【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경】 경매절차진행사실의 주택임차인에 대한 통지【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<경매절차진행사실의 주택임차인에 대한 통지>
● 경매절차진행사실의 주택임차인에 대한 통지
1.
경매법원은 집행관의 현황조사보고서 등의 기재에 의하여 주택임차인 또는 상가건물임차인으로 판명된 자, 임차인인지 여부가 명백하지 않은 자, 임차인으로 권리신고를 하고 배당요구를 하지 않은 자에 대하여 (전산양식 A3337) 또는 (전산양식 A3338) 기재 통지서를 송부하여 주택임대차보호법 3조 1항 또는 2항이 정하는 대항요건과 임대차계약서(3조 2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약서를 말함)상의 확정일자를 구비한 임차인 또는 같은 법 8조 1항이 정하는 소액임차인이거나, 상가건물임대차보호법 3조 1항이 정하는 대항요건을 갖추고 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인 또는 같은 법 14조 1항이 정하는 소액임차인이라도 배당요구종기까지 배당요구를 해야만 우선변제를 받을 수 있음을 고지해야 한다[재판예규 제1151호 경매절차진행사실의 주택임차인에 대한 통지(재민 98-6)].
이 통지를 받은 임차인은 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있다[대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다43976 판결[경매절차에 있어서 부동산현황조사는 매각대상 부동산의 현황을 정확히 파악하여 일반인에게 그 부동산의 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예상 밖의 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있는 것이고, 매각절차의 법령상 이해관계인에게는 매각기일에 출석하여 의견진술을 할 수 있는 권리의 행사를 위해 매각기일 등 절차의 진행을 통지하여 주도록 되어 있는 반면, 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이라고 하더라도 매각허가결정 이전에 경매법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고하지 않는 한 집행관의 현황조사결과 임차인으로 조사·보고되어 있는지 여부와 관계없이 이해관계인이 될 수 없으며, 대법원예규에 따른 경매절차 진행사실의 주택임차인에 대한 통지는 법률상 규정된 의무가 아니라 당사자의 편의를 위하여 경매절차와 배당제도에 관한 내용을 안내하여 주는 것에 불과하므로, 이해관계인 아닌 임차인이 위와 같은 통지를 받지 못하였다고 하여 경매절차에 위법이 있다고 다툴 수 없다는 것이 대법원의 판례(대법원 1999. 8. 26.자 99마3792 결정, 대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정 등 참조) 이다. 위와 같은 판례의 해석에 따르면, 비록 경매법원의 명령에 따른 집행관의 현황조사과정에 직무상 과실의 위법이 있고, 그 때문에 임차인인 원고가 경매절차의 진행에 관한 통지를 경매법원으로부터 받지 못하여 그 결과 우선변제권의 행사에 필요한 조치를 취하지 못해 손해를 입게 되었다 하더라도 그러한 사정만으로는 민사집행법 제90조에 따른 권리신고절차를 취하지 않아 경매절차상 이해관계인이 아닌 원고에 대한 관계에서 불법행위를 구성한다거나 그 스스로 우선변제권의 행사에 필요한 법령상 조치를 취하지 않음으로써 발생한 원고의 손해와 사이에 상당인과관계가 있다고 할 수는 없을 것이다]].
배당요구종기 지정 전에 현황조사서가 도착했음에도 임차인 통지를 누락한 경우에는, 배당요구종기 연장 후 임차인 통지를 하거나 임차인 통지 후 배당요구종기 연장 여부를 검토하여야 한다.
임차인이 경매개시결정 ‘후’라도 전입신고, 확정일자 받은 경우에는 개시 후 담보권자의 지위에 해당하므로, 일반채권자로서 배당받을 수 있다.
주택임대차보호법 3조의2, 8
○○지방법원 통 지 서 임 차 인 ○ ○ ○ 귀하 사 건 20 타경○○○○○ 부동산임의경매 채 권 자 주식회사○○은행 채 무 자 ○ ○ ○ 소 유 자 채무자와 같음 부동산의 표시 별지와 같음 1. 별지 기재 부동산에 관하여 매각절차가 진행중임을 알려드립니다. 2. 귀하가 소액임차인 또는 확정일자를 갖춘 임차인인 때에는 다음 사항을 유의하시기 바랍니다. 가. 귀하의 임차보증금이 서울특별시에서는 9,500만원, 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다. 수도권정비계획법시행령 제9조 별표 1 참조)에서는 8,000만원, 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시에서는 6,000만원, 그 밖의 지역에서는 4,500만원 이하(주택임대차보호법시행령 제25035호 2013. 12. 30. 일부개정)이고, 주택임대차보호법 제8조 제1항 소정의 소액임차인으로서의 요건을 갖추고 있는 경우에는 이 법원에 배당요구종기인 20○○.○○. ○○.까지 이 법원에 배당요구를 해야만 매각대금으로부터 보증금 중 일정액을 우선변제 받을 수 있습니다. 나. 귀하가 주택임대차보호법 제3조 제1항의 소정의 대항요건과 임대차계약서(제3조 제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약서를 말한다. 이하 같다.)상의 확정일자를 갖춘 임차인인 경우에는 이 법원에 배당요구종기인 20○○. ○○. ○○.까지 배당요구를 해야만 매각대금으로부터 후순위권리자 기타 채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. (다만 이 통지서 송달 전에 적식의 배당요구신청서를 해당법원에 제출하였을 경우에는 다시 제출할 필요는 없습니다.) 다. 배당요구는 임대차계약서(확정일자를 갖춘 임차인의 경우에는 임대차계약서가 공정증서로 작성되거나 임대차계약서에 확정일자가 찍혀 있어야 한다) 사본, 1개월 이내에 발급된 주민등록등본[임차인(제3조 제2항의 경우에는 지방자치단체의 장 또는 해당법인이 선정한 입주자) 본인의 전입일자 및 임차인의 동거가족이 표시된 것이어야 한다] 및 연체된 차임 등이 있을 때에는 이를 공제한 잔여보증금에 대한 계산서를 첨부하여 위 경매사건의 배당요구종기까지 이 법원에 제출해야 하고, 만일 배당요구를 하지 않거나 배당요구를 하더라도 임차권등기를 경료함이 없이 배당요구종기 이전에 임차주택에서 다른 곳으로 이사가거나 주민등록을 전출하여 대항요건을 상실한 경우에는 우선변제를 받을 수 없습니다. 또한, 배당요구의 종기가 연기된 경우에는 연기된 배당요구의 종기까지 대항요건을 계속 구비해야 합니다. 3. 귀하가 소액임차인 또는 확정일자를 갖춘 임차인에 해당되지 않는 때에는 일반 채권자와 마찬가지로 첫 경매개시결정등기 후의 가압류채권자 또는 집행력 있는 정본을 가진 채권자로서 가압류 등기된 등기사항증명서 또는 집행력 있는 정본을 첨부하여 배당요구종기까지 배당요구를 하거나 첫 경매개시결정등기 전에 가압류집행을 한 경우에 한하여 배당을 받을 수 있습니다. 4. 임대주택법 제22조의 규정에 의하여 우선분양전환 받을 수 있는 임차인은 매각기일까지 민사집행법 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자인 임대사업자의 임대주택을 우선 매수하겠다는 신고를 할 수 있습니다(임대주택법 제22조 제1항). 20 . . . 법원사무관 ○ ○ ○ 주의：사건진행 ARS는 지역번호 없이 1588-9100입니다. 바로 청취하기 위해서는 안내음성에 관계없이 ‘1’＋‘9’＋[열람번호]＋‘*’을 누르세요. 법원 소재지 전 화[장소] 서울시 ○○동 ○○번지 ○○지방법원 (02)210-1261(123)[본관 2층 민사과내]
<별 지> 부동산목록
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부동산의 표시 1. 1동의 건물의 표시 서울특별시 양천구 ○○동 ○○○-○○ 철근콘크리트조 및 연와조 평슬라브지붕 3층 다세대주택 지층 120.98㎡ 1층 120.98㎡ 2층 120.98㎡ 3층 123.88㎡ 옥탑 16.38㎡ (계단실－연면적 제외) 전유부분의 건물의 표시 1층 103호 연와조 32.88㎡ 대지권의 목적인 토지의 표시 토지의 표시：1. 서울특별시 양천구 ○○○ 대 249.6㎡ 대지권의 종류：1. 소유권 대지권의 비율：1. 249.6분의 20.09 |
[상가건물임차인에 대한 통지서](전산양식 A3338)
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○○지방법원 통 지 서 임차인 ○ ○ ○ 귀하 사 건 20 타경○○○ 부동산임의경매 채 권 자 주식회사○○은행 채 무 자 ○ ○ ○ 소 유 자 채무자와 같음 부동산의 표시 별지와 같음 1. 별지 기재 부동산에 관하여 위와 같이 매각절차가 진행중임을 알려드립니다. 2. 귀하가 소액임차인 또는 확정일자를 갖춘 임차인인 때에는 다음 사항을 유의하시기 바랍니다. 가. 귀하의 임차보증금(차임이 있는 경우에는 월단위 차임액에 1분의 100을 곱하여 산출한 금액과 보증금을 합한 금액)이 서울특별시에서는 6,500만원, 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다. 수도권정비계획법시행령 제9조 별표 1 참조)에서는 5,500만원, 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시에서는 3,800만원, 그 밖의 지역에서는 3,000만원 이하(상가건물임대차보호법시행령 제25036호 2013. 12. 30. 일부개정)이고, 상가건물임대차보호법 제14조 제1항 소정의 소액임차인으로서의 요건을 갖추고 있는 경우에는 배당요구종기인 20○○. ○. ○.까지 이 법원에 배당요구를 해야만 매각대금으로부터 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. (다만 이 통지서 송달 전에 적식의 배당요구신청서를 해당법원에 제출하였을 경우에는 다시 제출할 필요는 없습니다.) 나. 귀하가 상가건물임대차보호법 제3조 제1항의 소정의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인인 경우에는 이 법원에 배당요구종기인 20○○. ○○. ○○.까지 배당요구를 해야만 매각대금으로부터 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있습니다. 다. 배당요구는 임대차계약서(확정일자를 갖춘 임차인의 경우에는 임대차계약서에 세무서장으로부터 받은 확정일자가 찍혀 있어야 한다) 사본, 상가건물임대차보호법시행령 제3조 제2항 소정의 등록사항 등의 현황서 등본 및 연체된 차임 등이 있을 때에는 이를 공제한 잔여보증금에 대한 계산서를 첨부하여 위 경매사건의 배당요구종기까지 이 법원에 제출해야 하고, 만일 배당요구를 하지 않거나 배당요구를 하더라도 임차권등기를 경료함이 없이 배당요구종기 이전에 임차건물에서 다른 곳으로 옮기거나 사업자등록이 말소되어 대항요건을 상실한 경우에는 우선변제를 받을 수 없습니다. 다만, 배당요구의 종기가 연기된 경우에는 연기된 배당요구의 종기까지 대항요건을 계속 구비해야 합니다. 3. 귀하가 소액임차인 또는 확정일자를 갖춘 임차인에 해당되지 않는 때에는 일반채권자와 마찬가지로 첫경매개시결정등기 후의 가압류채권자 또는 집행력 있는 정본을 가진 채권자로서 가압류 등기된 등기사항증명서 또는 집행력 있는 정본을 첨부하여 배당요구종기까지 배당요구를 하거나 첫경매개시결정등기 전에 가압류집행을 한 경우에 한하여 배당을 받을 수 있습니다. 20 . . . 법원사무관 ○ ○ ○ 주의：사건진행 ARS는 지역번호 없이 1588-9100입니다. 바로 청취하기 위해서는 안내음성에 관계없이 ‘1’＋‘9’＋[열람번호]＋‘*’을 누르세요.
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상가건물임대차보호법 5②, 14
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
