【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 대항력은 언제 발생하는가?(대항력의 발생시기) 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】

【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 대항력은 언제 발생하는가?(대항력의 발생시기) 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】

 

1. 대항력은 주택인도와 주민등록을 마친 ‘다음 날’에 발생한다(주임법 3① 본문).

제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료하였음에도 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해 등을 방지하기 위해 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지이다(대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결).

주택인도와 주민등록을 마친 ‘다음 날(익일)’이라는 의미는 주택인도와 주민등록을 ‘모두 마친 다음 날’이라는 뜻이다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결). 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 간주한다(주임법 3① 후문).

 

2. 주민등록은 단순히 주민의 거주관계를 파악하고 인구의 동태를 명확히 하는 것 외에도 주민등록에 따라 공법관계상 여러 가지 법률상 효과가 나타나게 되는 것으로서, 주민등록의 신고는 행정청에 도달함으로써 바로 신고로서의 효력이 발생하는 것이 아니라, 행정청이 수리한 경우에 비로소 그 효력이 발생한다. 따라서 신고인이 전입신고서를 행정청에 제출하였다가 행정청이 이를 수리하기 전에 그 전입신고서의 내용을 수정함으로써 그 수정된 전입신고서가 행정청에 의하여 수리되었다면, 수정된 사항에 따라서 그 전입신고가 이루어졌다고 봄이 타당하고, 신고인이 담당공무원의 요구에 의하여 전입신고서를 수정하였다 하더라도 마찬가지로 보아야 한다(대법원 2009. 1. 30. 선고 2006다9255 판결, 대법원 2009. 1. 30. 선고 2006다17850 판결).

 

3. ‘익일(다음 날)’부터 대항력이 생긴다고 함은 다음 날 오전 영시부터 대항력이 생긴다는 취지이므로, 다음날 주간에 등기가 경료된 저당권에 기한 매수인에게 대항할 수 있다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결, 대법원 2001. 9. 18. 선고 2001다30902 판결). 예를 들어 2009. 5. 8. 설정된 근저당권자 A, 2009. 5. 8. 주택인도와 주민등록을 마친 B, 2009. 5. 9. 설정된 근저당권자 C 사이의 우열은 A, B, C의 순이다.

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