【주택 또는 상가건물의 임차인의 범위】《임차인이 법인인 경우, 주거용 건물인지 여부 판단기준》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 주택 또는 상가건물의 임차인의 범위
가. 임차인의 개념
⑴ 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 제결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약을 체결할 것이 요구된다(대판 2008. 4. 10. 2007다38908, 38915, 대결 2008. 12. 19. 2007마397, 대판 201 2. 7. 26. 2012다45689 등).
⑵ 주택임차인이란 당해 주택을 실제 주거용으로 사용·수익하기 위하여 임차한 자를 뜻하는 것이므로, 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 데 있는 것이 아니고 소액 임차인으로 보호받아 기존채권을 회수하려는 데에 있는 경우에는 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 없다(대판 2001. 5. 8. 2001다14733, 대판 2009. 6. 11. 2009다12764 등).
⑶ 건물이 경매에 넘어 갈 것이라는 점을 알면서 시세보다 훨씬 싼 보증금을 내고 임대차계약을 체결한 소액임차인의 경우도, 소액임차인 보호를 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하려는 것이므로, 마찬가지이다(대판 2013. 12. 12. 2013다62223).
⑷ 다만 임대차의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 데 있는 경우에는 채권자가 기존의 금전채권을 임차보증금으로 전환해 채무자와 임대차계약을 체결하여 거주한 경우라고 하더라도 임차인으로서 보호를 받을 수 있다(대판 2002. 1. 8. 2001다47535).
⑸ 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 주택임대차보호법상 소액 임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액 임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다(대판 2008. 5. 15. 2007다23203).
상가건물의 임차인에 대하여도 동일하게 판단하여야 할 것이다.
나. 임차인이 법인인 경우
한편 임차인이 법인인 경우에도 적용되는가에 관하여, 주택임대차보호법의 경우에는 법인이 대항요건인 같은 법 소정의 주민등록을 할 수 없으므로 그 적용대상이 아님이 명백하나(다만 주택임대차보호법 3조 2항, 3항, 같은 법 시행령 2조에서 일정한 법인을 임차인에 포함시키고 있다), 상가건물임대차보호법의 대항요건인 사업자등록신청은 법인도 할 수 있을 뿐 아니라 상가건물임대차보호법 3조 1항 어 대항요건으로 사업자등록선청을 규정하면서 법인세법 111조와 부가가치세법 8조의 규정에 의한 사업자등록신청을 인정하고 있으므로 법인과 부가가치세법에 따라 사업자등록이 가능한 비법인 사단·재단, 그 밖의 단체도 상가건물임대차보호법의 적용대상이다(상임 3조 1항, 상임령 3조 4항 3호 나, 다목 참조).
다. 주거용 건물인지 여부
⑴ 주거용 건물인지 여부를 판단할 때에는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고, 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차 목적물 이용관계, 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다(대판 1995. 3. 10. 94다52522).
⑵ 주거용 건물인지 여부를 판단하는 기준시점은 원칙적으로 임대차계약의 체결시이다.
따라서 비주거용 건물을 임차하여 임차인이 임의로 주거용으로 개조하여 사용한다거나 비주거용 건물에 주거용 건물을 증축하여 사용하는 경우에는 임대인이 이를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 주거용 건물이라고 할 수 없다(대판 1986. 1. 21. 85다카1367).
⑶ 비주거용 건물에 대하여 저당권이 설정된 후 저당권자의 승낙 없이 주거용으로 개조되었으나 변경된 건물의 종류와 구조, 그 면적, 용도 등에 대하여 부동산등기법에 의한 건물표시 변경등기 절차를 마치지 않은 채 그 건물이 임대 되고, 경매절차가 개시된 경우 소액임차인에게 우선변제권을 인정해 줄 것인지 여부가 문제된다.
판례는 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 8조에 따라 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다는 입장이다(대판 2009. 8. 20. 2009다26879).
