【(부동산경매) <매각기일의 통지를 하지 않은 하자>】 통지받지 못한 이해관계인이 매각기일을 스스로 알고 있었던 경우에도 매각허가결정에 대한 항고를 할 수 있을까? 매각허가결정 확정 후 이해관계인인 채무자에게 매각기일을 통지하지 않은 사유로써 매각허가결정의 효력을 다툴 수 있을까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<통지받지 못한 이해관계인이 매각기일을 스스로 알고 있었던 경우에도 매각허가결정에 대한 항고를 할 수 있을까? 매각허가결정 확정 후 이해관계인인 채무자에게 매각기일을 통지하지 않은 사유로써 매각허가결정의 효력을 다툴 수 있을까?>
● 매각기일의 통지를 하지 않은 하자
1. 매각허가에 대한 이의사유인 ‘집행을 속행할 수 없는 때’에 해당(＝매각허가결정에 대한 즉시항고)
(1) 이해관계인에 대한 기일 통지의 누락은 민사집행법 121조 1호에서 정한 매각허가에 대한 이의사유인 ‘집행을 속행할 수 없는 때’에 해당한다(대법원 1999. 11. 15.자 99마5256 결정).
따라서 매각기일과 매각결정기일의 통지를 하지 않은 절차상 위법이 있다면, 이의신청이 없더라도 법원은 직권으로 매각을 허가하지 않아야 한다(대법원 2005. 7. 19.자 2005마419 결정).
위 통지를 받지 못한 공유지분권자도 매각허가결정에 대한 항고를 할 수 있다(대법원 1998. 3. 4.자 97마962 결정).
(2) 권리신고를 하지 않은 주택임차인에게 위 통지를 하지 않았어도 이는 매각허가결정에 대한 불복사유가 될 수 없다(대법원 2000. 1. 31.자 99마7663 결정).
(3) 집행법원이 이해관계인에게 매각기일을 통지함에 있어 최저매각가격을 잘못 통지한 경우 이는 통지의무가 있는 사항이 아니고, 단지 당사자의 편의를 위해 통지하여 주는 것에 지나지 않으므로, 매각허가결정 취소사유가 되지 않는다(대법원 1999. 7. 22.자 99마2906 결정).
(4) 위 통지가 없더라도 불복 없이 매각허가결정이 확정되면 하자는 치유된다는 판례가 있으나(대법원 1992. 2. 14. 선고 91다40160 판결), 이해관계인이 ‘이러한 기일통지를 받지 못하였더라도 입찰기일을 스스로 알고 그 기일에 출석하여 입찰에 참가함으로써 자신의 권리보호에 필요한 조치를 취할 수 있었다는 등의 특별한 사정’이 없는 한, 그 이해관계인은 자기책임에 돌릴 수 없는 사유로 항고기간을 준수하지 못한 것으로 보아야 하며, 그러한 경우에는 형평의 원칙으로부터 인정된 구제방법으로서의 추후보완항고가 인정되고, 항고법원에서 추후보완신청이 허용되었다면 비록 다른 이유로 항고가 이유 없는 경우에도 매각허가결정은 확정되지 않고, 따라서 그 이전에 이미 매각허가결정이 확정된 것으로 알고 경매법원이 매각대금납부기한을 정하여 매수인으로 하여금 대금을 납부하게 하였다고 하더라도 이는 적법한 대금의 납부라고 할 수 없다(대법원 2002. 12. 24.자 2001마1047 전원합의체 결정, 대법원 2007. 12. 27. 선고 2005다62747 판결).
나. 민사집행법 129조 1항에서 말하는 ‘손해’의 의미
민사집행법 129조 1항의 ‘손해’란 현실적인 재산상의 손해가 아니라, 법이 보장하고 있는 절차상 권리를 침해 당한 손해이므로, 통지를 받지 못함으로 인하여 그 이해관계인에게 구체적 또는 추상적으로 재산상의 손해가 발생한 경우에 한하여만 그 이해관계인에게 즉시항고가 허용되는 것은 아니다(대법원 2001. 3. 22.자 2000마6319 결정).
다. 통지받지 못한 이해관계인이 매각기일을 스스로 알고 있었던 경우
이해관계인이 기일통지를 받지 못하였더라도 매각기일을 스스로 알고 그 기일에 출석하여 입찰에 참가함으로써 자신의 권리보호에 필요한 조치를 취할 수 있었다면, 이러한 통지의 누락은 특별한 사정이 없는 같은 법 121조 1호 소정의 ‘집행을 속행할 수 없을 때’에 해당한다고 볼 수 없다(대법원 1999. 11. 15.자 99마5256 결정, 대법원 2000. 1. 31.자 99마7663 결정).
라. 매각허가결정 확정 후 이해관계인인 채무자에게 매각기일을 통지하지 않은 사유로써 매각허가결정의 효력을 다툴 수 있는지 여부(＝적극)
경매법원이 이해관계인인 채무자에게 매각기일을 통지하지 않았다고 하더라도 위와 같은 위법은 매각허가결정에 대한 이의사유로서 매각허가결정에 대한 항고 등으로 다투어야지 매각허가결정이 확정된 후에는 위와 같은 사유를 주장하여 매각허가결정의 효력을 다툴 수는 없다는 판례, 즉 위 통지가 없더라도 불복 없이 매각허가결정이 확정되면 하자는 치유된다는 종전 판례(대법원 1992. 2. 14. 선고 91다40160 판결)가 있으나, 위 판례는 사실상 폐기되었다고 할 것이다.
최근 판례가, 이해관계인이 ‘이러한 기일통지를 받지 못하였더라도 입찰기일을 스스로 알고 그 기일에 출석하여 입찰에 참가함으로써 자신의 권리보호에 필요한 조치를 취할 수 있었다는 등의 특별한 사정’이 없는 한 그 이해관계인은 자기책임에 돌릴 수 없는 사유로 항고기간을 준수하지 못한 것으로 보아야 하며, 그러한 경우에는 형평의 원칙으로부터 인정된 구제방법으로서의 추후보완항고가 인정되고, 항고법원에서 추후보완신청이 허용되었다면, 비록 다른 이유로 항고가 이유 없는 경우에도 매각허가결정은 확정되지 않고, 따라서 그 이전에 이미 매각허가결정이 확정된 것으로 알고 경매법원이 매각대금납부기한을 정하여 매수인으로 하여금 대금을 납부하게 하였다고 하더라도 이는 적법한 대금의 납부라고 할 수 없다r 하고 있기 때문이다(대법원 2002. 12. 24.자 2001마1047 전원합의체 결정, 대법원 2007. 12. 27. 선고 2005다62747 판결).
결국 집행법원이 이해관계인에게 매각기일·매각결정기일의 통지를 하지 않아 이해관계인이 매각허가결정에 대한 항고기간을 준수하지 못하였다면, 매각대금이 완납된 이후에도 추완항고가 허용될 수 있으므로, 집행법원은 이해관계인에게 그 통지를 누락하는 일이 없도록 주의해야 한다.
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
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