【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 <공유자에 대한 통지>】 공유자에게 매각기일과 매각결정기일을 통지하지 않았을 경우 매각허가결정에 대한 항고사유가 될까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<공유자에게 매각기일과 매각결정기일을 통지하지 않았을 경우 매각허가결정에 대한 항고사유가 될까?>
● 공유자에 대한 통지
1. 공유자에 대한 통지
공유부동산의 지분에 관하여 경매개시결정을 하였을 때에는 다른 공유자에게 그 경매개시결정이 있다는 것을 통지해야 한다(법 139①).
각 공유자는 누가 공유자의 1인으로 되는가에 관하여 이해관계를 가지기 때문이다. 공유자에게는 법원사무관 등 명의로 통지를 한다.
이 통지는 실무상 채무자에 대한 송달과 마찬가지로 경매개시결정등기 완료 후에 실시한다.
구체적인 통지방법은, 대다수의 집행법원이 바로 발송송달을, 일부 집행법원이 1차로 송달을 실시해 본 후 송달불능시 불능사유를 불문하고 발송송달을 하고 있으며, 예외적으로 인적유대관계가 명백한 공유자의 경우 공시송달까지 하는 경우가 있다.
2. 예외
그러나 상당한 이유가 있는 때에는 통지하지 않을 수 있다(법 139① 단서).
따라서 누가 공유자가 되더라도 이해관계가 없다고 판단되는 공유관계, 예컨대 아파트, 상가 또는 다세대주택 등 전유부분의 대지권에 해당하는 ‘대지권의 목적인 토지의 공유지분’에 관하여 누가 소유자가 되더라도 이해관계가 없다 할 것이므로, 공유자통지를 할 필요가 없다[상가 등에 관하여 대지권 등기가 제대로 되지 않은 채 토지에 관하여 별도의 등기가 남아있는 경우 만일의 경우에 대비하여 모두에게 통지를 해야 하지만 현실적으로 그럴 수도 없어 실무상 큰 애로가 되고 있다].
실무에서는 이들에게는 매각기일의 통지도 하지 않고 있다.
공유물분할 판결에 기하여 공유물 전부를 경매에 붙여 그 매득금을 분배하기 위한 현금화의 경우에도 위 통지가 필요 없다(대법원 1991. 12. 16.자 91마239 결정).
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○○지방법원 통 지 서 귀하 사 건 20 타경 부동산강제(임의)경매 채 권 자 채 무 자 (소 유 자) 귀하가 위 채무자(소유자)와 공유하고 있는 별지 기재 부동산에 대한 위 채무자(소유자)의 지분에 대하여 채권자로부터 경매신청이 있는바, 귀하는 민사집행법 제140조(제268조)에 의하여 위 사건의 매각기일까지 위 채무자(소유자)의 지분을 우선 매수할 것을 신고할 수 있음을 알려 드립니다. 20 . . . 법원사무관 |
민집 140, 268
민사집행법 139조는 공유물 지분을 경매하는 경우에 다른 공유자의 우선매수권을 보장하는 규정이므로, 공유물 지분을 경매하는 경우에만 적용되고 공유물 전부에 대한 경매에서는 그 적용의 여지가 없다(대법원 2008. 7. 8.자 2008마693, 694 결정).
3. 통지결여의 효력
(1) 이 통지는 채무자에 대한 경매개시결정의 송달과는 성질을 달리 하는 것이므로 이 통지가 없었다 하더라도 경매개시결정의 효력에는 영향이 없다.
그러나 공유자에게 매각기일과 매각결정기일을 통지해야 하고, 이를 하지 않았을 경우 매각허가결정에 대한 항고사유가 된다[대법원 1998. 3. 4.자 97마962 결정, 2002. 12. 24.자 2001마1047 전원합의체 결정. 후자에 의하여 공유자통지의 하자를 이유로 한 추완항고가 허용되지 않는다는 대법원 1969. 10. 27.자 69마922결정이 폐기되었다. 인천지방법원 2002. 6. 7.자 2002라23 결정(확정) (공유물지분에 대한 임의경매사건에서 집행법원이 다른 공유자에게 공유자통지서를 송달하였으나 송달불능되자 특별한 조치를 취함이 없이 매각기일 및 매각결정기일을 위 공유자의 송달불능된 주소지로 우편에 의하여 발송송달을 하여 경매절차가 진행되었고, 집행법원의 매각허가결정과 매수인의 매각대금납부로 소유권이전등기까지 이루어졌는데, 공유자가 통지를 받지 못했다고 하면서 위 매각허가결정에 대한 추완항고를 제기하였고, 항고법원이 항고인의 추완항고를 허용함으로써 매각허가결정이 확정되지 않은 상태에서 매각대금이 납부되었음을 이유로 매수인의 소유권취득은 원인무효가 된 사안. 항고법원이 추완항고를 허용한 이유는 공유자통지서가 송달불능되면 주소보정절차를 거쳐 송달하거나 주소 등 송달할 장소를 알 수 없는 경우에는 공시송달의 방법으로 이를 송달해야 하므로, 송달불능된 주소지로 매각기일 및 매각결정기일 통지서를 우편송달의 방법으로 송달하여 경매절차를 진행한 것은 다른 공유자들의 우선매수권을 보장하기 위하여 다른 공유자에게 경매신청사실을 통지하도록 한 민사집행법 139조 1항에 위배되고, 송달불능된 주소지로 매각기일과 매각허가기일을 우편송달의 방법으로 발송한 통지도 적법하게 이루어진 것으로 볼 수 없다는 것이다. 그 후 매수인의 소유권이전등기가 판결로 말소되었고, 매수인은 국가를 상대로 손해배상을 청구하여 인용되었다), 대전지방법원 2012. 11. 1.자 2012라780 결정(확정) (집행법원이 공유자인 항고인의 등기부상 주소지로 공유자통지서 송달을 실시하였다가 수취인불명으로 송달불능되자 항고인에 대하여 우편송달에 의한 발송송달의 방법으로 위 통지서, 매각기일 및 매각결정기일통지서 등을 송달한 사안에 대하여 항고인이 경매진행사실을 통지하지 않아 위법하다는 취지로 항고하였으나 항고법원은 이를 기각한 사안. 그 이유는 매각절차의 신속한 진행을 위하여 보통의 송달방법과는 다른 특례를 인정하는 민사집행법의 취지에 비추어 항고인 주소지로 송달불능된 경우에 그 주소로 재차송달할 의무가 있다고 볼 수 없다는 것. 항고인이 재항고하였으나 심리불속행 기각결정으로 확정)과 대법원 1995. 9. 6.자 95마372, 373 결정(임의경매사건에서 등기부에 기입된 근저당권자가 사망하였음에도 그 지위를 승계한 상속인들이 등기부상 상속등기를 게을리 하여 경매기일 통지가 이미 사망한 종전의 등기부상 근저당권자의 주소로 등기우편으로 발송송달로 진행된 사안에 대하여 위 통지가 적법하다는 이유로 재항고를 기각한 사안. 그 요지는 구 민사소송법 617조 3항이 규정하는 송달(현행 법 104조 3항, 규칙 9조)은 같은 법 173조(현행 민소법 187조)가 규정하는 우편송달과는 그 효력발생시기만 같이할 뿐 그 요건과 효과를 달리하는 부동산경매절차에 특유한 제도이므로 처음부터 등기우편으로 발송송달하였다고 하더라도 그 발송시에 송달의 효력이 발생하고, 근저당권자와 같이 등기부에 기입된 부동산의 권리자가 등기부상 주소의 변경등기를 게을리 하여 종전의 등기부상 주소에 등기우편으로 송달된 경매기일통지를 받지 못하였다 하더라도 그로 인하여 경매절차에 참가할 권리가 박탈되는 불이익은 주소변경등기를 게을리 한 이해관계인이 감수해야 하고, 상속인들이 등기부상 상속등기를 게을리 하여 경매기일통지가 이미 사망한 등기부상 권리자의 주소에 등기우편으로 송달된 경우 상속인들이 송달된 주소에 아무도 살고 있지 않아 그 경매기일통지를 받지 못하였다고 하더라도 그 송달은 발송시에 상속인들에 대한 송달로서 효력을 발생하며, 그 경매절차가 위법하다고 볼 수 없다고 판시) 참조].
(2) 통지결여시 매수인에 대해 손해배상책임 부담
경매법원 공무원에게 부과된 공유자에 대한 통지의무가 직접적으로는 공유자의 우선매수권이나 이해관계인으로서의 절차상 이익과 관계되는 것이기는 하지만, 공유자에 대한 통지가 적법하게 행해지지 않은 채로 경매절차가 진행되면 뒤늦게라도 그 절차상의 하자를 이유로 매각허가결정이 취소될 수 있고 경매법원의 적법한 절차진행을 신뢰하고 경매에 참여하여 경락을 받고 법원의 지시에 따라 매각대금납부 및 소유권이전등기까지 마친 매수인으로서는 불측의 손해를 입을 수밖에 없어 위와 같은 통지 기타 적법절차의 준수 여부는 매수인의 이익과도 밀접한 관계가 있고, 위와 같은 일련의 과정에서 경매법원 스스로 그 하자를 시정하는 조치를 취하지 않는 이상 특별히 매수인이 불복절차 등을 통하여 이를 시정하거나 위 결과 발생을 막을 것을 기대할 수도 없으며, 매수인의 손해에 대하여 국가배상 이외의 방법으로 구제받을 방법이 있는 것도 아니라는 점에서, 경매법원 공무원의 위 공유자통지 등에 관한 절차상의 과오는 매수인의 손해 발생과 사이에 상당인과관계가 있다(대법원 2007. 12. 27. 선고 2005다62747 판결).
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
