【민사(건설소송)】《‘아파트하자소송’ 관련한 주요 대법원판례 – 손해배상을 청구의 범위 및 근거규정, 하자담보추급권의 귀속, 시공자의 하자담보책임 또는 손해배상책임, 하자판단기..

【민사(건설소송)】《‘아파트하자소송’ 관련한 주요 대법원판례 – 손해배상을 청구의 범위 및 근거규정, 하자담보추급권의 귀속, 시공자의 하자담보책임 또는 손해배상책임, 하자판단기준, 하자보수기간, 사용검사 이후에 발생한 하자, 개별 항목별 하자 여부 및 하자보수비 판단, 중요하지 않은 하자, 책임감경, 구분소유자들의 손해배상청구권, 입주자대표회의의 하자보수이행청구권 및 보증금지급청구권, 하자담보추급권 또는 하자보수청구권의 포기, 소멸시효, 제척기간, 지연손해금》

 

◈ ‘아파트하자소송’ 관련한 주요 대법원판례 – 손해배상을 청구의 범위 및 근거규정, 하자담보추급권의 귀속, 시공자의 하자담보책임 또는 손해배상책임, 하자판단기준, 하자보수기간, 사용검사 이후에 발생한 하자, 개별 항목별 하자 여부 및 하자보수비 판단, 중요하지 않은 하자, 책임감경, 구분소유자들의 손해배상청구권, 입주자대표회의의 하자보수이행청구권 및 보증금지급청구권, 하자담보추급권 또는 하자보수청구권의 포기, 소멸시효, 제척기간, 지연손해금

 

1. 분양자를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있는 하자의 범위 및 그 근거규정

 

○ 2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정된 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 (이하 ‘개정 집합건물법’이라 하고, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 ‘집합건 물법’이라 함) 제9조 및 부칙 제6조 단서와 2005. 5. 26. 법률 제7520호로 개정된 주택법(이하 ‘개정 주택법’이라 함) 제46조의 규정 등을 종합하면, 개정 주택법 제46 조에 따라 주택법 시행령에서 규정한 하자가 공동주택의 사용검사일 또는 사용승인 일(이하 ‘사용검사일’이라고만 함)부터 주택법 시행령이 정하는 담보책임기간 안에 발생한 경우에는 개정 집합건물법 제9조에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있고, 또한 개정 주택법 제46조에서 규정하지 아니한 사용검사일 전에 이미 발생한 하자나 오시공‧미시공 등에 대하여는 위 담보책임기간의 제한 없이 개 정 집합건물법 제9조에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있음(대법원 2014. 11. 13. 선고 2012다9676 판결 등).

 

○ 개정 집합건물법 부칙 제6조 단서는 개정 주택법과 개정 집합건물법이 시행된 2005. 5. 26. 이후에 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택에 관하여만 적용된다고 보아야 할 것이므로, 그 전에 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택의 하자 보수 및 담보책임에 관하여는 개정 집합건물법 부칙 제6조 단서에도 불구하고 여전히 종전의 규정이 적용됨.

구 집합건물법(2003. 7. 18. 법률 제6925호로 개정되기 전의 것, 달리 표기한 경우 외에는 이하 같음)에 의한 하자담보책임은 완성된 목적물이나 완성 전의 성취된 부분에 하자가 있으면 인정되는 것이고, 그 책임이 성립하기 위하여 반드시 그 원인인 하자가 구 주택법령에서 정하는 하자보수책임기간 내에 발생하여야 하는 것은 아님(대법원 2013. 4. 11. 선고 2008다719 판결 등).

 

○ 2005. 5. 26. 전에 사용검사 또는 사용승인을 받은 후 임대에서 분양으로 전환 된 임대아파트의 경우에도 구 집합건물법(2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항 및 이에 의하여 준용되는 민법 제671조 제1항 단서가 적용된다고 봄이 상당함(대법원 2012. 5. 10. 선고 2011다66610 판결).

 

2. 집합건물법에 의한 하자담보추급권의 귀속

 

○ 구 집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건 물 구분소유자에게 귀속하는 것이고, 비록 구 주택건설촉진법(1999. 2. 8. 법률 제 5908호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 같음) 제38조 및 구 공동주택관리령(1998. 12. 31. 대통령령 제16069호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 같음) 제16조가 구 주택건설촉진법 소정의 입주자대표회의에게 공동주택의 사업주체에 대한 하자보수청구권을 부여하고 있으나, 이는 행정적인 차원에서 공동주택 하자보수의 절차‧방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정하는 데 그 취지가 있을 뿐, 입주자대표회의에게 하자보수청구권 외에 하자담보추급권까지 부여하는 것이라고 볼 수는 없음(대법원 2013. 3. 14. 선고 2010다52089, 2010다52096 판결 등).

 

○ 집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권은 집합건물의 수분양자가 집합건물 을 양도한 경우 현재의 집합건물의 구분소유자에게 귀속한다고 보는 것이 원칙이지 만, 한편 집합건물 양도 당시 양도인이 하자담보추급권을 행사하기 위하여 이를 유보하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 그와 달리 보아야 함(대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다9539 판결 등).

 

3. 시공자가 집합건물법에 의한 하자담보책임 또는 건설산업기본법에 의한 손해배상책임을 부담하는지

 

○ 구 집합건물법 제9조는 집합건물 ‘분양자’의 하자담보책임에 관하여 규정하고 있을 뿐이므로, 집합건물의 시공자는 그가 분양계약에도 참여하여 분양대상인 구분 건물에 대하여 분양에 따른 소유권이전의무를 부담하는 분양계약의 일방 당사자로 해석된다는 등의 특별한 사정이 없는 한 구 집합건물법 제9조에 의한 하자담보책임을 부담하는 것으로 볼 수 없음(대법원 2014. 3. 27. 선고 2013다30424 판결 등).

 

○ 건설산업기본법 제44조 제1항은 “건설업자가 고의 또는 과실로 건설공사의 시 공을 조잡하게 하여 타인에게 손해를 가한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.”고 규정하고 있고, 여기에서 말하는 ‘시공을 조잡하게’ 한다는 것은 ‘건축법 등 각종 법령‧설계도서‧건설관행‧건설업자로서의 일반 상식 등에 반하여 공사를 시공함으로써 건축물 자체 또는 그 건설공사의 안전성을 훼손하거나 다른 사람의 신체나 재산에 위험을 초래하는 것을 뜻하는 것임(대법원 2013. 12. 26. 선고 2012다115816 판결 등).

 

4. 하자 여부 판단기준

 

○ 아파트 분양계약에서의 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임은 분양된 아파트가 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 하거나 주택법상의 주택건설기준 등 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정되고, 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 아파트가 설계도대로 건축되었는지 여부, 주택 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 함.

그런데 ① 사업승인도면은 사업주체가 주택건설사업계획의 승인을 받기 위하여 사업계획승인권자에게 제출하는 기본설계도서에 불과하고 대외적으로 공시되는 것이 아니어서 별도의 약정이 없는 한 사업주체와 수분양자 사이에 사업승인도면을 기준으로 분양계약이 체결되었다고 보기 어려운 점, ② 실제 건축과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공 현장의 여건을 감안하여 공사 항목 간의 대체시공이나 가감 시공 등 설계변경이 빈번하게 이루어지고 있는 점, ③ 이러한 설계변경의 경우 원칙적으로 사업주체는 주택 관련 법령에 따라 사업계획승인권자로부터 사업계획의 변경승인을 받아야 하고, 경미한 설계변경에 해당하는 경우에는 사업계획승인권자에 대한 통보절차를 거치도록 하고 있는 점, ④ 이처럼 설계변경이 이루어지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종설계도서에 의하여 사용검사를 받게 되는 점, ⑤ 사용검사 이후의 하자보수는 준공도면을 기준으로 실시하게 되는 점, ⑥ 아파트 분양 계약서에 통상적으로 목적물의 설계변경 등에 관한 조항을 두고 있고, 주택 관련 법령이 이러한 설계변경절차를 예정하고 있어 아파트 분양계약에서의 수분양자는 당해 아파트가 사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경이 이루어진 최종설계도서에 따라 하자 없이 시공될 것을 신뢰하고 분양계약을 체결하고, 사업 주체도 이를 계약의 전제로 삼아 분양계약을 체결하였다고 볼 수 있는 점 등을 종합하여 보면, 사업주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재 된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생하였는지 여부는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다고 할 것임.

따라서 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없음(대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결 등).

 

○ 설계변경의 위법 여부가 다투어진 사안에서 원심이 “원고 주장과 같이 이 사건 아파트의 사업승인도면이 적법한 절차를 거치지 아니하고 사업계획변경승인도면 및 준공도면으로 변경되었다는 사실을 인정할 만한 증거도 없다”거나 “원고 주장과 같이 관련 규정을 위반하여 설계변경이 이루어졌다고 인정할 자료가 부족”하다고 판단한 데 대하여 대법원이 이를 수긍한 사례들이 있음(대법원 2014. 10. 30. 선고 2012다87133 판결, 대법원 2015. 1. 29. 선고 2014다211947 판결).

 

○ 선시공‧후분양의 방식으로 분양되거나, 당초 선분양‧후시공의 방식으로 분양 하기로 계획되었으나 계획과 달리 준공 전에 분양이 이루어지지 아니하여 준공 후에 분양이 되는 아파트 등의 경우에는 수분양자는 실제로 완공된 아파트 등의 외형‧재질 등에 관한 시공 상태를 직접 확인하고 분양계약 체결 여부를 결정할 수 있어 완공된 아파트 등 그 자체가 분양계약의 목적물로 된다고 봄이 상당함.

따라서 비록 준공 전에 분양안내서 등을 통해 분양광고를 하거나 견본주택 등을 설치한 적이 있고, 그러한 광고내용과 달리 아파트 등이 시공되었다고 하더라도, 완공된 아파트 등의 현황과 달리 분양광고 등에만 표현되어 있는 아파트 등의 외형‧재질 등에 관한 사항은 분양계약 시에 아파트 등의 현황과는 별도로 다시 시공해 주기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 보기는 어렵다고 할 것임.

그리고 선분양‧후시공의 방식으로 분양하기로 한 아파트 등의 단지 중 일부는 준공 전에, 일부는 준공 후에 분양된 경우에는 각 수분양자마다 분양계약 체결의 시기 및 아파트 등의 외형‧재질 등에 관한 구체적 거래조건이 분양계약에 편입되었다고 볼 수 있는 사정이 있는지 여부 등을 개별적으로 살펴 분양회사와 각 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었는지 여부를 판단하여야 함(대법원 2014. 11. 13. 선고 2012다29601 판결).

 

5. 내력구조부에 발생한 중대한 하자가 아닌 하자의 하자보수기간

 

구 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것) 제46조 제1항, 제3항, 제4항, 구 주택법 시행령(2007. 3. 16. 대통령령 제19935호로 개정되기 전의 것) 제 59조 제1항, 제62조 제1항, 제3항, 제106조 제1항 제2호, 별표 6, 7의 규정 형식‧내용과 체계 및 목적, 건설산업 전반에 관한 기본법인 건설산업기본법과 그 시행령에서 정한 대형공공성 건축물의 기둥 및 내력벽, 그 외의 구조상 주요부분의 책임기간에 관한 규정 내용과의 균형, 전체 주택법의 입법취지 등을 종합하여 보면, 공동 주택의 내력구조부에 발생한 중대한 하자가 아닌 하자의 하자보수기간 역시 중대한 하자의 경우와 마찬가지로 기둥, 내력벽에 관하여는 10년, 보‧바닥‧지붕에 관하여는 5년이라고 봄이 타당함(대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다46507 판결 등).

 

5. 하자보수보증계약의 약관상 보증대상이 되는 ‘사용검사 이후에 발생한 하자’의 의미

 

○ 미시공이나 변경시공으로 인하여 건축물 자체에 균열 등이 발생할 가능성이 내재되어 있었다고 할지라도 그 자체만으로 보증대상이 되는 하자가 사용검사 이전에 발생한 것이라고 볼 것은 아니라 할 것이며, 그와 같은 균열 등이 실제로 나타나서 기능상‧미관상 또는 안전상 지장을 초래하게 되었을 때 하자가 발생하였다고 보아야 할 것임. 사용검사 이전에 나타난 균열 등은 그 상태가 사용검사 이후까지 지속되어 주택의 기능상·미관상 또는 안전상 지장을 초래한다 할지라도 이는 위의 무하자보수보증계약의 보증대상이 되지 못한다 할 것임(대법원 2006. 5. 25. 선고 2005다77848 판결 등).

 

○ 원심이 ① 전유부분 세대 욕실 및 발코니에 시공된 타일과 현관 바닥 및 벽면 대리석 등의 균열, 파손, 들뜸 부분, ② 공용부분 지하주차장 트렌치의 구배불량으로 인한 물고임과 마감불량으로 인한 요철발생, 마감재 박리 부분, ③ PIT층 바닥 물고임 부분, ④ 아파트 옥상층 바닥 구배불량으로 인한 물고임과 바닥방수 결함으로 인한 옥상세대 누수 부분, ⑤ 단지내 측구에 발생한 균열, 침하와 시공불량에 의한 재료분리 부분, ⑥ 단지내 포장의 침하와 시공불량에 의한 패임, 요철 부분, ⑦ 단지 내 조경수 교목의 뿌리 고무밴드 및 철선이 미제거된 상태로 식재된 부분의 각 하자가 사용검사 전 하자에 해당하지 않는다고 판단한 데 대하여 이를 수긍한 대법원 판결이 있음(대법원 2014. 10. 27. 선고 2014다215697 판결).

 

6. 개별 항목별 하자 여부 및 하자보수비 판단

 

- 폭 0.3㎜ 미만의 균열도 하자에 해당한다고 본 사례(대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다48384 판결, 대법원 2014. 10. 27. 선고 2014다215697 판결)

- ‘싱크대 하부 및 벽체 마감 미시공’ 부분을 하자로 인정하지 아니한 사례(대법원 2014. 10. 30. 선고 2012다87133 판결)

- 싱크대 하부를 일부 비닐장판으로 마감하였다고 하여 하자로 볼 수 없다고 한 사례(대법원 2014. 11. 13. 선고 2014다27234 판결)

- 싱크대 하부에 마감재가 시공되지 아니한 하자에 관하여 에폭시 페인트 1회 시공비용을 그 하자보수비로 산정함이 상당하다고 판단한 사례(대법원 2015. 1. 29. 선고 2014다211947 판결)

- 균열 보수 후 전체도장이 아니라 부분도장을 하는 것으로 보수비를 산정한 사례가 있음(대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다48384 판결).

 

7. 하자가 중요하지 않으면서 보수에 과다한 비용을 요하는 경우, 하자의 보수나 그에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있는지

 

○ 하자가 중요하지 아니하면서 동시에 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 하자의 보수나 하자의 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수는 없고 하자로 인하여 입은 손해의 배상만을 청구할 수 있으며, 이러한 경우 하자로 인하여 입은 통상의 손해는 특별한 사정이 없는 한 도급인이 하자 없이 시공하였을 경우의 목적물의 교환 가치와 하자가 있는 현재의 상태대로의 교환가치와의 차액이 되고, 교환가치의 차액을 산출하기가 현실적으로 불가능한 경우의 통상의 손해는 하자 없이 시공하였을 경우의 시공비용과 하자 있는 상태대로의 시공비용의 차액이라고 봄이 상당함(대법원 2009. 6. 25. 선고 2008다18932 판결 등).

 

○ 욕실 하부 턱 높이 불량, 타일의 들뜸이나 균열 및 파손, 보조주방 싱크대 상부장 문 변색이 ‘하자가 중요하지 아니한데 그 보수에 과다한 비용을 요하는 경우’에 해당하지 않는다고 본 사례가 있음(대법원 2013. 7. 12. 선고 2013다21673 판결).

 

8. 책임감경

 

법원이 손해배상책임을 인정하면서 제반 사정을 참작하여 손해분담의 공평이라는 손해배상제도의 이념에 비추어 그 손해배상액을 제한하는 경우, 그 책임감경사유에 관한 사실인정이나 그 비율을 정하는 것은 그것이 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리하다고 인정되지 않는 한 사실심의 전권사항에 속함(대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다48384 판결 등).

 

9. 집합건물법에 의한 구분소유자들의 손해배상청구권과 주택법령에 의한 입주자 대표회의의 하자보수이행청구권 및 보증금지급청구권 사이의 관계

 

○ 집합건물법에 의하여 하자담보추급권으로 인정되는 손해배상청구권은 특별한 사정이 없는 한 구분소유자에게 귀속되는 것으로 입주자대표회의에는 권리가 없고, 구 주택건설촉진법 및 구 공동주택관리령에 의하여 입주자대표회의가 가지는 권리는 사업주체에 대하여 하자보수의 이행을 청구할 수 있는 권리일 뿐이고 그에 갈음한 손해배상을 청구할 권리는 인정되지 않음.

또한 입주자대표회의가 주택법령에 근거하여 건설공제조합에 대하여 가지는 보증금청구권은 사업주체의 하자보수의무를 주채무로 한 보증채무의 성격을 가지는 것일 뿐 집합건물법에 의한 구분소유자들의 손해배상청구권과는 무관한 것임.

다시 말해 집합건물법에 의한 구분소유자들의 손해배상청구권과 주택법령에 의한 입주자대표회의의 하자보수이행청구권 및 보증금지급청구권은 인정 근거와 권리관계의 당사자 및 책임내용 등이 서로 다른 별개의 책임임(대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다48384 판결 등).

 

○ 입주자대표회의에 대한 건설공제조합의 보증금지급채무는 사업주체의 하자보수이행의무에 대한 보증채무일 뿐이고 입주자대표회의에 대한 사업주체의 손해배상 채무가 주채무인 것은 아니므로, 입주자대표회의가 사업주체에 대하여 주장하는 손해배상청구권과 건설공제조합에 대하여 주장하는 보증금지급청구권 사이에도 법률상의 직접적인 연계관계는 없음(대법원 2012. 9. 13. 선고 2009다23160 판결, 대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다48384 판결).

이들 책임은 그 대상인 하자가 일부 겹치는 것이고 그렇게 겹치는 범위 내에서는 결과적으로 동일한 하자의 보수를 위하여 존재하는 것이므로, 향후 원고들이 그중 어느 한 권리를 행사하여 하자보수에 갈음한 보수비용 상당이 지급되면 그 금원이 지급된 하자와 관련된 한도 내에서 다른 권리도 소멸하는 관계에 있지만, 이는 의무 이행 단계에서의 조정에 관한 문제일 뿐, 의무의 존부를 선언하는 판결 단계에서 상호 배척 관계로 볼 것은 아님(위 대법원 2009다23160 판결).

 

○ 구분소유자가 구 집합건물법 제9조 제1항, 민법 제667조에 의하여 집합건물을 건축하여 분양한 자에 대하여 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권이 제척기간의 도과로 소멸하더라도, 입주자대표회의가 구 주택건설촉진법 제38조 제14항, 구 공동주택관리령 제16조 제2항에 의하여 사업주체에 대하여 가지는 하자보수청구권이나 구 건설공제조합법(1996. 12. 30. 법률 제5230호로 폐지되기 전의 것) 제39조 제1항에 의하여 사업주체의 하자보수비용 지급채무를 보증한 건설공제조합에 대하여 가지는 하자보수보증채권이 그에 따라 소멸한다고 볼 수 없음(대법원 2013. 3. 14. 선고 2010다52089, 2010다52096 판결 등).

 

10. 수급인의 도급인에 대한 하자보수를 갈음한 손해배상채무와 하자보수보증회사의 입주자대표회의에 대한 하자보수보증금지급채무 사이의 관계

 

입주자대표회의가 구 주택법(2008. 3. 21 법률 제8974호로 개정되기 전의 것) 및 구 주택법 시행령(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정되기 전의 것)에 근거하여 하자보수보증회사에 대하여 가지는 하자보수보증금청구권과 도급인이 구 건설산업 기본법(2011. 5. 24. 법률 제10719호로 개정되기 전의 것) 제28조 제1항 및 민법 제 667조 등에 근거하여 수급인에 대하여 가지는 하자담보추급권은 그 인정 근거와 권리관계의 당사자 및 책임내용 등이 서로 다른 별개의 권리임.

따라서 입주자대표회의가 구분소유자들로부터 집합건물법에 의하여 인정되는 분양자에 대한 하자보수를 갈음한 손해배상청구권을 양수한 후 집합건물법상 분양자인 도급인을 대위하여 수급인인 시공회사에 대하여 하자담보책임으로서의 하자보수를 갈음한 손해배상을 청구함과 아울러 하자보수보증계약에 따른 보증채권자로서 직접 하자보수보증회사에 대하여 하자보수보증금을 청구하는 경우라도, 수급인의 도급인에 대한 하자보수를 갈음한 손해배상채무와 하자보수보증회사의 입주자대표회의에 대한 하자보수보증금지급채무가 부진정연대채무 관계에 있다고 볼 수 없음.

다만 수급인의 도급인에 대한 하자보수를 갈음한 손해배상채무와 하자보수보증회사가 입주자대표회의에 대한 하자보수보증금지급채무는 그 대상인 하자가 일부 겹칠 수 있고 그렇게 겹치는 범위 내에서는 결과적으로 동일한 하자의 보수를 위하여 존재하고 있으므로, 향후 입주자대표회의가 도급인을 대위한 하자보수를 갈음한 손해배상청구소송 및 하자보수보증회사에 대한 하자보수보증금청구 소송에서 모두 승소판결을 받은 다음, 입주자대표회의가 그중 어느 한 권리를 행사하여 하자에 관한 보수비용 상당 금원을 현실적으로 수령하여 그 금원이 지급된 하자와 관련된 범위 내에서 하자보수의 목적을 달성하게 되면 다른 권리가 소멸된다고 할 수 있으나, 도급인의 수급인에 대한 하자보수를 갈음한 손해배상채권이 수급인의 도급인에 대한 채권으로 상계된 경우에 그 사정만으로는 입주자대표회의가 구 주택법령에 근거하여 가지는 하자보수에 관한 권리의 목적이 달성되었다고 볼 수 없으므로 입주자대표회의가 하자보수보증회사에 대하여 가지는 하자보수보증금청구권에는 아무런 영향이 없음(대법원 2015. 3. 20. 선고 2012다107662 판결).

 

11. 집합건물법에 의한 하자담보추급권 또는 주택법령에 의한 하자보수청구권의 포기

 

○ 집합건물법에 의한 하자담보추급권은 원칙적으로 집합건물의 구분소유자에게 귀속하는 것이므로, 입주자대표회의는 구분소유자로부터 그 처분권한을 위임받았다는 등의 특별한 사정이 없는 한 타인의 권리인 구분소유자의 위 하자담보추급권을 유효하게 포기할 수 없음(대법원 2013. 4. 11. 선고 2008다719 판결 등).

 

○ 구 주택건설촉진법 및 구 공동주택관리령의 규정에 의하여 구성한 공동주택의 입주자대표회의는 법인 아닌 사단으로 보아야 하므로 입주자대표회의가 사업주체에 대하여 가지는 하자보수청구권은 입주자대표회의 구성원들의 준총유에 속하는 재산권이라고 할 것임.

따라서 입주자대표회의가 사업주체에 대한 하자보수청구권을 관리‧처분하려면 입주자대표회의의 정관 기타 규약에 따르거나 그러한 규약이 없는 경우에는 민법 제275조의 규정에 따라 입주자대표회의 구성원 총회의 결의에 의하여야 함(대법원 2013. 3. 14. 선고 2010다52089, 2010다52096 판결 등).

 

12. 소멸시효

 

○ 집합건물법 제9조에 의한 하자담보책임은 부실하게 건축된 집합건물의 수분양자인 구분소유자나 현재의 구분소유자를 두텁게 보호하기 위하여 법이 특별히 인정한 책임으로서 이에 따른 하자담보추급권에 대해서는 민법 제162조 제1항에 의하여 10년의 소멸시효기간이 적용되고, 그 소멸시효기간은 민법 제166조 제1항에 따라 그 권리를 행사할 수 있는 때인 각 하자가 발생한 시점부터 진행하는 것이 원칙임.

다만 그 하자가 집합건물의 인도 당시부터 이미 존재하는 경우 이와 관련한 하자담보추급권의 소멸시효기간은 집합건물의 수분양자인 구분소유자들이 해당 세대를 인도받은 날부터 진행한다고 봄이 상당함(대법원 2013. 4. 11. 선고 2008다719 판결 등).

 

○ 입주자대표회의가 분양자를 대위하여 시공사를 상대로 하자로 인한 손해배상을 청구한 사안에서, 시공사가 하자보수계획을 입주자대표회의에 통보한 것을 하자로 인한 손해배상채권의 소멸시효 중단사유로 본 사례가 있음(대법원 2013. 7. 12. 선고 2013다21673 판결).

 

13. 제척기간

 

○ 구 집합건물법 제9조에 의하여 준용되는 민법 제670조와 제671조의 하자담보 책임기간은 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간인 제척기간에 해당하고, 아파트와 같은 콘크리트 구조물에 대해서는 민법 제671조 제1항 단서가 적용되어 그 하자담보책임기간은 인도 후 10년임(대법원 2013. 7. 12. 선고 2013다21673 판결 등).

 

○ 임대 후 분양전환된 집합건물의 경우에도 분양전환 시점이 아닌 임대에 의하여 아파트를 인도받은 시점부터 하자담보책임의 제척기간이 진행한다고 할 것임(대법원 2012. 5. 10. 선고 2011다66610 판결).

 

○ 구 집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권은 하자보수를 청구하거나 그에 갈음하여 또는 그와 함께 손해배상을 청구할 수 있는 권리이므로, 제척기간 내에 직접 위 손해배상청구권이 행사된 경우뿐만 아니라 그 하자보수청구권이 행사된 경우에도 본조의 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권의 제척기간은 준수된 것으로 볼 수 있으나, 입주자대표회의가 자신의 이름으로 사업주체에 대하여 하자보수청구를 한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 입주자대표회의가 자신의 권리를 행사한 것으로 보아야지, 이를 입주자대표회의가 구분소유자들을 대신하여 하자보수를 청구하였다거나 구분소유자들이 그들의 하자보수청구권을 입주자대표회의를 통하여 행사하였다고 볼 수 없음(대법원 2013. 3. 14. 선고 2010다52089, 2010다52096 판결 등).

 

○ 입주자대표회의가 분양자를 대위하여 시공사를 상대로 하자로 인한 손해배상을 청구하는 경우, 건설산업기본법 제28조 제1항에 규정된 하자담보책임기간이 제척기간인지, 하자발생기간인지에 관하여

- ｢도급인이 구 건설업법(1996. 12. 30. 법률 제5230호로 건설산업기본법으로 전부개정되기 전의 것) 제21조의2 [제21조의2 (수급인의 하자담보책임) ① 수급인은 발주자에 대하여 건설공사의 목적물이 벽돌쌓기식구조·철근콘크리트구조·철골구조·철골철근콘크리트구조 기타 이와 유사한 구조로 된 것인 경우에는 건설공사의 완공일부터 10년의 범위내에서, 기타 구조로 된 것인 경우에는 건설공사의 완공일부터 5년의 범위내에서 공사의 종류별로 대통령령이 정하는 기간이내에 발생한 하자에 대하여 담보책임이 있다. ③ 건설공사에 관한 하자담보의 책임기간에 관하여 다른 법령(민법 제670조 및 동법 제671조를 제외한다)에 특별한 규정이 있거나 도급계약에서 따로 정한 경우에는 그 법령이나 도급계약이 정한 바에 따른다] 제3항에 의하여 준공검사를 마친 날로부터 도급계약에서 약정한 하자담보책임기간 내에 그 권리를 행사하였어야 하는데, 사용승인을 받은 날로부터 4년 8개월 정도가 지난 후에야 소송고지를 통하여 수급인에게 하자담보책임의 이행을 최고함으로써 자신의 권리를 행사하였으므로, 5년과 10년의 하자담보책임기간이 적용되는 하자에 대하여만 제척기간 내에 적법하게 권리를 행사한 것｣이라고 본 사례가 있음(대법원 2014. 11. 27. 선고 2011다42461 판결).

 

○ 건설산업기본법(2011. 5. 24. 법률 제10719호로 개정되기 전의 것) 제28조[제28조(건설공사 수급인의 하자담보책임) ① 수급인은 발주자에 대하여 건설공사의 목적물이 벽돌쌓기식구조·철근콘크리트구조·철골구조·철골철근콘크리트구조 기타 이와 유사한 구조로 된 것인경우에는 건설공사의 완공일부터 10년의 범위내에서, 기타 구조로 된 것인 경우에는 건설공사의 완공일부터 5년의 범위내에서 공사의 종류별로 대통령령이 정하는 기간 이내에 발생한 하자에 대하여 담보책임이 있다. ③ 건설공사에 관한 하자담보책임기간에 관하여 다른 법령(｢민법｣제670조 및 동법 제671조를 제외한다)에 특별한 규정이 있거나 도급계약에서 따로 정한 경우에는 그 법령이나 도급계약이 정한 바에 따른다] 제1항에 규정된 하자담보책임기간을 제척기간으로 본 하급심 판결에 대하여 도급인측에서 상고하였으나 심리불속행 기각된 사례(대법원 2014. 8. 26.자 2014다40862 판결)도 있음(대법원 2007. 5. 31. 선고 2006다60236 판결은 건설산업기본법 제28조 제1항, 같은 법 시행령 제30조 [별표 4] 15. 중 제12항에 따른 2년의 하자담보책임기간이 제척기간임을 전제로 “원심이 채택한 증거에 의하면, 원고의 피고에 대한 하자보수청구는 이 사건 송풍기들의 설치일인 1998. 10. 26.경으로부터 2년이 경과한 것이 명백한 2002. 4. 27.경부터 부분적으로 이루어지다가 2004. 4. 16.경에서야 전체적으로 이루어진 사실이 인정되므로, 피고의 하자담보책임은 특별한 사정이 없는 한 제척기간의 도과로 소멸하였다고 할 것”이라고 판시하였으나, 이 판결에도 불구하고 하급심에서는 위 법조항에 따른 하자담보책임기간을 제척기간으로 보는 견해와 하자발생기간으로 보는 견해가 엇갈리고 있음).

 

14. 지연손해금

 

집합건물법 제9조에 의하여 준용되는 민법 제667조가 정하는 수급인의 하자보수에 갈음하는 손해배상채무는 이행의 기한이 없는 채무로서 이행청구를 받은 때부터 지체책임이 있음[대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다9539 판결. “원고는 소장 제출 당시에는 구분소유자 739명으로부 터 채권양도를 받았음을 주장하면서 그 채권양도의 취지가 기재된 채권양도각서(갑제8호증)를 증거 로 제출함과 동시에 그 양수금 청구를 하였고, 2005. 3. 18.자 준비서면 제출 당시에는 추가로 61 명으로부터 채권양도를 받았음을 주장하면서 그 채권양도의 취지가 기재된 채권양도각서(갑제13호 증)를 증거로 제출함과 동시에 그 양수금 청구를 하였으며, 2005. 10. 6.자 준비서면 제출 당시에는 종전 채권양도 명의자 중 구분소유자가 아닌 자들 총 101명의 채권양도 주장을 철회하고, 추가로 구분소유자들로부터 채권양도를 받아 총 794명으로부터 채권양도를 받았음을 주장하면서 그 채권양도의 취지가 기재된 채권양도각서(갑제51호증)를 증거로 제출함과 동시에 그 양수금 청구를 하였는바, 원고가 구분소유자들로부터 그들이 소장 제출 당시에 피고에게 하자보수에 갈음하는 손해배상청구를 함으로써 이미 발생한 지연손해금 부분까지 양수하였다는 점이 인정되지 않는 이상, 원고 는 위 시기마다 해당 구분소유자들에 관련된 채권양도 통지를 함과 동시에 그 양수금 청구를 한 것으로서 피고는 각 청구를 받은 때부터 지체책임이 있는 것”].