【(민사변호사) <임대차소송> 임차보증금반환채권의 성질】<임차보증금반환청구소송> 정지조건의 성취여부 판단시기(= 정지조건의 성취시점에 따라 보증금반환의무와 목적물반환의무 사이의 동시이행관계 여부가 달라질 수 있고, 임대차 종료 후에 발생된 채권은 담보의 범위에 들어가는지 여부에서 차이가 나기 때문이다)【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<정지조건의 성취여부 판단시기(= 정지조건의 성취시점에 따라 보증금반환의무와 목적물반환의무 사이의 동시이행관계 여부가 달라질 수 있고, 임대차 종료 후에 발생된 채권은 담보의 범위에 들어가는지 여부에서 차이가 나기 때문이다)>
● 임차보증금반환채권의 성질(정지조건의 성취여부 판단시기)
【대법원 1977.9.28. 선고 77다1241,1242 전원합의체 판결】
◎[요지]
임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금중 연체차임등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 동시이행의 관계가 있다.
제목 : 임차보증금반환채권의 성질(정지조건의 성취여부 판단시기)
1. 쟁 점
임차보증금의 법적성질을 정지조건부 반환채권을 수반하여 소유권이 이전된 금전이라고 보고 있다.
여기서 정지조건의 성취여부 판단시기가 문제된다.
그 성취시점에 따라 보증금반환의무와 목적물반환의무 사이의 동시이행관계 여부가 달라질 수 있고, 임대차 종료 후에 발생된 채권은 담보의 범위에 들어가는지 여부에서 차이가 나기 때문이다.
2. 해 설
가. 임차보증금의 법적성질
임차보증금은 정지조건부 반환채권을 수반하여 소유권이 이전된 금전이다.
여기서의 정지조건이라는 것은 일정한 조건의 성취시점에 임차인의 채무불이행이 없거나 또는 체불임료 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 의미한다.
나. 정지조건의 성취여부 판단시기
⑴ 학설의 대립
① 종료시설 : 임대차의 종료시로 보는 견해이다.
② 인도시설(명도시설) : 임대차 종료 후 임차목적물의 인도시로 보는 견해이다.
③ 절충설 : 임대차 종료시로 보되, 임차목적물 명도시까지의 임차인의 채무를 담보한다고 보는 견해이다.
⑵ 검 토
어느 설을 취하는지에 따라 다음의 2가지 점에 대한 구별의 실익이 있다.
① 보증금반환의무와 목적물반환의무 사이의 동시이행관계 : 종료시설 및 절충설에 의하면, 임대차종료시에 임차보증금반환채권이 발생하므로 동시이행관계가 인정될 수 있으나, 인도시설에 의하면 인도시에 임차보증금반환채권이 발생하므로 결국 인도의 선이행을 요구하는 결과가 되어 동시이행관계는 성립될 여지가 없다.
② 담보의 시적범위 : 임대차 종료 후 발생된 임대인의 채권이 담보의 범위에 들어가느냐의 문제로서 임대인과 임차인의 지위 변동이 없으면 설령 담보의 범위에 들어가지 않더라도 상계로서 대항할 수 있으므로 어느 설에 의하건 결과적으로 차이가 없게 된다.
그러나 채권양도, 전부 등으로 임대인이나 임차인의 지위와 채권귀속자가 달라질 경우에는 차이가 있게 된다. 종료시설에 의하면 임대차 종료 후에 발생된 채권은 담보의 범위에 들어가지 않게 되나, 인도시설(명도시설)이나 절충설에 의하면 당연히 포함되게 된다.
⑶ 기존 판례의 태도
판례는 초기에는 종료시설의 입장(대법원 1969. 12. 26. 선고 69다853 판결)에 서기도 하고 인도시설(명도시설)의 입장(대법원 1976. 8. 24. 선고 76다1032 판결)에 서기도 하였다.
다. 대상판결의 검토(= 절충시설 채택)
⑴ 대상판결인 대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 전원합의체 판결은 절충설의 입장을 취하고 있다.
위 판결은, “임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 인도할 의무와 임대인이 보증금중 연체차임등 당해 임대차에 관하여 인도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 모두 이행기에 도달하고 이들 의무상호간에는 동시이행의 관계가 있다고 보는 것이 상당하다”고 판시하고 있다.
⑵ 따라서 판례가 취하는 절충설에 의하면, 임차보증금 반환채권은 임대차 종료 후 임차목적물을 임대인에게 ‘인도할 때까지’ 발생한 연체임료 등 임차인의 모든 채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관하여 발생하는 정지조건부 권리로서, 임대인의 임차목적물 인도청구권과 동시이행관계에 있다.
따라서 임차보증금반환채권은 임대차 종료시에 발생하고 바로 이행기에 도달하지만 그 반환액수는 인도시(조건성취시)에 확정된다.
물론 공제액이 많아서 반환할 액이 없게 되면 처음부터 보증금반환채권이 발생하지 않는다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241,1242 전원합의체 판결, 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결).
임차보증금 반환채권이 전부된 경우에도 채권의 동일성은 그대로 유지되는 것이어서 이와 같은 동시이행관계도 당연히 그대로 존속한다(대법원 1989. 10. 27. 선고 89다카4298 판결). 양도된 경우도 마찬가지이다.
⑶ 그런데 현재 판례의 입장은 인도시설(명도시설)에 따른 것이 주류이다(대법원 1987. 6. 9. 선고 87다68 판결, 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결, 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결, 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결).
이에 관하여 자세한 것은 ☞ 대법원 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결에 대한 천자평석(윤경변호사) 참조.
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