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부동산변호사 도움받아 부동산경매 하기


최근 정부에서 발표한 부동산 대책으로 부동산경매의 감정가 대비 낙찰가 비율이 하락하기 시작하게 되면서 만에 하나 집이 부동산경매에 넘어가게 될 경우 집에 대한 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 깡통전세의 피해자가 늘어날 것으로 전망되고 있습니다. 


앞으로 전세수요는 급증한다는 말이 많은데 이에 깡통전세로 인한 피해가 더 커질 수 있다는 우려도 함께 나오고 있습니다. 

 

여기서 부동산변호사의 도움이 필요한 부동산경매란 부동산을 팔고자 하는 사람이 부동산을 사려고 하는 다수의 사람에게 매수에 대한 청약을 실시하여 가장 높은 금액으로 청약을 맺길 원하는 사람에게 부동산을 매도하게 되는 것을 의미 합니다. 



부동산경매는 이처럼 부동산을 처분하려는 사람이 직접 실시하기도 하지만, 채권을 회수하려는 강압적인 목적으로 실시하기도 합니다. 

 

여기서 경매는 부동산경매와 동산경매로 비교해볼 수 있겠는데요. 동산의 경우 가구나 가전제품, 콘도 회원권 등 유체동산이나 채권 이 외의 재산권을 대상으로 실시하게 됩니다. 


반면에 부동산경매는 대부분 아시는 것처럼 토지와 주택 혹은 공장, 농지, 임야 등을 대상으로 하는 경매의 한 종류입니다. 부동산경매를 진행하려 한다면 우선 부동산이 있는 지역의 지방법원에 신청을 하면 됩니다. 

 


부동산경매에는 임의경매와 강제경매 절차로 나눠지게 되는데요. 이 두 절차가 많이 다른 것 같지만 경매신청 방법과 매각의 대상인 부동산 압류에 대한 여부만 조금 다를 뿐 절차에 있어서는 큰 차이가 없습니다. 이렇게 두 방법 중 하나를 선택하여 신청을 하고 나면 본격적으로 법원의 경매개시결정 및 매각 준비 절차가 진행 됩니다. 

 

부동산경매에 대한 신청이 접수되면 법원은 서류를 검토해 경매개시에 대한 여부를 결정하게 되는데, 부동산경매를 진행하라는 결정이 내려지게 되면 등기관에게 이에 대한 등기를 촉탁하게 됩니다. 만약 강제경매인 경우에는 이 결정을 내림과 동시에 해당 부동산의 압류를 명하는 것이 보통 입니다. 또한 결정을 내리고 나면 법원에서는 부동산 매각을 위한 조치를 실시하게 됩니다. 

 


이후에는 매각 기일을 공고하고, 입찰자의 경매정보를 수집하고 입찰물건을 결정한 후 법원에서 지정한 매각 방식에 따라서 기일입찰 혹은 기간입찰에 입찰자가 참여하게 됩니다. 


입찰이 마감되고 최고가의 매수인과 차순위매수신고인이 결정되면 매각 기일을 종결한다 고지를 하게 됩니다. 종결된 후 법원에서는 매각허가와 관련해 결정하게 되고 소유권이전등기 등의 촉탁과 부동산 인도명령 절차를 밟은 후 법원이 배당절차를 밟고 나면 부동산경매는 끝나게 됩니다. 

 


오늘은 부동산경매의 흐름에 관련해 이야기를 나눠보는 시간을 가졌는데요. 한 번도 참여해보지 않은 일반인의 경우 이 절차가 복잡하고 이해가 안 되는 경우도 있을 것이라 생각합니다. 


그럴 때에 부동산변호사의 자문을 받아보는 것이 좋으며 부동산경매와 관련해 문제가 생겨 분쟁을 앞두고 있는 상황에도 부동산변호사와 함께 문제를 해결해 나가는 것이 좋습니다. 이 외의 궁금한 사항은 윤경 변호사에게 언제든지 문의 주시길 바랍니다. 


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Posted by 윤변

부동산경매 우선매수권이란?


최근에는 자신의 보금자리를 위하여 또는 부동산사업, 재테크 등의 이유로 부동산경매에 관심이 있는 분들이 꽤나 많이 나타나고 있는데요, 이처럼 부동산경매를 진행할 때에 우선매수권에 대한 잘못 된 지식으로 인하여 혼란을 겪고 궁금증을 가지고 계신 분들 또한 많을 것이라 예상됩니다.


보통의 임차인들은 자신이 현재 또는 과거에 살던 거주지에 경매가 들어가게 되었을 때, 우선매수청구권을 신청하여 다른 채권자들보다 우선적으로 경매를 받게 될 수 있다고 알고 계시는 경우가 나타나고 있는데요, 일반적으로는 적용되는 것이 아닌, 낙찰 받기 위해서 다른 신청자들과 같은 방식으로 경쟁을 진행해야 합니다.



부동산경매에 관해 우선매수권이란 자산의 소유자가 자산을 제3자에게 매도하기 전에 같은 조건으로 매수할 수 있는 권리를 이야기 할 수 있는 것으로, 부동산경매에 있어서 소유자가 여러 명으로 되어있는 공유부동산의 경매에서 채무자 아닌 다른 공유자는 매각기일 까지, 최저매각가격의 10분의 1에 해당되는 금액을 보증으로 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수하겠다는 신고를 할 수 있게 됩니다.


또한 이는 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 등에서 주택임대사업을 하기 위해 등록한 자들이 공급한 임대주택에 한해서 경매를 열었을 때, 우선매수권이 주어질 수 있게 됩니다.


만약 부동산경매 중에 우선매수권의 권한을 받고자 한다면, 공유자 우선매수신고서, 경매보증금 출석지급, 보증금 보관 영수증 등의 구비서류들을 준비해야 하며, 이 외에도 기본적으로 주민등록등본과 등기부등본이 필요로 할 수 있습니다.



그렇다면 부동산경매에 있어서 우선매수권신청이 가능한 경우는 어떠한 유형이 적용 될까요?


먼저 일반적으로 물건, 부동산의 지분을 가지고 있는 공유자, 또는 일반주택이 아닌 국민주택기금으로 건설한 공공임대주책의 임차인, 법원직권으로 우선매수권 자격을 부여받게 된 경매신청 채권자가 이에 해당될 수 있을 것입니다.



반대로는 공유물분할을 목적으로 진행되는 경매물건이나 경매개시 결정 등기일 이후에 소유권을 취득하게 된 공유지분권자나 공유지분이기는 하나, 특정부분을 구분하여 소유하는 형태의 구분소유적 공유관계인 경우에는 우선매수권신청이 불가하게 될 수 있습니다.


앞서 살펴보았듯, 부동산경매에 있어서 이러한 점들을 적용시키고 이해하기에 많은 시간이 걸릴 수 있으며, 오히려 겉으로 이에 대한 점들을 알고 부딪히게 되어 자신에게 불리한 방향으로 사건이 흘리게 될 수 있을 것입니다.



이러한 경우 초기에서부터 명확한 진행을 도와줄 수 있는 변호인을 선임하여 올바른 지식을 기본으로 두어 진행하시는 것이 좋은 방법이 될 수 있을 것입니다.


도움을 필요로 하신다면 윤경변호사의 조력을 통하여 자신에게 적용되는 상황과 자신이 처한 상황 등을 명확히 판단하여 사건을 진행하시기를 바랍니다. 



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Posted by 윤변

부동산기간입찰 절차와 주의사항


부동산 경매를 통해서 내 집 마련을 하는 사람들이 최근 늘어나고 있다 합니다. 집값이 천정부지로 치솟는 시대다 보니 일반적인 방법으로 집을 구하는 게 힘들고, 이에 좀 더 알뜰하게 집을 사서 내 집 마련의 꿈을 이루거나, 혹은 부동산 투자를 더 효율적으로 하는 사례들이 많아지게 된 것입니다.


예전에는 아는 사람만 알고 하는 사람만 하는 것이 부동산 경매였지만 지금은 이런 시스템을 적극 이용하는 일반 대중들이 많아졌고, 이에 따라 부동산 경매의 다양한 종류, 그리고 절차에 대해서 더 알길 원하는 사람들도 늘어나게 됐습니다. 오늘은 부동산 경매의 방식 중 하나인 부동산기간입찰의 개념, 절차, 그리고 눈 여겨 볼 사항에 대해 알아 보겠습니다.



직접 경매장에 안 나와도 경매가 가능하다면?


보통 부동산 경매는 경매장에 직접 나와서 입찰을 하는 기일입찰, 그리고 우편이나 집행관 사무실 등에서 일정 기간 안에 입찰에 참여하는 기간입찰로 나뉘게 됩니다. 보통 부동산기간입찰은 입찰 기일 1주일 전에서 1개월 전 사이에 입찰표와 기타 관련 서류를 작성한 다음 보증금 납부 후 영수증을 받아 함께 집행관에게 직접 제출하거나 우편으로 보내는 방식을 사용합니다.



부동산기간입찰을 우편으로 진행하고자 할 경우 반드시 집행관이 수취인이 될 수 있도록 해야 하며 등기우편으로 송달해야만 합니다. 또한 집행관 사무실을 방문하여 제출한다면 평일은 9시~18시, 토요일은 9시~12시 사이에, 집행관이나 그 사무원에게 전달해야 합니다. 참고로 그 외의 사람에게 전달할 경우 제출 무효로 처리되므로 꼭 주의해야 합니다.



또한 우편으로 부동산기간입찰을 할 경우엔 우편이 입찰 마감날의 자정까지이며, 만약 이 기간을 지나서 접수될 경우에도 무효표가 되기 때문에 우편 제출 기한 역시 상당히 주의해야만 합니다. 그 외에는 기일입찰과 마찬가지로 최고가 매수인에게 우선권이 주어지며 차순위 매수신고인까지 발표하는 절차를 갖게 됩니다.



부동산기간입찰 주의할 사항은?


기간입찰은 기일입찰처럼 입찰 당시 경매가 이뤄지는 현장에 꼭 가야하는 건 아닙니다. 그래서 입찰이 이뤄지는 장소가 멀리 있다 하더라도 비교적 쉽게 진행이 가능합니다. 다만 기간입찰이라 하더라도 입찰표 개봉을 하는 날엔 되도록 현장에 가는 것이 좋으며, 특히 차순위 매수 신고를 하려면 꼭 입찰표 개봉 현장에 있어야 한다는 점을 주의해야 합니다.


이상으로 부동산 기간입찰에 대한 개괄적 내용, 그리고 주의해야 할 사항 등에 대해서 짚어 보았습니다. 부동산 경매 과정은 엄격한 과정 하에 이루어지고 조금이라도 결격 사유가 있을 시 기껏 낙찰된 물건을 놓칠 수도 있는 만큼 잘 알아보고 진행하는 게 좋습니다. 만약 부동산 경매 과정에서의 궁금증이나 어려움이 있다면 윤경 변호사와 상담해 보길 바랍니다.



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Posted by 윤변

부동산경매변호사 절차는?


부동산경매 절차에는 임의경매 절차와 강제경매 절차가 있습니다. 임의경매 절차와 강제경매 절차는 경매신청 방법, 매각 대상인 부동산의 압류 여부만 다를 뿐, 그 진행 절차에는 큰 차이가 없습니다. 따라서 아래에서는 경매의 일반적인 절차를 중심으로 알아보고, 특별히 차이가 있는 경우에만 임의 경매 절차와 강제경매 절차를 구분해서 부동산경매변호사와 함께 살펴보도록 하겠습니다. 



부동산경매절차 진행 순서


부동산경매절차는 일반적으로 채권자의 경매신청 > 법원의 경매개시결정, 매각준비 및 매각기일 공고 > 입찰자의 정보수집 및 입찰참여 > 법원의 최고가 매수인 선정 및 매수신청보증반환 > 법원의 매각허가 결정 > 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득 > 채권자에 대한 배당 순으로 진행이 됩니다. 



오늘은 부동산경매와 관련된 사례를 부동산경매변호사와 함께 더욱 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 


K씨는 2010년 9월 A지역에 있는 B상가에 있는 점포 일부를 경락 받고 매각대금을 모두 납부했습니다. 하지만 이후 3년 이상 소유권 이전등기를 하지 않았는데요. B상가가 K씨에게 관리비를 청구하자 K씨는 “등기를 마치지 않았고 점포도 운영하지 않아 관리비를 낼 이유가 없다고”주장하며 거부했고 B상가는 K씨를 상대로 소송을 내게 됩니다. 


B상가가 입주자 K씨를 상대로 3년 동안 밀린 관리비 4500여 만원을 지급하라며 낸 관리비 청구소송 상고심에서 원고패소 판결한 원심을 깬 사례인데요. 부동산경매를 통해 점포를 취득하고 매각대금을 모두 지급했다면 구분소유권의 이전등기를 마치지 않았더라도 점포 관리비를 내야 한다는 대법원의 판결이 나왔습니다. 



재판부는 K씨가 경매로 해당 점포를 취득했고, 매각대금을 모두 납부했다면 소유권 이전등기를 마치지 않았다 하더라도 매각 목적인 부동산의 소유권을 취득한 것으로 봐야 하기 때문에 점포의 관리비도 K씨가 내야 한다고 판시한 것입니다. 


경매 권리의 취득은 매수인은 매각대금을 모두 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하게 됩니다. 매각의 목적이 소유권인 경우에는 매수인 앞으로 소유권이전등기가 이루어지는 한편, 매수인이 인수하지 않은 권리 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기가 이루어집니다. 



매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않으면 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다. 부동산 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있으며, <주택임대차보호법>에 의한 대항력을 갖춘 경우 등 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 때에는 할 수 없습니다. 


오늘은 부동산경매변호사와 함께 부동산경매에 관한 사례와 자세한 사항들을 살펴보았습니다. 부동산경매와 관련된 분쟁에 휘말렸다면 반드시 꼼꼼하게 따져보고 부동산경매변호사와 상담을 통해 진행하는 것이 중요합니다. 이처럼 부동산경매와 관련된 복잡한 사건에 휘말리고 계시는 분들은 주저 말고 윤경 변호사와 함께 상담해 보시길 바랍니다. 



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Posted by 윤변

부동산경매변호사 분쟁가능성 있다면?



최근 20~30대부터 부동산 관련 학원에 다니며 이른바 ‘건물주’가 될 준비를 하고 있는 청년들이 적지 않은 것으로 조사되고 있습니다. 젊은 세대를 중심으로 ‘조물주 위에 건물주’라는 우스갯소리가 유행처럼 번지고 있듯이 요즘 청년세대가 느끼는 사회적 박탈감이 반영된 것이기도 합니다. 실제로 한 방송사가 서울 시내 초․중․고등학생을 대상으로 실시한 장래희망 설문조사에서 희망 직종 2위로 ‘건물주’가 꼽히기도 했습니다.


이와 같이 젊은 층에게 법원경매가 각광을 받고 있는 것은 정부에 의한 각종 부동산 규제에서 상대적으로 자유스러운데다 저렴한 값에 좋은 매물을 구할 수 있다는 기대감 때문으로 보이는데요. 위와 같은 현상이 사회적으로는 경매에 대한 부정적인 인식이 극복되었다는 점에서 보면 바람직하지만 이에 따르는 위험부담도 크다고 할 수 있습니다.



복잡한 법원의 부동산 경매절차


법원경매는 일반 부동산 매매의 경우보다 수익이 높지만 그 절차와 내용이 매우 복잡합니다. 법원의 부동산 경매절차는 일반적으로 채권자의 경매 신청→법원의 경매개시결정과 매각의 준비 및 매각기일 등 공고→입찰자의 정보수집 및 입찰참여→법원의 최고가매수인의 선정 및 매수신청보증금의 반환→법원의 매각허가 결정→매수인의 매각대금 지급 및 권리취득→채권자에 대한 배당 순으로 진행 됩니다. 


이처럼 일반 부동산 매매와 달리 복잡한 권리관계와 함정이 내제되어 있기 때문에 적지 않은 위험이 내재해 있어 각별한 주의가 요구됩니다. 이런 문제를 미연에 막는 차원에서라도 철저한 권리분석이 이루어져야 하며 그렇기 때문에 부동산경매변호사의 개입이 필요합니다. 



실례로 지난 2010년 의뢰인 A사는 B사로부터 서울 마포구 일대에 쇼핑몰 공사를 150억원에 진행하기로 계약했다. 그러나 쇼핑몰 공사가 완료됐지만B사의 채무로 인해A사는 공사대금을 받지 못했습니다. A사는 2008년 11월 밀린 공사대금 91억여원을 받지 못했다며 쇼핑몰에 유치권을 행사해 법원에 경매를 신청했습니다.


유치권으로 인하여 제 3자가 경매에 참여하기는 어려운 상황이고, 공사대금을 지급받지 못하는 A사의 입장에서는 위 건물을 저가로 낙찰 받으려고 하는 상황이었습니다. 경매기일에 C사는 100억여원의 금액을 써내 최고가 매수인이 되었으나, 쇼핑몰 채권자들과 A사는 부동산을 매수한 자가 부동산의 부담을 인수한다는 매각조건 변경결정을 하고 이를 고지해야 함에도 고지하지 않은 채 경매가 진행된 것에 대해 이의를 제기했습니다.


A사는 의견서의 제출을 통하여 매각조건의 고지가 없었음을 이유로 매각불허가 결정이 내려져야 함을 주장하였고 매각불허가결정이 내려지자 최고가 매수인은 항고를 하였으나, 유치권에 기한 경매의 본질에 대한 이론적인 설명을 통하여 위 항고는 기각되었습니다.



이에 재판부는 유치권에 의한 경매는 형식적 경매이지만 형식적 경매라는 이유만으로 반드시 인수주의에 의할 것은 아니라 여러 가지 사정을 종합하여 결정할 것이고 일반적인 강제경매와 마찬가지로 소멸주의를 원칙으로 하는 것이며, 인수주의를 택할 경우 매각조건 변경결정을 통하여 이를 명확히 하여야 한다는 원칙을 밝히며 이 같은 결정을 내린 것입니다.


이처럼 부동산경매는 임차인, 근저당권자, 가압류권자 등 다수의 이해관계가 엮여있어절차가 복잡한 것이 일반적입니다. 때문에 자칫 한 순간에 많은 것을 잃거나 분쟁에 휘말릴 가능성이 높기 때문에 반드시 꼼꼼히 따져보고 부동산경매변호사와 상담을 통해 진행하는 것이 필요한 것입니다.



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Posted by 윤변

부동산경매 낙찰받으면?


부동산경매를 통해 부동산을 낙찰 받은 뒤에는 소유권이전등기를 진행해야만 합니다. 부동산경매 절차로 최고가 매수인이 선정되어 낙찰되게 되면, 그에 따른 잔금이 지급된 이후에 소유권촉탁등기로 마무리 되게 됩니다.


이 때 법원에서는 낙찰인의 소유권이전등기 또 낙찰인이 인수하지 않은 등기부상의 권리 말소 및 경매신청 등기의 말소를 촉탁하게 됩니다. 더불어 소유권이전등기에 대한 촉탁서가 법원에 접수되면 이후에 법원은 관할 등기소에 소유권이전등기 촉탁서를 발송합니다.


다만 이 소유권이전등기에 대한 촉탁서를 접수할 시에 복잡한 서류정리 등으로 인해 도움이 필요하게 되는데요. 스스로 직접 해낼 수 있으면 좋겠지만 도움을 받아 정확하고 신속하게 신청을 완료하는 것이 중요합니다. 



왜 정확한 소유권이전등기를 해야 하는가?


이 가운데 강제경매절차 상황에서 소유권자 부동산경매를 받고, 대금을 모두 완납했을 시에도, 채무자 명의의 소유권이전등기가 무효이어서 부동산경매 절차 자체가 무효도 돌아간 사례가 있었습니다.


대금도 완납했으며 소유권이전등기 절차까지 마친 상태에서 왜 그런 상황이 생겼을까요?



그 이유로는 강제경매절차를 통해 소유권이전등기까지의 절차는 마쳤으나, 이후에 채무자 명의의 소유권이전등기가 채무자 소유가 아닌 타인 소유의 부동산을 대상으로 한 것이어서 무효 처리가 된 것입니다.


쉽게 말하면 부동산경매 목적물이 애초에 채무자의 소유가 아니었던 것으로 해당 경매절차가 무효라고 본 것입니다. 



부동산경매 절차 진행 도움은?


이렇듯 부동산경매 과정에서는 그 절차대로 진행했음에도 불구하고 그 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하는 경우가 많습니다. 경매 낙찰을 받았다고 하더라도 그 이후의 과정이 남아 있고 또 그 과정에서 예기치 못한 분쟁상황이 발생할 수도 있는 것입니다. 



오늘은 부동산경매 관련 소유권이전등기에 대한해 절차와 함께 사례까지 살펴보았습니다. 부동산경매시에 여러 가지 상황이 생길 수 있지만, 각 상황에 맞게 문제없이 대처할 수 있으려면 변호사의 도움을 받는 것이 현명한 선택이라 할 것입니다.


다양한 부동산 관련 법률 문제, 도움이 필요하다면 지체하지 마시고 윤경변호사의 도움을 받아 해결하시기 바랍니다. 



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Posted by 윤변

부동산경매소송 우선변제권은?


부동산과 관련한 소송이 나날이 증가하고 있는 추세인데 그 중에서도 부동산경매소송은 이해관계가 복잡하고 어려워 변호사의 도움을 필요로 합니다. 오늘은 임차인이 보증금을 우선 변제 받을 수 있도록 보호 하는 우선변제권에 대해 알아보고자 합니다.

임차인이 따로 전세권설정등기를 이행했더라도 이후 주소를 이전했다면 우선변제를 받을 수 없는 것일까요?



먼저 부동산경매소송과 관련된 사례를 보면 A씨는 한 아파트를 집주인 B씨에게 1700여만원을 주고 임차했습니다. 당시 아파트에는 주인 B씨가 은행으로부터 융자를 받아 채권 최고액 6,000여만원의 1번 근저당권이 설정되어 있는 상태였습니다.



A씨는 전입신고를 하면서 임대차계약서에 확정일자까지 받아 놓기나 했으나 걱정이 되어 법원에 전세권 설정등기까지 이행했습니다. A씨는 이후 경기도로 주민등록만을 옮기고 계속 아파트에 살고 있었습니다.

법원은 은행이 신청한 경매에서 경락대금 2,000여만원 가운데 세금을 제외한 1,950만원을 은행에 배당했습니다. 

A씨는 전세권설정등기를 마친 전세권자는 임차권설정등기를 마친 임차인과 같이 주소를 옮길 수도 있는 만큼 소액보증금 중 일정액을 최우선변제에서 제외한 것은 옳지 않다며 배당이의 소송을 제기했습니다. 



대법원은 이번 부동산경매소송에서 원고 패소 판결을 내린 원심을 확정했습니다. 대법원 재판부는 주택임차인이 지위를 높이고자 따로 전세권설정등기를 이행했더라도 주택임대차보호법상 임차인으로서의 우선변제권을 받을 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 각각 별개의 것이라고 보았는습니다.

재판부는 주택임차인이 주택임대차보호법 제 3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득했던 대항력은 물론이고 우선변제권 역시 없어지는 것이라고 판시했습니다.



지금까지 부동산경매소송에 대해 알아보았습니다. 앞서 언급했던 바와 같이 부동산경매와 관련된 분쟁은 보다 자세하고 실질적인 법적 자문을 필요로 합니다. 이에 윤경 변호사는 경매 과정에서 발생할 수 있는 리스크를 확인해 그에 따른 법률 서비스를 제공해 드리고 있습니다.

혹시라도 부동산경매소송으로 어려움을 겪고 계시다면 풍부한 지식과 다채로운 분석력을 갖춘 윤경 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.





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Posted by 윤경 변호사

배당이의소송 등기부상 명의자


강제집행의 배당절차에 있어서 이의가 생길 경우에는 배당이의소송을 제기할 수 있는데요. 이와 관련하여 부동산 등기부상 소유자로만 등재되어 있을 뿐 실제 소유자가 아니더라도 배당절차에서 배당이의를 제기할 수 있는 판결이 나온 바 있는데요. 지금부터 이와 관련한 사안을 자세히 알아보겠습니다.



ㄴ씨는 인천에 위치한 부동산을 ㄷ씨로부터 매수하면서 ㄹ씨 명의로 소유권이전등기를 하는 매매계약을 체결했습니다. ㄹ씨는 해당 부동산에 ㄴ씨 명의로 근저당권을 설정했는데요. ㄹ씨는 ㄱ씨 등과 부동산 매매계약을 맺은 뒤 부동산 지분에 대한 이전등기를 마쳤고 ㄱ씨 등은 ㄹ씨의 기망에 의해 계약을 체결했으므로 이를 취소하고 부당이득을 구한다며 소송을 제기해 승소 판결을 받았습니다.



하지만 소유권이전등기가 원상회복되기 전에 ㄴ씨는 자신의 근저당권을 토대로 ㄱ씨 등을 소유자로 하여 부동산에 대한 담보권 실행을 위한 경매절차를 신청했습니다. 집행법원은 매각대금 배당절차에서 근저당권자로 설정되어 있는 ㄴ씨에게 약 1억 2000만원을 배당하고 소유권자로 되어 있는 ㄱ씨 등에게는 나머지 1000만원을 배당했습니다. 

ㄱ씨등은 이 같은 배당에 이의를 제기하며 소송을 제기했습니다. 1심은 ㄱ씨 등이 부동산 등기부에 형식적으로 소유자로 등재되어 있을 뿐 실질적인 소유권자가 아니므로 배당이의소송을 제기할 자격이 없다며 각하 판결을 내렸습니다.



이후 항소심은 이 같은 판결을 깨고 원고 승소 판결을 내렸습니다. 재판부는 배당이의소송은 경매절차의 과정과 특징을 고려하면 경매개시부터 매각 절차까지 정당하게 이루어진 것으로 전제되고 마지막 배당단계에서 채권자의 채권이나 그 순위를 판결로 확정하는 절차일 뿐이라고 설명했습니다.

또한 배당절차와 더불어 배당이의소송은 본질적으로 채권자 사이의 권리조정을 위한 절차이며 따라서 경매대상 부동산의 소유권 귀속에 대한 판단을 구하는 것은 배당이의소송의 본질과는 맞지 않다고 덧붙였습니다.



이어서 재판부는 민사집행법상 소유자라는 표현을 사용하며 원고의 배당이의 자격을 인정했는데요. 원고들은 해당 부동산에 대한 진정한 소유자가 아니며 만약 그렇다 하더라도 배당이의 진술과 소송을 제기하거나 잉여금을 배당 받을 수 있는 민사집행법상 소유자로 보는 것이 옳다고 판시했습니다.

마지막으로 재판부는 배당절차란 채권자와 소유자의 배당순위와 배당금을 정하는 절차일 뿐 해당 배당금에 대한 종국적인 권리를 부여하는 것은 아니며 확정된 배당표에 대해 기판력이 인정되는 것 또한 아니라고 밝혔습니다.



지금까지 배당이의에 대해 알아보았습니다. 부동산은 이처럼 다양한 부분에서 분쟁이 발생할 수 있으며 이 때 변호사의 도움을 통해 해결하는 것이 금전적인 피해를 줄일 수 있는 방법이라고 말씀 드리고 싶습니다.

그러므로 배당이의로 인해 난처한 상황에 처하셨다면 윤경 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.




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Posted by 윤경 변호사

부동산경매 도움요청


경기침체가 장기화 되면서 여러 가지 현상들이 나타나고 있습니다. 금전적으로 위기에 시달리는 사람들이 점점 늘어나고 있고 개인 뿐 아니라 기업도 위기가 오고 있습니다. 예전 IMF사태때에도 비슷했지만 이 경제위기가 부동산 위기까지 불러오면서 부동산경매에 많은 매물을 찾아볼 수 있게 되었습니다.


부동산 경기가 그만큼 좋지 않다는 뜻인데 이렇게 부동산경매에 자신의 부동산을 내놓기 위해서는 어떻게 해야 할까요?



부동산경매는 크게 부동산 소유자의 자의적인 결정이나 법원에서 진행하는 강제적 진행으로 나뉩니다. 만약 자의적으로 자신의 부동산을 경매에 올리고자 한다면 관할 지방법원에 가서 경매 신청서를 작성하고 관련 서류를 제출해야 합니다. 이후 법원에서는 서류를 보고 부동산경매에 올릴 것인지를 결정합니다.


위와는 달리 법원의 결정으로 부동산경매가 강제적으로 이루어졌다면 일단 압류가 시작됩니다. 이것은 해당 재산을 원 소유주가 임의로 거래를 하지 못하게 하는 것입니다.


이후 더 직접적인 명령인 처분금지 명령을 내리고 경매에 올리게 됩니다.



개인적인 결정이던 법원의 결정이던 부동산경매가 결정되었다면 법원은 감정인에게 의뢰해 부동산의 가치를 감정하게 됩니다. 여기서는 법원이 임명한 집행관이 동행하게 됩니다.


이때 살펴보는 항목은 부동산에 어떤 계약이 되어 있는지 임차인이 있다면 얼마의 보증금을 내고 언제까지 살고 있는지 해당 부동산 자체의 상태 등입니다.



이런 절차를 거쳐 부동산의 최종적인 가치가 결정되면 이것을 기반으로 부동산경매에 올려 입찰을 하게 됩니다.


입찰의 진행은 특정 일자에 입찰자들이 한 장소에 모여 경매를 하는 방법으로 이루어 집니다. 다른 방법으로는 기간을 정해 놓고 입찰자들이 자신이 원하는 가격을 법원에서 고지하는 방법이 있습니다.



부동산경매를 통해 부동산을 매각하게 되면 이후 해당 금액을 통해 채무의 상환을 하거나 다양한 용도로 사용을 할 수 있습니다.


이 부동산경매 과정에서 부동산을 매각하려는 사람은 복잡한 법률절차를 거쳐야 하는데 이때 변호사의 도움이 있다면 큰 힘이 될 수 있습니다. 부동산경매의 어려운 부분이 있다면 윤경변호사의 도움을 받아 진행해 보시기 바랍니다.



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Posted by 윤경 변호사

건물구분소유권 부동산경매분쟁상담변호사와


건물은 1동의 건물을 1개의 물건으로 다루는 것이 일반적이며, 부동산등기법상 1동의 건물에 대하여 1매의 용지를 사용하게 됩니다. 하지만 1동의 건물을 구분한 건물에 있어서는 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1매의 용지를 사용하도록 규정하고 있습니다.

또한 예외적으로 민법은 수인이 1동의 건물을 구분하여 각각 그 일부를 소유할 수 있도록 하는 것을 규정하고 있는 이를 건물구분소유권이라고 일컫습니다. 금일은 이와 관련한 문제를 부동산경매분장상담변호사와 알아보고자 하는데요. 

경매로 취득한 점포의 매각대금을 모두 지급했다면 건물구분소유권이전등기를 이행하지 않았더라도 점포 관리비를 내야 할까요?



A씨는 ㄱ상가에 있는 점포 일부를 경락 받고 매각대금을 납부했습니다. 그러나 이후 3년 이상 소유권이전등기를 하지 않았습니다. ㄱ상가가 A씨에게 관리비를 청구하자 A씨는 등기를 마치지 않았고 점포도 운영을 시작하지 않아 관리비를 낼 이유가 없다며 거부했습니다. 이후 ㄱ상가는 A씨를 상대로 관리비 청구소송을 제기했는데요. 



대법원은 부동산경매분쟁상담변호사가 필요할 수 있는 이번 사안에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 사건을 다시 돌려보냈습니다. 

재판부는 A씨가 경매로 해당 점포를 취득했고 매각대금을 모두 납부했다면 소유권이전등기를 하지 않았더라도 매각 목적인 부동산의 소유권을 취득한 것으로 보는 것이 옳다고 밝혔는데요. 이로 인해 점포의 관리비 역시 A씨가 내야 한다고 판시했습니다.



또한 재판부는 A씨의 점포 취득으로 전 소유자가 점포에 건물구분소유권을 상실했는데도 A씨가 소유권이전등기를 마칠 때까지 전 소유자가 계속 관리비를 내야 한다고 해석하는 것은 부당하다고 설명했는데요. 결과적으로 재판부는 A씨가 ㄱ상가의 밀린 관리비 4500여만원을 지급해야 한다고 판결했습니다.



지금까지 건물구분소유권과 관련한 사안을 살펴보았습니다. 이와 관련한 사안을 혼자서 해결하기가 쉽지 않습니다. 따라서 부동산경매 관련 법률에 능통하고 다양한 승소 경험으로 노하우를 갖춘 변호사를 선임하는 것이 중요한데요. 

만약 건물구분소유권에 대해 더 궁금하신 점이 있으시거나, 소송을 진행하고자 하신다면 부동산경매분쟁상담변호사인 윤경 변호사와 동행 하시기 바랍니다.






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Posted by 윤경 변호사