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  1. 2017.11.30 【주택임대차보호법】임차권자가 동시이행의 판결에 기한 경매신청을 하여 배당을 받은 경우 명도확인서를 제출하여야만 배당금을 수령할 수 있는 지 여부【윤경변호사 법무법인바른】
  2. 2017.11.30 【주택임대차보호법】미등기건물 임차인이 대지 만에 대한 부동산경매절차의 환가대금에서 배당을 받은 경우 명도확인서를 제출하여야만 배당금을 수령할 수 있는 지 여부【윤경변호사 법..
  3. 2017.11.30 【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 대항력 있는 임차권자가 일부만 배당받은 경우 명도확인서를 제출하여야만 부동산경매절차에서의 배당금을 수령할 수 있는 지 여부【윤경변호사 ..
  4. 2017.11.30 【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 소액임차인이나 전세권자는 명도확인서를 제출하여야만 부동산경매절차에서의 배당금을 수령할 수 있는 지 여부【윤경변호사 법무법인바른】
  5. 2017.11.30 【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권 행사의 요건과 그 효과【윤경변호사 법무법인바른】
  6. 2017.11.30 【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 우선변제받은 소액보증금 한도의 변동과 선순위 담보물권과의 순위 관계【윤경변호사 법무법인바른】
  7. 2017.11.30 【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 우선변제받은 소액보증금의 범위【윤경변호사 법무법인바른】
  8. 2017.11.30 【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 보호받는 임차인으로 가장한 허위임차인(가장임차인)을 판단하는 실무상 기준【윤경변호사 법무법인바른】
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주택임대차보호법임차권자가 동시이행의 판결에 기한 경매신청을 하여 배당을 받은 경우 명도확인서를 제출하여야만 배당금을 수령할 수 있는 지 여부윤경변호사 법무법인바른

 

<임차권자가 동시이행의 판결에 기한 경매신청을 하여 배당을 받은 경우 명도확인서를 제출하여야만 배당금을 수령할 수 있는 지 여부>

 

(1) 임차인이 제3자가 신청한 경매에서 보증금을 배당받는 경우와는 달리 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명하는 서면을 제출할 필요가 없다(주임법 32참조). 2002. 11. 1.부터 시행된 상가건물임대차보호법 51항에도 같은 취지의 규정이 있다.

 

따라서 그 판결주문에 건물의 명도와 동시이행으로 보증금지급을 명하였다 해도 이행제공 여부를 따질 것 없이 경매개시결정을 할 수 있다.

 

(2) 다만, 이 경우에도 임차인이 배당금을 수령할 때는 명도확인서를 제출해야 한다.

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Posted by 윤경 변호사

주택임대차보호법미등기건물 임차인이 대지 만에 대한 부동산경매절차의 환가대금에서 배당을 받은 경우 명도확인서를 제출하여야만 배당금을 수령할 수 있는 지 여부윤경변호사 법무법인바른

 

<미등기건물 임차인이 대지 만에 대한 부동산경매절차의 환가대금에서 배당을 받은 경우 명도확인서를 제출하여야만 배당금을 수령할 수 있는 지 여부>

 

1. 미등기 임차주택의 임차인이 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있는지 여부

(적극)

 

대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다(대법원 2007. 6. 21. 선고 200426133 전원합의체 판결).

 

이는 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라, 임차주택과 별도로 대지만이 경매될 경우에도 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 임차인은 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지이다(대법원 2012. 7. 26. 선고 201245689 판결).

 

2. 대지만 매각되어 미등기주택의 임차인이 대지의 환가대금에서 배당을 받은 경우

그 배당금 출급에 있어 미등기주택 소유자의 건물명도확인서가 필요한지 여부(불요)

 

(1) 명도확인서란, 금전채권으로 목적물의 인도와 동시이행관계를 주장할 수 있는 점유자가 자신의 채권을 배당절차에서 배당받아 배당표가 확정된 경우 그 권리(배당금의 출급)를 행사함에 있어 동시이행관계에 있는 의무(목적물의 인도의무)를 이행시켜 매각목적물의 대금을 완납한 매수인의 권리를 용이하게 확보하여 주는 데 그 목적이 있는 것이다.

 

주택임차인의 경우 임차보증금의 반환과 건물의 인도(명도)는 동시이행관계에 있지만, 임차보증금의 반환과 건물부지(토지)의 인도와는 동시이행관계에 있지 않다. 물론 토지의 임대차라면 임차보증금의 반환과 토지의 인도와는 동시이행관계에 있다.

 

(2) 그런데 대지만 매각된 경우 그 매각대금에서 배당을 받게 된 건물의 임차인은 매각대상토지와는 전혀 무관한 미등기건물 소유자의 명도확인서를 제출할 필요가 없다.

 

주택임대차보호법 3조의2 3항의 규정은 건물이 매각되거나 건물과 그 대지가 함께 매각되는 경우에만 적용되는 것이고, 대지만 매각되는 경우에는 그 적용이 배제된다.

 

미등기건물의 현 소유자는 대지만에 대한 경매절차와는 전혀 무관한 자이며(대지의 전 소유자일 뿐임), 그 경매절차에서 집행법상 아무런 지위를 가지고 있지 않으므로, 집행법원이 보호할 필요가 없는 제3자이다. 집행법원으로서는 매각대상부동산(대지)에 관하여만 동시이행 여부를 따져야 하는 것이고, 경매절차와는 무관한 미등기건물과의 동시이행관계까지 고려할 필요가 없다.

 

이러한 결론은 미등기건물의 임차인이 임차보증금을 대지의 매각대금에서 전액 배당받았을 경우에도 마찬가지이다(이런 경우 미등기건물의 소유자는 임차인을 상대로 별소로 명도청구를 해야 한다).

 

결국 미등기주택의 임차인이 배당금을 출급받음에 있어 미등기주택 소유자의 건물명도확인서는 필요하지 않다(반대 견해 있음).

 

3. 매수인(토지소유자)의 명도확인서가 필요한지 여부(불요)

 

미등기주택의 임차인이 배당금을 출급받음에 있어 매수인(낙찰자)의 토지명도확인서도 필요하지 않다.

 

그 이유는 미등기주택의 임차인은 대지의 점유자가 아니기 때문이다. , 건물의 부지가 된 토지(이 사건 매각대상토지)의 점유자는 건물의 소유자이고, 건물의 점유자(임차인 등)는 건물의 부지가 된 토지의 점유자가 아니다{사회통념상 건물은 그 대지를 떠나서는 존재할 수 없는 것이므로 건물의 대지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 보아야 하고, 이 경우 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 대지를 점거하고 있지 않더라도 그 건물의 소유를 위하여 그 대지를 점유하는 것으로 본다(대법원 1991. 6. 25. 선고 9110329 판결, 대법원 1995. 11. 14. 선고 9523200 판결, 대법원 1996. 6. 14. 선고 9547282 판결 등 다수). 건물을 소유자 아닌 사람이 점유하는 경우 건물 소유자와 별개로 건물 점유자도 그 대지를 점유하는 것으로 볼 것인가에 관하여 점유설과 비점유설의 대립이 있는데, 대법원 2003. 11. 13. 선고 200257935 판결미등기건물을 양수하여 건물에 관한 사실상의 처분권을 보유하게 됨으로써 그 양수인이 건물부지 역시 아울러 점유하고 있다고 볼 수 있는 등의 다른 특별한 사정이 없는 한 건물의 소유명의자가 아닌 자로서는 실제로 그 건물을 점유하고 있다고 하더라도 그 건물의 부지를 점유하는 자로는 볼 수 없다.”고 판시함으로써 비점유설의 입장에 있음을 분명히 하였다. 대법원 2008. 7. 10. 선고 200639157 판결, 대법원 2009. 9. 10. 선고 200928462 판결도 같은 취지이다.).

 

따라서 매각대상토지의 점유자가 아닌 미등기건물의 임차인이 토지에 대한 명도확인서를 제출할 필요가 없다.

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<주택임대차보호법상 대항력 있는 임차권자가 일부만 배당받은 경우 명도확인서를 제출하여야만 부동산경매절차에서의 배당금을 수령할 수 있는 지 여부> - 대항력 있는 임차권자가 일부만 배당받은 경우(명도확인서 불요)

 

대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못하고 일부만 배당받은 경우, 그 잔액에 대하여 매수인에게 동시이행의 항변을 할 수 있으므로, 배당금 수령시 매수인의 명도확인서가 필요 없다.

 

배당받지 못하는 보증금에 상응하는 부분에 관하여는 임대차가 존속하므로, 임차인의 사용·수익을 부당이득이라고 할 수 없지만, 배당받은 부분에 관하여는 임차인이 사용·수익하는 만큼 임료 상당의 부당이득을 하고 있는 것이어서, 임차인이 매수인에게 이를 반환해야 한다(대법원 1998. 7. 10. 선고 9815545 판결 참조){점유로 인한 실질적인 이익이 있어야 부당이득반환의무가 성립한다. 여기서 말하는 실질적 이익은 점유 그 자체로 인한 이득을 말하는 것이 아니다. 즉 점유 외에 사용·수익까지 동반해야 비로소 이득을 얻는다고 보아야 한다. 따라서 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물을 계속 점유한 경우(예를 들어 사용수익을 하지 않은 채 시정을 하여 둔 경우)라면, 이는 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 않아 실질적인 이득을 얻은 바 없으므로, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다(대법원 2001. 2. 9. 선고 200061398 판결, 대법원 2003. 4. 11. 선고 200259481 판결)}.

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주택임대차보호법주택임대차보호법상 소액임차인이나 전세권자는 명도확인서를 제출하여야만 부동산경매절차에서의 배당금을 수령할 수 있는 지 여부윤경변호사 법무법인바른

 

<주택임대차보호법상 소액임차인이나 전세권자는 명도확인서를 제출하여야만 부동산경매절차에서의 배당금을 수령할 수 있는 지 여부>

 

1. 명도확인서

 

임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 수령할 수 없다(주임법 32). 임대차계약이 종료된 경우 임대차보증금 반환채무와 임차목적물 인도채무는 동시이행관계에 있다(대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결, 대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결, 대법원 1992. 5. 12. 선고 9135823 판결).

 

임차인에 대한 배당표가 확정된 후 임차인이 그 배당금을 수령하려면, 임대차계약서원본, 주택임차인은 주민등록등본, 상가건물임차인은 등록사항 등의 현황서등본, 매수인의 인감이 날인된 임차목적물명도확인서, 매수인의 인감증명서를 제출해야 한다.

 

매수인으로부터 명도확인서를 받아 제출해야 집행법원은 배당금을 지급하며, 명도확인서가 제출되지 않으면 집행법원에서는 배당금을 공탁하게 된다.

 

우선변제권이 있는 임차인은 임차주택의 가액으로부터 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받음과 동시에 임차목적물을 명도할 의무가 있으며, 주택임대차보호법 3조의2 3항의 규정에 따라 경매 또는 공매절차에서 임차인이 보증금을 수령하기 위하여는 임차주택을 명도한 것을 증명해야 한다. 그러나 임차인의 주택명도의무가 보증금반환의무보다 선이행되어야 한다는 뜻은 아니다(대법원 1994. 2. 22. 선고 9355241 판결).

 

2. 소액임차인 및 전세권자의 경우 명도확인서가 필요한지 여부

 

. 소액임차인의 경우

 

임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 수령할 수 없으므로(주임법 32), 매수인 명의의 명도확인서를 제출해야 배당금을 지급할 수 있는데, 소액임차인의 경우에는 주택임대차보호법 8조에서 위 제3항을 준용하지 않으므로(주임법 8참조), 명도확인서가 필요 없다는 견해가 있다.

 

그러나 임차보증금의 반환은 임차목적물의 인도와 동시이행관계에 있으므로 임차권자의 의무이행 전에 배당액을 지급할 수는 없고, 따라서 소액임차인도 명도확인서를 제출해야 한다(재판예규 제866-41호 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답(재민 84-10) 10).

 

명도확인서가 제출되지 않았다면 정지조건부채권에 대한 배당액 교부방법과 마찬가지로 임차물의 인도를 조건으로 배당액을 공탁하고 임차인이 목적물의 인도를 증명한 때에 이를 지급하게 된다. 임차인이 미리 목적물을 인도한 때에는 공탁함이 없이 바로 배당금을 지급할 수 있음은 물론이다.

 

. 전세권자의 경우

 

전세권설정등기는 대금납부 후 어차피 경매법원의 등기촉탁에 의하여 직권으로 말소될 것이므로 그 이행제공 여부에 대한 소명이 필요 없다는 견해가 있으나, 전세권 말소 외에 목적물의 인도도 동시이행관계에 있으므로, 임차인과 마찬가지로 매수인의 명도확인서가 필요하다.

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주택임대차보호법주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권 행사의 요건과 그 효과윤경변호사 법무법인바른

 

<주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권 행사의 요건과 그 효과>

 

1. 우선변제권 행사의 요건

(1) 소액보증금 최우선변제권 행사의 요건은 배당요구의 종기까지 배당요구를 하였을 것, 보증금 액수가 소액보증금(주임법시 4 참조)에 해당할 것, 첫 경매개시결정등기 전에 주택임대차보호법 31항의 대항요건(임차목적물의 점유 및 주민등록)을 갖추었을 것, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지할 것이다.

 

(2) 대항요건 구비의 시한은 경매신청의 등기(경매개시결정의 기입등기) 전이다(주임법 8후문). 여기서 말하는 경매신청의 등기에 민사집행법에 따른 기입등기뿐 아니라 체납처분에 의한 공매절차에서의 기입등기도 포함되는지 여부에 관하여는 실무상 논란이 있다. 체납처분에 의한 압류등기 이후에 대항요건을 갖춘 소액임차인에게 주택임대차보호법 81항 등 소정의 소액보증금 우선변제권을 인정할 수 있는지의 여부 등과 관련하여, 위 법 조문에서 말하는 경매신청의 등기에 국세징수법상 공매에서의 체납처분에 의한 압류등기도 포함된다고 해석할 수 있는지가 실무상으로는 여전히 논란이 되고 있다. 이에 대하여는, 상가건물임대차보호법 52(주택임대차보호법 3조의2 2항과 같은 내용이다)에서 말하는 국세징수법에 의한 공매란 민사집행법상의 경매에 대응하는 개념으로 사용된 것으로 국세체납처분절차 중의 환가의 한 방법만을 뜻하는 것이 아니라 국세체납처분절차를 포괄적으로 지칭하는 것으로서 국세징수법의 체납처분의 예에 의하여 임차건물을 체납처분하는 모든 경우를 포함하므로, 상가건물임대차보호법 141항 후문(주택임대차보호법 81항 후문과 같은 내용이다)에서 말하는 경매신청의 등기란 국세징수법에 의한 공매에 있어서는 조세채권의 내용을 실현하고 그 만족을 얻기 위한 체납처분의 최초의 절차로서 납세자의 특정재산을 강제적으로 확보하기 위하여 처분을 금지하는 체납처분에 의한 압류등기를 뜻하는 것으로 해석함이 상당하고, 공매대상재산의 매수 수요를 유발하여 고가의 매수청약을 유인하는 것에 불과한 압류재산공매공고를 뜻하는 것은 아니어서, 체납처분에 의한 압류등기 후에 대항요건을 갖춘 소액보증금 우선변제권을 인정할 수 없다는 견해[서울행정법원 2006. 4. 18. 선고 2005구합27734 판결(항소기각으로 확정) ]주택임대차보호법 3조의2 2항은, “3조 제1항 또는 제2항의 대항요건과 임대차계약증서(3조 제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.”라고 규정하면서 위 요건을 갖춘 임차인에게 공매대금의 배분권한을 인정하는 한편, ‘민사집행법에 따른 경매국세징수법에 따른 공매를 명확히 구분하고 있는 반면, 소액보증금의 최우선변제권에 관한 주택임대차보호법 81항은, “임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.”라고만 규정하고 있고, 공매에서의 소액임차인의 우선변제권에 관하여는, 국세기본법 제35조 제1항 제4호에서 국세에 우선하는 채권으로 주택임대차보호법 8조가 적용되는 임대차관계에 있는 주택 또는 건물을 매각함에 있어 같은 조의 규정에 의하여 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권을 규정하고만 있을 뿐, 위 소액임차인이 국세징수법상의 압류등기 이전에 대항요건을 갖출 것을 요구하고 있지는 않고, 이를 준용하는 규정도 두고 있지 않으며, 경매신청의 등기라는 법문에 체납처분에 의한 압류등기가 포함된다고 유추해석 또는 확장해석할 합리적인 근거나 필요성이 있는 것도 아니라는 이유로 우선변제권을 인정하는 견해(울산지방법원 2012. 9. 14. 선고 20121948 판결)가 대립하고 있는 것이다.

대항요건의 지속은 집행법원이 정한 배당요구종기까지 계속 존속하고 있어야 한다.

 

결국 소액임차인으로서 최우선변제를 받기 위해서는 첫 경매개시결정등기 전에 위 요건을 갖추어야 하고(주임법 8, 상임법 14), 배당요구의 종기까지 위 요건을 유지해야 한다(대법원 1997. 10. 10. 선고 9544597 판결).

 

이와 달리 확정일자를 갖춘 임차인으로서 배당받는 경우에는 소액임차인으로서 배당받는 경우(주임법 8)와는 달리 경매개시결정등기 이후 위 요건을 갖추어도 무방하다(88).

 

(3) 소액임차권자가 경매절차에서 소액보증금의 우선변제를 받기 위해서는 반드시 배당요구를 해야 하며, 단순히 이해관계인으로 권리신고한 것만으로는 배당요구를 한 것으로 볼 수 없다(2002. 6. 26. 재판예규 제866-41호 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답(재민 84-10) 5).

 

소액임차인에게 배당액을 교부하려면, 매수인의 명도확인서가 제출되어야 한다.

임대차의 종료나 임차건물의 명도는 우선변제권 행사의 요건이 아님은 확정일자를 갖춘 임차인의 경우와 동일하다(주임법 35·32참조)(주택임대차보호법 개정 전에는 주택임대차보호법 3조의3 1항 단서가 준용되어 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차의 종료를 요건으로 하였으나, 이번 개정으로 단서가 삭제되었으므로, 더 이상 요건이 아니다).

 

(4) 법인의 경우(=소극)

 

한국토지주택공사 등 법인은 주민등록등 그 요건을 갖출 수 없어 소액보증금우선변제 보호대상에 해당하지 않는다 할 것이다(주임법 8·3). 소액보증금 보호제도가 담보권자의 희생하에 정책적으로 영세서민들의 주거생활을 보호하는데 있는 반면, 주택임대차보호법 3조의 대항력은 일종의 법정담보물권에 해당하기 때문이다.

 

2. 우선변제권의 성립시기

 

주택의 경우 소액임차인의 최우선변제권은 소액임차인으로서 대항력이 생긴 때, 즉 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날 오전 영시에 발생한다(대법원 1999. 5. 25. 선고 999981 판결).

상가건물의 경우에도 같다(상임법 3참조).

 

3. 매수인(낙찰자)과의 관계

 

(1) 소액임차인이 매수인에게 대항할 수 없는 경우, 임차주택의 경매절차에서 임차보증금을 지급받지 못하였더라도, 임차주택의 매수인에 대하여 임차보증금의 우선변제를 요구할 수 없다(대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카844 판결).

 

(2) 소액임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 경우, 임대차존속 주장과 우선변제권을 선택적으로 행사할 수 있으므로, 임차인이 경매절차에서 우선변제권을 행사하지 않았더라도, 매수인에게 임대차로써 대항할 수 없다거나 임차보증금 반환채권을 포기한 것으로 볼 수 없다(대법원 1992. 7. 14. 선고 9212827 판결).

 

4. 소액임차인이 확정일자까지 받은 경우

 

소액임차인이 주택임대차보호법 3조의2의 요건을 갖춘 경우 보증금 중 소액보증금은 주택임대차보호법 8조에 의하여 최우선순위로, 나머지는 주택임대차보호법 3조의2의 요건을 갖춘 시기에 따라 각각 배당받을 수 있다.

최선순위의 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 소액보증금에 대한 우선변제권을 행사하고 나서도 임차권의 대항력을 주장하여 나머지 보증금을 반환받을 때까지 인도를 거절할 수 있다.

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주택임대차보호법주택임대차보호법상 우선변제받은 소액보증금 한도의 변동과 선순위 담보물권과의 순위 관계윤경변호사 법무법인바른

 

<주택임대차보호법상 우선변제받은 소액보증금 한도의 변동과 선순위 담보물권과의 순위 관계>

 

1. 소액보증금 한도의 변동과 선순위 담보물권과의 관계

 

(1) 소액보증금의 우선변제권을 인정하는 법률이 제정되기 전에 이미 성립한 담보권에 대해서까지 우선변제권의 소급효가 미치는 것이 아님은 당연하다(대법원 1990. 7. 10. 선고 89다카13155 판결 참조).

 

또한 주택임대차보호법 및 같은 법 시행령 부칙 2항은 위와 같이 소액보증금의 액수를 개정함에 있어 소액보증금 액수가 위와 같이 변동되기 전의 담보물권 취득자에 대하여는 종전의 규정에 의하도록 하는 경과규정을 두고 있다. 따라서 현행법 하에서는 소액임차인에 해당하나 구법 하에서는 소액임차인에 해당하지 않는데, 담보물권은 구법 하에서 발생한 경우에는 구법을 기준으로 소액임차인 여부를 판단해야 하므로, 그 담보물권자에 대하여는 소액임차인임을 주장할 수 없다.

 

(2) 예컨대 서울특별시 소재 주택에 1997. 1. 1. 설정된 근저당권의 권리자 , 2001. 10. 1. 설정된 근저당권의 권리자 , 1998. 1. 1. 대항력을 갖춘 보증금 2,500만원의 임차인 과 보증금 3,500만원의 임차인 이 있는 경우를 보면, 에 대하여 은 소액임차인임을 주장할 수 있으나 은 소액임차인임을 주장할 수 없고, 에 대하여는 , 모두 소액임차인임을 주장할 수 있으므로, 1순위는 (소액보증금 1,200만원), 2순위는 , 3순위는 (소액보증금 증가분 400만원), (소액보증금 1,600만원)이 된다.

 

2. 확정일자를 갖춘 임차인이 위에서 말하는 담보물권의 권리자에 포함되는지 여부

(긍정 )

 

위에서 말하는 담보물권에 저당권이나 가등기담보권은 포함되나, 가압류는 포함되지 않는다.

확정일자를 갖춘 임차인이 포함되는지에 대하여는 부정하는 견해가 있으나, 확정일자를 갖춘 임차인은 부동산담보권자에 유사한 지위에 있으므로(대법원 1992. 10. 13. 선고 9230597 판결), 긍정함이 타당하다.

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주택임대차보호법주택임대차보호법상 우선변제받은 소액보증금의 범위윤경변호사 법무법인바른

 

<주택임대차보호법상 우선변제받은 소액보증금의 범위>

 

1. 우선변제받은 소액보증금의 범위

 

서울특별시는 32,000,000, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)27,000,000, 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 20,000,000, 그 밖의 지역에서는 15,000,000원을 우선변제받는다.

 

내용

지역

우 선 변 제

소액임차인의 범위

우선변제 받을

소액보증금의 범위

서울특별시

 

100,000,000

이하

34,000,000

 

수도권정비계획법에

과밀억제권역

(울특별시 제외)

 

80,000,000

 

27,000,000

 

광역시(수도권정비계

획법에 따른 과밀억제

권역에 포함된 지역과

군지역 제외), 세종특

,

김포시 및 광주시

 

 

60,000,000

이하

20,000,000

그 외 지역

 

50,000,000

이하

17,000,000

2. 우선변제의 한도[주택가액(매각대금)2분의 1 이내]

 

우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)2분의 1의 범위 안에서 인정된다(주임법 8).

 

여기서 말하는 주택가액이란 실제거래가액인 매각가액이 아니라 실제배당할 금액(매각대금배당기일까지의 이자, 몰수된 매수보증금 등집행비용)을 말한다.

 

다가구용 단독주택의 대지 및 건물에 관한 근저당권자가 그 대지 및 건물에 관한 경매를 신청하였다가 그 중 건물에 대한 경매신청만을 취하함으로써 이를 제외한 대지부분만이 매각된 경우에도, 그 주택의 소액임차인은 그 대지에 관한 낙찰대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다.

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주택임대차보호법주택임대차보호법상 보호받는 임차인으로 가장한 허위임차인(가장임차인)을 판단하는 실무상 기준윤경변호사 법무법인바른

 

<주택임대차보호법상 보호받는 임차인으로 가장한 허위임차인(가장임차인)을 판단하는 실무상 기준>

 

(1) 임대차계약

 

임대차계약서 자체에 모순점이 있는 경우, 작성일자가 누락된 경우, 임차인의 주소가 임대차계약서 작성일자 당시의 주민등록지와 일치하지 않는 경우, 임대차계약서가 중개인 없이 작성된 경우(이른바 쌍방합의’), 중개인의 서명·날인이 없는 경우, 중개인이 있어도 전혀 다른 지역에 사무실을 둔 경우, 임대차계약서에 확정일자를 아예 받지 않은 경우, 경매개시결정의 기입등기 이후에야 비로소 확정일자를 받은 경우, 보증금의 액수가 시세보다 현저하게 저렴한 경우, 보증금을 지급한 자료가 없는 경우, 보증금을 현금으로 지급하였다고 하면서 임대인 명의의 영수증만을 제출하는 경우

 

(2) 전입신고

 

경매개시결정의 기입등기와 인접한 시점에 전입신고를 한 경우, 임대차계약서의 작성일자와 전입신고일 사이에 상당한 간격이 있는 경우, 임차인이 남편 또는 처 등 가족과 떨어져 홀로 전입신고를 한 경우, 전입신고와 확정일자 사이에 상당한 간격이 있는 경우

 

(3) 임대인과 임차인 사이의 관계

 

임대인과 임차인이 부모자식, 부부, 형제자매, 동서 등의 친·인척관계에 있거나, 사장과 종업원 등 고용관계, 친구 등 밀접한 관계에 있는 경우

 

(4) 경매절차

 

방 하나에 한 세대 꼴로 한꺼번에 여러 임차인들이 배당요구를 한 경우, 임차인들이 제출한 배당요구서의 필체가 같은 경우, 집행관이 현황조사를 나가기도 전에 임차인이 배당요구를 한 경우, 집행관이 작성하여 제출한 현황조사보고서상 임차인의 거주 여부가 불분명한 경우, 경매법원이 현황조사보고서상 임차인에게 보낸 통지서가 제대로 송달되지 않는 경우, 경매법원이 임차인에게 보낸 배당기일 통지서가 제대로 송달되지 않는 경우, 저당권자가 임대목적물을 담보로 잡고 대출을 할 때 문제의 임차인이 실제로는 무상으로 거주하는 사람이라는 확인서를 받아두었다가 경매법원에 제출한 경우

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주택임대차보호법주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호받지 못하는 경우는?윤경변호사 법무법인바른

 

<주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호받지 못하는 경우는?>

 

1. 임대차계약의 주된 목적이 채권회수에 있는 경우

 

채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도, 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는, 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다(대법원 2001. 5. 8. 선고 200114733 판결, 대법원 2004. 3. 26. 선고 200366134 판결, 대법원 2008. 5. 15. 선고 200723203 판결).

 

2. 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하려는 경우

 

건물이 경매에 넘어갈 것이라는 점을 알면서 시세보다 훨씬 싼 보증금을 내고 임대차계약을 체결한 소액임차인의 경우도, 소액임차인 보호를 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하려는 것이므로, 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호받을 수 없다(대법원 2013. 12. 12. 선고 201362223 판결).

 

3. 소액임차권설정행위가 사해행위인 경우

 

채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되므로, 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다(대법원 2005. 5. 13. 선고 200350771 판결, 대법원 2012. 8. 23. 선고 201220222 판결, 대법원 2015. 5. 28. 선고 20152553 판결).

 

4. 방 쪼개기의 경우

 

부동산등기부상 401호에서 404호로로 되어 있는데 건물주가 불법으로 구조를 변경하여 원룸을 10개로 늘려 임대한 경우(이른바 방 쪼개기의 경우), 건물이 경매로 넘어가면 세입자들은 보증금에 대하여 우선변제권이나 대항력을 행사할 수 없다.

이 경우 임차인들은 등기부 기재와 다른 현실의 호수대로 전입신고와 주민등록을 마치게 되는데, 등기부를 기재로 이해관계를 가지게 된 근저당권자와 같은 제3자로서는 소유권의 객체가 되는 각 전유부분 중 어느 부분에 어떤 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 알 수 없기 때문이다.

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주택임대차보호법1. 전차인도 주택임대차보호법상 최우선변제권을 갖는 소액임차인에 해당하는지 여부, 2. 임차인이 2인 이상인 경우 소액보증금 해당 여부, 3. 공동임대인 중 일부의 공유지분이 경매되는 경우 소액보증금 해당 여부윤경변호사 법무법인바른

 

<1. 전차인도 주택임대차보호법상 최우선변제권을 갖는 소액임차인에 해당하는지 여부, 2. 임차인이 2인 이상인 경우 소액보증금 해당 여부, 3. 공동임대인 중 일부의 공유지분이 경매되는 경우 소액보증금 해당 여부>

 

1. 전차인도 소액임차인에 해당하는지 여부

 

전대인(임차인) 자신이 주택임대차보호법 8조에 의한 우선변제권이 있는 소액임차인인 경우에 한하여 임차인으로부터 적법하게 전차한 소액전차인에게도 주택임대차보호법 8조에 의한 우선변제권이 있다{재판예규 제866-41호 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답(재민 84-10) 9.임차인으로부터 목적물을 적법하게 전차한 소액전차인에게도 제8조에 의한 우선변제의 권리가 있는지 여부에 관하여, 소액보증금에 관한 우선변제의 권리는 제8조에 의하여 물권적 성질을 가지는 강력한 권리로 승격되었다 할 것인바, 서민보호를 위한 이러한 강력한 입법취지에 비추어 소액전차권자도 보증금반환청구권에 관하여 소액임차권자와 동일한 권리를 가진다고 해석해야 한다는 견해(적극설)전대차의 경우에는 전차인이 임대인, 즉 목적물소유자에 대하여 직접 보증금반환을 청구할 권원이 없고, 따라서 전차인에게 목적물의 경매대금으로부터 우선변제의 권리를 인정하기는 해석론상 불가능하다는 견해(소극설)의 대립이 있다. 적극설이 타당하다. 다만 전대인(임차인) 자신이 제8조에 의한 우선변제권 있는 소액임차인인 경우에 한한다}. 그렇게 하지 않으면 보증금 쪼개기를 막기 어렵게 된다.

 

이 점이 확정일자 있는 임차인의 경우와 다르다. 확정일자 있는 임차인의 경우 우선변제권을 주장할 수 있는 사람은 임차인이고(임차인이 간접점유하는 경우 임차인의 점유나 주민등록은 전차인 등 직접점유자의 점유 및 주민등록을 포함한다), ‘전차인이나 양수인자신은 우선변제권을 주장할 수 없다. 다만 전차인은 임차인의 권리를 원용할 수 있다(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결).

 

2. 임차인이 2인 이상인 경우 소액보증금 해당 여부

 

하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고, 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아야 하므로(주임법시 3), 이들의 각 보증금을 합산하여 소액임차인에 해당하는지 여부를 판단해야 한다.

 

3. 공동임대인 중 일부의 공유지분이 경매되는 경우 소액보증금 해당 여부

 

공동임대인 중 일부의 공유지분이 경매되는 경우에 공동임대인의 보증금반환채무는 성질상 불가분채무이므로(대법원 1998. 12. 8. 선고 9843137 판결, 대법원 2001. 10. 30. 선고 20012095 판결, 대법원 2010. 12. 23.20093928 결정), 공동임대인 중 1인의 공유지분에 대하여 경매절차가 진행되는 경우 소액임차인에 해당하는지 여부는, 경매대상 공유지분에 상응하는 금액이 아니라 임차보증금 전액을 기준으로 하여 판단해야 하고, 배당절차에 있어서도 임차보증금 전액을 기준으로 배당한다.

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