【(부동산경매) <특별매각조건, 법정매각조건>】 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<특별매각조건, 법정매각조건>
● 특별매각조건, 법정매각조건
1. 매각조건의 개념
(1) 부동산경매에 있어 강제 현금화로서 매각은 그 성질상 매매의 내용을 계약당사자의 자유스러운 절충과 개별적인 결정에 맡기는 것은 불가능하고, 미리 어떠한 조건으로 매수신청을 허용할 것인지, 매수인이 어떤 조건으로 부동산의 소유권을 취득할 것인가를 정형적으로 정하여 매수신청인이 그에 따라 금액을 정하도록 할 필요가 있다.
매각조건이란 법원이 부동산을 매각하여 그 소유권을 매수인에게 이전시키는 데 있어서 지켜야 할 조건, 즉 경매의 성립과 효력에 관한 조건을 말한다.
이 같은 매각조건은 현황조사(법 85)나 감정평가(법 97), 심문 등에 의하여 수집한 정보나 자료를 기초로 집행법원이 그 책임 하에 구체적으로 정하지 않으면 안 되는데, 그것을 위한 사실인정과 법적판단은 피할 수 없다.
그러나 경매절차로서의 제약 때문에 심리결과의 확실성을 고도로 요구하는 것은 불가능하므로, 상대적 이익형량에 따를 수밖에 없다.
(2) 매각조건의 의의
강제경매도 기본적으로 목적부동산이 채무자로부터 매수인에게 이전하고 매수인이 그 대가로 대금을 지급하는 매매계약으로서의 측면이 강한 것은 맞지만, 한편으로는 채무자로부터 해당 부동산의 소유권을 강제적으로 매수인에게 이전하는 것이어서, 일반 매매와 같이 매매의 성립, 내용, 효력을 계약 당사자의 자유로운 합의에 맡기는 것이 적당하지 않을 수 있다.
그리하여 민사집행법은 매각의 성립, 내용, 효력에 관한 사항을 정형적으로 정하고 있다(매각조건 법정주의).
이와 같이 민사집행법이 정한 매각조건을 법정매각조건이라 하고, 법정매각조건 중에 공공의 이익이나 경매의 본질과 관계가 없는 조건은 관련 이해관계인 모두의 합의가 있으면 이를 변경할 수 있는데(법 110①), 이와 같이 바뀐 매각조건을 특별매각조건이라 한다.
나. 매각조건의 종류
(1) 법정매각조건
경매도 일종의 매매라 할 수 있으나 통상의 매매에서는 그 조건을 당사자가 자유로이 정할 수 있지만 강제경매는 소유자의 의사에 반하여 행하여지고 이해관계인도 많으므로 법은 매각조건을 획일적으로 정하였다. 이와 같이 모든 매각절차에 있어서 공통적으로 적용되도록 강제집행법이 미리 정하여 놓은 매각조건을 법정매각조건이라 한다.
(2) 특별매각조건
법정매각조건 중에서 공공의 이익이나 경매의 본질에 관계되지 않는 조건들은 이해관계인 전원의 합의에 의하여 또는 법원의 직권으로 이를 변경할 수 있는데, 이와 같이 각개의 매각절차에 있어서 이해관계인의 합의 또는 법원의 직권으로 변경한 매각조건을 특별매각조건이라 한다.
다만, 현금화의 본질적, 근본적, 필연적인 조건은 변경할 수 없다.
다. 매각조건의 내용고지
특정의 매각절차가 법정매각조건에 의거하여 실시되는 경우에는 매각기일에 그 매각조건의 내용을 관계인에게 알릴 필요가 없으나, 특별매각조건이 있는 경우에는 집행관이 매각기일을 개시할 때에 그 내용을 고지해야 하고(법 112), 특별매각조건으로 매각한 때에는 매각허가결정에 그 조건을 적어야 한다(법 128①).
2. 법정매각조건
법정매각조건 중 주요한 것을 보면 다음과 같다.
가. 경매이익의 존재
우선채권을 변제하고 남을 것이 있는 등 압류채권자 입장에서 그 매각을 실시할 이익이 있는 경우가 아니면 매각하지 못한다(법 91①·102).
나. 최저매각가격 미만의 매각불허
강제경매에 있어서는 미리 결정 공고한 최저매각가격 미만의 가격으로는 매각을 허가할 수 없다(법 97①·119·134·138② 참조).
이 조건은 이해관계인의 합의로도 변경할 수 없다(법 110①).
다. 매수신청인의 의무
매수신청인은 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공해야 한다(법 113).
라. 매수인의 대금지급의무와 그 지급시기
매수인은 대금지급기한까지 매각대금을 지급해야 한다(법 142②).
마. 매수인의 소유권취득시기
매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다(법 135).
바. 매수인이 인도청구를 할 수 있는 시기
매수인은 대금을 낸 후 6월 이내에 인도명령을 신청하여 인도를 받을 수 있다(법 136①).
사. 소유권이전등기 등의 시기, 방법 및 등기비용부담
매각대금이 지급된 경우에 행하는 매수인 앞으로의 소유권이전등기 및 매수인이 인수하지 않은 부동산 위의 부담의 말소등기는 법원사무관 등의 촉탁에 의하여 하며(법 144①), 그 비용은 매수인이 부담한다(동조 ②).
아. 부동산 위의 담보권, 용익권의 소멸, 인수(법 91)
[목적부동산상의 물적 부담을 매각으로 인하여 소멸시키는 원칙을 소제주의(소멸주의)라 한다. 또한 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산상의 부담이 있는 경우에 그 부담을 매수인이 인수하도록 하는 것을 인수주의라고 하고, 매각대금으로 그 우선부담과 매각비용을 변제하고도 잉여가 있는 경우에 한하여 매각을 허용하고 압류채권자가 자기의 채권을 변제받을 가망이 없는 매각은 허용하지 않는다는 원칙을 잉여주의라 한다.
우리 법은 법정매각조건으로서 우선변제권이 있는 담보물권에 관하여는 소제주의를 취함과 동시에 잉여주의도 취하고 있다. 즉, 저당권 및 가등기담보권은 원칙적으로 매각으로 인하여 소멸한다(법 91②, 가담법 15). 그러나 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 않다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다(법 91①).
한편 유치권 및 대항할 수 있는 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권에 관하여는 인수주의를 취한다(법 91⑤). 또한 압류채권자에게 대항할 수 있는 용익권(지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권)도 매수인에게 인수된다(법 91④). 즉, 이와 같은 용익권은 매수인이 인수하는 것이 법정매각조건이 된다. 다만 대항할 수 있는 전세권의 경우 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다(법 91④ 단서). 압류채권자에 우선하는 최선순위의 가처분등기는 매각에도 불구하고 존속한다.]
자. 공유지분매각의 경우의 최저매각가격결정(법 139②), 공유자 우선매수권(법 140)
차. 매수인의 자격
농지매각의 경우(농지법 6·8) 매수인자격에 제한이 있다. 집행채무자, 매각절차에 관여한 집행관, 매각부동산을 평가한 감정인은 매수인자격이 없다(규칙 59ⅰ).
외국인이 경매로 토지를 취득하는 경우 별다른 제한이 없다(외국인토지법 5).
법정매각조건이라고 할 수 없는 것으로서는 매각의 장소, 매각기일, 매각결정기일, 기일의 공고, 매각허가 여부의 결정의 방법 등을 들 수 있다. 매각허가 여부에 관한 이의의 진술, 매각허가 여부의 결정에 대한 항고권 등도 각 이해관계인이 가지는 민사집행법상의 권리이지 매각조건은 아니다.
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