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상가건물임대차보호법<권리금보호> 상가건물임대차보호법권리금 보호를 받기 위해 주선한 신규임차인의 임대차계약 조건 및 범위(1. 종전 권리금보다 더 많은 권리금을 신규임차인에게 요구할 수 있는지 여부 및 2. 신규임차인에게도 5년 간 임대차기간을 보장해 주어야 하는지 여부, 3. 신규임차인과의 차임 인상이 가능한지 여부윤경변호사 법무법인바른

 

<상가건물임대차보호법권리금 보호를 받기 위해 주선한 신규임차인의 임대차계약 조건 및 범위(1. 종전 권리금보다 더 많은 권리금을 신규임차인에게 요구할 수 있는지 여부 및 2. 신규임차인에게도 5년 간 임대차기간을 보장해 주어야 하는지 여부, 3. 신규임차인과의 차임 인상이 가능한지 여부>

 

1. 종전 권리금보다 더 많은 권리금을 신규임차인에게 요구할 수 있는지 여부

 

권리금의 액수는 임차인과 신규임차인 간의 권리금 계약을 통해 자율적으로 정할 수 있으므로, 경우에 따라 임대차계약 당시에 전 임차인에게 지급했던 권리금보다 더 많은 권리금을 신규임차인에게 요구할 수 있다.

만일 임차인의 노력으로 임대차 기간 동안 해당 상가의 상권이 번창하고, 단골손님이 늘어나 매출이 늘어나는 등 영업의 객관적 가치가 상승 하였다면, 임차인이 임대차 계약 체결 당시 지급하였던 권리금보다 더 큰 액수의 권리금을 신규임차인과 합의하여 정할 수 있다.

 

그러나 해당상가의 인근에 경쟁점포가 생겨 지속적으로 매출이 떨어지는 등 영업의 객관적 가치가 하락하였다면 임차인은 자신이 지급한 권리금보다 적은 액수의 권리금을 회수하게 될 수도 있다.

 

2. 신규임차인에게도 5년 간 임대차기간을 보장해 주어야 하는지 여부

 

임대인과 신규임차인 간의 계약은 기존 임차인의 계약과는 별개의 새로운 임대차 계약이므로 신규임차인은 종전임차인과 동일하게 5년의 범위에서 임대차를 주장할 수 있다.

따라서 임대인은 새로운 임차인에게도 5년 간 임대차기간을 보장해 주어야 한다{상가건물 임대차보호법 제10(계약갱신 요구 등) 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다}.

 

다만 신규임차인이 임대인과 새로운 계약을 체결한 것이 아니라 종전임차인에게 임차권을 양도받아 임차인의 지위를 승계한 것으로 인정되는 경우(임차권양도)에는 기존의 임대차기간을 포함하여 5년 간 갱신요구권만이 인정된다.

임차권을 양도하면 양도인은 임차인의 지위에서 벗어나고 양수인이 임차인의 지위를 승계하게 된다. 임대인과 종전 임차인 사이에서 임대차관계는 소멸하고, 임대인과 신규임차인 사이에서 기존 임대차와 동일한 임대차관계가 발생한다.

 

3, 신규임차인과의 차임 인상이 가능한지 여부

 

임대인은 개정법 제10조의4 1항 제3호에 규정된 현저히 고액의 차임 및 보증금을 요구하는 경우에 해당되지 않는 한 합리적 범위에서 신규임차인과 협의 하에 차임 및 보증금 인상이 가능하다.

엄밀히 말하면 신규임차인과는 새로운 계약을 체결하는 것이므로 차임 및 보증금을 새로 정하는 것이지 인상하는 것이라고 볼 수는 없다{상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위}.

 

 

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Posted by 윤경 변호사

(민사변호사) <임대차소송> 임차인의 보증금반환청구의 요건사실<임대차보증금 반환청구소송> 임차인이 임대차보증금반환청구를 할 경우 주장입증해야 할 요건사실윤경변호사 법무법인바른

 

<임차인이 임대차보증금반환청구를 할 경우 주장입증해야 할 요건사실>

 

임차인의 보증금반환청구의 요건사실

 

임차인의 보증금반환청구의 요건사실

임차인이 임대차보증금반환청구를 하려면 그 요건사실로 임대차계약사실, 보증금을 지급한 사실, 임대차가 종료한 사실을 주장입증하여 한다.

임차인의 목적물반환 여부는 요건사실에 포함되지 않는다.

 

2. 임대차계약

 

임대차계약은 임대인이 목적물을 임차인에게 사용ㆍ수익하게 하고 임차인은 그에 대한 대가로 차임을 지급할 것을 내용으로 하는 계약이므로, (1) 주관적으로 임차인이 목적물을 그 용법에 따라 사용ㆍ수익하려는 목적이 있어야 하고, (2) 객관적으로 임차인이 목적물을 그 용법에 따라 사용ㆍ수익하여야 한다.

 

일반적인 임대차계약에서는 주관적ㆍ객관적 요건은 특별히 문제되지 않는다.

 

그러나 대항력과 우선변제권 및 최우선변제권이 인정되는 주택이나 상가건물의 임대차계약에서는 문제될 수 있다.

왜냐하면, 주택임대차보호법은 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 주거용건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하고, 상가건물임대차보호법은 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하고 있기 때문이다.

 

즉 주택임대차보호법의 적용대상인 주택이나 상가건물임대차보호법의 적용대상인 상가건물의 임대차계약에 있어서는 임차인이 목적물을 주거용이나 영업용으로 사용ㆍ수익할 목적을 갖고 있지 아니하거나 실제로 그러한 목적으로 사용ㆍ수익하지 아니한 경우에는 주택임대차계약이나 상가건물임대차계약이 있었다고 할 수 없거나 그러한 계약이 있었다 하더라도 대항력이나 우선변제권 및 최우선변제권을 인정할 수 없는 경우가 있을 수 있다.

 

따라서 주택임차인이나 상가건물임차인이 임차목적물을 주거용이나 영업용으로 사용ㆍ수익할 목적으로 임차하여 실제로도 그러한 목적으로 사용하고 있는 한 계약 당사자가 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 임차인이 대항력을 갖지 않는다고 볼 수 없다(대법원 2002. 1. 8. 선고 200147535 판결).

반면 채권자가 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법상의 대항력을 취득하는 방법으로 기존 채권을 우선변제 받을 목적으로 주택임대차계약이나 상가건물임대차계약의 형식을 빌려 기존 채권을 임대차보증금으로 하기로 하고 주택의 인도와 주민등록 또는 상가건물의 인도와 사업자등록을 마침으로써 주택임대차나 상가건물임대차로서의 대항력을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용이나 상가건물을 영업용으로 사용수익할 목적을 갖지 아니한 계약은 주택임대차계약이나 상가건물임대차계약으로서는 통정허위표시에 해당되어 무효라고 할 것이고(대법원 2002. 3. 12. 선고 200024184, 24191 판결), 기존채권을 보증금으로 채권자가 채무자 소유의 주택이나 상가건물에 관하여 임대차계약을 체결하고 전입신고나 사업자등록을 마친 다음 그 곳에 거주 또는 영업을 하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주거용이나 영업용으로 사용ㆍ수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다(대법원 2001. 5. 8. 선고 200114733 판결).

 

결국, 상대방이 임대차계약의 효력을 다투는 경우, 특히 대항력이나 우선변제권 및 최우선변제권을 다투는 경우 법원으로서는 임대차계약의 체결경위와 목적, 내용, 보증금의 수수 여부, 실제 주거 여부나 영업 여부 기타 사정을 심리하여 판단하여야 한다. 앞으로 이 문제는 주택임대차보다는 상가건물임대차의 가장임차인의 최우선변제권의 문제로 다투어질 소지가 많을 것으로 보인다.

 

그러나 여기에서 주의를 요하는 것은, 주택임대차나 상가건물임대차에서 대항력이나 우선변제권 및 최우선변제권이 부인될 수 있는 것은 주택임대차나 상가건물임대차의 실질이 없이 최우선변제권을 받기 위하여 주택임대차나 상가건물임대차의 형식을 이용한 것에 지나지 않은 경우를 말하는 것이지, 비록 임차목적물을 그 용법에 따라 사용ㆍ수익하지 아니하였다 하더라도 임대차의 실질이 있는 경우에는 그것이 임대차계약의 해지사유나 상가건물임대차보호법상의 계약갱신거부사유가 됨은 별론으로 하고 임차인의 대항력이나 우선변제권 및 최우선변제권이 함부로 부정되지는 않는다는 점이다.

 

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Posted by 윤경 변호사

(민사변호사) <임대차소송> 임대차계약의 존속 중 당사자의 변경이 있는 경우 당사자확정 문제<임대차보증금 반환청구소송> 임대차계약의 존속 중 당사자의 변경이 있는 경우 누구를 계약당사자로 볼 것인지 여부윤경변호사 법무법인바른

 

<임대차계약의 존속 중 당사자의 변경이 있는 경우 누구를 계약당사자로 볼 것인지 여부>

 

임대차계약의 존속 중 당사자의 변경이 있는 경우 당사자확정 문제

 

합의가 있는 경우 (임차인, 임대인, 3자가 합의한 경우)

 

임대차계약의 존속 중에 임대차계약서상의 임차인 또는 임대인의 명의가 변경된 경우 누구를 임차인(임대인)으로 볼 것인가에 관하여, 임차인, 임대인, 3자 사이에 합의하여 임대차계약서상의 임차인 또는 임대인 명의를 제3자로 변경한 경우에는 제3자에게 임차인 또는 임대인의 지위가 승계되었거나 보증금반환채권의 양도나 보증금반환채무의 인수가 이루어진 것으로 볼 수 있을 것이다.

 

임대차계약상 임대인의 지위의 양도ㆍ양수 또는 계약인수는 임대인과 신 소유자 사이의 계약만으로써 그 지위를 양도할 수 있지만(대법원 1996. 9. 24. 선고 9625548 판결), 그로 인한 효력을 임차인에게 주장하기 위하여는 원칙적으로 임차인의 승낙이 있어야 한다(대법원 1996. 2. 27. 선고 9521662 판결).

따라서 임차인으로서는 임대인의 지위의 양도ㆍ양수 또는 계약인수에 대하여 이의를 제기함으로써 임대차관계의 구속을 면하거나 임대인과의 임대차관계를 해지할 수 있다(대법원 1998. 9. 2.98100 결정).

 

판례는 ()()과의 사이에 ()에 대하여 부담하는 채무를 담보할 목적으로 ()()으로부터 임차하여 사용하고 있던 건물에 관한 임대차계약상의 임차인의 명의를 ()로 변경하기로 약정하고 이에 따라 (), (), () 3자의 합의에 의하여 임대차계약상의 임차인의 명의를 변경하였다면, 달리 특별한 사정이 없는 한 ()() 사이에 있어서 ()은 임대차계약관계의 종료시에 ()에게 임대차보증금을 지급할 의무를 부담하되, 만약에 피담보채무인 ()()에 대한 채무가 소멸한 경우라면 적어도 ()로서는 신의칙상 병에 대하여 임대차보증금의 반환을 구할 수 없고, 따라서 ()으로서도 피담보채무의 소멸을 이유로 ()의 임대차보증금 반환청구에 대하여 이를 거절할 수 있다고 하였다(대법원 1994. 8. 23. 선고 9418966 판결).

 

2. 법률의 규정에 의한 경우

대항력 있는 주택이나 상가건물의 임대차에 대하여는 주택이나 상가건물의 소유권이 양도되면 주택임대차보호법 제3조 제2항 및 상가건물임대차보호법 제3조 제2항의 규정에 의하여 임차주택 또는 임차상가건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 된다.

 

그러나 이 경우에도 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우, 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않게 된다(대법원 2002. 9. 4. 선고 200164615 판결).

 

3. 상속의 경우

임대차기간 중에 임차인이나 임대인이 사망한 경우에는 임차인이나 임대인의 상속인들이 임대차에 관한 권리, 의무를 승계한다고 할 것이다.

다만, 주택임대차보호법은 동거가족의 주거생활의 안정을 보호하기 위하여 특칙을 두고 있다(9). 住宅賃貸借保護法 9조는 주택임차권의 승계에 관하여 규정하고 있는데, 2항에서는 임차인이 사망한 경우에 사망당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 때에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌이내의 친족은 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다고 규정하고 있다.

 

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Posted by 윤경 변호사

상가건물임대차보호법<권리금보호규정> 상가건물임대차보호법 권리금 회수기회를 보호받을 수 있는 기간에 제한이 있는지 여부(계약갱신을 요구할 수 있는 5년의 기간이 지난 이후의 임차인이나 법이 개정되기 전 임대차 계약을 체결한 임차인도 보호되는지?)윤경변호사 법무법인바른

 

<상가건물임대차보호법 권리금 회수기회를 보호받을 수 있는 기간에 제한이 있는지 여부(계약갱신을 요구할 수 있는 5년의 기간이 지난 이후의 임차인이나 법이 개정되기 전 임대차 계약을 체결한 임차인도 보호되는지?)>

 

1. 계약갱신을 요구할 수 있는 5년의 기간이 지난 이후의 임차인도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있는지?

 

임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 5년의 기간이 지난 이후라도 임대차가 종료되었다면 권리금 보호를 받을 수 있다.

계약갱신요구권이라는 것은 임대차 기간이 종료하였더라도 임차인이 임대인에게 다시 계약을 체결할 것을 요구할 수 있는 권리를 말한다.

상가건물 임대차보호법은 임차인에게 5년의 범위에서 계약갱신요구권을 인정하고 있다.

다만 계약갱신시 법에 반하지 않는 범위에서 차임, 보증금 등 계약조건은 상호 협의 하에 다시 정할 수 있다.

상가건물임대차보호법권리금 보호는 임대차가 종료될 때 적용되는 것이므로 임차인에게 계약갱신요구권이 있는지 여부와는 관련이 없다.

 

2. 법이 개정되기 전 임대차 계약을 체결한 임차인도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있는지?

 

임차인은 법이 개정되기 전 임대차 계약을 체결하였다고 하더라도 개정법 시행일인 2015. 5. 13.에 계약 기간 중에 있다면 권리금 보호를 받을 수 있다(부칙 제3).

2015. 5. 13. 이후 체결된 임대차에 대하여는 당연히 개정법이 적용된다.

반면에 개정법 시행일인 2015. 5. 13. 당시 이미 종료된 임대차계약의 임차인은 개정법에 따라 권리금 보호를 받을 수 없다{상가건물 임대차보호법 부칙 제3(권리금 회수기회 보호 등에 관한 적용례) 10조의4의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다}.

 

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상가건물임대차보호법<권리금보호규정> 환산보증금을 초과하는 임대차계약의 임차인도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있는지 여부(권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있는 임대차의 범위)윤경변호사 법무법인바른

 

<환산보증금을 초과하는 임대차계약의 임차인도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있는지 여부(권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있는 임대차의 범위)>

 

1. 권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있는 임대차의 범위

 

권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있는 임대차의 범위는 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 상가건물의 임대차에 한정된다.

여기서 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 상가건물의 임대차란 상가건물 임대차보호법 제2조에서 부가가치세법, 소득세법, 법인세법에 따라 사업자등록의 대상이 되는 건물이라고 규정하고 있다.

따라서 관련법에 따라 사업자등록의 대상이 되지 않는 임대차는 권리금 거래가 있다고 하더라도 개정법에 따른 권리금 보호규정의 적용대상이 될 수 없다{상가건물 임대차보호법 제2(적용범위) 이 법은 상가건물(3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. 3(대항력 등) 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법8, 소득세법168조 또는 법인세법111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다}.

 

2. 환산보증금을 초과하는 임대차계약의 임차인도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있는지 여부

 

원칙적으로 상가건물 임대차보호법은 환산보증금 내의 임대차계약만을 적용범위로 하지만, 권리금 보호 조항의 경우 예외적으로 환산보증금을 초과하는 임대차에도 적용된다{상가건물 임대차보호법 제2(적용범위) 1항 단서에도 불구하고 제3, 10조제1, 2, 3항 본문, 10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다}.

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Posted by 윤경 변호사

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<손해배상소송에서 급여소득자의 일실수입 산정의 구체적 기준(일실수입, 상여금, 각종 법정수당, 퇴직금 등이 포함되는지 여부)>(급여소득자의 경우)

 

손해배상소송에서 급여소득자의 일실수입 산정의 구체적 기준(일실수입, 상여금, 각종 법정수당, 퇴직금 등이 포함되는지 여부)>(급여소득자의 경우)

사업소득자의 경우는 별도로 올린 부분 참조 요망

 

1. 입증방법

그 실제수입은 갑종근로소득세 원천징수 지급조서, 연말정산보고서, 급여대장과 취업규칙(정년), 사업체에 계속적으로 일정한 월급을 받았음을 어느 정도 나타내는 통장내역, 피해자에게 월급을 지급한 내용이 기재된 사업주의 영업장부 또는 상업장부 등에 의한다.

세무신고소득이라도 사고 후에 의도적으로 확대되는 경우가 많으므로 신고소득이 사고 전인지 후인지 살펴보아야 하고, 사고 전의 신고내역을 확인할 수 있는 객관적 자료를 제출하도록 하여야 한다.

수입액은 사고일 이전의 1년 동안 또는 사고 발생 전년도의 1년 동안의 총소득을 12로 나눈 월 평균소득에 의한다. 사고일이 속한 연도의 1년 동안의 총소득이 입증된 경우에는 이를 토대로 산정하여야 할 것이다.

사고 당시의 직장 실수입이 일용보통노임 보다 낮은 경우에는 일용보통노임에 의한다. 그러나 그 실수입이 통계소득보다 낮더라도 통계소득을 적용할 수 없고 실제수입에 의하여 일실수입을 산정하여야 할 것이다.

 

2. 소득내용

 

(1) 일실수입

 

일실수입은 순수한 근로소득에 한정된다.

근로소득은 사용자가 근로의 대상으로 지급하는 일체의 금품을 말한다.

그 명칭이나 지급근거규정의 유무에 구애받지 아니한다.

개별 근로자의 특수하고 우연한 사정에 의하여 지급여부가 좌우되거나, 업무를 수행하는데 소요된 경비를 보전해 주는 실비 변상 금액은 일실수입 산정에서 제외된다.

근로소득에 해당하는 것으로는 가족수당, 지방공무원의 직무수당, 정액급식비, 체력단련비, 자녀학비보조금, 식대보조비, 공무원의 효도휴가비(명절휴가비), 실과교원수당 등이 있다.

 

(2) 상여금

 

상여금은 취업규칙 또는 단체협약 등에 경영성과에 따라 상여금을 지급할 수 있도록 규정되어 있고, 실제로 상여금이 지급된 경우(사고 후 변론종결시까지의 기간 동안에도 지급되어야 할 것이다)에는 일실수입에 포함된다(대법원 1976. 5. 11. 선고 76337 판결).

한국전력공사의 보수규정상 상여금의 지급율이 정부의 지급율에 따라 지급하도록 되어 있고 실제로도 연 200-300퍼센트 사이에서 지급되어 왔다면, 그 지급율이 정부의 결정에 따르게 되어 있다는 사실만 가지고 상여금을 일실수입산정에서 제외할 것은 아니다(대법원 1989. 2. 28. 선고 87다카52 판결).

대법원 1995. 9. 29. 선고 9461946 판결은 인센티브상여금도 일실수입 산정의 기초로 삼았다.

반면, 급여규정에 규정된 바 없이 지급된 설날격려금, 생산력강화독려금, 단체협약체결기념격려금, 경영성과금, 준공기념격려금 등은 근로소득에 해당하지 아니한다.

 

(3) 시간외야간휴일 근무수당, 월차휴가수당 등 각종 법정수당

이러한 법정수당은 임금의 성질을 가지므로 계속하여 발생할 상당한 개연성이 있는 한 상실수입의 기초가 될 수 있다.

실무에서는 계속하여 발생할 상당한 개연성에 관하여 피고가 다투는 경우에 한하여 1년 동안의 구체적인 월급내역(소속 회사에 대한 사실조회에 의한다)을 심리하여 1년 동안의 지급횟수와 1회당 지급액, 월 평균금액, 업무의 특수성 등을 참작하여 이를 판단한다.

시간외야간휴일 근무수당은 업무의 성격에 따라 계속적으로 지급받고 있다면 이를 인정하여야 할 것이다.

월차 휴가수당의 경우에는, 어떤 근로자가 과거에 상당한 기간동안 연월차휴가를 사용하지 아니한 채 근로를 하여 연월차 휴가수당을 받아온 사정이 있다고 하더라도 장래에 있어서 정년까지 그 근로자가 계속 소정의 연월차휴가수당을 받으리라는 상당한 개연성을 인정하기는 어렵다고 할 것이다.

 

3. 일실퇴직금

피해자의 가동능력이 일부나마 상실된 경우에는 노동능력상실률 상당의 일실퇴직금을 인정한다. 피해자가 정년까지 계속 근무하는 것을 전제로 하고, 피해자가 사고로 인하여 실제로 퇴직하였는지, 다른 사유로 퇴직하였는지 또는 퇴직하지 아니하고 계속하여 근무하고 있는지는 고려하지 아니한다.

퇴직금의 산정방법은 사기업의 경우 피해자가 근무하는 사업장에 퇴직금규정이 있으면 그 규정에 따르고, 그것이 없으면 근로기준법 제34조 제1항의 산정 방식에 따른다. 위 규정이 적용되지 아니하는 사업장인 경우에는 사용자와 사이에 퇴직금지급에 관한 약정에 관한 주장, 입증이 있는 경우에만 인정한다.

 

일반적인 계산방법은 {(예상 총퇴직금 × 사고 당시의 현가율 기근속퇴직금) × 노동능력상실률}이다[ {(예상 총퇴직금 - 향후 잔존노동능력으로 받을 수 있을 퇴직금) × 사고 당시의 현가율 - 기근속퇴직금}의 방식에 의하여야 한다는 견해도 있다. 그러나 이 방식을 택할 때에는 일실퇴직금이 보다 작게 되는 경우가 생긴다].

이 방식에 의할 경우에 사고일과 실제 퇴직일이 다를 때에는 예상퇴직금과 여기에서 공제할 기근속퇴직금을 동일 시점의 현가로 각각 환산하여 계산하여야 한다.

 

공무원이나 군인 또는 사립학교 교직원에 대하여는 일실퇴직금 상당의 손해를 계산함에 있어 기여금이나 개인부담금으로 연금관리공단에 납부하여야 할 금액을 공제하여야 한다.

피해자가 부담할 기여금이나 개인부담금의 공제에 대한 주장입증책임은 피고에게 있다.

한시장해의 경우에는 일실퇴직금을 인정하지 않고 있다.

 

4. 정년 또는 임기 만료 후의 기대수입

사고로 사망한 피해자가 임기가 있는 직업에 종사하였던 경우에는 피해자가 임기 만료 후에 일률적으로 일용노동에만 종사할 것으로 추정할 수 없다.

임기 만료 후 장차 종사 가능하다고 보여지는 직업과 그 소득을 심리하여야 한다.

예컨대, 공군사관학교를 졸업한 공군장교는 퇴역 후 적어도 대학 졸업 이상의 학력을 가진 남자의 평균임금 정도, 공군전투기 조종사는 전역 후 임금구조기본통계조사보고서의 "항공기조종사, 항공사 및 비행기관사"의 통계소득 정도, 3사관학교를 졸업한 육군대위는 대위의 계급정년 후에는 적어도 초급대학 졸업자의 자격으로 직장에 근무하여 초급대학 졸업자의 전산업별 소득수준 정도 얻을 수 있다.

그러나, 향후의 예상소득에 관한 입증이 부족한 경우에는 결국 일용노임 상당액을 기초로 할 수밖에 없다.

 

5. 급여액이 입증되지 아니한 경우

세무신고자료와 상이한 임금대장 등 자료가 제출되는 경우, 근로소득세 원천징수가 행하여지지 아니하는 영세 소규모업체의 종사원인 경우, 주식회사에서 급여내역을 제시하고 있으나 근로소득세원천징수가 행하여지지 아니하는 경우에는 수사기록(피해자 진술서)이나 보험사에 제출된 사고경위서 등에 나타난 자료에 의할 수 있다.

그러나 이러한 자료만으로 사실인정을 하는데 부족할 때에는 임금구조기본통계조사보고서, 건설업 임금실태 조사보고서, 농협조사월보 등에 따른 통계소득에 의한다.

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상가건물임대차보호법<권리금보호규정> 상가건물임대차보호법상가 임차인들의 권리금 보호는 어떻게 받을 수 있는가?윤경변호사 법무법인바른

 

<상가건물임대차보호법상가 임차인들의 권리금 보호는 어떻게 받을 수 있는가?>

 

1. 권리금이란 무엇인가?

 

권리금이란, 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점등을 양도하거나 혹은 이를 이용하게 할 때 보증금, 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미한다{상가건물 임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등) 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다}.

 

판례(대법원 2013. 5. 9. 선고 2012115120 판결), “영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금계약은 임대차계약이나 임차권양도계약 등에 수반되어 체결되지만 임대차계약 등과는 별개의 계약이다라고 판시하고 있다.

 

일반적으로 권리금은 3가지 유형으로 구분된다. 바닥권리금 : 장소적 이익(점포위치, 상권 등)을 토대로 형성 영업권리금 : 점포의 무형자산(영업노하우, 거래처, 신용 등)의 대가 시설권리금 : 영업시설, 비품 등 유형자산의 대가

 

2. 상가건물임대차보호법상 상가 임차인들의 권리금 보호 규정 신설

 

개정된 상가건물임대차보호법으로인하여 상가 임차인들의 권리금이 법의 보호를 받게 되었다.

 

상가 임차인들은 임대차가 종료되면 영업을 하는 동안 형성한 영업시설물, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상권 형성에 따른 영업상 이점등의 가치를 다음 임차인과의 권리금 거래를 통하여 회수하여 왔다.

 

이와 같이 상가 임차인들 사이에서 권리금 거래가 빈번하게 이루어지고 있음에도 상가건물 임대차보호법 등 관련 법률에서는 이에 대한 아무런 보호규정을 두고 있지 않아 임차인들이 제대로 된 법적 보호를 받을 수 없는 것이 문제점으로 지적되어 왔다.

 

상가건물 임대차보호법은 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 하는 등 상가 임차인들의 권리금이 최초로 법적 보호를 받을 수 있도록 하였다.

 

상가임차인의 권리금을 보호하기 위하여, 임대인에게 임차인이 다음 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 않아야 할 의무를 부과하는 한편, 방해행위를 하였을 경우에는 임대인에게 임차인의 손해를 배상하게 하여 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 하였다. 또한 권리금 액수를 정하는 기준을 국토부장관 고시로 정하도록 하였다.

 

3. 상가건물임대차보호법상가 임차인들의 권리금 보호는 어떻게 받을 수 있는가?

 

임대인에 대하여 임차인의 권리금 회수 방해행위 금지 의무 부과하였다. 신규임차인에게 권리금을 요구·수수하는 행위, 신규임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 신규임차인에게 현저히 고액의 보증금·차임을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 금지시켰다.

 

법 시행 당시 존속 중인 임대차를 포함하여 위 법이 적용되며, 위반시 임대인이 손해배상책임을 지도록 하였다.

 

상가건물임대차보호법은 임대인에게 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하게 하고, 이를 위반하여 임대인이 방해행위를 하였을 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 함으로써 임차인의 권리금이 보호되도록 하였다(10조의4).

임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 수 없다.

 

임차인은 임대차 기간이 끝나면 임대인에게 다음 임차인을 소개하여 임대차계약을 체결하게 한 후 상가를 물려주고 권리금을 받으려고 하는 경우가 있을 것인데, 법 개정 전에는 임대인이 마음대로 임차인이 소개한 사람과의 계약체결을 거절할 수 있었으나, 법 시행 이후에는 정당한 사유 없이는 반드시 임차인이 소개해 준 사람과 임대차계약을 체결해야만 한다.

 

4. 권리금 회수 방해행위 금지

 

. 상가건물임대차보호법의 규정

 

상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

 

법 제10조의4 1항 제3호는 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 임대인의 방해행위의 하나로 규정하고 있다.

위 규정은 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과 계약을 거절할 목적으로 신규임차인이 수용할 수 없는 수준의 차임·보증금을 제시하여 계약을 무산시키는 것을 방지하기 위한 것이다.

여기서 현저히 고액의 차임과 보증금은 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담 등에 따른 금액을 기준으로 상식적인 수준에서 크게 벗어났는지 객관적으로 판단되어야 할 것이다.

임차인이 지급하였던 차임·보증금이 현저히 고액을 판단하는 하나의 기준이 될 수 있으나, 사안마다 상가건물의 조세·공과금, 주변상가의 차임·보증금 그밖의 부담 등 구체적 사정을 고려하여 현저히 고액인지 여부가 결정되어야 할 것이다.

 

. 권리금 회수 방해행위시 손해배상 청구를 할 수 있음

 

임대인은 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해하지 않을 의무를 부담할 뿐이므로, 임차인은 임대인에게 직접 권리금 지급을 요구할 수는 없다.

권리금 계약은 임차인과 신규임차인 간의 계약이므로 권리금 회수는 새로운 임차인과의 권리금계약을 통해 할 수 있다.

 

다만 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해할 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있다{상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다}.

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(민사변호사) <손해배상소송> 손해배상 소득액산정의 일반적 기준<소득액산정 일실수입산정> 손해배상소송에서의 일실수입 산정의 일반적 기준(위법소득(불법소득)도 포함되는지 여부)윤경변호사 법무법인바른

 

<손해배상소송에서의 일실수입 산정의 일반적 기준 위법소득도 포함되는지 여부>

 

손해배상소송에서의 일실수입 산정의 일반적 기준

 

1. 소득액

 

인신사고로 인한 손해의 본질에 관하여는 차액설과 평가설의 대립이 있다.

 

전자는 일실수입의 본질을 불법행위가 없었더라면 피해자가 얻을 수 있는 소득의 상실로 보아 불법행위 당시 소득과 불법행위 후 향후소득 사이의 차액을 손해로 본다. 후자는 일실수입의 본질을 소득창출의 근거가 되는 노동능력의 상실 자체로 보고 상실된 노동능력의 가치를 사고 당시의 소득이나 추정소득에 의하여 평가하여야 한다고 본다(대법원 1990. 11. 23. 선고 90다카21022 판결).

 

판례는 과거에는 차액설 입장에 서 있다가 근래에는 평가설로 바뀌었다고 할 수 있다.

그러나 이러한 차액설과 평가설이 반드시 배타적인 개념으로서 그 중 한 가지만 옳고 다른 한 가지는 그르다고 하기는 어렵다.

판례는, 불법행위로 인한 피해자의 일실수입은 사고당시 피해자가 상실한 소득을 기준으로 하여 산정할 수도 있고, 상실된 노동능력의 가치를 기준으로 평가할 수도 있는 것이며, 이와 같은 일실수입의 산정은 당해 사건에 현출된 구체적 사정을 기초로 하여 합리적이고 객관성있는 기대수익을 산정할 수 있으면 되고, 반드시 어느 한쪽만이 정당한 산정방법이라고 고집할 필요는 없다고 한다(대법원 1994. 4. 12. 선고 9352372판결).

 

향후소득의 예측은 합리적이고 객관성 있는 근거에 터잡은 것임을 요하는데, 사실상 향후소득의 예측이 쉽지 아니하므로, 최근 실무는 대체로 간편하게 종전 직업의 소득에 피해자의 노동능력상실률을 곱하는 평가설의 방법에 의하고 있다.

 

2. 불법행위 당시 소득을 얻고 있었던 경우

 

. 일반기준

 

피해자의 일실수입은 원칙적으로 피해자가 사고 당시 얻고 있었던 수입액을 기준으로 산정한다.

(1) 장래 소득 증가 또는 감소

장차 그 수익이 증가될 것을 상당한 정도로 확실하게 예측할 수 있는 객관적인 자료가 있을 때에는 장차 증가될 임금수익도 통상손해로서 일실수입을 산정하는데 고려되어야 한다(대법원 1989. 12. 26. 선고 88다카6761 전원합의체판결).

 

사고 이후 임금구조기본통계조사보고서 등 통계수입 증가의 자료가 제출된 경우{그러한 자료가 제출되지 아니한 경우에는 사고 당시 자료만에 기초하여 일실수입을 산정할 수 있다(대법원 1994. 5. 24. 선고 942732 판결)}, 호봉 승급 규정에 따라 임금이 실제로 인상되는 경우(중소기업의 경우 취업규칙에는 호봉 승급이 규정되어 있으나, 실행되지 아니한 경우가 있다), 진급 또는 승진에 있어서는 진급 또는 승진의 개연성이 높아 상당한 정도로 확실하게 예측되는 경우, 예컨대 육군사관학교를 졸업한 대위의 소령 진급, 건설부 기능직 9급으로 9년 이상 근속한 공무원의 기능직 8등급으로의 근속승진, 장기복무하사의 중사 진급이 이에 해당한다.

 

반면, 육군사관학교를 졸업한 대위의 중령 진급, 육군 제3사관학교를 수료한 대위의 소령 진급, 장기복무하사의 상사 진급, 단기복무하사관으로 복무하던 중 사망한 피해자의 장기복무하사관으로의 지원 및 선발은 확실하게 예상된다고 할 수 없을 것이다.

 

피해자가 근무하던 회사가 사고 후 폐업한 경우에는, 피해자의 사망 때문에 회사가 도산되었다는 등 특별한 사정이 없는 한, 피해자가 회사에 폐업 이후 정년까지 계속 근무할 수 있을 것을 전제로 하여 그 기간 중의 일실수입을 산정할 수 없고, 장차 피해자가 종사 가능하다고 보여지는 직업과 소득을 조사 심리하여야 한다.

그 장래의 직업 및 소득에 대한 입증이 부족한 경우에는 사고당시의 실소득과 통계소득을 비교하여 통계소득에 의하여 산정할 수 있을 것이다.

(2) 위법소득

사고 당시의 소득 원천이 되는 피해자 행위가 위법하거나 법규에 위반되는 경우에는 법규의 입법취지와 위반행위에 대한 비난가능성의 정도 특히 그 위반행위가 가지는 위법성의 강도 등을 종합하여 구체적, 개별적으로 판단하여야 한다.

매춘행위, 무면허 측량행위, 무면허 중기조종행위, 무허가 오물처리업, 사립학교 교사가 유흥업소 밴드원으로 전속 출연하여 받은 급료 등은 위법소득에 해당한다.

그러나 위법성이 약하거나 단속규정 위반의 경우는 위법소득에 해당하지 아니한다.

 

(3) 외국인, 불법체류 외국인

 

일시적으로 국내에 체류한 후 장래 출국할 것이 예정되어 있는 외국인은 국내에서 취업가능한 기간 내지 체류가능한 기간 동안에는 국내에서의 수입(실제 얻고 있던 수입 또는 통계소득)을 기초로 하고, 그 이후에는 외국인이 출국할 것으로 상정되어 있는 국가(대개는 모국)에서 얻을 수 있는 수입(무역협회를 통하여 해당 국가 경제연감을 참조하여 그가 속하는 특정 직종의 수입을 밝혀 볼 수 있다)을 기초로 하여 산정한다.

불법체류자의 경우에도 마찬가지다(대법원 1998. 9. 18. 선고 9825825판결). 모든 외국인은 체류기간을 연장 받지 아니하는 한 길어도 2년을 초과하여 체류할 수 없고, 통상 조선족의 체류기간이 통계상으로 2년 정도이므로 국내에 체류가능한 기간을 2년 정도로 본다.

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상가건물임대차보호법<우선변제권> 상가건물임대차보호법상 우선변제권 행사의 요건윤경변호사 법무법인바른

 

<상가건물임대차보호법상 우선변제권 행사의 요건>

 

1. 우선변제권 행사의 요건

 

주택임차인의 임차보증금 우선변제권(주임법 32·8)이나 상가건물임차인의 임차보증금 우선변제권(상임법 5·14)은 그 요건이나 효력이 대동소이하고, 다만 임차한 건물이 주거용건물인지 상가건물인지, 보호대상인 임차보증금의 상한에 제한이 있는지 여부, 소액보증금 최우선변제의 범위가 목적물가액의 2분의 1인지 3분의 1인지 및 법인도 적용대상인지에 차이가 있을 뿐이다.

임대차의 종료나 임차건물의 명도는 요건이 아니다(상임법 8·5참조).

 

2. 소액보증금 최우선변제권 행사의 요건

 

소액보증금 최우선변제권 행사의 요건은 배당요구의 종기까지 배당요구를 하였을 것, 보증금 액수가 소액보증금(상임법시 6, 7 참조)에 해당할 것(구분점포 각각에 대하여 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있는 경우, 상가건물 임대차보호법 14조에 의하여 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하는 기준에 관하여는 대법원 2015. 10. 29. 선고 201327152 판결 참조), 첫 경매개시결정등기 전에 대항요건(임차목적물의 점유 및 사업자등록의 신청)을 갖추었을 것, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지할 것이다.

 

3. 확정일자를 갖춘 임차보증금채권의 우선변제권 행사의 요건

 

(1) 우선변제권 행사의 요건은 배당요구의 종기까지 배당요구를 하였을 것, 보증금 액수가 법이 정한 적용범위에 해당할 것(상임법 2, 상임법시 2), 첫 경매개시결정등기 전에 대항요건(임차목적물의 점유 및 사업자등록의 신청)을 갖추었을 것, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지할 것이다.

 

(2) 따라서 상가건물에 근저당권설정등기가 마쳐지기 전 최초로 임대차계약을 체결하여 사업자등록을 마치고 확정일자를 받아 계속 갱신해 온 임차인 등이 위 건물에 관한 임의경매절차에서 근저당권설정등기 후 다시 체결하여 확정일자를 받은 최후 임대차계약서에 기한 배당요구를 하였다가 배당요구 종기 후에 최초 임대차계약서에 기한 확정일자를 주장한 경우, 최후 임대차계약서가 최초 임대차계약서와 비교하여 임대차기간뿐만 아니라 임대차계약의 당사자인 임대인 및 임대차보증금의 액수 등을 모두 달리하는 점 등에 비추어 등의 배당요구는 최초 임대차계약에 의한 임대차보증금에 관하여 우선변제를 주장한 것으로 보기 어렵고, 배당요구의 종기 후 등이 최초 임대차계약서에 기한 확정일자를 주장한 것을 이미 배당요구한 채권에 관한 주장을 단순히 보완한 것으로 볼 수도 없으며, 등의 주장은 배당요구 종기 후 배당순위의 변동을 초래하여 매수인이 인수할 부담에 변동을 가져오는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 허용될 수 없다{대법원 2014. 4. 30. 선고 201358057 판결. 그 매수인은 매각물건명세서에 기재된 대로 등 원고들의 확정일자에 기한 배당순위가 근저당권자인 피고보다 후순위인 것으로 알고 원고들이 상가건물 임대차보호법 소정의 대항력을 갖춘 임차인이라면 배당절차에서 지급받지 못하는 임대차보증금 반환채무를 자신이 인수할 수도 있음을 예상하여 매수대금을 결정하였을 것인데, 만일 배당요구의 종기 후 원고들의 확정일자 변경 주장을 받아들여 원고들의 임대차보증금을 피고의 근저당권보다 선순위로 배당한다면 이는 그러한 배당순위의 변동을 통하여 매수인이 인수할 부담을 경감시킴으로써 매수인에게 매수 당시 예상하지 못한 이익을 주는 것이 되는 것이어서, 원고들의 위와 같은 주장은 배당요구의 종기 후 배당순위의 변동을 초래하고 이로 인하여 매수인이 인수할 부담에 변동을 가져오는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 허용될 수 없다는 취지이다}.

 

(3) 상가건물임대차보호법상의 대항력이나 우선변제권 등을 취득한 후에 그 목적물의 소유권이 제3자에게 양도되면 임차인은 그 새로운 소유자에 대하여 자신의 임차권으로 대항할 수 있고, 새로운 소유자는 종전 소유자의 임대인으로서의 지위를 승계하지만(상가건물임대차보호법 3①‧②‧5등 참조), 임차권의 대항 등을 받는 새로운 소유자라고 할지라도 임차인과의 계약에 기하여 그들 사이의 법률관계를 그들의 의사에 좇아 자유롭게 형성할 수 있는 것이어서, 새로운 소유자와 임차인이 동일한 목적물에 관하여 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 그와는 별개의 임대차계약을 새로이 체결하여 그들 사이의 법률관계가 이 새로운 계약에 의하여 규율되는 것으로 정할 수 있고, 그 경우에는 종전의 임대차계약은 그와 같은 합의의 결과로 그 효력을 상실하게 되므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 종전의 임대차계약을 기초로 발생하였던 대항력이나 우선변제권 등도 종전 임대차계약과 함께 소멸하여 이를 새로운 소유자 등에게 주장할 수 없다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013211919 판결).

 

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상가건물임대차보호법<사업자등록의 적법 여부 판단기준>상가건물 임대차계약의 내용과 사업자등록의 등록사항이 일치하지 않는 경우에도 상가건물임대차보호법에 따른 대항력을 취득하는지 여부윤경변호사 법무법인바른

 

<상가건물 임대차계약의 내용과 사업자등록의 등록사항이 일치하지 않는 경우에도 상가건물임대차보호법에 따른 대항력을 취득하는지 여부>

 

1. 임대차계약 내용의 불일치

 

구 상가건물 임대차보호법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것) 31항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재와 내용을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 일반 사회통념상 그 사업자등록을 통해 해당 건물에 관한 임대차의 존재와 내용을 인식할 수 있는가에 따라 판단하여야 한다(대법원 2008. 9. 25. 선고 200844238 판결).

 

한편 구 부가가치세법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 전부 개정되기 전의 것) 51, 2, 5, 8, 구 부가가치세법 시행령(2013. 6. 28. 대통령령 제24638호로 전부 개정되기 전의 것) 71, 23, 1118(위 규정들은 소득세법 및 법인세법상의 사업자등록에도 준용된다)에 의하면, 사업장을 임차한 사업자가 사업자등록을 할 경우에는 세무서장에게 임대차계약서 사본을 첨부한 사업자등록신청서를 제출하여야 하고, 보증금, 차임 또는 임대차기간의 변경이 있는 때에는 사업자등록정정신고서를 제출하여야 한다.

또한 구 상가임대차법 414, 6, 2, 구 상가건물 임대차보호법 시행령(2015. 11. 13. 대통령령 제26637호로 개정되기 전의 것) 32항에 의하면, 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 사람은 관할 세무서장에게 사업자등록 신청일 당시의 임대차보증금, 차임, 임대차기간 및 임대차계약이 변경·갱신된 날짜와 그에 따라 변경된 임대차보증금, 차임, 임대차기간의 열람 또는 제공을 요청할 수 있고, 그에 따라 사업자등록신청서·사업자등록정정신고서 및 그 첨부서류와 확정일자를 기재한 장부 중 해당 사항을 열람하거나 등록사항 등의 현황서의 등본을 교부받을 수 있다.

 

따라서 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 구 상가임대차법의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하는 경우에는, 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 위와 같은 기준을 충족하는 것이더라도, 임차인은 구 상가임대차법에 따른 대항력을 주장할 수 없다.

 

이는 임대차계약이 변경되거나 갱신되었는데 임차인이 사업자등록정정신고를 하지 아니하여 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 내용과 실제 임대차계약의 내용이 불일치하게 된 경우에도 마찬가지로 적용된다{대법원 2016. 6. 9. 선고 2013215676 판결(임대차계약이 실제로는 차임 없이 임대차보증금 15,000만 원의 임대차계약으로 변경되었다고 할지라도, 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 각 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액은 35,000만 원으로서 구 상가임대차법의 적용대상으로 되기 위한 보증금액의 한도인 24,000만 원을 초과하므로, 임차인이 점포의 양수인에 대하여 구 상가임대차법에 따른 대항력을 주장할 수 없다고 한 사안)}.

 

. 임대차계약 명의인과 사업자등록 명의인의 불일치

 

부부가 한 사업장에서 함께 영업행위를 하면서 임대차계약 명의와 사업자등록명의를 달리한 경우, 주택임대차보호법 31항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하므로, 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다고 한 대법원 1996. 1. 26. 선고 9530338 판결 등의 법리에 따라 상가건물 임대차의 경우에도 대항력이 인정될 것인가.

 

사업자등록은 부부 각자의 명의로 가능할 뿐만 아니라, 주민등록과는 그 성격을 달리하므로, 소극적으로 해석하는 것이 맞을 것이다.

대법원 2016. 6. 9. 선고 2013215676 판결도 같은 맥락의 것으로 이해할 수 있다.

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