【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록이 공부상 주소 표시와 불일치하는 경우에도 보호를 받을 수 있는지 여부 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】

【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록이 공부상 주소 표시와 불일치하는 경우에도 보호를 받을 수 있는지 여부 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】

 

1. 공부상 주소 표시와 주민등록의 불일치

 

가. 일반적인 판단기준

 

주택임대차보호법 3조 1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단해야 한다(대법원 2002. 6. 14. 선고 2002다15467 판결, 대법원 2003. 5. 16. 선고 2003다10940 판결, 대법원 2003. 6. 10. 선고 2002다59351 판결, 대법원 2007. 2. 8. 선고 2006다70516 판결).

 

나. 단독주택(다가구용 단독주택 포함)의 경우

 

(1) 지번이 불일치하는 경우

 

일가구용 단독주택은 물론 다가구용 단독주택의 경우에도 건축물관리대장 내지 등기기록상의 지번과 주민등록상의 지번이 일치하지 않는 경우에는 특단의 사정이 없는 한 대항력을 취득할 수 없다.

 

판례에 의하면, ① 등기기록상 97-40과 주민등록상 97-7(대법원 1987. 11. 10. 선고 87다카1573 판결), ② 등기기록상 분할 후 지번인 166-16과 주민등록상 분할 전 지번인 166-1(대법원 1989. 6. 27. 선고 89다카3370 판결), ③ 등기기록상 260-3과 주민등록상 206-3(대법원 1997. 7. 11. 선고 97다10024 판결), ④ 건축물관리대장상 산 53-6이나 등기기록상 산 53과 주민등록상 53-6(대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다8069 판결), ⑤ 등기기록상 313-3과 주민등록상 313-2(대법원 2001. 4. 24. 선고 2000다44799 판결. 임차주택의 부지를 비롯한 3필지가 같은 담장 안에 있고 그 지상에 다른 건물이 건립되어 있지 않다 하더라도 위 3필지 중 다른 토지의 지번으로 주민등록을 마쳤다면 이는 유효한 공시방법으로 볼 수 없다.)의 경우 모두 대항력을 취득할 수 없다.

 

임차인이 임차건물 소재지 지번으로 올바르게 전입신고를 하였다면 이로써 그 임대차의 대항력이 생기므로, 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 다소 틀리게 기재되었다고 하더라도 대항력이 있다(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다18118 판결).

 

임차주택의 부지를 비롯한 3필지가 같은 담장 안에 있고, 그 지상에 다른 건물이 건립되어 있지 않다 하더라도, 위 3필지 중 다른 토지의 지번으로 주민등록을 마쳤다면, 유효한 공시방법으로 볼 수 없다(대법원 2001. 4. 24. 선고 2000다44799 판결).

 

(2) 호수의 기재 불필요(지번 기재로 충분)

 

일가구용 단독주택의 경우는 물론 다가구용 단독주택의 전부나 일부를 임차하고 전입신고를 하는 경우에도 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요는 없다. 대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결(설사 위 임차인이 위 건물의 소유자나 거주자 등이 부르는 대로 지층 1호를 1층 1호로 잘못 알고, 이에 따라 전입신고를 ‘연립-101’로 하였다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다.), 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다47828 판결, 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다8322 판결, 대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다80204 판결.

 

(3) 사후적으로 지번이 변경되거나 동·호수가 새로이 부여된 경우

 

임차인이 유효하게 주민등록 전입신고를 한 후 사후적으로 임차주택의 지번이 등록전환이나 분필과 합필 등으로 인하여 변경된 경우에는 이미 발생한 대항력에 지장이 없다(대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결, 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762, 44779 판결).

 

주택을 인도받은 임차인이 등기기록이나 건축물관리대장상의 주택의 현황과 일치하게 주민등록을 하였다면 유효한 공시방법을 갖춘 것이어서 그로써 대항력을 취득하고, 그 후 건물의 구분·합병 등으로 인하여 지번이 변경되거나 동·호수가 새로이 부여되었다고 해도, 그 취지는 부동산등기규칙 96조 내지 101조에 의하여 등기기록에 나타나는 것이어서, 그로 인하여 임차인이 한 종전의 주민등록이 더 이상 유효한 공시방법이 되지 못한다거나 임차인이 이미 취득한 대항력을 상실하게 되는 것은 아니다(대법원 2006. 10. 27. 선고 2006다55715 판결).

 

(4) 다가구용 단독주택에 관하여 구분건물로의 구분등기가 경료되었으나 소관청이 집합건물관리대장을 작성하지 않은 경우(＝지번 표시만으로 충분)

 

다가구용 단독주택에 관하여 구분건물로의 구분등기가 경료되었으나 소관청이 집합건물관리대장을 작성하지 않은 경우, 위 건물의 임차인은 전유부분의 표시 없이 지번만을 신고하면 충분하다(대법원 1999. 9. 7. 선고 99다25600 판결, 대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다80204 판결).

 

(5) 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료된 건물로 전입신고를 한 후 다세대주택으로 변경된 경우(＝대항력 그대로 유지)

 

처음에 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료된 건물의 일부를 임차한 임차인은 이를 인도받고 임차건물의 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 하면 주택임대차보호법상 대항력을 적법하게 취득하고, 나중에 다가구용 단독주택이 다세대주택으로 변경되었더라도 임차인이 이미 취득한 대항력을 상실하지 않는다(대법원 2007. 2. 8. 선고 2006다70516 판결).

 

(6) 등기기록상 지번과 건축물관리대장상 지번이 상이한 경우

 

주택의 소유권보존등기가 이루어진 후 토지의 분할 등으로 인하여 지적도, 토지대장, 건축물대장 등의 주택의 지번표시가 분할 후의 지번으로 등재되어 있으나 등기기록에는 여전히 분할 전의 지번으로 등재되어 있는 경우, 임차인이 주민등록을 함에 있어 토지대장 및 건축물대장에 일치하게 주택의 지번과 동호수를 표시하였다면, 설사 그것이 등기기록의 기재와 다르다고 해도, 일반의 사회통념상 임차인이 그 지번에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수 있다고 봄이 상당하므로, 유효한 임대차의 공시방법이 된다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762, 44779 판결, 대법원 2001. 12. 27. 선고 2001다63216 판결). 즉, 건축물대장이 먼저 정리되고, 등기기록이 정리되지 않은 상태에서 건축물대장의 표시대로 해도 유효한 공시방법이 되는 것이다.

 

주택임차인이 주민등록 전입신고를 할 당시는 건물등기기록이 작성되기 전이지만 그 전입신고 내용이 실제 건물의 소재지 지번과 정확히 일치하는 경우라면, 그 후 토지 분할 등의 사정으로 지번이 변경되었다고 하더라도, 주택임대차보호법 3조 1항에 규정된 주민등록으로서 여전히 유효하며(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762, 44779 판결, 대법원 2003. 5. 30. 선고 2003다7647 판결 등 참조), 그 임대차계약의 내용에 변동이 없는 이상, 비록 임차인이 주택의 부지가 분할된 사정을 알고 있었음에도 불구하고 뒤늦게 주민등록상의 지번정정신고를 하였다고 하더라도, 이와 달리 볼 것은 아니다(대법원 2004. 10. 18.자 2004마600 결정).

 

다. 다세대주택(공동주택)의 경우

 

(1) 동·호수의 일치 필요

 

주민등록표 등 주민등록관계서류의 주소는 특별시·광역시·도, 시·군·자치구, 구(자치구가 아닌 구를 말한다), 읍·면·동·리, 지번의 순으로 표기한다. 이 경우 동·리는 법정 동·리의 명칭으로, 공동주택의 경우에는 지번 다음에 건축물관리대장에 의한 공동주택의 명칭과 동·호수를 기재하여 왔으나[구 주민등록법시행령(2009. 8. 13. 대통령령 제21683호로 개정되기 전의 것) 9③], 2009. 8. 13. 대통령령 제21683호로 주민등록법시행령이 개정(2009. 10. 2. 시행)되면서 주민등록표 등 주민등록 관계 서류의 주소는 도로명주소법시행령 3조에 따른 도로명주소의 표기방법으로 기록하되(동 시행령 9③), 동 시행령 3항에도 불구하고 도로명주소법에 따른 도로명주소를 사용할 수 없는 경우에는 특별시·광역시·도·특별자치도, 시·군·자치구, 구(자치구가 아닌 구를 말한다), 읍·면·동(법정동 이름을 말한다), 리(법정리 이름을 말한다), 지번(지번)의 순으로 기록할 수 있고, 이 경우 주택법에 따른 공동주택은 지번 다음에 건축물대장 등에 따른 공동주택의 이름과 동번호와 호수를 기록하고(같은 조 ④), 건축법시행령 별표 1 1호 다목에 따른 다가구주택 및 주택법시행령 2조의2에 따른 준주택의 경우 본인의 신청이 있으면 3항 및 4항에 따른 주소의 끝 부분에 괄호를 하고 그 괄호 안에 해당 건축물의 이름, 동 번호와 호수를 기록할 수 있다(같은 조⑤)는 것으로 변경되었다.

 

따라서 공동주택에 대한 주민등록의 경우, 지번만 표시하고 동·호수를 누락하거나(대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결, 대법원 1996. 2. 23. 선고 95다48421 판결, 대법원 1996. 3. 12. 선고 95다46104 판결, 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결, 대법원 2001. 12. 27. 선고 2001다63216 판결) 주민등록상 동·호수와 다르게 기재되어 있는 경우에는 그 주민등록은 공시방법으로서 유효한 것이라고 할 수 없다(대법원 1990. 5. 22. 선고 89다카18648 판결, 대법원 1994. 11. 22. 선고 94다13176 판결, 대법원 1995. 8. 11. 선고 95다177 판결, 대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결, 대법원 1997. 1. 24. 선고 96다43577 판결, 대법원 1999. 4. 13. 선고 99다4207 판결).

이는 경매절차에서 근저당권자나 매수인 등의 이해관계인 등이 잘못된 임차인의 주민등록상의 주소가 건축물관리대장 및 등기기록상의 주소를 가리키는 것을 알고 있었다고 하더라도 마찬가지이다(대법원 2003. 5. 16. 선고 2003다10940 판결).

 

등기사항증명서상 한 층에 존재하는 4개의 전유부분을 불법으로 구조변경하여 20개로 나누어 각 호수를 부여하였는데, 임차인들이 등기기록 기재와 다른 호수대로 전입신고를 하여 주민등록을 마쳤다면, 임차인들 주민등록상의 호수는 등기사항증명서상에 기재된 호수와 달라 등기사항증명서를 기초로 하여 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 임차인들의 주민등록에 의하여 독립하여 한 개의 소유권의 객체가 되는 각 전유부분 중 어느 부분에 어떤 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 없으므로, 임차인들의 주민등록은 그 건물의 후순위 근저당권자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다(서울고등법원 2012. 9. 20. 선고 2012나34865 판결).

 

원칙적으로 공동주택인 임차주택에 대한 주민등록이 대항력을 취득하기 위해서는 적어도 주민등록법 5조 5항에 따른 동과 호수를 반드시 기재해야 할 뿐 아니라 등기사항증명서상의 그것과 정확하게 일치할 것이 요구된다.

그러나 일반의 사회통념상 임차주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있을 정도라는 추상적인 기준을 적용함에 있어서 전혀 융통성이 없는 것은 아니다. 대법원 2001. 5. 29. 선고 2001다1119 판결(등기기록상 “2층 402호”를 “402호”로 기재), 대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다6590 판결(등기기록상 기재된 ‘서울 성동구 중곡동 75-46 지층 01호’를 ‘서울 성동구 중곡동 75번지 46호 영일빌라 B01호’로 신고), 대법원 2003. 6. 10. 선고 2002다59351 판결(등기기록상 ‘에이동’으로 표시된 이 사건 부동산에 피고들이 ‘가동’으로 기재), 대법원 2004. 11. 26. 선고 2004다46502 판결(등기기록상 주소인 ‘서울 노원구 상계동 1087-8 상계동빌라 103호’를 ‘서울 노원구 상계동 1087-8 수락빌라트 103호’로 주민등록 등재), 대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다37390 판결(망경동신아파트 상가동의 2층에는 201호 이외에 다른 전유부분이 없는 사안에는 202호로 전입신고를 마친 경우).

 

다가구용 단독주택에 관하여 구분건물로의 구분등기가 경료되었으나 소관청이 집합건물관리대장을 작성하지 않은 경우, 위 건물의 임차인은 전유부분의 표시 없이 지번만을 신고하면 충분하다. 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다8322 판결, 대법원 1999. 9. 7. 선고 99다25600 판결, 대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다80204 판결(하나의 대지 위에 단독주택과 다세대주택이 함께 건립되어 있고, 등기부상으로 단독주택과 다세대주택의 각 구분소유 부분에 대하여 지번은 동일하나 그 동·호수가 달리 표시되어 있으며, 나아가 위 단독주택에 대하여 위 등기부와 같은 지번과 동·호수로 표시된 집합건축물관리대장까지 작성된 경우라면, 위 단독주택의 임차인은 그 지번 외에 등기부와 집합건축물관리대장상의 동·호수까지 전입신고를 마쳐야만 그 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 할 것이다).

 

(2) 임대차계약서상 동·호수 표시의 누락

 

확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차계약에 관한 것으로서 진정하게 작성된 이상, 임대차계약서에 임대차목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유부분의 동·호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 주택임대차보호법 3조의2 2항에 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수 없다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결). 실무에서도 주민등록과 달리 임대차계약서에는 임차주택의 목적물의 표시를 정확하게 표시하지 않은 경우가 많고, 임대차계약서는 임대차계약사실을 입증하는 증거서류에 불과할 뿐 아니라 대항요건이나 우선변제권의 취득요건도 아니므로, 임대차계약서에 임차주택을 특정하는 표시가 누락되었다 하더라도, 주민등록과 실제 거주하는 주택이 일치한다면 대항력과 우선변제권에 아무런 영향을 미치지 않는다.

 

반면 상가건물임대차에 있어서는 임대차계약서가 사업자등록의 첨부서류로서 공시되므로, 임대차계약서의 목적물의 표시가 건축물관리대장 또는 등기사항증명서상의 목적물의 표시와 정확히 일치해야 비로소 대항력이 생긴다.

 

(3) 공시방법으로서 유효한 주민등록의 판단기준

 

주택임대차보호법 3조가 정한 대항력의 요건인 주민등록은 공시방법이므로 일반 사회통념상 그 주민등록으로 임대차목적건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는 것으로 인식할 수 있는지 여부에 따라 공시방법으로서의 유효 여부가 결정되어야 한다.

따라서 ① 지번이 명백하게 불일치하는 경우(대법원 1989. 6. 27. 선고 89다카3370 판결, 대법원 1997. 7. 11. 선고 97다10024 판결, 대법원 2000. 4. 21. 선고 2000다1549, 1556 판결, 대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다8069 판결), ② 다세대주택의 동호수를 빠뜨린 경우(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다46104 판결, 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결, 대법원 2000. 4. 7. 선고 99다66212 판결), ③ 다세대주택의 동호수를 등기기록 표시와 다르게 잘못 기재한 경우(대법원 1990. 5. 22. 선고 89다카18648 판결, 대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결, 대법원 1995. 8. 11. 선고 95다177 판결, 대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결, 대법원 1999. 4. 13. 선고 99다4207 판결, 대법원 2003. 3. 14. 선고 2002다66687 판결, 대법원 2003. 5. 16. 선고 2003다10940 판결)에는 그 주민등록은 공시방법으로서 유효한 것이 아니다. 다만, 주민등록이 바르게 정정되면 그 다음 날로부터 대항력이 생긴다(대법원 1987. 11. 10. 선고 87다카1573 판결).

 

임차인이 임차건물 소재지 지번으로 올바르게 전입신고를 하였다면 이로써 그 임대차의 대항력이 생기는 것이므로, 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 다소 틀리게 기재되었다고 하더라도 대항력의 요건을 갖춘 것으로 보아야 한다(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다18118 판결).

 

전입신고 당시 건축물관리대장과 등기기록이 작성되기 전이었지만 신고내용이 실제 지번과 일치한다면 그 후 토지분할 등의 사유로 지번이 변경되었더라도 이미 취득한 대항력은 상실하지 않는다. 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762, 44779 판결(피고 ○○○가 하나빌라 B동 301호를 임차하여 경기 화성군 태안읍 △△리 37의 86 하나빌라 B동 301호로 전입신고를 할 당시를 기준으로 하여 보면 비록 건축물관리대장 및 등기부가 작성되기 이전이지만 그 전입신고 내용이 실제 건물의 소재지 지번과 정확히 일치), 대법원 2001. 12. 27. 선고 2001다63216 판결(주택의 소유권보존등기가 이루어진 후 토지의 분할 등으로 인하여 지적도, 토지대장, 건축물대장 등의 주택의 지번표시가 분할 후의 지번으로 등재되어 있으나 등기기록에는 여전히 분할 전의 지번으로 등재되어 있는 경우), 대법원 2004. 10. 18.자 2004마600 결정(임차인이 그 다가구주택으로 전입신고를 하면서 그 지번을 정확히 기재한 이상 그 후 토지 분할 등의 사정으로 지번이 변경되었다고 하더라도 주민등록으로서 여전히 유효).

 

(4) 건축물대장상 지번·동호수와 등기기록상 지번·동호수가 차이가 있을 경우

 

건축물대장상 지번·동호수와 등기기록상 지번·동호수가 차이가 있을 경우 건축물대장을 기준으로 한 주민등록이 유효한 임대차공시방법인지 여부가 문제된다.

 

임대차공시방법으로서의 주민등록이 유효한 공시방법이 되기 위하여는 ① 원칙적으로 주민등록이 등기기록상의 주택의 현황과 일치해야 하지만(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762, 44779 판결, 대법원 2001. 12. 27. 선고 2001다63216 판결 등), ② 예외적으로 주택의 소유권보존등기가 이루어진 후 토지의 분할 등으로 인하여 지적도, 토지대장, 건축물대장 등의 주택의 지번표시가 분할 후의 지번으로 등재되어 있으나 등기기록에는 여전히 분할 전의 지번으로 등재되어 있는 경우, 임차인이 주민등록을 함에 있어 토지대장 및 건축물대장에 일치하게 주택의 지번과 동호수를 표시하였다면, 설사 그것이 등기기록의 기재와 다르다고 해도, 일반의 사회통념상 임차인이 그 지번에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수 있다고 봄이 상당하므로, 유효한 임대차의 공시방법이 된다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762, 44779 판결, 대법원 2001. 12. 27. 선고 2001다63216 판결 등).

즉, 건축물대장이 먼저 정리되고, 등기기록이 정리되지 않은 상태에서 건축물대장의 표시대로 해도 유효한 공시방법이 되는 것이다.

 

(5) 건축물대장·등기기록상 동호수의 표시가 현황상 동호수 표시와 다른 경우

 

건물에 관한 등기가 당해 건물의 객관적, 물리적 현황을 공시하는 등기로서의 효력이 있는 것인지의 여부는, 등기기록에 표시된 소재, 지번, 종류, 구조와 면적 등이 실제건물과 사회통념상 동일성이 인정될 정도로 합치하는지의 여부에 따라 결정해야 한다(대법원 1990. 3. 9. 선고 89다카3288 판결 등).

따라서 다세대주택 지하층 및 1, 2층의 입구 오른쪽 세대 전유부분 면적은 50.44㎡이고, 왼쪽 세대 전유부분 면적은 52.03㎡이며, 소유권보존등기 당시 제출된 도면상에는 입구 오른쪽 세대가 각 층 01호로, 왼쪽 세대가 각 층 02호로 기재되었는데, 실제 현관문에는 각 층 입구 오른쪽 세대가 02호로, 왼쪽 세대가 01호로 각 표시되어 있고, 甲이 임의경매절차에서 등기부상 ‘지층 02호, 면적 52.03㎡’인 부동산을 매각받은 경우, 등기기록상 지층에서 2층까지의 각 층 02호는 입구 왼편에 위치한 세대를, 각 층 01호는 오른편에 위치한 세대를 표상하는 것이고, 각 현관문에 등기기록상 표시와 다르게 표시되어 있다는 사정만으로 각 층 02호에 대한 등기가 입구 오른편에 위치한 면적 50.44㎡의 세대를 표상하는 것으로 볼 수는 없으므로, 甲은 임의경매절차에서 등기부가 나타내는 대로 입구 왼편에 있는 지층 02호를 매각받은 것으로 보아야 한다(대법원 2015. 3. 26. 선고 2014다13082 판결).

 

【주택임대차보호법상 주민등록기재의 정확성과 대항력】《단독주택(다가구용 단독주택 포함)의 공부상 주소 표시 등과 주민등록의 불일치, 지번이 불일치하는 경우, 단독주택은 호수의 기재 불필요(= 지번 기재로 족함, 공동주택과 다름), 사후적으로 지번이 변경되거나 동·호수가 새로이 부여된 경우, 다가구용 단독주택에 관하여 구분건물로의 구분등기가 경료되었으나 소관청이 집합건물관리대장을 작성하지 않은 경우(= 지번 표시만으로 족함), 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료된 건물로 전입신고를 한 후 다세대 주택으로 변경된 경우(= 대항력 그대로 유지), 등기부상 지번과 건축물관리대장상 지번이 상이한 경우, 다세대주택(공동주택)의 공부상 주소표시와 주민등록의 불일치, 공시방법으로서 유효한 주민등록의 판단기준, 건축물대장상 지번·동호수와 등기부상 지번 동호수가 차이가 있을 경우》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《주택임대차보호법상 주민등록기재의 정확성과 대항력》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.2233-2426 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.2016-2158 참조]

 

1. 주민등록 기재의 정확성과 대항력

 

가. 일반론

 

⑴ 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 한다(대법원 2002. 6. 14. 선고 2002다15467 판결, 2003. 5. 16. 선고 2003 10940 판결, 2003. 6. 10. 선고 2002다59351 판결, 2007. 2. 8. 선고 2006다70516 판결).

 

⑵ 따라서 그 주택에 누구의 이름으로 주민등록이 되어 있느냐의 문제와 다른 측면에서 주택의 실제 현황이나 등기부 등 공부상의 표시와 임차인이 전입신고를 한 주민등록상의 주소가 불일치하는 경우, 그 주민등록을 대항력의 요건이 되는 주민등록으로 볼 수 있느냐가 문제된다.

대법원판례는 주민등록의 주체 내지 대상자 문제와 관련하여서는 관대한 반면, 주민등록의 객체 내지 기재의 정확성 문제와 관련하여서는 상당히 엄격한 태도를 취하고 있다고 평가된다.

 

나. 단독주택(다가구용 단독주택 포함)의 공부상 주소 표시 등과 주민등록의 불일치

 

⑴ 지번이 불일치하는 경우

 

㈎ 일가구용 단독주택은 물론 다가구용 단독주택의 경우에도 건축물관리대장 내지 등기부상의 지번과 주민등록상의 지번이 일치하지 않는 경우에는 특단의 사정이 없는 한 대항력을 취득할 수 없다.

판결과 다음과 같이 등기부상 지번과 주민등록상의 지번이 일치하지 않는 경우에 대항력 취득을 부정하였다.

① 등기부상 97­40과 주민등록상 97­7(대법원 1987. 11. 10. 선고 87다카1573 판결)

② 등기부상 분할 후 지번인 166­16과 주민등록상 분할 전 지번인 166­1(대법원 1989. 6. 27. 선고 89다카 3370 판결)

③ 등기부상 260­3과 주민등록상 206­3(대법원 1997. 7. 11. 선고 97다10024 판결)

④ 건축물관리대장상 산 53-6이나 등기부상 산 53과 주민등록상 53­6(대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다8069 판결)

⑤ 등기부상 313-3과 주민등록상 313­2(대법원 2001. 4. 24. 선고 2000다44799 판결

 

㈏ 임차인이 임차건물 소재지 지번으로 올바르게 전입신고를 하였다면 이로써 그 임대차의 대항력이 생기는 것이므로, 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 다소 틀리게 기재되었다고 하더라도 대항력의 요건을 갖춘 것으로 보아야 한다(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다18118 판결).

 

㈐ 임차 주택의 부지를 비롯한 3필지가 같은 담장 안에 있고 그 지상에 다른 건물이 건립되어 있지 않다 하더라도 위 필지 중 다른 토지의 지번으로 주민등록을 마쳤다면 이는 유효한 공시방법으로 볼 수 없다(대법원 2001. 4. 24. 선고 2000다44799 판결).

 

⑵ 단독주택은 호수의 기재 불필요 (= 지번 기재로 족함, 공동주택과 다름)

 

㈎ 일가구용 단독주택의 경우는 물론 다가구용 단독주택의 전부나 일부를 임차하고 전입신고를 하는 경우에도 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요는 없다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97 47828 판결, 1999. 5. 25. 선고 99 8322 판결, 2002. 3. 15. 선고 2001다80204 판결).

 

㈏ 대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결은 임차인이 위 건물의 소유자나 거주자 등이 부르는 대로 지층 1호를 1층 1호로 잘못 알고, 이에 따라 전입신고를 ‘연립 – 101’로 한 경우에도 대항력을 인정하였다.

 

⑶ 사후적으로 지번이 변경되거나 동·호수가 새로이 부여된 경우

 

㈎ 임차인이 유효하게 주민등록 전입신고를 한 후 사후적으로 임차주택의 지번이 등록전환이나 분필과 합필 등으로 인하여 변경된 경우에는 이미 발생한 대항력에 지장이 없다(대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결, 1999. 12. 7. 선고 99다44762, 44779 판결).

 

㈏ 주택을 인도받은 임차인이 등기부나 건축물관리대장상의 주택의 현황과 일치하게 주민등록을 하였다면 유효한 공시방법을 취한 것이어서 대항력을 취득한다고 할 것이고, 그 후 건물의 구분·합병 등으로 인하여 지번이 변경되거나 동·호수가 새로이 부여되었다고 하여도 그 취지는 부동산등기법 제104조 내지 제108조의2에 의하여 등기부에 나타나는 것이어서 그로 인하여 임차인이 한 종전의 주민등록이 더 이상 유효한 공시방법이 되지 못한다거나 임차인이 이미 취득한 대항력을 상실하게 되는 것은 아니다(대법원 2006. 10. 27. 선고 2006다55715 판결).

 

⑷ 다가구용 단독주택에 관하여 구분건물로의 구분등기가 경료되었으나 소관청이 집합건물관리대장을 작성하지 않은 경우(= 지번 표시만으로 족함)

 

다가구용 단독주택에 관하여 구분건물로의 구분등기가 경료되었으나 소관청이 집합건물관리대장을 작성하지 않은 경우, 위 건물의 임차인은 전유부분의 표시 없이 지번만을 신고하면 족하다(대법원 1999. 9. 7. 선고 99다25600 판결, 2002. 3. 15. 선고 2001다80204 판결).

 

⑸ 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료된 건물로 전입신고를 한 후 다세대 주택으로 변경된 경우(= 대항력 그대로 유지)

 

처음에 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료된 건물의 일부를 임차한 임차인은 이를 인도받고 임차 건물의 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 하면 주택임대차보호법 소정의 대항력을 적법하게 취득하고, 나중에 다가구용 단독주택이 다세대 주택으로 변경되었다는 사정만으로 임차인이 이미 취득한 대항력을 상실하게 되는 것은 아니다(대법원 2007. 2. 8. 선고 2006다70516 판결).

 

⑹ 등기부상 지번과 건축물관리대장상 지번이 상이한 경우

 

㈎ 주택의 소유권보존등기가 이루어진 후 토지의 분할 등으로 인하여 지적도, 토지대장, 건축물대장 등의 주택의 지번 표시가 분할 후의 지번으로 등재되어 있으나 등기부에는 여전히 분할 전의 지번으로 등재되어 있는 경우 임차인이 주민등록을 함에 있어 토지대장 및 건축물대장에 일치하게 주택의 지번과 동호수를 표시하였다면 설사 그것이 등기부의 기재와 다르다고 하여도 일반의 사회통념상 임차인이 그 지번에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수 있다고 봄이 상당하므로 유효한 임대차의 공시방법이 된다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762, 44779 판결, 2001. 12. 27. 선고 2001 63216 판결). 즉 건축물대장이 먼저 정리되고, 등기부가 정리되지 않은 상태에서 건축물대장의 표시대로 하여도 유효한 공시방법이 되는 것이다.

 

㈏ 주택 임차인이 주민등록 전입신고를 할 당시는 건물 등기부가 작성되기 전이지만 그 전입신고 내용이 실제 건물의 소재지 지번과 정확히 일치하는 경우라면, 그 후 토지 분할 등의 사정으로 지번이 변경되었다고 하더라도 주택임대차보호법 제3조 제1항에 규정된 주민등록으로서 여전히 유효하다고 보아야 하며(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762, 44779 판결, 2003. 5. 30. 선고 2003다7647 판결 등 참조), 그 임대차계약의 내용에 변동이 없는 이상 비록 임차인이 주택의 부지가 분할된 사정을 알고 있었음에도 불구하고 뒤늦게 주민등록상의 지번 정정신고를 하였다고 하더라도 이와 달리 볼 것은 아니다(대법원 2004. 10. 18. 자 2004마600 결정).

 

다. 다세대주택(공동주택)의 공부상 주소 표시 등과 주민등록의 불일치

 

⑴ 동·호수의 일치(단독 주택의 경우와 다름)

 

㈎ 주민등록표 등 주민등록관계서류의 주소는 특별시·광역시·도, 시·군·자치구, 구(자치구가 아닌 구를 말한다), 읍·면·동·리, 지번의 순으로 표기한다.

이 경우 동·리는 법정 동·리의 명칭으로, 공동주택의 경우에는 지번 다음에 건축물관리대장에 의한 공동주택의 명칭과 동 ·호수를 기재한다(주민등록법시행령 제9조 제3항).

 

따라서 공동주택에 대한 주민등록의 경우 지번만 표시하고 동·호수를 누락하거나(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다46104 판결, 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결, 2000. 12. 27. 선고 2001다63216 판결), 주민등록상 동 ·호수와 다르게 기재되어 있는 경우에는 그 주민등록은 공시방법으로서 유효한 것이라고 할 수 없다(대법원 1999. 4. 13. 선고 99다4207 판결, 1999. 9. 8. 선고 가합 99 30799 판결). 이러한 이치는 경매절차에서 근저당권자나 매수인(낙찰자)(등)의 이해관계인 등이 잘못된 임차인의 주민등록상의 주소가 건축물관리대장 및 등기부상의 주소를 지칭하는 것을 알고 있었다고 하더라도 마찬가지이다(대법원 2003. 5. 16. 선고 2003다10940 판결).

 

구체적으로 다음과 같은 경우에 대법원은 대항력을 부정하였다.

① 신축 중인 연립주택의 현관문의 표시대로 1층 201호로 전입신고를 하였는데, 준공 후 건축물관리대장과 등기부에 1층 101호로 등재된 경우(대법원 1995. 8. 11. 선고 95다177 판결)

② 등기부상 표시인 2층 202호와 다르게 편지함과 현관문에 표시된 302호로 주민등록을 한 사안(대법원1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결)

③ 등기부상 동·호수인 ‘디동 103호’와 다르게 ‘라동 103호’로 주민등록을 한 사안(대법원1999. 4. 13. 선고 92다4207 판결)

④ 연립주택이 등기부상으로는 ‘A, B, C, D’동으로 되어 있으나 건물 외벽에는 ‘가, 나, 다, 라’동으로 되어 있고 그에 따라 ‘라동 103호’로 주민등록을 한 사안(대법원 1999. 4. 13. 선고 92다4207 판결)

⑤ 집합건축물대장과 등기부상으로는 B동 302호, 비(B)동 3층 302호인데 다동 302호로 주민등록을 한 사안(대법원 2003. 5. 16. 선고 2003다10940 판결)

 

㈏ 원칙적으로 공동주택인 임차주택에 대한 주민등록이 대항력을 취득하기 위해서는 적어도 주민등록법시행령 제9조 제5항에 따른 동과 호수를 반드시 기재하여야 할 뿐 아니라 등기부등본상의 그것과 정확하게 일치할 것이 요구된다.

 

그러나 일반의 사회통념상 임차주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있을 정도라는 추상적인 기준을 적용함에 있어서 전혀 융통성이 없는 것은 아니다. 다음과 같은 경우에 대법원을 대항력을 인정하여 융통성을 발휘하고 있다.

① 등기부상 ‘2층 402호’를 ‘402호’로 기재한 사안(대법원 2001. 5. 29. 선고 2001다1119 판결)

② 등기부상 기재된 ‘서울 성동구 중곡동 75-46 지층 01호’를 ‘서울 성동구 중곡동 75번지 46호 영일빌라 B01호’로 신고한 사안

③ 등기부상 ‘에이동’으로 표시된 이 사건 부동산에 피고들이 ‘가동’ 으로 기재한 사안(대법원 2003. 6. 10. 선고 2002다59351 판결)[☞ 주소지 대지 위에는 2개 동의 연립주택 외에는 다른 건물이 전혀 없고, 그 2개 동도 층당 세대수가 한 동은 4세대씩, 다른 동은 6세대씩으로서 크기가 달라서 외관상 혼동의 여지가 없으며, 실제 건물 외벽에는 ‘가동’, ‘나동’으로 표기되어 사회생활상 그렇게 호칭되어 온 경우, 사회통념상 ‘가동’, ‘나동’, ‘에이동’, ‘비동’은 표시 순서에 따라 각각 같은 건물을 의미하는 것이라고 인식될 수 있고, 더욱이 경매기록에서 경매목적물의 표시가 ‘에이동’과 ‘가동’으로 병기되어 있었던 이상, 경매가 진행되면서 매수인을 포함하여 입찰에 참가하고자 한 사람들로서도 위 임대차를 대항력 있는 임대차로 인식하는 데 아무런 어려움이 없었다는 이유로 임차인의 주민등록이 임대차의 공시방법으로 유효하다고 판단함. 등기부상으로는 ‘A, B, C, D’동으로 되어 있으나 건물 외벽에는 ‘가, 나, 다, 라’동으로 되어 있어서 ‘라동 103호’로 주민등록을 한 대법원 1999. 4. 13. 선고 92다4207 판결과 비교)]

④ 등기부상 주소인 ‘서울 노원구 상계동 1087-8 상계동빌라 103호’를 ‘서울 노원구 상계동 1087-8 수락빌라트 103호’로 주민등록 등재한 사안(대법원 2004. 11. 26. 선고 2004다46502 판결)

⑤ 망경동신아파트 상가동의 2층에는 201호 이외에 다른 전유부분이 없는데 202호로 전입신고를 마친 경우(대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다37390 판결).

 

㈐ ① 다가구용 단독주택에 관하여 구분건물로의 구분등기가 경료되었으나 소관청이 집합건물관리대장을 작성하지 않은 경우, 위 건물의 임차인은 전유부분의 표시 없이 지번만을 신고하면 족하다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99 8322 판결, 2002. 3. 15. 선고 2001다80204 판결).

 

② 하나의 대지 위에 단독주택과 다세대 주택이 함께 건립되어 있고, 등기부상으로 단독주택과 다세대 주택의 각 구분소유 부분에 대하여 지번은 동일하나 그 동·호수가 달리 표시되어 있으며, 나아가 위 단독주택에 대하여 위 등기부와 같은 지번과 동·호수로 표시된 집합건축물관리대장까지 작성된 경우라면, 위 단독주택의 임차인은 그 지번 외에 등기부와 집합건축물관리대장상의 동·호수까지 전입신고를 마쳐야만 그 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 할 것이다.

 

⑵ 임대차계약서상 동·호수 표시의 누락은 대항력과 무관(= 주민등록상 동·호수가 대항력의 기준이지 임대차계약서는 증거서류에 불과함)

 

㈎ ① 확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차계약에 관한 것으로서 진정하게 작성된 이상, 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유 부분의 동·호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 주택임대차보호법 제 조의 3 2 제2항에 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수 없다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결).

 

② 실무에서도 주민등록과 달리 임대차계약서에는 임차주택의 목적물의 표시를 정확하게 표시하지 않은 것이 많고, 임대차계약서는 임대차계약사실을 입증하는 증거서류에 불과할 뿐 아니라 대항요건이나 우선변제권의 취득요건도 아니므로 임대차계약서에 임차주택을 특정하는 표시가 누락되었다 하더라도 주민등록과 실제 거주하는 주택이 일치한다면 대항력과 우선변제권에 아무런 영향을 미치지 않는다.

 

㈏ 반면 상가건물임대차에 있어서는 임대차계약서가 사업자등록의 첨부서류로서 공시되는 것이므로 임대차계약서의 목적물의 표시가 건축물관리대장 또는 등기부등본상의 목적물의 표시와 정확히 일치하여야 비로소 대항력이 생긴다.

 

⑶ 공시방법으로서 유효한 주민등록의 판단기준

 

㈎ 법 제3조가 정한 대항력의 요건인 주민등록은 공시방법이므로 일반 사회통념상 그 주민등록으로 임대차 목적 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는 것으로 인식할 수 있는지 여부에 따라 공시방법으로서의 유효 여부가 결정되어야 한다.

 

따라서 ① 지번이 명백하게 불일치하는 경우(대법원 2000. 4. 21. 선고 2000다1549, 1556 판결, 2000. 6. 9. 선고 2000다8069 판결), ② 다세대주택의 동호수를 빠뜨린 경우(대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결, 2000. 4. 7. 선고 99다66212 판결), ③ 다세대주택의 동호수를 등기부 표시와 다르게 잘못 기재한 경우(대법원 1999. 4. 13. 선고 99다4207 판결, 2003. 3. 14. 선고 2002다66687 판결, 2003. 5. 16. 선고 2003다10940 판결)에는 그 주민등록은 공시방법으로서 유효한 것이 아니다. 다만, 주민등록이 바르게 정정되면 그 다음날로부터 대항력이 생긴다(대법원 1987. 11. 10. 선고 87다카1573 판결).

 

㈏ 임차인이 임차건물 소재지 지번으로 올바르게 전입신고를 하였다면 이로써 그 임대차의 대항력이 생기는 것이므로, 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 다소 틀리게 기재되었다고 하더라도 대항력의 요건을 갖춘 것으로 보아야 한다(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다18118 판결).

 

㈐ 전입신고 당시 건축물관리대장과 등기부가 작성되기 전이었지만 신고 내용이 실제 지번과 일치한다면 그 후 토지분할 등의 사유로 지번이 변경되었더라도 이미 취득한 대항력은 상실하지 않는다[대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762, 44779 판결(피고가 하나빌라 B동 301호를 임차하여 경기 화성군 태안읍 안녕리 의 37 86 하나빌라 B동 301호로 전입신고를 할 당시를 기준으로 하여 보면 비록 건축물관리대장 및 등기부가 작성되기 이전이지만 그 전입신고 내용이 실제 건물의 소재지 지번과 정확히 일치), 대법원 2001. 12. 27. 선고 2001다63216 판결(주택의 소유권보존등기가 이루어진 후 토지의 분할 등으로 인하여 지적도, 토지대장, 건축물대장 등의 주택의 지번표시가 분할 후의 지번으로 등재되어 있으나 등기부에는 여전히 분할 전의 지번으로 등재되어 있는 경우), 대법원 2004. 10. 18. 자 2004마600 결정(임차인이 그 다가구주택으로 전입신고를 하면서 그 지번을 정확히 기재한 이상 그 후 토지 분할 등의 사정으로 지번이 변경되었다고 하더라도 주민등록으로서 여전히 유효)].

 

⑷ 건축물대장상 지번·동호수와 등기부상 지번 동호수가 차이가 있을 경우

 

㈎ 건축물대장상 지번·동호수와 등기부상 지번·동호수가 차이가 있을 경우 건축물대장을 기준으로 한 주민등록이 유효한 임대차 공시방법인지 여부가 문제된다.

 

㈏ 임대차 공시방법으로서의 주민등록이 유효한 공시방법이 되기 위하여는 ① 원칙적으로 주민등록이 등기부상의 주택의 현황과 일치하여야 하지만(대법원 1999. 12. 7.선고 99다44762, 44779 판결, 2001. 12. 27. 선고 2001다63216 판결 등), ② 예외적으로 주택의 소유권보존등기가 이루어진 후 토지의 분할 등으로 인하여 지적도, 토지대장, 건축물대장 등의 주택의 지번 표시가 분할 후의 지번으로 등재되어 있으나 등기부에는 여전히 분할 전의 지번으로 등재되어 있는 경우, 임차인이 주민등록을 함에 있어 토지대장 및 건축물대장에 일치하게 주택의 지번과 동호수를 표시하였다면 설사 그것이 등기부의 기재와 다르다고 하여도 일반의 사회통념상 임차인이 그 지번에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수 있다고 봄이 상당하므로 유효한 임대차의 공시방법이 된다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762, 44779 판결, 2001. 12. 27. 선고 2001다63216 판결 등).

 

㈐ 즉 건축물대장이 먼저 정리되고, 등기부가 정리되지 않은 상태에서 건축물대장의 표시대로 하여도 유효한 공시방법이 되는 것이다.

 

라. 전입신고가 기준임

 

⑴ 임차인이 임차건물 소재지 지번으로 올바르게 전입신고를 하였다면 이로써 그 임대차의 대항력이 생기는 것이므로, 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 다소 틀리게 기재되었다고 하더라도 대항력의 요건을 갖춘 것으로 보아야 한다.

 

⑵ 대법원 1991. 8. 13. 선고 91다18118 판결은 피고가 이 사건 건물 일부를 임차 입주하여 그 전입신고를 함에 있어 그 건물소재지 지번인 안양시 안양동 545의 5로 바로 기재하였는데도 담당공무원이 실수로 주민등록표의 신거주지를 안양동 545의 2로 잘못 기입한 것이라면(그 후 피고의 요청에 의하여 그 착오도 정정되었다), 피고의 전입신고는 적법한 것이어서 이로써 그 임대차는 제3자에 대하여 효력이 있다고 판시하였다.

 

⑶ 또한 대법원 2009. 1. 30. 선고 2006다17850 판결은 주민등록은 단순히 주민의 거주관계를 파악하고 인구의 동태를 명확히 하는 것 외에도 주민등록에 따라 공법관계상의 여러 가지 법률상 효과가 나타나게 되는 것으로서, 주민등록의 신고는 행정청에 도달하기만 하면 신고로서의 효력이 발생하는 것이 아니라 행정청이 수리한 경우에 비로소 신고의 효력이 발생한다 할 것이고, 따라서 주민등록 신고서를 행정청에 제출하였다가 행정청이 이를 수리하기 전에 신고서의 내용을 수정하여 위와 같이 수정된 전입신고서가 수리되었다면 수정된 사항에 따라서 주민등록 신고가 이루어진 것으로 보는 것이 타당하다고 판시하여, 주민등록 신고의 효력 발생시기는 신고 수리 시라는 점을 명확히 하였다.