【(부동산경매) <매각기일의 통지>】 매각기일의 통지를 하지 않은 하자를 이유로 매각허가결정에 대한 항고를 할 수 있을까? 매각기일의 통지는 발송송달로 충분한 걸까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<매각기일의 통지를 하지 않은 하자를 이유로 매각허가결정에 대한 항고를 할 수 있을까? 매각기일의 통지는 발송송달로 충분한 걸까?>
● 매각기일의 통지
1. 매각기일의 통지
법원은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지해야 한다(법 104②).
그 통지는 배당요구의 종기로부터 1월 안에 해야 한다(재민 91-5).
매각절차의 이해관계인은 매각기일에 출석하여 매각부동산이 지나치게 저렴하게 매각되는 것을 방지하기 위하여 필요한 조치를 취할 수도 있고, 채무자를 제외하고는 스스로 매수신청을 하는 등 누구에게 얼마에 매각되느냐에 대하여 직접적인 이해관계를 가지고 있을 뿐 아니라, 매각기일에 출석하여 의견진술을 할 수 있는 권리가 있는 이해관계를 가진 사람들이므로, 매각기일과 매각결정기일을 공고만으로 고지하는 것은 충분하지 못하다는 점을 고려하여, 개별적으로 이러한 기일에 관하여 통지를 함으로써 입찰절차에 참여할 기회를 부여한다는 데에 있다(대법원 1999. 7. 22.자 99마2906 결정, 대법원 1999. 11. 15.자 99마5256 결정 등).
매각절차의 이해관계인으로 하여금 적당한 매수인을 탐색하도록 하려는 목적도 없지 않다.
2. 통지하지 않은 하자의 효과
(1) 이해관계인의 권리신고가 매각기일의 공고 및 다른 이해관계인들에 대한 통지절차가 완료되기 전에 행해졌다면, 그 이해관계인에 대한 통지가 이루어지지 않은 채 집행법원이 매각기일의 매각절차를 속행한 것은 매각허가결정에 대한 적법한 항고사유가 된다(대법원 1995. 4. 22.자 95마320 결정).
그러나 매각기일의 공고 및 다른 이해관계인에 대한 매각기일·매각결정기일의 통지절차가 끝난 뒤에 비로소 권리신고가 있는 경우에는 비록 그 신고가 매각기일 전에 행하여졌다고 할지라도 당해 이해관계인에게 매각기일·매각결정기일을 통지하지 않아도 된다(대법원 1993. 3. 4.자 93마178 결정, 대법원 1998. 3. 12.자 98마206 결정 등).
(2) 공유지분의 경매시에는 다른 공유자에 대하여 매각기일을 통지해야 하며, 이를 흠결하면 매각허가결정에 대한 항고사유가 된다(대법원 1998. 3. 4.자 97마962 결정).
다만, 공유물지분에 대한 경매에서 민사집행법 140조에 정한 우선매수권을 행사하여 매각허가결정을 받은 공유자가 대금지급기한까지 대금을 지급하지 않아 재매각절차가 진행된 경우에, 그 재매각절차에서 ‘전의 매수인’에 해당하는 공유자에게는 매각기일이나 매각결정기일을 통지할 필요가 없다.
이러한 공유자는 이미 민사집행법 139조 1항, 140조에 의한 보호를 받았을 뿐만 아니라, 그 재매각절차에서는 민사집행법 138조 4항에 정한 ‘전의 매수인’에 해당하여 매수신청을 할 수도 없으며, 임차인이나 근저당권자 등과 같이 경매목적물 자체에 대한 양도 또는 인도를 저지할 권리를 보유하고 있다든가 경매의 결과 그 권리를 상실하게 되거나 그 피담보채권액이 최저매각가격의 결정에 있어 참작될 수 있는 지위에 있지 않고, 오히려 경매의 목적인 다른 공유자의 공유지분이 경매되더라도 자기의 권리 자체는 경매 전과 전혀 다를 바 없는 지위에 있을 뿐이므로, 그 재매각절차에서 ‘전의 매수인’에 해당하는 공유자에 대한 매각기일과 매각결정기일의 통지가 누락되었다고 하더라도, 이를 위법하다거나 민사집행법 121조 1호에 정한 매각허가 이의사유인 ‘집행을 계속 진행할 수 없는 때’에 해당한다고 볼 수 없기 때문이다(대법원 2014. 9. 2.자 2014마969 결정).
(3) 매각기일과 매각결정기일을 통지함에 있어 최저매각가격을 착오로 잘못 통지한 것은 항고사유가 되지 않는다(대법원 1999. 7. 22.자 99마2906 결정).
3. 일괄지정방식의 경우 이해관계인에 대한 통지
(1) 수회 매각 및 매각결정기일을 일괄 지정하는 경우의 민사집행법 90조에서 정한 이해관계인에 대한 매각 및 매각결정기일의 통지는 (전산양식 A3354)에 의하여 일괄하여 통지하고, 선행 매각기일에 매각불능이 되어 두번째 이후의 매각 및 매각결정기일을 실시하는 경우에 다시 기일에 대한 통지를 하지 않는다.
다만 수회 매각 및 매각결정기일을 일괄지정한 이후에 새로 이해관계인의 지위를 취득한 자에 대하여는 즉시 아직 실시하지 않은 기일에 대한 통지를 해야 한다.
(2) 따라서 두번째 이후의 매각기일 및 매각결정기일을 선행 매각기일에서 매각불능이 된 경우에 한하여 실시하는 것을 조건으로 ‘수회 매각기일 및 매각결정기일 일괄지정 방식’에 의하여 부동산매각절차를 진행하는 경우에 있어서도, 일괄지정 이후에 새로이 이해관계인의 지위를 취득한 자에 대하여는 별도의 기일통지를 해야 하고, 일괄지정 당시의 이해관계인에 대한 기일통지만으로써 이에 갈음할 수는 없다(대법원 1999. 11. 15.자 99마5256 결정).
(3) 한편 ‘수회 매각기일 및 매각결정기일 일괄지정 방식’에 의한 매각절차에 있어서 선행기일에 매각불능이 되어 그 다음 기일을 실시하는 경우에 기존의 이해관계인에 대하여는 다시 기일을 통지할 필요가 없이 그 통지절차가 이미 완료된 것이므로, 매각불능이 된 선행기일 이후 새로운 권리신고가 행하여졌다고 하더라도 매각불능이 된 선행기일의 바로 다음 기일에 관한 한 위 권리신고를 한 이해관계인에 대하여 기일통지를 누락한 것은 위법하다고 볼 수 없다(대법원 1999. 11. 15.자 99마5256 결정, 대법원 2000. 1. 31.자 99마7663 결정).
즉, 3회의 매각기일 및 매각결정기일을 일괄하여 지정한 후 1회 기일에 매각불능이 된 경우 새로운 권리신고가 이루어졌다면 그 권리신고를 한 이해관계인에게는 2회와 3회의 매각기일 및 매각결정기일만 일괄통지하면 된다.
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○○지방법원 매각기일 및 매각결정기일 통지서
귀하 사 건 20 타경 부동산강제(임의)경매 채 권 자 채 무 자 소 유 자 매각기일 및 매각결정기일과 장소를 다음과 같이 정하였으므로 통지합니다. 1. 매각기일 및 매각결정기일 가. 제1회 매각기일 . . . ： 매각결정기일 . . . ： 나. 제2회 매각기일 . . . ： 매각결정기일 . . . ： 다. 제3회 매각기일 . . . ： 매각결정기일 . . . ： 라. 제4회 매각기일 . . . ： 매각결정기일 . . . ： 2. 최저매각가격 매각물건 제1회 제2회 제3회 제4회 1 2 3. 매각 및 매각결정 장소：○○지방법원 제 호 법정 20 . . . 법원사무관 (직인생략) ◇ 유 의 사 항 ◇ 1. 제2회 이후의 매각기일은 선행매각기일에서 허가할 매수가격의 신고가 없이 매각기일이 최종적으로 마감된 때에 실시된다는 사실을 유의하시기 바랍니다. 2. 마지막 매각기일에서도 허가할 매수가격의 신고가 없이 매각기일이 최종적으로 마감된 때에는 다시 매각기일 및 매각결정기일을 지정하여 통지서를 송달합니다. 3. 일괄 지정된 매각기일 중 한 기일을 변경하는 경우에는 새로 매각기일 및 매각결정기일을 지정하여 통지서를 송달합니다.
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민집 104, 268
4. 등기우편에 의한 발송송달
가. 등기우편으로 발송송달
이 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소(예, 등기기록, 권리신고서 또는 배당요구신청서상의 주소 등)에 등기우편으로 발송할 수 있다(법 104③, 규칙 9)[대법원 1995. 9. 6.자 95마372, 373 결정(이는 이해관계인에 대한 경매기일 통지를 의무화하여 이해관계인으로 하여금 경매절차에 참가할 수 있는 권리를 보장해 줌과 동시에, 이해관계인에 대한 경매기일 통지절차의 지연으로 인하여 경매절차의 진행이 늦어지는 것을 방지하기 위하여 이해관계인에 대한 경매기일의 통지는 집행기록에 나타난 주소에 등기우편으로 발송한 때에 송달의 효력이 생기도록 규정한 것이다)].
여기서 말하는 이해관계인의 주소는 집행기록에 의하여 알 수 있는 주소 중 최근의 주소여야 한다[대법원 1993. 7. 6.자 93마549 결정].
이와 같은 송달방법은 우편송달에 해당하므로 그 발송시에 송달의 효력이 있다[대법원 1994. 7. 30.자 94마1107 결정, 대법원 1995. 9. 6.자 95마372, 373 결정].
따라서 근저당권자와 같이 등기기록에 기입된 부동산의 권리자가 등기기록상 주소변경 등기를 게을리하여 종전의 등기기록상 주소에 등기우편으로 송달된 매각기일통지를 받지 못하였다 하더라도 그 발송시에 송달의 효력이 발생하고, 등기기록에 기입된 부동산의 권리자가 사망하여 이해관계인의 지위를 승계한 상속인들이 등기기록상 상속등기를 게을리하여 매각기일통지가 이미 사망한 등기기록상 권리자의 주소에 등기우편으로 송달된 경우도 마찬가지이다(대법원 1995. 9. 6.자 95마372, 373 결정).
특수우편물 수령증이 첨부되지 않은 등기우편에 의한 발송송달은 부적법하다(대법원 2000. 1. 31.자 99마7663 결정, 대법원 2009. 8. 31.자 2009스75 결정).
등기우편에 의한 발송송달은 매각절차의 신속한 진행을 위하여 보통의 송달방법과는 다른 특례를 인정하고 있음에 불과하여, 법원으로서는 적절하다고 인정되는 송달방법을 택하여 그 통지를 송달하면 충분하므로, 위 규정과 달리 보통의 송달방법에 의하여 교부송달을 실시하거나 요건을 갖추어 공시송달을 실시하였다고 하여 그 송달의 효력을 부인할 수는 없다(대법원 1995. 4. 25.자 95마35 결정).
처음에는 교부송달이나 공시송달로 통지하였다가 뒤에 발송송달로 바꾸어 통지해도 무방하다(대법원 1995. 4. 25.자 95마35 결정).
나. 발송송달시 유의사항
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4㎝ |
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환부 불필요 |
1.5㎝ |
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시행규칙 112조의2의 규정에 의한 환부거절의 표시를 해야 한다.
(2) 위 가.항에 의한 발송송달을 한 후 그 송달일시의 증명은 확정일자 있는 우체국의 특수우편물수령증에 의해야 한다.
다만, 사건번호·송달물요금·송달받을 사람이 기재된 우편송달부에 접수한 우체국의 일부인(日附印)이 표시된 때에는 그 우편송달부의 원본이나 사본으로써 위 특수우편물수령증에 갈음할 수 있다.
(3) 위 (2)항에 불구하고 우체국이 전자통신매체를 이용하여 법원에 특수우편물 접수사실 및 그 일시를 통지한 때에는 그 전자적 정보에 의하여 송달일시를 증명할 수 있다. 위 전자적 정보는 사건이 완결된 날로부터 10년간 보존한다.
(4) 법원사무관 등이 (3)항의 전자적 정보를 확인하고, 이를 전산시스템에 등록한 때에는 발송송달보고서(전산양식 A1406)를 작성하지 않을 수 있다. 이 경우 ‘송달통지서 전산화에 따른 업무처리지침(재일 2006-2)’ 제2조 제3호에서 정한 ‘송달현황목록’에는 (3)항의 전자적 정보 및 이에 대한 법원사무관 등의 등록사항이 포함되도록 한다.
다. 채무자의 외국거주, 주소불명의 경우
채무자가 외국에 있거나 있는 곳이 분명하지 않은 때에는 집행행위에 속한 송달이나 통지를 하지 않아도 된다(법 12).
라. 외국송달의 특례
외국으로 송달하는 경우에는 송달과 함께 대한민국 안에 송달이나 통지를 받을 장소와 영수인을 정하여 상당한 기간 내에 신고하도록 명할 수 있고, 그 기간 내에 신고가 없는 경우에는 그 이후의 송달이나 통지를 하지 않을 수 있다(법 13).
신고해야 할 송달장소는 집행법원의 소재지로 국한되지 않고, 대한민국 내라면 어느 곳도 가능하다. 국내에 송달장소를 신고하지 않은 경우라도 송달·통지를 반드시 생략할 필요는 없고, 법원은 그 때 그 때의 상황에 따라 송달·통지의 생략 여부를 결정할 수 있다.
마. 국가에 대한 매각기일통지의 경우
국가가 이해관계인인 경우(특히 조세체납으로 인하여 국 명의로 압류등기가 되어 있는 때) 국가의 법률상 대표자인 법무부장관에게 송달할 최초의 매각기일통지서에는 소관관서를 명백히 할 수 있도록 채무자의 주소를 기입하고 부동산목록을 첨부하여 송달한다.
바. 매각결정기일 변경의 통지
매각의 실시가 종료되어 최고가매수신고인 등이 확정된 후 여러 가지 이유로 매각결정기일을 예정대로 열 수 없게 되어(예컨대, 매각불허가사유를 판단하기 위하여 심문이 필요하여 시간이 걸리는 경우, 농지매매증명을 얻는 데 예상보다 시간이 걸리는 경우 등) 매각결정기일이 변경된 때에는, 법원사무관 등은 최고가매수신고인, 차순위매수신고인 및 이해관계인에게 변경된 기일을 통지해야 한다(규칙 73①).
여기서 말하는 매각결정기일의 변경은 종전기일을 취소함과 동시에 새로운 기일을 정하는 협의의 변경 외에, 종전기일을 취소한 후에 후일 별도로 새로운 기일을 지정하는 경우를 포함한다.
후자에 관하여는 구 기일을 취소한 시점에 그 취지를 통지할 필요는 없고, 새로운 기일이 지정되면 그 때 새로운 기일을 통지하면 된다.
여기서의 이해관계인은 민사집행법 90조에서 정한 이해관계인을 말한다.
이 경우의 통지도 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소에 등기우편으로 발송할 수 있다(규칙 73②, 법 104③).
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
