【매각절차의 이해관계인】《이해관계인의 권리와 범위(압류채권자와 집행력 있는 정본에 의한 배당요구채권자, 채무자 및 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【매각절차의 이해관계인】《이해관계인의 권리와 범위(압류채권자와 집행력 있는 정본에 의한 배당요구채권자, 채무자 및 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《매각절차의 이해관계인 : 이해관계인의 권리와 범위(압류채권자와 집행력 있는 정본에 의한 배당요구채권자, 채무자 및 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자)》[이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 박영호/김선영 P.690-703 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.620-634 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.115-122 참조]

 

Ⅰ. 매각절차의 이해관계인

 

Ⅰ. 이해관계인의 의의

 

⑴ 부동산에 대한 강제경매절차와 관련하여 그 부동산에 이해관계를 가진 자가 많이 있고 이러한 이해관계를 가진 자는 강제경매가 적법하게 실시되는 것에 관하여 자기의 이해에 중대한 영향을 받으므로 이러한 자의 권리를 보호하기 위하여 민사집행법은 이해관계를 가진 자 중에서 특히 보호할 필요가 있는 자를 이해관계인으로 규정하여(민사집행법 제90조) 강제경매절차의 전반에 걸쳐서 관여할 자격을 주고 있다.

 

⑵ 이해관계인은 송달의 기준이 되므로 신청서 접수 시부터 누락이 없도록 이해관계인표에 주의를 기울여 기재하고 절차진행 중 주소보정 및 배당요구 등으로 변동사항이 있게 되면 즉시 정정 보완할 것이다.

 

Ⅱ. 이해관계인의 권리

 

⑴ 이해관계인은 자기의 권리에 관하여 보호를 받는 방법으로서 집행법원의 절차에 관하여 권리행사를 할 수 있다.

 

이러한 권리행사는 공익적 절차규정 위배 및 자기의 권리에 관한 절차위배에 관하여서만 행사할 수 있으므로 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유를 들어 할 수는 없다(민사집행법 제122조).

 

이해관계인은 집행절차에 관하여 다음과 같은 권리가 인정된다.

① 집행에 관한 이의신청권(민사집행법 제16조).

② 부동산에 대한 침해방지신청권(민사집행법 제83조 제3항).

③ 경매개시결정에 대한 이의신청권(민사집행법 제86조).

④ 배당요구신청 또는 이중경매신청이 있으면 법원으로부터 그 통지를 받을 수

있는 권리(민사집행법 제89조).

⑤ 여러 개의 부동산을 일괄매각하도록 신청할 수 있는 권리(민사집행법 제98조)

⑥ 매각기일과 매각결정기일을 통지 받을 수 있는 권리(민사집행법 제104조 제2항).

⑦ 최저매각가격 외의 매각조건의 변경에 관하여 합의할 수 있는 권리(민사집행법 제110조).

⑧ 매각기일에 출석하여 매각기일조서에 서명날인할 수 있는 권리(민사집행법 제116조 제2항).

⑨ 집행법원의 직권에 의한 매각조건의 변경결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있는 권리(민사집행법 제111조 제2항)

⑩ 매각기일에 출석하여 매각기일조서에 서명날인할 수 있는 권리(민사집행법 제116조 제2항).

⑪ 매각결정기일에 매각허가에 관한 의견을 진술할 수 있는 권리(민사집행법 제120조)

⑫ 매각허가여부의 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있는 권리(민사집행법 제129조).

⑬ 배당기일의 통지를 받을 권리(민사집행법 제146조).

⑭ 배당기일에 출석하여 배당표에 관한 의견을 진술할 수 있는 권리(민사집행법 제149조).

⑮ 배당기일에 출석하여 배당에 대한 합의를 할 수 있는 권리(민사집행법 제150조 제2항).

 

⑵ 채무자 이외의 이해관계인에게는 경매개시결정 정본을 송달할 필요가 없다(대법원 1986. 3. 28.자 86마70 결정).

이해관계인이 사망하여 절차에 관여할 수 없게 되더라도 그것 때문에 매각절차가 중

단되지는 않는다(대법원 1961. 10. 5.자 4294민재5항31 결정).

 

Ⅲ. 이해관계인의 범위

 

1. 총설

 

가. 제한적 열거

 

⑴ 민사집행법은 다음의 자만을 이해관계인으로 본다(민사집행법 90조).

이 규정은 제한적 열거규정으로 보고 있으므로(대법원 1999. 4. 9. 선고 98다53240 판결, 대법원 2004. 7. 22. 선고 2002다52312 판결, 대법원 2005. 5. 19.자 2005마59 결정), 위 조항에 열거된 이해관계인의 범위에 속하지 않는 자는 그 매각절차에 어떠한 이해관계가 있는 사람이라도 매각절차에서 이해관계인으로서 취급받지 못하게 된다(한정적 의미).

 

⑵ 이중경매신청이 되어 선행의 경매사건에 따라 절차가 진행되고 있는 경우 이해관계인의 범위는 선행의 경매사건을 기준으로 정하여야 한다.

경매대상이 부동산의 일부 지분인 경우 해당 지분에 설정된 권리자만 이해관계인이므로 경매대상이 아닌 지분에만 설정된 권리자를 이해관계인으로 취급해서는 안 된다.

 

나. 이해관계인이 아닌 자

 

⑴ ㈎ ① 가압류권자(대법원 1999. 4. 9. 선고 98다53240 판결, 대법원 1967. 11. 29.자 67마1089 결정), ② 가처분권자(대법원 1994. 9. 30.자 94마1534 결정), ③ 예고등기권리자(대법원 1967. 10. 25.자 67마947 결정, 대법원 1968. 1. 15.자 67마1024 결정), ④ 재매각절차에서의 전의 매수인은 이해관계인이 아니다(대법원 2009. 5. 6.자 2008마1270 결정).

 

㈏ 경매개시 전의 가압류권자는 배당요구하지 않았더라도 당연히 배당요구한 것과 동일하게 취급되지만(민사집행법 148조 3호)(대법원 1995. 7. 28. 선고 94다57718 판결), 이해관계인은 아니다.

 

㈐ 가압류등기 후 본압류에 의한 경매신청 전에 소유권이전등기를 받은 자는 소유자로서 이해관계인에 해당한다.

 

㈑ 가압류채권자나 가처분채권자(점유이전금지가처분권자 포함)는 매각절차상의 이해관계인은 아니지만(민사집행법 90조의 이해관계인이 아님), 매각기일 이외의 기간 중에 경매기록에 대한 열람·등사를 신청할 수 있는 이해관계인의 범위에는 속한다(재민 2004-3 53조 6호).

 

⑵ 이중경매개시결정이 있고 선행사건의 집행절차에 따라 경매가 진행되는 경우 이해관계인의 범위는 선행의 경매사건을 기준으로 정하여야 한다. 따라서 선행사건의 배당요구의 종기 이후에 설정된 후순위 근저당권자로서 위 배당요구의 종기까지 아무런 권리신고를 하지 않은 위 배당요구의 종기 이후의 이중경매신청인은 선행사건에서 이루어진 매각허가결정에 대하여 즉시항고를 제기할 수 있는 이해관계인이 아니다(대법원 2005. 5. 19.자 2005마59 결정).

 

2. 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의한 배당요구채권자(민사집행법 제90조 제1호)

 

가. 압류채권자

 

압류채권자란 경매신청을 한 채권자를 말한다.

 

나. 집행력 있는 정본에 의한 배당요구채권자

 

⑴ 범위

 

㈎ ① 경매개시결정이 있은 후에 그 경매사건의 배당요구의 종기까지 이중경매신청을 한 신청채권자는 압류채권자라고 할 수는 없으나 배당요구의 효력은 있는 것이므로(민사집행법 제148조 제1호), ‘집행력 있는 정본’(민사집행규칙 제48조 제2항은 집행력 있는 정본을 소지한 채권자의 배당요구 시 반드시 정본을 제출할 필요는 없고, 그 사본의 제출을 허용하고 있다)에 의하여 배당을 요구한 채권자에 해당되어 이해관계인이 된다(대법원 2002. 12. 3.자 2001마6254 결정 참조).

 

② 한편, 선행사건의 배당요구의 종기까지 이중경매신청을 한 경우에만 배당요구의 효력을 인정하므로 선행사건의 배당요구 종기 이후의 이중경매신청인은 본호의 이해관계인이 될 수 없다(배당요구 종기 이후 설정된 후순위 근저당권자로서 이중경매신청인에 관한 대법원 2005. 5. 19.자 2005마59 결정 참조).

 

③ 선행 경매신청사건이 정지되고 후행 경매신청사건에 의해 경매절차가 진행될 때에는 후행 경매신청인은 압류채권자에 해당하고, 선행 경매신청인은 집행력 있는 정본에 기한 배당요구채권자로서 후행경매사건의 이해관계인이 된다.

 

㈏ 민사집행법 제87조 제1항에 의하여 이중경매개시결정이 있고 선행사건의 집행절차에 따라 경매가 진행되는 경우, 이해관계인 여부의 판단은 선행사건을 기준으로 하여야 한다(대법원 2005. 5. 19.자 2005마59 결정).

 

㈐ ① 국세 등의 체납에 의한 압류등기를 한 압류권자의 경우 국세 등의 체납절차와 민사집행절차는 전혀 별개의 절차로서 상호 독립하여 절차를 진행하고 있으므로 위 압류권자를 바로 경매절차의 이해관계인이라고 단정할 수는 없으나, 경매개시결정등기 전에 체납처분에 의한 압류등기를 한 경우 별도의 교부청구를 하지 않아도 당연히 그 등기로써 배당요구와 같은 효력이 있으므로(대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다11055 판결) 실무상 이해관계인으로 취급하고 있다.

 

② 반면, 경매개시결정등기 이후에 체납처분에 의한 압류등기를 한 경우 집행법원에 배당요구의 종기까지 별도의 교부청구를 하여야 배당을 받을 수 있으므로(대법원 2001. 5. 8. 선고 2000다21154 판결, 대법원 2002. 9. 27. 선고 2002다22212 판결), 선행사건의 배당요구의 종기까지 이중경매신청을 한 신청채권자와는 달리 본호의 이해관계인이 될 수 없다.

 

⑵ ‘정본’이 아닌 ‘사본’으로 배당요구한 자도 본호의 이해관계인인지 여부

 

㈎ 모순되는 2개의 대법원 판결

 

대법원 2002. 9. 5.자 2002마2812 결정은 “집행권원의 정본 자체가 아닌 정본의 사본에 의하여 배당을 요구한 채권자가 경매절차의 이해관계인 중 ‘집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자’에 해당하지 않는다.”고 판시한 반면, 대법원 2002. 10. 29.자 2002마580 결정(대법원 2002마580 결정 : 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자가 집행법원에 배당요구를 함에 있어 반드시 집행력 있는 정본 자체를 집행법원에 제출하여야 하는 것은 아니고 집행력 있는 정본 또는 그 사본이 첨부된 배당요구서를 제출함으로써 충분하다 할 것이므로, 입찰절차에 있어서 재항고인이 집행문이 부여된 공정증서의 원본이 아닌 사본을 제출하였다는 이유만으로는 그 이해관계인이 아니라고 할 수 없다)은 “경매절차에서 집행문이 부여된 공정증서의 원본이 아닌 사본을 제출하여 배당요구를 한 채권자가 구 민사소송법 제607조(현행 민사집행법 90조) 소정의 이해관계인에 해당한다.”고 판시하였다.

 

㈏ 신법(현행 민사집행규칙)에 의한 통일 (=사본도 가능)

 

① 이러한 모순을 해결하기 위하여 신법을 만들면서, 민사집행규칙 제48조 제2항)에 “사본”을 새로이 삽입하여 넣음으로써 입법적으로 해결하였다.

● 민사집행규칙 제48조(배당요구의 방식)

① 법 제88조 제1항의 규정에 따른 배당요구는 채권(이자, 비용, 그 밖의 부대채권을 포함한다)의 원인과 액수를 적은 서면으로 하여야 한다.

② 제1항의 배당요구서에는 집행력 있는 정본 또는 그 사본, 그 밖에 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 붙여야 한다.

 

② 사본으로 배당요구가 가능하다고 하더라도, 집행력 있는 정본 소지자인지 여부는 ‘배당 시’(또는 배당금 지급 시)에 확인하여야 한다.

현행법에 의하면, 사본에 의한 배당요구도 마찬가지로 시효중단의 효력이 있다고 보아야 한다.

배당요구와 달리, 강제경매신청을 함에 있어서는 집행권원의 집행력 있는 정본을 법원에 제출하며 집행법원은 그 정본의 사본을 근거로 하여서는 강제경매절차를 개시할 수 없다(대법원 1968. 12. 30.자 68마912 결정).

 

② 결국 현행법 하에서는 사본을 제출하여 배당요구를 한 채권자도 본호 소정의 이해관계인이다.

 

⑶ 집행문을 부여받아야 함에도 집행문이 없는 집행권원에 기한 배당요구권자

 

㈎ 집행문을 부여받아야 함에도 집행문을 부여받지 않은 집행권원에 기해 배당요구를 한 경우 본호의 이해관계인으로 볼 수 있는지가 문제되는데 이와 관련해선 ① 적극설, ② 소극설, ③ 절충설의 견해 대립이 있다.

 

㈏ 본호에서 ‘집행력 있는 정본’에 의한 배당요구채권자를 이해관계인에 해당한다고 규정한 이상 집행문을 부여받지 않은 경우[다만 집행문을 부여받을 필요가 없는 지급명령, 이행권고결정 등에 기한 배당요구권자는 집행문을 부여받지 않아도(조건이나 승계 등이 있는 경우에는 집행문을 부여받아야 함) 당연히 본호의 이해관계인에 해당한다] ‘집행력 있는 정본’에 의한 배당요구채권자라고 볼 수 없으므로 ‘소극설’이 타당하다.

 

3. 채무자 및 소유자 (민사집행법 제90조 제2호)

 

⑴ 여기서 채무자는 집행채무자를 가리키며, 소유자는 경매개시결정등기 당시의 매각부동산의 소유자를 말한다.

 

⑵ ㈎ 경매개시결정등기 후에 소유권이전등기를 마친 자는 제3취득자로서 여기서 말하는 소유자에는 해당하지 않으나, 그 권리를 증명하면 이 조항 제4호의 이해관계인이 된다(대법원 1964. 9. 30.자 64마525 결정).

 

㈏ 이 경우 소유권을 양도한 전소유자는 채무자가 아닌 한 경매목적물에 대한 소유권의 상실과 동시에 매각절차상 이해관계인의 지위도 상실한다(대법원 1967. 8. 31.자 67마615 결정).

 

㈐ 반면, 경매개시결정등기 당시 소유자로 등기되어 있는 사람은 설령 진정한 소유자가 따로 있는 경우일지라도 그 명의의 등기가 말소되거나 이전되지 않은 이상 경매절차의 이해관계인에 해당한다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다53790 판결).

 

⑶ ㈎ 채무자를 상대로 소유권이전등기절차를 이행하라는 확정판결을 받은 경우에도 민법 제187조의 판결에 의해 소유권을 취득하는 경우에 해당하지 않는 한 위 확정판결에 따른 등기를 한 후 집행법원에 권리신고를 하여야만 제3취득자로 볼 수 있고 승소판결을 받은 사실만으로는 이해관계인에 해당되지 않는다(대법원 1980. 9. 17.자 80마231 결정).

 

㈏ 여기서 민법 제187조의 판결은 사해행위취소판결, 공유물분할판결(다수설과 판례. 대법원 1969. 12. 29. 선고 68다2425 판결), 상속재산분할판결 등 형성판결이나 이에 준하는 화해조서나 인락조서만을 의미한다.

 

㈐ 따라서 제3자가 소유권이전등기를 하지 않은 채 형성판결이 아닌 소유권이전등기절차를 이행하라는 확정판결만 제출한 경우 경매절차의 이해관계인인 제3취득자로 취급받기를 원하면 소유권이전등기를 한 부동산등기사항증명서를 제출하도록 보정명령을 하고 보정을 하지 않는 경우 이해관계인으로 취급할 필요가 없다.

 

⑷ 가압류등기 후 본압류에 의한 경매신청 전에 소유권의 이전등기를 받은 자는 여

기서 말하는 소유자에 해당한다.

 

⑸ 파산선고 후에 저당권자가 별제권자(채무자회생법 84조, 86조)로서 파산재단에 속하는 부동산에 대하여 매각절차를 개시한 때에는 파산관재인만이 이해관계인인 소유자로 된다.

 

⑹ 임의경매에 있어서 경매신청이 되지 않은 저당권의 피담보채권의 채무자는 여기서 말하는 채무자에 해당하지 않는다(대법원 1968. 7. 31.자 68마716 결정).

또 저당권설정등기에 채무자로 표시되지 않은 다른 공동채무자도 이에 포함되지 않는다.

 

⑺ 한편, 신탁법에 따라 부동산을 신탁한 위탁자가 그 신탁계약에 의해 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 하였다면 다시 그 부동산의 소유명의를 회복하지 않은 이상 본호에서 말하는 ‘소유자’에 해당한다고 할 수 없다(대법원 2009. 11. 13.자 2009마1142 결정).

 

4. 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자 (민사집행법 제90조 제3호)

 

⑴ ㈎ ‘등기부에 기입된 부동산 위의 권리자’란 경매개시결정 시점이 아닌 경매개시결정등기 시점을 기준으로 그 당시에 이미 등기가 되어 등기기록에 나타난 자를 말하며, 용익권자(전세권자, 지상권자, 임대차등기를 한 임차권자), 담보권자(저당채권에 대한 질권자, 저당권자) 등이 이에 해당한다(대법원 1999. 11. 10.자 99마5901 결정).

☞ 위 ‘저당권자’의 경우 : 다만 근저당권부 채권이 양도되어 확정일자 있는 증서에 의한 양도통지까지 마쳤으나 근저당권의 이전등기가 마쳐지지 않은 상태에서 배당이 실시된 경우, 근저당권의 명의인(양도인)은 피담보채권을 양도하여 피담보채권을 상실한 셈이므로 배당표에 자신에게 배당하는 것으로 배당표의 경정을 구할 수 있는 지위에 있다고 볼 수 없다(대법원 2003. 10. 10. 선고 2001다77888 판결).

 

㈏ 경매개시결정 시점이 아닌 경매개시결정등기 시점을 기준으로 함을 주의해야 한다.

 

⑵ ① 부동산의 공유지분의 강제경매에 있어서 다른 공유자는 이해관계인이다(대법원 1998. 3. 4.자 97마962 결정).

◎ 대법원 1998. 3. 4.자 97마962 결정 : 집행법원은 공유물의 지분을 경매함에 있어 다른 공유자에게 매각기일과 매각허가결정기일을 통지하여야 하므로 매각부동산의 다른 공유자들이 그 매각기일을 통지받지 못한 경우에는 이해관계인으로서 그 절차상의 하자를 들어 항고를 할 수 있다.

 

② 공유자는 공유자 우선매수권 등을 행사할 수 있고 공유자에 대한 매각기일통지가 누락된 경우 추완항고사유가 되므로(대법원 2002. 12. 24.자 2001마1047 전원합의체 결정) 공유자가 다수인 경우에는 등기기록열람서비스를 이용하여 ‘현재소유현황’, ‘특정인지분’ 열람 등을 통해 공유자임에도 이해관계인에서 누락하지 않도록 확인하는 것이 바람직하다.

 

③ 다만 누가 공유자가 되더라도 이해관계가 없다고 판단되는 공유관계, 예를 들어 아파트, 상가 또는 다세대주택 등 구분소유적 공유관계인 전유부분의 대지권에 해당하는 ‘대지권의 목적인 토지의 공유지분’인 경우에는 공유자통지를 할 필요가 없다(민사집행법 139조 1항 단서).

 

⑶ 가등기담보 등에 관한 법률의 시행으로 가등기담보권은 완전한 담보권으로서의 실체를 갖게 되었으므로, 가등기담보권자도 이해관계인이다. 소유권이전에 관한 순위보전의 가등기권리자도 이해관계인이다(가등기담보 등에 관한 법률 16조 3항).

채권의 신고 여부와 관계없이 이해관계인이 된다.

 

⑷ ㈎ 그러나 등기하지 않은 임대차는 제3자에게 대항할 수 없으므로 그 임차인은 본호의 이해관계인이 아니다(대법원 1996. 6. 7.자 96마548 결정).

 

㈏ ① 가압류권자(대법원 1968. 5. 13.자 68마367 결정, 대법원 1999. 4. 9. 선고 98다53240 판결, 대법원 2004. 7. 22. 선고 2002다52312 판결)나 ② 가처분권자(대법원 1994. 9. 30.자 94마1534 결정)도 이에 포함되지 않는다.

③ 경매개시결정등기 전에 가압류한 자는 배당요구하지 않았더라도 당연히 배당요구한 것과 동일하게 취급되지만(대법원 1995. 7. 28. 선고 94다57718 판결), 이해관계인은 아니다.

 

⑸ 부동산신탁은 이를 등기할 수 있고, 위탁자 또는 수익자에게 신탁법과 신탁계약에 따른 일정한 권리가 부여되어 있다 하여도, 위탁자 또는 수익자는 그 등기 및 권리의 성질에 비추어 민사집행법 제90조가 규정하는 이해관계인 어디에도 해당된다고 볼 수 없다(대법원 2009. 11. 13.자 2009마1142 결정).

 

5. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자 (민사집행법 제90조 제4호)

 

가. 부동산 위의 권리자

 

⑴ 등기기록에 그 권리가 공시되지 않는 이해관계인

 

㈎ ① ‘부동산 위의 권리자’란 경매개시결정등기 이전에 매각부동산에 대하여 등기없이도 제3자에게 대항할 수 있는 물권 또는 채권을 가진 자를 말한다.

 

② 이에 해당하는 자로서는 ㉠ 유치권자, ㉡ 점유권자, ㉢ 특수지역권자(입회권, 민법 제302조), ㉣ 건물등기 있는 토지임차인(민법 제622조), ㉤ 주택임대차보호법 제3조 제1항부터 제3항까지에 따라 인도 및 주민등록을 마친 주택임차인(대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정, 대법원 1999. 8. 26.자 99마3792 결정, 대법원 2002. 12. 3.자 2001마6254 결정, 대법원 2004. 2. 13.자 2003마44 결정, 대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다43976 판결), ㉥ 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 따라 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록신청을 마친 상가건물임차인, ㉦법정지상권자(민법 제305조, 제366조, 제187조) 등이 있다.

 

☞ 유치권자의 경우 : 한편, 방론이기는 하지만, 유치권자는 매각허가결정에 대하여 항고할 수 있는 이해관계인으로 볼 수 없다는 판례가 있다. ◎ 대법원 2003. 6. 11.자 2003마787 결정 : 원심이, 재항고인이 이 사건 공장저당의 목적인 토지와 건물 등의 임차인으로서 추가로 기구와 설비를 설치하고 건물내부공사를 하였다고 하더라도 이 사건 토지와 건물 등에 관하여 유치권이 성립되지 않는다고 판단한 것은 옳고, 거기에 재항고이유로 든 주장과 같은 잘못이 없다. 뿐만 아니라 재항고인이 이해관계로서 내세우는 유치권과 같이 목적부동산의 매각으로 소멸하지 않는 권리를 가지고 있는 사람은 매각허가결정에 따라 자기의 이익을 침해당하지 않으므로 항고의 이익이 없고, 재항고인은 임차권 등기를 하지 않은 토지와 건물 등의 임차인에 불과하여 매각허가결정에 대하여 항고할 수 있는 이해관계인으로 볼 수도 없다(대법원 1996. 6. 7.자 96마548 결정 참조).

 

㈏ ① 유치권자의 경우 신고만으로 당연히 이해관계인이 될 수 있는 것은 아니고 유치권이 있다는 점을 증명하여야만 한다.

 

② 증명하는 방법에는 특별한 형식을 요하는 것은 아니므로, ‘해당 목적물을 점유하고 있다는 사실’과 ‘그와 견련관계 있는 채권을 가지고 있다는 사실’을 증명하여야 할 것이나, 집행법원의 특성상 본안소송에서와 같이 엄격한 증명을 요구할 수는 없다.

 

③ 집행법원으로서는 유치권신고자가 그 증명이 부족한 것이 명백할 경우 그를 이해관계인에서 배제할 수 있다.

 

㈐ ① 이해관계인이 되는 임차인은 주택임대차보호법 제3조 제1항의 규정에 의하여 주택의 인도 및 주민등록을 마친 임차인이면 충분하고, 우선변제권(확정일자나 소액임차인)까지 있어야 하는 것은 아니다(대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정).

 

② 여기서 ‘주택의 인도’는 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말한다.

이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적 현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적 공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해서 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다.

 

③ 임대주택을 인도하는 경우에는 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려하여야 한다(대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결).

 

④ 소액임차권자가 본호의 이해관계인에 해당하는지 여부에 대하여는 논란이 있으나, 소액보증금의 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 (근)저당권으로 담보된 채권이나 조세채권 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이므로(대법원 2015. 5. 28. 선고 2015다2553 판결, 대법원 2015. 11. 26. 선고 2015다44472 판결 등) 그에 관한 권리신고를 하면 민사집행법 제90조 제4호의 이해관계인에 해당한다(재민 84-10).

● 재판예규 제866-41호 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답 재민( 84-10) 문 3. : 소액임차권자는 민사집행법 제90조 제4호의 이해관계인에 해당되는지 여부에 관하여, ㉠ 소액임차권자는 보증금반환청구권에 관하여 담보권자보다도 우선하는 일종의 선취특권과 같은 물권적 권리를 가지는 자이므로 그에 관한 권리신고를 하면 위 각 법조에 의한 이해관계인으로 됨이 이론상 당연하다는 견해(적극설), ㉡ 소액임차권자에게 보증금반환청구권에 관한 우선변제의 권리를 주는 것만으로 그 보호에 충분하므로 굳이 법률상 이해관계인으로 포함시킬 필요가 없고, 실무처리에 있어서도 번거러우므로 소액임차권자는 위 각 법조에서 규정하는 이해관계인으로 취급하지 아니한다는 견해(소극설), ㉢ 소액임차권자가 경매절차상 이해관계인으로 취급됨은 이론상 타당하다 할 것이나, 그 법적지위의 특수성이나 경매실무의 번거로움 등을 고려하여 이의신청권, 항고권 기타 이해관계인으로서의 전반적인 권리는 인정하지 아니하고 단지 배당절차에서 그 권리를 주장할 수 있는 범위 안에서만 이해관계인으로 취급한다는 견해(절충설)의 대립이 있다. ‘적극설’이 타당하다.

 

⑤ 경매개시결정등기 후에 주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건을 갖춘 소액임차인은 우선변제권이 없어 배당을 받을 수 없지만(주택임대차보호법 8조 1항), 이러한 자도 권리신고를 하면 이해관계인으로 취급된다(대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정).

 

⑥ 대항력 있는 임차인과 달리 집행력 있는 정본 또는 그 사본에 의하지 않고 재판예규(재민 97-11)에 따라 체불 임금등 사업주 확인서와 근로자라는 소명자료를 붙여 배당요구를 한 임금채권자는 비록 배당절차에는 참가하지만 경매절차에 관하여 사실상의 이해관계를 가진 자일 뿐 부동산 위의 권리자가 아니므로 민사집행법 제90조에서 정한 이해관계인에 해당하지 않는다(대법원 2003. 2. 19.자 2001마785 결정).

 

⑵ 경매개시결정등기 후에 물권을 취득한 이해관계인

 

㈎ 압류채권자에게 대항할 수 있는 권리를 가지지 못한 자라도 매각절차의 진행에 절실한 이해관계를 가지고 있으나 달리 편리한 구제절차가 없는 관계로 그를 이해관계인으로 참가시키는 것이 필요하고 타당할 경우에는 이해관계인으로 취급함이 타당하다.

 

㈏ 이러한 예로서는 ① 경매개시결정등기 후에 소유권을 취득한 제3취득자(대법원 1964. 9. 30.자 64마525 결정, 대법원 1992. 2. 11. 선고 91누5228 판결), ② 같은 경우의 담보권자(대법원 1986. 9. 24.자 86마608 결정), ③ 용익권자, ④ 지상권자, ⑤ 임차권등기명령에 의한 등기권자 등은 등기사항증명서나 주민등록표초본 등을 제출하여 그 권리를 증명하면 이해관계인으로 취급된다.

 

⑶ 그 밖의 이해관계인

 

㈎ ① 전세금반환청구권 또는 임차보증금반환청구권을 압류 및 전부받은 자가 권리신고한 경우에 이러한 자는 본호의 이해관계인에 해당된다.

☞ 집행채권에 대하여 전부명령이나 추심명령을 받은 자라면 그 범위에서 집행채권자를 승계할 수 있으므로 이해관계인으로 볼 수 있으나, 그 집행채권에 기초하여 강제경매신청인이 법원으로부터 배당받을 채권을 전부 또는 추심을 받은 자는 이해관계인이 아니다[서울고등법원 1990. 7. 20. 선고 나90 21485 판결(확정)].

 

② 다만, 전세권자 또는 임차권자도 압류 및 전부명령을 받은 채권자의 채권에 대하여 다툼이 있을 수 있으므로 이해관계인에서 제외할 것은 아니다.

 

㈏ 등기 없는 진정한 소유자는 이해관계인이 아니므로, 소유권 회복의 등기를 할 수 있는 확정판결이 있다 하더라도 이에 기한 등기를 갖추고 이를 집행법원에 권리신고를 하여야 이해관계인이 될 수 있다(대법원 1991. 4. 18.자 91마141 결정, 대법원 1994. 9. 12.자 94마1465, 1466 결정).

 

나. 권리의 증명

 

⑴ 부동산 위에 위와 같은 권리를 가지고 있다는 것만으로 당연히 이해관계인이 되

는 것은 아니고 집행법원에 스스로 그 권리를 증명한 자만이 비로소 이해관계인이 된다(대법원 1994. 9. 14.자 94마1455 결정, 대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다43976 판결). 이를 ‘권리신고’라 한다.

 

⑵ 따라서 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이라 하더라도 권리신고를 하지 않은 사람은 집행관의 현황조사결과 임차인으로 조사·보고되어 있는지 여부와 관계없이 이해관계인에 해당하지 않으므로(대법원 1999. 8. 26.자 99마3792 결정, 대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다43976 판결), 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이 민사집행법 제90조 제4호에서 정한 이해관계인에 해당하기 위해서는 집행법원에 그 권리를 증명하여 신고하여야 한다(대법원 2004. 2. 13.자 2003마44 결정).

이와 같이 권리증명 이외의 사유로 집행법원이 알게 된 경우 즉, 집행관의 현황조사의 결과 이해관계인으로 판명되었다는 사실 또는 압류가 경합된 후행의 강제경매신청기록에 이해관계인으로 표시되었다거나(대법원 1994. 9. 14.자 94마1455 결정) 다른 권리자가 제출한 등기사항증명서에 권리자로 등재되어 있다는 사실만으로써는 스스로 집행법원에 권리를 증명하여 신고한 것이라고는 볼 수 없으므로 이해관계인이 될 수 없다(대법원 1973. 9. 9.자 73마129 결정).

 

⑶ 매각허가결정이 있은 후 항고를 제기하면서 그 권리를 주장한 자는 이해관계인이 될 수 없다(대법원 1988. 3. 24.자 87마1198 결정 등).

 

다. 권리증명의 종기

 

⑴ ㈎ 이러한 증명은 ‘매각허가결정이 있을 때’까지 할 수 있다(대법원 1994. 9. 13.자 94마1342 결정, 대법원 2005. 3. 29.자 2005마58 결정, 대법원 2008. 1. 14.자 2007마1257 결정, 대법원 2008. 6. 17.자 2008마459 결정, 대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다43976 판결).

‘배당요구의 종기’까지로 보아서는 안 된다.

 

㈏ 이와 관련하여 선행사건의 배당요구의 종기 이후에 설정된 후순위 근저당권자로서 위 배당요구의 종기까지 아무런 권리신고를 하지 않은 채 위 배당요구의 종기 이후의 이중경매신청인에 불과한 채권자는 선행사건에서 이루어진 매각허가결정에 대하여 즉시항고를 제기할 수 있는 이해관계인이 아니라고 판시한 판례(대법원 2005. 5. 19.자 2005마59 결정)가 있어 ‘배당요구의 종기’를 권리증명의 종기로 본 게 아닌가 싶을 수도 있지만, 위 판례의 사안도 매각허가결정이 있을 때까지 권리신고를 하지 않았던 사안으로 권리증명의 종기가 언제인지 여부가 직접적인 쟁점이 되지 않았고, ‘배당요구의 종기’를 권리증명의 종기로 볼 명시적인 근거를 제시하지도 않은 점, 위 판례의 취지를 인용하는 후속 결정도 없는 점 등을 감안하면 이례적인 판례로 보아야 할 것이다.

 

⑵ 매각허가결정 후 항고법원에 항고장을 제출하면서 그 권리를 증명한 경우에는 적법한 항고인이 될 수 없다(대법원 1986. 9. 24.자 86마608 결정, 대법원 1999. 8. 26.자 99마3792 결정, 대법원 2000. 1. 31.자 99마7663 결정 등).

 

Ⅳ. 이해관계인표

 

법원사무관 등은 이해관계인표를 작성하여 기록에 가철하여 두는 것이 사무처리상 편리할 것이다.

실무에서는 통상 접수담당직원이 경매신청서를 접수할 때 경매신청채권자에게 신청서 첫 장에 이해관계인표를 작성하여 제출하도록 하고 있다.