【판례<임차인의 원상회복의무>】《원상회복의무의 범위는 임대차 개시 당시의 상태가 기준이 되는 것인지 여부(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 판결의 요지 : [임차인이 권리금 상당의 손해배상과 보증금반환을 구하는 사건]
【판시사항】
[1] 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 경우, 임차목적물을 반환하는 때 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하는지 여부(원칙적 적극) 및 원상회복의무의 내용과 범위를 정하는 방법
[2] 갑 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 을이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 병 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 을이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 병 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 병 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 을의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 을이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 병 회사가 을에게 반환할 보증금에서 병 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례
【판결요지】
[1] 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다.
[2] 갑 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 을이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 병 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 을이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 병 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 임대차계약서에 임대차 종료 시 을의 원상회복의무를 정하고 있으므로 병 회사가 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 할지라도 임대차계약의 해석상 을이 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵고, 병 회사가 철거한 시설은 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 을이 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 병 회사가 위와 같이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어려우므로, 병 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 을의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 을이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 병 회사가 을에게 반환할 보증금에서 병 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례.
2. 사안의 개요 및 쟁점
가. 사실관계
⑴ 소외 A가 피고로부터 점포를 임차하여 파스쿠치라는 커피숍을 운영하다가, 원고에게 커피숍 영업을 양도하고, 원고가 피고와 다시 임대차계약을 체결하였다.
⑵ 임대차기간이 종료하자 원고는 커피숍 시설을 놔둔 채 퇴거를 하였고, 피고는 커피숍 시설전부의 철거를 요구하고 있다.
⑶ 원심은 피고의 주장을 받아들여 반환할 보증금에서 철거비용을 공제하였고, 대법원에서 상고기각하였다.
나. 쟁점
⑴ 이 사건의 쟁점은, 특정 영업시설이 되어 있는 점포를 임차하여 그대로 사용하다 임대차가 종료한 경우 임차인이 이전에 설치되어 있던 시설물을 철거하여 원상회복할 의무가 있는지 여부(적극)이다.
⑵ 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다.
⑶ 커피전문점으로 인테리어시설이 되어 있는 점포를 임차하여 그대로 사용하다 임대차가 종료하였는데, 임차인은 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결을 들어 자기가 설치하지 않은 시설물에 대한 철거의무가 없다고 다투었다.
⑷ 원심은 시설을 설치한 임차인부터 현 임차인까지 커피전문점 영업 양수로 임차인 지위가 전전 양도된 것으로 보아 현 임차인이 기존 시설물을 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 판단하였고, 대법원은 원심 판단을 수긍한 사례이다.
3. 임대차 종료시 임차인의 목적물반환의무 및 원상회복의무 [이하 민법교안, 노재호 P.1048-1056 참조]
가. 임차인의 목적물반환의무
⑴ 임대차관계가 종료되면 임차인은 임대차목적물을 임대인에게 반환하여야 할 계약상 의무가 있다. 임대인이 임대차계약에 기초하여 그 종료를 원인으로 임차인에게 목적물의 반환을 청구하는 경우에는, 소유권에 기초한 인도 청구와 달리, 임대차목적물에 대한 ‘임대인의 소유’ 및 ‘임차인의 점유’ 사실은 요건사실이 아니다.
⑵ 임차인이 임대차목적물에서 퇴거하면서 그 사실을 임대인에게 알리지 아니한 경우에는 임대차목적물의 인도의 이행제공이 있었다고 볼 수는 없다(대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다77697 판결).
⑶ 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결).
⑷ 임대차 종료로 인한 임차인의 원상회복의무는 임차인이 사용하고 있던 부동산의 점유를 임대인에게 이전하는 것은 물론 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함한다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다34903 판결 : 임대인 또는 그 승낙을 받은 제3자가 임차건물 부분에서 다시 영업허가를 받는 데 방해가 되지 않도록 임차인은 임차건물 부분에서의 영업허가에 대하여 폐업신고절차를 이행할 의무가 있다고 한 사례).
⑸ 한편, 강제집행은 국가가 독점하고 있는 사법권의 한 작용을 이루고 채권자는 국가에 대하여 강제집행권의 발동을 신청할 수 있는 지위에 있을 뿐이므로, 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약은 사회질서에 반하는 것으로 제103조에 의하여 무효라고 할 것이다. 따라서 ‘본 임대차계약의 종료일 또는 계약해지통보 1주일 이내에도 임차인이 임차인의 소유물 및 재산을 반출하지 않은 경우에는 임대인은 임차인의 물건을 임대인 임의대로 철거 폐기처분 할 수 있으며, 임차인은 개인적으로나 법적으로나 하등의 이의를 제기하지 않는다.’는 임대차계약 조항은 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약이라고 한다면 이는 사회질서에 위배되어 무효이다.
◎ 대법원 2005. 3. 10. 선고 2004도341 판결 : 피고인이 피해자의 차임연체를 이유로 이 사건 점포에 관한 임대차계약을 적법하게 해지하기는 하였지만 여전히 피해자가 이 사건 점포를 점유하고 식당영업을 하고 있는 상태에서, 피고인이 2001. 11. 6. 간판업자를 동원하여 이 사건 점포에 설치된 피해자 소유의 간판을 철거하여 그 효용을 해한 것은 피고인이 손괴를 함과 동시에 위력을 사용하여 피해자의 업무를 방해한 것이고, 피고인이 2001. 11. 7. 피해자가 아직 식당영업을 종국적으로 포기하였다고 볼 만한 사정이 없는데도 피해자가 영업을 하지 못하도록 이 사건 점포의 출입문을 자물통으로 채우고 창문에 ‘폐업’이라는 공고문을 붙인 것은 위력을 사용하여 피해자의 업무를 방해한 것이라고 한 사례.
4. 대상판결의 내용 분석 : [임차인의 임차목적물 수리, 변경과 원상회복의무의 범위] [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.125-126 참조]
가. 오해하기 쉬운 판시 부분
대상판결 설시 부분은 “피고가 비용을 들여 철거한 시설물이 원고의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 원고가 철거하여 원상회복할 의무가 있다.”이다.
그런데 대법원 판시(공보 p.1819)를 읽으면 “커피숍을 그대로 인수하여 운영하다가 임대차가 종료되면 커피숍 시설을 철거해야 된다”라는 판시로 오해할 가능성이 있다.
나. 유사사례인 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결의 분석
임차인은 별도의 약정이 없는 한 임차할 당시의 상태로 반환하면 된다는 취지의 판례이다.
“무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 피고로부터 임차하여 내부시설을 개조단장 하였다는 것인바 그렇다면 원고에게 임대차종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 원고가 개조한 범위 내의 것으로서 원고는 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 원고 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다.”고 판시하고 있다.
다. 임차인의 원상회복의무
* 민법 654조(준용규정), 615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.
원상회복의무의 범위, 내용에 관하여는 규정이 없다.
원상회복의무의 범위는 “임대차 개시 당시의 상태”가 기준이 된다.
계약서에 특별한 약정이 없으면 임차인이 들어갔을 때 상태대로 해 놓고 나가는 것이 상식에 부합한다.
라. 대상판결의 사안의 분석
원심판결을 보면 계약서에 원상회복 관련 규정이 있었다.
* 임대차계약 제17조 : “이 사건 임대차계약 종료 시 원고가 이 사건 점포에 설치된 원고 소유의 파스쿠치 커피숍 인테리어 시설과 장비를 반출하여야 한다.”
약정에 의하여 원상회복의무가 발생한 것이다.
커피숍 영업을 이어받았다고 해서 원상회복할 때 비어있던 상태로 다 철거하고 나가야 할 의무가 발생하는 것은 아니다.
