【임차권등기명령】임차권등기명령의 대상이 되는 주택의 범위 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<임차권등기명령의 대상이 되는 주택의 범위>
1. 등기된 임차주택
임차주택은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령의 대상이 된다. 따라서 무허가 주택에 대하여는 임차권등기명령의 대상이 되지 않는다.
다만 임차주택이 준공검사가 필하여지고 건축물관리대장이 작성되어 있어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우에는, 임대인을 대위하여 소유권보존등기를 마친 다음 주택임차권등기를 할 수 있으므로, 예외적으로 임차권등기명령의 대상이 된다{그러므로 위와 같은 주택에 대한 임차권등기명령신청서에는 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명할 서면, 예를 들면 건축물관리대장 등을 첨부해야 한다(임차권등기명령절차에 관한 규칙 3ⅱ)}.
2. 주택의 일부
주택의 일부가 임차목적물이 된 경우, 예를 들면 다가구용 단독주택의 일부분을 임차한 경우[다가구용 단독주택의 경우 대지 및 건물의 벽·복도·계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 거주로 된 주택과 같은 외관을 가지고 있고 독립된 일부분 전체에는 독립성의 징표로서 호수번호까지 붙어있는 것이 일반적이기는 하지만 공동주택(특히 다세대주택이나 연립주택)과 달리 법률상으로는 다가구용 단독주택 전체가 하나의 부동산이기 때문에 가사 다가구용 단독주택 중 독립된 일부분 전체(예를 들면 202호)]를 임차한 경우라 하더라도 주택의 일부를 임차한 것이 된다.
단독주택의 일부분을 임차한 경우에도 각 그 일부에 대하여는 임차권등기명령의 대상이 된다(주임법 3의3②ⅱ, 임차규칙 2①ⅳ).
다만 이 경우에는 임차권등기명령신청서에 그 임차목적인 부분을 표시한 도면을 첨부해야 한다(주임법 3의2②, 임차규칙 2①).
3. 실질적 주택
임차목적물이 주거용이냐 비주거용이냐의 판단은 건물의 현황·용도 등에 비추어 일상생활인 기와침식에 사용하느냐의 여부에 따라 실질적으로 판단해야 하며, 등기기록이나 건축물관리대장 등 공부상의 표시에 의하여 형식적으로 판단할 일이 아니다.
따라서 등기된 건물의 여부 또는 허가받는 건물이냐의 여부와는 전혀 무관하며, 공부상으로는 공장이나 사무실로 등재되어 있어도 내부구조를 주거용으로 변경하여 기와침식에 사용하고 있다면 주거용 건물에 해당하는 것으로 보아야 한다는 것이 학설·판례의 일치된 견해이다.
따라서 임차목적물에 대한 등기기록상의 용도가 주거시설이 아닌 경우, 예를 들면 근린생활시설 겸 업무시설이나 업무시설 즉, 건축물관리대장이나 부동산등기기록상의 용도가 근린생활시설 겸 업무시설이나 주거 겸 업무시설인 이른바 오피스텔의 一室을 주거용으로 임차하여 일상생활에 필요한 가재도구를 갖추고 생활하는 경우가 상당히 많은바, 이 경우에도 주택임대차보호법 2조 소정의 주거용 건물에 해당한다(서울지방법원 1995. 11. 21. 선고 95가단112467 판결).
따라서 건축물관리대장이나 부동산등기기록상의 용도가 주거용이 아니어서 주민등록 전입신고를 할 수 없다고 하더라도 임차권등기명령신청은 할 수 있다.
단독주택(다가구용 단독주택포함)의 지하실이나, 다세대주택이나 연립주택 등 공동주택의 공용부분, 예를 들면 연립주택의 지하실 등을 주거용으로 임차하여 사용하는 경우도 주택임대차보호법의 적용대상이 된다고 해석되므로, 마찬가지로 임차권등기명령신청 대상이 된다.
공장, 사무실 등으로 되어 있는 경우에도 주거용으로 임차하여 사용하고 있다면 주거용 건물로 보아 임차권등기명령대상이 된다.
다만 이 경우에는 임대차계약 체결시부터 임차권등기명령신청 당시까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명해야 한다(임차규칙 3ⅴ).
이 경우 임차목적물의 사진, 도면 등은 이용현황을 증명하는 유력한 자료가 될 수 있다.
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