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상가권리금 약정효력 인정될까

 

정부는 24일 임차상인에게 상가권리금 회수 기회를 보장하는 취지의 상가건물임대차보호법 개정안을 발표하였는데요. 이로써 건물주와 상인의 갑을 관계를 상생의 관계로 전환되었다고 볼 수 있습니다.

 

하지만 아직까지 상가건물 임대차보호법이 확정되지 않은 상태이므로 여러 가지 부작용 발생 가능성에 대해 보완 방안을 마련해야 할 것입니다. 그래서 오늘은 임대차계약을 체결하면서 ‘상가권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구시는 권리금을 임차인에게 변제한다.’라고 특약사항란에 기재한 경우 임대차계약기간이 만료되면 권리금지급을 청구할 수 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

권리금이란 주로 도시에서 토지 또는 건물의 임대차에 부수해서, 주로 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익의 대가로서 임차인으로부터 임대인에게 또는 임차권의 양수인으로부터 양도인에게 지급되는 금전을 말합니다.

 

이러한 권리금은 토지나 건물의 사용·수익의 대가로서 지급되는 차임과는 전혀 별개의 것이며, 그 금액이 차임이상의 막대한 액으로 지급되는 경우가 적지 않은데요. 이러한 권리금의 반환을 임대인에게 청구할 수 있느냐에 관하여 판례는 특별한 사정이 없는 한 인정되지 않는 것으로 보고 있습니다.

 

 

 

 

그러나 위 사안과 같은 별도의 특약이 있을 경우 그 효력에 관하여는 임대차계약서상의 ‘권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구시는 상가권리금을 임차인에게 변제한다.’라는 기재에 관하여, 임대인이 임차인에게 점포명도를 요구하거나 특별한 사유도 없이 점포에 대한 임대차계약갱신을 거절하고 타인에게 처분하면서 권리금을 지급 받지 못하도록 하는 등 점포에 대한 임차인의 권리금회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리금을 지급하겠다는 취지로 보입니다.

 

그러므로 점포의 임대차기간이 만료된다고 하여 당연히 임차인에게 상가권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로는 볼 수 없습니다.

 

 

 

 

당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에 그 해석은 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 판단하여야 할 것입니다.

 

통상 상가권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 권리금액의 기재 없이 단지 ‘모든 권리금을 인정함’이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없는데요.

 

 

 

 

단지 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고, 나아가 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급 받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금회수의 기회를 박탈하거나 권리금회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 판단해야 할 것입니다.

 

 

 

 

참고로 임대인과 임차인 사이에 건물명도 시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없기 때문에 이 점 유의하시기 바랍니다.

 

 

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주택임차권등기 임대차등기 차이

 

우선 주택임대차보호법을 보면 임대차가 종료된 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있는데요.

 

반면에 민법은 부동산임차인은 당사자 간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 좀 더 주택임차권등기 임대차등기 차이를 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

그리고 같은 법 제3조의3 제5항은 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조 제1항 또는 제2항에 따른 대항력 및 제3조의2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득하게 됩니다.

 

 

 

다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항 또는 제2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않습니다.

 

민법은 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생기게 됩니다.

 

 

 

이외에도 주택임대차보호법의 임차권등기명령에 의한 주택임차권등기는 그 대상이 주택임대차에 한정되어 있고, 임대인의 동의 없이 법원의 결정을 받아 단독으로 등기를 할 수 있습니다.

 

이와 달리 민법조에 의한 임차권등기는 그 대상이 모든 부동산임대차이고, 당사자 간에 반대약정이 있으면 그 등기절차에 협력할 것을 청구할 수 없다는 점 등에서 차이가 있는데요.

 

 

 

또한, 그 효력에 있어서도 양자가 모두 경매신청권이 없는 점에서는 동일하지만, 주택임차권등기는 대항력 또는 우선변제권의 취득·유지의 효력이 인정되고, 민법 제621조에 의한 임차권등기는 제3자에 대한 대항력만 인정되고 우선변제권은 인정되지 않는 것으로 보아야 할 것입니다.

 

 

 

 

참고로 상가건물임대차보호법도 주택임대차보호법과 같이 일정금액의 보증금 등에 대하여는 그와 유사한 보호규정을 두고 있습니다.

 

임대차가 종료된 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 규정하고 있다는 점 알려드립니다.

 

 

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부동산소송변호사 미등기건물 강제집행

 

미등기 부동산을 부동산집행방법에 의한 강제집행을 하려면 지금부터 부동산소송변호사가 알려드리는 다음의 절차를 행하여야 합니다.

 

강제경매신청서에 집행력 있는 정본 외에 ‘채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류. 다만, 그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류’를 붙여야 합니다.

 

  

 

 

채권자는 공적 장부를 주관하는 공공기관에 위와 같은 서류의 사항들을 증명하여 줄 것을 청구할 수 있고 건물의 지번·구조·면적을 증명하지 못한 때에는 경매신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있으며 이 경우 법원은 집행관에게 그 조사를 명하게 됩니다.

 

그리고 위와 같은 법원의 명령에 따라 미등기건물을 조사한 집행관은 사건의 표시, 조사의 일시·장소와 방법, 건물의 지번·구조·면적, 조사한 건물의 지번·구조·면적이 건축허가 또는 건축신고를 증명하는 서류의 내용과 다른 때에는 그 취지와 구체적인 내역을 적은 서면에 건물의 도면과 사진을 붙여 정하여진 날까지 법원에 제출하여야 하는데요.

 

 

 

 

채권자가 제출한 서류 또는 위와 같이 집행관이 제출한 서면에 의하여 강제경매신청을 한 건물의 지번·구조·면적이 건축허가 또는 건축신고 된 것과 동일하다고 인정되지 아니하는 때에는 법원은 강제경매신청을 각하하여야 합니다.

 

따라서 위 사안의 거의 완성단계에 이른 신축중인 건물을 부동산집행방법에 의한 강제집행을 할 수 있을 것인지는 위 부동산소송변호사가 참고한 민사집행규칙 제42조 제2항에 따라 위 신축중인 건물의 지번·구조·면적이 건축허가 또는 건축신고 된 것과 동일하다고 인정될 수 있을 것인지의 여하에 따라 결정될 것으로 보입니다.

 

 

 

 

다시 부동산소송변호사가 요약하자면, 민사집행법 제81조의 규정에 의하여 미등기 건물이 채무자의 소유임을 증명한다면 강제경매를 신청할 수 있습니다.

 

참고로 건물의 보존등기에 관하여 부동산소송변호사가 살펴본 부동산등기법 제131조는 “미등기건물의 소유권보존등기는 다음 각 호의 1에 해당하는 자가 이를 신청할 수 있는데요.

 

 

 

 

1.건축물대장등본에 의하여 자기 또는 피상속인이 건축물대장에 소유자로서 등록되어 있는 것을 증명하는 자

2.판결 또는 기타 시, 구, 읍·면의 장의 서면에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자

3.수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자

 

또한 미등기부동산의 처분제한의 등기에 관하여 부동산등기법 제134조 제1항은 미등기부동산에 대하여 소유권의 처분제한의 등기촉탁에 의하여 등기를 하는 때에는 등기용지 중 등기번호란에 번호를 기재하고, 사항란에 소유자의 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소소재지와 처분제한의 등기를 명하는 재판에 의하여 소유권의 등기를 한다는 뜻을 기재하여야 합니다.

 

 

 

 

제1항의 경우에 법원의 재판에 기초한 처분제한의 등기촉탁에 따라 건물의 등기를 하는 때에는 제131조의 규정을 적용하지 아니하지만 그 건물이 건축법상 사용승인을 받아야 할 건물임에도 이를 받지 아니한 때에는 등기부중 표시란에 그 사실을 적어야 합니다.

 

제3항 단서에 따라 등기된 건물에 대하여 건축법상 사용승인이 이루어진 경우에는 그 건물의 소유권등기의 명의인은 1월 이내에 제3항 단서에 따른 기재에 대한 말소등기를 신청하여야 합니다.

 

그리고 위 집행법원의 처분제한의 등기에는 경매개시결정의 등기, 가압류등기, 처분금지가처분등기 뿐만 아니라 회생절차개시결정·파산선고의 기입등기 및 주택임차권등기 및 상가건물임차권등기를 포함하게 됩니다. 지금까지 부동산소송변호사 윤경변호사였습니다.

 

 

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배당이의의 소 불출석

 

부동산경매절차에서 주택임차인으로서의 우선변제권을 행사하여 배당요구를 하였다가, 불복절차인 배당이의의 소를 제기하는 경우가 적지 않게 발생하는데요. 배당이의의 소란 강제집행의 배당절차에 있어서 이의가 완결되지 아니한 때, 이의를 신청한 채권자가 이의에 관하여 이해관계를 가지고 또 이의를 정당하다고 인정하지 않는 다른 채권자를 상대로 이의를 주장하기 위해 제기하는 소를 말합니다.

 

 

 

 

 

그런데 사정이 생겨 배당이의소송의 첫 변론기일에 출석하지 못하여 기일연기신청을 해보지만 받아들여지지 않았고, 어쩔 수 없이 그 기일에 출석하지 못하는 경우가 생길 수 있습니다. 이와 같이 배당이의 신청권자의 첫 변론기일 불출석시 취하간주 하도록 한 위 규정은 헌법상 보장된 재판청구권을 침해한 것인지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

민사집행법에 의하면 이의한 사람이 배당이의의 소의 첫 변론기일에 출석하지 아니한 때에는 소를 취하한 것으로 보며 헌법은 모든 국민은 헌법과 법률이 정한 법관에 의하여 법률에 의한 재판을 받을 권리를 가진다고 규정하고 있습니다.

 

그러므로 민사집행법의 내용이 헌법에 규정한 국민의 재판을 받을 권리를 침해한 것이 아닌지 문제된다고 할 수 있습니다.

 

 

 

 

이에 관하여 판례를 살펴보면 현행 민사집행법 제158조는 배당이의소송의 원고에 대하여 불필요한 지연을 방지하고 최초 변론기일부터의 적극적 소송참여를 유도함으로써 강제집행절차(배당절차)를 신속하고 효율적으로 진행시키기 위한 것이므로 비록 이 조항이 원고의 귀책사유에 따라 차별적으로 제재를 가하지 않고 있다고 하더라도, 이는 강제집행절차에 필요한 신속성의 요청에 따른 것이라 할 수 있을 것입니다.

 

또한, 현실적으로 귀책사유 없이 첫 변론기일에 참석할 수 없었던 경우란 드물 텐데요.

 

사정이 있는 경우 법원이 변론기일의 변경신청을 쉽게 무시할 것이라고 볼 수 없고, 또 소취하 의제가 됨으로써 종전의 배당표가 확정되더라도 원고는 부당이득반환청구를 통하여 권리구제를 받을 방법이 있습니다.

 

 

 

 

이상의 이유 및 이 조항이 민사소송법 제정시부터 존재해 온 규정으로서 배당이의소송을 제기한 당사자는 최초의 변론기일 출석의 중요성과 제재의 내용을 쉽게 예측할 수 있는 사정 등을 감안할 때, 이 조항은 부당한 배당의 지연으로 인하여 상당한 손실을 입게 되는 채권자의 권리구제를 위하여 입법자가 그 형성범위 내에서 필요한 제한을 한 규정으로 볼 수 있으므로 재판청구권을 침해한 것이 아니라고 판시하였습니다.

 

 

 

 

 

따라서 위 사안처럼 집행절차에서 배당에 대한 이의를 신청한 채권자가 이의소송의 첫 변론기일에 출석하지 않았다면 이는 소를 취하한 것으로 보도록 한 민사집행법 제158조는 헌법상 보장된 국민의 재판청구권을 침해하는 위헌법률이라고 할 수는 없을 것으로 볼 수 있습니다.

 

 

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강제경매 절차와 정지

 

법원에서 채무자의 부동산을 압류·매각하여 그 대금으로 채권자의 금전채권의 만족에 충당시키는 강제집행 절차는 강제경매와 강제관리의 두 가지가 있는데, 양자는 모두 채권자의 신청에 의하여 개시되지만 채권자는 그 중 하나를 선택하거나 병용할 수 있습니다. 오늘은 강제경매 절차와 정지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

  

 

 

집행정지의 원인은 법정서류의 제출과 법정사실의 발생 등 두가지로 구분하여 생각해볼 수 있는데요.

 

법정서류의 제출을 통한 강제집행정지를 위해서는 집행할 판결 또는 그 가집행을 취소하는 취지나 강제집행을 허가하지 아니하거나 그 정지를 명하는 취지 또는 집행처분의 취소를 명한 취지를 적은 집행력 있는 재판의 정본 또는 강제집행의 일시정지를 명한 취지를 적은 재판의 정본 등을 제출 하는 것으로 법에서 정하고 있습니다.

 

 

 

 

그러나 위의 서류를 제출하기 위해서는 법원에 집행문부여에 대한 이의의 소, 청구이의의 소 또는 제3자 이의의 소 등 민사집행법이 정하고 있는 절차를 거쳐야 됩니다.

 

그러나 법원이 직권으로 집행을 정지해야 되는 경우로 볼 수 없다면 강제집행에 관한 법률이 예정하고 있는 집행정지 원인이 아닌 일반적인 가처분의 방법을 통해 강제집행을 정지해 볼 수 있는지 문제가 될 듯합니다.

 

 

 

 

 

이에 관하여 판례는 확정판결 또는 이와 동일한 효력이 있는 집행권원에 기한 강제집행의 정지는 오직 강제집행에 관한 법규 중에 그에 관한 규정이 있는 경우에 한하여 가능합니다.

 

이와 같은 규정에 의함이 없이 일반적인 가처분의 방법으로 강제집행을 정지시킨다는 것은 허용되지 아니하며 강제집행에 관한 잠정처분은 청구에 관한 이의의 소가 계속 중임을 요하고, 이러한 집행정지요건이 결여되었음에도 불구하고 제기된 집행정지신청은 부적법합니다.

 

 

 

 

 

그리고 임의경매를 신청할 수 있는 권리의 존부를 다투어 민사집행법에 의해 채무 관련 이의의 소를 제기한 경우에도 같은 법에 의한 강제집행정지명령을 받아 정지시킬 수 있을 뿐인데요.

 

일반적인 가처분절차에 의하여 임의경매절차를 정지시킬 수는 없기 때문에 일반적인 가처분의 방법으로도 집행정지를 할 수 없을 것으로 보입니다.

 

 

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이행권고결정 이의신청 소액사건

 

이행권고결정이란 소액사건의 소가 제기된 때에 법원이 결정으로 소장부본이나 제소조서등본을 첨부하여 피고에게 청구취지대로 이행할 것을 권고하는 결정을 말하며 법원이 확정판결을 내리기 전 피고에게 원고의 요구를 이행하라고 권고하는 민사사건 처리제도입니다.

 

 

 

 

이행권고결정등본을 송달 받은 날부터 2주일의 불변기간 안에 서면으로 이의신청을 할 수 있는데 그 등본이 송달되기 전에도 이의신청을 할 수 있는데요.

 

이의신청이 있으면 법원은 지체 없이 변론기일을 지정하도록 하고 있고 이때에는 본인에게 다시 소장부본을 송달하지는 않고 이행권고결정등본이 송달된 때에는 소장부본이나 제소조서등본이 송달된 것으로 간주하도록 규정을 두고 있습니다.

 

 

 

그리고 제1심 판결이 선고되기 전까지 이의신청을 취하할 수 있고 이행권고결정의 이행조항은 원고의 청구취지와 동일하므로 이의신청을 취하하는 경우에는 원고의 동의를 받을 필요는 없습니다.

 

 

 

 

만일 이의신청을 취하한 경우에는 법원사무관 등은 이행권고결정 원본의 피고 성명 옆에 이행권고결정의 송달일자와 확정일자를 부기하여 날인한 후, 이행권고결정 정본을 원고에게 송달하도록 되어 있습니다.

 

또한, 법원은 이의신청기간 내에 이의신청서가 아니라 답변서 기타 다투는 취지의 서면이 접수되면 이를 이의신청서로 보아 변론기일을 지정하도록 하고 있습니다.

 

 

 

 

 

이의신청의 방식은 서면으로 하여야 하며 이의신청서의 양식은 법원에 비치되어 있습니다.

 

법원은 이의신청이 적법하지 아니하다고 인정하는 때에 그 흠을 보정할 수 없으면 결정으로 이를 각하 하여야 하며 이의신청을 각하 하는 경우는 주로 이의신청기간이 2주일을 경과한 때와 이의신청권이 없는 제3자가 이의신청한 경우에 각하 하여야 하고, 이의신청의 각하결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있습니다.

 

 

 

 

참고로, 이의신청의 추후보완 및 집행정지는 피고가 부득이한 사유로 2주일 내에 이의신청을 할 수 없었던 때에는 그 사유가 없어진 후 2주일 내에 이의신청을 할 수 있다는 점 알아두시기 바랍니다.

 

 

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부동산경매변호사 가압류부동산 소유권 이전

 

가압류부동산에 대해서 강제경매를 신청할 경우 가압류 신청 시 청구된 원금채권 이외에 지연이자와 소송비용채권도 부동산의 매각대금에서 받을 수 있는지 부동산경매변호사와 알아보도록 하겠습니다.

 

가압류채무자가 가압류된 부동산을 제3자에게 처분한 경우 그 처분자체가 절대적으로 무효가 되는 것은 아니고 가압류채권자와의 관계에서만 상대적으로 무효가 되는데요.

 

 

 

이때 가압류부동산의 소유권이 제3취득자에게 이전된 경우에 관련된 판례를 부동산경매변호사가 보면 가압류의 처분금지적 효력에 따라 가압류집행 후 가압류채무자의 가압류목적물에 대한 처분행위는 가압류채권자와의 관계에서는 그 효력이 없다고 할 수 있습니다.

 

따라서 가압류 집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 가압류채권자는 채무명의를 얻어 제3취득자가 아닌 가압류채무자를 집행채무자로 하여 그 가압류를 본압류로 전이하는 강제집행을 실행할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

이 경우 그 강제집행은 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서는 집행채무자인 가압류채무자의 책임재산에 대한 강제집행절차이므로 제3취득자에 대한 채권자는 당해 가압류목적물의 매각대금 중 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위의 금액에 대하여는 배당에 참가할 수 없다고 판시하였습니다.

 

또한 가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3취득자에게 이전되었다면 가압류채권자가 가압류목적물의 매각대금에서 가압류결정 당시의 청구금액을 초과하는 채권에 대하여도 배당 받을 수 있는지를 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 가압류채권자는 채무명의를 얻어 제3취득자가 아닌 가압류채무자를 집행채무자로 하여 그 가압류를 본압류로 전이하는 강제집행을 실행할 수 있는데요.

 

이 경우 그 강제집행은 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서만 집행채무자인 가압류채무자의 책임재산에 대한 강제집행절차라 할 것이며 가압류결정 당시의 청구금액이 채권의 원금만을 기재한 것입니다.

 

 

 

 

가압류채권자가 가압류채무자에 대하여 원금 채권 이외에 이자와 소송비용채권을 가지고 있다 하더라도 가압류결정 당시의 청구금액을 넘어서는 이자와 소송비용채권에 관하여는 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 것이 아닙니다.

 

가압류채권자는 가압류목적물의 매각대금에서 가압류결정 당시의 청구금액을 넘어서는 이자와 소송비용채권을 배당 받을 수 없다고 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

 

따라서 가압류된 부동산의 소유권이 이전되었다고 하여도 그 부동산에 대한 경매를 신청할 수 있으나, 그 부동산의 매각대금에서 배당 받을 수 있는 금액은 가압류신청한 금액의 한도 내로 제한되는데요.

 

그 금액을 초과하는 지연이자 및 소송비용채권은 위 부동산의 매각대금 중 가압류한 금액을 배당하고 다른 채권자가 없어 남는다고 하여도 배당 받을 수 없고, 소유자에게 교부된다고 볼 수 있습니다. 부동산경매 및 민사집행 관련 궁금하신 점이나 법률적 자문이 필요하시다면 부동산경매변호사 윤경변호사가 도움을 드리겠습니다.

 

 

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유체동산압류 이의제기 방법

 

민사집행법을 보면 채무자가 점유하고 있는 유체동산의 압류는 집행관이 그 물건을 점유함으로써 합니다. 다만, 채권자의 승낙이 있거나 운반이 곤란한 때에는 봉인(封印), 그 밖의 방법으로 압류물임을 명확히 하여 채무자에게 보관시킬 수 있다고 규정하고 있는데요.

 

여기서 '점유'라 함은 물건에 대한 순수한 사실상의 직접지배상태인 '소지(所持)'를 의미합니다.

 

 

 

그리고 민사집행법 제16조 제3항에 의하면 집행관이 집행을 위임받기를 거부하거나 집행행위를 지체하는 경우 또는 집행관이 계산한 수수료에 대하여 다툼이 있는 경우에는 법원에 이의를 신청할 수 있다고 말하고 있습니다. 오늘은 집행관이 유체동산의 집행을 거절할 경우 이의제기하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

동산집행에 있어 집행관이 적법하게 압류할 수 있는 물건의 범위에 관련된 하급심 판례를 보면 동산집행에 있어서 채무자가 점유하고 있는 물건은 그의 소유일 개연성이 많으므로, 집달관은 외형상 제3자의 소유임이 명백한 경우를 제외하고는 실체적인 소유권의 존부를 조사하지 않고 적법하게 압류할 수 있습니다.

 

만약 타인 소유물을 압류했을 때에는 실질적인 소유자가 제3자 이의의 소를 제기하여 그 집행을 배제할 수 있으며, 채무자회사의 본점공장 내에 있는 물건은 외관상 위 회사가 사실적인 지배를 하고 있다고 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

양도담보권자가 직원을 파견·상주시킨 것만으로는 그의 점유 하에 있다고 볼 수 없으므로 집달관은 양도담보권자에게 제3자 이의의 소를 제기할 수 있음을 고지하고 이를 압류조서에 기재함으로써 양도담보권자의 승낙 없이도 적법하게 강제집행을 실시할 수 있습니다.

 

또한, 집행 당시 채무자가 압류대상 동산이 제3자의 소유임을 고지하였으나 이를 추정할 만한 근거자료를 제시하지 않은 경우에는 유체동산에 대한 강제집행에 있어서 집행관은 물건의 외관 자체로 보아 이미 제3자의 물건임이 명백한 경우 외에는 채무자의 점유하에 있는 물건에 대하여 채무자 또는 제3자가 그 물건이 제3자의 소유임을 신고하거나 증거자료를 제출하더라도 그 물건을 압류하여야 합니다.

 

 

 

 

뒤에 제3자가 그 물건에 대하여 소유권을 가지고 있음이 밝혀지더라도 그 압류는 불법이 되지 않고 다만 이 때 제3자는 제3자 이의의 소를 제기하여 구제 받을 수 있을 뿐입니다.

 

긴급을 요하는 유체동산에 대한 강제집행에 있어서 집행 당시 채무자나 제3자가 그 물건이 점유자의 소유가 아니라고 추정할 만한 상당한 증거자료를 제시하지 아니하는 한 채무자나 제3자가 집행에 참여한 채권자나 그 대리인에게 집행 대상 물건이 제3자의 소유라고 주장한다고 하여 채권자에게 그 물건에 대하여 강제집행을 포기하거나 그 물건이 제3자의 소유인지 여부를 확인한 후에 강제집행의 실시여부를 결정하도록 요구할 수는 없을 것입니다.

 

 

 

 

압류 당시 채무자의 피용자가 압류 목적물이 소유권유보부로 매도한 제3자의 소유라는 사실을 집행관 및 채권자의 피용자에게 고지하였으나 이를 추정할 만한 상당한 증거자료를 제시하지 않은 경우, 채권자에게 압류목적물이 채무자의 소유가 아니라는 점을 알지 못한 데 과실이 있다고 할 수 없으므로 그 집행으로 인해 제3자에 대해 불법행위책임을 부담하지 않는다고 할 수 있습니다.

 

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Posted by 윤경 변호사

부동산경매변호사 주택가액 의미

 

부동산경매변호사와 다음의 사례를 통해 주택가액 의미를 알아보도록 하겠습니다. 임차주택이 부동산경매절차에서 매각되어 소액임차인으로서 권리신고 겸 배당요구신청을 하였습니다.

 

그런데 소액임차인이 다수이므로 주택가액의 2분의 1의 범위 안에서만 소액임차인으로서 최우선변제를 받게 된다면 이 경우 주택가액이란 매각대금을 의미하는지, 아니면 경매비용 등을 공제한 실제로 배당될 금액을 의미하는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

우선 주택임대차보호법을 부동산경매변호사가 살펴보면 소액보증금으로 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다고 규정하고 있는데요.

 

주택임대차보호법시행령에 의하면 임차인의 보증금 일정액이 주택의 가액의 2분의1을 초과하는 경우에는 주택의 가액의 2분의1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다고 규정하고 있습니다.

 

 

 

 

하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 소액보증금의 합산액이 주택의 가액의 2분의1을 초과하는 경우에는그 각 소액보증금의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 소액보증금으로 보고 있습니다.

 

소액임차인의 최우선변제권이 인정되는 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의1을 초과하는 경우에는 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액의 범위 내에서 최우선변제권이 인정됩니다.

 

그런데 주택임대차보호법 제8조 소정의 '주택가액'의 의의에 관한 판례를 보면 주택임대차보호법 제8조 소정의 우선변제권의 한도가 되는 주택가액의 2분의 1에서 '주택가액'이라 함은 낙찰대금에다가 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액이라고 보시면 됩니다.

 

 

 

 

따라서 소액임차인들도 위 주택의 매각대금의 2분의 1이 아닌 매각대금과 매수신청보증금의 배당기일까지의 이자, 몰수된 매수신청보증금이 있다면 그 매수신청보증금 등의 합계금에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액의 2분의 1의 한도 내에서 최우선변제를 받게 될 것입니다.

 

이처럼 부동산경매 관련 소송 및 분쟁으로 법적인 자문이 필요하시거나 고민이 있으시다면 부동산경매변호사 윤경변호사가 도움을 드리도록 하겠습니다.

 

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Posted by 윤경 변호사
민사집행법 최저입찰가격 기준

 

민사집행법에 의하면 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때에는 매각허가에 대한 이의사유에 해당된다고 규정하고 있는데요.

 

그리고 같은 법 제123조 제2항 본문에 의하면 제121조에 규정한 사유가 있는 때에는 직권으로 매각을 허가하지 아니하고 있습니다. 오늘은 중대하자를 이유로 매각불허된 경우 최저입찰가격을 정하는 기준에 대해 사례를 통해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

사례를 살펴보면 A는 B의 부동산에 대하여 강제경매를 신청하여 제3회의 매각기일에서 입찰을 실시한 결과 매각되었으나, 위 부동산 중 토지와 건물부분의 최선순위근저당권설정일자가 서로 다름에도 물건명세서에 이를 구분하지 않은 중대한 흠이 있어 매각불허결정이 났습니다.

 

이 경우 제3회의 매각기일에서 매각을 실시한 결과 매각되었다가 매각불허가 된 경우이므로, 다시 매각기일을 진행하면서 최저매각가격을 어떻게 정하여 매각을 진행하게 될까요?

 

 

 

 

 

위 사안을 보았을 때 제3회의 매각기일에서 입찰을 실시한 결과 매각되었다가 물건명세서작성에 중대한 흠이 있음을 이유로 매각불허가 된 경우, 다시 매각기일을 진행하면서 최저매각가격을 제1회 매각기일의 최저매각가격, 제2회 매각기일의 최저매각가격, 제3회 매각기일의 최저매각가격 중 어떠한 최저매각가격을 기준으로 입찰을 실시할 것인지 문제됩니다.

 

위 사안과 관련된 판례를 보면 물건명세서 작성에 중대한 하자가 있음을 이유로 낙찰을 불허하고 다시 입찰기일을 진행하게 된 경우, 물건명세서 작성의 하자가 계속된 채 진행된 입찰기일들은 모두 위법하여 그 입찰기일에서 최저입찰가격이 저감되었다고 하더라도 이 역시 위법하다는 이유로 경매법원으로서는 위법하게 저감된 최저입찰가격이 아닌 당초의 최저입찰가격을 최저입찰가격으로 하여 입찰을 진행하여야 된다고 한 판례가 있었습니다.

 

 

 

 

따라서 위 사안에서도 매각물건명세서 작성의 흠이 계속된 채 진행된 매각기일들은 모두 위법하여 그 매각기일에서 최저매각가격이 낮추어졌다고 하더라도 이 역시 위법하다고 하여야 할 것입니다.

 

위법하게 낮추어진 최저매각가격이 아닌 당초의 최저매각가격을 최저매각가격으로 하여 입찰을 진행하게 될 것으로 보입니다.

 

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