【판례<공용환권과 건물의 동일성>】《명의수탁자가 신탁부동산을 임의로 처분하거나 강제수용이나 공공용지 협의취득 등을 원인으로 제3취득자 명의로 이전등기가 마쳐진 경우 명의신탁관..

【판례<공용환권과 건물의 동일성>】《명의수탁자가 신탁부동산을 임의로 처분하거나 강제수용이나 공공용지 협의취득 등을 원인으로 제3취득자 명의로 이전등기가 마쳐진 경우 명의신탁관계가 당연히 종료되는지 여부(적극)(대법원 2021. 7. 8. 선고 2021다209225, 209232 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 판결의 요지

 

【판시사항】

 

[1] 명의수탁자가 신탁부동산을 임의로 처분하거나 강제수용이나 공공용지 협의취득 등을 원인으로 제3취득자 명의로 이전등기가 마쳐진 경우 명의신탁관계가 당연히 종료되는지 여부(적극)

 

[2] 명의신탁관계가 성립하기 위하여는 신탁자와 수탁자 사이의 명시적 계약 또는 묵시적 합의가 인정되어야 하는지 여부(적극)

 

【판결요지】

 

[1] 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항에 따르면 명의수탁자가 신탁부동산을 임의로 처분하거나 강제수용이나 공공용지 협의취득 등을 원인으로 제3취득자 명의로 이전등기가 마쳐진 경우, 특별한 사정이 없는 한 제3취득자는 유효하게 소유권을 취득한다. 그리고 이 경우 명의신탁관계는 당사자의 의사표시 등을 기다릴 필요 없이 당연히 종료되었다고 볼 것이지, 주택재개발정비사업으로 인해 분양받게 될 대지 또는 건축시설물에 대해서도 명의신탁관계가 그대로 존속한다고 볼 수 없다.

 

[2] 명의신탁관계는 반드시 신탁자와 수탁자 사이의 명시적 계약에 의하여만 성립하는 것이 아니라 묵시적 합의에 의하여도 성립할 수 있으나, 명시적인 계약이나 묵시적 합의가 인정되지 않는데도 명의신탁약정이 있었던 것으로 단정하거나 간주할 수는 없다.

 

2. 사안의 개요 및 쟁점

 

가. 사실관계

 

⑴ 원고는 이 사건 구 주택(연립주택)을 매수하면서 등기는 처제와 원고의 자녀들 명의로 마쳤다.

 

⑵ 재개발사업 시행으로 구 주택이 철거되고 아파트가 신축되었는데, 피고들은 사업시행자에게 구 주택을 제공하는 대신, 신축 아파트(‘이 사건 아파트’)를 분양받아 그 소유권을 취득하기로 하는 분양계약을 체결하였다.

이때 분양대금에서 구 주택의 대가 상당액이 공제되었고, 나머지 추가 부담금 등의 상당 부분은 원고가 부담하였다.

 

⑶ 원고의 처가 사망한 이후, 원고와 피고 사이의 갈등이 생겨 피고가 원고의 딸과 사위들에게 이 사건 아파트를 처분하여(수분양자 지위 양도) 그들 명의로 아파트 보존등기가 마쳐졌으나, 원고는 그 이후에도 이 사건 아파트에 계속 거주하고 있었다.

 

⑷ 원고는 주위적 청구로 피고에게 이 사건 아파트를 양도받는 대신 3,000만 원을 지급하기로 합의했으니 이에 반한 피고의 아파트 처분이 무효라고 주장하면서, 딸과 사위들을 상대로 이 사건 아파트에 관한 소유권보존등기의 말소를, 피고를 상대로 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기의 이행를 구하고, 예비적 청구로 부당이득반환을 구하고 있다.

 

⑸ 원심은 주위적 청구를 기각하고, 예비적 청구를 일부 인용하였으나, 대법원에서 원심판결 전부를 파기환송하였다.

 

나. 원심 및 대상판결의 요지(주위적 청구)

 

⑴ 원심은, 이 사건 구 주택에 대하여는 3자간 명의신탁이, 이 사건 아파트에 대하여는 계약명의신탁이 성립한다고 본 다음, 원고의 주위적 청구에 대하여는 원ㆍ피고 사이에 이 사건 아파트를 원고에게 반환하기로 하는 약정이 인정되지 않고, 설령 그러한 약정이 있었더라도 이는 부동산실명법에 따라 무효라는 이유로 원고의 주위적 청구를 기각하였다.

 

⑵ 대법원은, ‘원심이 이 사건 구주택에 관한 기존 명의신탁의 연장선상에서 피고의 수분양자 지위에 관하여도 원고와 피고 사이에 별개의 명의신탁약정이 존재하는 것으로 보아야 한다고 판단하였으나, 이 사건 아파트에 관하여 당연히 명의신탁 관계가 발생하였다거나 존재하는 것으로 볼 수 없다’는 이유로 이 사건 아파트의 소유권이나 그 처분에 관한 당사자들 사이의 합의 또는 약정 등에 대하여 심리를 다하지 아니한 것은 법리오해 또는 심리미진이 있다고 파기환송하였다.

 

다. 쟁점

 

이 사건의 쟁점은, 명의수탁자가 신탁부동산을 임의로 처분하거나 강제수용이나 공공용지 협의취득 등을 원인으로 제3취득자 명의로 이전등기가 마쳐진 경우 명의신탁관계가 당연히 종료되는지 여부(적극)이다.

 

3. 명의신탁의 유형

 

가. 양자간 등기명의신탁

 

부동산의 소유권 기타 물권자가 그 등기명의를 타인에게 신탁하기로 하는 명의신탁약정을 맺고 그 등기를 수탁자에게 이전하는 형식의 명의신탁이다.

 

나. 3자간 등기명의신탁

 

신탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결하되, 다만 수탁자와 명의신탁약정을 맺고 매도인으로부터 수탁자 앞으로 직접 이전하는 형식의 명의신탁이다.

 

다. 계약명의신탁

 

신탁자가 수탁자와 명의신탁약정을 맺고, 수탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결한 후 그 등기를 수탁자 앞으로 이전등기하는 형식의 명의신탁이다.

4. 명의신탁의 유형에 따른 법률관계

 

가. 양자간 등기명의신탁

 

⑴ 명의신탁약정은 무효이고(부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조 제1항), 그에 기한 물권변동도 무효이다.

 

⑵ 신탁자는 ① 소유권에 기한 방해배제청구로서 수탁자에게 이전등기의 말소청구(대법원 2019. 6. 20. 선고 2013다218156 전원합의체 판결) 또는 ② 진정명의회복을 원인으로 소유권이전등기청구(대법원 2002. 9. 6. 선고 2002다35157 판결)를 할 수 있다.

 

나. 3자간 등기명의신탁

 

⑴ 명의신탁약정은 무효이다(법 제4조 제1항). 수탁자 명의의 등기도 무효다(법 제4조 제2항 단서에 해당하지 않음).

 

⑵ 매도인은 ① 소유권에 기하여 수탁자에게 그 등기의 말소청구 또는 ② 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구를 할 수 있다(대법원 1999. 9. 17. 선고 99다21738 판결).

 

⑶ 매도인과 신탁자 사이의 매매계약은 유효하므로 매도인은 신탁자에게 소유권이전등기의무를, 신탁자는 매도인에게 매매대금지급의무를 부담한다.

따라서 신탁자는 매도인에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 수탁자에 대하여 소유권이전등기의 말소 또는 매도인 앞으로의 이전등기(진정명의회복을 원인으로) 청구가 가능하다(대법원 1999. 9. 17. 선고 99다21738 판결).

이러한 청구는 매매계약의 무효로 인한 원상회복청구가 아니므로 수탁자는 매도인이 신탁자에게 매매대금을 반환할 때까지 말소 또는 이전등기이행을 거부하는 내용의 동시이행항변을 할 수 없다.

 

다. 계약명의신탁

 

⑴ 2개의 약정이 존재한다.

즉, 이러한 신탁계약은 ① 수탁자가 부동산을 매수하여 이를 보관하고 있다가 신탁자의 의사에 따라 그에게 이전하여 주기로 하는 내용의 위임약정과 ② 등기명의는 수탁자 명의로 하되 내부적으로는 신탁자의 소유로 하는 명의신탁약정으로 구성된다.

명의신탁약정은 무효이고(법 제4조 제1항), 위임약정도 무효다(일부무효의 법리).

 

⑵ 매도인의 선의․악의 여부에 따른 법률관계

 

① 매도인이 선의인 경우

 

원래 매도인과 수탁자의 매매계약은 법의 적용을 받지 않는다.

매도인이 선의인 경우 수탁자로의 이전등기는 유효하다(법 제4조 제2항 단서).

수탁자는 매도인뿐만 아니라 신탁자에 대한 관계에서도 유효하게 당해 부동산을 취득한다.

신탁자는 매도인에 대하여는 아무런 관계가 없으므로 어떠한 청구도 할 수 없고 수탁자에 대하여도 위임계약 및 명의신탁약정에 터잡아 이전등기청구를 할 수 없으므로 신탁자의 수탁자에 대한 부당이득반환의 문제만 남는다(수탁자가 확정적으로 그 소유권을 취득하고 신탁자가 말소를 구할 수 없음).

 

매도인이 선의인 경우 신탁자가 수탁자에게 부당이득으로 반환하여야 할 대상이 부동산 자체인지, 아니면 매매대금인지 여부가 문제되는데, ㉠ 계약명의신탁이 부동산실명법 시행 전에 이루어졌으나 부동산실명법 시행 후에 실명전환하지 아니한 경우에는 “부동산 자체”이고(대법원 2002. 12. 26. 선고 2000다21123 판결, 대법원 2003. 5. 16. 선고 2002다71252 판결), ㉡ 부동산실명법 시행 이후에 이루어진 계약명의신탁에 있어서는 “매매대금(= 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금 및 취득세, 등록세 등 취득비용)(대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다66922판결, 대법원 2010. 10. 14. 선고 2007다90432 판결).

 

② 매도인이 악의인 경우

 

명의신탁약정은 무효이고, 수탁자 명의의 이전등기도 무효다(법 제4조 제2항 본문).

매도인은 수탁자에 대하여 매매계약의 무효로 인한 원상회복으로 또는 소유권에 기하여 소유권이전등기의 말소를 구하거나 진정명의회복을 위한 소유권이전등기를 구할 수 있고, 이 경우 공평의 관념상 매매대금의 반환과 동시이행관계에 있다.

신탁자는 수탁자에 대하여 매매대금 등의 부당이득반환청구권을 가지고 있으므로 이를 보전하기 위하여 무자력자인 수탁자를 대위하여 매도인에 대하여 매매대금 상당의 부당이득반환청구권을 행사할 수 있다.

 

라. 명의신탁자가 신탁재산을 임의처분한 명의수탁자에 대해 가지는 권리의 유형별 검토

 

⑴ 양자간 등기명의신탁

 

① 소유자는 명의신탁자이다.

② 횡령죄는 성립하지 않는다(대법원 2021. 2. 18. 선고 2016도18761 전원합의체 판결).

③ 부당이득이 성립한다.

명의수탁자의 처분 이전에는 소유권이 명의신탁자에게 있으므로 명의신탁자가 소유권에 기하여 말소등기청구 등을 할 수 있음은 별론으로 하고 명의수탁자에게 부당이득반환청구로 부동산의 반환을 청구할 수는 없으나(대법원 2014. 2. 13. 선고 2012다97864 판결 참조), 명의수탁자가 부동산을 타에 처분한 경우에는 3자간 명의신탁과 마찬가지로 부당이득의 성립을 부정할 이유가 없다.

수탁자 처분 후의 부당이득액은 처분대금 상당이다.

④ 불법행위 손해배상도 인정된다(대법원 2021. 6. 3. 선고 2016다34007 판결).

수탁자 처분 후의 손해배상액은 가액 상당이다.

 

⑵ 3자간 등기명의신탁

 

① 소유자는 매도인(명의신탁자는 이전등기청구권 보유)이다.

② 횡령죄는 성립하지 않는다(대법원 2016. 5. 19. 선고 2014도6992 전원합의체 판결),

③ 부당이득이 성립한다[◎ 대법원 2019. 7. 25. 선고 2019다203811, 203828 판결 : 3자간 등기명의신탁에서 명의수탁자가 명의신탁 부동산을 임의로 처분하거나 강제수용이나 공공용지 협의취득 등을 원인으로 제3취득자 명의로 이전등기가 마쳐진 경우, 특별한 사정이 없는 한 제3취득자는 유효하게 소유권을 취득하게 되므로(법 제4조 제3항), 그로 인하여 매도인의 명의신탁자에 대한 소유권이전등기의무는 이행불능이 되고 그 결과 명의신탁자는 명의신탁 부동산의 소유권을 이전받을 권리를 상실하는 손해를 입게 되는 반면, 명의수탁자는 명의신탁 부동산의 처분대금이나 보상금을 취득하는 이익을 얻게 되므로, 명의수탁자는 명의신탁자에게 그 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다].

수탁자 처분 후의 부당이득액은 처분대금 상당이다(대법원 2021. 9. 9. 선고 2018다284233 전원합의체 판결).

④ 불법행위 손해배상도 인정된다. 판례는 아직 없지만, 제3자 채권침해가 성립한다고 볼 수 있다.

 

⑶ 계약명의신탁

 

① 소유자는, ⓐ 매도인이 선의인 경우는 명의수탁자이고, ⓑ 매도인이 악의인 경우에는 매도인이다.

② 횡령죄는 성립하지 않는다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011도7361 판결).

③ 부당이득이 성립하되, ⓐ 실명법 후에는 매수자금이고, ⓑ 실명법 전에는 부동산 자체 또는 처분대금이다.

④ 불법행위 손해배상은 인정되지 않는다. 신탁자가 소유자가 아니기 때문이다[◎ 대법원 2001. 9. 25. 선고 2001도2722 판결 : 위와 같은 계약명의 신탁(선의)에 있어서, 수탁자는 전 소유자인 매도인뿐만 아니라 신탁자에 대한 관계에서도 유효하게 당해 부동산의 소유권을 취득하고, 그 부동산의 처분대금도 당연히 수탁자에게 귀속된다고 하는 이상 신탁자는 수탁자에 대하여 부당이득반환청구권을 행사하는 것은 별론이나 수탁부동산의 반환이나 처분대금의 반환은 물론 불법행위를 원인으로 한 손해배상청구 등도 할 수 없게 된다].

 

101) 명의수탁자의 처분 이전에는 소유권이 명의신탁자에게 있으므로 명의신탁자가 소유권에 기하여 말소등기청구 등을 할 수 있음은 별론으로 하고 명의수탁자에게 부당이득반환청구로 부동산의 반환을 청구할 수는 없으나(대법원 2014. 2. 13. 선고 2012다97864 판결 참조), 명의수탁자가 부동산을 타에 처분한 경우에는 3자간 명의신탁과 마찬가지로 부당이득의 성립을 부정할 이유가 없어 보임.

 

102) 대법원 2019. 7. 25. 선고 2019다203811, 203828 판결(3자간 등기명의신탁에서 명의수탁자가 명의신탁 부동산을 임의로 처분하거나 강제수용이나 공공용지 협의취득 등을 원인으로 제3취득자 명의로 이전등기가 마쳐진 경우, 특별한 사정이 없는 한 제3취득자는 유효하게 소유권을 취득하게 되므로(법 제4조 제3항), 그로 인하여 매도인의 명의신탁자에 대한 소유권이전등기의무는 이행불능이 되고 그 결과 명의신탁자는 명의신탁 부동산의 소유권을 이전받을 권리를 상실하는 손해를 입게 되는 반면, 명의수탁자는 명의신탁 부동산의 처분대금이나 보상금을 취득하는 이익을 얻게 되므로, 명의수탁자는 명의신탁자에게 그 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

 

103) 대법원 2001. 9. 25. 선고 2001도2722 판결 : 위와 같은 계약명의 신탁(선의)에 있어서, 수탁자는 전 소유자인 매도인뿐만 아니라 신탁자에 대한 관계에서도 유효하게 당해 부동산의 소유권을 취득하고, 그 부동산의 처분대금도 당연히 수탁자에게 귀속된다고 하는 이상 신탁자는 수탁자에 대하여 부당이득반환청구권을 행사하는 것은 별론이나 수탁부동산의 반환이나 처분대금의 반환은 물론 불법행위를 원인으로 한 손해배상청구 등도 할 수 없게 된다 할 것이다.

 

◎ 양자간 등기명의신탁에 관한 대법원 2021. 6. 3. 선고 2016다34007 판결이 나옴에 따라, 3자간 등기명의신탁에서도 명의수탁자의 임의처분이 제3자 채권침해로서 불법행위에 해당할 것이라고 분석되었는데, 예상과 같이, 대상판결(대법원 2022. 6. 9. 선고 2020다208997 판결)에서 불법행위의 성립을 긍정하였다.

 

◎ 계약명의신탁은 매도인이 선의라면 임의처분한 수탁자 자신이 소유자이므로 불법행위가 성립할 여지가 없고, 부당이득만이 문제될 것이다.

 

 

5. 공용환권

 

가. 공용환권의 개념

 

공용환권은 구도시재개발법에 의해 진행되는 재개발사업에서 관리처분계획과 분양처분을 통해 토지등소유자의 건물 또는 토지소유권을 아파트의 전유부분 및 대지사용권으로 전환해주는 권능을 지칭한다. 이런 의미의 공용환권은 ‘소유자의 의사와 무관하게 강제적으로 권리를 교환, 분합하는 것’으로 정의되고 있으며, 그 개념요소로서 ① 신구권리가 시간적으로 연속할 것, ② 소유권이 사업시행자에게 이전되는 과정이 없을 것, ③ 구권리는 환권처분에 의해 소멸할 것 등을 요소로 한다. 공용환권의 개념요소에는 신구권리의 시간적 연속이 필수적인 것이므로 사업시행자가 별도로 소유권을 취득하기 위한 조항을 마련하지 않는 것이 원칙이다.

 

나. 공용환권의 법적 효과

 

⑴ 환권처분에 의한 소유권소멸

 

㈎ 환권처분의 필수성

 

공용환권은 취득·배분방식이 수용권 등을 요구하는 것에 비해 온건한 방식으로 해석되고 있지만, 결국 사업의 종료시점으로 가면 토지소유자의 소유권을 상실시키는 권능을 필요로 한다. 사업기간 내내 존속하는 구토지소유권이 상실되지 않는 한 새로운 소유권을 창설할 수 없기 때문이다.

그러므로 공용환권에서 환권계획과 환권처분은 상당히 강력한 고권을 내포하는 처분이며, 사업의 완성에 불가결한 핵심요소이다.

 

이에 비해 취득·배분방식 사업에서는 사업시행자가 대상지의 소유권을 확보하는 일이 어려울 뿐, 소유권이 모두 확보된 이후에 진행되는 권리배분의 절차는 반드시 행정처분의 형태를 띨 필요가 없다. 권리를 배분하는 기준이 공정하게만 마련될 수 있다면 그 배분 자체가 고권적인 형태를 띨 필요가 없기 때문이다. 그래서 취득·배분방식 사업에서는 행정처분의 형식을 띠는 관리처분계획이 생략되는 예가 많은데, 구법시대 재건축이 그렇고 현행법상 공동주택방식의 주거환경개선사업도 또한 그렇다.

 

㈏ 구소유권의 소멸

 

환권방식에서는 환권처분에 의해 구소유권을 소멸시켜야 하므로 개별 조항에서 환권처분의 이러한 법적 효과를 명시적으로 선언한다. 예컨대 환지처분에 대한 도시개발법(제42조) 등은 구소유권을 소멸시킨다는 문구를 명시적으로 두고 있다. 이에 비해 도시정비법은 이전고시(분양처분)의 법적 효과로 구소유권의 소멸을 거론하지 않고 있다(도시정비법 제54조, 제55조).

 

공용환권의 사업에서는 환권처분에 의해 구소유권이 모두 소멸하기 때문에 사업시행자에게 반대하는 자들을 배제하기 위해 수용권을 부여하는 것은 불필요하다. 만약 정비사업이 환권방식이라 해석한다면 이전고시에 의해 반대하는 토지등소유자의 소유권이 소멸되므로 그 이전단계에서 수용권을 발동하거나 매도청구소송을 허용해야 할 이유가 없다. 특히 관리처분계획에 의해 사용수익권이 정지되는 현행법 하에서는 사용권을 확보하기 위해 수용한다는 것을 상상하기 어렵다.

 

㈐ 환권처분으로 인한 보상금

 

① 환권처분에 의해 환지가 부여되는 자들에 대해서는 통상 구소유권을 새로운 환지의 소유권으로 변환해주는 것이므로 보상의 문제가 부수적인 것이고, 이는 보상이라기보다는 과부족분에 대한 금전적 정산이라는 성격이 강하다. 그러나 환권처분에 의해 소유권을 상실할 뿐 환지를 받지 못하는 자들에 대해서는 환권처분이 수용의 실질을 갖게 된다. 그러므로 이에 대한 보상금을 배려하는 것은 헌법상 수용과 보상의 일반원칙에 따라 반드시 필요하다. 이런 점을 고려해서 도시개발법은 청산금을 환지처분시 결정하도록 하고 있다(동법 제41조 제2항).

 

② 도시정비법은 이전고시가 소유권을 소멸시키는 것이라는 인식이 없으므로 이를 전제로 한 보상금조항이 마련되어 있지 않다. 도시정비법상 청산금조항은 아파트를 분양받은 자들에 국한해 설계되어 있다는 점에서 과부족분의 정산에 가깝고, 보상금조항이라 보기 어렵다(동법 제57조).

 

나. 신구권리의 시간적 연속

 

① 공용환권은 신구권리가 환권처분에 의해 바로 연결되어 변동되는 것이므로 시간적으로 신구권리가 연속된다는 특징을 지닌다. 신구권리의 연속은 중간에 제3자에 의한 소유권취득 등의 절차가 없다는 것을 뜻하며 여기에서 말하는 제3자에는 사업시행자도 포함된다. 도시개발법은 환지계획에서 정하여진 환지를 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보도록 규정해서(제42조 제1항) 이를 확인하고 있다.

 

② 환권처분에 의해 신구권리가 변환된다는 의미는 그 이전단계까지 구권리가 소멸하지 않는다는 것을 의미한다. 그러므로 사업의 기간 내내 사업시행자에게는 소유권이 보유되지 않는 것이 원칙이며, 다만 체비지 등은 환권처분에 의해 새롭게 권리가 창설되어 사업시행자에게 처음으로 소유권이 귀속된다.

 

다. 공용환권에 대한 판례의 태도

 

⑴ 도시개발법상 환지처분이 있게 되면 그 효과로 환지는 환지처분이 공고된 다음날부터 종전 토지로 보게 된다(도시개발법 제42조 제1항). 이에 따라 종전 토지의 소유자는 환지등기가 없어도 그날부터 종전 토지에 대한 소유권을 상실함과 동시에 새로 부여된 환지의 소유권을 취득한다(대법원 1983. 12. 27. 선고 81다1039 판결). 그리고 종전 토지에 존속하던 권리관계는 동일성을 유지한 채 환지로 이행된다(대법원 1985. 2. 8. 선고 84다343, 84다카1403 판결). 이처럼 일정한 지역 안에서 토지의 이용가치를 증진하기 위해 토지의 소유권 기타의 권리를 권리자의 의사와 관계없이 강제적으로 교환·분합하는 것을 강학상 공용환지라고 한다.

 

⑵ 그런데 도시재개발법에서도 재개발사업 시행으로 새로 조성된 대지 또는 건축물을 분양받은 사람은 분양처분 고시가 있은 다음 날 그 부동산의 소유권을 취득하고, 종전 부동산에 설정된 지상권 등은 분양받은 새로운 부동산에 설정된 것으로 보며, 새로 취득한 부동산을 환지로 본다는 규정을 두고 있었다(도시재개발법 제39조).

 

그리하여 분양처분이 있는 경우 환지처분과 마찬가지로 종전 부동산에 관한 소유권 등의 권리가 동일성을 유지한 채 새로운 부동산으로 강제적으로 변환된다는 점에서 공용환지와 같은 물적 공용부담에 해당하나, 다만 토지 사이에서 권리를 변환시키는 환지처분과는 달리 토지 또는 건축물 사이에서 권리가 변환된다는 점에서 공용환지와 구별하여 공용환권이라고 부르는 것이 판례의 입장이었다(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다10570판결, 2009. 6. 23. 선고 2008다1132 판결). 즉 공용환권은 변환되는 권리가 토지에 한정되지 않고, 또 새로 취득하는 권리의 대상이 종전 권리의 그것과 동질적이지 않다는 점에서 공용환지와 구별되는 것이다.

 

⑶ 도시정비법은 이전고시에 관하여 도시재개발법에서와 같은 규정을 두고 있기 때문에 분양처분과 마찬가지로 공용환권으로 이해하는 것이 일반적이다. 대법원도 이전고시의 법적 성격이 도시재개발법상의 분양처분과 본질적으로 다르지 않다고 판시한 점에서 같은 입장인 것으로 보인다(대법원 2012. 3. 22. 선고 2011두6400 전원합의체 판결).

 

⑷ 도시정비법은 이전고시가 있게 되면 새로 조성된 대지 또는 건축물 중 토지등소유자에게 분양되는 부동산은 도시개발법 제40조의 규정에 의하여 행하여진 환지로 보고, 정관등에서 정하는 목적을 위해 정한 보류지와 일반에게 분양되는 부동산은 도시개발법 제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다는 규정을 두고 있다(도시정비법 제55조 제2항).

이처럼 도시정비법상 이전고시에 의해서도 새로 조성된 부동산은 환지나 체비지 등으로 간주되므로 토지등소유자(조합원)는 종전 부동산에 대한 소유권을 상실하고 분양받은 새로운 부동산의 소유권을 취득하며 종전 부동산에 있던 권리가 동일성을 유지한 채 새로운 부동산으로 이전되고, 한편 보류지나 일반 분양분에 상응하는 종전 부동산에 대한 권리는 소멸한다고 보아야 한다. 이전고시를 이와 같은 의미에서 공용환권으로 이해하는 한, 판례의 입장은 타당하다.

 

6. 재건축사업에 따라 멸실된 부동산과 신축된 부동산의 동일성 여부

 

⑴ 도시 및 주거환경정비법상의 관리처분계획 인가와 이에 따른 이전고시 등의 절차에 따라 신 주택이나 대지를 분양한 경우, 구 주택이나 대지에 관한 권리가 신 주택이나 대지에 관한 권리로 교환·변경되어 공용환권된 것으로 볼 수 있어 동일성이 인정된다.

 

⑵ 도시 및 주거환경정비법상 이전고시는 도시재개발법상의 분양처분과 사실상 같고, 도시재개발법상의 분양처분은 토지구획정리사업법 혹은 도시재개발법상의 환지처분과 유사한 것이므로, 결국 이전고시의 법적 성격과 효력은 분양처분이나 환지처분과 같다.

 

7. 공용환권과 건물의 동일성 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.1033-1066 참조]

 

가. ‘공용환권’이 인정된다면 구 건물과 신 건물 사이의 동일성이 그대로 유지되므로, 이 경우는 명의신탁관계 역시 그대로 유지된다고 볼 수 있다.

◎ 대법원 2020. 9. 3. 선고 2019다272343 판결 : 재건축조합이 재건축사업을 하면서 구 주택건설촉진법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제44조의3 제5항에 따라 준용되는 구 도시재개발법(2002. 12. 30. 법률 제6852호「도시 및 주거환경정비법」부칙 제2조로 폐지, 이하 같다) 제33조부터 제45조까지 정한 관리처분계획 인가와 이에 따른 분양처분의 고시 등의 절차 또는「도시 및 주거환경정비법」상의 관리처분계획 인가와 이에 따른 이전고시 등의 절차를 밟았는지 여부에 따라 공용환권(공용환권) 여부가 달라진다. 재건축조합이 이러한 절차를 거쳐 신 주택이나 대지를 조합원에게 분양한 경우 구 주택이나 대지에 관한 권리가 권리자의 의사와 관계없이 신 주택이나 대지에 관한 권리로 강제적으로 교환·변경되어 공용환권된 것으로 볼 수 있다. 그러나 이러한 절차를 거치지 않은 채 조합원에게 신 주택이나 대지가 분양된 경우 해당 조합원은 조합규약이나 분양계약에 따라 구 주택이나 대지와는 다른 신 주택이나 대지에 관한 소유권을 취득한 것에 불과할 뿐이고 구 주택이나 대지에 관한 소유권이 신 주택이나 대지에 관한 소유권으로 강제적으로 교환·변경되어 공용환권된 것으로 볼 수는 없으므로 양자 간에 그 동일성이 유지된다고 할 수 없다(대법원 2009. 6. 23. 선고 2008다1132 판결 참조). … 따라서 이 사건 구 아파트에 관한 소유권이 이 사건 아파트에 관한 소유권으로 강제적으로 교환·변경되어 공용환권된 것으로 볼 수는 없으므로 양자 간에 그 동일성이 유지된다고 할 수 없다].

 

나. 위 판례의 사안에서 구 도시재개발법 등에서 정한 관리처분계획 인가의 절차를 거치지 않아 공용환권이 인정되지 않았는데, 대상판결의 사안에서도 그러한 절차 없이 새로 분양계약을 체결하였던 것으로 보인다.