【판례】《상가건물 임대차보호법에 따른 임대인의 권리금회수기회방해로 인한 손해배상책임의 법적 성질(=상가임대차법이 특별히 규정한 법정책임) 및 그 손해배상채무의 지연손해금 기산일(=임대차 종료일 다음날)(대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 판결의 요지 : [상가건물 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 임대인을 상대로, 임차인이 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상을 청구한 사건]
【판시사항】
상가건물 임대차보호법에 따른 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임의 법적 성질(=상가건물 임대차보호법이 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임) 및 그 손해배상채무의 지체책임이 발생하는 시기(=임대차 종료일 다음 날)
【판결요지】
상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)이 보호하고자 하는 권리금의 회수기회란 임대차 종료 당시를 기준으로 하여 임차인이 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 통해 창출한 유·무형의 재산적 가치를 신규임차인으로부터 회수할 수 있는 기회를 의미한다. 이러한 권리금 회수기회를 방해한 임대인이 부담하게 되는 손해배상액은 임대차 종료 당시의 권리금을 넘지 않도록 규정되어 있는 점, 임대인에게 손해배상을 청구할 권리의 소멸시효 기산일 또한 임대차가 종료한 날인 점 등 상가임대차법 규정의 입법 취지, 보호법익, 내용이나 체계를 종합하면, 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임은 상가임대차법이 그 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임이고, 그 손해배상채무는 임대차가 종료한 날에 이행기가 도래하여 그다음 날부터 지체책임이 발생하는 것으로 보아야 한다.
2. 사안의 개요 및 쟁점 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.3019-3023 참조]
가. 사실관계
⑴ 상가임차인인 원고는 피고와의 임대차계약 종료에 따라 신규임차인을 구하여 권리금계약을 체결하면서 권리금을 계약금과 중도금, 잔금으로 나누어 분할지급받기로 약정하였다.
⑵ 그러나 피고가 위 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하여 원고는 신규임차인으로부터 권리금을 지급받지 못하게 되었다.
⑶ 이에 원고는 피고를 상대로 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 함) 제10조의4 제3항에 따라 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상을 청구하였다.
⑷ 원심은 피고가 정당한 사유 없이 원고가 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절함으로써 원고의 권리금 회수기회를 방해하였다고 보아, 피고에 대하여 상가임대차법이 정한 손해배상으로서 임대차 종료 당시의 권리금 감정결과에 따른 금액을 지급할 의무를 인정하였다.
⑸ 그런데 원심은 위 손해배상채무의 지연손해금에 대하여, 원고와 신규임차인과의 권리금 계약에서 정해진 계약금, 중도금 및 잔금의 각 금액별 약정지급일로부터 각 순차 기산하여 발생한다고 보았다.
⑹ 그러나 대상판결은 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임은 상가임대차법이 그 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임이고, 그 손해배상채무는 임대차 종료일 다음날부터 지체책임이 발생하는 것으로 보아야 한다고 보아, 원심의 판단 중 손해배상채무의 지연손해금 부분을 파기자판하였다.
나. 쟁점
⑴ 위 판결의 쟁점은, ① 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임의 법적 성질(=상가임대차법이 특별히 규정한 법정책임) 및 ② 그 손해배상채무의 지연손해금 기산일(=임대차 종료일 다음날)이다.
⑵ 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의3에 의하면, 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하고, 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
상가임대차법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절’하는 등으로 임차인이 신규임차인과의 권리금 계약에 따라 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 하면서, 제3항에서 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상하되, 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 규정하고 있다. 또한 같은 조 제4항에 의하면, 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
상가임대차법이 보호하고자 하는 권리금의 회수기회란 임대차 종료 당시를 기준으로 하여 임차인이 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 통해 창출한 유ㆍ무형의 재산적 가치를 신규임차인으로부터 회수할 수 있는 기회를 의미한다. 이러한 권리금 회수기회를 방해한 임대인이 부담하게 되는 손해배상액은 임대차 종료 당시의 권리금을 넘지 않도록 규정되어 있는 점, 임대인에게 손해배상을 청구할 권리의 소멸시효 기산일 또한 임대차가 종료한 날인 점 등 상가임대차법 규정의 입법취지, 보호법익, 내용이나 체계를 종합하면, 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임은 상가임대차법이 그 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임이고, 그 손해배상채무는 임대차가 종료한 날에 이행기가 도래하여 그 다음날부터 지체책임이 발생하는 것으로 보아야 한다.
⑶ 원고(상가임차인)가 임대차계약이 종료되면서 신규임차인을 구하여 권리금계약을 체결하면서 권리금을 계약금과 중도금, 잔금으로 나누어 분할지급받기로 약정하였는데, 이후 피고(상가임대인)가 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하여 원고가 신규임차인으로부터 권리금을 지급받지 못하게 되자, 피고를 상대로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항에 따라 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상을 구한 사안이다.
⑷ 대법원은 위와 같은 법리를 판시한 후, 이와 달리 이 사건 손해배상금의 지연손해금이 신규임차인과의 권리금 계약에서 약정한 분할지급 일자별로 각 순차 기산하여 발생한다고 본 원심을 파기하고, 자판하였다.
3. 상가건물 임대차보호법에 따른 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임의 법적 성질 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.3019-3023 참조]
가. 법정책임의 성질과 지연손해금
⑴ 법정책임의 의미
① 판례에서 주로 “민법상 채무불이행책임 또는 불법행위책임이 아닌, 특별법에 의하여 따로 인정되는 책임”이라는 의미로 사용된다.
◎ 대법원 2008. 12. 11. 선고 2008다12439 판결 : 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조는 건축업자 내지 분양자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위하여 집합건물 분양자의 담보책임에 관하여 민법상 도급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하도록 함으로써 분양자의 담보책임의 내용을 명확히 하는 한편 이를 강행규정화한 것으로서, 같은 조에 의한 책임은 분양계약에 기한 책임이 아니라 집합건물의 분양자가 집합건물의 현재의 구분소유자에 대하여 부담하는 법정책임이므로 이에 따른 손해배상청구권에 대하여는 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 소멸시효기간이 적용된다.
② 이러한 법정책임은 채무불이행책임, 불법행위책임과는 실체법상 별개의 청구권이고 소송물이 다르다.
⑵ 상법 제399조 제1항 이사의 회사에 대한 책임
① 판례는 채무불이행 책임이라고 본다.
② 이사와 회사는 위임계약관계에 있는 것이고, 이사의 채무불이행 책임을 특별히 상법에 규정한 것이라는 취지이다. 따라서 채무불이행을 이유로 제소했다가 기각되면 상법 제399조 제1항을 근거로 다시 제소할 수 없다(기판력이 미침).
③ 상법 제399조 제1항에 따른 손해배상책임은 불법행위책임과 청구권 경합이 될 수 있다(예: 이사가 회사의 자금을 횡령한 경우).
⑶ 부정경쟁방지법 제2조 제1호 파목의 손해배상책임
① 종전부터 법원에서 판례로 인정한 불법행위책임을 규정화한 것이다.
② 부정경쟁방지법 개정 전의 행위에 관하여 위 규정에 근거한 손해배상청구를 한 경우, 법원이 민법을 적용하여 불법행위책임을 인정하더라도 처분권주의 위반에 해당하지 않는다.
⑷ 자본시장법 제125조 제1항 증권신고서 등 허위기재에 대한 손해배상책임
① 판례는 불법행위책임과는 다른 법정책임이라고 본다.
② 위 손해배상책임의 요건을 갖춘다면, 고의‧과실 등 불법행위책임의 요건을 갖추지 않더라도 책임이 인정된다.
⑸ 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임의 경우(= 법정책임, 대상판결인 대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결)
① 권리금 회수기회를 방해했다고 하여 계약상의 의무를 이행하지 아니하였다거나, 반사회성이 있는 행위라고 평가하기는 어렵다.
② 대상판결은 상가임대차법이 특별히 규정한 법정책임이라고 보았다.
나. 지연손해금 기산일과 소멸시효 기산일
⑴ 지연손해금 기산일
㈎ 민법 제387조는 채무의 이행기에 따라 ① 기한이 도래한 때, ② 기한이 도래함을 안 때, ③ 이행청구를 받은 때로 구분하여 지체책임을 규정하고 있다.
㈏ 다만 불법행위책임의 경우, 그 성립과 동시에 지체책임이 발생한다는 판례가 확립되었는데, 이는 공평의 관념에 따른 것이다.
즉 “불법행위에 의한 손해배상을 지배하는 ‘원상회복의 이념’은 피해 전의 사태와 손해전보 후의 사태 사이에 사소한 틈도 남지 않을 것을 요구한다”는 것이다.
⑵ 법정책임의 지연손해금 기산일
㈎ 법정책임의 지연손해금 기산일에 관하여는 특별한 법리가 없으므로, 민법 제387조의 법리가 적용되어야 한다.
㈏ 판례도 집합건물법 제9조에 의한 책임을 법정책임으로 보면서, 이행의 기한이 없는 채무라고 보았다.
◎ 대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다9539 판결 : 집합건물법 제9조에 의하여 준용되는 민법 제667조가 정하는 수급인의 하자보수에 갈음하는 손해배상채무는 이행의 기한이 없는 채무로서 이행청구를 받은 때부터 지체책임이 있다(대법원 2009. 2. 26. 선고 2007다83908 판결 등 참조).
㈐ 그런데, 대법원 2013다211032 판결은 증권신고서 허위기재로 인한 손해배상책임의 경우 손해발생시부터 지체책임이 있다고 보았다.
위 판결은 증권신고서 허위기재로 인한 손해배상책임의 경우는 민법상 불법행위책임과는 별도로 인정되는 법정책임이지만, 실질은 민법상 불법행위책임과 다르지 않다고 보아, 이 경우에도 피해 전의 상태와 손해전보 후의 상태 사이에 사소한 틈도 남기지 않는 것이 공평하다는 취지이다.
◎ 대법원 2015. 11. 27. 선고 2013다211032 판결 : 구 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(2013. 5. 28. 법률 제11845호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘자본시장법’이라 한다) 제125조 제1항은 증권신고서와 투자설명서 중 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은 경우에는 손해를 배상하도록 규정하고 있고, 제126조 제1항은 손해액에 관하여 추정 규정을 두고 있다. 자본시장법 제125조 제1항에서 정한 손해배상책임은 민법상 불법행위책임과는 별도로 인정되는 법정책임이지만 실질은 민법상 불법행위책임과 다르지 아니하고, 제126조 제1항은 증권의 취득자가 입은 손해액의 추정 규정에 불과하므로, 자본시장법 제125조 제1항에서 정한 손해배상채무의 지연손해금 발생 시기에 대하여도 민법상 불법행위책임에 기한 손해배상채무의 경우와 달리 볼 것은 아니다.
⑶ 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임의 지연손해금
㈎ 상가임대차법상의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임의 성질을 불법행위책임에 준하는 것으로 본다면, 손해발생일을 기산일로 볼 수 있을 것이다.
손해발생일은 당초 권리금을 받을 것으로 기대되는 날, 일반적으로 임대차종료일이라고 볼 수 있을 것이다.
㈏ 다만, 원래 권리금은 임차인들 사이에 주고 받는 것이고 임대인이 권리금 회수 기회를 보호하지 아니한 것에 반사회성을 인정하기 어렵다면 이행기가 없는 채무로서 청구한 다음날부터 지연손해금을 가산할 수 있을 것이다.
㈐ 어려운 문제이지만, 사견으로는 임차인 보호의 필요성과 장기적으로 권리금 회수기회 박탈이 반사회적인 행위로 자리잡게 될 것임을 감안하면, 불법행위책임에 준하는 것으로서 손해발생일부터 지연손해금이 발생한다고 보는 것이 타당하다.
⑷ 대상판결 검토
㈎ 대상판결은 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상채무는 “임대차가 종료한 날에 이행기가 도래”하고 그 다음날부터 지체책임이 발생한다고 보았는데 조금 이상하다.
㈏ 불법행위책임에 준한다고 본 것이라면, 즉 위 2013다211032 판결의 법리를 따른 것이라면, 그 다음날부터 지체책임을 진다는 것은 불법행위책임이 손해발생 당일부터 지체책임을 진다는 확립된 법리와 충돌된다.
㈐ 혹시 위 책임의 소멸시효(3년)가 임대차종료일로부터 기산된다는 점에 근거한 것이라면, 이는 타당하지 아니하다.
위 표에서 보는 바와 같이 일반적으로 채무의 지체책임 기산일과 소멸시효 기산점은 일치하지 아니하는 것이다.
