최근 부동산 시장에서는 재테크 차원에서 부동산을 싸게 구입하려는 수요가 급증하면서 법원경매 시장이 호황을 누리고 있다. 또한, 정부에 의한 각종 부동산 정책과 경기불황은 경매시장에 있어 커다란 호재로 작용하고 있으며 경매정보의 대중화 및 경매관련 법적, 제도적 변화는 법원경매의 대중화에 크게 기여하고 있다. 그러나 아직도 법원경매는 일반 부동산과 달리 복잡한 권리관계와 함정 등 많은 문제점을 안고 있다.
부동산 경매 절차
부동산에 대한 경매절차에는 ‘강제경매’와 ‘임의경매’의 두 절차가 있다. 아무리 명문의 판결이라도 집행의 실효성이 보장되지 않으면 한낱 휴지조각에 불과하다. 강제경매는 집행권원(판결문이나 집행력 있는 공정증서 등)을 가진 채권자가 채무자 소유의 부동산을 압류한 다음 매각하여 그 매각대금을 가지고 금전채권의 만족을 얻을 수 있도록 하는 절차이다.
임의경매는 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말한다. 채무자가 채무를 임의로 이행하지 않는 경우에 저당권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여 담보의 목적물인 부동산을 매각한 다음 그 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수할 수 있는데, 이것이 임의경매이다.
부동산 경매와 권리분석의 중요성
경매절차에서 낙찰을 받아 대금을 납부하면, 그 부동산 위에 존재하는 모든 물적 권리(저당권, 가압류, 가처분 등)는 소멸되는 것이 원칙이다.
그런데 그 예외로서 권리가 소멸되지 않고 존재함으로써 그 부담을 낙찰자가 그대로 인수하는 경우가 있다. 그 대표적인 것이 최선순위 가처분, 최선순위 소유권이전등기 청구권 보전을 위한 가등기(담보가등기는 최선순위라도 말소됨), 대항력 있는 임차인, 유치권 등을 들 수 있다. 그 부담을 낙찰자가 떠안을 경우 그만큼 금전적인 손실을 입을 수 있으므로, 그 액수를 감안한 금액으로 입찰을 해야 한다.
말소되지 않는 권리관계의 분석을 하기 위해서는, 경매기록에 첨부된 등기부등본, 감정평가서, 현황조사보고서, 매각물건명세서를 반드시 확인하여야 한다.
유치권의 폐해
유치권자는 경매목적물의 낙찰자에게 유치권을 주장할 수 있으므로, 유치권신고가 있는 경우 매수희망자들이 유치권의 인수에 대해 불안감을 느껴 입찰을 포기하는 경우가 많아 경매절차는 지연되고 경매 유찰회수가 많아짐으로 인해 매각가격의 부당한 저감 등의 문제가 발생한다. 낙찰자가 매각대금을 완납하고도 허위 유치권자의 점유로 인하여 매각 부동산을 부당하게 인도받지 못하게 되어 매수인에게 경제적인 부담이 가중되기도 한다.
이런 이유로 허위유치권을 신고하는 경우가 점차 증가하고 있다. 채무자(소유자)가 허위유치권자와 통모한 경우, 채권자(공사수급인, 임차인)가 허위유치권을 신고한 경우, 최고가매수신고인(또는 매수인)이 허위유치권자와 통모한 경우 등을 들 수 있다. 각별한 주의가 필요하다.
최선순위 가등기와 가처분이 있는 경우의 구제방법
최선순위의 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기와 최선순위 가처분은 경매를 통하여 말소되지 않으며, 가등기권자가 가등기에 기한 본등기를 하거나 가처분권자가 본안승소판결을 받은 경우에 낙찰자는 경매를 통해 취득한 부동산의 소유권을 상실할 수 있다. 따라서 최선순위 가등기와 가처분이 있는 경우에는 철저한 권리분석이 필요하다.
하지만 여기에도 방법은 있다. 최선순위 가등기라도 가등기에 기한 소유권이전등기청구권이 시효의 완성으로 소멸되었다면, 그 가등기 이후에 그 부동산을 취득한 제3자는 그 소유권에 기한 방해배제청구로서 그 가등기권자에 대하여 본등기청구권의 소멸시효를 주장하여 그 등기의 말소를 구할 수 있다. 또 최선순위 가등기일지라도 그것이 후에 담보가등기였고 그 피담보채무가 소멸했음에도 가등기에 기한 본등기가 경료되고 그에 따라 가등기 후 매수인의 소유권이전등기가 직권말소된 경우라면, 낙찰자는 소유권에 기한 방해배제 청구로서 직접 가등기 및 그에 기한 본등기의 말소등기를 청구할 수 있다. 최선순위 가처분의 경우도 그 보전처분집행 후 3년간 본안소송을 제기하지 않았다면, 낙찰자는 사정변경에 의한 가처분취소를 구할 수 있다.
법무법인 바른의 윤경 변호사는“부동산 경매에는 복잡한 권리관계에 따른 함정이 도사리고 있지만, 반면 권리분석만 철저하게 한다면 훌륭한 재테크수단이 될 수 있다”고 강조한다.
민사집행(부동산경매)의 조언자 윤경 변호사
윤경 변호사는 민사집행 실무의 초석을 다지고 국내에서 처음으로 부동산경매 및 보전처분 분야의 이론서를 작성했으며 부동산경매 및 보전처분(가압류ㆍ가처분)의 권위자이자 판사시절 사회적 파장이 큰 굵직한 사건들을 판결하며 법조인들의 표상으로 평가 받고 있다.
또한, 부동산경매 및 보전처분(가압류ㆍ가처분)의 권위자로서 판사들이 실무지침서로 삼는 ‘법원실무제요 강제집행(법원행정처 발간)’의 집필위원, 가장 권위 있는 법률해석서인 ‘주석 민사소송법(2004)’ 및 ‘주석 민사집행법(2004)’의 집필위원이기도 하다.
2008년에는 서울중앙지방법원 부장판사로 강제집행(부동산경매, 추심 및 전부명령, 특별환가명령 등) 사건을 전담하며 쌓은 노하우와 연구를 바탕으로 ‘민사집행(부동산경매)의 실무(2008), 육법사’를 집필하기도 했다.
다른 집행절차와 달리 부동산경매는 임차인, 근저당권자, 가압류권자 등 많은 이해관계인이 있어 권리관계나 배당절차가 복잡하다. 부동산 자체가 다른 재산에 비하여 고가인데다가 매각과정에서 일반인이 입찰 받을 수 있게 되어 있기 때문에 일부 투기를 목적으로 경매에 임하는 경우를 제외하고는 일반인의 입장에서는 비싼 부동산을 저렴하게 살 수 있는 기회가 되기도 한다. 하지만 어설프게 알고 시작하면 한 순간에 많은 것을 잃을 수 있기 때문에 반드시 꼼꼼히 따져보고 전문가의 조언을 듣는 것이 중요하다.
부동산 경매 절차
부동산에 대한 경매절차에는 ‘강제경매’와 ‘임의경매’의 두 절차가 있다. 아무리 명문의 판결이라도 집행의 실효성이 보장되지 않으면 한낱 휴지조각에 불과하다. 강제경매는 집행권원(판결문이나 집행력 있는 공정증서 등)을 가진 채권자가 채무자 소유의 부동산을 압류한 다음 매각하여 그 매각대금을 가지고 금전채권의 만족을 얻을 수 있도록 하는 절차이다.
임의경매는 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말한다. 채무자가 채무를 임의로 이행하지 않는 경우에 저당권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여 담보의 목적물인 부동산을 매각한 다음 그 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수할 수 있는데, 이것이 임의경매이다.
부동산 경매와 권리분석의 중요성
경매절차에서 낙찰을 받아 대금을 납부하면, 그 부동산 위에 존재하는 모든 물적 권리(저당권, 가압류, 가처분 등)는 소멸되는 것이 원칙이다.
그런데 그 예외로서 권리가 소멸되지 않고 존재함으로써 그 부담을 낙찰자가 그대로 인수하는 경우가 있다. 그 대표적인 것이 최선순위 가처분, 최선순위 소유권이전등기 청구권 보전을 위한 가등기(담보가등기는 최선순위라도 말소됨), 대항력 있는 임차인, 유치권 등을 들 수 있다. 그 부담을 낙찰자가 떠안을 경우 그만큼 금전적인 손실을 입을 수 있으므로, 그 액수를 감안한 금액으로 입찰을 해야 한다.
말소되지 않는 권리관계의 분석을 하기 위해서는, 경매기록에 첨부된 등기부등본, 감정평가서, 현황조사보고서, 매각물건명세서를 반드시 확인하여야 한다.
유치권의 폐해
유치권자는 경매목적물의 낙찰자에게 유치권을 주장할 수 있으므로, 유치권신고가 있는 경우 매수희망자들이 유치권의 인수에 대해 불안감을 느껴 입찰을 포기하는 경우가 많아 경매절차는 지연되고 경매 유찰회수가 많아짐으로 인해 매각가격의 부당한 저감 등의 문제가 발생한다. 낙찰자가 매각대금을 완납하고도 허위 유치권자의 점유로 인하여 매각 부동산을 부당하게 인도받지 못하게 되어 매수인에게 경제적인 부담이 가중되기도 한다.
이런 이유로 허위유치권을 신고하는 경우가 점차 증가하고 있다. 채무자(소유자)가 허위유치권자와 통모한 경우, 채권자(공사수급인, 임차인)가 허위유치권을 신고한 경우, 최고가매수신고인(또는 매수인)이 허위유치권자와 통모한 경우 등을 들 수 있다. 각별한 주의가 필요하다.
최선순위 가등기와 가처분이 있는 경우의 구제방법
최선순위의 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기와 최선순위 가처분은 경매를 통하여 말소되지 않으며, 가등기권자가 가등기에 기한 본등기를 하거나 가처분권자가 본안승소판결을 받은 경우에 낙찰자는 경매를 통해 취득한 부동산의 소유권을 상실할 수 있다. 따라서 최선순위 가등기와 가처분이 있는 경우에는 철저한 권리분석이 필요하다.
하지만 여기에도 방법은 있다. 최선순위 가등기라도 가등기에 기한 소유권이전등기청구권이 시효의 완성으로 소멸되었다면, 그 가등기 이후에 그 부동산을 취득한 제3자는 그 소유권에 기한 방해배제청구로서 그 가등기권자에 대하여 본등기청구권의 소멸시효를 주장하여 그 등기의 말소를 구할 수 있다. 또 최선순위 가등기일지라도 그것이 후에 담보가등기였고 그 피담보채무가 소멸했음에도 가등기에 기한 본등기가 경료되고 그에 따라 가등기 후 매수인의 소유권이전등기가 직권말소된 경우라면, 낙찰자는 소유권에 기한 방해배제 청구로서 직접 가등기 및 그에 기한 본등기의 말소등기를 청구할 수 있다. 최선순위 가처분의 경우도 그 보전처분집행 후 3년간 본안소송을 제기하지 않았다면, 낙찰자는 사정변경에 의한 가처분취소를 구할 수 있다.
법무법인 바른의 윤경 변호사는“부동산 경매에는 복잡한 권리관계에 따른 함정이 도사리고 있지만, 반면 권리분석만 철저하게 한다면 훌륭한 재테크수단이 될 수 있다”고 강조한다.
민사집행(부동산경매)의 조언자 윤경 변호사
또한, 부동산경매 및 보전처분(가압류ㆍ가처분)의 권위자로서 판사들이 실무지침서로 삼는 ‘법원실무제요 강제집행(법원행정처 발간)’의 집필위원, 가장 권위 있는 법률해석서인 ‘주석 민사소송법(2004)’ 및 ‘주석 민사집행법(2004)’의 집필위원이기도 하다.
2008년에는 서울중앙지방법원 부장판사로 강제집행(부동산경매, 추심 및 전부명령, 특별환가명령 등) 사건을 전담하며 쌓은 노하우와 연구를 바탕으로 ‘민사집행(부동산경매)의 실무(2008), 육법사’를 집필하기도 했다.
다른 집행절차와 달리 부동산경매는 임차인, 근저당권자, 가압류권자 등 많은 이해관계인이 있어 권리관계나 배당절차가 복잡하다. 부동산 자체가 다른 재산에 비하여 고가인데다가 매각과정에서 일반인이 입찰 받을 수 있게 되어 있기 때문에 일부 투기를 목적으로 경매에 임하는 경우를 제외하고는 일반인의 입장에서는 비싼 부동산을 저렴하게 살 수 있는 기회가 되기도 한다. 하지만 어설프게 알고 시작하면 한 순간에 많은 것을 잃을 수 있기 때문에 반드시 꼼꼼히 따져보고 전문가의 조언을 듣는 것이 중요하다.