【주택임대차보호법】외국인이나 외국국적 동포는 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있는지 여부(주민등록 문제) 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】
1. 외국인이나 외국국적 동포의 주민등록 문제
주택을 인도받은 다음, ‘외국인’은 ‘출입국관리법에 따른 외국인등록’과 ‘체류지 변경신고’를 함으로써(같은 법 31ㆍ36ㆍ88의2), ‘외국국적동포’는 ｢재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률｣ 6조에 따른 ‘국내거소신고’나 ‘국내거소이전신고’를 함으로써(같은 법 9ㆍ10④), 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있다.
2. 외국인(재외국민 제외)
외국인의 경우 출입국관리법에 의한 외국인등록 및 체류지변경신고는 주민등록 및 전입신고에 갈음한다(출입국관리법 88의2② 2002. 12. 5. 개정시 신설함. 2003. 3. 6.부터 시행).(서울지방법원 1993. 12. 16. 선고 93가합73367 판결)
｢재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률｣ 2조는 그 적용대상을 재외국민과 외국국적동포로 나누고 있고, 위 법률 10조 4항에 의하여 출입국관리법 소정의 외국인등록과 체류지변경신고를 한 것으로 보게 되는 것은 국내거소신고와 그 이전신고를 한 ‘외국국적동포’에 한하는데, 외국국적동포가 아닌 ‘재외국민’에 대하여는 출입국관리법 88조의2가 적용될 여지가 없다(대법원 2005. 7. 15.자 2005마358 결정, 대법원 2013. 9. 16.자 2012마825 결정).
대법원 2013. 9. 16.자 2012마825 결정 내용을 보면 “재외국민이 재외동포법에 의하여 국내거소신고 및 거소이전신고를 마치면 재외동포법 제9조에 의하여 주민등록을 마친 것과 동일하게 보아야 하므로 피신청인이 2006. 9. 1. 거소이전신고를 함으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력을 취득하였다는 피신청인의 주장에 대하여, 재외동포법 제9조가 “법령에 규정된 각종 절차와 거래관계 등에서 주민등록증, 주민등록표 등본‧초본, 외국인등록증 또는 외국인등록 사실증명이 필요한 경우에는 국내거소신고증이나 국내거소신고 사실증명으로 그에 갈음할 수 있다.“고 규정하고 있으나, 위 규정은 그 문언상 국내거소신고증이나 국내거소신고 사실증명으로 주민등록증 등에 의한 사실증명에 갈음할 수 있다는 의미일 뿐, 국내거소신고에 대하여 주민등록과 동일한 법률효과를 인정한다는 취지로까지는 해석되지 않으므로 재외국민의 국내거소신고에 대하여는 명시적 규정이 없는 한 주민등록에 의한 법률효과가 인정되지 않는다고 봄이 상당한 점, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것인데(법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결 등 참조), 주민등록과 재외국민의 국내거소신고를 동일․유사한 공시방법으로 인정하기도 어렵고, 주민등록법 제29조가 이해관계인 등의 열람 등을 허용하고 있는 것과는 달리 재외동포법은 재외국민의 국내거소신고에 대하여 위와 같은 열람 등에 관한 규정을 두고 있지 않아 그 공시 기능도 유사하다고 보기는 어려운 점 등 판시 사정을 종합하여 보면, 재외동포법 제9조가 재외국민의 거소이전신고를 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건인 주민등록에 갈음하도록 하는 규정이라고 해석하기는 어렵다”고 한 원심결정(서울서부지방법원 2012. 5. 16.자 2011라185 결정)을 인가하고 있다.
‘재외국민’은 국내거소신고를 하더라도 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 없다.
【주택임대차보호법<외국인(= 외국인등록과 체류지 변경신고), 재외동포(= 현행법 주민등록, 구 법 국내거소신고와 거소이전신고)>】《외국국적동포와 외국인의 주택임대차보호법상 대항력 [= 재외국민의 국내거소신고와 주택임대차의 대항요건(대법원 2019. 4. 11. 선고 2015다254507 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
《 주택임대차보호법<외국인(= 외국인등록과 체류지 변경신고), 재외동포(= 현행법 주민등록, 구 법 국내거소신고와 거소이전신고)> : 외국국적동포와 외국인의 주택임대차보호법상 대항력 [= 재외국민의 국내거소신고와 주택임대차의 대항요건(대법원 2019. 4. 11. 선고 2015다254507 판결)》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.2233-2426 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.2016-2158 참조]
1. 주민등록 (외국인, 재외동포)
가. 의의
⑴ 대항력의 요건으로서 주민등록은 원칙적으로 적법한 것이어야 한다. 적법한 주민등록이라는 의미는 ① 주민등록이 주민등록법상의 절차에 따른 유효한 주민등록이어야 하고, ② 주민등록은 실제의 거주를 표상하는 것이어야 한다는 것을 의미한다.
⑵ 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도가 되어야 한다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결, 2000. 3. 23. 선고 99다67970 판결, 2001. 1. 30. 선고 2000다58026 판결). 그러나 여기에서 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제삼자가 인식할 수 있는 정도라는 의미를 명확하게 정의하기가 쉽지 아니하므로 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단할 수밖에 없다.
⑶ 또한, 주택의 인도와 주민등록이라는 임대차의 공시방법은 어디까지나 등기라는 원칙적인 공시방법에 갈음하여 마련된 것이고, 제3자는 주택의 표시에 관한 사항과 주택에 관한 권리관계에 관한 사항을 통상 등기부에 의존하여 파악하고 있으므로, 임대차 공시방법으로서의 주민등록이 유효한 공시방법이 되기 위하여는 원칙적으로 주민등록이 등기부상의 주택의 현황과 일치하지 않으면 안 된다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762, 44779 판결, 2001. 12. 27. 선고 2001다63216 판결).
⑷ 대법원 2009. 6. 18. 선고 2008다10997 두 전원합의체 판결은 철거대상인 무허가 건축물에 살고 있는 주민들도 전입신고를 할 수 있다면서, 무허가 건축물을 실제 생활의 근거지로 삼아 10년 이상 거주해 온 사람의 주민등록 전입신고를 거부한 처분은 부동산투기나 이주대책 요구 등을 방지할 목적으로 주민등록전입신고를 거부하는 것은 주민등록법의 입법 목적과 취지 등에 비추어 허용될 수 없다고 하였다.
나. 외국인, 재외국민
⑴ 외국인(= 외국인등록과 체류지 변경신고), 재외동포(= 국내거소신고와 그 이전신고)
㈎ 외국인은 주민등록의 대상은 되지 않으나 주민등록법 제6조 제1항 단서, 입국한 날부터 90일을 초과하여 국내에 체류하려면 국내 체류지 등을 등록사항으로 하는 외국인등록을 하고(출입국관리법 제32조, 제32조) 체류지를 변경하면 체류지 변경신고를 하여야 하는데(출입국관리법 제36조), 출입국관리법 제88조의2 제2항은 외국인 등록과 체류지 변경신고는 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 명문으로 규정하고 있는 이상 외국인등록과 체류지 변경신고를 하면 주택임대차보호법의 혜택을 누릴 수 있다.
㈏ 2002. 12. 5. 개정 출입국관리법의 입법자료에 따르더라도 출입국관리법 제88조의2 제2항을 신설한 취지는 주택을 임차하는 외국인에 대하여도 주택임대차보호법의 보호 혜택을 누릴 수 있도록 하기 위한 것이라고 명시하고 있다.
㈐ 출입국관리법 시행규칙 제75조는 외국인등록 사실증명의 발급에 관하여 규정하고 있는데, 신청권자가 제한되어 있어 주민등록과 비교하여서도 공시기능이 거의 없지만, 법률의 문언과 입법취지가 분명하므로 외국인등록과 체류지 변경신고는 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력 취득요건의 하나인 주민등록에 해당한다고 보아야 한다.
㈑ 대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030 판결 또한 “외국인 또는 외국국적동포가 출입국관리법이나 재외동포법에 따라서 한 외국인등록이나 체류지변경신고 또는 국내거소신고나 거소이전신고에 대하여는, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항력 취득 요건으로 규정하고 있는 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정된다고 보아야 한다. 이는 외국인등록이나 국내거소신고 등이 주민등록과 비교하여 그 공시기능이 미약하다고 하여 달리 볼 수 없다.”고 판시하고 있다.
㈒ 또한 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(재외동포법 제2조 제2호의 ‘외국국적동포’(대한민국의 국적을 보유하였던 자 또는 그 직계비속으로서 외국국적을 취득한 자 중 대통령령으로 정하는 자)가 국내거소신고와 그 이전신고(재외동포법 제6조)를 하면 출입국관리법 제31조에 따른 외국인등록과 출입국관리법 제36조에 따른 체류지 변경신고를 한 것으로 보므로(재외동포법 제10조 제4항) 외국국적동포가 국내거소신고나 그 이전신고를 하면 주택임대차보호법상 주민등록을 한 것과 마찬가지로 보호를 받는다(대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030 판결; 대법원 2018. 9. 28. 선고 2015다254224 판결).
⑵ 재외국민 (= 현행법 주민등록, 구 법 국내거소신고와 거소이전신고)
㈎ 현행 주민등록법 제6조 제3호(2014. 1. 21. 법률 제12279호로 개정되어 2015. 1. 22. 시행된 것)는 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(재외동포법) 제2조 제1호의 ‘재외국민’을 주민등록 대상자로 하고 있으므로 재외국민은 주민등록을 하여 주택임대차보호법상의 대항력을 취득할 수 있다.
㈏ 구 주민등록법(2014. 1. 21. 법률 12279호로 개정되어 2015. 1. 22. 시행되기 전의 것) 상으로는 재외국민이 주민등록대상자가 아니어서 주민등록을 할 수 있는 방법이 없었고 재외동포법에도 재외국민에 대하여는 외국국적동포에 관한 제10조 제4항과 같은 규정을 두고 있지 아니하여 법률상 재외국민은 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없었다.
대법원 2005. 7. 15.자 2005마358 결정, 대법원 2013. 9. 16.자 2012마825 결정도 같은 취지였다.
이에 따라 대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030 판결은 같은 취지에서 구 주민등록법에 따른 임차인인 재외국민의 국내거소신고에는 주민등록과 같은 법률효과를 줄 수 없지만, 그 동거가족인 외국인 또는 외국국적동포가 그 주택을 거소로 하여 한 국내거소신고는 주택임대차보호법상 대항력의 요건인 주민등록과 동일한 법적 효과가 있으므로 그 경우에는 임차인인 재외국민으로서는 외국인이나 외국국적동포인 동거가족의 국내거소신고를 통하여 주택임대차보호법상의 대항력을 취득할 수 있다고 보았다.
㈐ 그런데 그 후 선고된 대법원 2019. 4. 11. 선고 2015다254507 판결은 “구 재외동포법에 출입국관리법 제88조의2 제2항과 같이 재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고가 주민등록과 전입신고를 갈음한다는 명문의 규정은 없지만, 출입국관리법 제88조의2 제2항을 유추적용하여 재외국민이 구 재외동포법 제6조에 따라 마친 국내거소신고와 거소이전신고도 외국국적동포의 그것과 마찬가지로 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 보아야 한다.
따라서 재외국민의 국내거소신고는 주택임대차법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정되어야 하고, 이 경우 거소이전신고를 한 때에 전입신고가 된 것으로 보아야 한다.”고 판시하여 사실상 종전 판례를 변경하여 재외동포의 경우에는 국내거소신고와 거소이전신고로 주민등록과 전입신고를 갈음할 수 있다고 보았다.
2. 외국국적동포와 외국인의 주택임대차법 대항력 [= 재외국민의 국내거소신고와 주택임대차의 대항요건(대법원 2019. 4. 11. 선고 2015다254507 판결)] [이하 대법원판례해설 제119호, 박재억 P.352-381 참조]
가. 외국국적동포와 외국인의 주택임대차법 대항력 취득
⑴ 주민등록 갈음 규정(출입국관리법 제88조의2 제2항 등)
외국인은 출입국관리법 제88조의2 제2항에 따라 외국인등록과 체류지변경신고가 주민등록과 전입신고로 갈음되고, 외국국적동포는 재외동포법 제10조 제4항, 출입국관리법 제88조의2 제2항을 차례로 적용하여 국내거소신고와 거소이전신고가 주민등록과 전입신고로 갈음된다.
⑵ 주택임대차법상 대항력 취득 여부
대법원판결은 외국국적동포의 국내거소신고나 거소이전신고와 외국인의 외국인등록이나 체류지변경신고는 주택임대차법상 대항요건으로 규정된 주민등록과 동등한 법적 효과가 인정된다고 판시하였다(대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030, 218047 판결, 대법원 2016. 10. 13. 선고 2015다14136 판결, 대법원 2018. 9. 28. 선고 2015다254224 판결).
따라서 위 현행법에 따르면 외국인이나 외국국적동포는 주택임대차법 대항력을 취득하는 데 아무런 장애가 없다.
나. 재외국민의 주택임대차법 대항력 취득 여부
⑴ 2015. 1. 22. 이후
2015. 1. 22.부터 시행된 개정 주민등록법은 재외국민도 주민등록을 할 수 있도록 정하고 있다(제6조).
따라서 2015. 1. 22. 이후에는 재외국민이 주택임대차법상 대항력을 취득하는 데에 아무런 장애가 없다.
⑵ 2015. 1. 22. 이전
① 2015. 1. 22. 이전에는 재외국민은 주민등록법의 주민등록 대상자에 해당하지 않 고, 외국국적동포와 마찬가지로 재외동포법에 따라 국내거소신고를 해야 했다.
② 한편 재외국민은 재외동포법 제10조 제4항의 적용 대상이 아니어서 재외국민의 국내거소신고를 외국인등록으로 간주할 수 없고, 그에 따라 출입국관리법 제88조의2 제2항도 적용되지 아니하였다.
③ 재외국민의 국내거소신고와 주민등록의 관계에 관한 규정으로는 유일하게 재외동 포법 제9조가 있는데, 재외동포법 제9조는 재외국민의 국내거소신고를 주민등록으로 갈음한다는 취지가 명시되어 있지 않다.
다. 재외국민의 주민등록과 국내거소신고 제도
⑴ 1991. 1. 14. 개정 전 주민등록법의 주민등록 제도
① 구 주민등록법(1991. 1. 14. 법률 제4314호로 개정되기 전의 것) 제6조 제1항 본 문에 따르면, 시장 또는 읍․면장은 30일 이상 거주할 목적으로 그 관할구역 안에 주소 또는 거소(이하 ‘거주지’라 한다)를 가진 자, 즉 주민을 등록해야 했다[다만 대한민국에 주재하는 외국의 군인․외교관이나 영사와 그들의 수원(隨員)․가족 또는 외국정부의 공무로 대한민국에 체류하는 외국인은 예외이다(제6조 제1항 단서)].
따라서 대한민국 국적을 가진 자가 국외에 주소가 있더라도 30일 이상 거주할 목 적으로 국내에 거주지를 둘 때는 주민등록의 대상이 되었다.
② 다만 외국에 주소를 두 고 일시귀국하여 국내에 체재하는 자는 주민등록발급을 아니 하도록 정하고 있었다[구 주민등록법(1991. 1. 14. 법률 제4314호로 개정되기 전의 것) 제17조의8 단서].
⑵ 해외이주자 주민등록 제한 제도
① 해외이주자 주민등록 제한 제도는 일시 귀국하여 국내에 체재하는 해외이주자는 주민등록 대상자에서 제외되는 제도이다.
즉 해외이주법 제2조에 따른 해외이주자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해외이주를 포기한 후가 아니면 주민등록을 할 수 없었다.
② 이는 1991. 1. 14. 법률 제4314호로 주민등록법이 개정되면서 도입되었다가 2014. 1. 21. 법률 제12279호로 주민등록법이 개정되면서 재외국민주민등록제도가 신설될 때까지 유지되었던 제도이다.
⑶ 국내거소신고 제도 신설
㈎ 재외동포법의 제정
재외동포법은 1999. 9. 2. 법률 제6015호로 제정되어 1999. 12. 3.부터 시행하였 다.
재외동포법은 재외동포의 모국에의 출입국 및 체류에 대한 제한과 부동산취득․금융․외국환 등에 있어서의 각종 제약을 완화함으로써 모국투자를 촉진하고 경제회생동참 분위기를 확산시키며, 이중국적을 허용할 경우 나타날 수 있는 부작용을 제거하면서 애로사항을 선별 수용함으로써 모국에 대한 불만을 해소하고, 재외동포들이 거주국의 국적을 취득․정착하여도 모국과의 관계가 단절되지 아니하도록 하는 등 거주국 정착을 유도하려고 제정되었다.
㈏ 국내거소신고는 의무사항이 아님
재외동포법은 재외국민과 재외동포체류자격으로 입국한 외국국적동포는 재외동포 법을 적용받기 위하여 필요한 경우 국내에 거소를 정하고 출입국관리사무소장 또는 출입국관리사무소출장소장에게 국내거소신고를 할 수 있도록 하였다(제정 당시 재외동포법 제6조 제1항).
㈐ 국내거소신고증 발급과 주민등록증 갈음
국내거소신고를 한 재외국민과 외국국적동포에 대하여는 주민등록번호에 갈음하는 국내거소신고번호를 부여하고 이를 기재한 국내거소신고증을 발급받았다(제정 당시 재외동포법 제7조 제1항).
국내거소신고증을 주민등록증이나 외국인등록증을 갈음하게 되었다(제정 당시 재외동포법 제9조).
㈑ 국내거소신고 제도 신설 이유
당시 외국국적동포는 90일을 초과하여 국내에 체류할 경우 출입국관리법 제31조의 규정에 의하여 외국인등록만 가능할 뿐 주민등록법(제6조 제1항 단서)에 따라 주민등록을 할 수 없었고, 재외국민 즉 해외이주자는 주민등록법에 따라 해외이주를 포기한 후가 아니면 주민등록을 할 수 없었다.
이에 재외국민과 외국국적동포가 지역의료보험가입 또는 주민등록증, 주민등록등본 등을 요하는 각종 인허가신청이나 부동산등기 등에서 겪는 많은 불편을 해소할 수 있도록 하기 위하여 국내 거소신고 제도를 신설하였다.
⑷ 재외국민 주민등록 제도 신설
주민등록법이 2014. 1. 21. 법률 제12279호로 개정되면서 재외국민의 주민등록 말소제도를 폐지하고 재외국민 주민등록제도(제6조 제1항 제3호 참조)를 도입하였다.
또한 재외동포법이 2014. 5. 20. 법률 제12593호로 개정되면서 재외국민에 대한 국내거소신고 제도를 폐지하였는데, 이 개정 법률은 개정 주민등록법과 함께 2015. 1. 22. 시행되었다.
라. 재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고에 대한 출입국관리법 제88조의2 제2항의 유추적용
⑴ 출입국관리법 제88조의2
외국인이나 외국국적동포가 출입국관리법에 따라 마친 외국인등록과 체류지변경신고는 주택임대차법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정된다(대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030, 218047 판결 등 참조).
⑵ 재외국민의 국내거소신고에 대한 주택임대차법상 대항력 인정 여부
긍정설과 부정설의 대립이 있다. 긍정설이 타당하다.
구 재외동포법에 출입국관리법 제88조의2 제2항과 같이 재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고가 주민등록과 전입신고를 갈음한다는 명문의 규정은 없지만, 출입국관리법 제88조의2 제2항을 유추적용하여 재외국민이 구 재외동포법 제6조에 따라 마친 국내거소신고와 거소이전신고도 외국국적동포의 그것과 마찬가지로 주민 등록과 전입신고를 갈음한다고 보아야 한다.
따라서 재외국민의 국내거소신고는 주택임대차법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정되어야 하고, 이 경우 거소이전신고를 한 때에 전입신고가 된 것으로 보아야 한다.
대법원 2019. 4. 11. 선고 2015다254507 판결은 출입국관리법 제88조의2 제2항을 유추적용하여 재외국민이 구 재외 동포법 제6조에 따라 마친 국내거소신고와 거소이전신고도 외국국적동포의 그것과 마찬가지로 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 보아야 한다고 명시적으로 판시하였다.
마. 대법원 2019. 4. 11. 선고 2015다254507 판결의 취지
⑴ 재외국민이 가족이 없거나 가족 역시 재외국민인 경우 2015. 1. 22. 이전에 행한 재외국민의 국내거소신고나 거소이전신고를 주택임대차법 제3조 제1항에서 대항요건으로 정한 주민등록이나 전입신고와 마찬가지로 볼 수 있는지 여부가 이 사건의 쟁점이다.
⑵ 한편 재외국민이 임차인 본인으로서 임대차계약을 체결하고, 그 가족인 외국인이나 외국국적동포가 임대차 목적물 소재지를 주소로 한 외국인등록이나 국내거소신고를 하는 경우가 많은데, 주택임대차법상 대항력의 요건인 주민등록에 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함된다.
⑶ 재외국민인 피고가 임차한 주택에 관하여 경매절차가 진행되어 법원이 피고를 주택임대차법상 대항력 있는 임차인으로 인정하여 배당하자, 원고가 재외국민의 국내거소신고나 거소이전신고는 주택임대차법상 대항요건인 주민등록으로 볼 수 없다고 주장하면서 배당이의를 한 사건에서, 재외국민인 피고가 구 재외동포법에 따라 이 사건 주택을 거소로 하여 마친 거소이전신고에 대하여는 그 거소이전신고를 한 때에 전입신고가 된 것으로 보아 주택임대차법 제3조 제1항에서 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정되므로, 이 사건 주택을 인도받은 피고는 위와 같은 거소이전신고로써 이 사건 주택에 대하여 주택임대차법 제3조 제1항에서 정한 대항요건을 갖추었다고 보아야 한다고 판단하여 원심판결을 파기환송한 사안이다.
⑷ 출입국관리법이 2002. 12. 5. 법률 제6745호로 개정되면서 외국인의 편의를 위해 제88조의2를 신설하였다. 이에 따르면, 법령에 규정된 각종 절차와 거래관계 등에서 외국인등록증과 외국인등록사실증명으로 주민등록증과 주민등록등본․초본을 갈음하고(제1항), 외국인등록과 체류지 변경신고로 주민등록과 전입신고를 갈음한다(제2항). 따라서 외국인이나 외국국적동포가 출입국관리법에 따라 마친 외국인등록과 체류지 변경신고는 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 한다) 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정된다.
이처럼 출입국관리법이 외국인이나 외국국적동포가 외국인등록과 체류지 변경신고를 하면 주민등록법에 따른 주민등록과 전입신고를 한 것으로 간주하는 취지는, 외국인이나 외국국적동포가 주민등록법에 따른 주민등록을 할 수 없는 대신에 외국인등록과 체류지 변경신고를 하면 주민등록을 한 것과 동등한 법적 보호를 해주고자 하는 데 있다. 이는 특히 주택임대차법에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인에게 인정되는 대항력 등의 효과를 부여하는 데서 직접적인 실효성을 발휘한다.
한편 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(이하 ‘재외동포법’이라 한다)에 따르면, 국내거소신고나 거소이전신고를 한 외국국적동포는 출입국관리법에 따른 외국인 등록과 체류지 변경신고를 한 것으로 간주한다(제10조 제4항). 따라서 국내거소신고를 한 외국국적동포에 대해서는 출입국관리법 제88조의2 제2항이 적용되므로, 외국국적동포가 재외동포법에 따라 마친 국내거소신고와 거소이전신고에 대해서도 앞에서 본 외국인등록과 마찬가지로 주택임대차법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정된다.
구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(2014. 5. 20. 법률 제12593호로 개정 되기 전의 것, 이하 ‘구 재외동포법’이라 한다) 시행 당시에는 같은 법 제6조에 따른 재외국민의 국내거소신고를 주택임대차법 제3조 제1항에서 대항요건으로 정하는 주민등록과 같이 취급할 수 있도록 하는 명시적인 근거조항이 없었다. 또한 재외국민은 외국국적 동포가 아니기 때문에 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제10조 제4항의 적용대상도 아니다.
위와 같은 재외국민의 국내거소신고에 관한 규정을 출입국관리법 제88조의2 제2항과 비교해 보면, 재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고로 주민등록과 전입신고를 갈음 할 수 있는지에 관하여 법률의 공백이 있다고 보아야 한다.
구 재외동포법에 출입국관리법 제88조의2 제2항과 같이 재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고가 주민등록과 전입신고를 갈음한다는 명문의 규정은 없지만, 출입국관리 법 제88조의2 제2항을 유추적용하여 재외국민이 구 재외동포법 제6조에 따라 마친 국내 거소신고와 거소이전신고도 외국국적동포의 그것과 마찬가지로 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 보아야 한다. 따라서 재외국민의 국내거소신고는 주택임대차법 제3조 제1항 에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정되어야 하고, 이 경우 거소이전신고를 한 때에 전입신고가 된 것으로 보아야 한다.
