【민사집행법전문변호사 윤경(부동산경매) 전유부분에만 설정된 저당권·전세권자가 그 후 발생한 대지사용권에 대하여도 경매신청을 할 수 있는지 여부(＝적극)】 전유부분에만 설정된 저당권·전세권자가 그 후 발생한 대지사용권에 대하여도 경매신청을 할 수 있을까? 대지권 성립 후 그 대지에 관하여 전유부분 양도인을 집행채무자로 강제경매를 진행할 수 있을까? 대지지분에 대한 등기가 경료되기 전에 전유부분만에 대해 내려진 가압류결정의 효력이 대지권에까지 미칠까?【윤경변호사】

<전유부분에만 설정된 저당권·전세권자가 그 후 발생한 대지사용권에 대하여도 경매신청을 할 수 있을까? 대지권 성립 후 그 대지에 관하여 전유부분 양도인을 집행채무자로 강제경매를 진행할 수 있을까? 대지지분에 대한 등기가 경료되기 전에 전유부분만에 대해 내려진 가압류결정의 효력이 대지권에까지 미칠까?>

● 전유부분에만 설정된 저당권·전세권자가 그 후 발생한 대지사용권에 대하여도 경매신청을 할 수 있는지 여부(＝적극)

1. 전유부분에만 설정된 저당권·전세권자가 그 후 발생한 대지사용권에 대하여도 경매신청을 할 수 있는지 여부(＝적극)

(1) 건물소유자가 그 건물 소유를 위하여 가지는 지상권(대법원 1992. 7. 14. 선고 92다527 판결, 대법원 1996. 4. 26. 선고 95다52864 판결 참조), 전세권, 임차권(대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결 참조) 등은 건물의 종된 권리로서 민법 358조 본문의 규정을 유추적용하여 건물에 대한 저당권의 효력은 당연히 이에 미치고 그 종된 권리가 경매신청 및 평가의 대상이 되었는지 여부와 관계 없이 매수인이 민법 187조의 규정에 따라 등기 없이 당연히 취득한다.

구분건물의 소유자가 취득하는 대지사용권은 구분건물의 종된 권리이므로, 구분건물만을 대상으로 설정한 저당권의 효력이 그 종된 권리인 대지사용권에 당연히 미친다(대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다62179 판결).

판례(대법원 1995. 8. 22. 선고 94다12722 판결, 대법원 2008. 3. 13. 선고 2005다15048 판결)는, “저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다는 민법 제358조 본문의 규정은 저당부동산에 종된 권리에도 유추적용된다”고(대법원 1992. 7. 14. 선고 92다527 판결, 대법원 1993. 12. 10. 선고 93다42399 판결, 대법원 1995. 8. 22. 선고 94다12722 판결, 대법원 2008. 3. 13. 선고 2005다15048 판결 등 참조), 한편 집합건물법 20조 1항은 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.”, 2항은 “구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다.”고 규정하고 있으므로, 구분건물의 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은, 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 전유부분의 소유자가 사후에라도 대지사용권을 취득함으로써 전유부분과 대지권이 동일소유자의 소유에 속하게 되었다면, 그 대지사용권에까지 미치고 여기의 대지사용권에는 지상권 등 용익권 이외에 대지소유권도 포함되므로, 구분건물의 전유부분의 소유자가 그 전유부분에 대하여만 원고에게 근저당권을 설정하여 준 후 대지권에 대한 등기를 함으로써 그 전유부분과 대지권이 동일소유자의 소유에 속하게 된 이상(집합건물법 20조 1항, 2항의 규정상 요구되는 요건이다) 그 전유부분에 대한 근저당권은 대지권에 대하여도 미친다고 판시하였다.

구분건물에 저당권을 설정한 후 대지권의 등기가 이루어진 경우에는 저당권설정 당시 구분건물의 소유자가 대지사용권을 취득하고 있었는지 여하에 관계없이 구분건물에 설정한 저당권은 당연히 대지권에도 미친다.

따라서 전유부분에만 설정된 저당권의 권리자는 대지사용권에 대한 경매신청이 가능하다.

대지사용권은 종된 권리이기 때문이다(대법원 2001. 9. 4. 선고 2001다22604 판결, 대법원 2008. 3. 13. 선고 2005다15048 판결 등. 저당권자는 그 대지사용권의 현금화대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다).

2. 대지권 성립 후 그 대지에 관하여 전유부분 양도인을 집행채무자로 강제경매가 진행된 경우

같은 이유에서 대지소유권을 가진 집합건물의 건축자로부터 전유부분을 매수하여 그에 관한 소유권이전등기를 마친 매수인은 전유부분의 대지사용권에 해당하는 토지공유지분(대지지분)에 관한 이전등기를 마치지 않은 때에도 대지지분에 대한 소유권을 취득하고, 동일인의 소유에 속하는 전유부분과 대지지분 중 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은 규약이나 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 종물 내지 종된 권리인 대지지분에까지 미치므로, 전유부분에 관하여 설정된 저당권에 기한 경매절차에서 전유부분을 매수한 매수인은 대지지분에 대한 소유권을 함께 취득하고, 그 경매절차에서 대지에 관한 저당권을 존속시켜 매수인이 인수하게 한다는 특별매각조건이 정하여져 있지 않았던 이상, 설사 대지사용권의 성립 이전에 대지에 관하여 설정된 저당권이라고 하더라도 대지지분의 범위에서는 민사집행법 91조 2항이 정한 ‘매각부동산 위의 저당권’에 해당하여 매각으로 소멸하는 것이며, 이러한 대지지분에 대한 소유권의 취득이나 대지에 설정된 저당권의 소멸은 전유부분에 관한 경매절차에서 대지지분에 대한 평가액이 반영되지 않았다거나 대지의 저당권자가 배당받지 못하였다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다(대법원 2001. 9. 4. 선고 2001다22604 판결, 대법원 2008. 3. 13. 선고 2005다15048 판결, 대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다103325 판결).

따라서 전유부분을 위한 대지권이 성립된 후 그 대지에 관하여 위 전유부분의 양도인을 집행채무자로 하여 진행된 강제경매는 타인 소유의 물건에 대한 강제집행에 해당하므로, 그 강제경매절차에서의 매수인은 대지지분에 대한 소유권을 취득할 수 없다(대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다103325 판결).

3. 전세권의 경우

(1) 전세권은 용익물권이지만 담보물권적 성격을 겸유하고 있기 때문에, 저당권의 경우와 달리 볼 이유가 없다[윤경, “구분건물의 전유부분에만 설정된 전세권의 효력범위”, 대법원판례해설(40), 법원도서관(2002), 554-555면].

따라서 집합건물의 전유부분에 대한 전세권자는 건물부분에 대하여만 전세권설정등기를 할 수 있고 대지사용권의 목적인 토지에 대하여는 전세권설정등기를 할 수 없어 전세권은 ‘건물만에 관한 것’이라는 취지의 부기등기를 하게 되나(등기선례 4-449 참조), 전세권의 경우에도 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 전세권의 효력은 대지사용권에도 미치므로[대법원 2002. 6. 14. 선고 2001다68389 판결. 마찬가지로 전세권자는 대지사용권의 매각대금 중에서도 배당받는다.], 대지사용권에 대한 경매신청이 가능하다.

(2) 위의 법리는 대지사용권이 성립한 후 전유부분만에 대한 제한물권이 설정된 경우 뿐 아니라 건물에 대한 제한물권의 설정 이후에 비로소 대지사용권이 발생한 경우에도 마찬가지로 적용된다.

따라서 집합건물이 되기 전의 상태에서 건물 일부만에 관하여 전세권이 설정되었다가 그 건물이 집합건물로 된 후 그 전세권이 구분건물의 전유부분만에 관한 전세권으로 이기된 경우 위 전세권의 효력은 그 대지권에까지 미친다(대법원 2002. 6. 14. 선고 2001다68389 판결).

4. 대지지분에 대한 등기가 경료되기 전에 전유부분만에 대해 내려진 가압류결정의 효력

마찬가지로 구분건물의 전유부분에 대한 소유권보존등기만 경료되고 대지지분에 대한 등기가 경료되기 전에 전유부분만에 대해 내려진 가압류결정의 효력은, 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 종물 내지 종된 권리인 그 대지권에까지 미친다(대법원 2006. 10. 26. 선고 2006다29020 판결).

【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 소액임차인이나 전세권자는 명도확인서를 제출하여야만 부동산경매절차에서의 배당금을 수령할 수 있는 지 여부【윤경변호사】

<주택임대차보호법상 소액임차인이나 전세권자는 명도확인서를 제출하여야만 부동산경매절차에서의 배당금을 수령할 수 있는 지 여부>

1. 명도확인서

임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 수령할 수 없다(주임법 3의2③). 임대차계약이 종료된 경우 임대차보증금 반환채무와 임차목적물 인도채무는 동시이행관계에 있다(대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결, 대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결, 대법원 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결 등).

임차인에 대한 배당표가 확정된 후 임차인이 그 배당금을 수령하려면, ① 임대차계약서원본, ② 주택임차인은 주민등록등본, 상가건물임차인은 등록사항 등의 현황서등본, ③ 매수인의 인감이 날인된 임차목적물명도확인서, ④ 매수인의 인감증명서를 제출해야 한다.

매수인으로부터 명도확인서를 받아 제출해야 집행법원은 배당금을 지급하며, 명도확인서가 제출되지 않으면 집행법원에서는 배당금을 공탁하게 된다.

우선변제권이 있는 임차인은 임차주택의 가액으로부터 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받음과 동시에 임차목적물을 명도할 의무가 있으며, 주택임대차보호법 3조의2 3항의 규정에 따라 경매 또는 공매절차에서 임차인이 보증금을 수령하기 위하여는 임차주택을 명도한 것을 증명해야 한다. 그러나 임차인의 주택명도의무가 보증금반환의무보다 선이행되어야 한다는 뜻은 아니다(대법원 1994. 2. 22. 선고 93다55241 판결).

2. 소액임차인 및 전세권자의 경우 명도확인서가 필요한지 여부

가. 소액임차인의 경우

임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 수령할 수 없으므로(주임법 3의2③), 매수인 명의의 명도확인서를 제출해야 배당금을 지급할 수 있는데, 소액임차인의 경우에는 주택임대차보호법 8조에서 위 제3항을 준용하지 않으므로(주임법 8② 참조), 명도확인서가 필요 없다는 견해가 있다.

그러나 임차보증금의 반환은 임차목적물의 인도와 동시이행관계에 있으므로 임차권자의 의무이행 전에 배당액을 지급할 수는 없고, 따라서 소액임차인도 명도확인서를 제출해야 한다(재판예규 제866-41호 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답(재민 84-10) 문 10).

명도확인서가 제출되지 않았다면 정지조건부채권에 대한 배당액 교부방법과 마찬가지로 임차물의 인도를 조건으로 배당액을 공탁하고 임차인이 목적물의 인도를 증명한 때에 이를 지급하게 된다. 임차인이 미리 목적물을 인도한 때에는 공탁함이 없이 바로 배당금을 지급할 수 있음은 물론이다.

나. 전세권자의 경우

전세권설정등기는 대금납부 후 어차피 경매법원의 등기촉탁에 의하여 직권으로 말소될 것이므로 그 이행제공 여부에 대한 소명이 필요 없다는 견해가 있으나, 전세권 말소 외에 목적물의 인도도 동시이행관계에 있으므로, 임차인과 마찬가지로 매수인의 명도확인서가 필요하다.

【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권 행사의 요건과 그 효과【윤경변호사】

<주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권 행사의 요건과 그 효과>

1. 우선변제권 행사의 요건

(1) 소액보증금 최우선변제권 행사의 요건은 ① 배당요구의 종기까지 배당요구를 하였을 것, ② 보증금 액수가 소액보증금(주임법시 4 참조)에 해당할 것, ③ 첫 경매개시결정등기 전에 주택임대차보호법 3조 1항의 대항요건(임차목적물의 점유 및 주민등록)을 갖추었을 것, ④ 배당요구의 종기까지 대항력을 유지할 것이다.

(2) 대항요건 구비의 시한은 경매신청의 등기(경매개시결정의 기입등기) 전이다(주임법 8① 후문). 여기서 말하는 경매신청의 등기에 민사집행법에 따른 기입등기뿐 아니라 체납처분에 의한 공매절차에서의 기입등기도 포함되는지 여부에 관하여는 실무상 논란이 있다. 체납처분에 의한 압류등기 이후에 대항요건을 갖춘 소액임차인에게 주택임대차보호법 8조 1항 등 소정의 소액보증금 우선변제권을 인정할 수 있는지의 여부 등과 관련하여, 위 법 조문에서 말하는 “경매신청의 등기”에 국세징수법상 공매에서의 “체납처분에 의한 압류등기”도 포함된다고 해석할 수 있는지가 실무상으로는 여전히 논란이 되고 있다. 이에 대하여는, 상가건물임대차보호법 5조 2항(주택임대차보호법 3조의2 2항과 같은 내용이다)에서 말하는 국세징수법에 의한 공매란 민사집행법상의 경매에 대응하는 개념으로 사용된 것으로 국세체납처분절차 중의 환가의 한 방법만을 뜻하는 것이 아니라 국세체납처분절차를 포괄적으로 지칭하는 것으로서 국세징수법의 체납처분의 예에 의하여 임차건물을 체납처분하는 모든 경우를 포함하므로, 상가건물임대차보호법 14조 1항 후문(주택임대차보호법 8조 1항 후문과 같은 내용이다)에서 말하는 ‘경매신청의 등기’란 국세징수법에 의한 공매에 있어서는 조세채권의 내용을 실현하고 그 만족을 얻기 위한 체납처분의 최초의 절차로서 납세자의 특정재산을 강제적으로 확보하기 위하여 처분을 금지하는 ‘체납처분에 의한 압류등기’를 뜻하는 것으로 해석함이 상당하고, 공매대상재산의 매수 수요를 유발하여 고가의 매수청약을 유인하는 것에 불과한 ‘압류재산공매공고’를 뜻하는 것은 아니어서, 체납처분에 의한 압류등기 후에 대항요건을 갖춘 소액보증금 우선변제권을 인정할 수 없다는 견해[서울행정법원 2006. 4. 18. 선고 2005구합27734 판결(항소기각으로 확정) 등]와 ① 주택임대차보호법 3조의2 제2항은, “제3조 제1항 또는 제2항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조 제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 ｢민사집행법｣에 따른 경매 또는 ｢국세징수법｣에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.”라고 규정하면서 위 요건을 갖춘 임차인에게 공매대금의 배분권한을 인정하는 한편, ‘민사집행법에 따른 경매’와 ‘국세징수법에 따른 공매’를 명확히 구분하고 있는 반면, 소액보증금의 최우선변제권에 관한 주택임대차보호법 8조 1항은, “임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.”라고만 규정하고 있고, ② 공매에서의 소액임차인의 우선변제권에 관하여는, 국세기본법 제35조 제1항 제4호에서 국세에 우선하는 채권으로 주택임대차보호법 8조가 적용되는 임대차관계에 있는 주택 또는 건물을 매각함에 있어 같은 조의 규정에 의하여 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권을 규정하고만 있을 뿐, 위 소액임차인이 국세징수법상의 압류등기 이전에 대항요건을 갖출 것을 요구하고 있지는 않고, 이를 준용하는 규정도 두고 있지 않으며, ③ “경매신청의 등기”라는 법문에 “체납처분에 의한 압류등기”가 포함된다고 유추해석 또는 확장해석할 합리적인 근거나 필요성이 있는 것도 아니라는 이유로 우선변제권을 인정하는 견해(울산지방법원 2012. 9. 14. 선고 2012나1948 판결)가 대립하고 있는 것이다.

대항요건의 지속은 집행법원이 정한 배당요구종기까지 계속 존속하고 있어야 한다.

결국 소액임차인으로서 최우선변제를 받기 위해서는 첫 경매개시결정등기 전에 위 요건을 갖추어야 하고(주임법 8①, 상임법 14①), 배당요구의 종기까지 위 요건을 유지해야 한다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결).

이와 달리 확정일자를 갖춘 임차인으로서 배당받는 경우에는 소액임차인으로서 배당받는 경우(주임법 8①)와는 달리 경매개시결정등기 이후 위 요건을 갖추어도 무방하다(법 88①).

(3) 소액임차권자가 경매절차에서 소액보증금의 우선변제를 받기 위해서는 반드시 배당요구를 해야 하며, 단순히 이해관계인으로 권리신고한 것만으로는 배당요구를 한 것으로 볼 수 없다(2002. 6. 26. 재판예규 제866-41호 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답(재민 84-10) 5번).

소액임차인에게 배당액을 교부하려면, 매수인의 명도확인서가 제출되어야 한다.

임대차의 종료나 임차건물의 명도는 우선변제권 행사의 요건이 아님은 확정일자를 갖춘 임차인의 경우와 동일하다(주임법 3의5·3의2③ 참조)(주택임대차보호법 개정 전에는 주택임대차보호법 3조의3 1항 단서가 준용되어 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차의 종료를 요건으로 하였으나, 이번 개정으로 단서가 삭제되었으므로, 더 이상 요건이 아니다).

(4) 법인의 경우(=소극)

한국토지주택공사 등 법인은 ‘주민등록’ 등 그 요건을 갖출 수 없어 소액보증금우선변제 보호대상에 해당하지 않는다 할 것이다(주임법 8①·3①). 소액보증금 보호제도가 담보권자의 희생하에 정책적으로 영세서민들의 주거생활을 보호하는데 있는 반면, 주택임대차보호법 3조의 대항력은 일종의 법정담보물권에 해당하기 때문이다.

2. 우선변제권의 성립시기

주택의 경우 소액임차인의 최우선변제권은 소액임차인으로서 대항력이 생긴 때, 즉 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날 오전 영시에 발생한다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결).

상가건물의 경우에도 같다(상임법 3① 참조).

3. 매수인(낙찰자)과의 관계

(1) 소액임차인이 매수인에게 대항할 수 없는 경우, 임차주택의 경매절차에서 임차보증금을 지급받지 못하였더라도, 임차주택의 매수인에 대하여 임차보증금의 우선변제를 요구할 수 없다(대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카844 판결).

(2) 소액임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 경우, 임대차존속 주장과 우선변제권을 선택적으로 행사할 수 있으므로, 임차인이 경매절차에서 우선변제권을 행사하지 않았더라도, 매수인에게 임대차로써 대항할 수 없다거나 임차보증금 반환채권을 포기한 것으로 볼 수 없다(대법원 1992. 7. 14. 선고 92다12827 판결).

4. 소액임차인이 확정일자까지 받은 경우

소액임차인이 주택임대차보호법 3조의2의 요건을 갖춘 경우 보증금 중 소액보증금은 주택임대차보호법 8조에 의하여 최우선순위로, 나머지는 주택임대차보호법 3조의2의 요건을 갖춘 시기에 따라 각각 배당받을 수 있다.

최선순위의 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 소액보증금에 대한 우선변제권을 행사하고 나서도 임차권의 대항력을 주장하여 나머지 보증금을 반환받을 때까지 인도를 거절할 수 있다.

【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 우선변제받은 소액보증금 한도의 변동과 선순위 담보물권과의 순위 관계【윤경변호사】

<주택임대차보호법상 우선변제받은 소액보증금 한도의 변동과 선순위 담보물권과의 순위 관계>

1. 소액보증금 한도의 변동과 선순위 담보물권과의 관계

(1) 소액보증금의 우선변제권을 인정하는 법률이 제정되기 전에 이미 성립한 담보권에 대해서까지 우선변제권의 소급효가 미치는 것이 아님은 당연하다(대법원 1990. 7. 10. 선고 89다카13155 판결 참조).

또한 주택임대차보호법 및 같은 법 시행령 부칙 2항은 위와 같이 소액보증금의 액수를 개정함에 있어 소액보증금 액수가 위와 같이 변동되기 전의 담보물권 취득자에 대하여는 종전의 규정에 의하도록 하는 경과규정을 두고 있다. 따라서 현행법 하에서는 소액임차인에 해당하나 구법 하에서는 소액임차인에 해당하지 않는데, 담보물권은 구법 하에서 발생한 경우에는 구법을 기준으로 소액임차인 여부를 판단해야 하므로, 그 담보물권자에 대하여는 소액임차인임을 주장할 수 없다.

(2) 예컨대 서울특별시 소재 주택에 1997. 1. 1. 설정된 근저당권의 권리자 甲, 2001. 10. 1. 설정된 근저당권의 권리자 乙, 1998. 1. 1. 대항력을 갖춘 보증금 2,500만원의 임차인 丙과 보증금 3,500만원의 임차인 丁이 있는 경우를 보면, 甲에 대하여 丙은 소액임차인임을 주장할 수 있으나 丁은 소액임차인임을 주장할 수 없고, 乙에 대하여는 丙, 丁 모두 소액임차인임을 주장할 수 있으므로, 1순위는 丙(소액보증금 1,200만원), 2순위는 甲, 3순위는 丙(소액보증금 증가분 400만원), 丁(소액보증금 1,600만원)이 된다.

2. 확정일자를 갖춘 임차인이 위에서 말하는 담보물권의 권리자에 포함되는지 여부

(＝긍정 )

위에서 말하는 담보물권에 저당권이나 가등기담보권은 포함되나, 가압류는 포함되지 않는다.

확정일자를 갖춘 임차인이 포함되는지에 대하여는 부정하는 견해가 있으나, 확정일자를 갖춘 임차인은 부동산담보권자에 유사한 지위에 있으므로(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결), 긍정함이 타당하다.

【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 우선변제받은 소액보증금의 범위【윤경변호사】

<주택임대차보호법상 우선변제받은 소액보증금의 범위>

1. 우선변제받은 소액보증금의 범위

서울특별시는 32,000,000원, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)은 27,000,000원, 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 20,000,000원, 그 밖의 지역에서는 15,000,000원을 우선변제받는다.

2. 우선변제의 한도[주택가액(매각대금)의 2분의 1 이내]

우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 인정된다(주임법 8③).

여기서 말하는 ‘주택가액’이란 실제거래가액인 매각가액이 아니라 실제배당할 금액(매각대금＋배당기일까지의 이자, 몰수된 매수보증금 등－집행비용)을 말한다.

다가구용 단독주택의 대지 및 건물에 관한 근저당권자가 그 대지 및 건물에 관한 경매를 신청하였다가 그 중 건물에 대한 경매신청만을 취하함으로써 이를 제외한 대지부분만이 매각된 경우에도, 그 주택의 소액임차인은 그 대지에 관한 낙찰대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다.

【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호받지 못하는 경우는?【윤경변호사】

<주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호받지 못하는 경우는?>

1. 임대차계약의 주된 목적이 채권회수에 있는 경우

채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도, 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는, 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결, 대법원 2004. 3. 26. 선고 2003다66134 판결, 대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결).

2. 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하려는 경우

건물이 경매에 넘어갈 것이라는 점을 알면서 시세보다 훨씬 싼 보증금을 내고 임대차계약을 체결한 소액임차인의 경우도, 소액임차인 보호를 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하려는 것이므로, 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호받을 수 없다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결).

3. 소액임차권설정행위가 사해행위인 경우

채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되므로, 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다(대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결, 대법원 2012. 8. 23. 선고 2012다20222 판결, 대법원 2015. 5. 28. 선고 2015다2553 판결).

4. 방 쪼개기의 경우

부동산등기부상 401호에서 404호로로 되어 있는데 건물주가 불법으로 구조를 변경하여 원룸을 10개로 늘려 임대한 경우(이른바 방 쪼개기의 경우), 건물이 경매로 넘어가면 세입자들은 보증금에 대하여 우선변제권이나 대항력을 행사할 수 없다.

이 경우 임차인들은 등기부 기재와 다른 현실의 호수대로 전입신고와 주민등록을 마치게 되는데, 등기부를 기재로 이해관계를 가지게 된 근저당권자와 같은 제3자로서는 소유권의 객체가 되는 각 전유부분 중 어느 부분에 어떤 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 알 수 없기 때문이다.

<1. 전차인도 주택임대차보호법상 최우선변제권을 갖는 소액임차인에 해당하는지 여부, 2. 임차인이 2인 이상인 경우 소액보증금 해당 여부, 3. 공동임대인 중 일부의 공유지분이 경매되는 경우 소액보증금 해당 여부>

1. 전차인도 소액임차인에 해당하는지 여부

전대인(임차인) 자신이 주택임대차보호법 8조에 의한 우선변제권이 있는 소액임차인인 경우에 한하여 임차인으로부터 적법하게 전차한 소액전차인에게도 주택임대차보호법 8조에 의한 우선변제권이 있다{재판예규 제866-41호 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답(재민 84-10) 문 9.：임차인으로부터 목적물을 적법하게 전차한 소액전차인에게도 제8조에 의한 우선변제의 권리가 있는지 여부에 관하여, ① 소액보증금에 관한 우선변제의 권리는 제8조에 의하여 물권적 성질을 가지는 강력한 권리로 승격되었다 할 것인바, 서민보호를 위한 이러한 강력한 입법취지에 비추어 소액전차권자도 보증금반환청구권에 관하여 소액임차권자와 동일한 권리를 가진다고 해석해야 한다는 견해(적극설)와 ② 전대차의 경우에는 전차인이 임대인, 즉 목적물소유자에 대하여 직접 보증금반환을 청구할 권원이 없고, 따라서 전차인에게 목적물의 경매대금으로부터 우선변제의 권리를 인정하기는 해석론상 불가능하다는 견해(소극설)의 대립이 있다. 적극설이 타당하다. 다만 전대인(임차인) 자신이 제8조에 의한 우선변제권 있는 소액임차인인 경우에 한한다}. 그렇게 하지 않으면 보증금 쪼개기를 막기 어렵게 된다.

이 점이 확정일자 있는 임차인의 경우와 다르다. 확정일자 있는 임차인의 경우 우선변제권을 주장할 수 있는 사람은 ‘임차인’이고(임차인이 간접점유하는 경우 임차인의 점유나 주민등록은 전차인 등 직접점유자의 점유 및 주민등록을 포함한다), ‘전차인’이나 ‘양수인’ 자신은 우선변제권을 주장할 수 없다. 다만 ‘전차인’은 임차인의 권리를 원용할 수 있다(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결).

2. 임차인이 2인 이상인 경우 소액보증금 해당 여부

하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고, 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아야 하므로(주임법시 3④), 이들의 각 보증금을 합산하여 소액임차인에 해당하는지 여부를 판단해야 한다.

3. 공동임대인 중 일부의 공유지분이 경매되는 경우 소액보증금 해당 여부

공동임대인 중 일부의 공유지분이 경매되는 경우에 공동임대인의 보증금반환채무는 성질상 불가분채무이므로(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결, 대법원 2001. 10. 30. 선고 2001도2095 판결, 대법원 2010. 12. 23.자 2009므3928 결정), 공동임대인 중 1인의 공유지분에 대하여 경매절차가 진행되는 경우 소액임차인에 해당하는지 여부는, 경매대상 공유지분에 상응하는 금액이 아니라 임차보증금 전액을 기준으로 하여 판단해야 하고, 배당절차에 있어서도 임차보증금 전액을 기준으로 배당한다.

【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 최우선변제권을 갖는 소액임차인이란?(소액임차인에 해당하는 보증금의 범위)【윤경변호사】

<주택임대차보호법상 최우선변제권을 갖는 소액임차인이란?(소액임차인에 해당하는 보증금의 범위)>

1. 소액임차인

소액임차인이란, 보증금이 ① 서울특별시는 9,500만원 이하, ② 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외){인구 및 산업이 과도하게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 그 이전 또는 정비가 필요한 지역(수도권정비계획법 6①ⅰ). 그 범위는 같은 법 시행령 9조 별표 1 참조}은 8,000만원 이하, ③ 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 6,000만원 이하, ④ 기타 지역은 4,500만원 이하의 임차인(2인 이상의 임차인이 가정공동생활을 하는 경우에는 이들의 보증금을 합산하여 계산)(2013. 12. 30. 대통령령 제25035호로 개정된 주택임대차보호법시행령 10조, 11조)을 말한다.

소액임차의 경우 주택임대차보호법 8조에 따라 보증금 중 일정액을 보호받는다.

주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다. ② 제3조의2 제4항 내지 제6항의 규정은 제1항의 경우에 이를 준용한다. ③ 제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다.

한편, 2010. 7. 23.부터 주택임대차보호법 8조에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액은 압류금지채권(민집 246①ⅵ)으로 규정되었다.

2. 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 경우

저당권 설정 등으로 실질적인 담보가치가 전혀 없는 주택을 시세보다 월등하게 저렴한 소액임대차보증금 상당액만 지급하고 임차한 임차인은, 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것으로, 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보호받을 수 없다{대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결(① 원고의 남편은 공인중개사로서 주택임대차보호법 규정을 잘 알고 이 사건 임대차계약 체결을 중개한 점, ② 원고는 그 소유의 아파트를 보유하고 있었음에도 채권최고액의 합계가 시세를 초과하는 이 사건 아파트를 임차하였고 이 사건 아파트에 관한 경매가 개시될 것을 예상하여 소액임차인의 요건에 맞도록 이 사건 아파트 시세에 비추어 현저히 낮은 임차보증금만을 지급하고 이 사건 임대차계약을 체결하였으며, 실제로 이 사건 임대차계약 체결 직후 이 사건 아파트에 관하여 경매가 개시된 점, ③ 당초 이 사건 임대차계약상 잔금지급기일 및 목적물인도기일보다 앞당겨 임차보증금 잔액을 지급하고 전입신고를 마친 점, ④ 원고가 이 사건 주택을 임차한 때로부터 불과 6개월 만에 원고 남편이 원고의 자녀를 대리하여 대전 중구 ○○ □□아파트 102동 105호를 임차하였고, 그 임차보증금 또한 소액임차인의 요건을 충족하는 2,000만 원이며, 그 임대차계약 체결 직후 경매절차가 개시된 점 등을 종합하면, 원고는 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것으로 봄이 상당하고, 이러한 원고는 주택임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 판단한 사안). 서울서부지방법원 2007. 1. 10. 선고 2015가단214120 판결도 참조}.

【부동산경매】저당권 양도를 받은 경우 저당권이전의 부기등기를 마친 자만이 자신의 이름으로 부동산 임의경매를 신청할 수 있는지 여부【윤경변호사】

담보권의 실행을 위한 경매에 있어서 경매를 신청할 수 있는 자는 저당권자 및 전세권자 등 담보권을 가지는 자이다.

저당권설정계약만을 체결하고 아직 저당권설정등기를 경료받지 못한 자는 경매신청을 할 수 없으며, 저당권부채권의 양도를 받았으나 아직 저당권이전의 부기등기를 경료받지 못한 자도 비록 채권양도의 대항요건(민법 450)을 구비하였다 하더라도 저당권을 취득한 것이 아니므로 경매신청을 할 수 없다(대법원 2003. 10. 10. 선고 2001다77888 판결).

그러나 예외적으로 저당권부채권이 법률(자산유동화에 관한 법률 8조 1항, 한국주택금융공사법 28조 1항, 주택저당채권유동화회사법 7조 등)의 규정에 의하여 이전하는 경우에는 저당권도 이에 따라 등기 없이도 이전되므로, 이 경우에는 저당권을 취득한 자는 등기부상에 저당권자로 등기되지 않더라도 경매신청을 할 수 있다(등기선례 2-386).

또한 저당권부채권이 상속, 포괄유증, 회사의 합병 등에 의하여 포괄승계된 경우 또는 저당권부채권이 전부명령에 의하여 전부된 경우에는 포괄승계인 또는 전부채권자는 저당권이전의 부기등기 없이도 경매신청을 할 수 있다. 다만 이러한 경우에는 신청서에 가족관계증명서, 전부명령 등 포괄승계나 전부사실을 증명하는 서면을 붙여야 한다.

저당권이전의 부기등기를 마친 경우 채권양도의 대항요건에 관한 소명자료가 없더라도 임의경매신청을 할 수 있다. 대법원 2005. 6. 23. 선고 2004다29279 판결은 “피담보채권을 저당권과 함께 양수한 자는 저당권이전의 부기등기를 마치고 저당권실행의 요건을 갖추고 있는 한 채권양도의 대항요건을 갖추고 있지 않더라도 경매신청을 할 수 있으며, 채무자는 경매절차의 이해관계인으로서 채권양도의 대항요건을 갖추지 못하였다는 사유를 들어 경매개시결정에 대한 이의나 즉시항고절차에서 다툴 수 있고, 이 경우는 신청채권자가 대항요건을 갖추었다는 사실을 증명해야 할 것이나, 이러한 절차를 통하여 채권 및 근저당권의 양수인의 신청에 의하여 개시된 경매절차가 실효되지 않은 이상 그 경매절차는 적법한 것이고, 또한 그 경매신청인은 양수채권의 변제를 받을 수도 있다.”고 판시하고 있으므로(대법원 2000. 10. 25.자 2000마5110 결정, 대법원 2004. 7. 28.자 2004마158 결정, 대법원2012. 4. 12. 선고 2011다109357 판결), 저당권이전의 부기등기를 마친 경우 채권양도의 대항요건에 관한 소명자료가 없더라도 임의경매를 신청할 수 있으며, 대항요건 소명자료의 미비는 경매개시결정에 대한 이의나 즉시항고 사유일 뿐 임의경매신청요건은 아니다.

그리고 채권양도의 대항요건의 흠결의 경우 채권을 주장할 수 없는 채무자 이외의 제3자는 양도된 채권 자체에 관하여 양수인의 지위와 양립할 수 없는 법률상 지위를 취득한 자에 한하므로, 선순위의 근저당권부채권을 양수한 채권자보다 후순위의 근저당권자는 채권양도의 대항요건을 갖추지 않은 경우 대항할 수 없는 제3자에 포함되지 않는다(대법원 2005. 6. 23. 선고 2004다29279 판결 등).

이러한 이치는 근저당권부채권의 양도통지 후 채권양도계약이 해제된 경우에 양수인의 채무자에 대한 해제사실의 통지 없이 양도인이 경매신청을 하는 경우에도 마찬가지이다(대법원 2012. 4. 12. 선고 2011다109357 판결).

한국자산관리공사 또는 농업협동조합 자산관리회사가 인수한 담보부 부실채권의

저당권설정등기에 관하여 공사 또는 농업협동조합 자산관리회사 명의로 저당권이전의 부기등기를 마친 때(한국자산관리공사법 44, 농업협동조합의 구조개선에 관한 법률 32), 금융위원회가 부실금융기관에 대하여 계약이전의 결정을 하고 그 결정의 요지 및 계약이전사실을 2개 이상의 일간신문에 지체 없이 공고한 때(금융산업의 구조개선에 관한 법률 14②, 14조의2②), 자산유동화계획 또는 채권유동화계획에 따른 채권의 양도에 관하여 양도인 또는 양수인이 당해 채무자에게 그 주소로 2회 이상 내용증명우편으로 채권양도의 통지를 발송하였으나 소재불명 등으로 반송되어 채무자의 주소지를 주된 보급지역으로 하는 2개 이상의 일간신문에 채권양도사실을 공고한 때(자산유동화에 관한 법률 7① 단서, 주택저당채권유동화회사법 6① 단서, 한국주택금융공사법 26① 단서)에는 채권양도의 대항요건을 갖춘 것으로 본다.

자산유동화에 관한 법률 7조는 자산유동화에 따른 시간비용을 최소화하기 위하

여 지명채권양도의 대항요건에 관한 민법 450조의 특례를 규정하고 있는바, 자산유동화계획에 따른 채권을 양도하였을 경우에 채무자에 대한 양도통지는 채권양도인뿐만 아니라 채권양수인이 한 경우에도 이로써 채무자에게 대항할 수 있다(대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다55672 판결).

금융산업의 구조개선에 관한 법률에 따라 금융위원회는 부실금융기관에 대하여 일정한 경우에 계약이전의 결정을 할 수 있고(동법 14②), 이러한 계약이전결정이 있는 경우 그 결정내용에 포함된 계약에 의한 부실금융기관의 권리와 의무는 그 결정이 있는 때에 계약이전을 받은 금융기관(인수금융기관)이 승계하며, 다만 계약이전의 대상이 되는 계약에 의한 채권을 피담보채권으로 하는 저당권은 계약이전결정의 공고가 있은 때에 인수금융기관이 이를 취득한다(동법 14의2). 이러한 저당권의 이전은 법률의 규정에 의한 물권변동이지만, 인수기관의 단독신청을 허용하는 규정이 없으므로 인수금융기관과 부실금융기관(관리인이 대표함)이 공동으로 저당권이전등기를 신청해야 한다(등기예규 제1365호).

저당권부채권이 질권의 목적으로 된 경우에는 질권자는 질권의 행사로서의 저당

권의 실행을 위하여 경매신청을 할 수 있다. 다만 이런 경우 그 저당권등기에 질권의 부기등기가 경료되어 있어야 한다(민법 348, 부등법 76① 참조). 동산·채권 등의 담보에 관한 법률 37조에 의하면 채권담보권에 관하여 민법 348조를 준용하도록 규정하고 있으므로, 저당권으로 담보한 채권을 채권담보권의 목적으로 하였을 때에는 그 효력이 저당권에 미치도록 하기 위해서는 그 저당권등기에 채권담보권의 부기등기를 해야 한다(부등법 76② 참조).

질권설정자의 권리처분제한에 관한 민법 352조는 강행규정으로서 위 규정에 위반한 질권설정자의 위반행위는 질권자에 대한 관계에서 무효이나(대법원 1997. 11. 11. 선고 97다35375 판결), 질권자의 동의가 있으면 다시 유효하게 된다. 따라서 근저당권부채권이 질권의 목적으로 된 경우에는 질권설정자인 근저당권자는 질권자의 동의서를 첨부하여 임의경매를 신청할 수 있다. 이러한 동의서의 누락을 간과하고 경매개시결정을 한 경우라도 사후적으로 질권자의 동의서를 보정하면 하자가 치유된다.

【부동산경매】임차권의 동시이행판결에 기한 부동산강제경매신청시 반대의무의 이행을 먼저 제공하여야만 경매가 진행되는지 여부【윤경변호사】

<임차권의 동시이행판결에 기한 부동산강제경매신청시 반대의무의 이행을 먼저 제공하여야만 경매가 진행되는지 여부>

1. 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명하는 서면 제출 여부

(가) 집행개시요건

1) 원칙

동시이행관계에 있는 반대급부의 이행은 집행개시의 요건일 뿐 집행문 부여의

요건이 아니므로, 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명해야 한다(법 41①)(대법원 1996. 2. 14.자 95마950, 951 결정). 반대급부의 제공이나 그 이행사실을 집행기관이 반드시 쉽게 판단할 수 있는 것은 아니기 때문에 이를 민사집행법 39조 2항에 의하여 집행문 부여를 받을 때 증명하도록 하는 것(집행개시의 요건이 아닌 집행문 부여의 요건)도 고려할 수 있지만, 반대급부와 상환으로 일정 의무의 이행을 명한 집행권원의 집행에 관하여 집행문의 부여 전에 채권자가 반대급부를 이행한 것을 증명하도록 하면, 채권자로부터 동시이행의 이익을 박탈하여 선이행을 하도록 하는 결과가 되므로, 반대급부의 이행을 제공하였음을 집행기관에 증명하면 충분하도록 한 것이다.

2) 예외

그러나 예외적으로, ㉠ 반대의무의 이행과 동시에 권리관계의 성립을 인낙하거나 의사의 진술을 할 의무에 대하여는 그 판결확정 후에 채권자가 그 반대의무를 이행한 사실을 증명하고 재판장의 명령에 의하여 집행문을 부여받았을 때 의사표시의 효력이 생기므로(법 263), 이 경우에는 반대의무의 이행 또는 이행의 제공은 집행문부여의 조건이 된다. 또한 ㉡ 집행권원이 되는 화해조항에 일정한 반대의무의 불이행(예컨대, 금전지급의무의 불이행)을 조건으로 하여 일정한 의무의 이행(예컨대, 토지인도의무의 이행)을 약속한 경우에는 민사집행법 30조 2항의 이른바 집행에 조건이 붙어 있는 경우에 해당하므로, 그 의무(토지인도의무)에 대한 집행문을 부여하기 위해서는 채권자가 증명서로써 그 조건의 성취를 증명해야 한다(대법원 1971. 6. 29. 선고 71다1035 판결, 대법원 1977. 11. 30.자 77마371 결정).

2. 임차권의 동시이행의 판결에 기한 경매신청

1) 임대차계약이 종료된 경우 임대차보증금 반환채무와 임차목적물 인도채무는

동시이행관계에 있다(대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결, 대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결, 대법원 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결 등).

그러나 임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 주택임대차보호법 3조의3에 의한 임차권등기 말소의무는 동시이행관계에 있다고 볼 수 없다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결).

2) 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명하는 서면을 제출할 필요가 없다(주임법 3의2① 참조).

주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) ① 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다.

2002. 11. 1.부터 시행된 상가건물임대차보호법 5조 1항에도 같은 취지의 규정이 있다.

따라서 그 판결주문에 건물의 명도와 동시이행으로 보증금 지급을 명하였다 해도 이행제공 여부를 따질 것 없이 경매개시결정을 할 수 있다. 다만 이 경우도 임차인이 배당금을 수령할 때는 명도확인서를 제출해야 한다.