【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 <현황조사보고서>】 집행관의 현황조사보고서에 잘못이 있음을 이유로 불복할 수 있을까? 어떤 구제방법을 취하여야 하나?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<집행관의 현황조사보고서에 잘못이 있음을 이유로 불복할 수 있을까? 어떤 구제방법을 취하여야 하나?>
● 현황조사보고서
1. 조사사항
집행관은 현황을 조사한 때에는 ① 사건의 표시, ② 부동산의 표시, ③ 조사의 일시·장소 및 방법, ④ 민사집행법 85조 1항에 규정된 사항과 그 밖에 법원이 명한 사항 등에 대하여 조사한 내용을 기재한 현황조사보고서를 정하여진 날까지 집행법원에 제출해야 한다(규칙 47①).
집행관은 2주 안에 현황조사보고서를 작성하여 제출해야 한다(재민 91-5).
2. 현황조사시 유의할 점
가. 야간·휴일 현황조사의 활용
집행관은 폐문 부재로 평일 주간에 현황조사를 할 수 없을 때에는 야간·휴일에 현황조사를 실시하고, 현황조사보고서에 야간·휴일에 현황조사를 실시한 사유를 기재하여 집행법원에 제출해야 한다[재판예규 제880호 부동산 경매·입찰 절차에서 현황조사시 유의사항(재민 97-8) 제1조].
나. 현황조사시 건물의 현황과 등기기록상 표시가 현저하게 상이한 경우의 현황조사보고서 기재방법·정도
집행관은 현황조사시에 조사대상 건물이 멸실되고 다른 건물이 신축되어 있는 경우에는 관계인의 진술을 청취하여 그 내용을 현황조사보고서에 기재하고(신·구 건물의 동일성 상실 여부에 대한 집행관의 의견을 부기한다), 구 건물에 관한 멸실등기가 경료되었으면 그 등기사항증명서를 현황조사보고서에 첨부한다(재민 97-8 제2조).
다. 현황조사의 대상 토지·건물에 부합물, 종물, 구성부분이 존재하는 경우
집행관은 현황조사의 대상인 토지·건물에 부합물, 종물, 구성부분이 될 수 있는 물건이 있고 그로 인하여 매각부동산의 감정평가에 중대한 영향을 미칠 것이라고 판단되는 경우(예컨대 고가의 정원석, 상당한 규모의 제시외 건물, 지하굴착공사에 의한 콘크리트 구조물, 건축 중인 건물 등)에는 이를 현황조사보고서에 기재해야 한다(재민 97-8 제3조).
라. 주민등록 등·초본 등의 첨부
(1) 현황조사의 대상이 주택인 경우, 집행관은 임대차관계의 확인을 위하여 매각부동산 소재지에 주민등록 전입신고된 세대주 전원에 대한 주민등록 등·초본을 발급받아 현황조사보고서에 첨부해야 한다[대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다40615 판결[경매절차에 있어서 부동산현황조사 및 매각물건명세서의 작성은 매각대상 부동산의 현황을 정확하게 파악하여 일반인에게 그 부동산의 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수희망자가 매각대상 물건에 관하여 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예상 밖의 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 그 목적이 있다(대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정 참조). 따라서 부동산현황조사를 하는 집행관은 집행법원에 대하여는 물론 부동산의 매수희망자에 대한 관계에서도 목적부동산의 현황을 가능한 한 정확하게 조사할 주의의무를 부담하고, 집행관이 현황조사를 행함에 있어서 통상 행해야 하는 조사방법을 채택하지 않거나 조사결과에 대하여 충분한 검토 및 평가를 하지 않아 그 기재 내용과 목적부동산의 실제 상황 사이에 간과하기 어려운 차이가 발생한 경우에는 집행관이 그 주의의무를 위반하였다고 인정할 수 있다. 한편 민사집행법 85조 1항은 집행관에 의한 부동산현황조사의 대상으로 부동산의 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수 등 임대차관계에 관한 사항을 포함하여 정하고 있고, ‘부동산 경매·입찰절차에서 현황조사시 유의사항’(대법원 재판예규 제880호)은 “현황조사의 대상이 주택인 경우 임대차관계의 확인을 위하여 매각부동산 소재지에 주민등록전입신고된 세대주 전원에 대한 주민등록 등·초본을 발급받아 현황조사보고서에 첨부해야 한다”고 정하고 있다. 그러므로 집행관은 주택에 대한 현황조사시 임대차관계의 확인을 위하여 그 주택의 소재지에 전입신고된 세대주의 주민등록을 확인할 주의의무가 있다고 할 것이다. 그런데 구 주민등록법 시행령(2009. 8. 13. 대통령령 제21683호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 9조 3항은 “공동주택에 관한 주민등록표 등 주민등록 관계서류의 주소는 지번 다음에 건축물관리대장 등에 따른 공동주택의 명칭과 동·호수를 기록한다”고 정하고 있다. 그렇다면 공동주택에 대한 임대차관계의 현황조사를 하는 집행관으로서는 위와 같이 그 공동주택의 소재지에 전입신고된 세대주의 주민등록을 확인함에 있어서 다른 특별한 사정이 없는 한 전입신고가 구 주민등록법 시행령 9조 3항에 따라 건축물관리대장 등에 표시된 공동주택의 명칭과 동·호수로 이루어졌을 것이라는 전제 아래 그 명칭으로 전입신고된 세대주가 있는지를 확인하면 충분하고 그와 다른 명칭으로 전입신고된 세대주가 있는지 여부까지 확인할 주의의무가 있다고 할 수 없다. 이는 그 공동주택의 외벽에 건축물관리대장 등에 표시된 명칭과 다른 명칭이 표시되어 있다고 해도 기본적으로 달리 볼 것이 아니다]].
집행관의 조사보고는 현실로 존재하는 임대차의 실체를 있는 그대로 보고하면 충분하고, 그 임대차가 제3자에게 대항할 수 있는 것인가 여부의 법률적 판단까지 할 필요는 없다(만약 조사하여 보아도 임대차의 존부가 불명일 때에는 그 이유를 설명해야 한다. 현재 소유자 이외의 자가 점유하고 있으나 그 점유의 근거가 판명되지 않은 때에는 점유의 사실과 점유권원의 조사경과를 구체적으로 기재한다).
(2) 현황조사의 대상이 상가건물인 경우, 집행관은 상가건물임대차보호법시행령 3조 2항이 정하는 등록사항 등의 현황서 등본과 건물도면의 등본을 발급받아 현황조사보고서에 첨부해야 한다(재민 97-8 제4조).
마. 건물 내부구조도의 첨부
집행관은 현황조사의 대상인 주택 또는 상가건물에 임차인이 여러 명 있는 경우에는 각 임차인의 해당 임차부분과 입주인원수를, 주민등록(또는 등록사항 등의 현황서)상의 동·호수와 등기부 등 공부상에 표시된 동·호수가 상이한 경우에는 실제 동·호수, 주민등록(또는 등록사항 등의 현황서)상의 동·호수와 공부상의 동·호수를, 임차목적물이 주택인 경우에는 임차인 본인 및 그 가족들의 전·출입 상황을 현황조사보고서에 기재하고, 건물의 내부구조와 각 부분별로 임차인을 표시한 도면을 현황조사보고서에 첨부해야 한다(재민 97-8).
바. 매각부동산의 사진의 첨부
현황조사보고서에는 조사의 목적이 된 부동산의 현황을 알 수 있도록 도면, 사진 등을 붙여야 한다(규칙 46②).
민사집행규칙 46조 2항 소정의 사진은 조사의 대상 전체를 촬영한 것이 아니고 그 일부를 촬영한 것이라도 그 현황을 파악할 수 있을 정도면 충분하다. 다만 일부를 촬영한 사진을 첨부한 때에는 그 취지를 기재하고 촬영한 부분에 대한 설명을 부기해야 한다.
3. 지목이 전, 답, 과수원인 경우의 주의사항
(1) 집행관은 등기기록상의 지목이 전, 답, 과수원에 해당하는 매각목적물에 대한 현황조사시에는 그 현황 및 이용 상황을 객관적으로 조사하여 이를 정확히 기재한 현황조사보고서에 현장 사진 및 도면을 첨부하여 집행법원에 제출해야 한다[농지에 대한 매각절차에 있어서의 유의사항(재민 97-1) 제2조].
(2) 다만 등기기록상의 지목은 전, 답, 과수원에 해당하지만 그 현황지목이 농지법 2조 소정의 농지에 해당하는지 여부에 대하여 의문이 있는 경우에는 이를 즉시 집행법원에 보고해야 한다.
4. 불복방법
집행관의 현황조사 자체는 집행관이 집행기관으로서 행하는 직무집행이 아니라 집행법원의 보조기관으로서 행하는 직무집행이므로 집행에 관한 이의의 대상이 될 수 없고, 다만 이에 터 잡아 이루어진 그 이후의 결정 즉, 최저매각가격의 결정이나 일괄매각결정 등에 대하여 집행에 관한 이의를 신청하거나(법 16①), 매각기일 이후에는 매각허부에 대한 이의 또는 매각허부결정에 대한 항고로 다툴 수밖에 없다.
다만 현황조사를 해태하거나 현황조사 중의 위법행위에 대하여는 집행에 관한 이의가 가능하다고 볼 것이다.
5. 비치
법원은 현황조사보고서의 사본을 매각물건명세서 및 평가서의 사본과 함께 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 해야 한다(법 105②).
비치시기는 매각기일(기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의 개시일)마다 그 1주 전까지이다(규칙 55 본문, 재민 91-5).
매각기일의 1주 전부터 매각실시일까지 계속하여 비치해야 함은 물론이다.
이를 미리 비치하는 것은 매수신고를 희망하는 사람에게 충분한 열람의 기회를 부여하기 위한 것이다. 따라서 집행관은 열람·비치용 사본 1통을 더 제출해야 한다.
다만, 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 현황조사보고서의 기재내용을 전자통신매체로 공시함으로써 그 사본의 비치에 갈음할 수 있다(규칙 55 단서).
집행관이 위 보고서를 법원에 제출하면 법원은 집행관으로부터 영수증을 받고 수수료 및 비용을 지급한다(집행관법 19).
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부동산현황조사보고서 |
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○○법원 판사 귀하 2○ 타경○○ 부동산경매사건에 관하여 다음과 같이 부동산의 현황을 조사 보고합니다. 1. 부동산의 표시 2. 조사의 일시 3. 조사의 장소 4. 조사의 방법 5. 야간·휴일에 실시한 경우 그 사유 첨부 1. 부동산의 현황 및 점유관계조사서 2. 임대차관계조사서 2○ . . . 집행관 |
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부동산의 현황 및 점유관계조사서 |
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1. 부동산의 현황(현장도면 및 사진 첨부) 가. 위치 나. 현황 다. 사용용도 라. 내부구조 마. 기타(예시：① 현황조사 대상건물이 멸실되고 다른 건물이 신축되어 있는 경우 관계인의 진술, 양 건물의 동일성 여부에 대한 집행관의 의견 ② 감정평가에 중대한 영향을 미칠 수 있는 부합물, 종물, 구성부분이 있는 경우 그 내용 및 제시외 건물의 보존등기 여부 2. 부동산의 점유관계 가. 소유자가 전부 점유사용하고 있으며, 임대차 없음. 나. 소유자가 직접 점유하고 있지 않고 목적물 전부에 대해 별지와 같이 임대차 있음. 다. 별지와 같이 임대차 조사된 부분 외에는 소유자가 직접 점유 사용하고 있음. (점유부분 특정한 도면 첨부) 라. 기 타 |
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임 대 차 관 계 조 사 서 | |||
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1. 임차목적물의 용도 및 임대차계약 등의 내용 (점포와 주거 겸용인 경우 각 부분을 명확히 한 도면 첨부) | |||
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용 도 |
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임 차 인 |
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임 차 보 증 금 |
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임 차 기 간 |
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임 차 부 분 |
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확 정 일 자 유 무 및 그 일 자 |
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주민등록 전입 여부 및 그 일 자 |
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2. 기타 (예시：① 주민등록상의 동·호수와 등기기록 등 공부상에 표시된 동·호수가 다른 경우에는 실제 동·호수, 주민등록상의 동·호수, 공부상의 동·호수 ② 임차목적물이 주택이고 여러 명의 임차인이 거주하는 경우에는 각 거주 인원수, 임차인 본인 및 그 가족들의 전출입 상황) (건물의 내부구조와 각 부분별로 임차인을 표시한 도면 첨부) | |||
6. 집행법원에 의한 심문
집행관의 조사보고 내용이 충분하지 못하면 추가조사명령 또는 재조사명령을 발할 수 있으나, 이로써도 점유관계에 관한 사실을 확정할 수 없는 경우에는 집행법원이 심문기일을 정하여 채무자, 부동산을 점유하는 제3자 기타 참고인을 심문할 수 있다(규칙 2).
실무상으로는 임차목적물의 보증금이 통상적인 경우보다 상당한 정도로 낮거나 높은 경우, 임차인이라고 주장하는 자가 채무자 또는 소유자와 특별한 인적관계에 있어서 가장임차인인지 여부가 의심스러운 경우에는, 통상적인 보증금 액수와 달리 보증금 약정을 하게 된 사유, 임차인과 임대인의 관계, 임차목적물이 유일한 주거지인지 여부를 심문하고, 임차인의 가족관계증명서 등을 제출하게 하는 경우도 많다.
집행관의 현황조사보고서의 기재만으로는 목적물의 동일성을 판단할 수 없거나 부합물인지의 여부가 분명하지 않은 경우 심문기일을 지정하여 당사자, 이해관계인 기타 참고인을 심문할 수 있음은 물론, 필요에 따라서는 변론을 열어 변론기일에 압류채권자부터 증거신청을 받아 그에 따른 증거조사(예컨대 검증 등)를 할 수도 있다(민소 134① 단서).
실무에서는 심문기일을 지정하여 그 심문절차에서 검증 등을 시행하기도 한다.
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