【(부동산경매) <공유자가 공유자우선매수신고 후 보증을 제공하지 않은 경우의 효력>】 보증을 제공하지 않는 것만으로 우선매수권 포기나 상실로 볼 수 있을까? 공유자우선매수권행사가 매각불허가사유에 해당하는 것은 어떤 경우일까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<보증을 제공하지 않는 것만으로 우선매수권 포기나 상실로 볼 수 있을까? 공유자우선매수권행사가 매각불허가사유에 해당하는 것은 어떤 경우일까?>
● 공유자가 공유자우선매수신고 후 보증을 제공하지 않은 경우의 효력
1. 보증을 제공하지 않는 것만으로 우선매수권 포기나 상실로 못 봐
공유자의 우선매수권을 규정한 민사집행법 140조는, 공유자는 공유물 전체를 이용·관리하는 데 있어서 다른 공유자와 협의해야 하는(민법 265 참조) 등으로 다른 공유자와 인적인 유대관계를 유지할 필요가 있기 때문에, 공유지분의 매각으로 인하여 새로운 사람이 공유자가 되는 것보다는 기존의 공유자에게 우선권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 주는 것이 타당하다는 데 그 입법취지가 있으므로, 공유자는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 우선매수신고를 할 수 있는 것이고, 또한 공유자가 보증을 제공하지 않은 채 미리 우선매수신고를 하였다 하더라도 매각기일이 종결되기 전까지 보증을 제공하면 우선매수권을 행사할 수 있다(대법원 2002. 6. 17.자 2002마234 결정).
위와 같은 공유자우선매수제도의 취지, 관련 규정 등에 비추어 보면, 공유자가 매각기일 전에 우선매수신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없는 경우 공유자는 그 매각기일이 종결되기 전까지 보증을 제공하고 우선매수권행사의 효력을 발생시킬 수 있으나, 다른 한편 보증을 제공하지 않아 우선매수권행사의 효력을 발생시키지 않는 것을 선택할 수도 있다고 봄이 상당하고, 다른 특별한 사정이 없는 한 공유자가 우선매수신고를 하고도 그 매각기일에 보증을 제공하지 않은 것만으로 우선매수권을 행사할 법적 지위를 포기하거나 상실하는 것으로 볼 수는 없다[대법원 2011. 8. 26.자 2008마637 결정. 실무상 ① 우선매수권행사의 효력이 발생하지 않은 것일 뿐 우선매수신고의 효력은 유지된다는 견해와 ② 공유자의 우선매수권은 매 매각기일마다 행사할 수 있는 권리인 점, 다른 매수신고인들도 매 매각기일을 기준으로 그 매수신고의 유효여부가 판단되는 점, 집행관이 유찰된 매각기일에서 공유자의 우선매수권 행사여부를 최종 확인하였으나 그 공유자의 불출석 내지 보증금미납으로 유효한 매수신고가 아닌 것으로 종결한 것이므로 차회 매각기일에서의 우선매수신고로서의 효력이 없다고 하는 견해가 있는데(유경중, 398면 참조), 그 중 1설에 따른 것으로 이해된다].
2. 우선매수권행사가 매각불허가 사유가 되는 경우
하지만 관계 법령 및 민사집행법상의 공유자우선매수권제도의 취지 내지 한계, 경매제도의 입법취지 등에 비추어 보면, 공유자가 민사집행법 140조의 우선매수권제도를 이용하여 채무자의 지분을 저가에 매수하기 위하여 수차례에 걸쳐 우선매수신고만 하여 일반인들이 매수신고를 꺼릴 만한 상황을 만들어 놓은 뒤, 다른 매수신고인이 없는 때에는 매수신청보증금을 납부하지 않는 방법으로 유찰이 되게 하였다가 최저매각가격이 수차례 저감된 매각기일에 다른 매수신고인이 나타나면 그때 비로소 매수신청보증금을 납부하여 법원으로 하여금 공유자에게 매각을 허가하도록 하는 것에는 민사집행법 121조, 108조 2호의 “최고가매수신고인이 매각의 적정한 실시를 방해한 사람”에 해당되는 매각불허가사유가 있다고 할 것이다(대법원 2011. 8. 26.자 2008마637 결정, 대법원 2011. 8. 26.자 2011마832 결정).
법무법인 더리드(The Lead)
대표변호사 윤경 (yk@theleadlaw.com)
(06158)서울시 강남구 테헤란로 439, 7층(삼성동, 연당빌딩)
직통전화 : 02-2135-1662, 팩스 : 070-4324-4340
공식사이트 : http://yklawyer.tistory.com/
홈페이지 : http://www.theleadlaw.com/
● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
