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  1. 2017.12.14 【상가건물임대차보호법】<우선변제권> 상가건물임대차보호법상 우선변제권 행사의 요건【윤경변호사 법무법인바른】
  2. 2017.12.13 【상가건물임대차보호법】<사업자등록의 적법 여부 판단기준>상가건물 임대차계약의 내용과 사업자등록의 등록사항이 일치하지 않는 경우에도 상가건물임대차보호법에 따른 대항력을 취득..
  3. 2017.12.13 【상가건물임대차보호법】<대항력의 발생시기> 상가건물임대차보호법상 대항력의 발생시기【윤경변호사 법무법인바른】
  4. 2017.12.12 【상가건물임대차보호법】<사업자등록의 적법 여부 판단기준>임대차계약서상의 지번 등이 일치하지 않는 경우에도 상가건물임대차보호법에 따른 대항력을 취득하는지 여부【윤경변호사 법..
  5. 2017.12.12 【상가건물임대차보호법】<사업자등록의 적법 여부 판단기준>사업자등록상의 주소와 공부상 주소의 불일치하는 경우에도 상가건물임대차보호법에 따른 대항력을 취득하는지 여부【윤경변..
  6. 2017.12.11 【상가건물임대차보호법】<사업자등록>상가건물임대차보호법은 ‘사업자등록을 신청한 때’에 그 다음 날부터 대항력을 가진다고 규정하고 있는바, 그 효력발생의 시기와 종기【윤경변호..
  7. 2017.12.11 【상가건물임대차보호법】상가건물임대차보호법상 대항력을 취득하기 위한 요건【윤경변호사 법무법인바른】
  8. 2017.12.11 【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 소액임차인 및 그 우선변제받은 소액보증금의 범위【윤경변호사 법무법인바른
  9. 2017.12.10 【상가건물임대차보호법】상가건물임대차보호법상 적용대상 기준 보증금액, 소액임차인 및 그 우선변제금액의 범위【윤경변호사 법무법인바른】
  10. 2017.12.10 【상가건물임대차보호법】상가건물 임대차에 있어서의 계약존속기간【윤경변호사 법무법인바른】

상가건물임대차보호법<우선변제권> 상가건물임대차보호법상 우선변제권 행사의 요건윤경변호사 법무법인바른

 

<상가건물임대차보호법상 우선변제권 행사의 요건>

 

1. 우선변제권 행사의 요건

 

주택임차인의 임차보증금 우선변제권(주임법 32·8)이나 상가건물임차인의 임차보증금 우선변제권(상임법 5·14)은 그 요건이나 효력이 대동소이하고, 다만 임차한 건물이 주거용건물인지 상가건물인지, 보호대상인 임차보증금의 상한에 제한이 있는지 여부, 소액보증금 최우선변제의 범위가 목적물가액의 2분의 1인지 3분의 1인지 및 법인도 적용대상인지에 차이가 있을 뿐이다.

임대차의 종료나 임차건물의 명도는 요건이 아니다(상임법 8·5참조).

 

2. 소액보증금 최우선변제권 행사의 요건

 

소액보증금 최우선변제권 행사의 요건은 배당요구의 종기까지 배당요구를 하였을 것, 보증금 액수가 소액보증금(상임법시 6, 7 참조)에 해당할 것(구분점포 각각에 대하여 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있는 경우, 상가건물 임대차보호법 14조에 의하여 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하는 기준에 관하여는 대법원 2015. 10. 29. 선고 201327152 판결 참조), 첫 경매개시결정등기 전에 대항요건(임차목적물의 점유 및 사업자등록의 신청)을 갖추었을 것, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지할 것이다.

 

3. 확정일자를 갖춘 임차보증금채권의 우선변제권 행사의 요건

 

(1) 우선변제권 행사의 요건은 배당요구의 종기까지 배당요구를 하였을 것, 보증금 액수가 법이 정한 적용범위에 해당할 것(상임법 2, 상임법시 2), 첫 경매개시결정등기 전에 대항요건(임차목적물의 점유 및 사업자등록의 신청)을 갖추었을 것, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지할 것이다.

 

(2) 따라서 상가건물에 근저당권설정등기가 마쳐지기 전 최초로 임대차계약을 체결하여 사업자등록을 마치고 확정일자를 받아 계속 갱신해 온 임차인 등이 위 건물에 관한 임의경매절차에서 근저당권설정등기 후 다시 체결하여 확정일자를 받은 최후 임대차계약서에 기한 배당요구를 하였다가 배당요구 종기 후에 최초 임대차계약서에 기한 확정일자를 주장한 경우, 최후 임대차계약서가 최초 임대차계약서와 비교하여 임대차기간뿐만 아니라 임대차계약의 당사자인 임대인 및 임대차보증금의 액수 등을 모두 달리하는 점 등에 비추어 등의 배당요구는 최초 임대차계약에 의한 임대차보증금에 관하여 우선변제를 주장한 것으로 보기 어렵고, 배당요구의 종기 후 등이 최초 임대차계약서에 기한 확정일자를 주장한 것을 이미 배당요구한 채권에 관한 주장을 단순히 보완한 것으로 볼 수도 없으며, 등의 주장은 배당요구 종기 후 배당순위의 변동을 초래하여 매수인이 인수할 부담에 변동을 가져오는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 허용될 수 없다{대법원 2014. 4. 30. 선고 201358057 판결. 그 매수인은 매각물건명세서에 기재된 대로 등 원고들의 확정일자에 기한 배당순위가 근저당권자인 피고보다 후순위인 것으로 알고 원고들이 상가건물 임대차보호법 소정의 대항력을 갖춘 임차인이라면 배당절차에서 지급받지 못하는 임대차보증금 반환채무를 자신이 인수할 수도 있음을 예상하여 매수대금을 결정하였을 것인데, 만일 배당요구의 종기 후 원고들의 확정일자 변경 주장을 받아들여 원고들의 임대차보증금을 피고의 근저당권보다 선순위로 배당한다면 이는 그러한 배당순위의 변동을 통하여 매수인이 인수할 부담을 경감시킴으로써 매수인에게 매수 당시 예상하지 못한 이익을 주는 것이 되는 것이어서, 원고들의 위와 같은 주장은 배당요구의 종기 후 배당순위의 변동을 초래하고 이로 인하여 매수인이 인수할 부담에 변동을 가져오는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 허용될 수 없다는 취지이다}.

 

(3) 상가건물임대차보호법상의 대항력이나 우선변제권 등을 취득한 후에 그 목적물의 소유권이 제3자에게 양도되면 임차인은 그 새로운 소유자에 대하여 자신의 임차권으로 대항할 수 있고, 새로운 소유자는 종전 소유자의 임대인으로서의 지위를 승계하지만(상가건물임대차보호법 3①‧②‧5등 참조), 임차권의 대항 등을 받는 새로운 소유자라고 할지라도 임차인과의 계약에 기하여 그들 사이의 법률관계를 그들의 의사에 좇아 자유롭게 형성할 수 있는 것이어서, 새로운 소유자와 임차인이 동일한 목적물에 관하여 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 그와는 별개의 임대차계약을 새로이 체결하여 그들 사이의 법률관계가 이 새로운 계약에 의하여 규율되는 것으로 정할 수 있고, 그 경우에는 종전의 임대차계약은 그와 같은 합의의 결과로 그 효력을 상실하게 되므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 종전의 임대차계약을 기초로 발생하였던 대항력이나 우선변제권 등도 종전 임대차계약과 함께 소멸하여 이를 새로운 소유자 등에게 주장할 수 없다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013211919 판결).

 

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상가건물임대차보호법<사업자등록의 적법 여부 판단기준>상가건물 임대차계약의 내용과 사업자등록의 등록사항이 일치하지 않는 경우에도 상가건물임대차보호법에 따른 대항력을 취득하는지 여부윤경변호사 법무법인바른

 

<상가건물 임대차계약의 내용과 사업자등록의 등록사항이 일치하지 않는 경우에도 상가건물임대차보호법에 따른 대항력을 취득하는지 여부>

 

1. 임대차계약 내용의 불일치

 

구 상가건물 임대차보호법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것) 31항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재와 내용을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 일반 사회통념상 그 사업자등록을 통해 해당 건물에 관한 임대차의 존재와 내용을 인식할 수 있는가에 따라 판단하여야 한다(대법원 2008. 9. 25. 선고 200844238 판결).

 

한편 구 부가가치세법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 전부 개정되기 전의 것) 51, 2, 5, 8, 구 부가가치세법 시행령(2013. 6. 28. 대통령령 제24638호로 전부 개정되기 전의 것) 71, 23, 1118(위 규정들은 소득세법 및 법인세법상의 사업자등록에도 준용된다)에 의하면, 사업장을 임차한 사업자가 사업자등록을 할 경우에는 세무서장에게 임대차계약서 사본을 첨부한 사업자등록신청서를 제출하여야 하고, 보증금, 차임 또는 임대차기간의 변경이 있는 때에는 사업자등록정정신고서를 제출하여야 한다.

또한 구 상가임대차법 414, 6, 2, 구 상가건물 임대차보호법 시행령(2015. 11. 13. 대통령령 제26637호로 개정되기 전의 것) 32항에 의하면, 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 사람은 관할 세무서장에게 사업자등록 신청일 당시의 임대차보증금, 차임, 임대차기간 및 임대차계약이 변경·갱신된 날짜와 그에 따라 변경된 임대차보증금, 차임, 임대차기간의 열람 또는 제공을 요청할 수 있고, 그에 따라 사업자등록신청서·사업자등록정정신고서 및 그 첨부서류와 확정일자를 기재한 장부 중 해당 사항을 열람하거나 등록사항 등의 현황서의 등본을 교부받을 수 있다.

 

따라서 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 구 상가임대차법의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하는 경우에는, 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 위와 같은 기준을 충족하는 것이더라도, 임차인은 구 상가임대차법에 따른 대항력을 주장할 수 없다.

 

이는 임대차계약이 변경되거나 갱신되었는데 임차인이 사업자등록정정신고를 하지 아니하여 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 내용과 실제 임대차계약의 내용이 불일치하게 된 경우에도 마찬가지로 적용된다{대법원 2016. 6. 9. 선고 2013215676 판결(임대차계약이 실제로는 차임 없이 임대차보증금 15,000만 원의 임대차계약으로 변경되었다고 할지라도, 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 각 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액은 35,000만 원으로서 구 상가임대차법의 적용대상으로 되기 위한 보증금액의 한도인 24,000만 원을 초과하므로, 임차인이 점포의 양수인에 대하여 구 상가임대차법에 따른 대항력을 주장할 수 없다고 한 사안)}.

 

. 임대차계약 명의인과 사업자등록 명의인의 불일치

 

부부가 한 사업장에서 함께 영업행위를 하면서 임대차계약 명의와 사업자등록명의를 달리한 경우, 주택임대차보호법 31항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하므로, 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다고 한 대법원 1996. 1. 26. 선고 9530338 판결 등의 법리에 따라 상가건물 임대차의 경우에도 대항력이 인정될 것인가.

 

사업자등록은 부부 각자의 명의로 가능할 뿐만 아니라, 주민등록과는 그 성격을 달리하므로, 소극적으로 해석하는 것이 맞을 것이다.

대법원 2016. 6. 9. 선고 2013215676 판결도 같은 맥락의 것으로 이해할 수 있다.

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상가건물임대차보호법<대항력의 발생시기> 상가건물임대차보호법상 대항력의 발생시기윤경변호사 법무법인바른

 

<상가건물임대차보호법상 대항력의 발생시기>

 

1. 대항력의 발생시기

 

상가건물임대차보호법은 대항력의 발생시기를 인도 및 사업자등록신청일 다음 날로 규정하고 있다.

 

사업자등록신청을 하였으나 신청이 부적법한 경우 또는 등록이 거부된 경우{관할세무서장은 사업자등록신청에 대하여 신청자가 사업을 사실상 개시하지 않을 것이라고 인정되는 때에는 등록을 거부할 수 있고(부가가치세법시행령 7), 사업자가 폐업하거나 등록 후 사실상 영업을 개시하지 않는 때에는 사업자등록을 말소할 수 있으며(같은법 5), 국세청장이 필요하다고 인정하는 때에는 사업자 인적사항 등을 조사하고 이에 따라 등록을 할 수 있고(같은법시행령 7), 인가 또는 허가를 필요로 하는 사업에 관하여는 사업허가증 또는 신고필증 등을 첨부해야 하므로, ·허가를 받지 못하고 등록을 신청하는 경우에는 등록을 거부하게 된다}가 문제되는데, 등록신청을 하였으나 요건의 흠결로 등록이 거부된 때에는 결국 등록이라는 요건을 충족한 사실이 없으므로, 등록신청일 다음 날부터 잠정적으로 생긴 대항력이 소급적으로 소멸한다.

 

2. 대항력의 존속요건

 

주택임대차보호법과 마찬가지로 사업자등록이 말소, 변경(사업종류 등의 변경은 대항력의 존속에 방해가 되지 않으므로, 소재지 또는 사업자의 변경의 경우가 문제될 것이다)되지 않고 유지되어야 한다. 경매절차에 있어서는 배당요구의 종기까지 존속되어야 배당받을 수 있다.

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상가건물임대차보호법

<사업자등록의 적법 여부 판단기준>임대차계약서상의 지번 등이 일치하지 않는 경우에도 상가건물임대차보호법에 따른 대항력을 취득하는지 여부윤경변호사 법무법인바른

 

<임대차계약서상의 지번 등이 일치하지 않는 경우에도 상가건물임대차보호법에 따른 대항력을 취득하는지 여부>

 

주택임대차보호법의 경우는 주민등록에 의하여 당해 지번에 임차인이 존재하는지의 여부를 판단하므로, 임대차계약서상의 지번 기재가 부정확하더라도 주민등록이 유효하면 충분하나, 상가건물임대차보호법의 경우에는 사업자등록 자체가 주민등록을 대신하여 공시방법으로서의 역할을 담당하고 사업자등록에 있어서의 주소는 임대차계약서의 기재를 원용하므로, 결국 임대차계약서상의 지번이 공시의 유효 여부를 판단하는 기준이 된다.

 

따라서 임대차계약서상의 지번이 등기기록상의 지번과 불일치하는 경우에는 대항력을 갖추지 못한 것이 된다.

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상가건물임대차보호법<사업자등록의 적법 여부 판단기준>사업자등록상의 주소와 공부상 주소의 불일치하는 경우에도 상가건물임대차보호법에 따른 대항력을 취득하는지 여부윤경변호사 법무법인바른

 

<사업자등록상의 주소와 공부상 주소의 불일치하는 경우에도 상가건물임대차보호법에 따른 대항력을 취득하는지 여부>

 

1. 건물의 이해관계인이 당해 건물의 등기기록상 지번을 기재하여 사업자등록사항의 열람을 신청하면 관할세무서장은 위 지번을 임차목적물로 하는 사업자등록을 검색하여 이를 이해관계인에게 제공하게 된다.

 

주택임대차보호법의 경우 당해 주택의 등기기록상 지번과 다른 주소로 전입신고를 마친 경우 이해관계인이 그 주민등록사항을 파악할 수 없게 되는 것과 마찬가지로 상가건물임대차보호법에서도 사업자등록상의 지번이 건물의 등기기록상 지번과 일치해야만 적법한 사업자등록이라 할 것이다.

 

사업장의 주소는 주민등록과 마찬가지로 제3자에 대한 공시기능을 담당하고 있고, 이에 따라 상가건물임대차보호법은 4조에서 이해관계인이 건물의 소재지 관할세무서장에서 임대차 관련사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있다고 규정하고 있으므로, 이 점은 엄격하게 확인되어야 한다.

 

2. 상가건물임대차보호법 4조와 그 시행령 3조 및 부가가치세법 5조와 그 시행령 7(소득세법 및 법인세법상의 사업자등록에 준용)에 의하면, 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할세무서장에게 임대차와 사업자등록에 관한 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있고, 사업자가 사업장을 임차한 경우에는 사업자등록신청서에 임대차계약서 사본을 첨부하도록 하여 임대차에 관한 사항의 열람 또는 제공은 첨부한 임대차계약서의 기재에 의하도록 하고 있으므로, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기기록상의 표시와 불일치하는 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 그 사업자등록은 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다.

또한 위 각 법령의 위 각 규정에 의하면, 사업자가 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에는 사업자등록신청서에 해당 부분의 도면을 첨부해야 하고, 이해관계인은 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분 도면의 열람 또는 제공을 요청할 수 있도록 하고 있으므로, 건물의 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는 사업자등록신청시에 그 임차부분을 표시한 도면을 첨부해야 한다(대법원 2008. 9. 25. 선고 200844238 판결).

다만 사업자등록이 상가건물임대차에 있어서 공시방법으로 마련된 취지에 비추어 볼 때, 상가건물의 일부분을 임차한 사업자가 사업자등록시 임차부분을 표시한 도면을 첨부하지는 않았지만, 예컨대 상가건물의 특정 층 전부 또는 명확하게 구분되어 있는 특정 호실 전부를 임차한 후 이를 제3자가 명백히 인식할 수 있을 정도로 사업자등록사항에 표시한 경우, 또는 그 현황이나 위치, 용도 등의 기재로 말미암아 도면이 첨부된 경우에 준할 정도로 임차부분이 명백히 구분됨으로써 당해 사업자의 임차부분이 어디인지를 객관적으로 명백히 인식할 수 있을 정도로 표시한 경우와 같이 일반 사회통념상 그 사업자등록이 도면 없이도 제3자가 해당 임차인이 임차한 부분을 구분하여 인식할 수 있을 정도로 특정이 되어 있다고 볼 수 있는 경우에는, 그 사업자등록을 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법으로 볼 수 있다(대법원 2011. 11. 24. 선고 201056678 판결).

 

3. 등기사항증명서상의 지번으로 사업자등록을 하였으나 관할세무서가 담당공무원의 실수로 다른 사항이 등록되었던 경우에는, 사업자등록 정정의 방법 등에 의하여 사실과 일치하는 사업자등록이 정정된 것을 전제로, 당초의 사업자등록을 신청한 때로 소급하여 공시방법을 갖춘 것이다(주택임대차보호법상의 판례 취지를 준용함).

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상가건물임대차보호법<사업자등록>상가건물임대차보호법은 사업자등록을 신청한 때에 그 다음 날부터 대항력을 가진다고 규정하고 있는바, 효력발생의 시기와 종기윤경변호사 법무법인바른

 

<상가건물임대차보호법은 사업자등록을 신청한 때에 그 다음 날부터 대항력을 가진다고 규정하고 있는바, 효력발생의 시기와 종기>

 

1. 문제점

상가건물임대차보호법은 사업자등록을 신청한 때에 그 다음 날부터 대항력을 가진다고 규정하고 있는바, 그 정확한 의미가 무엇인지, 사업자등록을 신청하였으나 수리되지 않은 경우나 사업자등록이 말소되는 경우 사업자등록이 유효한 시점과 종료되는 시점은 언제부터인지 등이 문제된다.

 

2. 사업자등록의 효력발생시기

. 사업개시 이후에 등록 신청하는 경우

대항력은 상가건물임대차보호법 31항이 규정하고 있는 바에 따라 신청일 다음 날부터 효력을 발생한다(이와 달리 부가가치세법상의 납세의무는 실제로 사업을 개시한 날을 기준으로 발생한다).

 

. 사업개시일 이전에 등록 신청하는 경우

부가가치세법에 의하여 사업개시일(재화 또는 용역의 공급을 개시하는 날, 같은법 시행규칙 3) 이전에 사업자등록을 한 경우, 사업을 개시하였는지 여부는 이해관계인이 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임차인이 존재하는지를 판단하는 기준이 아니므로, 결국 사업개시 이전에 등록신청을 한 경우에도 상가건물임대차보호법 31항이 규정하고 있는 바에 따라 신청일 다음 날부터 효력을 발생한다.

 

. 사업을 폐지하였으나 사업자등록을 말소하지 않은 경우

사업을 폐지하여 사업자의 지위를 상실했다 하여 기존에 발생한 대항력이 상실되지는 않는다는 견해가 있지만, 상가건물임대차보호법의 제정취지에 따르면 사업을 폐지한 경우는 이미 사업자의 지위를 상실하므로, 사업자등록이 형식적으로 존속한다 하더라도 대항력을 인정할 수 없다(대법원 2006. 1. 13. 선고 200564002 판결).

이 경우 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 해야 한다.

 

. 폐업신고 후 다시 사업자등록을 신청한 경우

사업은 계속 유지하면서도 사업기간이 길어짐에 따라 세금액이 증가하는 것을 방지할 목적으로 폐업신고를 하였다가 다시 신규로 사업자등록을 취득하는 경우, 폐업신고로 인하여 대항력이 소멸하게 되므로, 새로이 사업자등록을 신청한 때로부터 대항력이 발생한다.

사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 하며, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 상가건물임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없으므로(대법원 2006. 1. 13. 선고 200564002 판결 참조), 그 사업자가 폐업신고를 하였다가 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 하였다고 하더라도 상가건물임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권이 그대로 존속한다고 할 수 없다(대법원 2006. 10. 13. 선고 200656299 판결).

 

3. 사업자등록 신청이 수리되지 않은 경우

. 적법한 사업자등록 신청의 경우

사업자가 사업자등록에 필요한 요건을 갖추어 신청하였으나 관할세무서장이 이를 수리하지 않은 경우에는 최초 신청시에 사업자등록 신청이 있었던 것으로 보아야 한다.

관할세무서장이 사업자등록 신청을 받아들이지 않거나 반려하는 경우에는 관할세무서장을 상대로 사업자등록 거부처분의 취소 내지 사업자등록 신청 반려처분의 취소를 행정소송의 형태로 구할 수 있다.

 

. 부적법한 사업자등록 신청의 경우

사업자등록신청서에 기재해야 할 사항을 기재하지 않은 때, 필요한 서류를 첨부하지 않은 때 또는 신규로 사업을 개시하고자 하는 자가 사업개시일 전에 사업자등록 신청을 하였으나 신청자가 사업을 사실상 개시하지 않을 것이라고 인정되는 때 등 사업자등록에 필요한 요건을 갖추지 못하여 관할세무서장이 그 신청을 거부 또는 반려하거나 보완을 명하는 경우 요건을 갖추어 재신청하거나 보완을 한 때에 비로소 사업자등록 신청이 있는 것이다.

 

사업자등록 신청이 적법하지 않다면 그 등록신청이 수리되지 않은 근거에 관하여 설사 관계공무원이 잘못 설시하였다고 하더라도, 이를 적법한 등록신청이 있는 경우와 같이 볼 것은 아니다(대법원 2000. 12. 22. 선고 996903 판결).

 

4. 사업자등록이 정정된 경우

 

. 사업자등록정정

사업자등록정정이란 사업자등록사항 중 사업장 소재지, 상호, 대표자 등의 변경이 있는 때 이를 관할세무서장에게 제출하여 그 변경사항을 사업자등록에 반영하는 절차이다(부가가치세법 5, 같은 법 시행령 11).

건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할세무서장에게 임대차계약이 변경 또는 갱신된 경우에는 변경된 일자, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날 등의 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있다(상임법 4①ⅵ).

 

. 효력

사업자등록정정일은 사업자등록정정신청서가 관할세무서장에게 접수된 때를 말하므로 사업자등록정정신청을 한 때에는 그 때부터 변경된 사항에 관한 사업자등록이 사업자등록으로서의 효력을 가진다.

 

정정신청에 있어서 신청요건을 흠결하여 이를 보정하거나 정정신청이 불수리되는 경우의 효력은 사업자등록신청시의 경우와 마찬가지이다.

 

5. 사업자등록이 말소되는 경우

사업자등록이 말소되는 경우로는 사업자가 폐업신고를 하여 이에 따라 관할세무서장이 사업자등록을 말소하는 경우(폐업신청에 의한 말소)사업자가 사업개시일 전에 등록한 후 사실상 사업을 개시하지 않아 관할세무서장이 사업자등록을 말소하는 경우(직권말소)2가지 경우가 있다(부가가치세법 5).

 

. 폐업신청

상가건물임대차보호법의 적용에 있어서는 폐업신고{폐업일은 사업장별로 그 사업을 실질적으로 폐업하는 날로 하되 폐업한 때가 명백하지 않은 경우에는 휴업(폐업)신고서의 접수일을 폐업일로 본다(부가가치세법시행령 6①②·10)}를 하여 사업자등록이 말소된 경우에는 그 때부터 사업자등록이 효력을 상실한다(반면 부가가치세법상으로는 위와 같이 폐업신고를 한 경우에도 사업을 계속 영위하는 때에는 실질과세의 원칙상 폐업한 것으로 보지 않고 과세한다).

 

신규로 사업을 개시한 자가 휴업 또는 폐업하거나 사업개시일 전에 등록한 자가 사실상 사업을 개시하지 않게 되는 때에는 지체 없이 관할세무서장에게 신고해야 하고, 사업자가 폐업하거나 사업개시일 전에 등록한 자가 그 후 사실상 사업을 개시하지 않게 되는 때에는 사업장 관할세무서장은 지체 없이 그 등록을 말소해야 한다고 규정하고 있는 부가가치세법 54, 5항의 규정취지에 비추어 보면, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고(그 사업자가 폐업신고를 하였다가 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 하였다고 하더라도 상가건물임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권이 그대로 존속한다고 할 수 없다), 이 경우 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 해야 한다(대법원 2006. 1. 13. 선고 200564002 판결, 대법원 2006. 10. 13. 선고 200656299 판결).

 

. 직권말소

직권말소의 경우 직권말소된 때부터는 사업자등록이 효력을 상실한다.

다만, 직권말소처분이 부적법하여 관할세무서장이 위 말소처분을 철회하거나 또는 취소소송에 의하여 위 처분이 취소되는 때에는{판례는 과세관청의 사업자등록 직권말소행위는 불복의 대상이 되는 행정처분으로 볼 수 없다는 입장을 취하고 있다(대법원 1993. 12. 10. 선고 9317355 판결, 대법원 2000. 2. 11. 선고 982119 판결, 대법원 2000. 12. 22. 선고 996903 판결). 상가건물임대차보호법의 제정·시행에도 불구하고 판례의 태도는 그대로 유지되고 있다(대법원 2011. 1. 27. 선고 20082200 판결)}, 주택임대차보호법에서와 마찬가지로{주택임대차보호법과 관련하여, 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 잘못 기재되었다 하더라도 대항력의 요건을 갖춘 것으로 보아야 한다거나 주민등록이 임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 경우에는 임차인이 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다는 판례가 있다(대법원 1991. 8. 13. 선고 9118118 판결, 대법원 1997. 2. 28. 선고 9646033, 46040 판결, 대법원 2000. 9. 29. 선고 200037012 판결)}, 소급효를 인정하는 것이 타당하다.

 

등록신청이 요건을 흠결하여 부적법하였으나 관할세무서장이 이를 수리하여 등록이 된 경우에는 위 등록이 사후에 말소되더라도 말소시까지는 대항력을 갖춘 것으로 보아야 한다(예컨대, 영업허가를 요하는 주류판매업자가 영업허가를 받지 못하고 사업자등록신청을 하여 등록이 된 경우에도 위 주류판매업자는 행정법상의 영업허가를 취득하지 못한 것에 불과하고 그렇다고 하여 이 법의 보호를 받는 상인에 해당하지 않는 것은 아니므로 위 사업자등록에도 대항력이 인정되어야 한다).

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상가건물임대차보호법상가건물임대차보호법상 대항력을 취득하기 위한 요건윤경변호사 법무법인바른

 

<상가건물임대차보호법상 대항력을 취득하기 위한 요건>

 

1. 상가건물임대차보호법상 대항력을 취득하기 위한 요건

대항력의 요건, 상가건물의 인도와 사업자등록의 신청(부가가치세법 5, 소득세법 168조 또는 법인세법 111조의 규정에 의한)이다(상임법 3).

 

상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물임대차보호법 31항 소정의 대항력 또는 같은 법 52항 소정의 우선변제권을 취득하려면, 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며(상가건물의 경우에는 확정일자 부여기관에 대하여 아무런 규정이 없는 주택임대차보호법과 달리 그 52항에 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인이라고 규정하고 있다), 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다(대법원 2006. 1. 13. 선고 200564002 판결, 대법원 2006. 10. 13. 선고 200656299 판결).

 

소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 가등기가 경료된 후에 상가건물임대차보호법상 대항력을 취득한 임차인이 그 가등기에 기하여 본등기를 경료한 자에 대하여 임대차의 효력으로써 대항할 수 없다(대법원 2007. 6. 28. 선고 200725599 판결).

 

2. 상가건물의 인도

임차인이 임대인으로부터 상가건물의 점유를 이전받는 것을 말한다.

현실인도는 물론 간이인도, 점유개정에 의한 인도, 목적물반환청구권에 의한 인도 등도 포함된다.

 

3. 사업자등록의 신청

. 사업자등록 신청일의 확인방법

(1) 경매실무상 임차인들이 제출하는 사업자등록증에는 개업연월일과 사업자등록증 발급일만 기재되어 있어 사업자 등록신청일을 알기 어렵다.

상가건물의 인도와 사업자등록의 신청이라는 요건을 갖춘 임차인을 일정한 기준에 따라 보호하고자 하는 상가건물임대차보호법 31항의 취지에 비추어 볼 때 사실상 사업자등록증의 기재만으로 정확한 사업자등록신청일자를 알기 어렵다고 해서 사업자등록증 상의 개업연월일이나 사업자등록증 발급일을 사업자등록 신청일자로 볼 수는 없다.

 

(2) 상가건물임대차보호법 41항은 임대차에 이해관계 있는 자의 등록사항 등의 열람 내지 제공요청에 대하여 관할세무서장이 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없도록 규정하고 있다.

 

현재 실무상 현황조사 명령시 집행관에게 상가건물인 경우 임차인 등록사항 등의 현황서를 현황조사보고서의 첨부서류로 제출할 것을 요구하고 있으므로, 제출된 현황서를 통하여 사업자등록 신청일을 확인할 수 있다.

 

만일 현황조사보고서에 등록사항 등의 현황서가 첨부되어 있지 않은 경우에는 집행관에게 등록사항 등의 현황서를 제출하도록 명하면 된다.

 

. 사업자등록

(1) 사업자

사업자란 영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 말하고(부가가치세법 2), 사업자에는 개인뿐만 아니라 법인 및 비법인사단·재단 기타 단체도 포함된다(같은 법 2).

여기서 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자란 부가가치를 창출해낼 수 있는 정도의 사업형태를 갖추고 계속적이고 반복적인 의사로 재화 또는 용역을 공급하는 사람을 뜻한다(대법원 1992. 7. 24. 선고 925225 판결).

 

(2) 사업자등록

사업자등록이란 과세업무를 효율적으로 처리하고 납세의무자의 동태를 정확히 파악하기 위하여 납세의무자의 사업에 관한 일련의 사항을 사업장 관할세무서 사업자등록부에 등재하는 것을 말한다.

현행 세법상 사업자등록에 관한 규정을 두고 있는 법률로는 부가가치세법, 법인세법 및 소득세법이 있는데, 법인세법 및 소득세법상의 사업자등록은 부가가치세법상의 사업자등록 관련규정을 준용하고 있다.

 

부가가치세가 면제되는 재화와 용역을 공급하는 면세사업자는 부가가치세 납세의무 자체가 배제되므로 부가가치세법상 등록의무는 없으나(대법원 1984. 7. 10. 선고 84163 판결), 면세사업자의 경우라도 법인의 경우 법인세법, 개인의 경우 소득세법의 규정에 의하여 사업자등록을 해야 할 의무가 있다.

 

(3) 사업자등록의 신청절차

() 신규로 사업을 개시하는 사업자는 사업장마다 사업개시일부터 20일 내에 사업장 관할세무서장에게 필요한 서류를 첨부하여 사업자등록신청서를 제출해야 한다(부가가치세법 5본문).

 

() 사업자등록신청서에는 사업자의 인적사항, 사업자등록 신청사유, 사업개시연월일 또는 사업장설치착수연월일 기타 참고사항을 기재해야 하고(부가가치세법시행령 7), 법인의 경우에는 법인등기사항증명서, 법령에 의하여 허가를 받거나 등록 또는 신고를 해야 하는 사업의 경우에는 사업허가증사본·사업등록증사본 또는 신고필증사본(사업허가증상의 명의자와 실사업자가 다른 경우에는 사업허가증을 실사업자 명의로 변경하여 사업허가를 받은 후 그 사본을 첨부해야 한다.), 사업장을 임차한 경우에는 임대차계약서사본(다만 건물의 일부를 임차한 경우 상가건물임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 그 임차부분을 표시한 도면을 첨부해야 한다.), 공동사업자의 경우는 공동사업자 전원의 주민등록등본 및 공동으로 사업을 하는 사실을 증명할 수 있는 동업계약서 등의 서류를 함께 제출해야 한다(같은 조 ).

 

(4) 신청의 수리와 등록거부

() 신청의 수리

사업자등록을 신청받은 세무서장은 필요한 요건이 갖추어져 있으면 사업자등록부에 등재하고 등록번호가 부여된 사업자등록증을 신청일부터 7일 내에 신청자에게 교부해야 한다.

다만, 사업장 시설이나 사업현황을 확인하기 위하여 국세청장이 필요하다고 인정하는 경우에는, 교부기한을 7일에 한하여 연장하고 그 조사한 사실에 따라 사업자등록증을 교부할 수 있다(부가가치세법시행령 7①②③·8).

 

() 등록거부

세무서장이 신청자가 사업을 사실상 개시하지 않을 것이라고 인정하여 사업자등록을 정당하게 거부함에 따라 신청자가 재차 사업자등록을 신청하여 사업자등록증을 교부받은 경우에는 재차 사업자등록을 신청한 날을 사업자등록 신청일로 보아야 한다.

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주택임대차보호법주택임대차보호법상 소액임차인 및 그 우선변제받은 소액보증금의 범위윤경변호사 법무법인바른

<주택임대차보호법상 소액임차인 및 그 우선변제받은 소액보증금의 범위>

 

1. 우선변제받은 소액보증금

. 우선변제받는 금원

서울특별시는 32,000,000, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)27,000,000, 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 20,000,000, 그 밖의 지역에서는 15,000,000원을 우선변제받는다.

 

 

2. 우선변제의 한도[주택가액(매각대금)2분의 1 이내]

우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)2분의 1의 범위 안에서 인정된다(주임법 8).

여기서 말하는 주택가액이란 실제거래가액인 매각가액이 아니라 실제배당할 금액(매각대금배당기일까지의 이자, 몰수된 매수보증금 등집행비용)을 말한다(대법원 2001. 4. 27. 선고 20018974 판결){재판예규 제866-41호 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답(재민 84-10) 11.소액보증금의 우선변제권의 한도가 되는 주택가액의 1/2의 산정기준에 관하여, 주택의 가액은 그 시가를 뜻하므로 경매절차에 있어서는 실제 거래가액인 매각가액이 주택가액이 된다는 견해(매각대금설)가 있다. 그러나 주택가액은 매각대금에 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰·항고보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액을 말한다고 보아야 한다(실제 배당할 금액설)}.

 

다가구용 단독주택의 대지 및 건물에 관한 근저당권자가 그 대지 및 건물에 관한 경매를 신청하였다가 그 중 건물에 대한 경매신청만을 취하함으로써 이를 제외한 대지부분만이 매각된 경우에도, 그 주택의 소액임차인은 그 대지에 관한 낙찰대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다(대법원 1996. 6. 14. 선고 967595 판결).

 

3. 택임대차보호법시행령 개정 전에 담보물권을 취득한 자

 

. 각 시기별 소액보증금 범위

 

(1) 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액의 2분의 1의 범위 안에서 수차 변동되었으며 현재까지의 변동내역은 다음과 같다(주임법시행령 10·11).

 

(2) 한편, 2010. 7. 23.부터 주택임대차보호법 8조에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액은 압류금지채권(246①ⅵ)으로 규정하였다.

 

 

. 소액보증금 한도의 변동과 선순위 담보물권과의 관계

(1) 소액보증금의 우선변제권을 인정하는 법률이 제정되기 전에 이미 성립한 담보권에 대해서까지 우선변제권의 소급효가 미치는 것이 아님은 당연하다(대법원 1990. 7. 10. 선고 89다카13155 판결 참조).

또한 주택임대차보호법 및 같은 법 시행령 부칙 2항은 위와 같이 소액보증금의 액수를 개정함에 있어 소액보증금 액수가 위와 같이 변동되기 전의 담보물권 취득자에 대하여는 종전의 규정에 의하도록 하는 경과규정을 두고 있다. 따라서 현행법 하에서는 소액임차인에 해당하나 구법 하에서는 소액임차인에 해당하지 않는데, 담보물권은 구법 하에서 발생한 경우에는 구법을 기준으로 소액임차인 여부를 판단해야 하므로, 그 담보물권자에 대하여는 소액임차인임을 주장할 수 없다.

 

(2) 예컨대 서울특별시 소재 주택에 1997. 1. 1. 설정된 근저당권의 권리자 , 2001. 10. 1. 설정된 근저당권의 권리자 , 1998. 1. 1. 대항력을 갖춘 보증금 2,500만원의 임차인 과 보증금 3,500만원의 임차인 이 있는 경우를 보면, 에 대하여 은 소액임차인임을 주장할 수 있으나 은 소액임차인임을 주장할 수 없고, 에 대하여는 , 모두 소액임차인임을 주장할 수 있으므로, 1순위는 (소액보증금 1,200만원), 2순위는 , 3순위는 (소액보증금 증가분 400만원), (소액보증금 1,600만원)이 된다.

 

. 확정일자를 갖춘 임차인이 위에서 말하는 담보물권의 권리자에 포함되는지 여부

(긍정)

위에서 말하는 담보물권에 저당권이나 가등기담보권은 포함되나, 가압류는 포함되지 않는다.

확정일자를 갖춘 임차인이 포함되는지에 대하여는 부정하는 견해가 있으나, 확정일자를 갖춘 임차인은 부동산담보권자에 유사한 지위에 있으므로(대법원 1992. 10. 13. 선고 9230597 판결), 긍정함이 타당하다.

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상가건물임대차보호법상가건물임대차보호법상 적용대상 기준 보증금액, 소액임차인 및 그 우선변제금액의 범위윤경변호사 법무법인바른

 

<상가건물임대차보호법상 적용대상 기준 보증금액, 소액임차인 및 그 우선변제금액의 범위>

 

내용

지역

 

상임법 적용대상

임차인의 보증금액

 

우선변제 받을

임차인의 범위

우선변제 받을

보증금의 범위

서울특별시

 

400,000,000이하

 

65,000,000원 이하

22,000,000

 

수도권 과밀억제권

(서울제외)

 

 

300,000,000원 이하

55,000,000원 이하

19,000,000

 

 

광역시(수도권정비

계획법에 따른 과밀

억제권역에 포함된

지역, 군지역은 제

), 안산시, 용인

, 김포시 및 광주

 

240,000,000원 이하

38,000,000원 이하

13,000,000

 

그 외 지역

 

180,000,000원 이하

30,000,000원 이하

10,000,000

*보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액(차임액은 월 단위의 차임액으로 한다)에 대통령령이 정하는 비율(상가건물임대차호법시행령 23항에 의하면 현재는 1분의 100이다)을 곱하여 환산한 금액(이를 환산보증금이라 한다)을 포함해야 한다.

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상가건물임대차보호법상가건물 임대차에 있어서의 계약존속기간윤경변호사 법무법인바른

 

<상가건물 임대차에 있어서의 계약존속기간>

 

1. 상가건물 임대차에서 임차인은 임대인에 대하여 상가건물임대차보호법 101항 단서 각호의 사유가 없는 한 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있다.

임차인의 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있다(상임법 10①②).

따라서 상가건물임대차의 경우 특별한 사정이 없는 한 임대차의 존속기간은 최초 계약체결일로부터 5년간 계속될 수 있다.

 

최초의 임대차기간이란 위 법 시행 이후에 체결된 임대차계약에 있어서나 위 법 시행 이전에 체결되었다가 위 법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다(대법원 2006. 3. 23. 선고 200574320 판결).

이는 전체 임대차기간 중 실제 임차인(사업자)과 사업자등록 명의자가 일치하지 않는 기간이 일부 있었더라도 전체 임대차기간의 실제 임차인이 동일하다면 달리 특별한 사정이 없는 이상 마찬가지이다(대법원 2006. 7. 13. 선고 200622272 판결).

 

2. 임차인이 임대인에 대하여 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갱신요구를 하지 않고, 임대인도 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지의 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주되지만, 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 보게 되며, 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 생긴다(상임법 10본문·④⑤).

반면 임대인은 상가건물임대차보호법 91항에 의하여 그 기간이 1년으로 간주되므로 임대차계약을 해지할 수 없다.

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