【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 <집행관의 현황조사>】 집행관은 현황조사에서 어떤 내용들을 조사하여야 하는 걸까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<집행관은 현황조사에서 어떤 내용들을 조사하여야 하는 걸까?>
● 집행관의 현황조사
1. 현황조사명령
가. 조사명령
(1) 의의
법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 명해야 한다(법 85).
이것을 일반적으로 현황조사명령이라고 부르는데, 그 성질은 결정이며, 집행관에게 발하여지는 직무명령이다.
실무상 등기된 용익권자(임차인 포함)나 공유자가 있는 경우 정확한 현황조사와 집행관의 편의를 위하여 현황조사명령을 발령할 때 전산으로 출력되는 이해관계인표를 첨부하고 있다.
(2) 기능 및 목적
현황조사에는 ① 법원사무관 등으로 하여금 그 결과에 기하여 매각조건을 판단하고 물건명세서를 작성하도록 하는 기능(민집 105①·275), ② 감정인으로 하여금 그 결과를 중요한 참고자료로 하여 목적부동산을 평가하도록 하고, 집행법원이 그에 기하여 최저매각가격을 정하도록 하는 기능(민집 97①·275), ③ 집행법원으로 하여금 목적 부동산이 매각된 후 인도명령(민집 83①·275)을 발령할지 여부에 대한 자료를 제공하여 주는 기능, ④ 그 결과를 기재한 현황조사보고서 사본을 물건명세서와 감정평가서 사본과 함께 비치함으로써 일반의 매수희망자들에게 정보를 제공하는 기능(민집 105②·275, 민집규 55①·194)이나 목적이 있다.
나. 명령시기
(1) 현황조사명령은 임의경매의 경우에는 ‘개시결정일로부터’ 3일 안(조사기간은 2주 안)에, 강제경매의 경우에는 ‘경매개시결정등기의 등기필정보 접수일로부터’ 3일 안(조사기간은 2주 안)에 해야 한다(재민 91-5). 경매개시결정등기가 이루어지기 전에 조사에 착수되면 채무자가 매각부동산을 타인에게 처분할 염려가 있기 때문이다.
(2) 현황조사의 목적에 비추어 볼 때, ‘압류시’의 현황을 명백히 하는 것이 가장 중요하며, 이를 위해서는 가급적 신속하게 조사에 착수할 필요가 있다.
특히 등기사항증명서 등에 나타난 정보에 비추어, 비정상적인 점유자가 나타날 가능성이 큰 사안, 현상의 점유관계가 변경될 가능성이 큰 사안 등에 대하여는 우선적인 착수가 요망된다.
압류시점에 있어서의 부동산의 점유관계를 파악하는 것은 인도명령 발령의 여부 등에 중요한 자료가 되기 때문이다.
다. 수명자
현황조사를 집행관에게 명해야 하며, 집행관 이외의 자에게 명할 수 없다(법 85①).
다만 집행법원의 소재지에 집행관이 없는 때에는 지방법원장이 미리 정한 바에 따라 법원사무관 등으로 하여금 집행관의 직무를 대행하게 할 수 있으므로(집행관법 11) 집행관이 없는 집행법원에서는 법원사무관 등에게 그 조사를 명할 수 있다.
라. 집행정지서류가 제출된 경우
위의 현황조사목적 중 ①, ②, ③에 비추어 보면, 현황조사에 있어서 압류시의 목적 부동산의 점유관계나 권리관계 등을 명확히 하는 것이 중요하다.
따라서 집행정지서류가 제출되었더라도, 절차가 속행될 가능성이 있는 이상, 압류시의 목적부동산의 점유관계나 권리관계 등을 확정하고 고정하여 둘 필요성은 여전하므로, 현황조사는 통상대로 실시해야 한다.
마. 불복
현황조사명령의 발령이 위법한 경우(예컨대 현황조사의 목적물이 틀렸다든가, 압류가 경합된 경우에 있어서 후행사건으로 절차를 속행하는 것이 아닌데도 다시 현황조사명령을 발한 경우 등) 이에 대하여 불복이 있는 자는 집행에 관한 이의를 신청할 수 있다(법 16①).
현황조사실시 과정에 있어서의 집행관의 행위(집행법원의 허가 없는 야간출입조사 등)나 지체, 태만에 대해서도 집행에 관한 이의가 가능하다 할 것이다.
집행에 관한 이의신청서가 제출되면 1,000원의 인지를 첩부해야 하고, 독립한 민사집행사건으로 번호를 부여하고 민사집행사건부에 등록하며, 별도기록을 만든다[재판예규 제1379호 민사접수서류에 붙일 인지액 및 그 편철방법 등에 관한 예규(재민 91-1)].
한편 현황조사보고서의 기재내용에 미진함이 있거나 부당한 것이 포함되어 있더라도 독립하여 불복신청을 할 수 없음이 원칙이지만(집행법원에 추가조사나 재조사를 촉구하는 것은 가능하다), 그것이 최저매각가격이나 일괄매각결정, 매각물건명세서 작성상 중대한 잘못으로 귀결된 경우에는 매각허가결정에 대한 즉시항고사유가 될 수도 있다(법 130①·121v).
바. 추가조사명령, 재조사명령
이중경매개시결정을 한 경우에 있어서 먼저 개시결정한 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소되어 민사집행법 87조 2항에 따라 뒤의 개시결정에 의하여 절차를 속행하는 경우에는 압류에 대항할 수 있는 권리의 범위는 후행사건의 압류가 기준이 되므로, 앞의 압류와 뒤의 압류 사이에 임차권 기타 용익권의 설정, 가처분의 집행이 있으면 매각물건명세서의 기재사항(법 105①ⅲ)이 달라지게 되는 경우가 있어서, 선행사건에 의한 현황조사가 뒤의 압류 후에 행해진 경우 등을 제외하고는 다시 현황조사를 명할 필요가 생기게 된다.
한편 선행의 매각절차가 정지된 경우에는 그 매각절차가 취소되더라도 동법 105조 1항 3호의 기재사항이 변경되지 않을 때에만 뒤의 경매개시결정에 의하여 매각절차를 속행할 수 있으므로(법 87④), 앞의 개시결정과 뒤의 개시결정과의 사이에 용익권[저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 있는 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권을 말한다. 단, 전세권 중 배당요구한 것은 제외한다(법 91③④)]이 설정되어 있는지의 여부 등을 확인하기 위하여 다시 현황조사를 명할 필요가 있을 수 있다.
이러한 경우에 있어서는 원칙적으로 당초 이루어진 조사 후의 변동사항만을 조사하면 충분하다.
일단 현황조사를 하여 현황조사보고서가 제출되었으나 새로운 사항에 관하여 현황조사를 할 필요가 생기거나 또는 이미 제출된 조사보고서상의 조사결과에 관하여 다시 보충조사를 할 필요가 있을 때에는 추가조사명령을 하거나 재조사명령을 할 수 있음은 물론이다.
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○○지방법원 현황조사명령
○○지방법원 집행관 귀하 사 건 20 타경 부동산강제(임의)경매 별지 기재 부동산에 대한 다음 사항을 조사하여 그 결과를 기재한 현황조사보고서를 . . .까지 제출하되(열람·비치용 사본 1부 첨부), 야간·휴일 현황조사를 실시한 때에는 그 사유를 기재하여 주시기 바랍니다. 1. 부동산의 현황 및 점유관계 가. 부동산의 위치, 현황, 사용용도 및 내부구조 등(현장 도면 및 사진을 첨부하고, 특히 등기부상 지목은 농지이나 현황이 농지에 해당하는지 여부에 의문이 있는 경우에는 이를 즉시 집행법원에 보고) 나. 현황조사 대상건물이 멸실되고 다른 건물이 신축되어 있는 경우에는 관계인의 진술과 신·구 건물의 동일성 상실 여부에 대한 집행관의 의견(구 건물에 관한 멸실등기가 경료되었으면 그 등기사항전부증명서를 첨부) 다. 부동산의 점유자와 소유자가 다른 경우에는 점유자, 점유권원, 점유기간, 점유부분(일부를 점유하는 경우에는 점유부분을 도면에 특정하여 표시) 라. 감정평가에 중대한 영향을 미칠 수 있는 부합물, 종물, 구성부분(제시외 건물, 고가의 정원석, 건축 중인 건물 등)이 있는 경우에는 그 내용 및 제시외 건물의 보존등기 여부(제시외 건물의 본건물에의 부합여부와 종물성을 판단할 수 있는 제시외 건물부분에 대한 사진 등 자료 첨부) 2. 임대차관계 가. 임차목적물의 용도, 주민등록(상가건물인 경우에는 등록사항 등의 현황서)상의 동·호수와 등기기록 등 공부상에 표시된 동·호수가 상이한 경우에는 실제 동·호수, 주민등록(또는 등록사항 등의 현황서)상의 동·호수와 공부상의 동·호수(용도가 주거와 영업의 겸용인 경우에는 주거부분 및 영업용부분을 명확히 도면에 구분하여 표시) 나. 임대차계약의 내용(임차인 성명, 임차보증금, 임차기간, 확정일자 유무 등) 다. 매각부동산에 여러 명의 임차인이 있는 경우에는 각 임차인의 해당 임차부분, 입주인원수, 임차목적물이 주택인 경우 임차인 본인 및 그 가족들의 전·출입 상황(건물의 내부구조와 각 부분별로 임차인을 표시한 도면을 첨부) 라. 매각부동산이 주택인 경우 그 소재지에 전입신고된 세대주 전원에 대한 주민등록 등·초본, 상가건물인 경우 임차인 전원에 대한 등록사항 등의 현황서 및 건물도면의 등본 첨부 3. 기타 현황 4. 야간·휴일 현황조사를 실시한 사유 20 . . . 판 사(사법보좌관) |
민집 85①, 268
주의：집행관은 현황조사보고서를 제출할 때 원본 이외에 열람·비치용 사본 1부를 첨부하여 주십시오.
2. 조사사항과 조사내용 등
가. 조사사항
(1) 현황조사에 있어서 조사할 사항은 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황이다(법 85①).
그러나 이것은 예시에 불과하고 매각조건의 인정, 최저매각가격의 결정 및 인도명령의 허부 판단 등을 함에 필요한 부동산에 관한 사실관계 및 권리관계 전반에 걸친 것이 곧 여기서 말하는 현황으로서 모두 본조의 조사할 사항에 속한다 할 것이다.
그러나 조사사항을 이와 같이 개괄적으로 기재하여 조사명령을 발하게 되면 구체적으로 어떠한 항목에 관하여 조사할 것인지 명확하지 못하므로, 실무에서는 현황조사사항을 부동산의 현상 및 점유관계, 임대차관계, 기타 현황 등 크게 셋으로 나누고, 전자에 속한 사항으로서는 부동산의 위치 및 현상, 부동산의 내부구조 및 사용용도 등과 부동산의 점유자와 점유권원을, 그리고 임대차에 속하는 사항으로서는 임차목적물, 임차인, 임차내용(보증금, 전세금, 임대차기간 등), 주민등록전입 여부 및 그 일자, 확정일자 유무 및 그 일자 등을 조사하도록 그 조사사항을 구체적으로 세분하여 조사명령을 발하고 있다(재문양 2-162 참조).
(2) 기타 현황도 발령 당시에 법원이 구체적으로 특정하여 조사를 명할 수 있는 것(예컨대, 목적물이 공장재단인 경우 공장에 설치된 기계, 기구 등의 부속물의 설치 상황 등)은 막연히 기타 현황으로만 기재하여 조사명령을 할 것이 아니라, “기타 현황(공장에 설치된 기계, 기구 등 부속물의 설치상황 등)”이라고 구체적으로 적시하여 발령을 하는 것이 바람직하다.
이 경우 점유자의 점유권원의 유무 또는 매수인에게 대항할 수 있는지 여부는 가리지 않는다. 강제집행의 목적물이 부동산의 공유지분인 경우 그 조사의 목적물은 공유지분 그 자체가 아니라, 공유지분의 대상인 본래의 부동산인 토지 또는 건물이라 할 것이다.
나. 조사내용, 정도 등
집행관이 현황조사를 함에 있어서 통상 행해지는 조사방법으로 실시하지 않거나 조사결과에 대한 충분한 평가나 검토를 게을리하는 등 그 조사나 판단과정이 합리성을 결하여 현황조사보고서 기재내용과 목적 부동산의 실제 상황 간에 간과하기 어려운 상위점이 발생한 경우에는 목적부동산의 현황을 가능한 한 정확히 조사해야 할 주의의무를 위반한 것이 되므로, 국가는 잘못된 현황보고서로 인하여 손해를 입은 피해자에 대하여 국가배상책임을 부담한다.
이는 아래에서 보는 현황조사의 신속성과 경제성의 요청과 아울러 집행관이 항상 염두에 두어야 할 사항이다.
그리고 현황조사가 적정하게 실시되었다는 것을 명확하게 하기 위해서는 현황조사보고서에 조사결과만을 기재할 것이 아니라, 조사과정, 판단과정 등을 기재할 필요가 있고, 집행법원은 이로써 그 합리성을 검증할 수 있게 된다.
현황조사는 경매절차의 일환으로 실시되는 것이므로 일정한 신속성과 경제성의 요청에 부응해야 한다.
따라서 일정하게 조사를 했음에도 불분명한 경우, 반드시 목적 부동산의 점유관계나 권리관계 등을 명확히 해야만 하는 것은 아니다.
현황조사의 목적에 상응한 조사를 하였지만 여전히 불분명한 점이 있더라도, 어떠한 조사를 실시하였는지 기재한 다음, 불분명하다고 보고하면 된다.
현황조사는 집행법원의 보좌기관으로서 실시하는 것이므로, 집행관은 조사방법 등에 관한 판단에 어려움이 있는 경우에는 집행법원의 지시를 구하는 것이 상당하다.
또한 건물의 점유관계 등에 관하여는 들어가 보고 조사하는 것이 원칙이다.
소유자 이외의 자가 점유하고 있는 경우에는 그 점유권원에 관하여 임대인측, 임차인측 쌍방조사가 원칙이며, 회답에 불응하는 경우야 어쩔 수 없겠지만, 적어도 서면조회 등의 조사를 시도하여 볼 필요가 있다. 그러나 실무의 상황은 그렇지 못한 것으로 보인다.
그 밖에 현황조사에 있어서는 감정인과의 유기적인 협력도 중요하다.
법무법인 더 리드(The Lead)
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
