【민사집행법전문변호사 윤경(부동산경매) <가압류등기, 환매특약의 등기가 있는 부동산>】 가압류등기, 환매특약의 등기가 있는 부동산에 대한 강제경매가 가능할까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<가압류등기, 환매특약의 등기가 있는 부동산에 관한 강제경매가 가능할까?>
● 가압류등기, 환매특약의 등기가 있는 부동산에 관한 강제경매 가능 여부
1. 가압류등기 등기가 있는 경우
채무자 소유의 부동산에 관하여 제3자를 위한 가압류등기가 되어 있어도 이러한 등기가 있다는 사실만으로써는 경매의 개시나 진행을 방해할 사유가 될 수 없으므로 경매신청이 가능하다.
가압류채권자가 채무자 소유의 부동산에 대하여 가압류집행을 한 후 채무자가 그 부동산을 제3자에게 양도하여 소유권이전등기가 경료된 경우에는 가압류의 효력에 의하여 가압류채권자는 피보전채권에 관하여 집행권원을 얻어 경매신청을 할 수 있다.
채무자가 소유권을 이전한 후에 가압류채권자 이외의 채권자는 가압류의 효력의 이익을 받을 수 없으므로 경매신청을 할 수 없다(개별상대효).
2. 환매특약의 등기가 있는 경우
최선순위의 환매특약 등기는 경매에 의한 매각에 의하여 효력이 상실되지 않는다(민집 91④).
따라서 이 같은 부동산의 매수인은 환매등기에 뒤지는 소유권이전등기를 경료한 것에 지나지 않는다.
환매권자가 환매권을 행사하면 부동산의 소유권은 환매권자에 복귀하므로 경매에 의한 매수인은 환매권자에 대하여 소유권이전등기를 말소할 의무를 부담하고, 환매권 행사로 소유권이 복귀함에 따라 환매등기 후에 설정된 담보권 역시 당연히 소멸하므로 그 등기를 말소할 의무를 부담하게 된다(대법원 2002. 9. 27. 선고 2000다27411 판결).
그러므로 최선순위로 환매등기가 경료된 경우 경매절차를 진행하여 매각을 하는 것은 상당하지 않다.
그렇지만 최선순위로 환매등기가 있더라도, 환매기간 중에 환매권을 행사하지 않아 환매기간이 도과한 경우, 환매권은 제척기간의 도과로 절대적으로 소멸하기 때문에(민법 594① 등)[대법원 2008. 6. 26. 선고 2007다24893 판결 참조], 경매절차를 진행하는 것이 가능하므로, 등기기록상 환매기간이 만료된 때에는, 환매권 행사없이 환매기간이 도과하였을 가능성이 크지만, 환매기간 안에 환매권이 행사되었는지 여부는 등기기록만 가지고는 판단하기 곤란하다.
따라서 최선순위로 환매등기가 된 부동산에 대하여 경매가 신청된 경우, ① 경매개시결정과 현황조사명령을 함에 동시에, 환매권자에게 사실조회서를 보내 환매기간 중에 환매권을 행사한 사실이 있는지 여부, 환매권에 관하여 소송이 계속 중인지 여부를 조회하여 그 결과 환매권자로부터 환매기간 안에 환매권을 행사한 적이 없다거나, 행사할 의사가 없다고 회답한 경우에는 경매절차를 그대로 진행하고, 그 이외의 경우에는 경매개시결정과 그 결정정본의 송달, 압류등기의 촉탁 및 현황조사까지 한 단계에서, 사실상 절차를 정지하고, ② 환매권자가 저당권 설정등기까지 하였다가 그에 기하여 경매신청을 한 경우에는 환매권를 행사하지 않고 저당권 실행에 의하여 채권회수를 할 의사를 표시한 것이므로, 환매권자인 신청채권자에게 환매기간 중에 환매권을 행사한 사실이 없고, 장래 행사할 계획이 없다거나 계속 중인 환매권에 관한 소송이 없으며, 매수인이 매각대금을 납부한 후에 환매등기의 말소에 필요한 서류를 제출하겠다는 취지가 기재된 신청서를 경매신청과 동시에 제출하게 하여 경매절차를 진행하는 방법을 고려할만 하다.
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
