【(부동산경매) <매각기일공고에 기재할 사항>】 매각기일의 공고 내용이 잘못 기재되어 있는 경우 매각허가결정에 대한 항고이유가 되는 걸까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<매각기일의 공고 내용이 잘못 기재되어 있는 경우 매각허가결정에 대한 항고이유가 되는 걸까?>
● 매각기일공고에 기재할 사항
1. 매각기일공고에 기재할 사항
매각기일의 공고에는 다음의 사항을 적어야 한다(법 106, 규칙 56). 매각기일공고에 조세 기타 공과를 명시해야 하는 것은 아니다(대법원 1992. 2. 12.자 91마584 결정).
가. 부동산의 표시(법 106ⅰ)
매각기일을 공고함에 있어서 부동산의 표시를 요구하고 있는 것은 매각목적물의 특정과 매각목적물에 대한 객관적 실가를 평가할 자료를 이해관계인에게 주지케 하자는 데 그 뜻이 있다(대법원 1995. 7. 29.자 95마540 결정).
따라서 매각부동산을 그 동일성을 인식할 수 있을 정도로 특정하여 표시해야 함은 물론 매수희망자로 하여금 목적물의 실질적 가치를 알 수 있도록 구체적으로 부동산의 현황을 표시해야 하므로(대법원 1964. 10. 28.자 64마595 결정), 부동산의 표시가 특정되지 않은 매각기일공고는 부적법하다(대법원 1973. 5. 23.자 73마388 결정).
그 부동산표시가 실제와 다른 점이 있더라도 매각부동산의 동일성을 식별하는 데 지장이 없을 정도라면 모르거니와(대법원 1994. 11. 11.자 94마1453 결정), 이해관계인에게 목적물을 오인하게 하거나 평가를 그르치게 할 정도라면 그와 같은 매각기일의 공고는 적법한 공고가 되지 못한다(대법원 1999. 10. 12.자 99마4157 결정).
등기기록상의 표시와 실제의 면적이나 구조 등이 다른 때에는 등기기록상의 표시뿐만 아니라 현황조사보고서 등의 내용에 의한 실제의 지번, 지목, 면적, 구조, 종물, 부가물 등도 표시해야 한다.
예컨대 증축에 의하여 실제 건평이 증가된 경우에는 그 실측평수도 적어야 하고 또 등기기록에 표시되지 않은 부속건물, 종물 등도 표시한다.
또한 토지에 대하여 환지예정지가 지정되어 있는 경우에는 종전토지의 지번, 지적뿐만 아니라 환지예정지 지정의 구체적 내용(예컨대 위치, 지적 등)도 병기해야 한다(대법원 1974. 1. 8.자 73마683 결정).
등기기록에 등재되지 않은 제시외 건물이 존재하는 경우에는 소유자가 건축하여 소유하는 것으로 판명되어 경매신청인이 대위에 의한 보존등기를 하여 일괄매각신청을 하거나 그것이 경매대상부동산의 종물이거나 부합물임이 명백한 경우가 아닌 한 매각물건에 포함시켜서는 안 된다(대법원 1999. 8. 9.자 99마504 결정).
위와 같은 부동산의 실제에 관한 표시를 누락하면 공고에 부동산의 표시를 하지 않은 것이 되어 매각불허가의 사유가 된다(법 123②·121ⅶ).
나. 강제집행으로 매각한다는 취지와 그 매각방법(법 106ⅱ)
민사집행법 103조 2항에서는 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰 외에 입찰기간 내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 방법을 규정하고 있으므로, 그 중 어떤 매각방법으로 매각하는가를 표시한다.
다. 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유하여 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금약정 및 그 액수(법 106ⅲ)
(1) 점유자란 임차인 등 부동산을 현실로 직접 지배하고 있는 자를 말하며 간접점유자는 포함되지 않는다. 점유권원의 불명, 차임액 불명인 경우에는 그 취지를 기재한다.
여기서 말하는 점유의 권원이란 점유자의 점유를 정당하게 할 법률상의 원인을 말하며 그것이 매수인에 대항할 수 있는가의 여부를 묻지 않는다.
임대차가 매수인에게 대항할 수 없는 것이면 매각기일공고에 있어 그 기한, 차임 등의 기재가 없더라도 요건의 기재에 흠이 있다고 볼 수 없다(대법원 1964. 12. 23.자 64마982 결정).
(2) 집행법원은 현황조사보고서, 평가서 등에 의하여 위 점유에 관한 사항을 조사해야 하고, 스스로 검증 기타 증거조사를 할 수 없다.
(3) 경매목적 부동산에 관한 임대차 여부를 조사하고 그 유무를 매각기일공고의 내용에 표시하도록 한 취지는 매수신고인에게 그러한 사유를 알려 매수신고가격을 정함에 있어 이를 참고로 하여 예측하지 못한 손해를 입지 않도록 함에 있으므로(대법원 1992. 1. 30.자 91마680 결정), 매각기일의 공고에 임대차가 없는 것처럼 잘못 기재되어 있는 경우에 매수인은 이를 가지고 다툴 수 있으나, 채무자나 임차인은 그와 같은 사유를 매각허가결정에 대한 항고이유로 삼을 수 없다(대법원 1991. 2. 27.자 91마18 결정).
공고에 본호의 사항에 대한 기재가 누락된 경우에는 매각허가에 대한 이의사유(법 121ⅶ)가 되지만 그로 인하여 손해를 받은 경우가 아니면 이의로써 그 주장을 할 수 없는데, 채무자나 임차인으로서는 그 누락으로 인하여 불이익하게 될 것이 없기 때문이다.
라. 매각기일의 일시·장소, 매각기일을 진행할 집행관의 이름 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우에는 입찰기간·장소(법 106ⅳ)
(1) 매각기일은 법원 안에서 진행해야 한다.
다만, 집행관은 법원의 허가를 얻어 다른 장소에서 매각기일을 진행할 수 있으므로(법 107), 매각기일 공고시에는 매각기일이 열리는 장소가 법원인지 다른 장소인지를 명시적으로 지정·공고해야 함은 물론 매각기일의 일시를 지정·공고해야 하고, 기간입찰의 경우에는 입찰기간도 지정·공고해야 한다.
집행관사무소가 법원구내에 없다 하여 민사집행법 107조의 규정을 무시하고 법원의 허가 없이 미리 매각장소를 법원 내가 아닌 다른 장소로 정할 수 없다[재판예규 제866-34호 법원외의 매각장소 지정(재민 64-5)].
(2) 기간입찰의 경우에는 입찰기간도 지정·공고해야 한다.
(3) 공고장소 이외의 장소에서 경매할 수 없다. 집행법원의 허가가 있더라도 매각기일의 공고에 기재하지 않은 장소에서 경매를 실시하는 것은 허용되지 않는다.
(4) 매각기일공고에 경매할 자로 표시된 집행관이 사망, 질병 기타의 사유로 경매를 실시할 수 없게 되면 같은 소속의 다른 집행관이 대신 그 매각절차를 주재해도 무방하므로, 이미 적법하게 시행된 매각기일공고가 소급하여 부적법하게 된다고는 할 수 없고, 그러한 사유는 매각허가결정에 대한 적법한 항고사유가 될 수 없다(대법원 1996. 8. 19.자 96마1174 결정).
마. 최저매각가격(법 106ⅴ)
매각기일의 공고에는 매각부동산의 최저매각가격을 적어야 한다. 매각부동산이 여러 개인 경우에는 각 부동산별로 최저매각가격을 표시하여 기재한다. 그러나 일괄매각의 경우에는 합산하여 표시해도 무방하다.
최저매각가격을 누락한 경우는 물론 착오로 잘못 기재한 경우에도 그것이 사소한 것이 아니라면 그 매각기일의 공고는 적법한 공고가 되지 못하므로(대법원 1994. 11. 30.자 94마1673 결정), 최저매각가격의 공고누락은 매각허가에 대한 이의사유(법 121ⅶ)와 매각불허가사유(법 123②)가 된다.
최저매각가격을 낮은 가격으로 오기한 경우에도 매수신고된 가격이 실제의 최저매각가격을 상회하는 액이면 매각허가의 항고사유는 되지 않는다.
최저매각가격을 정정하고 정정 관인을 찍지 않은 사실만으로는 그 공고를 위법하다고 할 수 없다(대법원 1964. 3. 24.자 63마48 결정).
바. 매각결정기일의 일시·장소(법 106ⅵ)
매각결정기일도 그 일자와 시각을 적어야 한다. 매각결정절차는 집행법원 안에서 진행해야 한다(법 109②).
사. 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본을 매각기일 전에 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 제공한다는 취지(법 106ⅶ)
법원은 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 해야 하므로(법 105②), 이를 공고해야 한다.
아. 등기기록에 기입할 필요가 없는 부동산에 대한 권리를 가진 사람은 채권을 신고해야 한다는 취지(법 106ⅷ)
등기기록에 기입을 요하지 않는 부동산상의 권리자가 이해관계인으로 되기 위해서는 권리를 증명하여 집행법원에 신고해야 하므로(법 90ⅳ), 그 권리자에 대하여 매각실시사실을 알리고 권리의 증명과 신고를 최고하기 위하여 공고에 적도록 한 것이다.
자. 이해관계인은 매각기일에 출석할 수 있다는 취지(법 106ⅸ)
차. 민사집행법 98조의 규정에 따라 일괄매각결정을 한 때에는 그 취지(규칙 56ⅰ)
일괄매각 여부는 매수 여부를 결정하는 데 중대한 사항이기 때문이다.
카. 민사집행규칙 60조의 규정에 따라 매수신청인의 자격을 제한한 때에는 그 제한의 내용(규칙 56ⅱ)
자격을 갖추지 않은 사람이 매수신청을 함으로써 생길 수 있는 절차상의 혼란이나 낭비요인을 미리 방지하기 위한 것이다.
타. 민사집행법 113조의 규정에 따른 매수신청의 보증금액과 보증제공방법(규칙 56ⅲ)
매수신청의 보증금액은 원칙적으로 최저매각가격의 10분의 1로 하되, 집행법원이 상당하다고 인정하는 때에는 위 금액을 초과하여 보증금액을 정할 수 있다(규칙 63·71·72).
또 보증의 제공방법에 관하여는 기일입찰과 호가경매에서는 금전, 자기앞수표 또는 은행 등과 사이에 지급보증위탁계약을 체결하였다는 것을 증명하는 문서를 제출하는 방법으로 하며(규칙 64·72), 기간입찰에서는 예금계좌에 일정액의 금전을 입금하였다는 내용의 금융기관의 증명서 또는 은행 등과 사이에 지급보증위탁계약을 체결하였다는 것을 증명하는 문서를 제출하는 방법으로 하게 된다(규칙 70).
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○○지방법원 매각기일공고 및 공고게시보고서 사 건 20 타경 부동산임의(강제)경매 채 권 자 채 무 자 소 유 자 다음 기재와 같이 이 사건 부동산을 기일입찰의 방법으로 매각합니다. 등기기록에 기입할 필요가 없는 부동산에 대한 권리를 가진 사람은 그 채권을 신고해야 하며, 이해관계인은 매각기일에 출석할 수 있습니다. 매각물건명세서, 현황조사보고서, 평가서의 사본이 매각기일 1주일전부터 법원에 비치되어 일반인의 열람에 제공됩니다. 20 . . . ○○지방법원 1. 매각기일 및 매각결정기일 | |||
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가. 제1회 매각기일 20 . . . : 매각결정기일 20 . . . : 나. 제2회 매각기일 20 . . . : 매각결정기일 20 . . . : 다. 제2회 매각기일 20 . . . : |
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공고의 게시 | |||
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공고게시 기 간 |
. . . ∼ . . . | ||
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장 소 |
법 원 게 시 판 | ||
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게 시 자 |
법원사무관 ○○○ (직인생략) | ||
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매각결정기일 20 . . . : 라. 제4회 매각기일 20 . . . : 매각결정기일 20 . . . : 2. 매각 및 매각결정 장소 ○○지방법원 제 호 법정 3. 매각담당 집행관의 성명 4. 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금의 약정 유무와 그 액수 및 최저매각가격 기타：민사집행과 사무실에 비치되어 있는 매각물건명세서와 같음 ※주의 : 제2회 이후의 매각기일은 선행매각기일에서 허가할 매수가격의 신고가 없이 매각기일의 최종적으로 마감된 때에 실시된다는 사실을 유의하시기 바랍니다. | |||
민집 106, 268, 민집규 56, 194
(주) 게시판에 게시할 매각기일공고서는 제목 중 “및 공고게시보고서” 부분을 삭제함.
이처럼 보증금액은 정액으로 되어 있어서 사전에 공고할 수 있게 되었는데, 최저매각가격(법 106ⅴ)만으로는 공고를 보는 사람이 그 액수의 10분의 1을 산출해야 하는 불편이 있을 뿐 아니라 보증금액이 항상 최저매각가격의 10분의 1로 산정되는 것도 아니므로(규칙 63②), 보증금액을 매수희망자에게 미리 알릴 필요가 있다.
또한 보증의 제공방법이 다양화되고 지급보증위탁계약의 체결이나 금전입금증명서와 같은 새로운 방법도 채택되어 있으므로, 이러한 공고방법을 널리 알릴 필요도 있을 뿐 아니라, 후자의 경우에는 집행법원 예금계좌의 은행 이름 및 계좌번호를 공고에 의하여 미리 알려야 한다.
또한 법원이 상당하다고 인정하는 때에는 보증의 제공방법을 제한할 수도 있으므로, 이에 관한 사항도 미리 알리는 것이 상당하다.
본호의 취지에 비추어 볼 때, 보증금액은 “○○○원”으로 특정하여 표시해야 하며, “최저매각가격의 10분의 2”라는 방식으로 표시하는 것은 상당하지 않다.
보증의 제공방법은 민사집행규칙 64조 각호 또는 70조 각호에 기재된 것을 특정하여 표시해야 하며, 같은 규칙 64조 단서의 규정에 따라 보증제공방법을 제한한 때에는 그 취지를 밝혀야 한다.
6. 위법공고의 효력
위법공고를 간과하고 집행을 속행하면 매각허가에 대한 이의 및 매각불허가사유가 되고(법 121ⅶ·123②), 매각허가결정에 대한 항고사유(법 129·130)가 된다.
다만, 불복 없이 매각허가결정이 확정되면 하자는 치유된다.
매각기일의 공고가 법률의 규정에 위반한 때에도 민사집행법 121조 7호 소정의 “경매절차에 중대한 잘못이 있는 때”에 해당하여 매각을 불허해야 할 경우가 있을 수 있으나, 여기서 ‘매각기일’이란 매각허가 또는 불허가의 대상이 된 매수가격의 신고가 이루어진 당해 매각기일을 의미하므로, 여러 차례의 매각기일에서 매수가격의 신고 없이 매각불능으로 된 후 그 다음 기일에 비로소 매수가격의 신고가 이루어진 경우에는 매수가격의 신고가 된 당해 매각기일의 공고가 법률의 규정에 위반되었는지 여부만을 따져 민사집행법 121조 7호에 의하여 매각을 허가 또는 불허해야 할 것이어서, 당해 매각기일의 공고에 법규 위반이 없는 이상 이전의 매각기일의 공고가 법률의 규정에 위반되었다고 하더라도, 이를 민사집행법 121조 7호 소정의 매각불허가사유에 해당한다고 보아 매각을 불허할 것은 아니다(대법원 2008. 5. 20.자 2008마463, 464, 465, 466 결정).
당해 매각기일의 공고가 위법하게 되었을 때에는 집행법원은 이를 바로잡아 적법하게 다시 공고해야 하며, 이를 간과하고 매각기일을 진행하였을 경우 형식상 유효한 최고가매수가격의 신고가 있었더라도, 집행법원은 매각결정기일에 그 매각을 불허가하는 결정을 하고 새 매각기일을 정하여 적법한 매각기일공고를 한 후에 매각을 실시하도록 해야 할 것이다.
매각기일공고 등의 위법으로 매각을 불허하고 다시 매각을 하는 경우에 있어서 최저매각가격은 당초의 최저가격에 의해야 하고 위법한 절차에 의하여 저감된 가격에 의할 수는 없다(대법원 1994. 11. 30.자 94마1673 결정).
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