<판례평석> 중간생략등기 합의 후 최초 매도인은 인상된 매매대금이 지급되지 않았음을 이유로 최종 매수인에 대한 등기이행을 거절할 수 있는지 여부【대법원 2005. 4. 29. 선고 2003다66431 판결】(윤경변호사 / 민사소송전문변호사 / 부동산경매변호사)
【대법원 2005. 4. 29. 선고 2003다66431 판결】
◎[요지]
[1] 중간생략등기의 합의란 부동산이 전전 매도된 경우 각 매매계약이 유효하게 성립함을 전제로 그 이행의 편의상 최초의 매도인으로부터 최종의 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하기로 한다는 당사자 사이의 합의에 불과할 뿐이므로, 이러한 합의가 있다고 하여 최초의 매도인이 자신이 당사자가 된 매매계약상의 매수인인 중간자에 대하여 갖고 있는 매매대금청구권의 행사가 제한되는 것은 아니다.
[2] 최초 매도인과 중간 매수인, 중간 매수인과 최종 매수인 사이에 순차로 매매계약이 체결되고 이들 간에 중간생략등기의 합의가 있은 후에 최초 매도인과 중간 매수인 간에 매매대금을 인상하는 약정이 체결된 경우, 최초 매도인은 인상된 매매대금이 지급되지 않았음을 이유로 최종 매수인 명의로의 소유권이전등기의무의 이행을 거절할 수 있다고 한 사례.
제목 : 중간생략등기 합의 후 최초 매도인은 인상된 매매대금이 지급되지 않았음을 이유로 최종 매수인에 대한 등기이행을 거절할 수 있는지 여부
1. 쟁 점
이 사건의 쟁점은, ① 중간생략등기의 합의가 있으면 최초의 매도인이 중간 매수인에 대하여 갖고 있는 매매대금청구권의 행사가 제한되는지 여부, ② 최초 매도인과 중간 매수인, 중간 매수인과 최종 매수인 사이에 순차로 매매계약이 체결되고 이들 간에 중간생략등기의 합의가 있은 후에 최초 매도인과 중간 매수인 간에 매매대금을 인상하는 약정이 체결된 경우 최초 매도인은 인상된 매매대금이 지급되지 않았음을 이유로 최종 매수인 명의로의 소유권이전등기의무의 이행을 거절할 수 있는지 여부이다.
2. 중간생략등기
가. 중간생략등기의 합의
⑴ 부동산이 전전 양도된 경우에 중간생략등기의 합의가 없는 한 그 최종양수인은 최초 양도인에 대하여 직접 자기 명의로의 소유권이전등기를 청구할 수는 없다고 할 것이고, 부동산의 양도계약이 순차 이루어져 최종 양수인이 중간생략등기의 합의를 이유로 최초 양도인에게 직접 그 소유권이전등기청구권을 행사하기 위하여는 관계 당사자 전원의 의사합치, 즉 중간생략등기에 대한 최초 양도인과 중간자의 동의가 있는 외에 최초의 양도인과 최종의 양수인 사이에도 그 중간등기생략의 합의가 있었음이 요구된다(대법원 1991. 4. 23. 선고 91다5761 판결, 1994. 5. 24. 선고 93다47738 판결).
종전 판례(대법원 1971. 2. 23. 선고 70다2996 판결, 1982. 7. 13. 선고 81다254 판결)는 중간생략등기의 합의가 묵시적으로도 가능하다고 봄으로써 최초 매도인의 의사를 별로 중시하지 않는 경향이 있었던 것에 비하여, 대법원 1991. 4. 23. 선고 91다5761 판결 이후에는 최초 매도인과 최종 양수인 사이의 합의를 강조함으로써 중간생략등기 합의의 성립요건에 대하여 비교적 엄격한 심사를 하고 있다. 즉 판례는, 최초 매도인, 중간자, 최종매수인 사이의 3자간 합의가 중간생략등기의 요건으로서 원칙적으로 필요하다는 원칙을 천명하고 있다.
⑵ 부동산등기특별조치법 제2조 제2항, 제8조 제1호가 부동산투기등을 방지하기 위하여 등기하지 않고 제3자에게 전매하는 행위를 일정 목적 범위내에서 형사처벌하도록 규정하고 있으나, 이로써 순차 매도한 당사자 사이의 중간생략등기합의에 관한 사법상의 효력까지 무효로 되지는 않는다(대법원 1992. 7. 28. 선고 92다11329 판결, 1993. 1. 26. 선고 92다39112 판결).
나. 판례의 법리 요약
① 갑, 을 병 사이에 순차 매매계약이 체결된 경우 중간생략등기에 관한 합의가 없이 갑에서 병으로 이루어진 이전등기도 유효하다(대법원 1980. 2. 12. 선고 79다2104 판결).
② 중간생략등기의 합의는 갑, 을 병 순차로 등기청구권이 있는 경우 갑을, 을병, 갑병 사이에 각각 합의가 있어야 한다(대법원 1994. 5. 24. 선고 93다47738 판결).
③ 토지거래허가의 중간생략은 허용되지 아니하며 최초매도인과 최종매수인 사이에서 허가를 받아 직접 이루어진 소유권이전등기는 무효이다(대법원 1996. 6. 28. 96다3982 판결).
3. 중간생략등기의 합의가 있으면 최초의 매도인이 중간 매수인에 대하여 갖고 있는 매매대금청구권의 행사가 제한되는지 여부(= 제1 쟁점)
① 중간생략등기의 합의가 있었다 하더라도 이러한 합의는 중간등기를 생략하여도 당사자 사이에 이의가 없겠고 또 그 등기의 효력에 영향을 미치지 않겠다는 의미가 있을 뿐이지, 그러한 합의가 있었다 하여 중간매수인의 소유권이전등기청구권이 소멸된다거나 첫 매도인의 그 매수인에 대한 소유권이전등기의무가 소멸되는 것은 아니다(대법원 1979. 2. 27. 선고 78다2446 판결, 1991. 12. 13. 선고 91다18316 판결).
② 이러한 합의가 있다고 하여 최초의 매도인이 자신이 당사자가 된 매매계약상의 매수인인 중간자에 대하여 갖고 있는 매매대금청구권의 행사가 제한되는 것은 아니다.
4. 중간생략등기 합의 후 최초 매도인은 인상된 매매대금이 지급되지 않았음을 이유로 최종 매수인에 대한 등기이행을 거절할 수 있는지 여부(= 제2 쟁점){김상환, “최초 매도인과 중간 매수인, 중간 매수인과 최종 매수인 사이에 순차로 매매계약이 체결되고 이들 간에 중간생략 등기의 합의가 있은 후에 최초 매도인과 중간 매수인 간에 매매대금을 인상하는 약정이 체결된 경우, 최초 매도인은 인상된 매매대금이 지급되지 않았음을 이유로 최종 매수인 명의로의 소유권이전등기의무의 이행을 거절할 수 있는지 여부(적극)”, 대법원판례해설 54호 (2005 상반기)(2006.01) 참조}
가. 중간생략등기 합의의 효력
⑴ 판례의 태도
① 중간생략등기 합의 후 갑과 을이 매매계약을 합의 해제하였을 경우 병의 이전등기청구를 부정한 사례로는 대법원 1973. 2. 26. 선고 72다2437 판결과 대법원 1980. 5. 13. 선고 79다932 판결이 있다.
② 중간생략등기의 합의가 있어도 중간자의 등기청구권은 소멸하지 않는다는 사례로는, 대법원 1965. 3. 23. 선고 64다1742 판결 및 대법원 1979. 2. 27. 선고 78다2446 판결이 있다.
⑵ 판례의 태도 분석
① 판례는, 중간생략등기의 합의를 부동산이 전전 매도된 경우 각 매매계약이 유효하게 성립함을 전제로 그 이행의 편의상 최초의 매도인으로부터 최종의 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하기로 한다는 당사자 사이의 합의에 불과한 것이라고 보고 있다(대법원 1965. 3. 23. 선고 64다1742 판결 등).
② 중간생략등기합의 이후 갑, 을 사이에 합의해제가 가능하다고 하는 판례(대법원 1973. 2. 26. 선고 72다2437 판결과 대법원 1980. 5. 13. 선고 79다932 판결)는, 중간생략등기합의 이후에도 종전 매매계약이 유효하게 존속한다는 전제를 넘어, 중간생략등기합의에 이후에도 甲, 乙이 중간생략등기 합의의 기초가 된 자신들 사이의 법률관계를 사후에 변경 형성할 수 있음을 보여주고 있다.
나. 대상 판결의 경우(제2 쟁점의 해결)
① 대상판결은 이러한 기존 판례의 입장을 토대로, 중간생략등기의 합의에 의하여 병이 갖게 되는 권리는, 갑이 을로부터 매매계약 상의 이행을 모두 제공받아 을에 대하여 소유권이전등기의무를 갖게 되고, 을 또한 병에 대하여 소유권이전등기의무를 갖게 되었을 경우에, 병이 갑에 대하여 순차 등기 경료 과정(또는 을의 갑에 대한 소유권이전등기청구를 대위 행사하는 과정)을 생략하고 자신에게 직접 등기를 경료해줄 것을 청구할 수 있는 권리에 불과한 것이므로 그 이행 과정을 제외한다면 등기가 갑→ 을 → 병 순차로 경료되는 경우의 법률관계와 달리 취급할 아무런 이유가 없다고 한다. 갑으로서는 그 소유 명의로 등기가 되어 있는 한, 을에 대하여 가지는 일체의 항변권(비록 변경된 약정에 따른 것이라도)을 의연히 보유하게 된다.
② 결국 피고들로서는 서문으로부터 인상된 매매 대금을 지급받기 전까지는 서문 명의로 소유권이전등기를 경료해 줄 의무가 없는 것이므로 원고 명의의 소유권이전등기의무의 이행도 거절할 수 있다.
