【(부동산경매) <공유자우선매수권> 공유자 2인이 매수인으로 되었는데 그 중 1인이 대금을 납부하지 않는 경우 처리방법】 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<공유자 2인이 매수인으로 되었는데 그 중 1인이 대금을 납부하지 않는 경우 처리방법>
● 공유자 2인이 매수인으로 되었는데 그 중 1인이 대금을 납부하지 않는 경우의 후속절차
1.
매수인 중 1인의 공유자가 대금을 지급하지 않았을 경우 다음과 같은 방법과 그에 따른 각 문제점이 있을 수 있다.
첫째, 이 경우는 통상의 공동매수인과는 성격이 다르므로 공유자인 매수인 각자가 매각대금 전부를 지급해야 할 의무를 부담한다고 볼 수는 없다. 다만, 이 경우는 매각대상목적물이 채무자의 공유지분 전체이므로, 이에 근거하여 매각대금을 납부하지 않은 공유자가 매수인의 지위를 포기한 것으로 보고, 납부한 공유자(최저매각가격에 관한 보증금을 반환하지 않았다면)에게 목적물 전부에 대한 매각을 허가하는 것으로 경정하는 것도 하나의 방법일 수 있다.
그러나 이 경우 대금을 지급하지 않은 공유자가 재매각기일 3일 전까지는 대금을 지급할 수 있는 권리가 있는데, 그 권리가 무시된다는 문제가 있다.
둘째, 일단 매각대금을 지급하지 않은 지분에 대하여만 재매각을 하여 처리하는 방법이 있다.
대금을 지급하지 않은 공유자가 재매각기일 3일 전까지 매각대금을 지급할 수도 있고, 또 그때까지 대금을 지급하지 않으면 다시 매수인이 될 수 있는 자격이 상실될 것이며(재매각에 따른 공유자에 대한 통지도 필요 없을 것임), 다른 한편 이미 대금을 지급한 공유자는 종전에 매각대상지분 전체에 대하여 매수신고를 하였으나 일부만 매수하게 되었으므로 나머지 지분에 관하여 여전히 우선매수권이 존속하고 있다고 보아, 입찰시 공유자의 우선매수신고가 있음을 고지하여 진행토록 한다면 대금지급의무를 이행한 공유자가 매각대상지분 전체를 매수하게 될 수도 있다.
그러나 공유지분을 매수하려고 하는 자는 매수대상지분이 얼마인가가 가장 큰 관심사인데, 일부 지분에 대하여 이미 매각을 허가해 놓고 나머지 지분에 대해서만 매각하는 것은 결과적으로 매각가격을 떨어뜨릴 수 있다는 점에서 문제가 있다.
또 각 지분마다 매매계약이 체결된 것이라고 보면 문제가 없지만, 만일 우선매수신고한 공유자들이라고 하더라도 하나의 매각허가결정이 하나의 매매계약이라고 한다면 매매계약의 일부해제 불가의 법리와도 부합하지 않는 문제점이 있다.
특히 매각대상지분이 공유자 1인의 지분인데 그 지분을 다른 복수의 공유자가 우선매수신고한 경우 과연 우선매수신고한 공유자별로 별개의 매매계약이 체결된 것이라고 볼 수 있는지도 의문이다.
셋째, 공유자 전부에 대한 매각허가를 취소하고 재매각절차를 취하는 방법이다.
이 경우 대금을 미납한 공유자의 행위로 인하여 의무를 모두 이행한 자에게 불이익을 줄 수는 없다고 하지만, 납부자는 이해관계 있는 자로서 미납자의 매수대금을 대위납부하고, 그에 대한 구상금채권자가 되면 될 것이다.
법리적으로는 셋째 견해가 타당하다.
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