<판례평석> 중간생략등기의 합의가 이루어지기 위한 요건【대법원 1995.8.22. 선고 95다15575 판결】(윤경변호사 / 민사소송전문변호사 / 부동산경매변호사)
【대법원 1995.8.22. 선고 95다15575 판결】
◎[요지]
가. 부동산이 전전 양도된 경우에 중간생략등기의 합의가 없는 한 그 최종 양수인은 최초 양도인에 대하여 직접 자기 명의로의 소유권이전등기를 청구할 수 없고, 부동산의 양도계약이 순차 이루어져 최종 양수인이 중간생략등기의 합의를 이유로 최초 양도인에게 직접 그 소유권이전등기 청구권을 행사하기 위하여는 관계 당사자 전원의 의사합치, 즉 중간생략등기에 대한 최초 양도인과 중간자의 동의가 있는 외에 최초 양도인과 최종 양수인 사이에도 그 중간등기 생략의 합의가 있었음이 요구되므로, 비록 최종 양수인이 중간자로부터 소유권이전등기 청구권을 양도받았다고 하더라도 최초 양도인이 그 양도에 대하여 동의하지 않고 있다면 최종 양수인은 최초 양도인에 대하여 채권양도를 원인으로 하여 소유권이전등기 절차 이행을 청구할 수 없다.
나. 부동산이 전전 양도된 사안에서 최초 양도인이 처음부터 자신과 아무런 관계가 없는 최종 양수인에게는 소유권이전등기 절차를 이행할 의무가 없다고 다투고 있다면, 법원은 새삼스럽게 최초 양도인이 이전등기 청구권의 양도에 동의하고 있는지에 관한 법률상의 사항을 지적하여 그에 관하여 최종 양수인에게 의견진술의 기회를 주어야 할 필요는 없다.
제목 : 중간생략등기의 합의가 이루어지기 위한 요건
1. 중간생략등기의 합의
⑴ 부동산이 전전 양도된 경우에 중간생략등기의 합의가 없는 한 그 최종양수인은 최초 양도인에 대하여 직접 자기 명의로의 소유권이전등기를 청구할 수는 없다고 할 것이고, 부동산의 양도계약이 순차 이루어져 최종 양수인이 중간생략등기의 합의를 이유로 최초 양도인에게 직접 그 소유권이전등기청구권을 행사하기 위하여는 관계 당사자 전원의 의사합치, 즉 중간생략등기에 대한 최초 양도인과 중간자의 동의가 있는 외에 최초의 양도인과 최종의 양수인 사이에도 그 중간등기생략의 합의가 있었음이 요구된다(대법원 1991. 4. 23. 선고 91다5761 판결, 1994. 5. 24. 선고 93다47738 판결).
종전 판례(대법원 1971. 2. 23. 선고 70다2996 판결, 1982. 7. 13. 선고 81다254 판결)는 중간생략등기의 합의가 묵시적으로도 가능하다고 봄으로써 최초 매도인의 의사를 별로 중시하지 않는 경향이 있었던 것에 비하여, 대법원 1991. 4. 23. 선고 91다5761 판결 이후에는 최초 매도인과 최종 양수인 사이의 합의를 강조함으로써 중간생략등기 합의의 성립요건에 대하여 비교적 엄격한 심사를 하고 있다. 즉 판례는, 최초 매도인, 중간자, 최종매수인 사이의 3자간 합의가 중간생략등기의 요건으로서 원칙적으로 필요하다는 원칙을 천명하고 있다.
⑵ 부동산등기특별조치법 제2조 제2항, 제8조 제1호가 부동산투기등을 방지하기 위하여 등기하지 않고 제3자에게 전매하는 행위를 일정 목적 범위내에서 형사처벌하도록 규정하고 있으나, 이로써 순차 매도한 당사자 사이의 중간생략등기합의에 관한 사법상의 효력까지 무효로 되지는 않는다(대법원 1992. 7. 28. 선고 92다11329 판결, 1993. 1. 26. 선고 92다39112 판결).
⑶ 중간생략등기의 합의가 있었다 하더라도 이러한 합의는 중간등기를 생략하여도 당사자 사이에 이의가 없겠고 또 그 등기의 효력에 영향을 미치지 않겠다는 의미가 있을 뿐이지, 그러한 합의가 있었다 하여 중간매수인의 소유권이전등기청구권이 소멸된다거나 첫 매도인의 그 매수인에 대한 소유권이전등기의무가 소멸되는 것은 아니다(대법원 1979. 2. 27. 선고 78다2446 판결, 1991. 12. 13. 선고 91다18316 판결).
2. 중간생략등기와 채권양도(= 이 사건의 쟁점)
가. 이미 경료된 중간생략등기의 효력
⑴ 이미 경료된 중간생략등기의 효력에 관하여는 중간자나 최초 매도인의 동의가 없더라도 그것이 실체관계에 부합하는 한 유효하다. 따라서 갑, 을 병 사이에 순차 매매계약이 체결된 경우 중간생략등기에 관한 합의가 없이 갑에서 병으로 이루어진 이전등기도 유효하다(대법원 1980. 2. 12. 선고 79다2104 판결).
⑵ 하지만 중간생략등기의 청구에 관하여는 최초 매도인과 중간자의 동의를 엄격히 요구하고 있다. 즉 이미 경료된 중간생략등기의 효력 문제와 최종 양수인이 최초 양도인에게 중간생략등기를 청구할 수 있는지의 문제는 다르다.
나. 판례의 태도
대법원 1969. 10. 28. 선고 69다1351 판결은, 중간생략등기의 합의가 없는 경우에는 소유자에게 직접 이전등기신청을 하라고 청구할 수 없다고 하면서, 방론으로, “이는 원고가 소유권이전등기청구권을 양수하였다고 하여 채권양도의 형식을 갖추었다고 하여도 물권적청구권이 수반되지 아니하므로 역시 같다”고 판시하여, 중간생략등기의 합의가 없는 한 채권양도의 방법에 의하여도 직접 소유자를 상대로 소유권이전등기청구를 할 수 없다는 취지의 판시를 하였고, 대법원 1983. 12. 13. 선고 83다카881 판결은, 이 사건 부동산에 관한 교환계약이 원고의 망부와 피고들의 피상속인 사이에 체결된 것이라면 원고가 망부 생전에 위 교환계약에 따른 소유권이전등기청구권 등 일체의 권리를 증여받았더라도 그와 같은 증여는 원고와 망부간의 법률관계에 지나지 않는 것이므로, 중간생략등기에 관한 합의가 없는 이상 피고들이 그 피상속인과 원고의 망부와의 교환계약에 따른 이 사건 부동산의 소유권이전등기를 계약당사자도 아닌 원고에게 직접 이행하여야 할 의무는 없다고 판시하여, 이전등기청구권을 양도받은 자가 직접 소유자를 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 없는 이유를, 이전등기청구권을 양수받은 자는 소유자와 직접적인 법률관계가 없기 때문이라고 설명하고 있다.
최종양수인이 중간자의 최초양도인에 대한 이전등기청구권을 양수하였다 하더라도 중간생략등기의 합의가 없다면 그에 기하여 직접 이전등기청구를 청구할 수 없다는 것을 명시적으로 밝힌 판례는 위 2개의 판결뿐이다.
다. 대상판결의 경우(쟁점의 해결)
관계자 전원의 동의가 없을 경우에는 최종 매수인의 최초 매도인에 대한 적극적인 중간생략등기청구권을 어떠한 이유로도 인정하지 않고 있는 이유는, 최초 매도인의 중간자에 대한 계약의 무효,해제,취소의 주장이나 중간자의 최총 매수인에 대한 같은 주장이 부당하게 제약될 우려가 있기 때문이다(이보환, “등기에 관한 제문제”, 재판자료 제43집 380-383쪽).
대상판결도 이런 관점에서 기존 판례와 같은 입장을 취하고 있다고 보인다.
라. 판례의 법리 요약
① 갑, 을 병 사이에 순차 매매계약이 체결된 경우 중간생략등기에 관한 합의가 없이 갑에서 병으로 이루어진 이전등기도 유효하다(대법원 1980. 2. 12. 선고 79다2104 판결).
부동산등기특별조치법 제2조, 제8조는 중간등기를 생략한 채 전매하는 일정한 행위를 처벌하도록 규정하고 있으나, 중간등기 생략 합의의 사법상 효력까지 무효로 하는 취지는 아니다(대법원 1993. 1. 26. 선고 92다39112 판결).
② 중간생략등기의 합의는 갑, 을 병 순차로 등기청구권이 있는 경우 갑을, 을병, 갑병 사이에 각각 합의가 있어야 한다(대법원 1994. 5. 24. 선고 93다47738 판결).
③ 토지거래허가의 중간생략은 허용되지 아니하며 최초매도인과 최종매수인 사이에서 허가를 받아 직접 이루어진 소유권이전등기는 무효이다(대법원 1996. 6. 28. 96다3982 판결).
