【임차권의 양도와 임차물의 전대】《임차권의 무단양도시 임대인과 임차인 사이의 법률관계(해지권의 제한), 임차물의 무단전대, 임대인의 동의가 있는 임차권의 양도, 임대인의 동의가 있..

【임차권의 양도와 임차물의 전대】《임차권의 무단양도시 임대인과 임차인 사이의 법률관계(해지권의 제한), 임차물의 무단전대, 임대인의 동의가 있는 임차권의 양도, 임대인의 동의가 있는 임차물의 전대, 전차인의 과실로 목적물이 멸실·훼손된 경우 책임 문제, 임대인의 동의가 없는 무단양도 또는 무단전대의 경우 법률관계》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 임차권의 양도와 임차물의 전대  [이하 민법교안, 노재호 P.1113-1120 참조]

 

가. 서설

 

임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다(제629조).

 

나. 임차권의 무단양도

 

⑴ 양도인(임차인)과 양수인 사이의 법률관계

 

양도인은 양수인에 대하여 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 부담한다. 이는 임차권 양도계약의 주된 채무라고 보아야 한다.

 

⑵ 임대인과 양수인 사이의 법률관계

 

양수인은 임대인에게 임차권의 양도를 대항할 수 없다. 임대인은 임차인과의 임대차계약을 해지하고 자신에게 임대차목적물을 반환할 것을 청구하거나, 임차인과의 임대차계약을 해지하지 않고 임차인에게 목적물을 반환할 것을 청구할 수 있다. 임대인은 임차인과의 임대차계약을 해지하지 않는 한 양수인에게 차임 상당의 부당이득반환 또는 손해배상을 청구할 수 없다. 왜냐하면 임대인은 여전히 임차인에게 차임채권을 갖기 때문이다.

 

⑶ 임대인과 임차인 사이의 법률관계

 

㈎ 임대인의 해지권(제629조 제2항)

 

㈏ 해지권의 제한

 

민법 제629조는 … 이는 민법상의 임대차계약은 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있으며, 임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용 수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속 시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종지(終止)시킬 수 있도록 하고자 함에 있다고 할 것이다. 따라서 임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻은 바 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 위의 법조에 의한 해지권은 발생하지 않는다고 해석함이 상당하다(대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결 : 피고는 본래의 임차인인 위 이**과 동일한 사업을 수행하면서 그 형식적인 사업주체의 인격만 변경된 것뿐이고, 더구나 피고는 위 이**과 부부간으로서 한 세대를 구성하고 이 사건 건물에서 동거하면서 함께 가구점을 경영해 오고 있었던 터이었고, 그 후 다시 위 이**과 혼인하여 같은 건물에 동거하고 있는 바여서, 실질적으로 임대인인 원고의 인적신뢰나 경제적 이익을 해치는 것도 아니고, 이와 같은 경우에는 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 봄이 상당하므로, 원고에게는 계약해지권이 발생하지 아니하고 피고는 위 임차권의 양수나 이에 터 잡은 사용 수익을 임대인인 원고에게 주장할 수 있다고 보는 것이 옳을 것이다).

 

다. 임차물의 무단전대

 

⑴ 임차인과 전차인 사이의 법률관계

 

전대차계약은 유효하다. 임차인은 전차인에 대하여 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 부담한다. 이 의무는 전대차계약의 주된 채무라고 보아야 한다.

 

⑵ 임대인과 전차인 사이의 법률관계

 

전차인은 임대인에게 임차물의 전대차를 대항할 수 없다. 이 경우 임대인이 전차인에게 불법점유를 이유로 한 차임 상당의 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 있는지 문제되는데, 대법원은 “임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대하는 등의 방법으로 임차물을 사용·수익하게 하더라도, 임대인이 이를 이유로 임대차계약을 해지하거나 그 밖의 다른 사유로 임대차계약이 적법하게 종료되지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임청구권을 가지므로, 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임상당 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다 할 것이다.”라고 판시하면서, 이는 임대인이 비록 전대차 기간 중 임차인으로부터 차임을 받지 못하였다고 하더라도 마찬가지라고 하였다(대법원 2008. 2. 28. 선고 2006다10323 판결).

 

⑶ 임대인과 임차인 사이의 법률관계

 

임대인의 해지권. 이 경우에도 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에는 임대인의 해지권이 제한된다고 볼 것이다.

 

라. 임대인의 동의가 있는 임차권의 양도

 

⑴ 임차인의 임대차계약상 지위가 동일성을 유지한 채로 양수인에게 이전된다. 이 경우 임대차보증금반환채권은 당연히 승계되는 것은 아니고 별도의 약정이 있어야만 승계된다(대법원 1998. 7. 14. 선고 96다17202 판결).

 

⑵ 임차권의 양도에 수반하여 임대차보증금반환채권이 양도되었는데 임대차보증금반환채권에 관하여 양수인의 지위와 양립할 수 없는 제3자가 있는 경우에는 채권양도 대항요건에 관한 법리가 적용된다.

① 기존 임차인이 새로운 임차인에게 임대차보증금반환채권을 양도하기 전에 임대차보증금반환채권이 제3자에 의하여 가압류 또는 압류되어 있는 경우에는 양도의 효력은 압류권자 등에게 대항할 수 없으므로, 새로운 임차인이 차임지급을 연체하는 등 새로운 채무를 부담하게 되었다고 하여 그 연체차임 등을 기존 임차인에게 반환할 임대차보증금에서 공제할 수는 없다(대법원 1998. 7. 14. 선고 96다17202 판결).

 

② 기존 임차인과 새로운 임차인 및 임대인 사이에 임대차계약상의 지위 양도 등 그 권리의무의 포괄적 양도에 관한 계약이 확정일자 있는 증서에 의하여 체결되거나, 임대차보증금반환채권의 양도에 대한 통지·승낙이 확정일자 있는 증서에 의하여 이루어지는 등의 절차를 거치지 아니하는 한, 기존의 임대차계약에 따른 임대차보증금반환채권에 대하여 채권가압류명령, 채권압류 및 추심명령 등을 받은 채권자 등 그 임대차보증금반환채권에 관하여 양수인의 지위와 양립할 수 없는 법률상의 지위를 취득한 제3자에 대하여는 임대차계약상의 지위 양도 등 그 권리의무의 포괄적 양도에 포함된 임대차보증금 반환채권의 양도로써 대항할 수 없다고 보아야 한다(대법원 2017. 1. 25. 선고 2014다52933 판결).

 

⑶ 그런데 제450조 제2항이 정하는 지명채권 양도의 제3자에 대한 대항요건은 양도된 채권이 존속하는 동안에 그 채권에 관하여 양수인의 지위와 양립할 수 없는 법률상의 지위를 취득한 제3자가 있는 경우에 적용되므로, 임대차보증금반환채권이 양도되거나 그 임대차보증금반환채권에 대하여 채권가압류명령 등이 이루어지기에 앞서 임대차계약의 종료 등을 원인으로 한 변제, 상계, 정산합의 등에 의하여 임대차보증금반환채권이 이미 소멸하였다면, 이러한 채권양도나 채권가압류명령 등은 모두 존재하지 아니하는 채권에 대한 것으로서 효력이 없고, 위와 같은 대항요건의 문제는 발생할 여지가 없다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2010다63690 판결).

 

⑷ 그리하여 임대인이 기존의 임대차계약 후 제3자와 임대차계약을 체결하는 행위를 한 경우에, 그 행위가 기존의 임대차계약 관계 및 임대차보증금반환채권을 완전히 소멸시키고 제3자의 새로운 임대차보증금반환채권을 발생시키는 것인지, 아니면 기존의 임대차계약상의 권리의무를 포괄적으로 양도하거나 기존의 임대차보증금반환채권을 양도하는 것인지 문제가 될 수 있다.

이는 위 행위를 이루고 있는 계약 내지 의사의 해석문제에 해당한다. 따라서 위 행위가 이루어진 동기와 경위, 당사자가 그 행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙에 따라 위 행위에 담긴 의사를 해석함으로써, 그 법률관계의 성격 내지 기존의 임대차보증금반환채권의 소멸 여부에 관하여 합리적으로 판단하여야 하며(대법원 2000. 10. 6. 선고 2000다27923 판결, 대법원 2011. 10. 27. 선고 2011다53645, 53652 판결 등), 결국 기존의 임차인과 제3자와의 관계, 새로운 임대차계약의 체결 경위 및 기존의 임대차계약과 새로운 임대차계약의 각 내용, 새로운 임대차계약과 기존의 임대차계약의 각 보증금 액수가 같은지 여부 및 같지 않을 경우에는 그 차액의 반환 내지 지급관계, 새로운 임대차계약을 전후한 해당 부동산의 점유·사용관계, 새로운 임대차계약에 따른 월 차임의 지급관계 등의 여러 사정을 모두 종합하여 그 의사를 해석·판단하여야 할 것이다.

◎ 대법원 2017. 1. 25. 선고 2014다52933 판결 : 甲이 乙로부터 아파트를 임차하기로 하는 임대차계약을 체결한 후 임대차계약 기간 중 甲의 처인 丙이 乙과 위 아파트에 관하여 임대차보증금과 월 차임을 달리하는 임대차계약서를 작성하였는데(임대차보증금을 3,000만 원 감액하고 월 차임을 20만 원 증액), 丁이 甲을 채무자, 乙을 제3채무자로 하여 甲이 乙에 대하여 가지는 임대차보증금반환채권에 관하여 채권가압류결정을 받은 사안에서, 제반 사정에 비추어 甲은 기존 임대차계약상 임차인 지위를 丙에게 양도하는 등 기존 임대차계약상의 권리의무를 포괄적으로 양도하고 이와 아울러 기존 임대차보증금반환채권을 양도하면서 丙의 명의로 乙과 임대차계약서를 작성한 것으로 보이므로, 기존 임대차보증금반환채권에 관한 채권가압류결정에 앞서 乙이 반환한 임대차보증금 차액 범위에서는 기존 임대차보증금반환채권이 소멸되었으나, 나머지 기존 임대차보증금반환채권에 관하여는 채권가압류결정에 앞서 확정일자 있는 증서에 의하여 임대차계약서가 작성되거나 기존 임대차보증금 반환채권의 양도에 대한 통지·승낙이 있었다는 사정이 없는 한 丁에 대하여 기존 임대차보증금반환채권의 양도 사실을 가지고 대항할 수 없다고 한 사례이다.

 

마. 임대인의 동의가 있는 임차물의 전대

 

⑴ 총설

 

① 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 임대인과 임차인 사이의 임대차계약에는 아무런 영향이 없다(제630조 제2항). 임차인과 전차인 사이의 법률관계는 전대차계약의 내용에 따른다. 전차인이 주택 임대차 보호법이나 상가건물 임대차 보호법이 정한 대항요건을 갖추면 임차인이 대항요건을 갖춘 것으로 처리된다.

◎ 대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결 : 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있을 것이나, 그 경우 당해 주택에 실제로 거주하지 아니하는 간접점유자인 임차인은 주민등록의 대상이 되는 '당해 주택에 주소 또는 거소를 가진 자'(주민등록법 제6조 제1항)가 아니어서 그 자의 주민등록은 주민등록법 소정의 적법한 주민등록이라고 할 수 없고, 따라서 간접점유자에 불과한 임차인 자신의 주민등록으로는 대항력의 요건을 적법하게 갖추었다고 할 수 없으며, 임차인과의 점유매개관계에 기초하여 당해 주택에 실제로 거주하는 직접점유자가 자신의 주민등록을 마친 경우에 한하여 비로소 그 임차인의 임대차가 제3자에 대하여 적법하게 대항력을 취득할 수 있다.

 

② 임대인과 전차인 사이에는 계약관계가 존재하지 않기 때문에 채권·채무가 없어야 하겠지만 제630조 제1항 1문은 임대인 보호를 위하여 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무(차임채무, 선관주의 보관의무, 종료 시 목적물반환의무 등)를 부담한다고 규정하고 있다. 그러나 전차인은 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고 직접 임대인에 대하여 권리를 갖지 못한다. 이 경우 전차인은 전대차계약으로 전대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않고 동시에 임대차계약으로 임차인이 임대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않는다(대법원 2018. 7. 11. 선고 2018다200518 판결).

 

③ 전차인이 임대인에게 차임을 직접 지급하는 경우에도 단축된 급부로 지급된 것으로 보아야 하고 임대인이 전차인에게 직접 임대용역을 공급한 것으로 볼 수 없다.

◎ 대법원 2017. 12. 28. 선고 2017다265266 판결 : 甲 주식회사가 乙 주식회사에 임대한 건물을 乙 회사가 甲 회사의 동의를 얻어 丙에게 전대하였고, 丙은 부가가치세가 포함된 차임을 甲 회사에 직접 지급하였는데, 甲 회사가 丙에게 세금계산서를 발급할 의무가 있는지 문제 된 사안에서, 세금계산서는 재화 또는 용역을 공급하는 사업자가 이를 공급받는 자에게 발급하는 것인데, 임대인인 甲 회사는 임차인인 乙 회사에 임대용역을 공급하였고, 전차인인 丙은 乙 회사로부터 다시 임대용역을 공급받았을 뿐이므로, 甲 회사가 임대용역을 공급한 바 없는 丙에게 세금계산서를 발급할 의무가 없고, 이는 丙이 甲 회사에 직접 차임을 지급하였더라도 마찬가지라고 한 사례이다.

 

⑵ 차임의 지급

 

① 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 임대인과 임차인 사이의 종전 임대차계약은 계속 유지되므로 여전히 임대인은 임차인에게 차임을 청구할 수 있는 한편(제630조 제2항), 임차인과 전차인 사이에는 별개의 새로운 임대차계약이 성립하므로 임차인은 전차인에 대하여 차임을 청구할 수 있다. 반면에 임대인과 전차인 사이에는 직접적인 법률관계가 형성되지는 않고 다만 임대인 보호를 위하여 전차인은 임대인에 대하여 직접 의무를 부담할 뿐이다(제630조 제1항).

 

② 임대인이 전차인에게 차임의 직접 지급을 청구하는 경우, 전차인은 임차인(전대인)과 의 전대차계약에 기초한 항변(지급시기, 차임액 등)으로 대항할 수 있다. 전대인과 전차인은 계약자유의 원칙에 따라 전대차계약의 내용을 변경할 수 있다. 그로 인하여 제630조 제1항에 따라 전차인이 임대인에 대하여 직접 부담하는 의무의 범위가 변경되더라도, 전대차계약의 내용 변경이 전대차에 동의한 임대인 보호를 목적으로 한 제630조 제1항의 취지에 반하여 이루어진 것이라고 볼 특별한 사정이 없는 한 전차인은 변경된 전대차계약의 내용을 임대인에게 주장할 수 있다. 전대인과 전차인이 전대차계약상의 차임을 감액한 경우도 마찬가지이다. 또한 그 경우, 임대차종료 후 전차인이 임대인에게 반환하여야 할 차임 상당 부당이득액을 산정함에 있어서도, 부당이득 당시의 실제 차임액수를 심리하여 이를 기준으로 삼지 아니하고 약정 차임을 기준으로 삼는 경우라면, 전차인이 임대인에 대하여 직접 의무를 부담하는 차임인 변경된 차임을 기준으로 할 것이지, 변경 전 전대차계약상의 차임을 기준으로 할 것은 아니다(대법원 2018. 7. 11. 선고 2018다200518 판결).

 

③ 전차인이 임대인에게 차임을 직접 지급하면 그 한도에서 임대인의 임차인에 대한 차임채권, 임차인의 전차인에 대한 차임채권이 각 소멸한다.

 

④ 전차인이 임차인(전대인)에게 차임을 지급한 경우는 어떠한지가 문제된다. 민법 제630조 제1항 2문은 “전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다.”라고 규정하고 있어 해석상 문제가 되는데, 통설은 이 규정은 차임의 지급이 변제기 전에 이루어진 경우에만 적용된다고 하고, 판례도 “위 규정에 의하여 전차인이 임대인에게 대항할 수 없는 차임의 범위는 전대차계약상의 차임지급시기를 기준으로 하여 그 전에 전대인에게 지급한 차임에 한정되고, 그 이후에 지급한 차임으로는 임대인에게 대항할 수 있다고 봄이 상당하다. 따라서 전차인이 차임의 변제기가 도래한 후 임차인에게 차임을 지급한 경우에는 이로써 임대인에게 대항할 수 있다.”라고 판시하였다(대법원 2008. 3. 27. 선고 2006다45459 판결).

 

⑤ 그리고 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 지급한 차임이라도, 임대인의 차임청구 전에 그 차임지급시기가 도래한 경우에는 그 지급으로 임대인에게 대항할 수 있다(대법원 2018. 7. 11. 선고 2018다200518 판결).

 

⑶ 전대차의 존속기간

 

① 전차권은 임차권을 기초로 하는 것이므로 전대차기간 만료 전이라도 임대차가 종료하면 전대차도 함께 종료한다.

 

② 그러나 다음과 같은 예외가 있다.

 

첫째, 임대인과 임차인의 ‘합의로 계약을 해지’한 때에는 전차인의 권리는 소멸하지 않는다(제631조).

 

둘째, 임대차계약이 ‘해지의 통고’로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에게 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못하고(제638조 제1항), 전차인이 그 통지를 받은 때에도 일정한 기간(토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1개월, 동산에 대하여는 5일)이 경과하여야 해지의 효력이 생긴다(제638조 제2항, 제635조 제2항). 해지통고는 임대인과 임차인 사이의 일이므로 해지통고로 인한 임대차의 종료를 전차인이 알지 못하는 수가 있기 때문에 전차인의 보호를 위한 것이다. 하지만 이는 제635조 내지 제637조의 해지통고에 의하여 임대차계약이 종료한 경우에 한하여 적용되므로, 임차인의 채무불이행을 이유로 임대인이 임대차계약을 해지한 경우에는 전차인이 보호받지 못한다. 예를 들어 제640조에 터 잡아 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달함에 따라 임대인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 않더라도 해지로써 전차인에게 대항할 수 있고, 그 해지의 의사표시가 임차인에게 도달하는 즉시 임대차관계는 해지로 종료된다(대법원 2012. 10. 11. 선고 2012다55860 판결).

 

⑷ 목적물의 반환

 

① 임대차와 전대차가 동시에 종료하면 임대인은 임차인에게 목적물반환채권을 갖고, 임차인은 전차인에게 목적물반환채권을 가지며, 임대인은 전차인에게 직접 청구할 수 있다.

 

② 임대인이 전차인에게 직접 목적물의 반환을 청구하는 경우, 전차인은 ‘임차인이 임대인에게 갖는 항변’으로 대항할 수 있다. 예컨대 임차인이 임대인으로부터 임대차보증금을 돌려받지 못하였다면 전차인은 임차인의 동시이행항변권을 원용하여 임대인의 인도청구를 거절할 수 있다.

◎ 대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결 : 이 사건 주택의 임차인인 위 정◯◯가 이를 피고에게 전대한 이후에도 그의 임차권의 대항력이 소멸되지 아니하고 그대로 존속하고 있다면 위 정◯◯는 그의 임차권의 대항력을 취득한 후에 경료된 근저당권의 실행으로 소유권을 취득하게 된 원고에 대하여 임대보증금 반환청구권에 기한 동시이행 항변권을 행사하여 그 반환을 받을 때까지는 위 주택을 적법하게 점유할 권리를 갖게 되는 것이고, 따라서 그로부터 위 주택을 전차한 피고 또한 그의 동시이행항변권을 원용하여 위 정◯◯가 보증금의 반환을 받을 때까지 위 주택을 적법하게 점유, 사용할 권리를 갖게 된다 할 것이므로 원심이 이와 같은 취지에서 피고의 위 주택명도 의무와 위 정◯◯의 보증금반환청구권이 동시이행관계에 있는 것으로 판단한 것은 정당하고….

 

③ 임대인의 전차인에 대한 직접 인도청구는 임대인의 임차인에 대한 인도청구권을 전제로 하는 것이기 때문이다. 나아가 전차인은 ‘자신이 임차인에게 갖는 항변’으로 임대인에게 대항할 수 있을까? 예컨대 전차인이 임차인으로부터 전대차보증금을 돌려받지 못하였다면 이로 인한 동시이행항변권에 기초하여 임대인의 인도청구를 거절할 수 있는가? 부정하여야 할 것으로 생각된다.

 

④ 건물 기타 공작물의 임대차에 있어서, 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 ‘임대인의 동의’를 얻어 목적물에 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료시에 직접 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다. 임대인으로부터 매수하였거나 그 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 경우에도 마찬가지이다(제647조).

 

⑤ 건물 등의 소유를 목적으로 한 토지 임대차에 있어서, 임대차 및 전대차의 기간이 동시에 만료되고 건물 등이 현존한 때에는 전차인은 임대인에 대하여 전전대차와 동일한 조건으로 임대할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 임대인이 이를 원하지 아니한 때에는 전차인은 임대인에 대하여 그 지상물의 매수를 청구할 수 있다(제644조).

 

⑥ 전차인이 유익비를 지출한 경우 임대인에게 직접 상환을 청구할 수 있는지에 관하여 민법은 명문의 규정을 두고 있지 않다.

전차인은 임대인에게 권리를 갖지 못하는 것이 원칙이고, 임대인에게 직접 상환을 청구하지 못하더라도 전대차계약의 당사자인 전대인에게 그 상환을 청구할 수 있으므로 부정하는 것이 타당할 것이다.

 

⑸ 전차인의 과실로 목적물이 멸실·훼손된 경우 책임 문제

 

㈎ 전차인의 책임

 

전차인은 임대인에 대하여 직접 목적물을 선관주의의무를 다하여 보관할 의무를 부담하기 때문에 채무불이행책임을 진다.

 

㈏ 임차인의 책임

 

임차인은 무조건 책임을 지는지 아니면 전차인을 선임·감독한 데 귀책사유가 있는 경우에만 책임을 지는지에 대하여는 다툼이 있다.

 

 

2. 민법상 임대차에서 임대인의 동의가 없는 무단양도 또는 무단전대의 경우 법률관계  [이하 대법원판례해설 제133호, 강상효 P.521-553 참조]

 

가. ‘양도인 내지 전대인(임차인)’과 ‘양수인 내지 전차인’ 사이의 법률관계(양도계약 내지 전대계약)

 

⑴ 임대인의 동의를 얻지 아니한 채 양도인과 양수인이 임차권의 양도계약을 체결하였거나 전대인과 전차인이 임차물에 대하여 전대계약을 체결하였더라도, 이로써 임대인에 대하여 임차권이 양도되었거나 임차물이 전대되었음을 주장하지 못할 뿐, 양도인 내지 전대인과 양수인 내지 전차인 사이의 임차권의 양도계약 내지 임차물의 전대계약은 유효하다. 따라서 양도인 내지 전대인은 임대인의 동의가 없다는 이유로 양수인 내지 전차인에 대하여 임대차목적물의 반환을 청구할 수 없다(대법원 1955. 7. 7. 선고 4288민상50 판결).

 

⑵ 양도인 내지 전대인은 그 양도계약 내지 전대계약에 따라 양수인 내지 전차인을 위하여 임대인의 동의를 받아줄 의무를 부담한다.

 

⑶ 만일 양도인 내지 전대인이 임대인의 동의를 얻지 못하는 경우에는 권한 없이 타인의 물건을 임대한 경우와 마찬가지로 양수인 내지 전차인에 대하여 담보책임을 부담할 수 있다. 임차권의 양도계약 내지 임차물의 전대계약이 유상계약이면 민법 제567조(유상계약에의 준용)에 의하여 매매에 관한 규정이 준용되므로, 제570조(매도인의 담보책임), 제572조(권리의 일부가 타인에게 속한 경우의 매도인의 담보책임)에 따른 계약해제, 손해배상, 대금감액 등이 인정될 수 있다.

 

나. ‘임대인’과 ‘임차인(양도인 내지 전대인)’ 사이의 법률관계(임대차계약의 해지권)

 

⑴ 임대인의 계약해지권

 

임차인이 민법 제629조 제1항의 규정에 위반한 때, 즉 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다(제629조 제2항).

 

⑵ 계약해지 전의 법률관계

 

① 임대인이 민법 제629조 제2항에 따라 임대차계약을 해지하기 전까지는 임대인과 임차인 사이의 임대차관계가 유지되므로, 임차인은 임대인에 대하여 여전히 차임지급의무를 부담한다.

 

② 임차인은 임대인에 대하여 임대차계약에 따른 목적물의 보관의무도 마찬가지로 부담하므로, 양수인 내지 전차인의 행위로 인하여 임대인에게 손해가 발생하면 임차인은 임대인에 대하여 채무불이행으로 인한 손해배상책임을 부담한다.

 

⑶ 계약해지권의 제한

 

① 임차권의 일부 양도 내지 임차물의 일부 전대 중에서 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 한 경우에는 민법 제629조가 적용되지 아니하므로(제632조), 임대인이 무단양도 내지 무단전대를 이유로 임대차계약을 해지할 수 없는데, 건물의 소부분에 해당하는지는 거래관념에 따라 판단될 수밖에 없다.

 

② 대법원은 임차인의 변경이 당사자의 개인적인 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계인 임대차를 더 이상 지속시키기 어려울 정도로 당사자 사이의 신뢰관계를 파괴하는 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는, 임대인은 자신의 동의 없이 임차권이 이전되었다는 것만을 이유로 민법 제629조 제2항에 의하여 임대차계약을 해지할 수 없는 것으로 판시한 바 있다(대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결).

 

③ 나아가 대법원은, 위와 같은 특별한 사정이 있는 때에는 임대인과 임차인 사이에서 민법 제629조 제2항이 적용되지 아니함에 따라 임대인이 임차권의 무단양도를 이유로 임대차계약을 해지할 수 없을 뿐만 아니라, 임차권의 양수인은 임대인에 대하여 임차권의 취득이나 그에 기한 사용, 수익을 주장할 수 있다고 한다(대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결).

 

다. ‘임대인’과 ‘양수인 내지 전차인’ 사이의 법률관계(불법점유)

 

① 임대인의 동의 없이 임차권을 양수하거나 임차물을 전차한 무단양수인 내지 무단전차인은 임대인에 대하여 임차권 내지 전차권을 주장할 수 없다.

 

② 판례는, 건물에 대한 저당권이 실행되어 경락인이 건물의 소유권과 그 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권을 취득하였으나, 임대인의 동의가 없어 경락인이 임대인에 대하여 임차권의 취득을 대항할 수 없는 사례에서, 토지 임대인은 민법 제629조 제2항에 따라 그 임차인과 사이의 임대차계약을 해지하지 아니하더라도 임대인인 자신의 동의 없이 임차권을 취득한 경락인에게 직접 토지의 반환을 청구할 수 있다고 하였다(대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결).

 

③ 판례는 임대차계약이 해지되지 아니한 동안에는 임대인이 임차인에 대한 차임채권을 여전히 가지게 되는 이상 임대인으로서는 차임 상당의 손해를 입었다고 할 수 없으므로, 임대인이 무단양수인 내지 무단전차인을 상대로 차임 상당의 손해배상이나 부당이득반환을 청구하기 위해서는 먼저 임차인과 사이의 임대차계약을 해지하는 등으로 임대차관계를 종료시켜야 한다고 보았다(대법원 2008. 2. 28. 선고 2006다10323 판결).

 

라. 산림청장의 허가를 받지 않은 국유림 대부권 양도계약의 효력(유효)(대법원 2022. 10. 14. 선고 2020다289163 판결)

 

⑴ 국유림의 경영 및 관리에 관한 법률(이하 ‘국유림법’이라고 한다)은 준보전국유림을 대부받은 자가 그 권리를 양도하고자 하는 때에는 산림청장의 허가를 받아야 한다고 정하고(제21조, 제25조 제1항), 준보전국유림을 대부받은 자가 산림청장의 허가를 받지 않고 그 권리를 양도한 경우 산림청장은 대부를 취소할 수 있다고 정한다(제26조 제1항 제4호). 그러나 준보전국유림을 대부받은 자가 그 권리를 제3자에게 양도하였을 경우 산림청장의 허가를 받지 않았다고 하더라도 다른 사정이 없는 한 그 양도계약은 유효하고, 산림청장의 허가가 없었다는 이유만으로 양도계약이 무효 또는 유동적 무효 상태가 된다고 볼 수는 없다.

 

⑵ 준보전국유림을 대부받은 자가 제3자에게 그 권리를 양도하는 행위의 효력을 제한하는 특별법의 규제가 없는 이상 민법상 임대차에서 임대인의 동의 없이 임차권이 무단양도된 경우에도 임차권 양도계약이 유효한 것과 마찬가지로 준보전국유림을 대부받은 자가 제3자에게 그 권리를 양도하는 계약도 유효하다고 봄이 타당하다.