면적을 떠나 이용현황대로 매매목적물을 특정하여 매매한 것이라고 볼 수 없고, 이러한 법리는 교환계약의 목적물 특정에 있어서도 마찬가지로 적용된다.

 

⑶ “특별한 사정”이 있는 경우의 대법원 판례(대법원 2021. 6. 24. 선고 2021다220666 판결)[= 상가집합건물의 구분점포에 대한 매매의 경우 실제 이용현황과 관계없이 집합건축물대장 등 공부에 따라 구조, 위치, 면적이 확정된 구분점포가 매매의 대상이 되는지 여부(원칙적 적극)] 

 

① 상가집합건물의 구분점포에 대한 매매는 원칙적으로 실제 이용현황과 관계없이 집합건축물대장 등 공부에 따라 구조, 위치, 면적이 확정된 구분점포를 매매의 대상으로 삼았다고 보아야 할 것이다.

 

② 그러나 1동의 상가집합건물의 점포들이 구분소유 등기가 되어 있기는 하나 실제로는 위 상가건물의 각 점포들에 관한 집합건축물대장 등 공부상 호수와 구조, 위치 및 면적이 실제 이용현황과 일치하지 아니할 뿐만 아니라 그 복원조차 용이하지 아니하여 단지 공부가 위 상가건물에서 각 점포들이 차지하는 면적비율에 관하여 공유지분을 표시하는 정도의 역할만을 하고 있고, 위 점포들이 전전매도되면서 매매당사자들이 실제 이용현황대로의 점포를 매매할 의사를 가지고 거래한 경우 등과 같이 특별한 사정이 있는 경우에는 그 점포의 구조, 위치, 면적은 실제 이용현황에 의할 수밖에 없을 것이다(대법원 2021. 6. 24. 선고 2021다220666 판결).