【(부동산경매) <공유자우선매수권행사의 효과>】 공유자가 우선매수권을 행사하여 매수하게 되면 최고가매수신고인은 차순위매수신고인이 되는 것일까? 공유자의 우선매수신청은 있었지만 다른 매수신고인이 없는 경우 최저매각가격을 최고가매수신고가격으로 보아 우선매수를 인정해 주어야 할까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<공유자가 우선매수권을 행사하여 매수하게 되면 최고가매수신고인은 차순위매수신고인이 되는 것일까? 공유자의 우선매수신청은 있었지만 다른 매수신고인이 없는 경우 최저매각가격을 최고가매수신고가격으로 보아 우선매수를 인정해 주어야 할까?>
● 공유자우선매수권행사의 효과
1. 공유자우선매수권행사의 효과
(1) 우선매수권의 행사가 적법한 경우에 경매법원은 공유자에게 매각을 허가해야 한다.
(2) 경매법원이 공유자의 적법한 우선매수권행사를 무시하고 최고가매수신고인에게 매각을 허가하게 되면 공유자는 즉시항고로써 바로 잡을 수 있다(법 121ⅱ·130①).
그러나 다른 이해관계인은 이것 때문에 하등 손해를 볼 것이 없으므로 항고이유로 주장할 수 없다.
(3) 공유자가 우선매수권을 행사하여 매수하게 되면 최고가매수신고인은 차순위매수신고인이 된다.
(4) 공유자가 여럿 있는 경우에 여럿이 우선매수권행사를 한 경우 매수신청한 공유자들 간의 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 된다(법 140③).
2. 공유자의 우선매수신청은 있었지만 다른 매수신고인이 없는 경우의 처리(규칙 76②)
(1) 공유자가 민사집행법 140조 1항의 규정에 따른 우선매수신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 같은 법 140조 1항의 최고가매수신고가격으로 보아(규칙 76②), 우선매수를 인정한다.
최고가매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 상당히 낮추어 새 매각기일을 진행하게 될 것인데(법 119), 그것보다는 공유자가 최저매각가격으로 매수하는 것이 경매의 당사자나 이해관계인에게 유리하기 때문이다.
(2) 공유물 중 일부 공유지분에 관한 경매절차에서 공유자가 민사집행법 140조에 따라 우선매수신고를 한 경우 최고가매수신고인에게 우선하여 매각허가를 받을 수 있는데, 공유자가 제1회 매각기일 이전에 서면으로 우선매수신고서를 제출하였다면, 이는 해당 매각기일에 최고가매수신고인이 있을 경우에는 그와 같은 가격으로, 매수신고가 없는 경우에는 최저매각가격으로 각 우선매수권을 행사하겠다는 의사를 표시한 것으로 보아야 하므로, 집행관으로서는 위 공유자를 최고가매수신고인의 지위에 준하여 민사집행법 및 민사집행규칙이 정하는 바에 따라 위 공유자의 성명과 가격을 부른 다음 보증을 제공할 것인지 여부 등을 확인하고 이를 기일입찰조서에 적절한 방법으로 기재하여야 한다.
만약 집행관이 이와 같은 절차를 소홀히 하여 매각기일에서 사전에 우선매수신고를 한 공유자를 호명하여 출석을 확인하고 보증의 제공 등 후속절차를 이행할 수 있는 기회를 부여하지 아니하였다면, 이는 이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차위반이 되어 민사집행법 127조 7호에서 정하고 있는 매각불허가사유인 ‘경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때’에 해당한다[대구지방법원 2016. 11. 16.자 2016라463 결정(집행관이 우선매수신고를 한 공유자에 대하여 최고가매수신고인의 지위에 준하여 민사집행법 및 민사집행규칙이 정하는 바에 따라 공유자의 성명과 가격을 부른 다음 보증을 제공할 것인지 여부 등을 확인하는 절차를 거치지 않은 것이 경매절차에 중대한 잘못이 있는 때에 해당한다고 본 사례).].
3. 차순위매수신고인의 지위 포기(규칙 76③)
공유자가 민사집행법 140조 1항의 규정에 따라 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인은 절차상 차순위매수신고인으로 취급된다(법 140④).
이와 같이 공유자의 우선매수신고에 따라 최고가매수신고인은 자신을 차순위매수신고인으로 취급하여 달라는 신고나 의사표시 없이 바로 위 규정에 따라 차순위매수신고인이 되는데, 이 경우 최고가매수신고인은 자신의 의사와 관계 없이 우연한 사정에 따라 최고가매수신고인이 되지 못하게 될 뿐 아니라, 나아가 차순위매수신고인이 되어 매수의 보증도 돌려받지 못하는 불합리한 지위에 있게 되므로, 최고가매수신고인을 차순위매수신고인으로 보게 되는 경우 그 매수신고인은 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 차순위매수신고인의 지위를 포기할 수 있게 하였다.
다만, 차순위매수신고인의 지위가 유동적인 상태에 놓이는 것은 절차의 안정을 위하여 바람직하지 않으므로, 그 포기의 의사표시는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지로 제한하였다.
최고가매수신고인이 차순위매수신고인의 지위를 포기한 때에는 집행관은 매각기일조서에 그 취지를 적어야 한다(규칙 67①ⅵ·71·72).
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
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