【판례<구 「공공주택 특별법」 (2017. 8. 9. 법률 제14851호로 개정되기 전의 것)이 적용되는 임대차계약의 임차인이 임대차보증금반환채권을 양도하고 그 통지를 한 후에도 임대차계약이 유효하게 갱신되는지 여부>】《구 공공주택 특별법 시행령 제47조 제1항 및 표준임대차계약서 해당 조문 각호에 해당하는 사유가 없는 경우에도 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는지 여부 및 이에 위반되는 약정의 사법적 효력(대법원 2022. 3. 31. 선고 2021다265171 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 판결의 요지 : [구 「공공주택 특별법」 (2017. 8. 9. 법률 제14851호로 개정되기 전의 것)이 적용되는 임대차계약의 임대차보증금반환채권양도 및 그 통지 후 임대차계약의 갱신 인정 여부에 관한 사건]
【판시사항】
[1] 구 공공주택 특별법의 적용을 받는 임대주택의 임대인이 같은 법 시행령 제47조 제1항 및 표준임대차계약서 해당 조문 각호에 해당하는 사유가 없는 경우에도 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는지 여부(원칙적 소극) / 이에 위반되는 약정의 사법적 효력이 배제되는지 여부(적극)
[2] 한국토지주택공사로부터 공공임대주택을 임차한 갑이 을 새마을금고에 임대차보증금반환채권 일부를 양도하면서 을 새마을금고의 승낙 없이는 임대차 재계약을 하지 않겠다고 약정하였고, 한국토지주택공사에 위 약정을 포함한 내용의 채권양도 사실을 통지하였는데, 임대차계약의 기간만료 전 한국토지주택공사와 갑이 임대차 재계약을 한 사안에서, 한국토지주택공사와 갑의 임대차계약은 유효하게 갱신되었는데도, 임대차계약이 기간만료로 종료되었다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례
【판결요지】
[1] 구 공공주택 특별법(2017. 8. 9. 법률 제14851호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공공주택 특별법’이라고 한다) 제49조의2 제1항, 제2항에 의하면 공공임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 표준임대차계약서에는 공공주택사업자 및 임차인의 권리·의무에 관한 사항 등이 포함되어야 하며, 제49조의3 제1항에 의하면 공공주택사업자는 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공공임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다. 위 조항에 따라 구 공공주택 특별법 시행령(2018. 2. 9. 대통령령 제28630호로 개정되기 전의 것) 제47조 제1항에서는 ‘거짓이나 그 밖의 부정한 방법’에 대하여 같은 항 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 규정하고, 구 공공주택 특별법 시행규칙(2020. 10. 19. 국토교통부령 제771호로 개정되기 전의 것) 제32조 제1항 [별지 제5호, 제6호, 제7호 서식] 표준임대차계약서에서도 위 시행령 조항 각호 사유와 실질적으로 동일한 내용을 규정하고 있다.
따라서 구 공공주택 특별법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 위 법령 조항 및 표준임대차계약서 해당 조문 각호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 임대인은 특별한 사정이 없는 한 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다고 보아야 한다.
특히 앞서 본 각 규정들은 임차인의 주거생활 안정을 보장하기 위하여 임대사업자가 공공임대주택에 관한 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 갱신을 거절하는 것을 제한하기 위한 것으로서 제정 목적과 입법 취지 등에 비추어 이에 위반되는 약정의 사법적 효력을 배제하는 강행규정으로 보아야 한다.
[2] 한국토지주택공사로부터 공공임대주택을 임차한 갑이 을 새마을금고에 임대차보증금반환채권 일부를 양도하면서 을 새마을금고의 승낙 없이는 임대차 재계약을 하지 않겠다고 약정하였고, 한국토지주택공사에 위 약정을 포함한 내용의 채권양도 사실을 통지하였는데, 임대차계약의 기간만료 전 한국토지주택공사와 갑이 임대차 재계약을 한 사안에서, 한국토지주택공사는 구 공공주택 특별법 시행령(2018. 2. 9. 대통령령 제28630호로 개정되기 전의 것) 또는 표준임대차계약서 해당 조문의 각호에서 정한 사유가 없는 한 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없고, 이에 반하는 갑과 을 새마을금고의 약정으로 위 규정의 적용을 배제할 수 없어 한국토지주택공사와 갑 사이에서는 유효하게 임대차계약이 갱신된 것인데도, 임대차계약이 기간만료로 종료되었다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.
2. 사안의 개요 및 쟁점
가. 사실관계
⑴ 소외인은 피고와 공공임대주택인 이 사건 부동산에 관하여 임대차보증금 15,220,000원, 임대차기간 2017. 1. 1. ~ 2018. 12. 31.까지로 각 정하여 이 사건 임대차계약을 체결하였다.
⑵ 소외인은 2018. 9. 28. 원고로부터 대출금액 7,000,000원, 대출기간 2018. 9. 28. ~ 2018. 12. 31.까지로 각 정하여 이 사건 대출을 받으면서 이 사건 대출금 채무의 지급을 위하여 2018. 9. 20. 원고에게 이 사건 임대차보증금반환채권 중 9,100,000원을 양도하고 원고의 승낙 없이 피고와 임대차 재계약을 하지 않겠다고 약정하였으며, 2018. 9. 21. 피고에게 위 약정을 포함한 내용의 채권양도통지를 하여 그 통지가 2018. 9. 27. 피고에게 도달하였다.
⑶ 소외인은 2018. 12. 27. 피고로부터 이 사건 부동산을 임대차보증금 15,920,000원, 임대차기간 2019. 1. 1. ~ 2020. 12. 31.까지로 각 정하여 임차하기로 재계약하였다.
⑷ 그러자 원고는 피고에게 양수금의 지급을 구하는 이 사건 소를 제기하였다.
⑸ 원심은 다음과 같은 이유로 청구를 인용하였다.
① 임대인이 임대차보증금반환채권의 양도통지를 받은 후에는, 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 갱신이나 계약기간 연장에 관한 합의가 있더라도 그 합의의 효과는 채권양수인에게 미칠 수 없다.
② 특히 소외인이 직접 피고에게 원고의 동의 없이는 재계약하지 않겠다고 확약하면서 채권양도통지를 한 이상, 이 사건 임대차계약은 2018. 12. 31. 기간만료로 종료되었다.
⑹ 대법원은 아래와 같은 이유로 이 사건 임대차계약이 갱신되었다고 보아, 원심을 파기하였다.
① 구 공공주택 특별법 시행령 또는 표준임대차계약서 해당 조문의 각호에서 정한 사유가 없는 한 피고는 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다.
② 원고와 소외인 사이의 약정으로 위 규정의 적용을 배제할 수도 없음
나. 쟁점
⑴ 이 사건의 쟁점은, 구 「공공주택 특별법」 (2017. 8. 9. 법률 제14851호로 개정되기 전의 것)이 적용되는 임대차계약의 임차인이 임대차보증금반환채권을 양도하고 그 통지를 한 후에도 임대차계약이 유효하게 갱신되는지 여부이다.
⑵ 구 「공공주택 특별법」 (2017. 8. 9. 법률 제14851호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공공주택 특별법’이라고 한다) 제49조의2 제1항, 제2항에 의하면 공공임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 표준임대차계약서에는 공공주택사업자 및 임차인의 권리·의무에 관한 사항 등이 포함되어야 하며, 제49조의3 제1항에 의하면 공공주택사업자는 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공공임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다. 위 조항에 따라 구 「공공주택 특별법 시행령」 (2018. 2. 9. 대통령령 제28630호로 개정되기 전의 것) 제47조 제1항에서는 ‘거짓이나 그 밖의 부정한 방법’에 대하여 같은 항 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 규정하고, 구 「공공주택 특별법 시행규칙」 (2020. 10. 19. 부칙 제771호로 개정되기 전의 것) 제32조 서식 제5호, 제6호, 제7호 표준임대차계약서 제10조 제1항에서도 위 시행령 조항 각호 사유와 실질적으로 동일한 내용을 규정하고 있다.
따라서 구 공공주택 특별법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 위 법령 조항 및 표준임대차계약서 제10조 제1항 각호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 임대인은 특별한 사정이 없는 한 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다고 보아야 한다(대법원 2020. 5. 28. 선고 2020다202371 판결, 대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다223781 판결 등 참조).
특히 앞서 본 각 규정들은 임차인의 주거생활 안정을 보장하기 위하여 임대사업자가 공공임대주택에 관한 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 그 갱신을 거절하는 것을 제한하기 위한 것으로서 그 제정 목적과 입법 취지 등에 비추어 이에 위반되는 약정의 사법적 효력을 배제하는 강행규정으로 보아야 한다(위 2020다223781 판결 참조).
⑶ 임대인은 구 공공주택 특별법 시행령 또는 표준임대차계약서 해당 조문의 각호에서 정한 사유가 없는 한 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없고, 이에 반하는 채권양수인과 임차인 사이의 약정으로 위 규정의 적용을 배제할 수 없으므로 이 사건 임대인과 임차인 사이에서는 유효하게 임대차계약이 갱신되었다고 보아, 위 임대차계약이 2018. 12. 31. 기간만료로 종료되었음을 전제로 피고의 임대차보증금반환의무를 인정한 원심을 파기환송한 사례이다.
3. 임대주택법이 적용되는 임대주택에서 임대차계약 갱신거절 등 사유
가. 임대주택의 매각제한과 임대보장
임대주택법이 적용되는 임대주택의 경우 임대의무기간 동안에는 매각이 제한되므로, 임대인은 임대의무기간 동안, 그리고 임대의무기간이 경과한 이후 계속 임대를 원하여 그 임대주택을 임대하는 동안에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 한 임대차계약을 해제, 해지하거나(다만 뒤에서는 보는 바와 같이 임차인의 의무위반을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있음은 당연하다) 또는 갱신거절 할 수 없음이 원칙이다.
다만 임대의무기간이 경과된 이후에는 임대인이 분양을 희망하는 경우 임차인의 우선분양권만 보장한다면 임차인의 임대차계약 갱신요청을 거절할 수 있으므로, 임차인이 당해 임대주택에 대한 분양계약의 체결을 거절하는 경우에는 임대인은 당해 임대주택을 다른 사람에게 분양하기 위하여 그 임대차계약을 해지할 수 있게 된다.
나. 임대인의 임대차계약 갱신거절 등 사유
⑴ 구 임대주택건설촉진법 시행 당시
임대주택법이 적용되는 임대주택에서 임대인이 임대차계약을 해제, 해지하거나 갱신을 거절할 수 있는 사유에 관하여 구 임대주택건설촉진법이 시행되던 때의 판례는, " 임대주택건설촉진법시행규칙 제9조에 의하면 임차인이 그 1 내지 6호의 1에 해당하는 경우에는 임대인은 당해 임대계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있다고 규정되어 있으므로, 임대주택건설촉진법의 적용을 받는 임대주택은 그 중의 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 때에는 임대인은 임대계약의 갱신을 거절할 수 없고, 당해 임대차계약은 갱신되는 것으로 보아야 할 것이다"라고 판시하고 있으므로(대법원 1994. 1. 11. 선고 93다27161 판결, 대법원 2001. 12. 27. 선고 2001다28442, 28459(병합), 28466(병합), 28473(병합) 판결),임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이의 갱신거절 통지 등으로 임대차관계를 종료시킬 수 있다는 주택임대차보호법상의 임대차계약 갱신거절에 관한 법리가 적용될 여지는 없었다.
⑵ 구 임대주택법 시행 당시
① 구 임대주택건설촉진법을 대체하여 1993. 12. 27. 전문개정 된 후 2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부개정되기 전까지 시행된 구 임대주택법, 동 시행령 및 시행규칙은 위와 같은 해제, 해지 또는 갱신거절제한 규정을 두지 않고 있었으나, 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하고자 하는 자는 국토해양부령이 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고( 구 임대주택법 제18조 제1항), 임대사업자와 임차인은 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약을 준수하여야 하는바( 구 임대주택법 제18조 제3항), 이러한 규정에 따라 제정된 표준임대차계약서는 제10항에서 구 임대주택건설촉진법 제9조와 같은 내용을 규정하고 있었다.
따라서 구 임대주택법 하에서도 당사자 간에 체결된 임대차계약에 따라 최소한 구 임대주택건설촉진법 시행 당시와 같은 수준의 해제, 해지 또는 갱신거절 제한이 여전히 유지되고 있다고 보아야 할 것이다.
② 구 임대주택법 시행 당시의 판례는 "임대주택법의 적용을 받는 임대인이 임대계약을 해지하지 못하거나 임차인의 임대계약의 갱신을 거절할 수 없는 것은 임대주택이 분양제한기간 내에 있거나 임대인이 임대주택의 분양제한기간이 만료되었음에도 임대주택을 분양하지 아니하고 계속하여 임대하는 것을 희망하는 경우에 한한다 할 것이고, 임대인이 임대주택의 분양을 희망하는 경우에 있어서는 그 분양제한기간이 만료되고 임차인의 우선애분양권만 보장한다면 임차인의 임대계약의 갱신을 거절할 수 있다고 보아야 하고, 임차인이 당해 임대주택에 대한 분양계약의 체결을 거절하는 경우에는 임대인은 당해 임대주택을 다른 사람에게 분양하기 위하여 그 임대차계약을 해지할 수 있다고 보는 것이 상당하다"고 판시하고 있는바(대법원 1999. 6. 25. 선고 99다6708, 6715 판결), 이는 임대주택법의 적용을 받는 임대인은 임대차계약을 임의로 해지하거나 갱신거절하지 못함을 당연히 전제하고 있는 것으로 보아야 할 것이다.
그 후 선고된 대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다8002 판결은 " 임대주택법 제18조 제1항, 제3항에 의하면 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 임대사업자와 임차인은 위 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약을 준수하여야 하는바, 위 조항에 따라 제정된 표준임대차계약서(법 시행규칙 제8조, 서식 제10호) 제10조 제1항은 임차인이 같은 항 각 호 중 하나에 해당하는 행위를 하였을 경우에는 임대인은 당해 임대계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있으므로, 임대주택법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 위 표준임대차계약서 제10조 제1항 각호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 특별한 사정이 없는 한 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다고 보아야 한다"라고 함으로써 이러한 취지를 명확히 하였다(대법원 2005. 7. 22. 선고 2004다45998 판결, 대법원 2005. 7. 22. 선고 2005다10302 판결, 대법원 2005. 7. 28. 선고 2004다45967 판결이 모두 같은 취지이다).
③ 다만 최근의 판례 중, 대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결은 국민주택관리기금의 지원을 받아 건축된 임대주택의 임대인인 원고가 각 5%씩 인상된 임대차보증금과 차임을 납부하지 않은 임차인인 피고에게 인상된 임대차보증금 및 차임을 남부한 후 새로운 임대차계약을 체결하되 만약 이를 납부하지 아니하면 임대차계약을 해지하고 임대주택에 대한 명도절차를 진행하겠다고 통지한 사안에서, "통지의 문언 및 원고가 그와 같은 통지를 하게 된 동기와 경위, 위 통지에 의하여 달성하려는 목적, 그리고 이 사건 아파트 임대차계약의 해지 및 명도절차 착수는 피고와의 위 아파트 임대차계약의 갱신을 하지 아니함을 전제로 한다는 점 등을 고려할 때, 위 통지는 기존의 임대차계약 기간 중의 계약해지를 의미하는 외에 장차 이 사건 아파트에 대한 기존의 임대차계약상의 임대차보증금과 차임을 인상하는 것으로 그 계약조건을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시까지 포함된 것으로 해석하여야 할 것이고,한편, 주택임대차보호법 제7조에서 '약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.'고 정하고 있기는 하나, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다고 할 것이므로, 위 통지 당시 그 임대차보증금 및 차임 인상분의 적정 여부는 원고의 이 사건 임대차계약 갱신거절의 의사표시 효력과는 아무런 관계가 없다 할 것이다."라고 판시하면서, 일방적인 임대차보증금 및 차임 인상에 따르지 않았다고 하여 임대차계약을 해지할 수 없고, 인상된 임대차보증금 및 차임을 납부하지 않으면 계약갱신을 거절하겠다는 일방적인 통지도 효력이 없다고 하여 원고의 건물명도청구를 기각한 원심판결을 파기하였다. 그 후 선고된 대법원 2003. 3. 28. 선고 2002다71337 판결도 동일한 원고가 다른 임차인을 상대로 한 건물명도 소송에서 같은 취지의 판단을 하고 있다.
위 판결은 공공임대주택의 경우에도 주택임대차보호법이 정한 갱신거절통지기간 내에 갱신거절의 통지를 하였다면 임차인이 계약갱신의 의사를 가지고 있더라도 기간만료로 임대차계약이 종료된다는 취지라고 볼 여지가 있어 위 대법원 2005다8002 판결 등과 배치되는 것이 아닌가 하는 의문이 있을 수 있다.
그러나 위 대법원 2002다23482 판결은 임대사업자와 임차인 사이에 체결된 임대주택에 대한 임대차계약이 구 임대주택법 제16조, 제18조, 법 시행령 제14조에 위반되었다고 하더라도 그 사법적 효력까지 부인할 수는 없다는 판례(대법원 2000. 10. 10. 선고 2000다32055, 32062 판결) 및 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)의 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차입 등의 증액된 경우에는 적용되지 않는다는 판례(대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결)를 근거로, 임대사업자의 임대보증금 및 월 차임 인상이 기존의 임대차계약 기간 동안에는 적법하지 않더라도 임대기간 종료 후 새로운 임대차계약을 체결하는 경우에는 사법상 유효하고, 임대사업자가 종전 임대보증금 등의 계약조건을 변경하지 않으면 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시를 한 이상 임차인이 이에 부합하는 임대보증금 등을 지급하지 않았다면 임대차계약은 갱신되지 않는다고 보아야 함을 전제로 하고 있을 뿐, 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 경우 표준임대차계약서 제10조 제1항 각 호가 정한 사유가 없는 한 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다는 판례까지 염두에 두지는 않은 것으로 보인다.
뿐만 아니라 위 대법원 2002다23482 판결은 임차인인 피고가 인상된 임대차보증금 및 월 차임에 관한 부당이득반환청구소송을 제기하여 승소판결까지 받음으로써 변경된 조건으로는 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 명백히 한 사안에 관한 것이어서, 임대주택법이 적용되는 임대주택에서 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 경우라도, 임대인이 임대차보증금 등을 인상하는 것으로 임대차계약 내용을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 주택임대차보호법이 정한 기간 내에 표시하였음에도 임차인이 이에 따르지 않았다면 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 할 수 없다는 점까지 명시한 것은 아니라고 봄이 상당하므로, 위 대법원 2005다8002 판결 등과 배치된다고 단정할 수는 없다.
⑶ 현행 임대주택법 시행 이후
현행 임대주택법은 '임대사업자는 해당 임대주택에 거주 중인 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다.'고 규정하고(법 제27조 제1항), 그 사유로 앞서 본 표준임대차계약서 제10항의 임대차계약 해제, 해지 또는 갱신거절 사유와 동일한 사유를 규정함으로써(법 시행령 제26조 제1항), 임대주택법의 적용을 받는 임대주택에서 임대차계약의 해제, 해지 또는 갱신거절 사유에 관한 논란을 상당부분 입법적으로 해결하였다. 이러한 사유가 제한적으로 열거된 것이라고 해석함이 타당하다. 다만 임차인이 임대차계약의 갱신을 거절하였다면 위와 같은 해제, 해지 또는 갱신거절의 제한이 적용될 여지가 없음은 당연하다(대법원 1997. 6. 13. 선고 97다3606 판결).
4. 공공임대주택의 임차인이 부득이한 사정으로 주택을 취득한 경우의 법정유예기간 6개월의 의미
가. 관련 규정
● 공공주택 특별법 제49조의3(재계약 거절 등)
① 공공주택사업자는 임차인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.
7. 공공임대주택을 고의로 파손·멸실하는 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우
● 공공주택 특별법 시행령 제47조(재계약의 거절)
② 법 제49조의3제1항제7호에서 “공공임대주택을 고의로 파손·멸실하는 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
4. 공공임대주택(전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)의 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
가. 상속·판결 또는 혼인 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우로서 임대차계약이 해제·해지되거나 재계약이 거절될 수 있다는 내용을 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분하는 경우. (후략)
나. 위 규정의 취지
⑴ 공공임대주택의 임차인이 임대차기간 중 주택을 취득하면 임대차계약의 해제ㆍ해지 또는 재계약 거절 사유가 된다(공공주택 특별법 제49조의3 제1항 제7호, 시행령 제47조 제2항 제4호 본문).
⑵ 다만 부득이한 사유(상속, 판결, 혼인 등)로 취득한 경우에는, 임대차계약이 해제ㆍ해지되거나 재계약이 거절될 수 있음을 ‘통보받은 날로부터 6개월’이 지나도록 주택을 처분하지 않아야 한다(시행령 제47조 제2항 제4호 단서 및 가목).
⑶ 대상판결은 위 ‘통보 후 6개월’이 임차인 보호를 위하여 특별히 부여된 법정유예기간이라고 하여, 위 6개월이 경과하여야만 갱신거절 또는 해제ㆍ해지가 가능하다고 보았다.
⑷ 대상판결에 의하면, 경우의 수는 다음과 같다.
① 임대차기간 만료 전 6개월이 되기 전에 통보
임대차기간 만료 당시에는 ‘통보 후 6개월’이 지났으므로 재계약 거절이 가능하다.
② 임대차기간 만료 전 6개월이 지나고 나서 통보
임대차기간 만료 당시에는 ‘통보 후 6개월’이 지나지 않았으므로 재계약을 거절할 수 없고, 임대차는 갱신된다.
다만 ‘통보 후 6개월’이 지난 시점에 갱신된 임대차계약에 대한 해제ㆍ해지권이 발생하다.
5. 대상판결의 내용 분석 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.1898-1901 참조]
가. 추심채권자와 근질권자에 관한 동종의 선례가 이미 있었음
⑴ 구 임대주택법(2015. 8. 28. 민간임대주택에 관한 특별법(민간임대주택법)으로 전부개정됨)상 임대주택에 관하여, 임대차보증금반환채권 압류를 이유로 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는지 여부가 문제된 사건이 있었다(대법원 2020. 5. 28. 선고 2020다202371 판결).
임대주택법상의 갱신거절사유는 제한적ㆍ한정적인 것이고, 임대인은 임차인이 원하는 이상 특별한 사정이 없는 한 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다.
임대보증금반환청구권에 대한 압류 및 추심명령이 발령된 것은 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 특별한 사정에 해당하지 않는다.
⑵ 민간임대주택법상 임대차보증금반환채권의 근질권자가 임대인을 대위하여 임대차계약 종료를 주장한 사건이 있었다(대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다223781 판결).
민간임대주택법상의 갱신거절사유는 제한적ㆍ한정적인 것이고, 임대인은 임차인이 원하는 이상 특별한 사정이 없는 한 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다.
근질권자가 임대인을 대위하고 있는 이상 임대인과 임차인 사이의 사유만 주장할 수 있고, 임대인에게 갱신거절사유가 없는 이상 임대차계약은 묵시적으로 갱신된다.
근질권설정계약상 별도 약정이나 민법 제352조를 들어 이와 달리 볼 수 없다.
나. 대상판결은 양수인에 관하여서도 마찬가지 결론을 내었음
⑴ 앞의 두 판결들은 추심채권자와 질권자에 관한 사안이고, 대상판결은 채권양수인에 관한 사안이다.
대상판결을 통해 추심채권자든, 질권자든, 채권양수인이든 어느 경우에도 임대차계약의 갱신을 막지 못한다는 결론에 이른다.
⑵ 위 2건의 동종 선례와 적용 법률이 다르고 갱신거절조항도 독자적으로 규정되어 있기는 하다. 위 동종 선례에는 민간임대주택법이 적용되고, 대상판결에는 공공주택 특별법이 적용된다.
⑶ 그러나 원리는 동일하다.
‘적용 법령의 조항 및 표준임대차계약서 해당 조문 각호 중 하나에 해당하는 사유’가 있는 경우라야 임대인이 임대차계약을 해제ㆍ해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다. 그렇지 않은 경우에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 임대인은 특별한 사정이 없는 한 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다.
⑷ 이는 위 법률들의 입법 목적이 모두 ‘임차인의 주거 안정’이기 때문이다.
임차인의 주거 안정을 위하여, 위 법률들은 모두 임대차계약의 종료 사유를 제한하는 규정을 두고 있다.
그 규정 이외에 임의로 해지를 할 수 있다고 한다면 입법목적을 달성할 수 없으므로, 임대인은 규정에 정하여진 것 이외의 사유로는 갱신을 거절할 수 없다.
다. 대상판결은 ‘임차인의 이름으로’ 갱신 거절의 의사가 표시되더라도 갱신이 된다는 점을 명시적으로 판시하였음
⑴ 대상판결은 물론 위 동종 선례들 모두, 원고의 주장 취지는 사실 ‘임대인이 갱신을 거절하는 것’이 아니라 ‘임차인 측에서 갱신을 거절 또는 갱신 신청을 하지 않았다’는 것이었다.
대위채권자, 추심채권자, 질권자 모두 채무자, 추심채무자, 질권설정자의 권리를 일정 부분 대신 행사할 수 있다.
예컨대, 임대차기간의 정함이 없다면 채권자가 채무자를 대위하여 임대차계약을 해지할수 있다.
따라서 위 권한의 행사로써 임차인이 갱신 신청을 못하게 하겠다는 주장을 시도해 본 것이다.
⑵ 위 동종 선례에서는 이에 대한 명확한 판시는 나오지 않고 단지 ‘임대인이 갱신을 거절할 수 없다’는, 쟁점을 조금 벗어난 듯 한 판시만 나왔다.
⑶ 대상판결에서 이에 대한 판시가 명시적으로 나왔다.
「특히 앞서 본 각 규정들은 임차인의 주거생활 안정을 보장하기 위하여 임대사업자가 공공임대주택에 관한 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 그 갱신을 거절하는 것을 제한하기 위한 것으로서 그 제정 목적과 입법 취지 등에 비추어 이에 위반되는 약정의 사법적 효력을 배제하는 강행규정으로 보아야 한다. … 이에 반하는 원고와 소외인 사이의 약정으로 위 규정의 적용을 배제할 수 없어 피고와 소외인 사이에서는 유효하게 이 사건 계약이 갱신된 것임에도 …. (후략)」
임대인의 갱신거절권에 관한 규정은 강행규정이므로, 이에 위반하여 임차인의 권리를 배제하기로 하는 내용이라면 임차인과 대위채권자ㆍ질권자ㆍ채권양수인 등 사이의 합의라도 효력이 없다는 것이다.
즉, 이러한 약정을 근거로 대위채권자ㆍ질권자ㆍ채권양수인이 임차인인 질권설정자를 대신하여 임대차계약을 해지하거나 갱신을 포기시킬 수 없다는 것다.
⑷ 대상판결로 인하여, 위 임대차보증금반환채권에 관한 분쟁의 해결 원리는 간단해졌다.
민간임대주택 및 공공주택에 사는 임차인은 임대차보증금 반환채권이 어떻게 되었든 간에 계속 살 수 있다는 것이다.
라. 대상판결은 타당함
⑴ 임차인의 채권자가 임대차보증금을 대신 받기 위하여 소송을 하더라도 별 의미가 없다. 임대주택의 보증금은 태반이 소액보증금에 가까운데, 소액보증금반환채권은 압류금지채권이므로 이에 대한 압류는 무효이다.
게다가 소액보증금을 넘는 부분이 있다고 하더라도, 임차인이 임대차목적물을 인도하지 않고 있어 임차인을 내보내기 위하여 소송을 하다 보면, 재판이 진행되는 사이에 보증금이 차임으로 대부분 공제되어 없어진다.
⑵ 여기에 임차인을 보호할 필요성이 강하다는 점까지 고려하면, 대상판결의 판단이 타당하다는 점이 더욱 분명해진다.
