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【임차권의 대항력, 주택임대차보호법상 대항력과 보증금반환청구, 임차인의 대항력】《주택임대차보호법상 대항력 발생 이후 소유권이 변동된 경우 대항력 주장 가부, 매도인 악의의 계약명의신탁에서 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인에 대하여, 소유권이전등기를 마친 명의신탁자는 임대인의 지위를 승계하는지 여부, 신탁등기의 대항력과 주택임차인의 대항력》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 임차권의 대항력에 관한 판례의 법리 [이하 민법교안, 노재호 P.1071-1092 참조] 가. 의의 채권은 원래 채권관계의 당사자 사이에서만 주장할 수 있는데, 임차권은 채권임에도 불구하고 일정한 경우 임차인은 제3자에 대하여도 임차권을 주장할 수 있다. 이를 임차권의 대항력이라 한다. 나. 대항력의 ..

【판결임차인이 임대차계약의 갱신을 요구한 후 계약해지 통지를 한 경우 임대차계약의 종료일>】《임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구한 경우, 갱신의 효력이 발생하는 시점(=임대인에게 갱신요구가 도달한 때) 및 임차인이 위 법 제6조의2 제1항에 따라 한 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달한 경우, 그 효력이 발생하는 시점(=해지통지 후 3개월이 지난 때)(대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 판결의 요지 : [임차인이 임대차계약의 갱신을 요구한 후 계약해지 통지를 한 경우 임대차계약의 종료일이 문제된 사건] 【판시사항】임차인이 주택임대차보호법 제6조..

【제2차 경매절차에서의 우선변제권의 행사】《1차 경매에서 배당요구를 하지 아니한 임차인의 2차 경매에서의 우선변제권 행사, 공유지분 경매가 순차적으로 이루어진 경우 제2차 경매절차에서 우선변제권 행사(= 적극)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 《제2차 경매절차에서의 우선변제권의 행사》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.2233-2426 참조] 1. 제2차 경매절차에서의 우선변제권의 행사 가. 제2차 경매절차에서 우선변제권 행사 (= 원칙적 소극. 원칙적으로 우선변제권은 저당권 등과 유사하게 경매로 소멸하는 1회용임. 다만 공동근저당의 경우 일부 대상물 매각으로 소멸하지 않듯이 아래에서 보는 지분 경매의 경우는 공동근저당과 같이 소멸하지 않음) ⑴ ..

【확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권의 요건】《요건(= 법 제3조 제1항의 대항요건 ＋임대차계약증서상의 확정일자), 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건(주택인도와 주민등록)의 구비, 대항요건의 존속시기(= 배당요구의 종기), 확정일자를 갖추는 방법(계약서를 분실한 경우의 확정일자 입증방법), 다른 권리와의 순위 비교시 기준일》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 《확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권의 요건》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.2233-2426 참조] Ⅰ. 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 1. 우선변제권의 요건 가. 요건 (= 법 제3조 제1항의 대항요건 ＋임대차계약증서상의 확정일자) 우선변제권의 요건은 ① 주택임대차보호법 제3조..

【주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위의 관계】《임차인으로서의 지위에 기하여 배당요구를 한 경우에 전세권에 관하여도 배당요구가 있는 것으로 볼 수 있는지 여부(= 소극), 최선순위 전세권자로서 지위와 그 후 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 겸유하는 사람이 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되는 경우에 변제받지 못한 보증금 잔액에 관하여 대항력을 행사할 수 있는지 여부》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 《주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위의 관계》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.2233-2426 참조] 1. 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위의 관계 가 문제의 ..

【우선변제권 있는 임차인과 매수인(낙찰자)과의 관계】《대항력과 우선변제권을 겸유한 주택임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우 배당표가 확정될 때까지 주택의 점유로 인한 부당이득의무를 매수인에 대하여 지는 지 여부, ‘임대차 존속 중인 상태’에서 보증금의 일부만 배당받은 경우 목적물의 사용·수익에 대한 임차인의 반환의무, 주택임차인이 배당요구를 하였음에도 불구하고 배당받지 못한 경우 매수인에게 청구할 수 있는지 여부 및 그 금액의 범위, 대항력 없는 임차인에 대한 매수인의 부당이득청구 (= 임차인이 배당금을 수령할 때까지는 부당이득반환의무가 발생하지 않는 것인지 여부)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 《우선변제권 있는 임차인과 매수인(낙찰자)과의 관계》 [이하 제2판 민사집행실무..

【주택임대차보호법상 대항력 요건 중 "주민등록"】《점유보조자인 배우자나 자녀 등 동거가족의 주민등록, 임차인이 간접점유하는 경우 전차인등 직접점유자의 주민등록, 외국인(= 외국인등록과 체류지 변경신고), 재외동포(= 현행법 주민등록, 구 법 국내거소신고와 거소이전신고)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 《주택임대차보호법상 대항력 요건 중 "주민등록" : 점유보조자인 배우자나 자녀 등 동거가족의 주민등록, 임차인이 간접점유하는 경우 전차인등 직접점유자의 주민등록, 외국인(= 외국인등록과 체류지 변경신고), 재외동포(= 현행법 주민등록, 구 법 국내거소신고와 거소이전신고)》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.2233-2426 참조] 1. 주민등록 가. ..

【우선변제권과 대항력과의 관계】《선택적 행사 및 순차적 행사, 배당요구를 철회한 경우(= 대항력은 유지함), 확정판결에 기한 집행시 별도의 배당요구 불요》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 《우선변제권과 대항력과의 관계》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.2233-2426 참조] 1. 우선변제권과 대항력과의 관계 가. 선택적 행사 및 순차적 행사 ⑴ 대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시된 결과 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 주택임대차보호법 제3조의5 단서에 의하여 임차권은 ..

【소액임차인의 최우선변제권과 '시행령 개정 전에 담보물권을 취득한 자'와의 관계】《소액보증금 한도의 변동과 선순위 담보물권과의 관계, 각 시기별 소액보증금 범위, 확정일자를 갖춘 임차인이 위에서 말하는 담보물권의 권리자에 포함되는지 여부(= 긍정)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 《소액임차인의 최우선변제권과 '시행령 개정 전에 담보물권을 취득한 자'와의 관계》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.2233-2426 참조] 1. 시행령 개정 전에 담보물권을 취득한 자 가. 소액보증금 한도의 변동과 선순위 담보물권과의 관계 ⑴ 소액임차인에 해당하는 보증금 범위를 정한 주택임대차보호법 시행령은 우리나라의 경제규모 및 경제상황의 변동 등을 이유로 수차례 개..

【소액임차인의 소액보증금 최우선변제권 행사요건】《경매개시결정등기 전에 대항요건(주택인도와 주민등록)을 갖출 것, 대항요건 구비의 종기, 가등기담보권자의 청산절차 시 소액임차인의 우선변제권 인정 여부》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 《소액임차인의 소액보증금 최우선변제권 행사요건》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.2233-2426 참조] 1. 우선변제권 행사의 요건 가. 요 건 소액보증금 최우선변제권 행사의 요건은 ① 첫 경매개시결정등기 전에 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건(임차목적물의 점유 및 주민등록)을 갖추었을 것, ② 보증금 액수가 소액보증금(주택임대차보호법시행령 제4조 참조)에 해당할 것, ③ 배당요구의 종기까지 배당요구를 하였을 ..